1、目 錄第一部分 TOC o 1-3 h z HYPERLINK l _Toc111001310 咨詢?cè)u(píng)估報(bào)告書(shū)使用講明及使用范圍 PAGEREF _Toc111001310 h 3第二部分 HYPERLINK l _Toc111001311 一、托付方及項(xiàng)目方簡(jiǎn)介 PAGEREF _Toc111001311 h 5 HYPERLINK l _Toc111001312 1.1 托付方概況 PAGEREF _Toc111001312 h 5 HYPERLINK l _Toc111001313 1.2 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 PAGEREF _Toc111001313 h 7 HYPERLINK l _Toc11

2、1001314 二、咨詢?cè)u(píng)估目的 PAGEREF _Toc111001314 h 10 HYPERLINK l _Toc111001315 三、咨詢?cè)u(píng)估范圍和對(duì)象 PAGEREF _Toc111001315 h 11 HYPERLINK l _Toc111001316 四、咨詢?cè)u(píng)估基準(zhǔn)日 PAGEREF _Toc111001316 h 13 HYPERLINK l _Toc111001317 五、咨詢?cè)u(píng)估原則 PAGEREF _Toc111001317 h 13 HYPERLINK l _Toc111001318 六、咨詢?cè)u(píng)估報(bào)告依據(jù) PAGEREF _Toc111001318 h 14 HY

3、PERLINK l _Toc111001319 七、咨詢?cè)u(píng)估方法 PAGEREF _Toc111001319 h 16 HYPERLINK l _Toc111001320 八、咨詢?cè)u(píng)估過(guò)程 PAGEREF _Toc111001320 h 17 HYPERLINK l _Toc111001321 8.1資產(chǎn)清查范圍 PAGEREF _Toc111001321 h 17 HYPERLINK l _Toc111001322 8.2.資產(chǎn)清理方法和結(jié)果 PAGEREF _Toc111001322 h 17 HYPERLINK l _Toc111001323 8.3大秦文化街項(xiàng)目分析 PAGEREF _

4、Toc111001323 h 20 HYPERLINK l _Toc111001324 8.4收益評(píng)估法咨詢?cè)u(píng)估的假設(shè)條件 PAGEREF _Toc111001324 h 44 HYPERLINK l _Toc111001325 8.5收益預(yù)測(cè) PAGEREF _Toc111001325 h 45 HYPERLINK l _Toc111001326 8.6投資項(xiàng)目的不確定性分析 PAGEREF _Toc111001326 h 54 HYPERLINK l _Toc111001327 九、咨詢?cè)u(píng)估結(jié)果 PAGEREF _Toc111001327 h 56 HYPERLINK l _Toc1110

5、01328 十、特不事項(xiàng)講明 PAGEREF _Toc111001328 h 57 HYPERLINK l _Toc111001329 十一、咨詢?cè)u(píng)估基準(zhǔn)日以后的重大事項(xiàng) PAGEREF _Toc111001329 h 60 HYPERLINK l _Toc111001330 十二、咨詢?cè)u(píng)估報(bào)告的法律效力 PAGEREF _Toc111001330 h 60 HYPERLINK l _Toc111001331 十三、報(bào)告書(shū)提交日期 PAGEREF _Toc111001331 h 61 HYPERLINK l _Toc111001332 備查文件清單 PAGEREF _Toc111001332

6、h 62陜西百事通企業(yè)投資（集團(tuán)）有限公司大秦文化街項(xiàng)目以后收益現(xiàn)值咨詢?cè)u(píng)估報(bào)告咨詢?cè)u(píng)估報(bào)告書(shū)使用講明及使用范圍咨詢?cè)u(píng)估報(bào)告書(shū)使用講明本報(bào)告是在獨(dú)立、客觀、公正、科學(xué)的原則下做出的，我公司及參加的評(píng)析人員與托付方之間無(wú)任何專門利害關(guān)系，工作人員在評(píng)析過(guò)程中遵循執(zhí)業(yè)規(guī)范，進(jìn)行了公正評(píng)析。本報(bào)告不對(duì)評(píng)析對(duì)象提供的有關(guān)部門決議和批復(fù)、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、權(quán)證、會(huì)計(jì)憑證等其他有關(guān)評(píng)估所需資料本身的合法性、完整性、真實(shí)性負(fù)責(zé)。對(duì)評(píng)析對(duì)象存在的阻礙評(píng)析推斷的瑕疵事項(xiàng)，在托付方未作專門講明而評(píng)析人員依照專業(yè)經(jīng)驗(yàn)一般不能獲悉及無(wú)法收集資料的情況下，我機(jī)構(gòu)及評(píng)析人員不承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。本報(bào)告僅服務(wù)于本評(píng)析目的，不對(duì)其他用途負(fù)

7、責(zé)。本報(bào)告的所有內(nèi)容僅對(duì)托付方負(fù)責(zé)。本報(bào)告的所有內(nèi)容是我公司作為專業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)提出的僅供參考的咨詢推斷，對(duì)項(xiàng)目投資可能的風(fēng)險(xiǎn)及不確定因素較多，因而報(bào)告不應(yīng)該作為投資方的唯一決策意見(jiàn)，提請(qǐng)托付方注意。本報(bào)告的咨詢?cè)u(píng)估基準(zhǔn)日為2003年10月8日。本報(bào)告書(shū)的有效期為二年，即從2003年10月8日（咨詢?cè)u(píng)估基準(zhǔn)日）至2005年10月8日。咨詢?cè)u(píng)估報(bào)告書(shū)使用范圍本報(bào)告僅供托付方為本次咨詢?cè)u(píng)估目的使用。未經(jīng)托付方許可，不得向托付方和行業(yè)主管審查部門以外的單位和個(gè)人提供。報(bào)告的全部或部分內(nèi)容，不得發(fā)表于任何公開(kāi)媒體。評(píng)析機(jī)構(gòu)不得隨意向他人提供或公開(kāi)。本報(bào)告僅提供給托付方使用，任何單位或個(gè)人未經(jīng)本公司

8、書(shū)面授權(quán)，擅自使用本報(bào)告均構(gòu)成對(duì)本公司的侵權(quán)，由此引發(fā)的一切后果均由侵權(quán)方承擔(dān)。陜西正和房地產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司(以下簡(jiǎn)稱我公司、本公司)同意陜西百事通企業(yè)投資（集團(tuán)）有限公司（以下簡(jiǎn)稱托付方、該公司）的托付，依照國(guó)家的有關(guān)規(guī)定，本著客觀、公正、科學(xué)的原則和公認(rèn)的方法，組織專業(yè)評(píng)析人員，對(duì)該公司大秦文化街項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱項(xiàng)目、該項(xiàng)目）以后收益現(xiàn)值進(jìn)行了咨詢?cè)u(píng)估。我公司按照必要的程序，實(shí)施了現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查和勘察，同時(shí)作了必要的取證、論證和計(jì)算。我公司現(xiàn)在向托付方提出如下意見(jiàn)。下述意見(jiàn)僅服務(wù)于本次咨詢?cè)u(píng)估目的，不應(yīng)單獨(dú)作為該項(xiàng)目實(shí)施投資的唯一意見(jiàn)或建議。一、托付方及項(xiàng)目簡(jiǎn)介1.1 托付方概況托付方名稱： 陜

9、西百事通企業(yè)投資（集團(tuán)）有限公司托付方住宅： 西安市西華門凱愛(ài)大廈B座9樓91號(hào)法定代表人： 王勇注冊(cè)資本： 玖仟玖佰玖拾伍萬(wàn)圓整企業(yè)類型： 有限責(zé)任公司經(jīng)營(yíng)范圍： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；信息技術(shù)、生物制藥、能源基礎(chǔ)建設(shè)、智能建筑、網(wǎng)絡(luò)科技、通信工程、文化傳播、體育娛樂(lè)。注冊(cè)號(hào)： 61000010202231.1.1項(xiàng)目進(jìn)展背景按照中央指示精神和陜西省委、省政府“圍繞大旅游、服務(wù)大旅游、開(kāi)發(fā)大旅游”的戰(zhàn)略思想，大秦文化街項(xiàng)目依托“世界第八大奇跡”，在“愛(ài)護(hù)文物資源、改善旅游環(huán)境、進(jìn)展旅游事業(yè)”的基礎(chǔ)上進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，建成以后將改善秦兵馬俑博物館館前服務(wù)區(qū)和秦陵博物院東大門的旅游環(huán)境，更好地愛(ài)護(hù)世界文化遺產(chǎn)

