1、PAGE PAGE 25漕河涇田田州路項(xiàng)項(xiàng)目市場報(bào)告告及價(jià)格格建議一、漕河河涇開發(fā)發(fā)區(qū)簡介介開發(fā)區(qū)概概況上海漕河河涇新興興技術(shù)開開發(fā)區(qū)于于19888年經(jīng)經(jīng)國務(wù)院院批準(zhǔn)為為國家經(jīng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)術(shù)開發(fā)區(qū)區(qū)，19991年年經(jīng)國務(wù)務(wù)院批準(zhǔn)準(zhǔn)為國家家高新技技術(shù)產(chǎn)業(yè)業(yè)開發(fā)區(qū)區(qū)，20000年年又成為為APEEC國際際科技工工業(yè)園區(qū)區(qū)。開發(fā)發(fā)區(qū)總規(guī)規(guī)劃面積積14.3平方方公里，目前已已形成微微電子、光電子子、計(jì)算算機(jī)機(jī)器器軟件和和新材料料等四大大產(chǎn)業(yè)，建成研研究開發(fā)發(fā)、網(wǎng)絡(luò)絡(luò)運(yùn)行、金融數(shù)數(shù)據(jù)、技技術(shù)創(chuàng)新新四大中中心，及及“雙優(yōu)優(yōu)園區(qū)”、“數(shù)數(shù)字園區(qū)區(qū)”、“國際園園區(qū)”等等三大園園區(qū)。漕河涇新新興技術(shù)術(shù)開發(fā)區(qū)區(qū)是經(jīng)中

2、中國國務(wù)務(wù)院批準(zhǔn)準(zhǔn)的第一一批以引引進(jìn)外資資、引進(jìn)進(jìn)國外先先進(jìn)技術(shù)術(shù)、發(fā)展展新興技技術(shù)為主主的國家家級經(jīng)濟(jì)濟(jì)技術(shù)開開發(fā)區(qū)和和高新技技術(shù)開發(fā)發(fā)區(qū)。是是全國唯唯一同時(shí)時(shí)享受經(jīng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)術(shù)開發(fā)區(qū)區(qū)和高新新技術(shù)開開發(fā)區(qū)優(yōu)優(yōu)惠政策策的開發(fā)發(fā)區(qū)。目目前,漕漕涇開發(fā)發(fā)區(qū)內(nèi)微微電子、光電子子、計(jì)算算機(jī)及軟軟件、新新材料、航天航航空等高高新技術(shù)術(shù)產(chǎn)業(yè)巍巍然成群群，研究究開發(fā)、金融數(shù)數(shù)據(jù)、科科技創(chuàng)新新等四大大功能中中心；目目前開發(fā)發(fā)區(qū)匯聚聚中外高高科技企企業(yè)14400多多家，其其中外商商投資企企業(yè)近5500家家，世界界5000強(qiáng)跨國國高科技技企業(yè)660多家家。累計(jì)計(jì)投資總總額344.1億億美元，合同外外資122.4億

3、億美元。園區(qū)經(jīng)濟(jì)濟(jì)情況漕河涇開開發(fā)區(qū)為為上海經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展創(chuàng)造了了超過33%GDDP總量量，為上上海對外外貿(mào)易創(chuàng)創(chuàng)造了77.5%的出口口，對上上海高新新技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)銷售售收入貢貢獻(xiàn)度高高達(dá)155%，其其中在電電子信息息產(chǎn)業(yè)方方面，漕漕河涇開開發(fā)區(qū)占占到上海海電子信信息產(chǎn)業(yè)業(yè)銷售總總額的117%。 20005年年，漕河河涇開發(fā)發(fā)區(qū)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)銷售收收入9110億元元，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)地區(qū)生生產(chǎn)總值值（GDDP）3330億億元，工工業(yè)總產(chǎn)產(chǎn)值8220億元元，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)稅收220億元元，產(chǎn)品品出口達(dá)達(dá)到800億美元元。開發(fā)發(fā)區(qū)單位位面積經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益益在全國國開發(fā)區(qū)區(qū)行列中中名列前前茅。 根據(jù)國國家商務(wù)務(wù)部中中國國家家級經(jīng)濟(jì)濟(jì)

