1、地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理體系與設(shè)計(jì)報(bào)建流程介紹1/2612房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理體系介紹地產(chǎn)項(xiàng)目報(bào)建流程介紹2/261.房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理體系介紹3/261.1 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作管理四個(gè)平臺(tái)資源管理平臺(tái)專(zhuān)業(yè)管理平臺(tái)項(xiàng)目運(yùn)行管理平臺(tái) 資金資源 人力資源 品牌資源 信息資源 供給商資源 公共關(guān)系資源 產(chǎn)品及設(shè)計(jì)管理 技術(shù)管理 成本管理 采購(gòu)管理 營(yíng)銷(xiāo)管理 客戶(hù)服務(wù)管理 P-流程管理體系T-計(jì)劃管理體系Q-結(jié)果管理體系C-決議會(huì)議體系A(chǔ)-項(xiàng)目評(píng)價(jià)體系I-信息管理體系項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)作平臺(tái)項(xiàng)目取得項(xiàng)目策劃施工圖設(shè)計(jì)項(xiàng)目實(shí)施營(yíng)銷(xiāo)管理產(chǎn)品交付為達(dá)成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所必須完成：成本/采購(gòu)/外部程序方案設(shè)計(jì)獲取并整合關(guān)鍵資源，為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)

2、提供最基本資源保障基于戰(zhàn)略，規(guī)劃關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)力，設(shè)計(jì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式，研究并提供方法、標(biāo)準(zhǔn)、支持為確保項(xiàng)目目標(biāo)所進(jìn)行監(jiān)督、控制、評(píng)定活動(dòng)（而非開(kāi)發(fā)步驟操作性活動(dòng)）4/261.2 地產(chǎn)企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)架集團(tuán)總經(jīng)理集團(tuán)運(yùn)行發(fā)展部集團(tuán)人力資源行政部集團(tuán)財(cái)務(wù)部集團(tuán)公共事務(wù)部集團(tuán)戰(zhàn)略品牌部集團(tuán)運(yùn)行中心區(qū)域總經(jīng)理區(qū)域總經(jīng)理區(qū)域總經(jīng)理投資發(fā)展研發(fā)設(shè)計(jì)工程管理造價(jià)管理營(yíng)銷(xiāo)管理計(jì)財(cái)管理人資行政商運(yùn)管理物業(yè)管理研發(fā)經(jīng)理工程經(jīng)理成本經(jīng)理營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)理地域PMO項(xiàng)目責(zé)任人(Project Management Office)地域企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)行決議機(jī)構(gòu)。PMO最高責(zé)任人（主持人）：區(qū)域企業(yè)總經(jīng)理。當(dāng)PMO其它組員之間不能達(dá)成共識(shí)、不能實(shí)現(xiàn)相

3、互承諾、資源不能完成相互支持和配置時(shí)，由PMO最高責(zé)任人作最終決定。PMO召集人：是地域企業(yè)項(xiàng)目管理總牽頭人，也是PMO會(huì)議召集人，通常也兼任地域企業(yè)項(xiàng)目計(jì)劃運(yùn)行專(zhuān)員、定義地域知識(shí)管理員，其權(quán)限職責(zé)將在集團(tuán)PMO系統(tǒng)和知識(shí)管理體系中。PMO運(yùn)作形式：主要是由各種PMO會(huì)議組成。運(yùn)行體系經(jīng)過(guò)PMO協(xié)調(diào)5/261.3 設(shè)計(jì)管理主要任務(wù) 協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)院，對(duì)協(xié)議預(yù)算部、工程部、營(yíng)銷(xiāo)部、開(kāi)發(fā)拓展部等進(jìn)行技術(shù)支持。 確保項(xiàng)目標(biāo)時(shí)間節(jié)點(diǎn)：各種手續(xù)完成、項(xiàng)目標(biāo)開(kāi)工、開(kāi)盤(pán)、各個(gè)分包順利進(jìn)場(chǎng)（需要完成門(mén)窗、欄桿、保溫、百頁(yè)等技術(shù)資料進(jìn)行招采）、交房。 搜集、制訂、完善、定時(shí)調(diào)整企業(yè)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，如新戶(hù)型設(shè)計(jì)方案、新規(guī)劃理

