1、王利明 著物權(quán)法王利明法學教科書第一編 總論 王利明法學教科書第一章物權(quán)和物權(quán)法 王利明法學教科書本章結(jié)構(gòu)第一節(jié) 物權(quán)概述第二節(jié) 物權(quán)的效力第三節(jié) 物權(quán)的分類第四節(jié) 物權(quán)的分類第五節(jié) 物權(quán)法的概念、調(diào)整對象及物權(quán)法的體系第六節(jié) 物權(quán)法的基本原則第七節(jié) 物權(quán)的行使與保護4【案例】甲、乙雙方訂立買賣房屋的合同，乙按照約定支付價金后，甲將房屋交付給乙，但尚未辦理過戶登記，后房屋價格上漲，甲又將該房屋高價出賣給丙，并辦理了房屋所有權(quán)變更登記。后丙請求乙交付房屋，乙則主張，其與甲之間存在有效的房屋買賣合同關(guān)系，其按照合同約定向甲支付了價金，并且已經(jīng)取得了房屋的占有，因此，拒絕向丙交付房屋，雙方為此發(fā)生爭

2、議。55第一節(jié) 物權(quán)概述 一、物權(quán)的概念本書認為，可以從以下幾個方面理解物權(quán)的概念：第一，物權(quán)就其本質(zhì)而言，仍然是一種人與人之間的財產(chǎn)關(guān)系，而不純粹是人與物之間的關(guān)系。第二，物權(quán)是權(quán)利人對特定物所享有的財產(chǎn)權(quán)利，其不同于債權(quán)。第三，物權(quán)主要是一種對有體物的支配權(quán)。二、物權(quán)的特征1、物權(quán)的主體是特定的權(quán)利人。2、物權(quán)的客體主要是有體物。3、物權(quán)本質(zhì)上是一種支配權(quán)。4、物權(quán)是排他的權(quán)利。66第一節(jié) 物權(quán)概述三、物權(quán)和債權(quán)的區(qū)分二者的聯(lián)系十分密切，但物權(quán)具有如下不同于債權(quán)的特點：1、物權(quán)是支配權(quán)，而債權(quán)是請求權(quán)。2、物權(quán)是對世權(quán)和絕對權(quán)，而債權(quán)是對人權(quán)和相對權(quán)。3、物權(quán)具有優(yōu)先性，而債權(quán)具有平等性。

3、4、物權(quán)是公開化的權(quán)利，而債權(quán)具有非公開性。5、物權(quán)的設(shè)立采法定主義，即物權(quán)的種類和基本內(nèi)容由法律規(guī)定，不允許當事人自由創(chuàng)設(shè)物權(quán)種類或隨意確定物權(quán)的內(nèi)容，這有利于防止欺詐，維護交易安全。6、物權(quán)的客體主要是有體物，而債權(quán)主要以行為為客體。7、是否能夠形成共同生活關(guān)系不同。8、物權(quán)具有永久性或長期性，而債權(quán)具有一定的存續(xù)期限。77第二節(jié) 物權(quán)的效力 一、物權(quán)的效力概述物權(quán)的效力是指物權(quán)所特有的功能和作用。二、排他效力排他性之所以能夠成為物權(quán)的重要效力，主要原因在于：第一，排他效力是物權(quán)支配性的必然要求。第二，物權(quán)的排他性是物權(quán)公示原則的基礎(chǔ)。第三，物權(quán)的排他效力是客觀實在的，不是純粹擬制的結(jié)果。

4、第四，由于物權(quán)具有排他性，物權(quán)可以對抗任何第三人的不法行為，這就有力地維護了物權(quán)的支配效力。88第二節(jié) 物權(quán)的效力 三、優(yōu)先效力（一）物權(quán)優(yōu)先效力的表現(xiàn)所謂優(yōu)先效力，應當是相對于某一物上存在的其他權(quán)利而言的。如果不是在同一物之上，而是針對成立于不同的客體之上的不同權(quán)利，比較權(quán)利的優(yōu)先性問題就沒有意義了。（二）優(yōu)先效力的內(nèi)容1、對外的優(yōu)先性，即在同一標的物之上同時存在物權(quán)和債權(quán)時，物權(quán)優(yōu)先。2、對內(nèi)的優(yōu)先性。四、物權(quán)請求權(quán)法律為保障物權(quán)人對物所享有的充分的支配權(quán)，賦予物權(quán)人以請求他人返還原物、排除妨礙、恢復原狀的權(quán)利，此種權(quán)利在民法上通稱為物權(quán)請求權(quán)。99第三節(jié) 物權(quán)的分類一、所有權(quán)和他物權(quán)所有