4、技術(shù)開開發(fā)區(qū)發(fā)發(fā)展報(bào)告告（20005），漕漕河涇開開發(fā)區(qū)在在全國國國家級經(jīng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)術(shù)開發(fā)區(qū)區(qū)投資環(huán)環(huán)境總指指數(shù)排名名中居第第五位，并在綜綜合經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)力、社會與與環(huán)境、技術(shù)創(chuàng)創(chuàng)新、發(fā)發(fā)展與效效率等方方面均列列前茅，其中“發(fā)展與與效率”名列第第一，技技術(shù)創(chuàng)新新名列第第二，出出口排名名第三。地理位置置情況 漕河涇涇開發(fā)區(qū)區(qū)位于上上海市區(qū)區(qū)西南部部的邊沿沿，毗鄰鄰徐家匯匯，周邊邊交通網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)完善善，地下下鐵路、火車站站南站及及虹橋機(jī)場場均近在在咫尺。地點(diǎn)高架輕軌軌上?；疖囓嚹险句顚毬返氐罔F站徐家匯商商業(yè)中心心虹橋國際際機(jī)場人民廣場場上?；疖囓囌娟懠易旖鸾鹑谫Q(mào)易易區(qū)距離2公里4公里5公里7公里7公里11公

5、里里14公里里14公里里時(shí)間6分鐘15分鐘鐘8分鐘12分鐘鐘15分鐘鐘25分鐘鐘35分鐘鐘35分鐘鐘交通工具具汽車汽車汽車汽車汽車汽車、地地鐵汽車、地地鐵汽車、地地鐵開發(fā)區(qū)公公交線路路直接?？靠炕蚵方?jīng)經(jīng)漕河涇涇開發(fā)區(qū)區(qū)有1522路（欽欽江路龍里路路）、889路（南浦大大橋合合川路）、1220路（上體館館萬源源路）、2055路（盧浦浦大橋靜安新新城）、2522路（北北區(qū)汽車車站開開發(fā)區(qū)）、8004路（華涇陳家橋橋）、8809路路（龍華華龍柏新新村）、9277路（上上?；疖囓囌練J江路路）、992路（上體館館交大農(nóng)農(nóng)學(xué)院）、922B(上上體館九亭)、93路路（武定定路匯安路路）、5506路路（上海海

6、火車站站靜安新新城）、5133路（漕漕河涇七寶）、7133路（虹虹橋鎮(zhèn)紫陽花花苑）、7355路（羅羅陽新村村華星路路）、7757路路（虹古古北路蓮花路路地鐵站站）、7752路路（凱旋旋路、宜宜山路靜安新新城）、7633路（靜靜安新城城莘莊地地鐵）、9533路（田田林新村村莘松新新村）、8677路（上上海南站站新華新新村）、1499路（平平吉新村村凱旋路路）及莘莘仙線（莘莊仙霞路路）。另外，開開發(fā)區(qū)還還開通區(qū)區(qū)內(nèi)至虹虹梅路地地鐵站的的班車，同時(shí)也在在辦公樓樓宇處開設(shè)地地鐵一號號線、天天山地區(qū)區(qū)的專線線班車，使客戶戶出入辦辦公樓宇宇十分方方便快捷捷，并提供供最佳的的交通服服務(wù)。隨著上海海城區(qū)向向西