10、。大秦文化街是秦兵馬俑博物館館前改造服務(wù)區(qū)唯一的文化旅游商業(yè)項(xiàng)目，是經(jīng)國(guó)務(wù)院發(fā)改委批準(zhǔn)立項(xiàng)的秦皇陵遺址公園和秦陵博物院總體規(guī)劃中的重要組成部分，也是陜西省關(guān)于秦兵馬俑博物館整體環(huán)境改造的重點(diǎn)項(xiàng)目之一。秦皇陵遺址公園順應(yīng)世界旅游進(jìn)展時(shí)勢(shì)要求應(yīng)時(shí)而起。大秦文化街作為其中唯一的文化旅游商業(yè)項(xiàng)目一經(jīng)問(wèn)世，立即成為中國(guó)文化旅游產(chǎn)業(yè)的熱點(diǎn)，吸引了寬敞中外旅游者、投資者關(guān)注的目光。1961年秦始皇陵被國(guó)務(wù)院審定為全國(guó)重點(diǎn)文物愛(ài)護(hù)單位。1974年秦兵馬俑被發(fā)覺(jué)，被譽(yù)為“世界第八大奇跡”。1987年秦兵馬俑被聯(lián)合國(guó)教科文組織列入世界文化遺產(chǎn)名錄。1979年秦兵馬俑博物館開(kāi)館迎賓。截至目前，秦兵馬俑博物館已接待中

11、外游客7000萬(wàn)人次，其中包括一百多位國(guó)家元首及政要，現(xiàn)每年有300余萬(wàn)人次的客流接待量，其中境內(nèi)游客220萬(wàn)余人次，境外游客80萬(wàn)余人次。隨著西安及臨潼區(qū)旅游環(huán)境以及陜西省“揚(yáng)秦興唐”進(jìn)展旅游事業(yè)戰(zhàn)略的實(shí)施，秦兵馬俑每年接待的游客數(shù)量正以每年15%速度遞增。秦兵馬俑博物館的開(kāi)放進(jìn)展使得館前逐漸形成一定規(guī)模的旅游商業(yè)服務(wù)區(qū)但由于缺乏整體規(guī)劃因而凌亂分散功能不全直接阻礙游客的逗留時(shí)刻和消費(fèi)水平。呈現(xiàn)在中外游客面前的是提籃叫賣、強(qiáng)買強(qiáng)賣的商業(yè)服務(wù)環(huán)境，旅游工藝品質(zhì)低價(jià)廉，不能給中外游客提供一個(gè)公平、公正、舒適的購(gòu)物環(huán)境。秦兵馬俑周邊旅游環(huán)境的臟、低、亂、差，不僅不能有效愛(ài)護(hù)世界文化遺產(chǎn)，而且給中外

12、游客留下特不遺憾的印象，與兵馬俑作為“世界第八大奇跡”的地位極不相稱，不僅破壞了人們的參觀興致，使游客不敢花鈔票、不情愿花鈔票或者不想多花鈔票，也為西安旅游、陜西旅游乃至中國(guó)旅游抹黑。秦兵馬俑博物館周邊環(huán)境的開(kāi)發(fā)建設(shè)始終受到歷屆黨和國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人以及陜西省委、省政府的高度關(guān)注。1998年12月，陜西省省委、省政府從弘揚(yáng)民族文化，愛(ài)護(hù)歷史文物，促進(jìn)陜西經(jīng)濟(jì)進(jìn)展、社會(huì)進(jìn)步的大局動(dòng)身，作出了深化旅游體制改革，加快旅游產(chǎn)業(yè)進(jìn)展的決定，將秦始皇兵馬俑博物館納入秦始皇陵遺址的總體愛(ài)護(hù)與進(jìn)展戰(zhàn)略之中，為項(xiàng)目的提出奠定了基礎(chǔ)，制造了條件。秦兵馬俑博物館周邊環(huán)境的開(kāi)發(fā)建設(shè)始終受到歷屆黨和國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人的高度關(guān)注。199

13、3年、1999年，前國(guó)家主席江澤民兩次親臨秦兵馬俑博物館參觀考察。1995年，國(guó)家主席胡錦濤參觀考察秦兵馬俑博物館，對(duì)兵馬俑館的開(kāi)發(fā)建設(shè)及愛(ài)護(hù)利用給予重要指示。1999年8月國(guó)務(wù)院總理朱镕基在視察時(shí)做出凈化秦始皇陵園環(huán)境愛(ài)護(hù)文物遺址的建議，并提出建設(shè)“秦始皇帝陵博物院”的戰(zhàn)略構(gòu)想，為兵馬俑博物館的進(jìn)展指明方向。2000年，秦兵馬俑博物館館前低級(jí)無(wú)序的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的蔓延受到了聯(lián)合國(guó)教科文組織及國(guó)際文物愛(ài)護(hù)組織的關(guān)注，對(duì)秦兵馬俑博物館周邊環(huán)境提出限期整改的要求。2001年12月，李嵐清副總理提出了建立“秦始皇陵遺址公園”的規(guī)劃構(gòu)想，做出秦始皇陵遺址進(jìn)行整體規(guī)劃的重要指示。2002年1月，陜西省人民政府

14、向國(guó)家進(jìn)展與改革打算委員會(huì)上報(bào)秦始皇陵遺址公園和秦始皇帝陵博物院項(xiàng)目建議書(shū)，陜西省人民政府因此決定征地2902畝建設(shè)秦皇陵遺址公園和秦始皇陵博物院并報(bào)國(guó)家進(jìn)展與改革打算委員會(huì)。2002年3月，西安市臨潼區(qū)政府和秦始皇兵馬俑博物館托付西安建筑科技大學(xué)編制完成了秦始皇兵馬俑博物館門前區(qū)環(huán)境建設(shè)規(guī)劃方案，并由陜西省文物局于2002年4月上報(bào)陜西省進(jìn)展打算委員會(huì).陜文物字200243號(hào)關(guān)于秦始皇兵馬俑博物館館前環(huán)境建設(shè)項(xiàng)目建議書(shū)的報(bào)告和陜文物字200242號(hào)關(guān)于秦始皇兵馬俑博物館館前服務(wù)區(qū)項(xiàng)目建議書(shū)的報(bào)告2002年5月，秦始皇兵馬俑博物館館前服務(wù)區(qū)建設(shè)項(xiàng)目建議書(shū)通過(guò)了省計(jì)委的審批。陜計(jì)社會(huì)200243

15、7號(hào)關(guān)于秦始皇兵馬俑博物館館前環(huán)境建設(shè)項(xiàng)目建議書(shū)的批復(fù)和陜計(jì)社會(huì)2002438號(hào)關(guān)于秦始皇兵馬俑博物館館前服務(wù)區(qū)項(xiàng)目建議書(shū)的批復(fù)2002年6月初，省國(guó)土資源廳答復(fù)項(xiàng)目用地同意征用，項(xiàng)目可行性研究是在以上工作的基礎(chǔ)上進(jìn)行的。2002年8月，國(guó)務(wù)院、國(guó)家進(jìn)展與改革打算委員會(huì)正式批準(zhǔn)了陜西省人民政府關(guān)于秦始皇陵遺址公園和秦始皇帝陵博物院項(xiàng)目建議書(shū)。計(jì)社會(huì)2002906號(hào)國(guó)家計(jì)委關(guān)于審批秦始皇帝陵遺址公園項(xiàng)目建議書(shū)的請(qǐng)示2003年4月，國(guó)務(wù)院發(fā)改委批準(zhǔn)建設(shè)秦皇陵遺址公園和秦始皇帝陵博物院項(xiàng)目打算書(shū)。計(jì)社會(huì)20021179號(hào)文件印發(fā)國(guó)家打算委員會(huì)關(guān)于審批秦始皇陵遺址公園項(xiàng)目建議書(shū)的請(qǐng)示通知秦兵馬俑國(guó)博物

16、館館前服務(wù)區(qū)共分為：A、B、C三個(gè)區(qū),建設(shè)用地296畝,包括以大秦文化街為核心主體的商業(yè)旅游服務(wù)區(qū)（B區(qū)），要緊用于建設(shè)旅游停車場(chǎng)、旅游紀(jì)念品市場(chǎng)、餐飲服務(wù)以及關(guān)中民風(fēng)民俗文化展示等內(nèi)容；環(huán)境建設(shè)用地（A區(qū)）393畝，要緊用于秦兵馬俑博物館館前凈化、綠化、美化旅游環(huán)境，目前已差不多完成；群眾安置區(qū)（C區(qū)）即秦俑民俗文化旅游村，建設(shè)用地116.8畝，要緊結(jié)合館前被拆遷的180戶群眾安置建設(shè)一個(gè)具有濃郁關(guān)中民俗風(fēng)情的文化旅游村，立即于2005年開(kāi)業(yè)。大秦文化街是秦兵馬俑博物館館前改造區(qū)唯一的旅游商業(yè)區(qū)，具有獨(dú)家開(kāi)發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)治理權(quán)，是通過(guò)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)立項(xiàng)的秦皇陵遺址公園和秦陵博物院總體規(guī)劃中的重要

17、組成部分。2003年8月臨潼區(qū)決定以拍賣方式出讓秦始皇兵馬俑博物館館前大型商業(yè)服務(wù)區(qū)（B區(qū)）。臨政發(fā)200355號(hào)文件西安市臨潼區(qū)人民政府關(guān)于對(duì)秦兵馬俑博物館館前服務(wù)區(qū)項(xiàng)目建設(shè)和經(jīng)營(yíng)權(quán)實(shí)施拍賣的決定2003年9月19日，陜西百事通企業(yè)（投資）集團(tuán)有限公司，通過(guò)市場(chǎng)公開(kāi)競(jìng)買方式獲得秦始皇兵馬俑博物館館前商業(yè)服務(wù)區(qū)B區(qū)（大秦文化街）150畝土地40年的獨(dú)家開(kāi)發(fā)權(quán)，被譽(yù)為中國(guó)旅游商業(yè)領(lǐng)域的一匹黑馬。(2003)西證經(jīng)字第26940號(hào)和2003年9月19日西安國(guó)衡拍賣行拍賣成交確認(rèn)書(shū)1.1.2項(xiàng)目進(jìn)展目標(biāo)大秦文化街是文化與商業(yè)相結(jié)合的一個(gè)產(chǎn)物,總占地面積10萬(wàn)平方米，南北長(zhǎng)455米，東西寬220米，處

