1、蟻巢房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)治理策劃案1 物業(yè)簡介和治理理念我公司為 14 萬平方米的商貿(mào)中心供應全方位的物業(yè)治理和前期物業(yè)咨詢服務；公司依據(jù) SHOPPINGMALL 的經(jīng)營理念和“ 購物、餐飲、消遣、休閑、文化” 的業(yè)態(tài)布局供應專業(yè)化、規(guī)范化、人性化的現(xiàn)代治理理念,為業(yè)主、經(jīng)營戶和廣大消費者供應周到、快捷的服務；2 物業(yè)概況“ 金西商貿(mào)中心”西市區(qū)；是由云南省糧油集團開發(fā),位于云南省昆明市用地面積 57.5 畝分三期開發(fā),總建筑面積 142695平方米 一區(qū)酒店辦公 二區(qū)糧油現(xiàn)貨及超級市場 三區(qū)百貨零售區(qū) 建筑類型：多層框架結構 . 商貿(mào)中心東接近華浦路 西靠 二換西路 南臨白馬小區(qū)

2、 北接春苑小區(qū)3 承諾指標 3.1 設備治理指標承諾 設備完好率達 98%以上；業(yè)主報修,接報后 20 分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場；修理準時率達 98%以上,修理合格率達 100%,返修率不高于 1%；無重大設備責任事故發(fā)生；10 蟻巢房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司確保設備安全正常運行；提高設備的適用效率,降低運行成本；設備設施檔案資料齊全,分類成冊,治理完善,查閱便利；建立 24 小時值班制度,設立修理電話,接受業(yè)戶對物業(yè)治理服 務報修、求助、建議、問詢、質(zhì)疑、投訴等各類信息的收集和反 饋,并準時處理,有回訪制度和記錄；制訂設備安全運行、崗位責任制、定期巡回檢查、愛護保養(yǎng)、運 行記錄治理、修理檔案等治理制度,并嚴格

3、執(zhí)行；設備及機房環(huán)境潔凈,無雜物、灰塵、無鼠、蟲害發(fā)生,機房環(huán) 境符合設備要求；配備所需專業(yè)技術人員,嚴格執(zhí)行操作規(guī)程；設備良好,運行正常,一年內(nèi)無重大治理責任事故；商貿(mào)中心實行 24 小時值班及巡邏制度；保安人員熟識商貿(mào)中心的環(huán)境, 文明值勤, 訓練有素,言語規(guī)范,仔細負責；結合商貿(mào)中心特點,制訂安全防范措施；進出商貿(mào)中心各種車輛治理有序,無堵塞交通現(xiàn)象,不影響行人 通行；商貿(mào)中心停車場 包括地面和地下 有專人疏導,治理有序,排列 整齊；地下停車場治理嚴格,出入登記；廣場上非機動車輛有集中停放場地,治理制度落實,停放整齊,場地潔凈；危及人身安全處設有明顯標志和防范措施；3.2 保潔服務指標承

4、諾 清潔治理無盲點；清潔衛(wèi)生實行責任制,有專職清潔人員和明確的責任范疇,實行 標準化清潔保潔；垃圾日產(chǎn)日清,定期進行衛(wèi)生消毒滅殺；11 蟻巢房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司公共部位保持清潔, 無亂貼、亂畫,無擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象；商貿(mào)中心出入口、樓梯扶攔、車庫、公用玻璃窗等保持潔凈；商貿(mào)中心內(nèi)公用場地無紙屑、煙頭等廢棄物；商貿(mào)中心外墻無污染；3.3 綠化治理指標承諾 盆花無紙屑、煙頭等雜物；每周巡查一次,并做好相關記錄；掌握病蟲害,盆花色澤正常,生長良好,無雜草；3.4 業(yè)戶服務指標承諾 服務中意率達 100%；無服務安全事故發(fā)生；有效投訴處理率 100%；4 服務人員崗前、崗中培訓達到100%；前期介入

5、工作要使今后的物業(yè)治理順當進行,物業(yè)治理的前期介入將會起到至關重 要的作用；我公司在正式接受托付后,將依據(jù)托付方物業(yè)施工進度的 實際情形,對“ 商貿(mào)中心” 制訂科學、成熟、相應的物業(yè)治理前期介 入工作方案,并按方案和階段開展各項工作,為將來的物業(yè)治理工作 順當開展打下堅實的基礎；12 蟻巢房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司商貿(mào)中心前期介入組織架構圖貴公司我公司（總經(jīng)理）董事長項目 商貿(mào)中心物業(yè)治理處（經(jīng)理）治理處支持 顧問小組治理支持 工程支持4.1 財務支持人事支持行政支持培訓支持督導支持營銷支持規(guī)劃設計階段在規(guī)劃設計階段,規(guī)劃設計人員、治理人員各獨立場不同,規(guī)劃人員 僅從設計技術角度考慮問題,往往忽視了以