5、權(quán)是指所有人依法享有的對其財產(chǎn)進行占有、使用、收益和處分的權(quán)利，它是指所有人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，獨占性地支配其財產(chǎn)的權(quán)利。他物權(quán)，又稱為定限物權(quán)、有期物權(quán)，是指根據(jù)法律規(guī)定和當事人的約定，由非所有人在所有人的財產(chǎn)上享有的占有、使用和收益權(quán)以及在特殊情況下依法享有的一定的處分權(quán)。二者的區(qū)別主要有以下幾點：1、權(quán)利主體不同。2、權(quán)利內(nèi)容不同。3、權(quán)利的存續(xù)期限不同。1010第三節(jié) 物權(quán)的分類二、用益物權(quán)和擔保物權(quán)所謂用益物權(quán)，依據(jù)物權(quán)法第117條，是指非所有人對他人之物所享有的占有、使用、收益的排他性權(quán)利。所謂擔保物權(quán)，依據(jù)物權(quán)法第170條，是指為了擔保債權(quán)的實現(xiàn)，由債務人或第三人提供特定的物或者

6、權(quán)利作為標的物而設(shè)定的限定物權(quán)。三、動產(chǎn)物權(quán)、不動產(chǎn)物權(quán)、以權(quán)利為客體的物權(quán)依據(jù)物的客體的不同，可以將物權(quán)區(qū)分為動產(chǎn)物權(quán)、不動產(chǎn)物權(quán)以及以權(quán)利為客體的物權(quán)。四、主物權(quán)和從物權(quán)1111第三節(jié) 物權(quán)的分類五、強制登記的物權(quán)和自愿登記的物權(quán)所謂強制登記的物權(quán)，是指依據(jù)法律規(guī)定必須要辦理登記的物權(quán)。所謂自愿登記的物權(quán)，是指一些物權(quán)的設(shè)立和變動，依據(jù)法律規(guī)定可以由當事人自愿選擇是否辦理登記。1212第四節(jié) 物權(quán)的客體一、有體物和無體物依據(jù)物是否具有一定的外在形體，是否占有一定的物理空間為標準，可以將物區(qū)分為有體物和無體物。二、動產(chǎn)和不動產(chǎn)物權(quán)的客體是特定的物，所謂特定的物主要指的是動產(chǎn)、不動產(chǎn)。動產(chǎn)與不

7、動產(chǎn)的區(qū)分，最早起源于羅馬法。在物權(quán)法上，區(qū)分不動產(chǎn)和動產(chǎn)主要具有如下意義：（1）權(quán)利的取得方式不同。 （4）利用方式不同。（2）轉(zhuǎn)讓的形式要件不同。 （5）權(quán)利的性質(zhì)不同。（3）物權(quán)公示的方法不同。 （6）二者的訴訟管轄不同。1313第四節(jié) 物權(quán)的客體三、主物和從物主物和從物通常表示的是兩個物之間的相互依存關(guān)系。物權(quán)法第115條也作出了同樣的規(guī)定：“主物轉(zhuǎn)讓的，從物隨主物轉(zhuǎn)讓，但當事人另有約定的除外?！彼摹我晃锖图衔锼^單一物，是指在形態(tài)上能夠單獨、個別存在的物。所謂集合物是指各個物并不喪失其獨立存在的價值，但它們結(jié)合成為具有獨立價值的一體而成為集合物。五、原物和孳息所謂原物，就是指產(chǎn)生

8、孳息的物。孳息是指原物所產(chǎn)生的收益1414第五節(jié) 物權(quán)法的概念、調(diào)整對象及物權(quán)法的體系一、物權(quán)法的概念與調(diào)整對象物權(quán)法是調(diào)整平等主體之間的民事關(guān)系、確認和保護物權(quán)的法律，它是我國民法的重要組成部分。物權(quán)法是調(diào)整財產(chǎn)關(guān)系的基本法。（一）物權(quán)法調(diào)整平等主體之間的民事關(guān)系物權(quán)法的調(diào)整對象是平等主體之間的民事關(guān)系，一方面，物權(quán)法調(diào)整的是平等主體之間的關(guān)系。另一方面，物權(quán)法調(diào)整的是平等主體之間的財產(chǎn)關(guān)系。（二）物權(quán)法調(diào)整物的歸屬關(guān)系確認物權(quán)歸屬就是要界定產(chǎn)權(quán)、定分止爭，這是保護各類物權(quán)人的權(quán)利的前提。1515第五節(jié) 物權(quán)法的概念、調(diào)整對象及物權(quán)法的體系（三）物權(quán)法調(diào)整物的利用關(guān)系物的利用，是指權(quán)利人對動

