1、產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃基礎(chǔ)知識(shí)作者：竇凱時(shí)間：9月第1頁導(dǎo) 語：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)關(guān)鍵是產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)定位與園區(qū)規(guī)劃是一個(gè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)成功是否主要步驟。園區(qū)規(guī)劃宗旨是圍繞構(gòu)建一個(gè)產(chǎn)業(yè)平臺(tái)或者產(chǎn)業(yè)服務(wù)平臺(tái)為關(guān)鍵，經(jīng)過對產(chǎn)業(yè)定位、產(chǎn)業(yè)集聚及園區(qū)規(guī)劃專業(yè)研究和分析，從而讓產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商從開發(fā)向運(yùn)行管理上轉(zhuǎn)變，使項(xiàng)目開發(fā)、招商和運(yùn)行之間保持互通和互助能力。第2頁關(guān)鍵主題產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)了解園區(qū)規(guī)劃關(guān)鍵概念園區(qū)規(guī)劃關(guān)鍵策略第3頁1產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)了解第4頁產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)將產(chǎn)業(yè)運(yùn)行、地產(chǎn)開發(fā)與城市發(fā)展相結(jié)合地產(chǎn)開發(fā)模式產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)城市產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)了解第5頁產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與其它地產(chǎn)開發(fā)模式比較地產(chǎn)開發(fā)模式住宅地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)價(jià)值表示居 住保值/升值商業(yè)經(jīng)營物業(yè)升值產(chǎn)

2、業(yè)發(fā)展本身價(jià)值關(guān)鍵點(diǎn)產(chǎn)品質(zhì)量目標(biāo)群體商業(yè)定位項(xiàng)目招商產(chǎn)業(yè)定位產(chǎn)業(yè)集聚產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)了解第6頁2園區(qū)規(guī)劃關(guān)鍵概念第7頁園區(qū)規(guī)劃視野了解園區(qū)園區(qū)開發(fā)園區(qū)招商園區(qū)運(yùn)行城市規(guī)劃產(chǎn)業(yè)定位規(guī)劃設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)宏觀戰(zhàn)略上方規(guī)劃經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)布局政策導(dǎo)向 主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)企業(yè)特征配套項(xiàng)目園區(qū)規(guī)模產(chǎn)業(yè)步驟 區(qū)位背景功效定位土地利用道路交通綠化景觀 企業(yè)需求形象特色結(jié)構(gòu)選型廣泛通用專業(yè)定制 園區(qū)規(guī)劃關(guān)鍵概念第8頁潛導(dǎo)產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)夕陽產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)主導(dǎo)、支柱、潛導(dǎo)、夕陽產(chǎn)業(yè)與基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)之間關(guān)系主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)是針對產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)體系中功效定位和發(fā)展階段不一樣，進(jìn)行分類時(shí)產(chǎn)生一個(gè)概念園區(qū)規(guī)劃關(guān)鍵概念第9頁主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)12345關(guān)

3、聯(lián)性關(guān)聯(lián)強(qiáng)度，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)與其輔助和配套產(chǎn)業(yè)共同形成主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)群帶動(dòng)性滿足不停增加市場需求，能夠帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域或國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展主體性比重較大（大于5-8%），綜合效益佳創(chuàng)新性技術(shù)先進(jìn)，能夠快速、有效地吸收創(chuàng)新結(jié)果發(fā)展性在發(fā)展階段，能夠取得較高且連續(xù)發(fā)展速度，并推進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整升級(jí)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)特征園區(qū)規(guī)劃關(guān)鍵概念第10頁農(nóng)業(yè)輕紡工業(yè)交通運(yùn)輸業(yè)機(jī)械工業(yè)（汽車、鋼鐵） 建筑信息服務(wù)為主高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)紡織工業(yè)煤炭工業(yè)鋼鐵工業(yè)機(jī)械工業(yè)（包含造船業(yè)） 汽車化學(xué)航空、高技術(shù)工業(yè)等新興產(chǎn)業(yè)紡織工業(yè)電力工業(yè)鋼鐵機(jī)械化學(xué)工業(yè)汽車家電工業(yè)電子工業(yè)等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)輕工業(yè)進(jìn)口替換產(chǎn)品輕工業(yè)產(chǎn)品出口導(dǎo)向?yàn)橹髦鼗I(yè)出口主導(dǎo)型技術(shù)密集型工業(yè)

4、主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢輕紡工業(yè)基礎(chǔ)工業(yè)重化工業(yè)高附加值組裝型信息產(chǎn)業(yè)等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)美國日本英國韓國比較分析園區(qū)規(guī)劃關(guān)鍵概念第11頁中國主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展當(dāng)前我國主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段現(xiàn)實(shí)狀況，相當(dāng)于美國20世紀(jì)20至30年代發(fā)展水平，落后近90年；同時(shí)，與日本差距在50年左右；落后韓國左右。重工業(yè)機(jī)械、冶金、石油化工等商業(yè)、餐飲業(yè)家電業(yè)基礎(chǔ)化工鋼鐵、化工重化工業(yè)電子通訊汽車、電子工業(yè)園區(qū)規(guī)劃關(guān)鍵概念第12頁前工業(yè)化工業(yè)化早期工業(yè)化中期工業(yè)化后期后工業(yè)化農(nóng)業(yè)為主原材料工業(yè)為主初級(jí)加工工業(yè)高級(jí)加工工業(yè)服務(wù)業(yè)不一樣發(fā)展階段產(chǎn)業(yè)選擇 普通認(rèn)為，中國工業(yè)化早已經(jīng)進(jìn)入中期階段，當(dāng)前已經(jīng)進(jìn)入工業(yè)化中后期階段。 中國內(nèi)地版圖內(nèi)