6、后的治理問題,結果造成 物業(yè)建成后治理上的沖突和漏洞許多,整體布局上的缺陷以后往往難 以補償,因此在規(guī)劃設計之初,作為前期介入的物業(yè)治理人員就需要 參加規(guī)劃設計方案的爭論, 要從治理的角度看規(guī)劃設計方案是否合理,力求使設計便利日后的物業(yè)治理工作；監(jiān)控和消控中心的設置；人車分流的設計；公共照明開關設置位置；13 蟻巢房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司公共照明開關開閉形式；物業(yè)治理用房的位置設計；垃圾房的設置；公共洗手間的設置；信報箱的設立；公共告示欄的配置；戶外及室內(nèi)廣告的合理配置；建設施工期間 4.2 在“ 商貿(mào)中心” 建設施工階段施工質(zhì)量直接關系到投入使用后使用功 能的正常發(fā)揮, 抓好建設的施工質(zhì)量是物業(yè)治

7、理前期介入的重要內(nèi)容；在建設過程中,物業(yè)治理前期介入人員會常常到現(xiàn)場明白工程進度、施工情形,在參加過程中逐步對物業(yè)的硬件增加明白,對有些影響使 用功能的問題早發(fā)覺、早和諧、早解決,為物業(yè)治理工作奠定良好的 基礎；提出設備的設置和服務方面的改善看法及設計遺漏工程項目的建 議；分析物業(yè)建造選料及安裝,降低隱患,改善設備使用成效,減輕 后期治理的壓力；審查有關工程（包括綠化. 景觀工程）的優(yōu)劣,供應改善看法；供應機電安裝及能源安排的有關專業(yè)技術治理看法；供應功能布局或用料更換的有關專業(yè)技術治理看法；幫忙施工人員做好對房屋材質(zhì)方面的愛護,以防止施工對材質(zhì)造 成損耗；提前熟識房屋中的各種設備和線路,包括

8、房屋內(nèi)部結構、管線布 置及所用建材的性能；檢查工程施工進度（依據(jù)需要參加建造期有關工程聯(lián)席會議和建 筑師定期碰面會等） ；檢查前期工程的施工質(zhì)量,并就原設計中不合理但又可以更換的 部分提出建議；協(xié)作設備安裝、管線布置,進行現(xiàn)場監(jiān)督,確保安裝質(zhì)量；14 蟻巢房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司提出遺漏工程項目的建議；對公建配套設施設備的進行探討,能夠使公建配套設施設備滿意 今后客戶的進展需要和貫標需要,削減投入成本和今后的物業(yè)管 理成本；4.3 物業(yè)銷售階段 在物業(yè)銷售期間,良好的物業(yè)治理形象、及物業(yè)治理品牌會吸引大量 的購房者,同時也有助于開發(fā)商樹立物業(yè)品牌形象；物業(yè)治理前期介 入人員將依據(jù)實際情形,參加開發(fā)商

9、的物業(yè)銷售宣揚推廣活動；制定合理的物業(yè)治理收費標準,為物業(yè)銷售作好預備；售樓處及樣板房的保安、保潔指導,以規(guī)范的服務和形象展現(xiàn),建立良好的物業(yè)形象；委派物業(yè)專業(yè)人員現(xiàn)場解答客戶對物業(yè)治理方面的疑問；對物業(yè)與銷售人員進行物業(yè)治理基礎培訓工作；供應有關售樓宣揚所需要的物業(yè)治理資料；竣工驗收階段 4.4 為保證物業(yè)入伙后的物業(yè)治理工作順當開展,必需對物業(yè)有全面的了 解,假如物業(yè)公司在物業(yè)交付使用時才介入治理,就無法對物業(yè)情形 了如指掌；物業(yè)治理前期介入人員將定期視察施工現(xiàn)場,參加工程例 會,準時提出愛護進展商利益和保證施工質(zhì)量的專業(yè)看法和建議,協(xié) 助開發(fā)商做好使用功能的驗收,對各種設備、管線都逐一檢

10、查；參加托付方的房屋、設備、設施的竣工驗收,并建立驗收檔案；發(fā)覺可能存在的施工隱患,并列出遺漏工程；參加重大設備的調(diào)試和驗收；制訂物業(yè)驗收流程；指出工程缺陷,就改良方案的可能性及費用提出建議；4.5 前期物業(yè)規(guī)章制度制訂 為了使今后“ 商貿(mào)中心” 的物業(yè)治理更能有序地對物業(yè)進行治理,在 物業(yè)正式交付驗收前,物業(yè)治理前期介入人員將設計今后物業(yè)治理模 式,制訂相應的規(guī)章制度及編制有關文件,印制各種證件,進行機構 設置、人員聘用、人員培訓等前期工作；15 蟻巢房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司物業(yè)治理公約 業(yè)主暫時公約 ；業(yè)主承諾書；物業(yè)治理服務協(xié)議；消防安全治理責任書；精神文明建設公約；入伙須知；裝飾裝修治理方法