7、南區(qū)區(qū)域的不不斷延伸伸，政府對對開發(fā)區(qū)區(qū)周邊道道路投巨巨資進(jìn)行行了改造造。目前前，新漕河河涇大廈廈等辦公公樓向東東可達(dá)漕漕溪路、滬閔路路高架直直至內(nèi)環(huán)環(huán)線、徐徐家匯商商業(yè)區(qū)；向南可可達(dá)地鐵鐵一號線線、滬杭杭(松)高速公公路；向向西從虹虹梅路至至外環(huán)線線連接延延安路高高架直達(dá)達(dá)市中心心；向北北經(jīng)虹許許路至虹虹橋開發(fā)發(fā)區(qū)、地地鐵二號號線,并并由延安安路高架架直達(dá)虹虹橋國際際機(jī)場。人文環(huán)境境開發(fā)區(qū)周周邊有數(shù)數(shù)十所高高等院校校：如交通通大學(xué)、華東化化工學(xué)院院、上海海師范大大學(xué)、上上海應(yīng)用用技術(shù)學(xué)學(xué)院等理理工科高高校，以以及徐匯匯區(qū)附近近的華東師師范大學(xué)學(xué)、東華華大學(xué)、上海工工程技術(shù)術(shù)大學(xué)、上海大大學(xué)、

8、上上海醫(yī)科科大學(xué)、上海中中醫(yī)學(xué)院院等高校校。企業(yè)科研研單位云云集，各各類研究究所近百百個(gè)，其其中有：中科院院上海分分院、中中科院上上海生物物工程研研究中心心、中科科院上海海微電子子研究開開發(fā)基地地、華東東計(jì)算技技術(shù)研究究所軟件件分析、華東測測試技術(shù)術(shù)研究所所、工微微所、能能源所、激光所所、光電電所、航航天8003研究究所、航航天第八八設(shè)計(jì)部部、機(jī)械械部211所、核核工程研研究設(shè)計(jì)計(jì)院、廣廣播電視視研究所所等等。配套設(shè)施施為方便開開發(fā)區(qū)內(nèi)內(nèi)企業(yè)和和辦公樓樓宇內(nèi)的的客戶，駐開發(fā)發(fā)區(qū)內(nèi)的的政府、商務(wù)機(jī)機(jī)構(gòu)如海海關(guān)、商商檢、外外稅、外外資審批批及項(xiàng)目目代理、銀行、郵局、航空票票務(wù)、國國內(nèi)（國國際）快快

9、遞、貨貨運(yùn)、保保稅倉庫庫等“一一站式服務(wù)機(jī)機(jī)構(gòu)，都分布布于新漕漕河涇大大廈等辦辦公樓宇宇內(nèi)。園區(qū)辦公公樓宇內(nèi)內(nèi)還設(shè)有有國際經(jīng)經(jīng)貿(mào)、信信息咨詢詢、人才才交流、人才培培訓(xùn)、律律師事務(wù)務(wù)所、會會計(jì)事務(wù)務(wù)所、專專利商標(biāo)標(biāo)事務(wù)所所、高新新技術(shù)企企業(yè)認(rèn)定定機(jī)構(gòu)、開發(fā)區(qū)區(qū)企業(yè)協(xié)協(xié)會和因因特耐特特網(wǎng)絡(luò)公公司等支支撐服務(wù)務(wù)機(jī)構(gòu)。入住園區(qū)區(qū)企業(yè)所所享受的的優(yōu)惠政政策生產(chǎn)性外外商企業(yè)業(yè)，按115%稅稅率上繳繳企業(yè)所所得稅，其中，對經(jīng)營營期在十十年以上上的企業(yè)業(yè)，從注注冊年度度起第一一年至第第三年免免征企業(yè)業(yè)所得稅稅，后兩兩年先減減按7.5%征征收企業(yè)業(yè)所得稅稅，后將將地方得得益部分分的800%獎(jiǎng)勵(lì)勵(lì)給企業(yè)業(yè)；另外外