18、于旅游服務(wù)區(qū)的中心，是整個(gè)館前服務(wù)區(qū)的黃金地段,是專為秦兵馬俑博物館設(shè)置的旅游商業(yè)配套服務(wù)區(qū)，能夠形成獨(dú)立的國(guó)際旅游商業(yè)區(qū)，在那個(gè)地點(diǎn)能夠滿足游客“吃、住、行、游、購(gòu)、娛”等全部的需求。項(xiàng)目總建筑面積6萬(wàn)平方米，綠化率35,規(guī)劃建設(shè)成為集文化購(gòu)物、特色餐飲、體驗(yàn)消費(fèi)三個(gè)功能軸心為一體的多元化國(guó)際旅游體驗(yàn)之城。1.1.3托付公司介紹陜西百事通企業(yè)投資（集團(tuán)）有限公司是以信息產(chǎn)業(yè)、高新技術(shù)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和基礎(chǔ)能源建設(shè)投資為主體的多元化集團(tuán)公司，涉足信息技術(shù)、生物制藥、能源基礎(chǔ)建設(shè)、智能建筑、網(wǎng)絡(luò)科技、通信工程、文化傳播、體育娛樂(lè)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等多項(xiàng)領(lǐng)域。集團(tuán)下屬陜西通源天然氣有限公司、陜西網(wǎng)際科技開(kāi)發(fā)

19、有限公司、楊凌科森生物醫(yī)藥有限責(zé)任公司、陜西天地飛豹科技有限公司等十多家全資和控股公司。公司的宗旨是開(kāi)發(fā)、利用、愛(ài)護(hù)世界文化和自然遺產(chǎn)，為締造和諧社會(huì)和人類福祉做出貢獻(xiàn)。公司的經(jīng)營(yíng)理念是面向世界和以后，利用秦兵馬俑博物館世界級(jí)旅游文化資源，塑造符合21世紀(jì)旅游消費(fèi)需求的旅游文化產(chǎn)業(yè)鏈，成功打造“華夏旅游產(chǎn)業(yè)第一品牌”。以“經(jīng)營(yíng)為核心”整合社會(huì)資源，集合世界級(jí)專業(yè)開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)，采納先進(jìn)的商業(yè)運(yùn)作模式和現(xiàn)代治理手段，從旅游景區(qū)的特性入手，改變目前秦兵馬俑博物館資源巨人、產(chǎn)業(yè)矮人、環(huán)境配套落后的面貌。在愛(ài)護(hù)世界文化遺產(chǎn)的基礎(chǔ)上，深度挖掘以“周秦文化為核心”的中國(guó)歷史文化，建設(shè)具有文化體驗(yàn)、飲食購(gòu)物、休閑

20、娛樂(lè)、酒店住宿、健體康療、參觀學(xué)習(xí)等多功能、復(fù)合式、體驗(yàn)型、一站式的國(guó)際化旅游廣場(chǎng)，制造與秦兵馬俑相媲美的世界級(jí)商業(yè)平臺(tái)和財(cái)寶價(jià)值，取得社會(huì)價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值的高度完美統(tǒng)一。 公司自成立以來(lái)，主營(yíng)業(yè)務(wù)、股權(quán)、注冊(cè)資本等公司差不多情況未發(fā)生變動(dòng)。截止評(píng)估咨詢基準(zhǔn)日，陜西百事通企業(yè)投資（集團(tuán)）有限公司的資產(chǎn)總額為人民幣9522.03萬(wàn)元，負(fù)債總額為50.59萬(wàn)元，公司所有者權(quán)益為9471.43萬(wàn)元。1.2 項(xiàng)目合作團(tuán)隊(duì)據(jù)托付方提供的資料，該項(xiàng)目差不多情況如下：項(xiàng)目名稱：陜西秦始皇兵馬俑博物館館前服務(wù)區(qū)項(xiàng)目項(xiàng)目單位：陜西百事通企業(yè)投資（集團(tuán)）有限公司項(xiàng)目總體規(guī)劃顧問(wèn)：美國(guó)科特勒營(yíng)銷集團(tuán)(Kotler M

21、arketing Group)項(xiàng)目地點(diǎn)：秦始皇兵馬俑博物館前商業(yè)服務(wù)區(qū)項(xiàng)目用地：已部分取得土地使用權(quán)項(xiàng)目規(guī)模：總建筑面積65940.8平方米項(xiàng)目周期：12年建設(shè)期：1年計(jì)算期：11年項(xiàng)目總投資：45765萬(wàn)元人民幣1.3 項(xiàng)目前期進(jìn)度介紹據(jù)陜西百事通企業(yè)投資（集團(tuán)）有限公司提供的資料顯示：2003年4月，國(guó)家進(jìn)展打算委員會(huì)正式批準(zhǔn)了本項(xiàng)目建議書(shū)。2003年8月，臨潼區(qū)以拍賣方式出讓秦始皇兵馬俑博物館前商業(yè)服務(wù)區(qū)(B區(qū))。2003年9月19日，陜西百事通集團(tuán)通過(guò)競(jìng)買方式獲得本項(xiàng)目用地。二、咨詢?cè)u(píng)估目的陜西百事通企業(yè)投資（集團(tuán)）有限公司為大秦文化街項(xiàng)目而尋求合作對(duì)象，依照托付方的要求，本公司對(duì)該公

22、司現(xiàn)有資產(chǎn)及負(fù)債情況進(jìn)行清理，并對(duì)該項(xiàng)目的以后收益現(xiàn)值提供非鑒證性咨詢及參考意見(jiàn)。三、咨詢?cè)u(píng)估范圍和對(duì)象 依照咨詢?cè)u(píng)估目的，列入咨詢?cè)u(píng)估范圍的是陜西百事通企業(yè)投資（集團(tuán)）有限公司截止基準(zhǔn)日的資產(chǎn)狀況及大秦文化街項(xiàng)目的以后收益現(xiàn)值。3.1 陜西百事通企業(yè)投資（集團(tuán)）有限公司現(xiàn)有資產(chǎn)狀況依照該公司提供的資料，本公司評(píng)估人員對(duì)該公司截止2003年6月底的凈資產(chǎn)進(jìn)行財(cái)務(wù)審核和資產(chǎn)清理。依照項(xiàng)目托付方提供的2003年6月的資產(chǎn)負(fù)債表，陜西百事通企業(yè)投資（集團(tuán)）有限公司2003年6月資產(chǎn)及財(cái)務(wù)狀況如下-資產(chǎn)狀況基準(zhǔn)日該公司資產(chǎn)負(fù)債表制表單位：陜西百事通企業(yè)投資（集團(tuán)）有限公司 2006年6月30日 單位：

23、元資產(chǎn)行次期末數(shù)負(fù)債及所有者權(quán)益行次期末數(shù)流淌資產(chǎn)流淌負(fù)債：貨幣資金2,931,980.31短期借款短期資金應(yīng)付票據(jù)應(yīng)收票據(jù)應(yīng)付賬款107,900.00應(yīng)收賬款預(yù)收賬款減：壞賬預(yù)備其他應(yīng)付款269,929.10應(yīng)收賬款凈額應(yīng)付工資預(yù)付賬款24,900,755.00應(yīng)付福利費(fèi)128,116.13其他應(yīng)收賬款164,950.00未交稅金存貨66,715,124.72未付利潤(rùn)待攤費(fèi)用85,000.00其他未交款待處理財(cái)產(chǎn)損失凈額預(yù)提費(fèi)用一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期債券投資一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期負(fù)債其他流淌資產(chǎn)其他流淌負(fù)債待轉(zhuǎn)其他業(yè)務(wù)支出流淌負(fù)債合計(jì)505,945.23流淌資產(chǎn)合計(jì)94,797,810.03長(zhǎng)期投資：長(zhǎng)

24、期負(fù)債長(zhǎng)期投資長(zhǎng)期借款固定資產(chǎn)：應(yīng)付長(zhǎng)期債券固定資產(chǎn)原值459,946.64長(zhǎng)期應(yīng)付款減：累積折舊37,486.16其他長(zhǎng)期負(fù)債固定資產(chǎn)凈值422,460.48長(zhǎng)期負(fù)債合計(jì)折舊基金負(fù)債合計(jì)505,945.23在建工程少數(shù)股東權(quán)益待處理固定資產(chǎn)凈損失所有者權(quán)益：固定資產(chǎn)合計(jì)422,460.48股本99,950,000.00無(wú)形資產(chǎn)及遞延資產(chǎn)資本公積無(wú)形資產(chǎn)盈余公積遞延資產(chǎn)未分配利潤(rùn)-5,235,674.72無(wú)形資產(chǎn)及遞延資產(chǎn)合計(jì)所有者權(quán)益合計(jì)94,714,325.28其他長(zhǎng)期資產(chǎn)資產(chǎn)總計(jì)95,220,270.51負(fù)債及所有者權(quán)益合計(jì)95,220,270.51財(cái)務(wù)狀況基準(zhǔn)日損益表編制單位：陜西百事