11、；裝修治理協(xié)議；安全責任書；裝修承諾責任書；房屋及共用設備、設施治理規(guī)定 治安治理規(guī)定；車輛停放治理規(guī)定；綠化治理規(guī)定；環(huán)境衛(wèi)生治理規(guī)定；電梯使用須知；物業(yè)使用、服務指南；客戶基本情形登記表；客戶領房驗收交接表；裝修申請表；施工人員登記表；入伙會簽表；入伙資料簽收表；鑰匙簽收表；關于確定防火責任人的通知；5 業(yè)主服務 5.1 業(yè)主入伙 通過有效的治理,使入伙工作規(guī)范,從而為業(yè)主的入伙供應便利,保證 入伙工作正常有序,同時保證入伙各項資料收集歸檔；治理處在業(yè)戶入伙前預備好以下文件：16 蟻巢房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司a. 房屋驗收單；b. 業(yè)戶使用公約；c. 裝修責任書；d. 其他相關資料；在業(yè)主前來辦

12、理入伙手續(xù)時,業(yè)戶接待員應查驗業(yè)主以下資料：a. 入伙通知書；b. 售房合同；c. 業(yè)主身份證；d. 其他注明應具備的文件資料；業(yè)戶入伙時以下文件由業(yè)戶服務部主管負責發(fā)放并請業(yè)戶簽收：a. 業(yè)主手冊；b. 入伙須知；c. 裝修指引 附裝修申請表 ；d. 其他相關文件；治理處在受理業(yè)主入伙時由業(yè)主接待人員和伴隨驗房人員做好以下記錄：a. 業(yè)主登記表；b. 驗房簽收記錄；c. 入伙資料簽收記錄；d. 領取鑰匙簽收記錄；e. 入伙收費記錄；財務核收業(yè)主各項費用；在業(yè)主交清費用后,業(yè)主接待員伴隨業(yè)主對房屋進行驗收,并填寫客戶領房驗收交接表 ；驗收合格, 收取鑰匙； 驗收不合格的,整改合格后,由業(yè)主驗收

13、認可,再發(fā)放鑰匙；5.2 裝修治理通過對裝修過程的掌握；對裝修隊伍的治理,從而保證物業(yè)的潔凈、安全,建筑物、設備、設施的完好；裝修治理文件：a. 裝修申請表；17 蟻巢房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司b. 裝修治理方法；c. 業(yè)主 租戶 裝修承諾書；d. 裝修治理協(xié)議；e. 安全責任書；f. 施工人員登記表；裝修治理審批程序a. 業(yè)主填好裝修申請表 并附有關圖紙說明與施工人員的身份證復印件；b. 治理處拿到審批材料當場初審后, 將施工人員登記表交施工隊負責人帶回填寫；同時向施工隊介紹裝修的規(guī)定；c. 治理處接受裝修申請后經(jīng)設備主管初審治理處經(jīng)理復審后隔天將裝修申請表的聯(lián)送交裝修業(yè)主；d. 施工隊負責人攜 裝

14、修申請表 及填好的裝修施工登記表到治理處提交施工人員有效證件、復印件和照片, 現(xiàn)場治理員檢查無誤后為施工隊辦理暫時出入證,施工隊繳納有關費 用,治理處出納員收繳費用后在申請表上簽字；e. 業(yè)戶服務部主管辦理暫時出入證, 通知業(yè)主可以開頭裝修施 工；裝修現(xiàn)場治理 業(yè)戶服務部將裝修施工隊暫時出入情形匯總表交保安主管,a.保安部按登記表查驗施工人員暫時出入證并巡察跟蹤施工 隊的裝修過程,保持環(huán)境潔凈；b. 業(yè)戶服務部必需每天去業(yè)主到施工現(xiàn)場隨機明白施工情形,有必要時請設備人員同往；c. 治理處經(jīng)理至少一周抽查一戶業(yè)主的裝修施工情形；d. 裝修竣工后由業(yè)主和治理處業(yè)主服務人員驗收后在裝修申 請表上簽字

15、；e. 業(yè)戶服務部收回暫時出入證, 并結清費用； 對遺失的暫時出 入證作好登記并通知保安主管；裝修治理記錄18 蟻巢房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司業(yè)戶服務部負責做好裝修治理的日常記錄,記錄要照實地反映裝修治理實際情形,并在下月五日前歸檔；裝修治理質(zhì)量要求a. 業(yè)戶裝修手續(xù)齊全符合規(guī)定, 無危及安全、 外觀或轉變用途情形；b. 裝修審核過程 2 天內(nèi)完成；c. 治理處每天 2 次巡察裝修施工現(xiàn)場,毀滅違章于未然；d. 裝修施工無亂堆放、亂挖、亂接、亂搭,無違章裝修；房屋完好率 100%,投訴率 0.5 以下；裝修治理質(zhì)量檢驗a. 治理處經(jīng)理每月不定期抽查 4 次裝修治理情形；b. 治理處經(jīng)理對違章裝修業(yè)主的