10、，被認(rèn)認(rèn)定為先先進(jìn)技術(shù)術(shù)型的企企業(yè)可延延長三年年減按110%稅稅率征收收。經(jīng)認(rèn)定的的高新技技術(shù)內(nèi)資資企業(yè)，享受115%的的企業(yè)所所得稅優(yōu)優(yōu)惠稅率率。同時(shí)時(shí)，入住住企業(yè)注注冊起11-5年年內(nèi)，前前三年地地方得益益部分的的所得稅稅1000%獎(jiǎng)勵(lì)勵(lì)企業(yè)，后兩年年獎(jiǎng)勵(lì)990%,注冊第第6年獎(jiǎng)獎(jiǎng)勵(lì)500%。減免稅期期滿后，凡企業(yè)業(yè)出口產(chǎn)產(chǎn)品產(chǎn)值值達(dá)當(dāng)年年總產(chǎn)值值70%以上的的，當(dāng)年年度減按按10%稅率計(jì)計(jì)征企業(yè)業(yè)所得稅稅。凡入住本本園區(qū)的的企業(yè)，增值稅稅基本稅稅率為117%。從注冊冊起5年年內(nèi)，前前二年地地方得益益部分的的80%獎(jiǎng)勵(lì)給給企業(yè)，后三年年地方得得益部分分的600%獎(jiǎng)勵(lì)勵(lì)給企業(yè)業(yè)。凡入住本本園

11、區(qū)的的企業(yè)，在注冊冊起5年年內(nèi)所繳繳納的個(gè)個(gè)人所得得稅地方方部分按按50%比例獎(jiǎng)獎(jiǎng)勵(lì)給企企業(yè)。經(jīng)認(rèn)定的的高新技技術(shù)成果果轉(zhuǎn)化項(xiàng)項(xiàng)目和擁擁有自主主知識產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的高高新技術(shù)術(shù)轉(zhuǎn)化項(xiàng)項(xiàng)目，其其稅收優(yōu)優(yōu)惠政策策依據(jù)上海市市促進(jìn)高高新技術(shù)術(shù)成果轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化的若若干規(guī)定定執(zhí)行行。二、項(xiàng)目目概況1、項(xiàng)目目地理位位置本項(xiàng)目選選址于上上海市漕漕河涇新新興技術(shù)術(shù)開發(fā)區(qū)區(qū)西區(qū)WW18-1地塊塊，基地地總面積積為2664955平方米米。而漕漕河涇新新興技術(shù)術(shù)開發(fā)區(qū)區(qū)位于上上海市的的西南部部，是以以微電子子產(chǎn)業(yè)為為主的國國家級新新興技術(shù)術(shù)開發(fā)區(qū)區(qū)，區(qū)域域規(guī)劃面面積6平平方公里里。本項(xiàng)項(xiàng)目基地地四周均均為漕河河涇開發(fā)發(fā)區(qū)用地地，

12、其中中南側(cè)和和東側(cè)均均為開發(fā)發(fā)區(qū)內(nèi)已已建成的的廠房，北側(cè)為為田州路路，西側(cè)側(cè)為蓮花花路。蓮蓮花路以以西為規(guī)規(guī)劃中的的科技綠綠洲工業(yè)業(yè)項(xiàng)目用用地。2、項(xiàng)目目基本數(shù)數(shù)據(jù)項(xiàng)目地址址：上海海漕河涇涇開發(fā)區(qū)區(qū)西區(qū)WW18-1地塊塊地塊總面面積：2264993平方方米總建筑面面積：5521110平方方米（其其中新建建地上建建筑總面面積4884500平方米米，地下下建筑面面積36660平平方米。）容積率：1.7799綠化率：31%建筑密度度：299.7%本案（綜綜合樓）基本數(shù)數(shù)據(jù)：建筑面積積：2449822平方米米外觀：圓圓弧形建建筑物展開面長長：約772米面寬：約約20米米樓高：558.55米層數(shù)：地地上