9、產(chǎn)、不動產(chǎn)的使用價值與交換價值進行支配并享受其利益。二、物權(quán)法的體系（一）總則所謂總則，是指物權(quán)的一般規(guī)則和共同規(guī)則。（二）所有權(quán)制度所有權(quán)制度是物權(quán)制度的核心內(nèi)容。（三）用益物權(quán)制度用益物權(quán)是指當事人依照法律規(guī)定，對他人所有的不動產(chǎn)享有的占有、使用和收益的權(quán)利。1616第五節(jié) 物權(quán)法的概念、調(diào)整對象及物權(quán)法的體系（四）擔保物權(quán)制度擔保物權(quán)是指當債務人不履行債務時，債權(quán)人對債務人或者第三人提供的擔保財產(chǎn)進行拍賣、變賣，就其價款依法優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。擔保物權(quán)包括抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)。（五）占有制度占有，是指基于占有的意思而對物進行控制的事實狀態(tài)。1717第六節(jié) 物權(quán)法的基本原則物權(quán)法的基本原則是指

10、貫穿于物權(quán)法各項制度、各項規(guī)范，統(tǒng)領(lǐng)物權(quán)法全部內(nèi)容的基本精神。一、平等保護原則所謂物權(quán)法上的平等保護原則，是指物權(quán)的主體在法律地位上是平等的，依法享有相同的權(quán)利，遵守相同的規(guī)定。平等保護原則包括如下幾個方面的內(nèi)容：1、法律地位的平等。2、適用規(guī)則的平等性。3、保護的平等性。1818第六節(jié) 物權(quán)法的基本原則二、物權(quán)法定原則（一）物權(quán)法定原則的概念和內(nèi)容物權(quán)法定原則，是指物權(quán)的種類、內(nèi)容應由法律明確規(guī)定，而不能由法律之外的其他規(guī)范性文件確定，或由當事人通過合同任意設(shè)定。物權(quán)法定主要包括兩方面的內(nèi)容：1、物權(quán)種類法定。2、物權(quán)內(nèi)容法定。3、效力法定。1919第六節(jié) 物權(quán)法的基本原則（二）違反物權(quán)法定

11、原則的后果關(guān)于違反物權(quán)法定原則的法律后果，應當區(qū)分以下情形分別確定：第一，違反種類法定。第二，違反內(nèi)容法定。第三，違反公示方法。第四，違反物權(quán)的效力。三、公示、公信原則（一）公示原則1、公示原則的概念和意義2020第六節(jié) 物權(quán)法的基本原則2、物權(quán)公示方法3、公示原則的功能公示原則具有如下幾個方面的功能：一是明確物權(quán)的歸屬。二是維護交易安全，這是公示原則最重要的功能。三是提高物的利用效率。4、違反公示方法的后果就不動產(chǎn)物權(quán)變動而言，違反法定公示方法的后果要區(qū)分登記要件主義和登記對抗主義而分別確定。2121第六節(jié) 物權(quán)法的基本原則（二）公信原則所謂公信原則，是指對于通過法定的公示方法所公示出來的權(quán)

12、利狀態(tài)，相對人有合理的理由相信其為真實的權(quán)利狀態(tài)，并與登記權(quán)利人進行了交易，對這種信賴法律就應當予以保護。物權(quán)法上所說的公信原則表現(xiàn)為兩方面內(nèi)容：一是登記記載的權(quán)利人在法律上推定其為真正的權(quán)利人。二是凡是信賴登記所記載的權(quán)利而與權(quán)利人進行的交易，在法律上應當受到保護。2222第七節(jié) 物權(quán)的行使與保護一、物權(quán)的行使和保護概述（一）物權(quán)的行使本書認為，物權(quán)的行使應當符合以下幾項原則：1、必須符合法律和公序良俗的要求2、必須兼顧生態(tài)環(huán)境保護的要求3、不得損害他人的合法權(quán)益（二）物權(quán)的保護所謂物權(quán)的保護，是指在物權(quán)受到妨害的情況下，采用法律規(guī)定的各種方法維護物權(quán)人的利益、保障權(quán)利人不受侵害的各種保護方

13、法。2323第七節(jié) 物權(quán)的行使與保護二、物權(quán)確認請求權(quán)所謂物權(quán)確認請求權(quán)，是指利害關(guān)系人在物權(quán)歸屬和內(nèi)容發(fā)生爭議時，有權(quán)請求確認物權(quán)歸屬、明確權(quán)利內(nèi)容。物權(quán)確認請求權(quán)包括兩方面的內(nèi)容：一是對物權(quán)歸屬的確認。二是對物權(quán)內(nèi)容的確認。三、物權(quán)請求權(quán)（一）物權(quán)請求權(quán)的概念和內(nèi)容指權(quán)利人為恢復物權(quán)的圓滿狀態(tài)或者防止侵害的發(fā)生，請求義務人為一定行為或者不為一定行為的權(quán)利。2424第七節(jié) 物權(quán)的行使與保護物權(quán)請求權(quán)具有如下特點：1、物權(quán)請求權(quán)是物權(quán)法保護物權(quán)的特有方法2、物權(quán)請求權(quán)與物權(quán)是不可分離的3、物權(quán)請求權(quán)主要是為了恢復對物的圓滿支配狀態(tài)4、特權(quán)請求權(quán)的方式5、物權(quán)請求權(quán)的效力優(yōu)先于債權(quán)請求權(quán)（二）