16、處理情形每天檢查；c. 對于檢查中發(fā)覺問題書面通知相關人員改進,屬于多次顯現(xiàn)的問題分析緣由并開具訂正/ 預防措施實施通知單；d. 治理質(zhì)量的情形作為治理處的考核內(nèi)容之一；5.3 日常服務與聯(lián)系治理處的日常服務與聯(lián)系是物業(yè)治理服務最基本的一項日常工作；物業(yè)治理的宗旨是為業(yè)主供應服務,物業(yè)公司通過有效的服務來保證業(yè)主的需求樹立企業(yè)的形象,同時通過服務獲得肯定的經(jīng)濟效益；日常服務內(nèi)容a. 修理保養(yǎng)服務；b. 綠化養(yǎng)護服務；c. 治安消防服務；d. 環(huán)境衛(wèi)生治理服務；e. 停車治理服務；f. 特約服務；日常聯(lián)系內(nèi)容a. 每季度發(fā)放業(yè)戶評議表,明白服務質(zhì)量；b. 設置業(yè)戶聯(lián)系箱,每天定時開箱；c. 設立

17、投訴電話接受業(yè)戶的投訴；19 蟻巢房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司d. 準時回訪業(yè)戶征詢看法；日常服務與聯(lián)系的質(zhì)量掌握a.業(yè)戶服務部主管應多途徑與業(yè)主保持溝通,常常走訪業(yè)主聽取看法,準時供應各類服務,滿意合理要求；b.每半年至少開展一次公益性活動,事先做好可行性調(diào)研, 報方案并做好策劃, 事后要分析小結, 使該項工作不斷改進提 高；c. 現(xiàn)場治理員要做好清潔、綠化、安保和停車工作巡檢,保證 服務質(zhì)量；日常服務與聯(lián)系的質(zhì)量要求 質(zhì)量要求以云南省物業(yè)治理條例為依據(jù),以物業(yè)行業(yè)規(guī)范服 務達標為依據(jù),嚴格按各項服務的治理制度及標準進行操作,做到業(yè)主評議中意率95%以上；業(yè)主有效投訴率0.1 以下；投訴處理率 100

18、%；5.4 業(yè)主檔案 治理處負責建立業(yè)主檔案,業(yè)主檔案一戶一袋；業(yè)主檔案的治理方法按公司檔案室要求操作；文檔治理員負責業(yè)主檔案的收集、整理、歸檔、利用；業(yè)戶服務部主管應在每月5 日前把上月的有關業(yè)主資料、產(chǎn)權清單、租賃清單送治理處文檔治理員簽收；治理處經(jīng)理每季度檢查一次業(yè)主檔案工作,對發(fā)覺問題用書面通知整改；業(yè)主檔案內(nèi)容a. 入伙通知單；b. 入伙手續(xù)書；c. 業(yè)主使用公約；d. 裝修責任書；e. 驗房簽收單；f. 入伙手續(xù)資料簽收單；g. 產(chǎn)權清單；20 蟻巢房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司5.5 h.租賃清單；i.售房合同復印件；j.權證復印件；k.其他有關業(yè)主資料；權籍治理業(yè)戶服務部主管要把握治理區(qū)域

19、內(nèi)入住業(yè)主的權屬情形,負責業(yè)主資料的收集,并將業(yè)主相關的資料記錄在治理手冊中,治理手冊要動態(tài)的反映業(yè)主產(chǎn)權的轉移、使用權的變更情形；能正確反映業(yè)主權屬轉移、變更的時間和方式；業(yè)戶服務部主管負責編制產(chǎn)權清冊、租賃清冊,并輸入運算機；產(chǎn)權清冊內(nèi)容a. 房屋類型；b. 使用面積、建筑面積；c. 土地分攤面積；d. 使用情形；e. 附設設施情形；f. 車庫使用情形；租賃清冊內(nèi)容a. 租賃戶姓名；b. 租賃時間；c. 使用房屋地址；d. 內(nèi)部裝修情形；e. 其他；業(yè)戶服務部主管每月出一份產(chǎn)權清單、租賃清單,清單要系統(tǒng)正確反映目前實際情形；治理處經(jīng)理負責審核產(chǎn)權清單、租賃清單；每月一次抽查治理手冊,對于抽