13、166層、地地下1層層層高：地地下一層層4.22米，地地上一層層4.55米，二二層以上上均為33.6米米。3、周邊邊配套設(shè)設(shè)施由于地塊塊所處新新興產(chǎn)技技術(shù)開發(fā)發(fā)區(qū)，為為純工業(yè)業(yè)型態(tài)的的園區(qū)，不屬于于傳統(tǒng)住住宅區(qū)范范疇，故故區(qū)內(nèi)生生活配套套設(shè)施教教少。4、商業(yè)業(yè)田林商圈圈：距地塊約約2公里里，是徐徐匯區(qū)西西部發(fā)展展成熟的的大型生生活社區(qū)區(qū)，設(shè)施施齊全。已形成成了以小小型零售售業(yè)、中中小型餐餐飲業(yè)為為主的商商業(yè)一條條街。（好又多多大賣場場，餐飲飲有肯德德基、麥麥當(dāng)勞等等）吳中路商商貿(mào)街：由于周邊邊居民區(qū)區(qū)密集，吳中路路路沿線線形成了了以汽配配，建材材為主的的商業(yè)一一條街，銀行、郵局等等生活設(shè)設(shè)施一

14、應(yīng)應(yīng)俱全，基本能能夠滿足足周邊居居民日常常生活所所需。（易初蓮蓮花大賣賣場、肯肯德基等等）三、個(gè)案案簡述興園科技技廣場 地址：桂桂平路4418號號 樓盤類型型：商務(wù)務(wù)樓層數(shù)：227層建筑面積積：4667855平方米米標(biāo)準(zhǔn)層面面積：113166平方米米標(biāo)準(zhǔn)層層層高：22.655米電梯數(shù)：4部客客梯1部部貨梯 車位：地地下約1170配置： IP寬寬帶光纜纜通訊系系統(tǒng)租價(jià)：22.6元元/天平方米米；物業(yè)管理理費(fèi)：未未定創(chuàng) 新 大 樓 地址：宜宜山路110099號 樓盤類型型：商務(wù)務(wù)樓層數(shù)：221層建筑面積積：3335200.888平方米米標(biāo)準(zhǔn)層面面積：115522.177平方米米標(biāo)準(zhǔn)層層層高：33.

15、8米米電梯數(shù)：4部客客梯1部部貨梯 車位：有有配置： IP寬寬帶光纜纜通訊系系統(tǒng)租價(jià)：22.3元元/天平方米米；物業(yè)管理理費(fèi)：77.5元元/月平方米米鳳 凰 樓 地址：古古美路115155號 樓盤類型型：商務(wù)務(wù)樓 層數(shù)：224層建筑面積積：3771588平方米米標(biāo)準(zhǔn)層面面積：117000平方米米標(biāo)準(zhǔn)層層層高：44米電梯數(shù)：5部客客梯1部部貨梯 車位： 3000多配置： IP寬寬帶光纜纜通訊系系統(tǒng)租價(jià)：22.7元元/天平方米米；物業(yè)管理理費(fèi)：77.5元元/月平方米米科技大樓樓C樓 地址：宜宜山路9900號號 樓盤類型型：商務(wù)務(wù)樓層數(shù)：225層建筑面積積：3113077.899平方米米標(biāo)準(zhǔn)層面面積

16、：113255.899平方米米標(biāo)準(zhǔn)層層層高：33.7米米電梯數(shù)：4部客客梯1部部貨梯 車位：有有配置： IP寬寬帶光纜纜通訊系系統(tǒng)租價(jià)：22.5元元/天平方米米；物業(yè)管理理費(fèi)：77.5元元/月平方米米新 漕 河 涇涇 大 廈 地址：漕漕寶路5509號號 樓盤類型型：商務(wù)務(wù)樓層數(shù)：220層建筑面積積：2224555平方米米標(biāo)準(zhǔn)層面面積：9976平平方米標(biāo)準(zhǔn)層層層高：33.8米米電梯數(shù)：3部客客梯1部部客貨兩兩用梯車位：2200配置： IP寬寬帶光纜纜通訊系系統(tǒng)租價(jià)：22.7元元/天平方米米；物業(yè)管理理費(fèi)：220元/月平方米米新 銀 大 廈廈 地址：宜宜山路8888號號 樓盤類型型：涉外外商務(wù)樓樓