14、物權(quán)請求權(quán)的性質(zhì)1、物權(quán)的作用說。2、債權(quán)說。3、準債權(quán)說。2525第七節(jié) 物權(quán)的行使與保護（三）物權(quán)請求權(quán)與侵權(quán)請求權(quán)但兩種請求權(quán)存在一定的區(qū)別，具體表現(xiàn)在：1、物權(quán)請求權(quán)與侵權(quán)請求權(quán)具有不同的功能和目的2、物權(quán)請求權(quán)與侵權(quán)請求權(quán)要求相對人承擔責任的要件不同3、兩種請求權(quán)是否適用訴訟時效不同4、物權(quán)請求權(quán)與侵權(quán)請求權(quán)對物權(quán)保護的效力不同（四）物權(quán)請求權(quán)的類型1、返還原物請求權(quán)（1）請求權(quán)人 （4）舉證責任（2）請求權(quán)的相對人（3）請求權(quán)的客體 （5）返還原物請求權(quán)的效力2626第七節(jié) 物權(quán)的行使與保護2、排除妨害請求權(quán)（1）排除妨害請求權(quán)的概念排除妨害請求權(quán)，是指當物權(quán)的享有和行使受到占有以

15、外的方式妨害時，物權(quán)人對妨害人享有請求其排除妨害、使自己的權(quán)利恢復圓滿狀態(tài)的權(quán)利。（2）排除妨害的請求權(quán)行使條件該項請求權(quán)的行使必須符合如下構(gòu)成要件：一是被妨害的標的物仍然存在且由物權(quán)人占有。二是妨害人以占有以外的方法妨害物權(quán)人行使所有權(quán)。三是妨害是不合法的，或者超越了正常的容忍限度。2727第七節(jié) 物權(quán)的行使與保護（3）物權(quán)人的容忍義務妨害行為超越了正常的容忍限度，權(quán)利人有權(quán)請求排除妨害，但物權(quán)人應當容忍他人輕微的、正當?shù)姆梁Α?、消除危險請求權(quán)（1）消除危險請求權(quán)的概念所謂消除危險請求權(quán)，是指行為人的行為可能造成對他人的妨害，并且構(gòu)成一定的危險，權(quán)利人有權(quán)請求消除已經(jīng)存在的危險。（2）消除

16、危險請求權(quán)的構(gòu)成要件4、恢復原狀請求權(quán)（1）恢復原狀請求權(quán)的概念和特點（2）恢復原狀請求權(quán)與賠償損失請求權(quán)2828第七節(jié) 物權(quán)的行使與保護（五）物權(quán)請求權(quán)與訴訟時效物權(quán)請求權(quán)原則上不應適用訴訟時效，理由在于：第一，物權(quán)請求權(quán)與物權(quán)不可分開，它與物權(quán)是同命運的，既然物權(quán)不能適用訴訟時效，則物權(quán)請求權(quán)也不能與物權(quán)分開而單獨適用訴訟時效。第二，物權(quán)請求權(quán)難以適用訴訟時效。第三，物權(quán)請求權(quán)雖不適用訴訟時效，但可適用取得時效。29291、什么是物權(quán)？如何理解物權(quán)與債權(quán)的區(qū)別？2、試述主物和從物的相互關(guān)系3、如何理解集合物的概念，集合物和單一物有什么區(qū)別？4、如何理解物權(quán)法定原則，違反物權(quán)法定原則的后果是

17、什么？5、試述物權(quán)法上公示原則的概念與內(nèi)涵。6、試述物權(quán)請求權(quán)的概念、構(gòu)成要件與效力。3030第二章物權(quán)變動21世紀法學系列教材本章結(jié)構(gòu)第一節(jié) 物權(quán)變動概述第二節(jié) 基于法律行為的物權(quán)變動第三節(jié) 非基于法律行為的物權(quán)變動第四節(jié) 不動產(chǎn)登記第五節(jié) 動產(chǎn)交付32【案例】甲與乙是鄰居，某天，甲到乙家做客，無意中發(fā)現(xiàn)乙的一個書柜由名貴的梨花木制作，價值不菲，但空置不用。乙便告知甲，自己缺少一個書柜，愿意以200元將該書柜買下，由于甲并不知道該書柜由名貴的梨花木制成，便答應將書柜以該價款出賣給乙，并且按照約定將書柜交付給乙。事后，甲得知該書柜售價過低，主張撤銷合同并請求乙返還該書柜。乙則主張，由于雙方合同

