1、目錄 HYPERLINK l _bookmark0 房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)跟蹤1 HYPERLINK l _bookmark1 銷售：銷售面積增速七月單月同比由負轉正1 HYPERLINK l _bookmark6 房價：整體漲幅趨穩(wěn)3 HYPERLINK l _bookmark11 投資：施工上行，投資、新開工繼續(xù)回落5 HYPERLINK l _bookmark18 資金：資金來源增速面臨下行壓力8 HYPERLINK l _bookmark22 房地產(chǎn)政策盤點：“房住不炒”高于經(jīng)濟維穩(wěn)，調控政策轉向區(qū)間管理9 HYPERLINK l _bookmark23 穩(wěn)健的貨幣政策松緊適度，房地產(chǎn)稅立法工

2、作穩(wěn)步推進10 HYPERLINK l _bookmark26 調控從中央到地方、從金融監(jiān)管到土地拍賣保持收緊11 HYPERLINK l _bookmark35 總結：未來房地產(chǎn)量和價或是政策松動的觀測指標15 HYPERLINK l _bookmark36 房地產(chǎn)行業(yè)重要事件評析16圖目錄 HYPERLINK l _bookmark2 圖 1：商品房銷售面積當月值、當月及累計同比情況1 HYPERLINK l _bookmark3 圖 2：商品房銷售額當月值、當月及累計同比情況2 HYPERLINK l _bookmark4 圖 3：商品房待售面積及增速情況2 HYPERLINK l _b

3、ookmark5 圖 4：商品房庫銷比3 HYPERLINK l _bookmark7 圖 5：70 個大中城市新建商品住宅銷售價格變動情況（%）3 HYPERLINK l _bookmark8 圖 6：一二三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比變動情況（%）4 HYPERLINK l _bookmark9 圖 7：70 個大中城市二手住宅銷售價格變動情況（%）4 HYPERLINK l _bookmark10 圖 8：一二三線城市二手住宅銷售價格環(huán)比變動情況（%）5 HYPERLINK l _bookmark12 圖 9：房地產(chǎn)單月投資額以及當月、累計同比增速情況5 HYPERLINK l _bo

4、okmark13 圖 10：分投資開支地產(chǎn)投資累計占比（%）6 HYPERLINK l _bookmark14 圖 11：分投資開支地產(chǎn)投資累計同比（%）6 HYPERLINK l _bookmark15 圖 12：房屋新開工、施工面積累計值及累計同比增速情況6 HYPERLINK l _bookmark16 圖 13：土地購置面積當月值、當月同比、累計同比情況7 HYPERLINK l _bookmark17 圖 14：土地成交價款當月值、當月同比、累計同比情況7 HYPERLINK l _bookmark19 圖 15：房地產(chǎn)開發(fā)資金來源當月值、當月同比、累計同比情況8 HYPERLINK

5、 l _bookmark20 圖 16：房地產(chǎn)開發(fā)資金分結構累計同比增速情況8 HYPERLINK l _bookmark21 圖 17：房企開發(fā)資金來源占比情況（%）9 HYPERLINK l _bookmark24 圖 18：房貸利率走勢情況（%）10 HYPERLINK l _bookmark25 圖 19：房企對于房地產(chǎn)稅制改革可能采取的相關應對策略分析11 HYPERLINK l _bookmark27 圖 20：2019 年 1-8 月份中央關于房地產(chǎn)調控的表態(tài)12 HYPERLINK l _bookmark28 圖 21：2016-2019 年 6 月 地方出臺調控政策數(shù)量分布（

6、收緊）12 HYPERLINK l _bookmark29 圖 22：2019 年以來國家對于房地產(chǎn)金融風險高度關注13 HYPERLINK l _bookmark30 圖 23：房地產(chǎn)信托累計發(fā)行規(guī)模及增速14 HYPERLINK l _bookmark31 圖 24：2019 年房地產(chǎn)信托單月發(fā)行規(guī)模及增速14 HYPERLINK l _bookmark32 圖 25：房企海外債發(fā)行、償還及凈融資情況14 HYPERLINK l _bookmark33 圖 26：房企海外債到期金額分布情況14 HYPERLINK l _bookmark34 圖 27：7 月份一二三線城市住宅類土地成交溢價