4、念；還有依據(jù)國(guó)家規(guī)范調(diào)整與技術(shù)發(fā)展而改變各種分部工程，如門(mén)窗欄桿、玻璃幕墻技術(shù)方案。設(shè)計(jì)管理中任務(wù)管理作為業(yè)主方設(shè)計(jì)人員，區(qū)分于所聘請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)顧問(wèn)單位（設(shè)計(jì)院）中設(shè)計(jì)人員最大一點(diǎn)是：前者是任務(wù)制訂者，而后者是任務(wù)執(zhí)行者。6/261.4 地產(chǎn)企業(yè)慣用兩種設(shè)計(jì)管理模式（1）職能型設(shè)計(jì)管理模式也稱(chēng)小項(xiàng)目制，成立以項(xiàng)目總經(jīng)理牽頭負(fù)責(zé)項(xiàng)目中心，除工程施工管理人員外，同時(shí)各職能部門(mén)下派相關(guān)技術(shù)人員組成虛擬團(tuán)體，虛擬團(tuán)體人員受雙重領(lǐng)導(dǎo)。在這種組織結(jié)構(gòu)中,項(xiàng)目團(tuán)體中每一組員同時(shí)可能要受雙層或多重領(lǐng)導(dǎo),即不但受職能部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)指揮,還要受一個(gè)或多個(gè)項(xiàng)目經(jīng)理指揮和領(lǐng)導(dǎo)。（2）矩陣型設(shè)計(jì)管理模式主要特征是設(shè)置專(zhuān)職產(chǎn)品設(shè)計(jì)管

5、理部門(mén)，管理產(chǎn)品設(shè)計(jì)全過(guò)程，針對(duì)企業(yè)發(fā)展不一樣階段分為本區(qū)域小職能型及跨區(qū)域大職能型。職能部門(mén)經(jīng)理對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)結(jié)果負(fù)責(zé)。7/261.5 精細(xì)化市場(chǎng)需求下設(shè)計(jì)管理體系構(gòu)架建立規(guī)范化管理體系意義規(guī)范化設(shè)計(jì)管理體系能夠提升企業(yè)內(nèi)部設(shè)計(jì)管理業(yè)務(wù)水平,規(guī)范設(shè)計(jì)管理制度和流程,以確保項(xiàng)目開(kāi)發(fā)質(zhì)量，提升項(xiàng)目開(kāi)發(fā)效能，提升企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)行能力，打造企業(yè)關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)力。體系建立組成要素與關(guān)鍵內(nèi)容設(shè)計(jì)管理職責(zé)1）負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)產(chǎn)品研發(fā)，產(chǎn)品線(xiàn)細(xì)分研究，項(xiàng)目投資拓展規(guī)劃技術(shù)可行性分析；進(jìn)行項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理，確保設(shè)計(jì)質(zhì)量、進(jìn)度、成本目標(biāo)實(shí)現(xiàn)(總體規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)、水電、景觀(guān)、室內(nèi)設(shè)計(jì))，對(duì)材料設(shè)備選型定板；2）配合成本管理中心建立設(shè)