17、層數(shù)：222層建筑面積積：2445000平方米米標(biāo)準(zhǔn)層面面積：9900平平方米標(biāo)準(zhǔn)層層層高：2.665米電梯數(shù)：3部客客梯1部部貨梯車位：地地下及室室外車位位共800個(gè)配置： IP寬寬帶光纜纜通訊系系統(tǒng)，上上海市信信息港工工程候選選樓盤之之一。租價(jià)：22.6元元/天平方米米；物業(yè)管理理費(fèi)：220元/月平方米米新 業(yè) 大 樓樓 地址：田田林路3388號號 樓盤類型型：商務(wù)務(wù)樓層數(shù)：112層建筑面積積：2448266.744平方米米標(biāo)準(zhǔn)層面面積：222955.766平方米米標(biāo)準(zhǔn)層層層高：44.2米米電梯數(shù)：3部客客梯1部部貨梯車位： 有配置： IP寬寬帶光纜纜通訊系系統(tǒng)租價(jià)：22.5元元/天平方米

18、米；物業(yè)管理理費(fèi)：77.5元元/月平方米米田 林 大 樓樓 地址：田田林路3300號號 樓盤類型型：科研研、辦公公大樓層數(shù)：66層建筑面積積：76600平平方米標(biāo)準(zhǔn)層面面積：112500平方米米標(biāo)準(zhǔn)層層層高：33.1米米電梯數(shù)：2部客客梯車位：220個(gè)室室外車位位配置： IP寬寬帶光纜纜通訊系系統(tǒng)租價(jià)：11.8元元/天平方米米；物業(yè)管理理費(fèi)：115元/月平方米米軟件大樓樓 地址：漕漕寶路4461號號 樓盤類型型：高級級涉外辦辦公樓層數(shù)：117層建筑面積積：3000600平方米米標(biāo)準(zhǔn)層面面積：115122平方米米標(biāo)準(zhǔn)層層層高：44.2米米電梯數(shù)：4部客客梯車位：2200個(gè)室室外車位位配置： IP

19、寬寬帶光纜纜通訊系系統(tǒng)租價(jià)：11.8元元/天平方米米；物業(yè)管理理費(fèi)：66元/月月平方米米新聯(lián)技貿(mào)貿(mào)中心 地址：宜宜山路8822號號 樓盤類型型：綜合合商務(wù)樓樓層數(shù)：55層建筑面積積：80000平平方米標(biāo)準(zhǔn)層面面積：114000平方米米標(biāo)準(zhǔn)層層層高：22。7米米電梯數(shù)：2部客客梯車位： 有配置： IP寬寬帶光纜纜通訊系系統(tǒng)租價(jià)：11.8元元/天平方米米；物業(yè)管理理費(fèi)：115元/月平方米米四、項(xiàng)目目SWOOT分析析優(yōu)勢點(diǎn)本案地處處漕河涇涇開發(fā)區(qū)區(qū)，地理理位置優(yōu)優(yōu)越本案入駐駐公司可可享受眾眾多開發(fā)發(fā)園區(qū)優(yōu)優(yōu)惠政策策本案周邊邊道路通通暢，商商務(wù)出行行交通方方便本案周邊邊多為園園區(qū)內(nèi)廠廠房及綜綜合辦公公

