1、第 PAGE 9 頁 共 NUMPAGES 9 頁蘇州新區(qū)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告一、總論項(xiàng)目建設(shè)背景蘇州新區(qū)區(qū)楓橋鎮(zhèn)鎮(zhèn)農(nóng)工商商總公司司下屬的的新泰房房地產(chǎn)開開發(fā)公司司由于資資金不足足，不能能及時(shí)啟啟動(dòng)本項(xiàng)項(xiàng)目。恰恰逢整個(gè)個(gè)江蘇省省的企業(yè)業(yè)改制，有意轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓本項(xiàng)項(xiàng)目，這這是能得得到這個(gè)個(gè)項(xiàng)目的的重要的的外在因因素。楓楓橋鎮(zhèn)為為了能改改善居民民的生活活質(zhì)量和和提高本本地區(qū)的的房地產(chǎn)產(chǎn)整體水水平，所所以希望望找到能能開發(fā)高高品質(zhì)住住宅的開開發(fā)商。而浙江江省特別別是杭州州市的房房地產(chǎn)開開發(fā)公司司不論是是資金實(shí)實(shí)力，還還是開發(fā)發(fā)水平在在全國(guó)來來說可謂謂是首屈屈一指的的。這是是能轉(zhuǎn)讓讓到并開開發(fā)的內(nèi)內(nèi)在因素素。

2、根據(jù)據(jù)蘇州的的城市總總體規(guī)劃劃發(fā)展以以及新區(qū)區(qū)楓橋鎮(zhèn)鎮(zhèn)片區(qū)控控制性規(guī)規(guī)劃要求求，該片片區(qū)將是是新區(qū)乃乃至整個(gè)個(gè)蘇州重重要的住住宅區(qū)。本公司司經(jīng)過對(duì)對(duì)蘇州全全面認(rèn)真真的市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)研，對(duì)項(xiàng)目目區(qū)位環(huán)環(huán)境進(jìn)行行反復(fù)的的分析比比較，根根據(jù)蘇州州目前的的房地產(chǎn)產(chǎn)現(xiàn)狀與與發(fā)展趨趨勢(shì)，只只要做出出能滿足足蘇州市市城市居居民新的的住房要要求和高高品質(zhì)，同時(shí)定定位準(zhǔn)確確，完全全不用擔(dān)擔(dān)心項(xiàng)目目的銷售售，而且且有豐厚厚的利潤(rùn)潤(rùn)。 該項(xiàng)目目已經(jīng)取取得了土土地使用用權(quán)證和和項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃許可可證，各各項(xiàng)目談?wù)勁泄ぷ髯饕严嗬^繼展開。2、項(xiàng)目目概況該地塊位位于蘇州州新區(qū)何何山路和和塔園路路交叉口口。緊接接蘇州科科技學(xué)院院，有良

3、良好的文文化氣氛氛。道路路寬敞交交通便捷捷，有何何山大橋橋與古城城區(qū)相連連。項(xiàng)目目占地1126畝畝，其中中1200畝是建建住宅用用地，66畝是建建配套幼幼兒園用用地。容容積率為為2.0，總總建筑面面積為116萬平平方米，小高層層和多層層相結(jié)合合，沿街街底層為為商業(yè)配配套用房房（約占占5%）。具有有一定的的開發(fā)規(guī)規(guī)模，并并能品牌牌的延續(xù)續(xù)提供保保障，給給公司帶帶來良好好的社會(huì)會(huì)效益和和經(jīng)濟(jì)效效益。 本項(xiàng)目目的建設(shè)設(shè)資金完完全由本本公司自自籌，不不足部分分通過土土地抵押押和預(yù)售售房款解解決。二、蘇州州市介紹紹蘇州位于于長(zhǎng)江三三角洲中中部、江江蘇省東東南部，東經(jīng)ll1955-112120，北緯緯30

