1、東苑錦都花園改造工程全過(guò)程管控1 錦都花園改造項(xiàng)目簡(jiǎn)介東苑錦都花園小區(qū)位于上海市莘東路339 弄， 為我司于 1998年開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目。 小區(qū)內(nèi)的 5 號(hào)樓共計(jì)有四個(gè)單元組成， 其中一層有商業(yè)用房、 業(yè)委會(huì)用房、 物業(yè)管理用房及自行車(chē)停車(chē)庫(kù)等功能組成，二層至六層為居住用房，建筑平面的軸線尺寸為12.38m*75.59m。根據(jù)公司相關(guān)要求，現(xiàn)需將5號(hào)樓一層的商業(yè)用房改造成為居住用房。在（17）軸（18）軸設(shè)有100mms的抗震縫。 改造后的平面布局為四套3 房 2 廳 2 衛(wèi)戶型及一套2 房2 廳 1 衛(wèi)戶型，改造區(qū)域的建筑面積總計(jì)545m2。改造方案與現(xiàn)狀協(xié)調(diào)因建筑結(jié)構(gòu)及現(xiàn)狀的制約， 改造的方案只

2、能在限定的條件下進(jìn)行適當(dāng)?shù)膬?yōu)化。 改造方案的戶型平面為一梯兩戶、 南北通透的布局格式。 其中 3 房 2 廳 2 衛(wèi)戶型共計(jì)為三個(gè)面寬， 其南向分別為次臥（面寬 3300mm、客廳（面寬 3600mm和主臥（含套內(nèi)衛(wèi)生間， 面寬3600mm） 。 北側(cè)面寬分別布置客衛(wèi) （面寬2000mm） 、主入口（面寬1650mm、廚房（面寬1950mm及小次臥（面寬3600mm）。改造方案的各戶型主入口選擇在北側(cè)， 是經(jīng)過(guò)了多輪討論的結(jié)果。 5 號(hào)樓南側(cè)為宅前綠地，北側(cè)為宅間道路。最初的想法是在宅前綠地設(shè)置步行道路，將改造后的各戶型的入口設(shè)置在南側(cè)，打造入戶花園。南入戶房型的廚房空間和餐廳空間較大，室 內(nèi)

3、效果理想。 但南入戶的戶型存在諸多問(wèn)題： 入口離宅間路較遠(yuǎn)；宅前綠地內(nèi)有櫻花、瓜子黃楊等綠植，且種植較為稠密， 作為戶型入口隱蔽，存在不安全因素；宅前綠地為公共綠地，鋪設(shè)入戶步行道會(huì)減少小區(qū)的公共綠化，對(duì)其他居民利益有損害。北側(cè)為小區(qū)人車(chē)混行道，北入口的位置選擇有以下三個(gè)選項(xiàng)。設(shè)置在公共樓梯間內(nèi)，從樓梯間進(jìn)入住宅內(nèi)。此方式為通用的方式，但查閱竣工圖資料發(fā)現(xiàn)樓梯間一樓的墻體為鋼筋混凝土剪力墻。項(xiàng)目改造不應(yīng)破原有建筑的主體承重結(jié)構(gòu)，故該選項(xiàng)被排除； 從 2 樓客廳衛(wèi)生間下側(cè)的位置入戶。 該入口的平面功能雖會(huì)使得廚房更為大氣。 但該選項(xiàng)也存在諸多問(wèn)題： 入戶在二樓的衛(wèi)生間下， 對(duì)于一樓的用戶感受較差