18、已經(jīng)生效，交易已經(jīng)完成，甲無權(quán)請求其返還書柜。3333第一節(jié) 物權(quán)變動概述一、物權(quán)變動的類型所謂物權(quán)變動，是指物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅。（一）物權(quán)的設(shè)立所謂物權(quán)的設(shè)立，是指當事人依據(jù)法律規(guī)定的條件，通過法律行為或其他方式創(chuàng)設(shè)某項法定物權(quán)。（二）物權(quán)的變更此處所說的變更，主要是指狹義的物權(quán)變更，即物權(quán)內(nèi)容的變化和物權(quán)客體的變化。（三）物權(quán)的轉(zhuǎn)讓物權(quán)的轉(zhuǎn)讓是指當事人基于法律和合同規(guī)定移轉(zhuǎn)物權(quán)，從而使物權(quán)的主體發(fā)生變化，物權(quán)的轉(zhuǎn)讓是最典型的交易形式。3434第一節(jié) 物權(quán)變動概述（四）物權(quán)的消滅物權(quán)的消滅就是指當事人依據(jù)法律或合同的規(guī)定，通過實施一定的行為或某種事實暫時地或永久性地消滅物權(quán)。二、

19、物權(quán)的變動模式（一）物權(quán)的變動模式概述在大陸法系國家，關(guān)于物權(quán)變動，具有如下幾種模式：1、意思主義2、形式主義（二）物權(quán)行為理論的簡單評述3535第二節(jié) 基于法律行為的物權(quán)變動一、基于法律行為的物權(quán)變動概述所謂基于法律行為的物權(quán)變動，是指當事人基于合意或者其他法律行為，并在完成一定的公示方法之后，完成一定的物權(quán)變動。這一過程可以分為如下兩個階段：（一）合意所謂合意是指當事人就是否設(shè)定物權(quán)以及物權(quán)的內(nèi)容等方面達成一致的意思表示。（二）公示物權(quán)的變動，依法要通過一定的公示方法來完成。3636第二節(jié) 基于法律行為的物權(quán)變動二、基于法律行為的不動產(chǎn)物權(quán)變動模式（一）登記要件模式和登記對抗模式的概念（二

20、）登記要件模式和登記對抗模式的區(qū)別第一，登記是否為物權(quán)變動的生效要件。第二，登記是否為強制性的要件不同。第三，是否存在物權(quán)的沖突不同。第四，是否要考慮善意第三人不同。第五，適用范圍不同。3737第三節(jié) 非基于法律行為的物權(quán)變動一、非基于法律行為的物權(quán)變動的概念非基于法律行為的物權(quán)變動具有如下幾個特點：1、必須依據(jù)法律的規(guī)定。2、必須有特定的事實或者事實行為發(fā)生。3、不以登記為物權(quán)變動的生效要件。4、于物權(quán)變動的例外情形。二、非基于法律行為的物權(quán)變動的幾種情況（一）因法院、仲裁委員會的生效法律文書而導致的物權(quán)變動法院、仲裁委員會的生效法律文書導致物權(quán)變動，應當符合如下條件：3838第三節(jié) 非基于

21、法律行為的物權(quán)變動第一，此種物權(quán)變動必須是基于人民法院的生效判決或仲裁委員會的生效裁決。第二，此種判決和裁定必須針對物權(quán)變動而作出。第三，此種判決和裁定必須針對特定的動產(chǎn)和不動產(chǎn)的歸屬而作出。（二）因繼承和受遺贈而取得物權(quán)物權(quán)法第29條規(guī)定：“因繼承或者受遺贈取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈開始時發(fā)生效力。”（三）合法建造房屋、拆除住房等事實行為物權(quán)法第30條規(guī)定：“因合法建造、拆除房屋等事實行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實行為成就時發(fā)生效力?！?939第三節(jié) 非基于法律行為的物權(quán)變動（四）征收所謂征收就是指國家為了公共利益的需要，在依法作出補償?shù)那疤嵯?，利用公?quán)力強制性地將集體或私人所有的財產(chǎn)征歸

22、國有的行為。4040第四節(jié) 不動產(chǎn)登記一、登記的概念與特征（一）不動產(chǎn)登記是登記機構(gòu)將不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更和消滅的事實記載于登記簿的行為（二）不動產(chǎn)登記是就不動產(chǎn)物權(quán)的變動進行的登記（三）不動產(chǎn)登記的范圍包括不動產(chǎn)及其相關(guān)權(quán)利（四）登記在性質(zhì)上是一種公示方法二、不動產(chǎn)登記簿與權(quán)屬證書所謂登記簿，是指由登記機構(gòu)依據(jù)當事人的申請或者依職權(quán)將物權(quán)變動以及相關(guān)事項記載于其上并予以保管、公示的特定簿冊。所謂權(quán)屬證書，是指證明物權(quán)的憑證。4141第四節(jié) 不動產(chǎn)登記三、不動產(chǎn)登記的效力（一）不動產(chǎn)登記的效力概述我國物權(quán)法第9條明確規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不