5、包含了工業(yè)化進(jìn)程全部階段。從西部到東部俯瞰中國各地，便能夠體驗(yàn)到整個(gè)工業(yè)化歷程為期上百年演變。園區(qū)規(guī)劃關(guān)鍵概念第13頁3園區(qū)規(guī)劃關(guān)鍵策略第14頁M工業(yè)用地工礦企業(yè)生產(chǎn)車間、庫房及其隸屬設(shè)施用地，包含專用鐵路、碼頭與隸屬道路、停車場等用地，不包含露天礦用地M1一類對居住和公共環(huán)境基本無干擾、污染和安全隱患工業(yè)用地M2二類對居住和公共環(huán)境有一定干擾、污染和安全隱患工業(yè)用地M3三類對居住和公共環(huán)境有嚴(yán)重干擾、污染和安全隱患工業(yè)用地W倉儲(chǔ)物流用地物資貯備、中轉(zhuǎn)、配送等用地，包含隸屬道路、停車場以及貨運(yùn)企業(yè)車隊(duì)?wèi)?zhàn)場等用地W1一類對居住和公共環(huán)境基本無干擾、污染和安全隱患倉儲(chǔ)物流用地W2二類對居住和公共環(huán)

6、境有一定干擾、污染和安全隱患倉儲(chǔ)物流用地W3三類易燃易爆和劇毒等危險(xiǎn)品專用倉儲(chǔ)物流用地用地性質(zhì)與用地指標(biāo) 園區(qū)規(guī)劃主要依據(jù)園區(qū)規(guī)劃關(guān)鍵策略第15頁園區(qū)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)需要依據(jù)不一樣園區(qū)開發(fā)主體和不一樣園區(qū)發(fā)展階段進(jìn)行差異化設(shè)計(jì)園區(qū)定位（開發(fā)主體）發(fā)展階段（生命周期）園區(qū)規(guī)劃關(guān)鍵策略規(guī)劃設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)定位第16頁發(fā)展階段主導(dǎo)動(dòng)力增加機(jī)制園區(qū)開發(fā)企業(yè)作用產(chǎn)業(yè)情況功效定位規(guī)劃對策初創(chuàng)期政府主導(dǎo)要素聚集與產(chǎn)業(yè)定位服務(wù)管理（優(yōu)惠政策：稅收、土地使用、勞動(dòng)力）企業(yè)集中企業(yè)聚集地基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施成長久政府和市場產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)生產(chǎn)集中和專業(yè)化生產(chǎn)商務(wù)服務(wù)產(chǎn)業(yè)集群工業(yè)園價(jià)值鏈產(chǎn)業(yè)鏈區(qū)域經(jīng)濟(jì)配套成熟期市場主導(dǎo)創(chuàng)新突破溢出提

7、升園區(qū)物業(yè)發(fā)展關(guān)聯(lián)性產(chǎn)業(yè)集群；部門專業(yè)化；產(chǎn)品專業(yè)化；功效專業(yè)化多功效區(qū)產(chǎn)城一體衰退期-更新期優(yōu)勝劣汰區(qū)域生產(chǎn)衰退重新定位產(chǎn)業(yè)選擇企業(yè)遷出改造地域園區(qū)更新園區(qū)規(guī)劃關(guān)鍵策略第17頁功效特征主體性外向性關(guān)聯(lián)性創(chuàng)新性階段性市場開發(fā)企業(yè)規(guī)劃對策目標(biāo)定位、園區(qū)規(guī)模城市等級(jí)、園區(qū)遠(yuǎn)景、主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)空間布局、彈性高效建筑環(huán)境設(shè)計(jì)、營銷模式建立分期建設(shè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)2-4個(gè)政府開發(fā)企業(yè)規(guī)劃對策不不過本園區(qū)公共設(shè)施，還需關(guān)注區(qū)域經(jīng)濟(jì)配套全價(jià)值鏈創(chuàng)新激勵(lì)機(jī)制和保障機(jī)制與產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律相協(xié)調(diào)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃關(guān)鍵策略第18頁一、目標(biāo)客戶:中小企業(yè)中小企業(yè)比較大企業(yè)貢獻(xiàn)值園區(qū)規(guī)劃關(guān)鍵策略第19頁二、項(xiàng)目選址經(jīng)濟(jì)水平

8、高低萌芽期起步期發(fā)展期成熟期工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展階段城市參考內(nèi)陸三四線城市內(nèi)陸二線城市，如武漢、鄭州等一線及沿海城市，如北京、上海等歐美發(fā)達(dá)國家特征：傳統(tǒng)工業(yè)廠房為主，完全由政府主導(dǎo)特征：出現(xiàn)科技園區(qū)、總部基地等形式工業(yè)地產(chǎn)，但操作模式與盈利模式仍較為單一，以政府主導(dǎo)為主特征：工業(yè)地產(chǎn)形式逐步多樣化，衍生產(chǎn)品出現(xiàn)逐一，運(yùn)行模式成熟，逐步以企業(yè)為主導(dǎo)特征：產(chǎn)品形態(tài)豐富，融資方式多樣，政策完備，完全實(shí)現(xiàn)市場化園區(qū)規(guī)劃關(guān)鍵策略第20頁三、項(xiàng)目規(guī)模等級(jí)綜合型園區(qū)專業(yè)型園區(qū)一級(jí)（國家級(jí)）畝以上1000-畝二級(jí)（省級(jí)）1000-畝500-1000畝三級(jí)（地級(jí)市級(jí)別）1000畝以下500畝以下園區(qū)規(guī)劃關(guān)鍵策略第21頁四、營銷