4、47-332002之之間。東東鄰上海海，西傍傍無錫，南接吳吳江，北北依長(zhǎng)江江，面積積84888.442平方方公里，占全省省面積的的8.227。市區(qū)3392.3平方方公里，其中建建成區(qū)668平方方公里，古城區(qū)區(qū)14.2平方方公里。所屬六六縣市面面積為：常熟市市10994平方方公里，張家港港市7772.44平方公公里，太太倉市6620平平方公里里，昆山山市8664.99平方公公里，吳吳縣市112577.422平方公公里，吳吳江市110922.9平平方公里里。20001年年，蘇州州市完成成國(guó)內(nèi)生生產(chǎn)總值值17660億元元，經(jīng)濟(jì)濟(jì)總量在在長(zhǎng)江三三角洲位位居第二二，列全全國(guó)第六六，人均均GDPP按現(xiàn)行行

5、匯率折折算超過過36000美元元，顯示示出強(qiáng)勁勁的增長(zhǎng)長(zhǎng)勢(shì)頭。整個(gè)市市的人口口5800.533萬，城城區(qū)人口口為800萬。新新區(qū)的經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展保持良良好的發(fā)發(fā)展勢(shì)頭頭，全年年實(shí)現(xiàn)工工業(yè)銷售售產(chǎn)值4400億億，同比比增長(zhǎng)117%；完成國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)總值1160億億，同比比增長(zhǎng)114.22%；實(shí)實(shí)現(xiàn)財(cái)政政收入220.55億。正正在啟動(dòng)動(dòng)二期開開發(fā)。三、蘇州州市住宅宅市場(chǎng)分分析1、20002年年以前蘇蘇州市住住宅市場(chǎng)場(chǎng)分析在這之前前，蘇州州市住宅宅水平一一直維持持在工業(yè)業(yè)園區(qū)223000元/mm2，古城城區(qū)25500元元/ mm2，而新新區(qū)住宅宅價(jià)格也也一直在在20000元/ m2左右徘徘徊。究究其原

6、因因不外乎乎以下幾幾點(diǎn)：1）、土土地價(jià)格格是一個(gè)個(gè)首要的的因素。土地作作為稀缺缺性資源源，政府府沒能做做好土地地供應(yīng)的的長(zhǎng)期規(guī)規(guī)劃。開開發(fā)商可可以通過過項(xiàng)目可可行性報(bào)報(bào)告，以以很便宜宜的價(jià)格格向政府府要求劃劃撥土地地。這導(dǎo)導(dǎo)致了土土地成本本在整個(gè)個(gè)項(xiàng)目中中只占很很小的一一部分。 2）、整個(gè)蘇蘇州的住住宅以零零星分散散建設(shè)為為多，不不注重整整個(gè)小區(qū)區(qū)環(huán)境、園林、文化方方面的建建設(shè)。使使一大批批想改變變住房質(zhì)質(zhì)量的居居民找不不到合適適的住宅宅，貴了了又覺得得不合算算。 3）、居民居居住觀念念沒有改改變。大大多數(shù)蘇蘇州人認(rèn)認(rèn)為，過過了蘇杭杭大運(yùn)河河就覺得得離開了了城市，到了郊郊區(qū)。而而且也一一直認(rèn)為

7、為蘇州新新區(qū)是一一個(gè)工業(yè)業(yè)區(qū)，不不適宜居居住。同同時(shí)，楓楓橋鎮(zhèn)一一直以來來治安、環(huán)境都都不好，在一定定程度上上限制了了該區(qū)域域的房?jī)r(jià)價(jià)。 4）、消費(fèi)觀觀念也限限制了整整個(gè)蘇州州市的房房?jī)r(jià)。許許多蘇州州居民留留戀于“小橋、流水、人家”，只要要有地方方住，能能吃飽，不會(huì)用用剩余的的錢去改改善居住住環(huán)境和和投資于于房產(chǎn)。 5）、這段時(shí)時(shí)間里，雖然有有出現(xiàn)過過許多有有利于住住宅發(fā)展展的政策策（比如如貨幣化化分房的的實(shí)施），但一一直沒能能使蘇州州房地產(chǎn)產(chǎn)更上一一個(gè)臺(tái)階階。2、20002年年以來蘇蘇州市住住宅市場(chǎng)場(chǎng)分析20022年是蘇蘇州房?jī)r(jià)價(jià)飛漲的的一年。20001年110月份份，蘇州州市土地地全面實(shí)實(shí)