7、率回落明顯（%）15 HYPERLINK l _bookmark37 圖 28：TOP100 各梯隊房企 2019 年 1-7 月累計銷售金額同比情況（億元）17 HYPERLINK l _bookmark38 圖 29：TOP100 各梯隊房企 2019 年 1-7 月新增土地貨值變動情況（億元）17房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)跟蹤我們根據(jù) wind 房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)，從房地產(chǎn)銷售、房價、投資、房企資金來源四個維度跟蹤房地產(chǎn)行業(yè)基本面變化情況。銷售：銷售面積增速七月單月同比由負轉正商品房銷售面積七月單月同比由負轉正。2019 年 1-7 月商品房銷售面積為8.88 億平方米，累計同比增速為-1.3%，下滑幅

8、度較前六個月收窄了 0.5 個百分點；1-7 月商品房銷售額 8.32 萬億元，累計同比增長 6.2%，增速較前六個月回升了 0.6 個百分點。前 7 個月銷售面積累計增速略好于預期，尤其是 7 月單月商品房銷售面積同比增速由 6 月單月的-2.3%轉正為 1.2%。市場上對于銷售面積好轉的原因看法不一，有的認為是 7 月份傳統(tǒng)銷售淡季低基數(shù)的影響，有的認為是部分城市“小陽春”的簽約數(shù)據(jù)滯后反映到 7 月份的銷售數(shù)據(jù)里面了。我們認為最核心的原因在于房企在監(jiān)管趨嚴資金來源吃緊的情況下，更加強調促降價銷售抓回款，房企的推盤熱情有所上漲，從而帶來商品房成交情況的邊際好轉。整體來看市場仍處于降溫階段，

9、維持銷售面積增速下行但不失速的判斷。圖 1：商品房銷售面積當月值、當月及累計同比情況商品房銷售面積:當月值（萬平方米）當月同比（%）累計同比（%）25,00012%10%20,0008%6%15,0004%2%10,0000%-2%5,000-4%-6%0-8%資料來源：Wind，招商銀行研究院圖 2：商品房銷售額當月值、當月及累計同比情況商品房銷售額:當月值（億元）當月同比（%）累計同比（%）25,00025%20,00020%15,00015%10,00010%5,0005%00%資料來源：Wind，招商銀行研究院庫存去化速度有所加快。截至 2019 年 7 月底，全國商品房待售面積為4.

10、99 億平方米，累計同比增速為-8.4%；庫銷比（商品房待售面積/單位時間商品房銷售面積）由 2019 年 1-6 月的 2.5 回升至 3.8，7 月份庫存去化速度加快。圖 3：商品房待售面積及增速情況商品房待售面積:累計值（萬平方米）累計同比（%）60,0000%58,000-2%56,000-4%-6%54,000-8%52,000-10%50,000-12%48,000-14%46,000-16%44,000-18%資料來源：Wind，招商銀行研究院圖 4：商品房庫銷比庫銷比6543210資料來源：Wind，招商銀行研究院房價：整體漲幅趨穩(wěn)一線城市新建商品住宅價格環(huán)比漲幅略微擴大，二線

11、城市環(huán)比漲幅收窄， 三線城市維持穩(wěn)定。2019 年 7 月 70 個大中城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比增長 0.6%，較 2019 年 6 月環(huán)比漲幅收窄了 0.1 個百分點。其中一線城市新建商品房住宅銷售價格環(huán)比增長 0.3%，環(huán)比漲幅擴大了 0.1 個百分點；二線城市（31 個）環(huán)比增長 0.7%，環(huán)比漲幅收窄了 0.1 個百分點；三線城市（35 個） 環(huán)比漲幅為 0.7%，與 6 月份持平。圖 5：70 個大中城市新建商品住宅銷售價格變動情況（%）12%10%8%6%4%2%0%70個大中城市新建商品住宅價格指數(shù):當月同比（左軸）70個大中城市新建商品住宅價格指數(shù):環(huán)比（右軸）1.6%1.