25、通企業(yè)投資（集團(tuán)）有限公司 2003年6月30日 單位：元項(xiàng)目本年累積數(shù)一、主營(yíng)業(yè)務(wù)收入減：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加二、主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)加：其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)減：治理費(fèi)用754,382.33 銷售費(fèi)用1,589,371.70財(cái)務(wù)費(fèi)用-85,085.98三、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)-2,258,668.05加：投資收益補(bǔ)貼收入營(yíng)業(yè)外收入減：營(yíng)業(yè)外支出250,000.00加：往常年度損益調(diào)整四、利潤(rùn)總額-2,508,668.05減：所得稅五、企業(yè)凈利潤(rùn)-2,508,668.05四、咨詢?cè)u(píng)估基準(zhǔn)日依照咨詢?cè)u(píng)估目的，我公司與托付方約定將本項(xiàng)目咨詢?cè)u(píng)估的基準(zhǔn)日確定為2003年10月8日。由于咨詢?cè)u(píng)估是對(duì)某一時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)實(shí)狀況提

26、出的價(jià)值結(jié)論，選擇會(huì)計(jì)期末作為咨詢?cè)u(píng)估基準(zhǔn)日有利于會(huì)計(jì)資料的利用。同時(shí)依照陜西百事通企業(yè)投資（集團(tuán)）有限公司的項(xiàng)目投資打算，咨詢?cè)u(píng)估基準(zhǔn)日與咨詢?cè)u(píng)估目的的打算實(shí)現(xiàn)日較接近，故選擇本基準(zhǔn)日作為咨詢?cè)u(píng)估基準(zhǔn)日。本次咨詢?cè)u(píng)估工作中，咨詢?cè)u(píng)估范圍的界定、咨詢?cè)u(píng)估價(jià)值的確定、咨詢?cè)u(píng)估參數(shù)的選取等，均以該日之企業(yè)數(shù)據(jù)、外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及市場(chǎng)情況等確定。本報(bào)告書(shū)中一切取價(jià)標(biāo)準(zhǔn)均為咨詢?cè)u(píng)估基準(zhǔn)日有效的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。五、咨詢?cè)u(píng)估原則項(xiàng)目咨詢?cè)u(píng)估遵循以下原則：5.1真實(shí)性原則：即要求咨詢?cè)u(píng)估工作實(shí)事求是，尊重科學(xué)；5.2科學(xué)性原則：即必須遵循科學(xué)的咨詢?cè)u(píng)估要求和程序，以科學(xué)的態(tài)度制定咨詢?cè)u(píng)估方案，并采納科學(xué)的方法進(jìn)行咨

27、詢?cè)u(píng)估；5.3公平性原則：即必須堅(jiān)持公平公正的立場(chǎng)，以中立的第三者身份客觀地進(jìn)行咨詢?cè)u(píng)估；5.4可行性原則：即依照咨詢?cè)u(píng)估對(duì)象的特點(diǎn)和性質(zhì)以及當(dāng)時(shí)所具備的條件，制定切實(shí)可行的咨詢?cè)u(píng)估方案并采納合適的咨詢?cè)u(píng)估方法；5.5預(yù)期收益原則：即以技術(shù)原則的形式概括出資產(chǎn)及其資產(chǎn)價(jià)值最差不多的決定因素；5.6供求原則：是經(jīng)濟(jì)學(xué)中關(guān)于供求關(guān)系阻礙商品價(jià)格原理的概括；5.7貢獻(xiàn)原則：資產(chǎn)價(jià)值的高低要由該資產(chǎn)的貢獻(xiàn)來(lái)決定；5.8替代原則：在同一市場(chǎng)上具有相同使用價(jià)值和質(zhì)量的商品應(yīng)有大致相同的交換價(jià)值；5.9慎重原則：以慎重的態(tài)度選取咨詢?cè)u(píng)估參數(shù)；5.10估價(jià)期日原則：為咨詢?cè)u(píng)估提供一個(gè)時(shí)刻基準(zhǔn)。六、咨詢?cè)u(píng)估報(bào)告

28、依據(jù)6.1要緊法律規(guī)范中華人民共和國(guó)土地治理法；中華人民共和國(guó)建筑法；中華人民共和國(guó)工程設(shè)計(jì)法；中華人民共和國(guó)公司法；中華人民共和國(guó)會(huì)計(jì)法；中華人民共和國(guó)企業(yè)財(cái)務(wù)通則中華人民共和國(guó)環(huán)境愛(ài)護(hù)法；中華人民共和國(guó)消防法；6.2 經(jīng)濟(jì)行為文件上海上會(huì)資產(chǎn)評(píng)估有限公司、上海上會(huì)投資顧問(wèn)有限公司咨詢?cè)u(píng)估業(yè)務(wù)約定書(shū)托付方咨詢?cè)u(píng)估承諾函6.3 重大合同協(xié)議、產(chǎn)權(quán)證明文件 6.3.1臨國(guó)用(2001)第067號(hào)國(guó)有土地使用證6.3.2西安市規(guī)劃局臨潼分局“關(guān)于秦始皇兵馬俑博物館館前服務(wù)區(qū)”建設(shè)用地規(guī)劃定點(diǎn)的復(fù)函6.3.3建設(shè)工程規(guī)劃許可證編號(hào)LT(2005)10號(hào)6.3.4建筑工程施工許可證編號(hào)05176.3.

29、5西安市商品房預(yù)售許可證市房預(yù)售字第零貳(臨)號(hào)6.3.6陜西百事通企業(yè)投資(集團(tuán))有限公司土地使用權(quán)拍賣合同6.3.7關(guān)于秦始皇兵馬俑博物館館前服務(wù)區(qū)項(xiàng)目建議書(shū)的批復(fù)陜計(jì)社會(huì)2002438號(hào)6.3.8西安市臨潼區(qū)國(guó)土資源局轉(zhuǎn)發(fā)市人民政府關(guān)于秦始皇兵馬俑博物館館前建設(shè)項(xiàng)目用地的批復(fù)6.3.9西安市臨潼區(qū)人民政府關(guān)于對(duì)秦兵馬俑博物館館前服務(wù)區(qū)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)權(quán)實(shí)施拍賣的決定6.3.10秦始皇兵馬俑博物館館前商業(yè)服務(wù)區(qū)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)及經(jīng)營(yíng)權(quán)出讓合同6.4 取價(jià)標(biāo)準(zhǔn)6.4.1托付方編制的項(xiàng)目投資價(jià)值分析報(bào)告6.4.2大秦文化街前期定位方案6.4.3大秦文化街項(xiàng)目講明書(shū)6.4.4大秦文化街市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告

30、6.4.5托付方提供的相關(guān)講明6.4.6我公司咨詢?cè)u(píng)估人員調(diào)查取得的相關(guān)資料七、咨詢?cè)u(píng)估方法 經(jīng)咨詢?cè)u(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查研究，對(duì)項(xiàng)目的投資價(jià)值分析報(bào)告和項(xiàng)目商業(yè)打算書(shū)及相關(guān)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)資料等的分析，依照咨詢?cè)u(píng)估目的推斷，該項(xiàng)目的實(shí)施具有可行性及收益性。在現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，該項(xiàng)目的以后收益采納收益現(xiàn)值法進(jìn)行評(píng)定。評(píng)估公式為：項(xiàng)目評(píng)估值（NPV）上式中：r： 折現(xiàn)率 NCFt：項(xiàng)目第t年凈現(xiàn)金流量 t： 項(xiàng)目受益年限內(nèi)的第t年 n： 項(xiàng)目受益年限其中，上式中的t的變化區(qū)域是0，n，其中t0表明項(xiàng)目投資期。八、咨詢?cè)u(píng)估過(guò)程我公司于2003年10月8日同意陜西百事通企業(yè)投資（集團(tuán)）有限公司的托付，通過(guò)與托付方

31、及項(xiàng)目方有關(guān)人員的座談，在了解的基礎(chǔ)上明確咨詢?cè)u(píng)估的范圍和對(duì)象，擬定咨詢?cè)u(píng)估方案和打算，確定咨詢?cè)u(píng)估的方法。在此基礎(chǔ)上收集與咨詢?cè)u(píng)估對(duì)象有關(guān)的資料以及政策、法規(guī)，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查和實(shí)地勘察，繼而進(jìn)行具體操作。先由專業(yè)評(píng)估人員進(jìn)行評(píng)定估算，確定有關(guān)項(xiàng)目數(shù)據(jù)和評(píng)估參數(shù)。然后由項(xiàng)目負(fù)責(zé)人進(jìn)行綜合分析、修改、匯總、編寫評(píng)估報(bào)告書(shū)，經(jīng)我公司三級(jí)審核后定稿。咨詢?cè)u(píng)估過(guò)程從2003年10月8日至2003年10月28日。8.1資產(chǎn)清查范圍資產(chǎn)清理范圍為基準(zhǔn)日陜西百事通企業(yè)投資（集團(tuán)）有限公司的現(xiàn)有資產(chǎn)。8.2.資產(chǎn)清理方法和結(jié)果8.2.1資產(chǎn)清理方法（1）、貨幣資金的清理方法：檢查日記賬、總賬、對(duì)報(bào)表的余額進(jìn)行核