6、計(jì)成本基準(zhǔn)體系，建立從研發(fā)開(kāi)始成本控制理念與系統(tǒng)，提升產(chǎn)品綜合性?xún)r(jià)比。3）組織并參加主要材料、設(shè)備調(diào)研, 與成本管理中心配合,建立按體系、專(zhuān)業(yè)分類(lèi)材料信息庫(kù)(含品牌及供給商評(píng)價(jià))8/261.5 精細(xì)化市場(chǎng)需求下設(shè)計(jì)管理體系構(gòu)架成本管理部門(mén)1）按要求及時(shí)向規(guī)劃設(shè)計(jì)部提交各設(shè)計(jì)階段所需成本目標(biāo)；2）伴隨圖紙不停深化，調(diào)整成本及控制目標(biāo)；3）負(fù)責(zé)組織方案設(shè)計(jì)招標(biāo)中各項(xiàng)工作市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)1）按要求及時(shí)向規(guī)劃設(shè)計(jì)部提交各設(shè)計(jì)階段所需資料條件；2）負(fù)責(zé)對(duì)各階段設(shè)計(jì)結(jié)果地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部技術(shù)評(píng)審提供市場(chǎng)評(píng)價(jià)提議；3）負(fù)責(zé)制訂各階段設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)中市場(chǎng)定位部分內(nèi)容前期開(kāi)發(fā)部門(mén)1）按要求及時(shí)向規(guī)劃設(shè)計(jì)部提交各設(shè)計(jì)階段所需資

7、料條件；2）負(fù)責(zé)與政府部門(mén)就各階段設(shè)計(jì)中間過(guò)程結(jié)果技術(shù)溝通及完成3）各政府相關(guān)部門(mén)申報(bào)審批工作9/261.5 精細(xì)化市場(chǎng)需求下設(shè)計(jì)管理體系構(gòu)架設(shè)計(jì)產(chǎn)品研發(fā)新項(xiàng)目規(guī)劃分析概念設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì) 投資 開(kāi)發(fā) 營(yíng)銷(xiāo) 成本 工程 物業(yè)根本流程協(xié)作部門(mén)主責(zé)部門(mén)規(guī)劃設(shè)計(jì)部組織與架構(gòu)優(yōu)化10/261.5 精細(xì)化市場(chǎng)需求下設(shè)計(jì)管理體系構(gòu)架組織與架構(gòu)優(yōu)化設(shè)計(jì)總監(jiān)（兼）部門(mén)經(jīng)理部門(mén)副經(jīng)理專(zhuān)業(yè)組項(xiàng)目組（建筑師）項(xiàng)目組2項(xiàng)目組1項(xiàng)目組N產(chǎn)品研發(fā)組1結(jié)構(gòu)組設(shè)備組景觀(guān)設(shè)計(jì)組室內(nèi)組材料組產(chǎn)品研發(fā)組2檔案、部門(mén)秘書(shū)項(xiàng)目組設(shè)計(jì)經(jīng)理制重點(diǎn)“前期方案+項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理”專(zhuān)業(yè)組主管負(fù)責(zé)制 技術(shù)支撐平臺(tái) 重點(diǎn)“技術(shù)支持+質(zhì)量控

8、制”11/261.6 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈模型12/261.7 標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)流程13/261.7 標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)流程 一級(jí)流程:項(xiàng)目投資決議論證管理階段流程(土地拓展）項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理階段流程項(xiàng)目工程管理階段流程項(xiàng)目銷(xiāo)售管理階段流程項(xiàng)目入伙管理階段流程項(xiàng)目后評(píng)定管理流程供給商評(píng)價(jià) 二級(jí)流程:設(shè)計(jì)管理流程設(shè)計(jì)單位選擇管理流程設(shè)計(jì)協(xié)議及付款管理流程材料設(shè)備選型/定板/驗(yàn)板管理流程設(shè)計(jì)變更管理流程 三級(jí)流程:流程圖表化模板化程序化設(shè)計(jì)費(fèi)用預(yù)算計(jì)劃編制細(xì)則設(shè)計(jì)協(xié)議編制工作細(xì)則設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)編制工作細(xì)則設(shè)計(jì)、咨詢(xún)單位選擇及信息管理細(xì)則施工現(xiàn)場(chǎng)設(shè)計(jì)配合工作細(xì)則設(shè)計(jì)關(guān)鍵點(diǎn)控制工作細(xì)則設(shè)計(jì)變更管理細(xì)則設(shè)計(jì)流程框架1設(shè)計(jì)流程框架