12、4%1.2%1.0%0.8%0.6%0.4%0.2%2017-012017-022017-032017-042017-052017-062017-072017-082017-092017-102017-112017-122018-012018-022018-032018-042018-052018-062018-072018-082018-092018-102018-112018-122019-012019-022019-032019-042019-052019-062019-070.0%資料來源：國家統(tǒng)計局，招商銀行研究院圖 6：一二三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比變動情況（%）一線城市:環(huán)

13、比二線城市:環(huán)比三線城市:環(huán)比2.5%2.0%1.5%1.0%0.5%2017-052017-062017-072017-082017-092017-102017-112017-122018-012018-022018-032018-042018-052018-062018-072018-082018-092018-102018-112018-122019-012019-022019-032019-042019-052019-062019-070.0%-0.5%-1.0%資料來源：國家統(tǒng)計局，招商銀行研究院一、二線城市二手房銷售價格環(huán)比增速略有擴大，三線城市環(huán)比漲幅收窄。2019 年 7 月

14、70 個大中城市二手房銷售價格環(huán)比增速為 0.4%，二手房銷售價格環(huán)比增速較 6 月份擴大了 0.1 個百分點。其中一線城市二手房銷售價格環(huán)比增速為 0.3%，環(huán)比增速擴大了 0.2 個百分點；二線城市二手房銷售價格環(huán)比增速為 0.4%，環(huán)比增速擴大了 0.1 個百分點；三線城市二手房銷售價格環(huán)比增速為 0.4%，環(huán)比增速大幅收窄了 0.3 個百分點。圖 7：70 個大中城市二手住宅銷售價格變動情況（%）70個大中城市二手住宅價格指數(shù):當月同比（左軸）70個大中城市二手住宅價格指數(shù):環(huán)比（右軸）9%8%7%6%5%4%3%2%1%2017-012017-022017-032017-042017

15、-052017-062017-072017-082017-092017-102017-112017-122018-012018-022018-032018-042018-052018-062018-072018-082018-092018-102018-112018-122019-012019-022019-032019-042019-052019-062019-070%1.6%1.4%1.2%1.0%0.8%0.6%0.4%0.2%0.0%資料來源：國家統(tǒng)計局，招商銀行研究院圖 8：一二三線城市二手住宅銷售價格環(huán)比變動情況（%）一線城市:環(huán)比二線城市:環(huán)比三線城市:環(huán)比2.0%1.5%1.0

16、%0.5%2017-012017-022017-032017-042017-052017-062017-072017-082017-092017-102017-112017-122018-012018-022018-032018-042018-052018-062018-072018-082018-092018-102018-112018-122019-012019-022019-032019-042019-052019-062019-070.0%-0.5%資料來源：國家統(tǒng)計局，招商銀行研究院投資：施工上行，投資、新開工繼續(xù)回落房地產(chǎn)投資繼續(xù)走弱。2019 年 1-7 月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資完成

17、 7.28 萬億，同比增長 10.6%，增幅較前六個月繼續(xù)回落了 0.3 個百分點。分區(qū)域來看，東部、中部、西部區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)投資增速分別為 9.2%、9.5%、15.1%，除中部區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)累計同比增速增長較大外，東部和西部區(qū)域增速有所回調。圖 9：房地產(chǎn)單月投資額以及當月、累計同比增速情況房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額:當月值（億元）當月同比（%）累計同比（%）18,00014%16,00012%14,00010%12,00010,0008%8,0006%6,0004%4,0002,0002%00%資料來源：Wind，招商銀行研究院建筑工程投資增速向上趨勢明確，房地產(chǎn)竣工面積持續(xù)邊際改善。2019

18、 年 1-7 月房地產(chǎn)竣工面積增速為-11.3%，下滑幅度較前六個月收窄了 1.4 個百分點。從各項投資開支的累計增速情況來看，1-7 月建筑工程投資累計同比增速為 9.7%，較前六個月回升了 0.3 個百分點；土地購置費累計同比增速為22.0%，較前六個月下滑了 2.2 個百分點，增速保持下滑趨勢；安裝工程投資和設備工器具購置投資累計同比增速分別為-24.3%和 22.8%。圖 10：分投資開支地產(chǎn)投資累計占比（%）圖 11：分投資開支地產(chǎn)投資累計同比（%）資料來源：Wind，招商銀行研究院資料來源：Wind，招商銀行研究院新開工面積累計同比增速繼續(xù)下行，施工面積增速開始上行。2019 年