32、對(duì)；獲得咨詢?cè)u(píng)估基準(zhǔn)日銀行出具的“銀行對(duì)賬單”，檢查企業(yè)會(huì)計(jì)人員編制的“銀行存款余額調(diào)節(jié)表”，審核未達(dá)賬款的真實(shí)性，并做好相關(guān)記錄。（2）、債權(quán)債務(wù)的清理方法：檢查明細(xì)賬、總賬、報(bào)表進(jìn)行三相符核對(duì)；了解企業(yè)內(nèi)操縱度與核算方式，收集相應(yīng)發(fā)生的合同、協(xié)議等重要資料，并抽查有關(guān)會(huì)計(jì)憑證，做好相應(yīng)清理記錄。（3）、固定資產(chǎn)的清理方法：檢查明細(xì)賬、總賬、報(bào)表進(jìn)行三相符核對(duì)；分類實(shí)地查勘清理對(duì)象?，F(xiàn)場(chǎng)查看時(shí)拍攝現(xiàn)場(chǎng)實(shí)物照片。(4)、存貨資產(chǎn)的清理方法：檢查明細(xì)賬、總賬、報(bào)表進(jìn)行三相符核對(duì)；了解存貨的種類、具體名稱、形成過(guò)程及日期、核實(shí)其賬面價(jià)值的構(gòu)成內(nèi)容和計(jì)價(jià)依據(jù)，確定其賬面價(jià)值的真實(shí)性。8.2.2資產(chǎn)清

33、理結(jié)果依照陜西百事通企業(yè)投資（集團(tuán)）有限公司提供的資產(chǎn)及負(fù)債清查表，在清查范圍內(nèi)進(jìn)行清查，清查結(jié)果如下：陜西百事通企業(yè)投資（集團(tuán)）有限公司托付清理的資產(chǎn)總額為95,220,270.51元，負(fù)債合計(jì)為505,945.23元，所有者權(quán)益合計(jì)為94,714,325.28元。陜西百事通企業(yè)投資（集團(tuán)）有限公司賬面貨幣資金總額為2,931,980.31元。其中現(xiàn)金為8,147.35元，銀行存款為2,923,832.96元，該公司的銀行賬戶分不開(kāi)設(shè)在中國(guó)工商銀行西安分行、西安華夏銀行小賽支行、上海浦東進(jìn)展銀行西安分行和中國(guó)光大銀行西安分行。陜西百事通企業(yè)投資（集團(tuán)）有限公司其他應(yīng)收賬款總額為164,950

34、.00元，共有13項(xiàng)明細(xì)，其核算內(nèi)容要緊為備用金和保證金等。經(jīng)了解，上述其他應(yīng)收賬款均為正常的結(jié)算余額，未發(fā)覺(jué)存在壞賬的可能。陜西百事通企業(yè)投資（集團(tuán)）有限公司預(yù)付賬款賬面總額為24,900,755.00元，共有17項(xiàng)明細(xì)，其核算內(nèi)容為已支付相應(yīng)款項(xiàng)但未取得發(fā)票的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。預(yù)付賬款構(gòu)成明細(xì)序號(hào)客戶名稱賬面金額(元)比重(%)業(yè)務(wù)內(nèi)容1北京城鄉(xiāng)建設(shè)集團(tuán)有限責(zé)任公司陜西公司22,710,000.0091.20建安工程施工費(fèi)2臨潼管委會(huì)748,800.003.01購(gòu)房款3陜西通源天然氣有限公司544,000.002.18管網(wǎng)施工費(fèi)4聚彩堂200,000.000.80景觀設(shè)計(jì)費(fèi)5其他697,955.0

35、02.806合計(jì)24,900,755.00100.00陜西百事通企業(yè)投資（集團(tuán)）有限公司存貨賬面總額66,715,124.72元，共有七大類。其大類構(gòu)成明細(xì)見(jiàn)下表。存貨分類明細(xì)表序號(hào)業(yè)務(wù)內(nèi)容賬面金額(元)比重(%)1土地費(fèi)用49,900,000.0074.802前期工程費(fèi)2,917,967.004.373建安工程款6,239,000.009.354基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)435,000.000.655公共配套費(fèi)6,210,000.009.316開(kāi)發(fā)間接費(fèi)993,529.221.497低值易耗品19,628.500.038合計(jì)66,715,124.72100.00陜西百事通企業(yè)投資（集團(tuán)）有限公司待攤費(fèi)用賬面

36、總額為85,000.00元，僅一筆，其業(yè)務(wù)內(nèi)容為該公司支付的臨潼戶外廣告費(fèi)，其賬面價(jià)值為按受益期攤銷的攤余價(jià)值。陜西百事通企業(yè)投資（集團(tuán)）有限公司固定資產(chǎn)賬面原值為459,946.64元，賬面凈值為422,460.48元，共有16項(xiàng)明細(xì)，其中小客車4輛，辦公用電子設(shè)備10項(xiàng)，辦公用具2項(xiàng)。陜西百事通企業(yè)投資（集團(tuán)）有限公司應(yīng)付賬款賬面價(jià)值為107,900.00元，共5項(xiàng)明細(xì)，均為該公司發(fā)生的正常的經(jīng)營(yíng)往來(lái)。陜西百事通企業(yè)投資（集團(tuán)）有限公司其他應(yīng)付賬款賬面價(jià)值為269,929.10元，共8項(xiàng)明細(xì)，均為該公司發(fā)生的正常的非經(jīng)營(yíng)往來(lái)。其中與陜西百事通企業(yè)投資(集團(tuán))有限公司發(fā)生的非經(jīng)營(yíng)性往來(lái)為19

37、5,848.00元。10）陜西百事通企業(yè)投資（集團(tuán)）有限公司應(yīng)付福利費(fèi)賬面價(jià)值為113,442.03元，為該公司按國(guó)家政策計(jì)提的職工福利費(fèi)。8.2.3資產(chǎn)狀況評(píng)價(jià)由于陜西百事通企業(yè)投資（集團(tuán)）有限公司作為項(xiàng)目公司目前仍處于籌建時(shí)期，其基準(zhǔn)日賬面體現(xiàn)的虧損額實(shí)為公司項(xiàng)目運(yùn)作前期費(fèi)用，按中國(guó)的會(huì)計(jì)制度該部分虧損額可在長(zhǎng)期待攤費(fèi)用科目中以資產(chǎn)化的形式體現(xiàn)，公司的股東權(quán)益未發(fā)生變化。8.3 大秦文化街項(xiàng)目分析8.3.1 項(xiàng)目總體規(guī)劃（詳見(jiàn)1.2.1）8.3.2 項(xiàng)目的可行性分析8.3.2.1項(xiàng)目所在地西安市概況西安是陜西省省會(huì)，世界聞名的歷史文化名城，是我國(guó)中西部地區(qū)重要的科研、高等教育、國(guó)防科技工業(yè)

38、和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地。1992年7月國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)為內(nèi)陸開(kāi)放都市，是新亞歐大陸橋中國(guó)段隴海蘭新線上最大的中心都市?，F(xiàn)轄9區(qū)4縣，總面積9983平方公里，人口725萬(wàn)人。2004年全市生產(chǎn)總值實(shí)現(xiàn)1095.87億元；全年財(cái)政總收入164.5億元，其中地點(diǎn)財(cái)政收入86.06億元。西安市位于黃河流域中部關(guān)中盆地，東以臨河和灞源山地為界，西以太白山地及青化黃土臺(tái)塬為界，南至北秦嶺主脊，北至渭河。全境東西204公里，南北116公里；面積9983平方公里，其中中心市區(qū)面積1066平方公里。西安市的地質(zhì)構(gòu)造兼跨秦嶺和華北臺(tái)地，境內(nèi)海拔高度差距懸殊位居全國(guó)各都市之冠。宏偉峻峭的秦嶺山地與平坦開(kāi)闊的渭河平原界限分明，

39、秦嶺主脊海拔20002800米，渭河平原海拔400700米，兩者構(gòu)成西安市的地貌主體。西安城區(qū)便建立在渭河平原的二級(jí)階地上。西安地區(qū)自古有八水繞長(zhǎng)安之美稱。市區(qū)共有八條大河流過(guò)，地下水估算總計(jì)19.91億立方米年。除此之外，石頭河水庫(kù)1996年6月開(kāi)始向西安供水，加上黑河水庫(kù)于2001年12月完工，總計(jì)日供水能力1107萬(wàn)噸，加上地下水資源，市區(qū)供水能力可達(dá)150萬(wàn)噸，西安市的用水差不多上得到解決。西安地處陜西關(guān)中平原中部，位于東經(jīng)1074010949和北緯3339-34 45之間。北臨渭河，南依秦嶺，有涇、渭等八條河流圍繞。西安市平原區(qū)屬暖溫帶半濕潤(rùn)大陸季風(fēng)氣候，四季分明。冬季嚴(yán)寒少雨雪；春