4、； 入戶夾在單元入口和二樓廚房功能陽(yáng)臺(tái)中間， 感覺(jué)空間特別的狹小和不明顯； 從二樓廚房功能陽(yáng)臺(tái)下側(cè)位置入戶。 二樓廚房功能陽(yáng)臺(tái)為挑陽(yáng)臺(tái)， 同時(shí)也可作為一樓入戶門(mén)的雨棚。 該選項(xiàng)外觀空間較為寬敞， 也減少了對(duì)外立面的破壞。綜合分析確定作為各戶型的入戶位置。改造前的建筑現(xiàn)狀分析及檢測(cè)項(xiàng)目改造會(huì)針對(duì)原有建筑內(nèi)的隔斷內(nèi)墻體進(jìn)行局部拆除， 外墻的門(mén)和窗需要局部的拆除和更換， 還應(yīng)根據(jù)方案圖紙?jiān)黾悠鲋膲w。 因而保證改造后建筑的結(jié)構(gòu)安全是改造的前置條件。 為此， 我方組織了有資質(zhì)的單位對(duì)5 號(hào)樓進(jìn)行了全面的房屋抗震能力檢測(cè)。主要檢測(cè)內(nèi)容有：根據(jù) 5 號(hào)樓建筑、 結(jié)構(gòu)竣工圖圖紙， 復(fù)核房屋的主體結(jié)構(gòu)形式、

5、軸線尺寸、結(jié)構(gòu)構(gòu)件的截面尺寸和布置情況。房屋以往改造情況調(diào)查。 房屋完損狀況現(xiàn)場(chǎng)檢測(cè)。 主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件強(qiáng)度等級(jí)測(cè)定。房屋傾斜現(xiàn)狀檢測(cè)。鋼筋狀況檢測(cè)。根據(jù)我方提供的房屋裝修改造方案， 對(duì)主體結(jié)構(gòu)進(jìn)行抗震措施分析和承載力計(jì)算。 在現(xiàn)場(chǎng)檢測(cè)和計(jì)算分析的基礎(chǔ)上， 對(duì)房屋現(xiàn)狀和主體結(jié)構(gòu)抗震性能做出總體評(píng)價(jià)，并提出合理化建議?，F(xiàn)場(chǎng)檢測(cè)結(jié)果表明，房屋實(shí)測(cè)軸網(wǎng)尺寸、結(jié)構(gòu)布置、鋼筋混凝土構(gòu)件尺寸、鋼筋根數(shù)、箍筋間距與原設(shè)計(jì)基本符合，房屋混凝土實(shí)測(cè)強(qiáng)度滿足原設(shè)計(jì)要求； 除 1 層層高外， 其余各層層高與原設(shè)計(jì)相符。 房屋傾斜現(xiàn)狀檢測(cè)結(jié)果表明， 房屋目前沒(méi)有明顯的傾斜現(xiàn)象。 房屋完損狀況檢測(cè)結(jié)果表明， 房屋散水存在開(kāi)

6、裂現(xiàn)象，局部墻面粉刷起皮、脫落、滲水現(xiàn)象，為溫度變化材料收縮裂縫和材料老化損傷。 房屋抗震措施鑒定結(jié)果表明， 房屋抗震措施除砂漿強(qiáng)度等級(jí)不滿足現(xiàn)行抗震設(shè)計(jì)規(guī)范要求外， 其余各項(xiàng)基本滿足現(xiàn)行抗震設(shè)計(jì)規(guī)范要求。 根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際檢測(cè)情況和房屋改造設(shè)計(jì)方案，對(duì)房屋進(jìn)行結(jié)構(gòu)驗(yàn)算，驗(yàn)算結(jié)果表明，房屋在地震力作用下底層混凝土構(gòu)件承載力及上部砌體結(jié)構(gòu)墻體承載力基本滿足要求，筏板基礎(chǔ)的豎向承載力滿足要求。綜上所述，房屋改造方案可行。現(xiàn)場(chǎng)改造過(guò)程中遇到的問(wèn)題及具體的解決方案一層平面的現(xiàn)狀地坪做法自下而上為素土夯實(shí)、碎石150厚、C10混凝土 100厚、1: 3水泥砂漿結(jié)合層、建筑裝飾面層。 改造方案的衛(wèi)生間、 廚房