19、1-7月房屋新開工面積 12.57 億平方米，累計同比增長 9.5%，增速較前六個月下降了 0.6 個百分點。房屋施工面積達 79.42 億平方米，累計同比增速為 9.0%， 增速再次步入上行通道。圖 12：房屋新開工、施工面積累計值及累計同比增速情況房屋新開工面積:累計值（億平米）房屋施工面積:累計值（億平米） 房屋新開工面積:累計同比（%）房屋施工面積:累計同比（%）9020%8018%7016%6014%5012%10%408%306%204%102%2017-022017-032017-042017-052017-062017-072017-082017-092017-102017-1

20、12017-122018-022018-032018-042018-052018-062018-072018-082018-092018-102018-112018-122019-022019-032019-042019-052019-062019-0700%資料來源：Wind，招商銀行研究院土地購置面積累計同比跌幅繼續(xù)擴大，土地成交價款累計同比跌幅持平。2019 年 1-7 月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積 9761 萬平方米，累計同比下降29.4%，較前六個月的-27.5%擴大了 1.9 個百分點；1-7 月土地成交價款 4795 億元，累計同比增速為-27.6%，下跌幅度與前六個月持平。房企

21、融資環(huán)境的收緊對土地市場的影響開始逐步顯現(xiàn)，但我們從國有土地使用權出讓收入數(shù)據(jù)來看，1-7 月國有土地使用權出讓收入累計同比增長 3.1%，增速由前六個月的-0.8%轉正，考慮到該數(shù)據(jù)具有一定的領先性，8 月份土地市場數(shù)據(jù)或有邊際好轉。圖 13：土地購置面積當月值、當月同比、累計同比情況本年購置土地面積:當月值（萬平米）當月同比（%）累計同比（%）4,50050%4,00040%3,50030%3,00020%2,50010%0%2,000-10%1,500-20%1,000-30%500-40%0-50%資料來源：Wind，招商銀行研究院 圖 14：土地成交價款當月值、當月同比、累計同比情況

22、本年土地成交價款:當月值（億元）當月同比（%）累計同比（%）2,50060%2,00040%20%1,5000%1,000-20%500-40%0-60%資金：資金來源增速面臨下行壓力房地產(chǎn)開發(fā)資金來源增速繼續(xù)回落，后續(xù)或將繼續(xù)面臨下行壓力。2019 年 1-7 月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金 9.98 萬億元，同比增長 7.0%，增速較前六個月回落了 0.2 個百分點。其中，國內貸款累計 15377 億元，同比增長 9.5%；利用外資累計 61.33 億元，同比增長 83.6%；自籌資金累計 31032 億元，同比增長 2.8%；其他資金累計 53330 億元，同比增長 8.74%。目前國內貸款和

23、利用外資增速仍向上，隨著銀保監(jiān)會在 32 個城市開展銀行房地產(chǎn)業(yè)務專項檢查工作，料銀行貸款增速后續(xù)或將放緩，疊加非標融資的持續(xù)收緊，未來房企到位資金增速下行壓力較大。圖 15：房地產(chǎn)開發(fā)資金來源當月值、當月同比、累計同比情況房地產(chǎn)開發(fā)資金來源:當月值（億元）當月同比（%）累計同比（%）30,00020%25,00015%20,00010%15,0005%10,0000%5,000-5%0-10%資料來源：Wind，招商銀行研究院圖 16：房地產(chǎn)開發(fā)資金分結構累計同比增速情況30%20%10%0%-10%-20%國內貸款:累計同比(%)自籌資金:累計同比(%)其他資金:累計同比(%)利用外資:累