23、發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！睆目傮w上看，不動產(chǎn)登記主要具有如下幾個方面的效力：1、物權(quán)變動的效力。2、權(quán)利推定效力。3、善意保護的效力。4242第四節(jié) 不動產(chǎn)登記（二）區(qū)分登記的效力與合同的效力該條規(guī)定所確立的“區(qū)分原則”包含以下幾個含義：1、必須區(qū)分合同的效力與登記的效力2、未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力所謂不影響合同效力，具體包括如下幾方面內(nèi)容：第一，如果當事人之間訂立了物權(quán)變動合同，而沒有辦理登記，合同仍然有效。第二，在登記之前，當事人就不動產(chǎn)物權(quán)的變動訂立了合同，合同關(guān)系已經(jīng)成立并生效，任何一方違反合同都應當承擔違約責任。第三，當事人負有依據(jù)有效的合同繼續(xù)辦理登記的義務。第四，

24、在沒有辦理登記之前，不動產(chǎn)物權(quán)不能變動。4343第四節(jié) 不動產(chǎn)登記3、除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，合同自成立時生效四、登記機構(gòu)的審查義務所謂審查義務，是指登記機構(gòu)在審查有關(guān)的登記申請中承擔何種審查職責。物權(quán)法既沒有采納形式審查說，也沒有采納實質(zhì)審查說，而采折中的辦法。五、登記的查詢具體來說，查詢主體包括兩種類型：第一，權(quán)利人，即對登記的財產(chǎn)享有財產(chǎn)權(quán)的主體。第二，利害關(guān)系人，即對登記財產(chǎn)享有利益的人。4444第四節(jié) 不動產(chǎn)登記六、更正登記和異議登記（一）更正登記所謂更正登記，是指權(quán)利人、利害關(guān)系人認為不動產(chǎn)登記簿記載的事項有錯誤時，經(jīng)其申請，由權(quán)利人書面同意更正，或者有證據(jù)證明登記確有錯

25、誤的，登記機構(gòu)對錯誤事項進行更正的登記 （二）異議登記1、異議登記的概念和功能2、異議登記的程序（1）利害關(guān)系人認為不動產(chǎn)登記簿的記載存在錯誤。（2）異議登記以不能辦理更正登記為前提。（3）在提出異議登記之后，即使登記申請人沒有提出足夠的證據(jù)，登記機構(gòu)也應當為其辦理異議登記。4545第四節(jié) 不動產(chǎn)登記（4）在辦理異議登記之后，申請人應當在15天內(nèi)向法院起訴七、預告登記（一）預告登記的概念 預告登記是與本登記相對應的概念，它是指為確保一項旨在將來發(fā)生物權(quán)變動的債權(quán)請求權(quán)之實現(xiàn)，而向登記機構(gòu)申請辦理的預先登記。（二）預告登記的功能（三）預告登記的效力預告登記本身并不是直接表彰變動結(jié)果的公示方法，而

26、僅僅是在物權(quán)變動過程中為了保障權(quán)利人取得物權(quán)的一種公示方式。4646第四節(jié) 不動產(chǎn)登記（四）預告登記的失效物權(quán)法第20條第2款規(guī)定：“預告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預告登記失效?！痹诔霈F(xiàn)如下兩種情況時，預告登記將自動失效：一是債權(quán)消滅。二是自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起3個月內(nèi)未申請登記。依據(jù)物權(quán)法第21條的規(guī)定，登記機構(gòu)的責任包括兩種情況：一是當事人提供虛假的權(quán)屬證書等證明材料申請登記，給他人造成損害，登記機構(gòu)沒有盡到審查職責。二是因登記機構(gòu)的過錯造成真正權(quán)利人損害的，登記機構(gòu)應當承擔責任。八、登記機構(gòu)的責任4747第五節(jié) 動產(chǎn)交付一、動產(chǎn)交付的概念交付

27、是指權(quán)利人將自己占有的物移轉(zhuǎn)其他人占有的行為。二、交付方式的分類（一）現(xiàn)實交付和觀念交付所謂現(xiàn)實交付，是指動產(chǎn)物權(quán)的出讓人將動產(chǎn)的占有實際移轉(zhuǎn)給受讓人，由受讓人直接占有該動產(chǎn)。所謂觀念交付，是指在特殊情況下，法律允許當事人通過特別約定，采用一種變通的交付辦法來代替實際交付。依據(jù)物權(quán)法第25條至第27條之規(guī)定，觀念交付包括以下三種方式：1、簡易交付 2、指示交付 3、占有改定4848第五節(jié) 動產(chǎn)交付（二）實物交付和擬制交付所謂實物交付，是指標的物占有的現(xiàn)實移轉(zhuǎn)。物權(quán)法上的交付通常是實物交付。所謂擬制交付，是指移轉(zhuǎn)所有權(quán)的一方將標的物的所有權(quán)憑證如倉單、提單等交給受讓人，以代替物的現(xiàn)實交付。三、船