20、區(qū)，為為同產(chǎn)業(yè)業(yè)公司以以及上下下游企業(yè)業(yè)提供溝溝通便利利本案所處處辦公區(qū)區(qū)內(nèi)設(shè)中中央廣場場及集中中綠化提提升局部部辦公環(huán)環(huán)境劣勢點(diǎn)與園區(qū)內(nèi)內(nèi)其他辦辦公區(qū)相相比，本本案單幢幢出售，整體性性較弱本案的客客戶群體體局限于于含國內(nèi)內(nèi)資本的的企業(yè)，一定程程度上給給銷售帶帶來抗性性本案引進(jìn)進(jìn)的企業(yè)業(yè)必須是是無污染染的高新新、高科科技產(chǎn)業(yè)業(yè)，客戶戶群覆蓋蓋面相對對較小入駐企業(yè)業(yè)必須經(jīng)經(jīng)漕河涇涇開發(fā)區(qū)區(qū)相關(guān)部部門審批批，造成成相關(guān)手手續(xù)辦理理比較煩煩瑣，對對銷售產(chǎn)產(chǎn)生直接接影響建筑本身身存在一一些缺陷陷，如噴噴淋管線線及通風(fēng)風(fēng)管道安安裝位置置低，影影響層高高（凈高高約2.52.66米）、無中央央空調(diào)設(shè)設(shè)備等機(jī)

21、會點(diǎn)上海開發(fā)發(fā)開放的的深入，外商投投資的加加大以及及經(jīng)濟(jì)持持續(xù)的良良性增長長成為政政策面的的利好支支持上海整體體寫字樓樓市場的的租售行行情在220066年將有有進(jìn)一步步的增長長并已經(jīng)經(jīng)逐步顯顯現(xiàn)區(qū)域市場場對本案案類型寫寫字樓的的需求穩(wěn)穩(wěn)定漕河涇開開發(fā)區(qū)經(jīng)經(jīng)過多年年開發(fā)日日漸成熟熟，在同同類園區(qū)區(qū)中具有有品牌優(yōu)優(yōu)勢及實(shí)實(shí)際的優(yōu)優(yōu)惠政策策支持本案的多多層廠房房已全部部售完，部分已已購公司司對本地地辦公樓樓的需求求直接有有助于本本案去化化威脅點(diǎn)漕河涇開開發(fā)園區(qū)區(qū)內(nèi)同期期有新辦辦公樓入入市，區(qū)區(qū)域內(nèi)競競爭不可可避免產(chǎn)品本身身存在一一定缺陷陷可能對對動銷有有一定負(fù)負(fù)面影響響產(chǎn)權(quán)性質(zhì)質(zhì)的不確確定性以以及操

22、作作上的復(fù)復(fù)雜性會會影響銷銷售去化化土地使用用年限預(yù)預(yù)計(jì)較短短政策變化化的不可可預(yù)知性性五、銷售售價(jià)格探探討假定租租賃價(jià)格格的獲得得通過對周周邊個(gè)案案的了解解，目前前漕河涇涇地區(qū)的的寫字樓樓基本保保持較高高的出租租率，不不少已經(jīng)經(jīng)滿租，優(yōu)惠的的園區(qū)政政策以及及與上下下游企業(yè)業(yè)便利的的溝通使使本地區(qū)區(qū)的寫字字樓的確確供不應(yīng)應(yīng)求，我我們對目目前比較較有代表表性的有有租賃價(jià)價(jià)格的寫寫字樓個(gè)個(gè)案就產(chǎn)產(chǎn)品本身身特性與與本案共共同進(jìn)行行加權(quán)比比較，期期望得到到本案的的假定基基本租賃賃價(jià)格，為推導(dǎo)導(dǎo)本案最最終的建建議銷售售價(jià)格做做基礎(chǔ)鋪鋪墊，如如下：租賃價(jià)格格權(quán)重分分析表比較項(xiàng)目目權(quán)重評定分值值新漕河涇涇大廈新銀大廈廈新業(yè)大樓樓本案地段交通0.1551099880.555周邊配套套0.155109897地理因素素0.1109998周邊規(guī)劃劃0.155108888產(chǎn)品園區(qū)景觀觀0.11088890.455規(guī)模0.055109998市場形象象0.055109888自身配套套0.1109998物業(yè)0.033109999建筑形態(tài)態(tài)0.055109988立面設(shè)計(jì)計(jì)0.022108878租售條件件0.055109998合計(jì)12.72.62.52.466804412