24、計同比(%,右軸)400%300%200%100%2017-022017-032017-042017-052017-062017-072017-082017-092017-102017-112017-122018-012018-022018-032018-042018-052018-062018-072018-082018-092018-102018-112018-122019-012019-022019-032019-042019-052019-062019-070%-100%-200%從房地產(chǎn)開發(fā)資金來源占比情況來看，2019 年 1-7 月其他資金（定金、預收賬款以及個人按揭貸款）占比最

25、高，達到 53.4%，其占比較前六個月回升了0.6 個百分點；自籌資金占比 31.1%（較前六個月下降了 0.4 個百分點）；國內貸款占比 15.4%，相較前六個月下降了 0.3 個百分點；利用外資的占比略微回升至 0.061%的水平。圖 17：房企開發(fā)資金來源占比情況（%）國內貸款利用外資自籌資金其他資金20.8%18.9%17.9%16.5%15.5%15.1%14.8%14.8%14.5%14.5%14.5 20.3%18.3%17.1%16.1%15.7%15.4%100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%資料來源：Wind，招商銀行研究院房地產(chǎn)政策盤點：“房住

26、不炒”高于經(jīng)濟維穩(wěn)，調控政策轉向區(qū)間管理本期月報主要結合 2019 年 1-8 月份房地產(chǎn)行業(yè)相關政策特點以及影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的政策要素，主要從貨幣財政政策、房地產(chǎn)調控政策兩個方面對今年以來房地產(chǎn)政策進行盤點回顧。通過政策回顧不難發(fā)現(xiàn)當前“房住不炒” 目標定位不能偏移，同時首次提出“去工具化”，即避免把房地產(chǎn)工具化，不把它當作短期刺激經(jīng)濟的一個手段，去工具化這個政策要求不能違背，“房住不炒”高于經(jīng)濟維穩(wěn)。同時調控政策轉向區(qū)間管理，對于地價、房價上漲過快的地區(qū)予以打壓。前瞻性地來看，目前房地產(chǎn)調控趨嚴的態(tài)勢基本不會發(fā)生改變，未來政策可能松動的指標可能有兩點，一是三四線城市商品房銷量大幅下滑，造

27、成房地產(chǎn)市場整體大幅下行；二是一二線城市房價環(huán)比出現(xiàn)了大幅度（5%以上）的下跌。當前房地產(chǎn)政策旨在在穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預期，房地產(chǎn)市場過熱和過冷都不是監(jiān)管層希望看到的。穩(wěn)健的貨幣政策松緊適度，房地產(chǎn)稅立法工作穩(wěn)步推進穩(wěn)健的貨幣政策重回寬松之際需堵住通往房地產(chǎn)市場的閘門。今年 1 月 9日國常會繼續(xù)強調實施穩(wěn)健的貨幣政策，堅持不搞“大水漫灌”。3 月 5 日兩會政府工作報告指出積極的財政政策要加力提效，穩(wěn)健的貨幣政策要松緊適度， 要把好貨幣供給的總閘門，兩會之后基本奠定了整個上半年的貨幣政策基調。6 月 25 日央行貨幣政策委員會召開的二季度例會中指出要適時實施逆周期調節(jié)，加強宏觀政策協(xié)同，這意

28、味著下半年可能會在適當時機出臺“降準或降息” 政策。7 月 30 日中央政治局會議再次強調“房住不炒”，落實房地產(chǎn)長效管理機制，首次提出了“不降房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”，這為后續(xù)貨幣政策重回寬松、防范房地產(chǎn)金融重大風險等做好了鋪墊準備。在 7 月社融、信貸、M2 等數(shù)據(jù)全面回落的背景下，8 月 17 日央行推出LPR 形成機制改革，其本質上是一次非對稱式降息，但 LPR 更多是為了完善MLF、LPR、貸款利率間的傳導路徑。央行表態(tài)，新 LPR 形成機制并不會使房貸利率下降，8 月 25 日央行對個人住房貸款定價調整為遵循 LPR 定價規(guī)則， 要求首套房貸利率不得低于相應期限貸款市場報價利