9、214/261.8 設(shè)計(jì)管理效率指標(biāo)和提升方法設(shè)計(jì)管理效率指標(biāo)15/261.8 設(shè)計(jì)管理效率指標(biāo)和提升方法設(shè)計(jì)管理效率提升關(guān)鍵點(diǎn)16/262.地產(chǎn)項(xiàng)目報(bào)建系統(tǒng)介紹17/262.1 包括到報(bào)建手續(xù)關(guān)鍵流程詳解1.市場(chǎng)條件判斷2.項(xiàng)目位置選擇1.確定開(kāi)發(fā)方案2.編制可行性研究匯報(bào)1.辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證2.領(lǐng)取國(guó)有土地使用證1.領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證2.領(lǐng)取建設(shè)工程施工許可證1.招標(biāo):尋找施工單位3.開(kāi)工建設(shè)1.領(lǐng)取商品房銷(xiāo)售許可證選址立項(xiàng)取得土地規(guī)劃設(shè)計(jì)開(kāi)工建設(shè)完工驗(yàn)收18/262.2 包括到報(bào)建手續(xù)關(guān)鍵流程詳解選址立項(xiàng)取得土地規(guī)劃設(shè)計(jì)開(kāi)工建設(shè)完工驗(yàn)收人目標(biāo)事提交文件開(kāi)發(fā)商尋找能夠投資地塊1.

10、市場(chǎng)條件判斷2.地塊位置尋找投資分析匯報(bào) 本階段,假如需要尋找合作搭檔,則需要簽定合作意向,協(xié)議及協(xié)議書(shū) 市場(chǎng)前期判斷只是宏觀(guān)方面粗略判斷,僅從所在區(qū)域市場(chǎng)供求與潛力進(jìn)行判斷19/262.2 包括到報(bào)建手續(xù)關(guān)鍵流程詳解選址立項(xiàng)取得土地規(guī)劃設(shè)計(jì)開(kāi)工建設(shè)完工驗(yàn)收需要提交文件為:項(xiàng)目提議書(shū)可行性研究匯報(bào)開(kāi)發(fā)商人目標(biāo)事向政府提交文件開(kāi)發(fā)商取得項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)1.投資分析2.編制項(xiàng)目提議書(shū)3.編制可行性研究匯報(bào)4.進(jìn)行項(xiàng)目方案概念設(shè)計(jì)項(xiàng)目提議書(shū)可行性研究匯報(bào)包括部門(mén)分別為:計(jì)委規(guī)劃局建委20/262.2 包括到報(bào)建手續(xù)關(guān)鍵流程詳解選址立項(xiàng)取得土地規(guī)劃設(shè)計(jì)開(kāi)工建設(shè)完工驗(yàn)收人目標(biāo)事向政府提交文件開(kāi)發(fā)商取得土地

11、開(kāi)發(fā)與使用權(quán)1.取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證2.取得國(guó)有土地使用證1.建設(shè)用地規(guī)劃許可證要求提交文件2.國(guó)有土地使用證要求提交文件21/262.2 包括到報(bào)建手續(xù)關(guān)鍵流程詳解選址立項(xiàng)取得土地規(guī)劃設(shè)計(jì)開(kāi)工建設(shè)完工驗(yàn)收辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證:需準(zhǔn)備文件以下：立項(xiàng)批復(fù)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃審批表市政府征地批復(fù)用地釘樁結(jié)果按規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)要求取得相關(guān)協(xié)議及批復(fù)文件審定設(shè)計(jì)方案通知書(shū)辦理國(guó)有土地使用證:需準(zhǔn)備文件以下：立項(xiàng)批復(fù)辦理土地出讓手續(xù)申請(qǐng)審定設(shè)計(jì)方案通知書(shū)土地評(píng)定匯報(bào)原件出讓協(xié)議附圖，一式五份，附圖為：釘樁圖或?qū)徲?jì)設(shè)計(jì)方案通知書(shū)附圖，原土地方國(guó)有土地使用證附圖（加蓋雙方公章）建設(shè)用地規(guī)劃許可證及釘樁結(jié)果通知單建筑面