28、舶、航空器等特殊動產(chǎn)物權(quán)的變動所謂特殊動產(chǎn)，是指船舶、航空器和機動車等動產(chǎn)。關(guān)于船舶、航空器和機動車等物權(quán)的設(shè)立和變動采取登記對抗主義，應當包含如下內(nèi)容：1、必須實際發(fā)生了交付行為。2、在登記對抗的情況下，并非完全不考慮登記的效力。3、未經(jīng)登記不得對抗善意第三人。49491、基于法律行為的物權(quán)變動模式有哪些？2、登記要件主義和登記對抗主義的區(qū)別是什么？3、如何理解物權(quán)法第15條所確認的區(qū)分原則？4、試述異議登記的概念、條件和效力。5、試述預告登記的適用范圍及其效力。6、如何理解船舶、航空器等特殊動產(chǎn)的物權(quán)變動模式？7、如何理解動產(chǎn)交付的三種特殊類型？5050第二編 所有權(quán)王利明法學教科書51第

29、三章 所有權(quán)的一般原理王利明法學教科書本章結(jié)構(gòu)第一節(jié) 所有權(quán)概述 第二節(jié) 所有權(quán)的內(nèi)容及所有權(quán)權(quán)能的分離 第三節(jié) 所有權(quán)取得的方式 第四節(jié) 國家、集體和私人所有權(quán) 53【案例】甲是某市居民，在該市有一套祖?zhèn)鞯姆课?。因為市政府決定改造舊城，修建一些大型商場，按照規(guī)劃設(shè)計，甲的房屋及相應的建設(shè)用地使用權(quán)將被征收。但該市政府發(fā)布征收決定后，相應的補償一直沒有到位，后該市政府將甲房屋所在地的土地使用權(quán)出讓給乙，乙要求甲盡快搬遷，以早日開始修建商場，而甲則以市政府的補償未到位為由拒絕搬遷，雙方為此發(fā)生爭議。5454第一節(jié) 所有權(quán)概述一、所有權(quán)的概念和特征我國物權(quán)法第39條對所有權(quán)的定義作出了界定，即所有

30、權(quán)是“所有權(quán)人對自己的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利”。所有權(quán)具有如下幾個特點：1、所有權(quán)是法定的財產(chǎn)權(quán)。2、所有權(quán)的主體為所有權(quán)人。3、所有權(quán)是獨占的支配權(quán)。4、所有權(quán)是無期限限制的權(quán)利。5、所有權(quán)是完全物權(quán)，它包含了四項權(quán)能。5555第一節(jié) 所有權(quán)概述二、所有權(quán)的本質(zhì)關(guān)于所有權(quán)的本質(zhì)，曾經(jīng)有“先占說”、“勞動說”、“人性說”、“絕對意志說”、“法定說”等多種觀點，本書認為，上述各種觀點不無道理，但都沒有全面理解所有權(quán)制度，所有權(quán)制度的本質(zhì)應當從兩個方面理解：一方面，從法律層面來看，所有權(quán)本質(zhì)上是權(quán)利人意志和利益的體現(xiàn)，它是權(quán)利人對其擁有的物所享有的進行絕對處分的權(quán)利，

31、同時還體現(xiàn)為權(quán)利人對其所有物進行占有、使用、收益和處分的權(quán)利，所有權(quán)體現(xiàn)了權(quán)利人的上述利益。另一方面，從經(jīng)濟制度層面理解，所有權(quán)本身也是一種經(jīng)濟制度5656第二節(jié) 所有權(quán)的內(nèi)容及所有權(quán)權(quán)能的分離一、所有權(quán)的內(nèi)容（一）占有權(quán)能占有，是指民事主體對財產(chǎn)的實際控制。（二）使用權(quán)能不論是所有權(quán)人還是非所有權(quán)人，他們占有財產(chǎn)，最終都是為了對財產(chǎn)有效地利用或從中獲得經(jīng)濟上的利益。（三）收益權(quán)能收益權(quán)是指利用財產(chǎn)并獲取一定經(jīng)濟利益的權(quán)利，它是所有權(quán)的一項重要的權(quán)能。（四）處分權(quán)能所謂處分權(quán)，是指所有人對其動產(chǎn)或不動產(chǎn)進行消費和轉(zhuǎn)讓的權(quán)利。5757第二節(jié) 所有權(quán)的內(nèi)容及所有權(quán)權(quán)能的分離二、所有權(quán)權(quán)能的分離所有