29、率，二套房貸利率不得低 于相應期限貸款市場報價利率加 60 個基點，各個城市根據(jù)當?shù)貙嶋H房貸情況對 LPR 進行加點。因此在房地產(chǎn)嚴格調控的大政策背景下，LPR 定價以及調整個人住房貸款定價機制調整短期對房地產(chǎn)市場來說影響極為有限。圖 18：房貸利率走勢情況（%）首套平均房貸利率全國二套房貸平均利率8%8%7%7%6%6%5%5%2014-012014-052014-092015-012015-052015-092016-012016-052016-092017-012017-052017-092018-012018-052018-092019-012019-054%資料來源：Wind，招商銀

30、行研究院房地產(chǎn)稅立法工作穩(wěn)步推進。2019 政府工作報告中提出了要健全地方稅體系，穩(wěn)步推進房地產(chǎn)稅立法。同時全國人大常委會委員長栗戰(zhàn)書強調要集中力量落實好黨中央確立的重大立法事項，制定房地產(chǎn)稅法等立法調研、起草，加緊工作，確保如期完成。我們認為房地產(chǎn)稅涉及到的稅種眾多，立法過程復雜又長，短期內出臺的可能性不大。根據(jù)官方表述，房地產(chǎn)稅的立法將在十三屆人大常委會的任期（2018-2023 年）內進行。銀行需關注房地產(chǎn)稅后續(xù)推出對整個行業(yè)的影響。圖 19：房企對于房地產(chǎn)稅制改革可能采取的相關應對策略分析資料來源：中指研究院，招商銀行研究院調控從中央到地方、從金融監(jiān)管到土地拍賣保持收緊房地產(chǎn)政策調控由

31、年初預期的邊際放松到年中逐步收緊。3 月 5 日 2019 年政府工作報告中提出要更好解決群眾住房問題，落實城市主體責任，改革和完善住房市場體系和保障體系，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，當時兩會報告中并未提及“房住不炒”，市場上普遍預期未來房地產(chǎn)調控政策會邊際寬松，尤其是在經(jīng)濟下行壓力較大的情況下，動用房地產(chǎn)這一工具來為經(jīng)濟托底，同時“一城一策”也被誤讀為地方政府變相放松樓市的政策工具。4 月份，住建部對 2019 年一季度房價、地價波動幅度較大的城市進行了預警提示。緊接著5 月份又對新建商品住宅、二手住宅指數(shù)累計漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧 4 個城市進行了預警提示。樓市在經(jīng)歷了短暫的四月

32、份的“小陽春”后， 住建部對于地方的預警提示使得房價、地價漲幅較大的地區(qū)開始出臺一系列微調政策。7 月 30 日中央政治局會議再次強調堅持房住不炒，首提房地產(chǎn)“去工具化”，堅決不依賴房地產(chǎn)實現(xiàn)經(jīng)濟增長，這預示著未來房地產(chǎn)市場調控不會放松。圖 20：2019 年 1-8 月份中央關于房地產(chǎn)調控的表態(tài)資料來源：招商銀行研究院地方政府房地產(chǎn)調控政策收緊緊隨中央表態(tài)，呈現(xiàn)數(shù)量前低后高、程度前穩(wěn)后嚴的特點。2019 年一季度我們觀察到部分城市房貸利率開始有所下降、調整限價、放寬落戶政策引進人才購房需求等，當時市場整體對政策的樂觀預期不斷強化，并且一城一策在實施過程中政策邊際放寬的城市數(shù)量更多。地方調控政

33、策從 4 月份之后開始明顯收緊，地方出臺的持續(xù)性微調政策數(shù)量增多、收緊程度也逐步加深，特別是市場熱度較高的西安、蘇州、大連等地升級了限購、限售政策。6 月份全國部分地區(qū)房貸利率開始出現(xiàn)了止跌回升，公積金政策也開始新一輪的收緊，同時安徽、成都、長沙、福建、河南、武漢、浙江等省市開始提出穩(wěn)妥實施“一城一策”方案，切實穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預期。圖 21：2016-2019 年 6 月 地方出臺調控政策數(shù)量分布（收緊）資料來源：中指研究院房地產(chǎn)金融監(jiān)管保持收緊，銀保監(jiān)會、國家發(fā)改委、央行分別從信托領域、企業(yè)發(fā)行海外債、信貸投向三方面共同防范房地產(chǎn)市場金融風險。其中銀保監(jiān) 會對部分房地產(chǎn)信托業(yè)務增速過快、