40、季溫暖干燥、氣候多變；夏季炎熱多雷雨；秋季涼快溫差大。年平均氣溫13.7，最冷1月份平均氣溫0.40.9，最熱7月份平均氣溫25.026.6，以5-10月氣候最為宜人，為旅游旺季，但全年氣候都屬和氣。年均降水量604.2毫米，無(wú)霜期235天，日照時(shí)數(shù)1976小時(shí)。降霧日較少，降雪日不多，年平均降雪日為13.8日。凍土深度一般在地表10厘米左右，冬季仍可正常施工。全年多東北風(fēng)，年平均風(fēng)速1.3-2.6米秒，冬季的風(fēng)日和大風(fēng)遠(yuǎn)比我國(guó)東部的華北平原少。在全國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)布局上，西安具有承東啟西、東聯(lián)西進(jìn)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，在西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略中具有重要的戰(zhàn)略地位。西安的比較優(yōu)勢(shì)突出地表現(xiàn)在三個(gè)層次上：世界級(jí)的旅游觀

41、光資源優(yōu)勢(shì)；國(guó)家級(jí)的科研教育和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地優(yōu)勢(shì)；區(qū)域級(jí)的金融、商貿(mào)中心和交通、信息樞紐優(yōu)勢(shì)。旅游資源得天獨(dú)厚，是海內(nèi)外聞名的世界歷史文化名城之一。西安，是人類文明和中華民族優(yōu)秀傳統(tǒng)文化的發(fā)祥地之一，有著3100多年的建城史，先后有周、秦、漢、唐等13個(gè)王朝在那個(gè)地點(diǎn)建都，曾經(jīng)是中國(guó)政治、經(jīng)濟(jì)文化中心和最早對(duì)外開(kāi)放的都市，聞名遐爾的“絲綢之路”確實(shí)是以西安為起點(diǎn)的，是與雅典、羅馬、開(kāi)羅齊名的世界聞名歷史古都。1981年聯(lián)合國(guó)科教文組織把西安確定為“世界歷史名城”。西安文化遺產(chǎn)極為豐富。西安境內(nèi)有重點(diǎn)文物愛(ài)護(hù)單位282處，其中國(guó)家級(jí)重點(diǎn)文物愛(ài)護(hù)單位34處，省級(jí)重點(diǎn)文物愛(ài)護(hù)單位72處，館庫(kù)藏文物

42、12萬(wàn)余件。被譽(yù)為“世界第八奇跡”的秦始皇兵馬俑坑，目前世界上保存最完整、規(guī)模最大的古城墻-西安明城墻及周灃鎬、秦阿房宮、漢長(zhǎng)安城、唐大明宮四大遺址等，皆為人類寶貴的歷史文化遺產(chǎn)。豐富的歷史文化遺產(chǎn)和獨(dú)特的自然風(fēng)貌使西安成為海內(nèi)外游客首選的旅游目的地之一。改革開(kāi)放以來(lái)，西安旅游基礎(chǔ)設(shè)施和產(chǎn)業(yè)體系頗具規(guī)模。全市擁有年接待游客10萬(wàn)人以上的景區(qū)20個(gè)，國(guó)家4A級(jí)景區(qū)9個(gè)，年末全市星級(jí)賓館72家，其中五星級(jí)賓館4家，四星級(jí)賓館13家。首批獲得了“中國(guó)優(yōu)秀旅游都市”稱號(hào)，旅游業(yè)成為西安經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的支柱產(chǎn)業(yè)和非外貿(mào)創(chuàng)匯的要緊來(lái)源。西安區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，是西部地區(qū)重要的金融、商貿(mào)中心和交通、信息樞紐。西安地處我

43、國(guó)中西部?jī)纱蠼?jīng)濟(jì)區(qū)域的結(jié)合部，是西北通往西南、中原、華東和華北各地市的門戶和交通樞紐。歷代以來(lái)，西安的金融、商貿(mào)業(yè)在區(qū)域經(jīng)濟(jì)中都具有重要地位。西安已形成以國(guó)有商業(yè)銀行為主體，多種金融機(jī)構(gòu)并存和共同進(jìn)展的多層次、多元化、多功能的金融機(jī)構(gòu)體系，建立起了由資本市場(chǎng)、貨幣市場(chǎng)、外匯市場(chǎng)等構(gòu)成的金融市場(chǎng)體系和由銀行監(jiān)管、證券監(jiān)管、保險(xiǎn)監(jiān)管構(gòu)成的金融監(jiān)管體系。西安市商品流通市場(chǎng)體系健全，功能完善、布局合理。全市有各類批發(fā)零售貿(mào)易及餐飲業(yè)網(wǎng)點(diǎn)12萬(wàn)個(gè)，各類貿(mào)易市場(chǎng)543個(gè)，銷售過(guò)億元的市場(chǎng)16個(gè)。全市連鎖企業(yè)已進(jìn)展到83家，連鎖門店1268個(gè)。2004年全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額506.5億元。西安交通便利

44、，通訊發(fā)達(dá)，都市服務(wù)功能齊全。西安是西部地區(qū)航空、鐵路、公路運(yùn)輸樞紐。西安咸陽(yáng)國(guó)際機(jī)場(chǎng)與68個(gè)國(guó)內(nèi)都市，11個(gè)國(guó)家和地區(qū)通航。2004年旅客吞吐量636萬(wàn)人次，貨郵吞吐量7.3萬(wàn)噸。公路建設(shè)形成了以西安市為中心的“米”字型輻射狀干線公路系統(tǒng)。繞城高速、機(jī)場(chǎng)新線建成，二環(huán)路全面貫穿，三環(huán)路開(kāi)工建設(shè)，建成一批人行天橋和地下通道。市區(qū)與所轄區(qū)縣全部開(kāi)通高速公路。都市綠化覆蓋率達(dá)到30.06%，城區(qū)空氣環(huán)境質(zhì)量良好天數(shù)達(dá)到260天。西安信息化建設(shè)進(jìn)展迅速，形成了擁有光纖、數(shù)字微波、衛(wèi)星、程控交換、數(shù)據(jù)與多媒體等多種通信手段，覆蓋全市城鄉(xiāng)，連接全國(guó)和世界各地的現(xiàn)代化電信通信網(wǎng)絡(luò)?！皵?shù)字西安”正在建設(shè)之中

45、。西安電信寬帶多媒體城域網(wǎng)差不多覆蓋西安城區(qū)90%以上的區(qū)域和郊縣40%以上的區(qū)域。西安郵政是全國(guó)六大通信中心和11個(gè)一類郵件轉(zhuǎn)口局之一。全市社會(huì)保障體系日趨完善，養(yǎng)老、失業(yè)、醫(yī)療、工傷和生育等保險(xiǎn)制度差不多建立，社會(huì)保障水平進(jìn)一步提高。緊抓西部大開(kāi)發(fā)的歷史機(jī)遇，乘勢(shì)而上，各項(xiàng)工作開(kāi)創(chuàng)新局面。近年來(lái)，全市認(rèn)真貫徹國(guó)家和省委、省政府的工作部署，圍繞西部大開(kāi)發(fā)、西安大進(jìn)展，堅(jiān)持解放思想，實(shí)事求是，與時(shí)俱進(jìn)，開(kāi)拓創(chuàng)新，提出了“建設(shè)西部經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市、實(shí)現(xiàn)中國(guó)西安西部最佳”的奮斗目標(biāo)。國(guó)家實(shí)施西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略以來(lái)，西安的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和經(jīng)濟(jì)社會(huì)進(jìn)展取得了顯著成績(jī)。最近，市委、市政府提出按國(guó)際化、市場(chǎng)化、人文化、

46、生態(tài)化的理念，進(jìn)一步提高和豐富西安進(jìn)展的境地與內(nèi)涵。8.3.2.2項(xiàng)目所在地人力資源情況1、治理團(tuán)隊(duì)簡(jiǎn)介總經(jīng)理王勇，男，45歲，漢族，畢業(yè)于南京通訊工程學(xué)院通訊工程專業(yè)，大學(xué)本科學(xué)歷，學(xué)士學(xué)位。公司總經(jīng)理王勇先生，是陜西百事通企業(yè)投資（集團(tuán)）有限公司法人代表及總裁，下屬十多個(gè)子公司，涉及信息產(chǎn)業(yè)、能源、基礎(chǔ)建設(shè)、通訊工程、生物制藥等多個(gè)領(lǐng)域。王勇先生是陜西省十大杰出青年實(shí)業(yè)家、陜西省企業(yè)家協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、美國(guó)華僑協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，美國(guó)天然醫(yī)藥保健品協(xié)會(huì)執(zhí)行主席。他于1998年移民美國(guó)，作為海外華僑，把西安作為自己投資的重點(diǎn)都市，投資項(xiàng)目涵蓋了十幾個(gè)行業(yè)。開(kāi)發(fā)負(fù)責(zé)人劉林聲，男，50歲，漢族，藉貫陜西，畢業(yè)