12、積與用途說(shuō)明書(shū)加蓋工商部門(mén)立案章?tīng)I(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件建設(shè)用地同意書(shū)或原用地單位國(guó)有土地使用證、房屋全部權(quán)證、國(guó)有土地權(quán)屬起源證實(shí)文件（原件）與原用地方簽定土地使用權(quán)及地上物賠償協(xié)議、聯(lián)建協(xié)議及相關(guān)文件房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)等22/262.2 包括到報(bào)建手續(xù)關(guān)鍵流程詳解選址立項(xiàng)取得土地規(guī)劃設(shè)計(jì)開(kāi)工建設(shè)完工驗(yàn)收人目標(biāo)事向政府提交文件開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目方案滿(mǎn)足市場(chǎng)需要和政府要求1.項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)2.項(xiàng)目方案審批3領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證:需準(zhǔn)備文件以下：供電、給水、市政、燃?xì)怆娏Φ炔块T(mén)意見(jiàn)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃審批報(bào)表審定設(shè)計(jì)方案建筑工程施工設(shè)計(jì)圖紙工程檔案登記證實(shí)按審定設(shè)計(jì)方案要求取得協(xié)議通

13、知書(shū)23/262.2 包括到報(bào)建手續(xù)關(guān)鍵流程詳解選址立項(xiàng)取得土地規(guī)劃設(shè)計(jì)開(kāi)工建設(shè)完工驗(yàn)收人目標(biāo)事向政府提交文件開(kāi)發(fā)商找到符合條件施工隊(duì),開(kāi)發(fā)建設(shè)1.施工隊(duì)招標(biāo)2.領(lǐng)取建筑工程施工許可證項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案辦理國(guó)有土地使用證:需準(zhǔn)備文件以下：建筑工程施工許可申請(qǐng)表一式兩份建設(shè)用地規(guī)劃許可證及附件建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)文件審查通知書(shū)經(jīng)過(guò)立案施工協(xié)議監(jiān)理單位中標(biāo)通知書(shū)項(xiàng)目建設(shè)資金落實(shí)證實(shí)年度施工計(jì)劃人防工程立案通知書(shū)園林局伐移樹(shù)木同意文件四源費(fèi)統(tǒng)一收費(fèi)憑證質(zhì)量監(jiān)督通知書(shū)安全監(jiān)督通知書(shū)建筑節(jié)能新型墻體收費(fèi)憑證統(tǒng)計(jì)局登記通知24/262.2 包括到報(bào)建手續(xù)關(guān)鍵流程詳解選址立項(xiàng)取得土地規(guī)劃設(shè)計(jì)開(kāi)工建設(shè)完工驗(yàn)收人目標(biāo)事向政府提交文件開(kāi)發(fā)商完成建造,出售,回收資金及贏利1.建設(shè)項(xiàng)目2.工程驗(yàn)收之前取得全部證辦理商品房銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證:需準(zhǔn)備文件以下：年度施工計(jì)劃施工協(xié)議地名辦批復(fù)物業(yè)管理?xiàng)l約批復(fù)暫時(shí)國(guó)有土地使用證，國(guó)有土地使用權(quán)出讓協(xié)議，出讓金繳納證實(shí)建設(shè)工程規(guī)劃許可證建筑工程施工許可證銷(xiāo)售（預(yù)售）房?jī)r(jià)監(jiān)管協(xié)議書(shū)，投資總額達(dá)35%以上證實(shí)材料銷(xiāo)售（預(yù)售）商品房面積測(cè)量匯報(bào)和分?jǐn)偛课徽f(shuō)明，各層平面圖市政府征地批復(fù)銷(xiāo)售（預(yù)售）商品房圖，裝修標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)