34、增量過大的信托公司開展了約談警示，并 要求這些信托公司控制業(yè)務增速、提高風險管控水平。國家發(fā)改委印發(fā)通知對 房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行海外債申請備案登記提出四點要求，其中一點就明確指出房地 產(chǎn)企業(yè)發(fā)行海外債只能用于置換未來一年內到期的中長期境外債務，以此防控 房企發(fā)行海外債的風險。央行對銀行信貸結構調整優(yōu)化提出了多點要求，主要強調保持個人住房貸款合理適度增長，嚴禁消費貸款違規(guī)用于購房，加強對銀行理財、委托貸款等渠道流入房地產(chǎn)的資金管理，加強對存在高杠桿經(jīng)營的大型房企的融資行為的監(jiān)管和風險提示，合理管控企業(yè)有息負債規(guī)模和資產(chǎn)負債率。圖 22：2019 年以來國家對于房地產(chǎn)金融風險高度關注資料來源：中指研究院

35、，招商銀行研究院監(jiān)管持續(xù)發(fā)力，房地產(chǎn)信托發(fā)行市場“驟冷”。根據(jù)用益信托網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示， 7 月單月房地產(chǎn)類信托募集規(guī)模為 794.31 億元，環(huán)比減少 26.46%；同時 2019 年 1-7 月房地產(chǎn)信托累計發(fā)行規(guī)模達到 5999.89 億元，同比增長15.92%，較 2018 年全年增速有所下滑。2019 年以來，除 2 月份受春節(jié)長假影響外，上半年其他各月份房地產(chǎn)信托募集規(guī)模均超過 800 億元，7 月的下挫或可被認為是今年房地產(chǎn)信托規(guī)模收縮的起點。圖 23：房地產(chǎn)信托累計發(fā)行規(guī)模及增速圖 24：2019 年房地產(chǎn)信托單月發(fā)行規(guī)模及增速房地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模（億元）信托增速（%）房地產(chǎn)信托單

36、月發(fā)行規(guī)模（億元）10,000400%9,000350%8,000300%7,000250%6,000200%5,000150%4,000100%3,00050%2,0000%1,000-50%0-100%信托同比增速（%）1,20035%30%1,00025%80020%15%60010%4005%0%200-6.5-51%0-10%1月2月3月4月5月6月7月資料來源：用益信托網(wǎng)，招商銀行研究院資料來源：用益信托網(wǎng)，招商銀行研究院監(jiān)管逐步規(guī)范房企海外發(fā)債，內房企發(fā)行海外債創(chuàng)新高之際，償債規(guī)模也在逐年走高。2019 年上半年，房企海外債發(fā)行總量達到 3138.9 億元，同比增長 30%；凈融

37、資規(guī)模 1783.2 億元，同比增長 20.4%。如果按照當前節(jié)奏持續(xù)下去，房企海外發(fā)債規(guī)模有望再創(chuàng)歷史記錄。2019 年房企海外債到期金額達2130 億人民幣，到期規(guī)模同比 2018 年增加 24%。此外，2020 年、2021 年， 房企海外債到期規(guī)模將分別達 2753.1 億元、3097.3 億元，內房企發(fā)行外債創(chuàng)新高之際，償債規(guī)模也在逐年走高。圖 25：房企海外債發(fā)行、償還及凈融資情況圖 26：房企海外債到期金額分布情況發(fā)行額(億人民幣)到期額(億人民幣) 凈融資額(億人民幣)3500已發(fā)行債券到期金額(億人民幣)450040003500300025002000150010005000

38、4105.63781.33138.92416.41690.51719.21355.7935.3616.0999.7669.1952.0935.9225.420142015201620172018 2018H1 2019H13000250020001500100050003097.32753.12130.02280.41719.2952.0616.0 669.1225.42014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022資料來源：天風證券研究所，招商銀行研究院資料來源：天風證券研究所，招商銀行研究院多地調整土地拍賣規(guī)則，住宅類土地成交溢價率回落明顯。2019