8、行招投投標(biāo)。這這對(duì)于蘇蘇州整個(gè)個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)是是一個(gè)重重要的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，從至，開發(fā)商商取得土土地的維維一途徑徑就是市市場(chǎng)招投投標(biāo)，土土地市場(chǎng)場(chǎng)更趨于于公平。與此同同時(shí)，政政府出臺(tái)臺(tái)了一系系列的相相關(guān)政策策。 1）、蘇州強(qiáng)強(qiáng)化“強(qiáng)市富富民”意識(shí)，努力使使全市經(jīng)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)續(xù)在高平平臺(tái)、低低波動(dòng)中中運(yùn)行，20002年全全市經(jīng)濟(jì)濟(jì)繼續(xù)走走強(qiáng)。同同時(shí)，改改變?nèi)惺芯用竦牡南M(fèi)觀觀念。 2）、規(guī)范房房地產(chǎn)開開發(fā)，改改善投資資環(huán)境，使房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)逐步走走上規(guī)模?；?、集集約化經(jīng)經(jīng)營(yíng)。把把房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)作作為城市市新的經(jīng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)長(zhǎng)點(diǎn)，大大力發(fā)展展城鎮(zhèn)建建設(shè)。 3）、在市區(qū)區(qū)范圍內(nèi)內(nèi)，加快快土地供供應(yīng)制度度的改革革，

9、停止止新批量量土地的的開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目，對(duì)對(duì)存量土土地開發(fā)發(fā)項(xiàng)目采采取限制制的態(tài)度度，使開開發(fā)總量量得到控控制。同同時(shí)，積積極引導(dǎo)導(dǎo)開發(fā)企企業(yè)參與與園區(qū)、新區(qū)的的開發(fā)建建設(shè)。4）、加加強(qiáng)城市市建設(shè)步步伐，動(dòng)動(dòng)遷量大大幅上升升和貨幣幣安置政政策使市市場(chǎng)上對(duì)對(duì)商品房房的需求求迅速膨膨脹。3、蘇州州新區(qū)住住宅市場(chǎng)場(chǎng)具體分分析蘇州去年年10月月份拍賣賣的土地地中還沒沒有一塊塊形成樓樓盤，而而許多開開發(fā)商已已經(jīng)聞風(fēng)風(fēng)相繼提提高樓盤盤價(jià)格。據(jù)蘇州州市建設(shè)設(shè)局市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查統(tǒng)統(tǒng)計(jì)：蘇蘇州市今今年房?jī)r(jià)價(jià)總體上上漲了114.88%。現(xiàn)介紹一一下蘇州州新區(qū)最最新房?jī)r(jià)價(jià)：序號(hào)樓盤名稱稱住宅類型型價(jià)格（元元/ mm2）1運(yùn)盛美

10、之之苑小高層（復(fù)式）36000388002名城多層公寓寓32000（均價(jià)價(jià)）3格林花園園多層公寓寓30000（均價(jià)價(jià)）4陽光水岸岸小高層35000（均價(jià)價(jià)）5麗景苑高層45000（均價(jià)價(jià)）綜上；新新區(qū)的住住宅均價(jià)價(jià)公寓在在30000元/ m2 ，小小高層在在35000元/ m2 ，復(fù)復(fù)式樓中中樓在336000元/ m2 。4、本項(xiàng)項(xiàng)目的發(fā)發(fā)展前景景楓橋老鎮(zhèn)鎮(zhèn)改造被被蘇州新新區(qū)“十五”規(guī)劃列列為重大大項(xiàng)目，估計(jì)將將投資77億元。同時(shí)，隨著新新區(qū)二期期建設(shè)進(jìn)進(jìn)行，該該區(qū)塊將將成為連連接古城城和新區(qū)區(qū)的中心心。上半年，杭州開開發(fā)商1159萬萬元/畝畝的價(jià)格格競(jìng)得了了新區(qū)自自來水地地塊，樓樓板價(jià)約約為