20、查中發(fā)覺記錄不規(guī)范或不準時登錄權屬變更情形,管理處經(jīng)理應書面通知,進行整改；5.6 投訴、報修處理治理處設接待窗口、工作聯(lián)系箱、監(jiān)督投訴電話受理業(yè)主業(yè)務咨21 蟻巢房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司詢、報修、收費、投訴；治理處實行一周七天業(yè)主接待,365 天 24 小時應急修理服務；并公開辦事制度、公開收費項目和標準；治理處監(jiān)督、投訴電話24 小時開通, 72 小時內(nèi)有回復；治理處實行修理回訪制度；對回訪中發(fā)覺的問題, 24 小時內(nèi)書面通知設備部人員整改；業(yè)戶接待員要仔細聽取投訴看法并做好記錄；處理投訴要做到讓業(yè)戶中意,準時與業(yè)戶溝通,處理結果做好記 錄,每周進行統(tǒng)計和小結；5.7 收費治理 治理處應從入伙通

21、知書發(fā)出之日起向業(yè)戶收取治理費,治理費的 收取標準按托付治理合同執(zhí)行；治理處每月由設備部人員精確抄記水、電、煤氣表度數(shù),依據(jù)抄 見數(shù)或代收代付,或精確分攤；業(yè)戶接待員每月20 日前向業(yè)戶派發(fā)治理費通知單；對逾期不交納治理費的業(yè)戶,治理處應依據(jù)物業(yè)治理條例及業(yè) 主公約有關規(guī)定處理； 6 設備治理總體方案 物業(yè)治理公司必需擁有各類專業(yè)工程技術人員確?！?商貿(mào)中心” 設備 設施的運行治理和修理保養(yǎng)工作正常開展；物業(yè)治理公司的專業(yè)工程 師隊伍為設備治理供應堅實的技術支持；物業(yè)治理公司的修理中心必 須具有一支精良的修理隊伍和先進的修理設備以確保修理保養(yǎng)質(zhì)量；物業(yè)治理公司建立的設備應急支持網(wǎng)絡保證了設備應

22、急大事的準時有 效處理；物業(yè)治理公司實施定人、定機、定崗及相互協(xié)作的運作治理方式；根 據(jù)設備機房安全治理制度,設備人員安全守就,特別工程持證上崗制 度實施安全治理；制定運行治理規(guī)程,實施日常巡察與周期檢查保養(yǎng) 工作；制定設備系統(tǒng)安全操作規(guī)程,規(guī)范設備操作治理；按統(tǒng)一的設22 蟻巢房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司備帳、卡、物治理方法,修理保養(yǎng)內(nèi)容要求,質(zhì)量檢查標準實施標準 化治理；依據(jù)設備完好率統(tǒng)計標準對設備設施的完好程度進行統(tǒng)計,確保安全正常運行和使用；6.1 設備治理內(nèi)容 物業(yè)設備在安裝調(diào)試驗收通過后,就進入了運行使用階段,這時就需 要物業(yè)治理公司運用先進的治理方法和良好的技術對物業(yè)設備進行維 修保養(yǎng),保

23、證這些設備正常運行,充分發(fā)揮它們的功效；物業(yè)設備治理的好壞與否,直接影響到其使用功能和使用壽命,這樣 對使用過程中保證設備的正常運行,加強日常保養(yǎng)和修理治理提出了 更高的要求,為此特制定本檢查標準；供配電設備 工作程序 電工 a. 每日一次依據(jù)設備、設施巡察內(nèi)容與程序 巡察配電房設備,并記錄配電房巡察記錄表 ；b.配電房每周打掃一次,配電柜每月清潔一次；雙電源柜 箱“ 運行” 與“ 備用” 每月切換檢查一次,并記錄設備定期啟 動表；c. 按設備、設施（年度）周期檢查、保養(yǎng)方案表和供配電 設備（設施）修理保養(yǎng)規(guī)程 的內(nèi)容要求進行周期檢查、 保養(yǎng),并將結果記錄于設備、設施周期檢查、保養(yǎng)記錄表內(nèi)；d

24、. 供配電設備、設施修理工作記錄于設備、設施修理記錄表內(nèi)；e.供配電設備發(fā)生反常和故障準時報告電氣領班,記錄設備故障記錄表,并在電氣領班協(xié)同下排除反常和故障；電氣領班 a. 負責設備的技術資料、 檔案的收集、 保管；負責零星設備的配 件、材料的選購方案的編制,外托付修理的聯(lián)系工作；b. 每年 12 月制訂下一年度設備、設施（年度）周期檢查、保23 蟻巢房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司養(yǎng)方案表,并按運行情形制訂設備、設施（年度）修理計 劃表；c. 組織實施供配電設備的運行治理及修理保養(yǎng)工作,并進行指 導,檢查；d. 每周巡察配電房設備 , 檢查巡察記錄、交接班記錄； 工作程序 日常巡察 a. 設備修理工每日一

25、次依據(jù) 設備、設施巡察內(nèi)容與程序 巡察 泵房及風機房設備,記錄水泵房巡察記錄表和風機設備 巡察記錄表；設備發(fā)生反常和故障準時報告設備主管,記錄設備故障記錄表,并在弱電領班協(xié)同下排除反常和故障；b. 安保人員負責消防設施的日常巡察, 每月對各層面消防設施巡 視一遍,將巡察結果記錄于消防栓、滅火機箱內(nèi)的記錄表內(nèi)；定期檢查 a. 由弱電修理操作工負責每月一次消火栓泵、噴淋泵、送風排煙 機、雙電源啟動測試,記錄設備定期啟動記錄表；由弱電領班組織, 并由安保主管、 安保人員和設備修理工參加 b.操作,每年一次進行消火栓；記錄消火栓測試記錄表；修理保養(yǎng) a. 弱電操作修理工負責消防設施的修理保養(yǎng)工作；b.