39、 年上半年土地市場整體處于弱復蘇狀態(tài)，熱點城市、熱點區(qū)域土地市場回暖顯著。地方政府在堅持房住不炒，以“三穩(wěn)”為調控目標的前提下，積極落實城市主體責任，引導房企謹慎拿地。4 月份，杭州主城區(qū)涉宅用地封頂溢價率上限由 50% 調整為 30%，首次設置“限房價”。5 月份，蘇州將土地出讓報價條件從定值調整為區(qū)間設置，同月合肥進一步明確了競買資格審查時需提交關聯(lián)公司不參 加同一宗地競買的書面承諾。6 月份，東莞制定新的土地報價規(guī)則，以終次報價中最接近所有終次報價平均價的原則確定競得入選人。圖 27：7 月份一二三線城市住宅類土地成交溢價率回落明顯（%）100大中城市:成交土地溢價率:住宅類用地:一線城

40、市:當月值100大中城市:成交土地溢價率:住宅類用地:二線城市:當月值100大中城市:成交土地溢價率:住宅類用地:三線城市:當月值100%80%60%40%20%2017-012017-022017-032017-042017-052017-062017-072017-082017-092017-102017-112017-122018-012018-022018-032018-042018-052018-062018-072018-082018-092018-102018-112018-122019-012019-022019-032019-042019-052019-062019-070%

41、資料來源：Wind，招商銀行研究院總結：未來房地產(chǎn)量和價或是政策松動的觀測指標堅持房住不炒，加快落實房地產(chǎn)長效管理機制，未來房地產(chǎn)量和價表現(xiàn)或將是政策松動的觀測指標。從 730 中央政治局會議對于房地產(chǎn)的定調來看， 未來一段時間各地的房地產(chǎn)調控很難有所放松，一方面調控會繼續(xù)圍繞價格波動幅度過大進行政策跟進，另一方面會更加審慎調整現(xiàn)有的政策，注重保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。同時國家圍繞住房、金融、土地、財稅等方面的長效管理機制也有望加速落地實施。未來政策可能松動的情況有兩點，一是三四線城市商品房銷量大幅下滑，造成房地產(chǎn)市場整體大幅下行；二是一二線城市房價環(huán)比出現(xiàn)了大幅度（5%以上）的下跌。當前房地

42、產(chǎn)政策旨在在穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預期，而非打壓市場，房地產(chǎn)市場過熱和過冷都不是監(jiān)管層希望看到的。房地產(chǎn)行業(yè)重要事件評析事件：8 月 25 日，央行發(fā)布關于新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率調整的公告點評：央行在 8 月 17 日宣布改革 LPR 機制后，于 8 月 25 日再發(fā)公告對住房貸款利率如何適應 LPR 機制進行了更詳細的說明。我們主要梳理該公告的幾大要點以及分析調整個人住房貸款利率對于房地產(chǎn)市場的影響。從公告的 內容上看：（1）新的個人住房貸款利率政策自 2019 年 10 月 8 日起開始實施， 這意味著之前的貸款仍按舊有政策執(zhí)行，公積金暫不調整；（2）定價方法是以最近一個月相應期限的貸款

43、市場報價（LPR）利率為定價基準加點形成，即新發(fā)放的個人住房貸款利率與 LPR 掛鉤；（3）明確重定價周期最短為 1 年，這意味著一旦加點數(shù)字確定，合同期限內就不得更改，但貸款客戶可以和銀行約定如何重定 LPR 的利率，最短可“一年一調整”；（4）首套和二套房貸款利率上實行差異化的信貸政策，確定了不同的房貸利率底線。新政明確：定價基準轉換后，全國范圍內新發(fā)放首套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR，二套個人住房貸款利率不得低于相應期限 LPR+60 個基點。照此計算， 按 8 月 20 日 5 年期以上 LPR 為 4.85%，即首套房利率不得低于 4.85%；二套房貸利率不低于 5.45%，與現(xiàn)有房貸實際最低利率水平基本相當