47、于西北建筑工程學(xué)院民建專業(yè)，大學(xué)本科學(xué)歷，學(xué)士學(xué)位，高級(jí)工程師。劉林聲先生先后任職于西安造紙機(jī)械廠副總工程師兼設(shè)計(jì)部主任；陜西經(jīng)緯集團(tuán)地產(chǎn)公司副總兼總工程師；西房股份公司任總經(jīng)理助理兼項(xiàng)目經(jīng)理。 劉林聲先生還參與大型建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)論證、經(jīng)濟(jì)分析與方案定位；同時(shí)具備土建工程施工圖設(shè)計(jì)、工程概預(yù)算、工程監(jiān)理、資產(chǎn)評(píng)估的資格及能力；現(xiàn)任公司總工程師。 市場(chǎng)營(yíng)銷負(fù)責(zé)人李君，男，35歲，漢族，藉貫河北，畢業(yè)于西北大學(xué)經(jīng)濟(jì)治理專業(yè)，大學(xué)本科學(xué)歷，學(xué)士學(xué)位，經(jīng)濟(jì)師。李君先生，自98年進(jìn)入房地產(chǎn)策劃和銷售行業(yè)至今要緊有以下銷售業(yè)績(jī)： 參與策劃、銷售“雁塔北廣場(chǎng)”、“大唐芙蓉園”等大型項(xiàng)目。參與策劃、銷售“世家星

48、苑”、“翠庭大廈”等項(xiàng)目，獲得了成功并取得了“世家星苑”26天內(nèi)售完288套房的最高記錄；四個(gè)月內(nèi)盤活了滯銷六年的爛尾樓項(xiàng)目翠庭大廈”(原龍觀天下),制造了銷售率達(dá)90的巨大成功，當(dāng)年制造了多項(xiàng)房地產(chǎn)行業(yè)第一的記錄。李君先生獨(dú)立策劃、銷售“鉑金廣場(chǎng)”、“吉慶大廈”項(xiàng)目，取得5個(gè)月內(nèi)銷售了70的業(yè)績(jī)。獨(dú)立策劃、銷售的“銘爵大廈”取得了八個(gè)月銷售了7000萬(wàn)元的佳績(jī)。獨(dú)立策劃的海星“誠(chéng)品花園”、“紫薇田園都市D區(qū)”。獨(dú)立策劃、銷售的“秋濤閣”取得了八個(gè)月銷售了5000萬(wàn)元的佳績(jī)。 財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人袁躍茂，男，40歲，漢族，藉貫湖南，畢業(yè)于中國(guó)人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)治理專業(yè)，大學(xué)本科學(xué)歷，學(xué)士學(xué)位，會(huì)計(jì)師。袁躍茂先

49、生先后任空軍西安四站修理廠財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人、助理會(huì)計(jì)師；空軍臨潼療養(yǎng)院財(cái)務(wù)處處長(zhǎng)，會(huì)計(jì)師；蘭空大荔生產(chǎn)基地主任。2000年月2002年月在空軍第七工程隊(duì)任總會(huì)計(jì)師，參與新疆庫(kù)爾勒機(jī)場(chǎng)的組織建設(shè)。后在高科地產(chǎn)公司任財(cái)務(wù)經(jīng)理，主管項(xiàng)目核算及融資工作。2003年5月至今任公司財(cái)務(wù)經(jīng)理，具有較豐富的財(cái)務(wù)治理及融資經(jīng)驗(yàn)。2、陜西百事通企業(yè)投資（集團(tuán)）有限公司項(xiàng)目組織治理機(jī)構(gòu)組織機(jī)構(gòu)及部門設(shè)置圖董事會(huì)董事長(zhǎng)總經(jīng)理游客治理部門研究行銷部門人事財(cái)務(wù)部門環(huán)境治理組游客服務(wù)組行銷治理組研究進(jìn)展組人事治理組財(cái)務(wù)治理組資訊服務(wù)基本服務(wù)環(huán)境衛(wèi)生管理游憩資源設(shè)施管理保全管理定價(jià)策略公共關(guān)系宣傳推廣活動(dòng)策劃與推動(dòng)游憩教育活動(dòng)研究

50、發(fā)展市場(chǎng)研究發(fā)展人事關(guān)系人力發(fā)展資金營(yíng)運(yùn)資金籌措項(xiàng)目建成后，總定員需419人(包括治理干部)。職員的薪酬標(biāo)準(zhǔn)為年平均15,000元/人，符合當(dāng)?shù)貏趧?dòng)力政策的要求。該公司實(shí)行全員勞動(dòng)合同制，為職工辦理了合法的勞動(dòng)用工手續(xù)和勞動(dòng)保險(xiǎn)，按期繳納社會(huì)保險(xiǎn)。8.3.2.3項(xiàng)目可行性分析1、項(xiàng)目背景秦始皇陵兵馬俑坑位于中國(guó)陜西省西安市以東40公里臨潼縣的下河村。秦始皇陵兵馬俑在1961年被中國(guó)國(guó)務(wù)院審定為全國(guó)重點(diǎn)文物愛(ài)護(hù)單位,更在1987年被聯(lián)合國(guó)教科文組織列入世界文化遺產(chǎn)名錄,被譽(yù)為世界第八大奇跡，與埃及金字塔及古希臘雕塑等相媲美。兵馬俑博物館自1979年開(kāi)館至今，已接待中外游客4000萬(wàn)人次，其中包括

51、一百多位國(guó)家元首、政府首領(lǐng)，議會(huì)議長(zhǎng)等貴賓。隨著兵馬俑博物館的開(kāi)放進(jìn)展館前逐漸形成旅游服務(wù)區(qū)眾多的商店盡管產(chǎn)生了經(jīng)濟(jì)效益然而由于初期缺乏整體規(guī)劃因而顯得凌亂分散, 功能不全直接阻礙游客的滯留時(shí)刻和消費(fèi)水平。1999年8月中國(guó)國(guó)務(wù)院總理朱镕基在視察時(shí)做出凈化秦始皇陵園環(huán)境愛(ài)護(hù)文物遺址等指示。陜西省政府因此決定征地2902畝建設(shè)秦皇陵遺址公園秦始皇陵博物院及秦始皇陵公園并經(jīng)國(guó)家進(jìn)展打算委員會(huì)于2003年4月正式批準(zhǔn)。建設(shè)打算中位于兵馬俑博物館前的旅游服務(wù)區(qū)占地共805.8畝。其中A區(qū)位于北側(cè)，共393畝，為環(huán)境建設(shè)區(qū)，用于綠化美化；C區(qū)位于東側(cè)，共116.8畝，為文化村，用于安置原先位于博物館前而

52、必須拆遷的1007戶。而直接面對(duì)博物館正門的B區(qū)，則為館前服務(wù)區(qū)。該區(qū)有一部分作為停車場(chǎng)用地，而其余的150畝即為本項(xiàng)目“兵馬傭國(guó)際旅游廣場(chǎng)”之用地。西安國(guó)衡拍賣行于2003年9月19日就此案公開(kāi)拍賣，結(jié)果由陜西百事通企業(yè)投資（集團(tuán)）有限公司以9800萬(wàn)元人民幣買斷項(xiàng)目40年獨(dú)家開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)權(quán)及土地使用權(quán)并由陜西省西安市公證處發(fā)給拍賣成交公證書(shū)。2、建設(shè)項(xiàng)目概況項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)差不多理念依托兵馬俑、延伸兵馬俑：“兵（馬俑）”無(wú)我有；“兵”有我新；“兵”靜我動(dòng)；“兵”參觀我參與；“兵”單一我多元；“兵”展示結(jié)果我體驗(yàn)過(guò)程；“兵”立足“物”的威嚴(yán)我著眼情的氛圍。項(xiàng)目功能定位薈萃中華民族歷史文化精

53、華，旨在成為文化藝術(shù)商品生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、文物鑒定、復(fù)制與經(jīng)營(yíng)、旅游產(chǎn)品開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的世界性集散地；集餐飲、購(gòu)物、休閑、演藝、娛樂(lè)、住宿、會(huì)議于一體；與兵馬俑相互輝映，將兵馬俑歷史博物館的參觀旅游轉(zhuǎn)化為大秦文化街的體驗(yàn)旅游，有機(jī)融合旅游文化價(jià)值與旅游商業(yè)價(jià)值，在展現(xiàn)大秦雄風(fēng)之中體驗(yàn)秦風(fēng)秦韻，創(chuàng)立體驗(yàn)式、情景式、文化式消費(fèi)旅游的世界品牌。項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目位于秦始皇兵馬俑歷史博物館館前，是參觀兵馬俑的游客進(jìn)出口必經(jīng)之地。東西寬220米，南北長(zhǎng)455米，占地150畝。要緊經(jīng)營(yíng)技術(shù)指標(biāo)總用地面積（m2）： 100100總建筑面積（m2）： 65940.8建筑層數(shù)： 2層建筑密度： 30.6%綠化面積： 35%容 積