26、 設備機房每周打掃一次,機組每月清潔一次；消防泵“ 運行”與“ 備用” 每月定期啟動后交替更換一次；c. 按設備、設施（年度）周期檢查、保養(yǎng)方案表和消防設 備（設施）修理保養(yǎng)規(guī)程的內(nèi)容要求進行周期檢查、保養(yǎng),并將結果記錄于設備、設施周期檢查、保養(yǎng)記錄表內(nèi)；d. 消防設備、設施修理工作記錄于 設備、設施修理記錄表 內(nèi)；6.2 設備檢查標準 供配電設備 電力變壓器 24 蟻巢房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司檢查電力變壓器是否符合要求；分接開關檔位是否與電源相符；外殼接地裝置是否牢靠,接地電阻是否合格；變壓器溫度是否在要求范疇內(nèi),通風是否良好；三相電壓表是否平穩(wěn),變壓器聲響是否正常；各接線端子緊固是否良好； 高壓

27、開關柜 耐壓試驗是否符合規(guī)范規(guī)定；隔離開關、負荷開關和熔斷器位置正確、平整和堅固；操作機構動作敏捷、正確、瓷件應清潔,不應有裂紋和傷痕；隔離開關、負荷開關和熔斷器與電線連接應緊密；接地線連接應緊密、堅固,防腐處理應勻稱,無遺漏； 低壓開關柜 耐壓試驗是否符合規(guī)范規(guī)定；開關柜內(nèi)設備應齊全、完整、固定、牢靠,盤面油漆應完好；二次接線與電器或端子排的連接應堅固,綁扎排列整齊,標志清 晰齊全；接地線連接應緊密堅固；操作部分應敏捷,接點和機械閉鎖的動作應正確；閘刀開關、負荷開關、空氣開關和熔斷器完好；接觸器和各種繼電器完好,面板指示燈和按鈕完好；雙電源切換箱能自動切換；掌握箱手動和自動操作均能運行； 水

28、系統(tǒng) 定期做好循環(huán)水、水質(zhì)分析、測試,做到 水系統(tǒng)無泄漏；自動放氣閥齊全、有效；1次/ 月測試、投藥；蟻巢房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司膨脹水箱掌握正常；保溫良好,支架無銹蝕； 資料 各運行記錄；原始技術資料；操作運行制度；給排水系統(tǒng)檢查標準 供水泵 各水泵運行主要參數(shù)（流量、揚程等）符合出廠要求；管道上的各閥門、避震接頭、壓力表、止回閥等齊全有效,無泄 漏,閥門啟閉敏捷；各水泵運行平穩(wěn),無震驚,無反常聲,潤滑良好,無咬泵現(xiàn)象；電氣掌握箱中各器件齊全,啟動、運行正常牢靠；水泵、電機等接地裝置、防護罩等安全牢靠,無缺損； 水箱及附件 各浮球閥自動啟閉敏捷、牢靠；各進出閥門啟閉活絡有效,無滲漏；溢水管暢通,箱

29、底排污閥良好；6.6 減壓閥暢通完好,減壓閥前、后閥門壓力表、旁通閥齊全有效；設備接管驗收方法對物業(yè)設備系統(tǒng)進行驗收,以確?！?金西商貿(mào)中心” 設備投入使用后 能安全正常運作；職責 物業(yè)治理公司治理部負責對所需驗收的物業(yè)提出驗收項目內(nèi)容 和要求 , 并對項目驗收報告進行審核；物業(yè)治理公司總工程師負責對設備驗收中或接管使用后發(fā)生的26 蟻巢房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司隱藏性質(zhì)量問題或重大質(zhì)量事故的審核,的關系并查明緣由,準時處理；組織和諧與各相關單位“ 商貿(mào)中心” 設備部負責詳細實施項目驗收工作,擬定項目驗收 報告及與移交單位的聯(lián)系工作；程序 接管驗收應具備的條件 建設工程全部施工完畢 , 并已經(jīng)竣工驗收