7、隔墻為 100 厚蒸壓加氣混凝土砌塊，其余空間的隔墻均為 200 厚的蒸壓加氣混凝土砌塊。方案做法為：將地面切割，再設(shè)墊層和地梁，在地梁上砌筑新設(shè)的墻體。綜合分析評(píng)定， 此做法地面挖開(kāi)后新設(shè)的地梁與原地坪的連接不可避免的會(huì)產(chǎn)生縫隙， 不利于一層地面的防潮； 地梁承重在天然基礎(chǔ)上， 在新筑墻體的壓力下會(huì)產(chǎn)生沉降和裂縫。 綜合上述分析，改進(jìn)并優(yōu)化了具體做法。 直接在混凝土墊層上設(shè)地梁， 新設(shè)的地梁與原建筑框架柱、 地坪均植筋固定， 遇門(mén)窗洞口處均設(shè)置與地面混凝土墊層、 原建筑承重結(jié)構(gòu)相連接的構(gòu)造柱。 此做法既能滿足建筑的防潮要求也能控制新砌筑墻體沉降， 也節(jié)約了人工和材料，縮短了施工周期。主臥室二

8、樓及以上衛(wèi)生間的污水管落位在一層主臥室門(mén)的平面位置， 施工圖中的主臥門(mén)的平面定位需根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)的管線進(jìn)行調(diào)整。 具體解決方法為： 用 100 厚蒸壓加氣混凝土砌塊將污水管包住，將主臥室衛(wèi)生間尺寸由2300mm*2300m改為2000mm*2500m m將主臥門(mén)向衛(wèi)生間一側(cè)偏移350mm設(shè)計(jì)方案的入戶玄關(guān)空間為1300mm*3200m雛形走道空間，無(wú)換鞋、放置雨具之類的儲(chǔ)藏空間，玄關(guān)功能不足。根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)框架柱與墻體砌筑的關(guān)系， 將與玄關(guān)緊鄰的衛(wèi)生間空間由原凈 寬為 2030mm為 1630mm 切出了一個(gè) 400mm*2060mmj空間作 為入戶玄關(guān)柜空間。 此修改不僅增加了玄關(guān)的使用功能也解決了各個(gè)

9、控制箱裸露在墻體外側(cè)的問(wèn)題， 修改后的衛(wèi)生間空間布局更為合理?，F(xiàn)狀客廳陽(yáng)臺(tái)空間有屋面至一層的雨水立管。該雨水管的施工較為粗糙， 其具體做法為： 雨水管直接落在室內(nèi)的集水井內(nèi)再排至室外的雨水溝。 此做法不僅影響室內(nèi)的美觀和使用， 同時(shí)也對(duì)室內(nèi)地面的防潮和噪音有影響。 此處的優(yōu)化方案為： 將雨水管通過(guò)客廳陽(yáng)臺(tái)的吊頂轉(zhuǎn)至室外， 一層的部位改為室外雨水立管。南側(cè)宅前綠地的綠植，如晚櫻、瓜子黃楊等種植的位置不盡理想， 嚴(yán)重影響了一層住宅的室內(nèi)通風(fēng)和采光。 在不減少綠化面積的情況下將現(xiàn)狀綠植進(jìn)行了修剪和合理移位。現(xiàn)場(chǎng)竣工驗(yàn)收我方組織公司相關(guān)技術(shù)人員、設(shè)計(jì)單位及施工單位于 2014年 10 月中旬一同進(jìn)行了竣工驗(yàn)收，并針對(duì)現(xiàn)場(chǎng)可能存在的問(wèn)題查缺補(bǔ)漏。現(xiàn)場(chǎng)存在的問(wèn)題有：入戶門(mén)未安裝門(mén)擋；部分戶型廚房窗、 衛(wèi)生間窗未清潔干凈； 主臥室的入口衛(wèi)生間管線上側(cè)收頭不美觀；部分照明線管裸露在外面，沒(méi)有暗裝。以上問(wèn)題我方要求向施工單位在規(guī)定時(shí)限將其改正完畢。經(jīng)驗(yàn)總結(jié)改造項(xiàng)目雖小但現(xiàn)場(chǎng)碰撞的問(wèn)題很多， 需要協(xié)調(diào)和更正的內(nèi)容也很多。 這就需要業(yè)主方能全過(guò)程管控設(shè)計(jì)、 現(xiàn)場(chǎng)、 施工管理、現(xiàn)