54、率： 0.52項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目區(qū)劃與業(yè)態(tài)板塊主題廣場(chǎng)辦公區(qū)商業(yè)區(qū)景觀休閑區(qū)配套服務(wù)區(qū)餐飲區(qū)品牌飲風(fēng)味小吃展館賓館劇院大秦樂(lè)舞主題餐飲特色旅游品民間工藝品前店后 坊商品文物鑒定中心國(guó)際會(huì)議廳文物與文化藝術(shù)品展示文物拍賣廳按照歷史文化的發(fā)掘與營(yíng)造原則，體現(xiàn)區(qū)域的歷史文化風(fēng)貌，同時(shí)引申進(jìn)展，塑造大秦文化特有的形象，營(yíng)造場(chǎng)地自身的場(chǎng)所精神；按照景觀環(huán)境的協(xié)調(diào)與融合原則，使得廣場(chǎng)內(nèi)的建筑與秦兵馬俑博物館相協(xié)調(diào)，并充分利用場(chǎng)地地形及臺(tái)地與坡地的變化，使建筑與山地背景融合；按照建筑技術(shù)的高效性與可持續(xù)性原則，利用成熟工業(yè)化建筑技術(shù)達(dá)到建設(shè)的經(jīng)濟(jì)性及高效性；按照生態(tài)資源的愛(ài)護(hù)與利用原則，功能方式(生活方式)的

55、理性與多樣性原則，利用街廣場(chǎng)、巷子場(chǎng)院門廊井院形成一系列理性的外部空間，并依托此結(jié)構(gòu)組織廣場(chǎng)內(nèi)部復(fù)雜的功能。景觀設(shè)計(jì)傳承宏大秦文化之精髓，挖掘提煉中華歷史文化之內(nèi)涵，運(yùn)用現(xiàn)代造景手法，全方位表現(xiàn)立體化景觀理念，在豐富多變的景觀軸線上，充分體現(xiàn)人與自然、人與文化、人與歷史的緊密接觸。入口讓時(shí)代在激情歡騰的設(shè)計(jì)中體現(xiàn)秦文化的理念，且包括秦國(guó)及六國(guó)的文化。七雄廣場(chǎng)體現(xiàn)出歷史的滄桑與民族的偉大；六合廣場(chǎng)演繹著大秦的榮耀與顯赫；時(shí)刻隧道激發(fā)人們關(guān)于遠(yuǎn)古與以后的向往；時(shí)刻廣場(chǎng)記錄著華夏文明的軌跡。項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力項(xiàng)目規(guī)劃與設(shè)計(jì)由國(guó)內(nèi)外頂級(jí)專業(yè)機(jī)構(gòu)組成打造項(xiàng)目運(yùn)作團(tuán)隊(duì)集中了開(kāi)發(fā)建設(shè)、營(yíng)銷策劃、地產(chǎn)行銷、運(yùn)營(yíng)治

56、理等行業(yè)的專業(yè)人員。項(xiàng)目總體定位順應(yīng)旅游產(chǎn)業(yè)由觀光休閑體驗(yàn)，由低端到高端，由淺層次到高層次的進(jìn)展大趨勢(shì)。項(xiàng)目位于聞名遐邇的兵馬俑館館前，為游客出入口必經(jīng)之地，有年300萬(wàn)人次（境內(nèi)游客75%，境外游客25%）的客流量及年均遞增8%的客流量人氣保證。項(xiàng)目依托兵馬俑品牌具有壟斷性、排他性、不可復(fù)制性。秦始皇兵馬俑在1974年被當(dāng)?shù)剞r(nóng)民意外地發(fā)覺(jué)，出土后的千軍萬(wàn)馬震驚了世人。秦陵陪葬品中的兵馬俑千人千面，栩栩如生，實(shí)物大小的銅馬車和兵器等也極度精巧完整，反映出兩千年前的中國(guó)藝術(shù)就差不多達(dá)到寫實(shí)主義的巔峰。秦陵設(shè)計(jì)的格式也使世人對(duì)中國(guó)歷史進(jìn)展有更深入的認(rèn)識(shí)。此外秦陵的考古發(fā)掘，也印證了史書(shū)關(guān)于秦始皇的

57、記載，同時(shí)清晰完整的顯現(xiàn)戰(zhàn)國(guó)至秦朝而匯合的文化體系，是中國(guó)歷史研究中寶貴的寶藏。此外，聯(lián)合國(guó)教科文組織更因?yàn)樵撨z跡具備高度的歷史，考古，科學(xué)，民族，和人類學(xué)價(jià)值，足以為全人類共享的珍寶，認(rèn)定應(yīng)該以跨國(guó)組織結(jié)合各種力量加以愛(ài)護(hù)，而將其列入世界文化遺產(chǎn)名錄,由此可見(jiàn)秦始皇兵馬俑不僅只是中國(guó)人的歷史寶藏，更是受到全世界重視的文化遺跡。3、項(xiàng)目市場(chǎng)分析作為“朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)”，中國(guó)旅游業(yè)隨著綜合國(guó)力和人民生活水平的不斷提高而蓬勃進(jìn)展，旅游市場(chǎng)需求快速增長(zhǎng)。有關(guān)方面的統(tǒng)計(jì)顯示，1999年中國(guó)國(guó)內(nèi)的旅游人數(shù)就突破了7億人次，旅游收入達(dá)到2831億元；2002年我國(guó)國(guó)內(nèi)旅游人數(shù)接近8億人次，出國(guó)旅游也達(dá)到8900萬(wàn)

58、人次。旅游人數(shù)及旅游收入顯示，休閑產(chǎn)業(yè)差不多崛起。專家預(yù)測(cè)，2004年入境旅游人數(shù)將達(dá)4249萬(wàn)人次，比2002年同期預(yù)期9；旅游外匯收入87億美元，比2002年同期增長(zhǎng)37。國(guó)內(nèi)旅游接著保持旺盛活力，實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)步增長(zhǎng)。到2020年，中國(guó)的旅游總收入將超過(guò)3.3萬(wàn)億元，屆時(shí)旅游將成為國(guó)家支柱產(chǎn)業(yè)之一。西安是世界聞名的歷史文化名城，建城已有3100多年歷史，多如繁星的文物古跡遺存使西安享有“天然歷史博物館”的美稱。那個(gè)地點(diǎn)有被譽(yù)為“世界第八大奇跡”的秦始皇兵馬俑坑，有當(dāng)今世界上保存最完整、規(guī)模最宏大的古城墻明代古城墻，有以出土被譽(yù)為“東方維納斯”的裸體彩俑的漢陽(yáng)陵，還有6000多年歷史的半坡遺址；

59、蜚聲海內(nèi)外的鐘鼓樓，有明代建立的藏石碑三千多塊、被譽(yù)為石質(zhì)歷史書(shū)庫(kù)的碑林博物館；有文物儲(chǔ)藏量全國(guó)之最的陜西歷史博物館；有唐代聞名高僧玄奘法師譯經(jīng)之地大雁塔；有西北歷史最長(zhǎng)的化覺(jué)巷清真大寺，以及西安旅游區(qū)內(nèi)的華夏始祖軒轅黃帝之陵黃帝陵；有漢武帝劉徹之墓?jié)h茂陵；有唐女皇武則天與唐高宗李治的合葬墓唐乾陵；釋迦牟尼真身佛指舍利供奉之地法門寺等馳名中外的景點(diǎn)，同時(shí)，陜西還擁有以“險(xiǎn)”著稱的華山、以垂直分布?xì)夂蚨劽那貛X生態(tài)區(qū)等自然風(fēng)景，都令成千上萬(wàn)的中外游客流連忘返。這也為陜西、西安的商業(yè)、旅游業(yè)提供著巨大的商機(jī)。 西安明顯的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，蘊(yùn)藏著巨大商機(jī)的旅游資源，再加上陜西省宏觀政策的大力支持，差不多和

60、正在形成的旅游強(qiáng)省地位和數(shù)千萬(wàn)的來(lái)自國(guó)內(nèi)外的消費(fèi)群體；都市基礎(chǔ)設(shè)施的改善和交通能力的提升，在客觀上為西安旅游地產(chǎn)的大進(jìn)展積蓄了更大助推力。能夠預(yù)見(jiàn)，隨著西安地產(chǎn)界認(rèn)識(shí)的提高，西安的旅游地產(chǎn)將步入高速進(jìn)展的快車道，也必將推動(dòng)陜西省國(guó)民經(jīng)濟(jì)邁向新的高度。旅游產(chǎn)業(yè)作為世界性的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)蓬勃進(jìn)展，并經(jīng)歷了由低端到高端，由淺層次到深層次的三個(gè)進(jìn)展時(shí)期。 觀光旅游時(shí)期：以“到此一游為目的”，以“走馬觀花”為特征； 休閑旅游時(shí)期：以景觀資源為依托，以“觀賞和享樂(lè)”為特征； 體驗(yàn)旅游時(shí)期：以排它性的歷史文化資源為背景，以體驗(yàn)文化價(jià)值和個(gè)性化氛圍為目標(biāo)。體驗(yàn)旅游的特點(diǎn)不是靜態(tài)展示結(jié)果，而是動(dòng)態(tài)展示過(guò)程；不是單純參