30、合格；供電、采暖、給水、排水、衛(wèi)生等設備能正常使用； 接管驗收提交的資料 技術資料 接管驗收程序 并開出 物業(yè)治理公司對物業(yè)接管所具備的條件和資料進行審核,接管驗收單；設備部負責按驗收項目內(nèi)容和要求制定驗收方案,會同建設單位 對物業(yè)房屋、設備和設施的使用功能進行質(zhì)量檢驗；經(jīng)檢驗后,由設備部擬定項目驗收報告并填寫接管驗收單；對驗收結果作出 由公司治理部對技術資料及重要項目進行抽查,評定看法,報物業(yè)治理有限公司總經(jīng)理室審批,并向商貿(mào)中心主 管部門呈交項目驗收報告；對于項目驗收中存在的問題,由移交方整改；整改實施后,對于 整改項目重新驗收,體會收合格后進行正式接管； 使用功能的質(zhì)量檢驗項目內(nèi)容 電氣

31、系統(tǒng)檢驗 給排水、給排風、衛(wèi)生設備的檢驗 消防系統(tǒng)設備的檢驗 弱電設備檢驗 中心空調(diào)系統(tǒng)檢驗 垂直電梯、自動扶梯、觀光電梯的檢驗 設備接管交付使用后 27 蟻巢房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司如發(fā)生隱藏性的重大質(zhì)量事故, 應由本公司工程技術部會同移交 人和建設單位組織設計、施工等單位共同分析爭論,查明緣由；如屬設計、 施工、材料等緣由, 由建設單位負責處理或可托付本 公司處理；對接管后的商貿(mào)中心的治理依據(jù) 設備修理保養(yǎng)掌握程序 執(zhí)行；7 保安服務 7.1 保安服務內(nèi)容 小區(qū)守護保衛(wèi)工作；確保小區(qū)外側道路交通順暢；執(zhí)行小區(qū)內(nèi)各樓面巡查,做好防火防盜安全防范工作及巡查時協(xié) 助記錄修理事項,如：照明、漏水、空調(diào)運

32、行等；準時處理商貿(mào)中心內(nèi)各突發(fā)大事,必要時疏散人員,準時匯報物 業(yè)治理部門并做好記錄；檢查商貿(mào)中心設施是否完好；負責停車場區(qū)域的巡查、治理,保證車道暢通,設備、工具裝卸 區(qū)的車輛、人員治理；保安監(jiān)控室消防安報監(jiān)控工作；檢查進口設備、工具及非開放時段進出人員的憑證,負責人員登 記工作；按業(yè)主要求及商貿(mào)中心二次裝修手冊監(jiān)督小區(qū)內(nèi)裝修項目的施 工,裝修人員的出入登記,裝修工具物料的出入登記；7.2 保安服務標準 保安人員基本要求 上崗前應適當修飾,保持外表、儀容的端莊潔凈,精神飽滿,在 崗時不答應手插入口袋；保安人員的頭發(fā)應勤梳理,不留長發(fā),不留鬢腳,不留長指甲；立崗時,在規(guī)定位置上立姿,左腳向左跨

33、出,雙腳與肩同距,作 跨立狀,上身保持立正姿態(tài),身體重心落于兩腳之間,挺胸收腹,28 蟻巢房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司兩手后背于皮帶處,左手握右手腕；對講機佩帶在腰間皮帶右后側,耳機塞在右耳,話筒別在襯衫左 領上,用較慢語速進行對話；上崗要保持降服潔凈無褶皺,衣服紐扣全部扣上,大沿帽佩帶端 正,佩帶白手套,穿黑色皮鞋,保持光亮,領帶系好后,領帶下 口與皮帶下沿相齊；不在工作場所以外的場合穿降服；不在公眾場合抽煙、閑聊、閱讀書報、大聲喧嚷或做與工作無關 的事；值崗人員只能在保安休息室內(nèi)喝水、休息,不答應在執(zhí)崗時端著 茶杯喝水或拿著與工作無關的物品在治理區(qū)域內(nèi)走動；值崗態(tài)度仔細,做好相關記錄,不準代他人填寫

34、；交接班嚴格執(zhí) 行交接班制度,接班人員未上崗前,當崗人員不準下崗；保安服務檢查制度 7.3 自查：保安各崗位在換崗交接時按作業(yè)標準進行檢查,發(fā)覺問題 準時訂正,做好記錄；保安主管巡查：保安主管巡回監(jiān)督檢查保安各崗位的作業(yè)情形,每天巡回監(jiān)督檢查不少于4 次,做好記錄；保安領班抽查保安巡察、車輛治理現(xiàn)場及客戶裝修現(xiàn)場每天至少 一次,做好記錄；29 蟻巢房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司8 保潔服務 8.1 保潔服務內(nèi)容及標準 入口的保潔 項目及內(nèi)容保潔質(zhì)量檢查標準檢查手段日實施方案季周月梯級無灰塵、無污漬、視檢巡回一次無痰跡、無垃圾洗刷入口地坪無腳印、無污漬、視檢巡回二次大理石地面光拋光無痰跡、無垃圾亮有倒影蠟盆