11、10000元元/ mm2 ，在在地價(jià)上上面我們們有一定定的優(yōu)勢(shì)勢(shì)。整個(gè)個(gè)新區(qū)還還沒有出出現(xiàn)很高高品質(zhì)和和這么大大規(guī)模的的住宅。所以，根根據(jù)現(xiàn)有有市場(chǎng)價(jià)價(jià)（未考考慮房?jī)r(jià)價(jià)上升），本項(xiàng)項(xiàng)目住宅宅均價(jià)定定位在333000元/ m2 。四、項(xiàng)目目建設(shè)指指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目單位數(shù)量1總用地面面積畝1262總建筑面面積平方米16000002.1住宅面積積平方米15200002.2商鋪面積積平方米800003容積率2.04物業(yè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理用用房平方米112005可售住宅宅面積平方米1508880四、項(xiàng)目目投資估估算及盈盈利分析析1、編制制依據(jù)1）、建建筑工程程費(fèi)用以以現(xiàn)行建建筑工程程費(fèi)用標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)及費(fèi)費(fèi)率為依依據(jù)；2）、

12、各各種費(fèi)率率依據(jù)國(guó)國(guó)家相關(guān)關(guān)文件。2、投資資估算投資估算算表序號(hào)項(xiàng)目單價(jià)數(shù)量金額（萬萬元）1土地費(fèi)用用1201261500002前期費(fèi)用用1001600000160002.1勘測(cè)設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)2016000003202.2各類規(guī)費(fèi)費(fèi)801600000128003工程費(fèi)用用1200016000001920003.1建安工程程費(fèi)1100016000001760003.2室外工程程5016000008003.3機(jī)電工程程5016000008004銷售費(fèi)用用按銷售收收入的22%提計(jì)計(jì)110005管理費(fèi)用用按銷售收收入的33%提計(jì)計(jì)170006資金成本本190007總投資4050003、銷售售收入根據(jù)工程程所

13、處位位置、周周圍環(huán)境境和蘇州州房地產(chǎn)產(chǎn)現(xiàn)行市市場(chǎng)預(yù)測(cè)測(cè)，考慮慮到房地地產(chǎn)銷售售風(fēng)險(xiǎn)和和工程建建設(shè)成本本等綜合合因素，本區(qū)住住宅均價(jià)價(jià)定位為為33000元/ m2 ，低低層商鋪鋪均價(jià)定定位為445000元/ m2 。銷銷售收入入見下表表：序號(hào)項(xiàng)目單位數(shù)量?jī)r(jià)格金額（萬萬元）1住宅元/ mm21508880350005280082低層商鋪鋪元/ mm28000050000400003合計(jì)5680084、營(yíng)業(yè)業(yè)稅及附附加本項(xiàng)目應(yīng)應(yīng)計(jì)營(yíng)業(yè)業(yè)稅、城城市維護(hù)護(hù)建設(shè)稅稅和教育育附加稅稅，綜上上本項(xiàng)目目的綜合合稅率為為6%，共應(yīng)交交納稅金金及附加加34008萬元元。5、盈利利能力分分析財(cái)務(wù)現(xiàn)金金流量表表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)1現(xiàn)金流入入5680081.1銷售收入入5680081.2其它收入入02現(xiàn)金流出出4390082.1成本投資資4050002.2營(yíng)業(yè)稅及及附加340883稅前利潤(rùn)潤(rùn)額1290004項(xiàng)目稅前前利潤(rùn)率率29.44%五、結(jié)論論與建議議用分期開開