35、體表面光亮保大花盆、盆景潔,盆內(nèi)無煙蒂、視檢與手檢巡回雜物檢查手段：視檢：以眼睛直覺檢查,達到光亮、清潔、視覺舒服；手檢：戴白手套或用白色餐巾紙擦摸被檢查的物體表面；擦拭 1 米的 距離,應無灰塵、污跡；嗅檢：憑嗅覺氣味進行檢查,保持空氣清爽； 公共區(qū)域的保潔 項目及內(nèi)容保潔質(zhì)量檢查標準檢查手段日實施方案季周月走廊、過道保潔光明、 無污跡、視檢三次一次水跡、腳印洗刷門、窗、欄桿、保潔光明、 無灰塵,手檢巡回用餐巾紙擦拭扶手適當使用光亮劑1 米無灰塵盆 體 表 面 光 亮 保大花盆、盆景潔、盆內(nèi)無煙蒂、視檢與手檢巡回雜物30 蟻巢房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司表面保潔光亮,箱垃圾箱、不銹鋼內(nèi) 視 棄 物 及

36、 時 清視檢巡回一次痰盂倒,盂口無痰跡,門口垃圾及垃圾煙蒂不超過6 個視檢巡回隨收隨掃,無圾跡袋照明燈及附屬設無塵灰、無污跡視檢與手檢巡回備清洗墻面、墻角四周無塵灰、無污跡視檢與手檢巡回檢查手段：視檢：以眼睛直覺檢查,達到光亮、清潔、視覺舒服；手檢：戴白手套或用白色餐巾紙擦摸被檢查的物體表面；擦拭 1 米的 距離,應無灰塵、污跡；嗅檢：憑嗅覺氣味進行檢查,保持空氣清爽； 樓梯的保潔 項目及內(nèi)容保潔質(zhì)量檢查標準檢查手段日實施方案季周月門表面、內(nèi)壁、無泥跡、無塵灰、視檢一次一次底面、天花板無雜物、視感光亮擦洗樓梯臺階、 扶手、潔凈、無泥土、無視檢與手檢巡回一次欄桿塵灰、無雜物清洗花卉盆景盆體潔凈光

37、滑、盆視檢與手檢巡回內(nèi)無雜物煙蒂室內(nèi)空間空氣流通、清楚嗅檢噴香檢查手段：視檢：以眼睛直覺檢查,達到光亮、清潔、視覺舒服；手檢：戴白手套或用白色餐巾紙擦摸被檢查的物體表面；擦拭 1 米的 距離,應無灰塵、污跡；嗅檢：憑嗅覺氣味進行檢查,保持空氣清爽； 車庫的保潔 項目及內(nèi)容保潔質(zhì)量檢查標準檢查手段日實施方案季周月地面潔凈、潔凈、無棄視檢巡回一次放物、無垃圾、落清洗水管道暢通綠化盆景無煙蒂、雜物、表視檢與手檢巡回一次面潔凈無塵灰、無垃圾、車庫地面道路視檢巡回無堆放物沖洗31 蟻巢房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司車庫空間空氣流暢、無異味嗅檢巡回一次噴藥檢查手段：視檢：以眼睛直覺檢查,達到光亮、清潔、視覺舒服；手檢

38、：戴白手套或用白色餐巾紙擦摸被檢查的物體表面；擦拭 1 米的 距離,應無灰塵、污跡；嗅檢：憑嗅覺氣味進行檢查,保持空氣清爽；9 物業(yè)治理服務費用預算、91 前期物業(yè)治理費用的測算為保證“ 商貿(mào)中心”治理品質(zhì)和物業(yè)治理工作的順當開展,貴方需免費提供肯定面積的場地作為物業(yè)治理的辦公、休息用房和倉庫；貴方需供應一筆開辦費191370 元,或供應相應的設備器具等, 用于為“ 商貿(mào)中心” 的業(yè)戶服務, 并應符合我公司接管 “ 商貿(mào)中心”治理服務的標準；見開辦費用一覽表；開辦費用預算名稱數(shù)量價格（元）一、治理處開辦費用辦公用房裝修1臺 10000 復印機9000 電腦3臺15000 電腦臺1臺200 激光打印機1臺2500 傳真機1臺980 辦公桌椅4套3200 洽談桌椅1套650 考勤鐘1 只800 保險箱1只1000 雙層文件柜3組3300 大貨架3只3000 更衣箱7只1400 對講機4只4000 數(shù)碼相機1只2022 電話機3臺450 立式空調(diào)1臺5000 掛壁式空調(diào)1臺2500 32 蟻巢房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司電風扇2臺240 防偽驗鈔機1臺1500 塑封機1臺500 大雨傘6把2400 雨傘架6只1800 小雨傘100把1000 飲水機2