32、權(quán)權(quán)能的分離主要具有如下特征：（一）所有權(quán)權(quán)能的分離是所有權(quán)人利用其物權(quán)的重要方式（二）他物權(quán)的設(shè)定并不導致所有權(quán)的消滅在所有權(quán)基礎(chǔ)上設(shè)定的用益物權(quán)和擔保物權(quán)，是基于所有權(quán)人的自主決定而產(chǎn)生的，是所有權(quán)權(quán)能分離的結(jié)果。（三）他物權(quán)的行使不得損害所有權(quán)人的利益他物權(quán)人行使所有權(quán)損害所有人利益的，可能承擔三種責任：一是侵權(quán)責任。二是違約責任。三是不當?shù)美颠€責任。5858第三節(jié) 所有權(quán)取得的方式所有權(quán)的取得方式，是指民事主體獲得財產(chǎn)所有權(quán)的方式和根據(jù)一、征收（一）征收的概念和特征所謂征收就是指國家基于公共利益通過行使征收權(quán)，在依法支付一定補償?shù)那疤嵯?，將單位或者個人的財產(chǎn)移轉(zhuǎn)給國家所有。征收具有如

33、下幾個法律特征：第一，征收必須是為了公共利益。第二，征收的主體是國家。第三，征收是移轉(zhuǎn)財產(chǎn)所有權(quán)的行為。第四，征收必須依法作出補償。第五，征收的對象主要是不動產(chǎn)。5959第三節(jié) 所有權(quán)取得的方式（二）征收與征用的區(qū)別1、征用的概念和條件所謂征用是指國家因搶險、救災等緊急需要而通過行使征用權(quán)，臨時使用單位或者個人的財產(chǎn)。征用應當符合以下條件：第一，必須出于公共利益的需要，而且必須出于緊急需要。第二，必須依據(jù)法定的權(quán)限和程序。第三，征用完畢應當返還，并給予適當補償。6060第三節(jié) 所有權(quán)取得的方式2、征收與征用的區(qū)別物權(quán)法區(qū)分了征收和征用的概念，在法律上二者存在如下區(qū)別：第一，是否移轉(zhuǎn)所有權(quán)不同。

34、第二，是否為了搶險、救災等緊急需要不同。第三，適用對象不同。第四，補償標準不同。（三）征收的條件1、基于公共利益的需要物權(quán)法第42條第1款規(guī)定：“為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)。”6161第三節(jié) 所有權(quán)取得的方式2、符合法律規(guī)定的權(quán)限和程序根據(jù)物權(quán)法第42條第1款的規(guī)定，征收必須依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序進行。3、依法作出補償物權(quán)法第42條第2款和第3款區(qū)分了征收集體土地的補償和拆遷城市房屋的補償，分別就補償原則和補償內(nèi)容作了明確規(guī)定：（1）征收集體所有的土地的補償（2）征收單位、個人的住宅及其他不動產(chǎn)的補償6262第三節(jié) 所有權(quán)

35、取得的方式 二、善意取得制度 （一）善意取得概述善意取得，又稱即時取得，是指無處分權(quán)人將其動產(chǎn)或不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人，如果受讓人取得該財產(chǎn)時出于善意，則受讓人將依法取得對該財產(chǎn)的所有權(quán)或其他物權(quán)。（二）善意取得的適用范圍根據(jù)物權(quán)法第106條和第108條的規(guī)定，善意取得制度的適用范圍如下：1、動產(chǎn)所有權(quán)。2、不動產(chǎn)所有權(quán)。3、其他物權(quán)。6363第三節(jié) 所有權(quán)取得的方式 （三）善意取得的構(gòu)成要件從我國物權(quán)法的規(guī)定來看，構(gòu)成善意取得應當符合如下條件：1、無處分權(quán)人處分他人財產(chǎn)所謂無權(quán)處分，是指沒有處分權(quán)而處分他人的財產(chǎn)。2、受讓人取得財產(chǎn)時出于善意根據(jù)物權(quán)法第106條的規(guī)定，適用善意取得制度必須“受讓

36、人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的”。3、以合理的價格有償轉(zhuǎn)讓根據(jù)物權(quán)法第106條的規(guī)定，財產(chǎn)以合理的價格轉(zhuǎn)讓，才可能構(gòu)成善意取得，這就是說，善意取得僅適用于有償交易，受讓人受讓標的物時必須支付了合理的對價。6464第三節(jié) 所有權(quán)取得的方式 4、必須實際支付對價適用善意取得，原則上必須以實際支付為要件，如果僅僅只是達成了協(xié)議，不能認為已經(jīng)符合了善意取得的構(gòu)成要件。5、完成了法定的公示方法依據(jù)物權(quán)法第106條第1款的規(guī)定，構(gòu)成善意取得需要“轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人”。（四）善意取得的效力善意取得主要產(chǎn)生如下法律效力：1、物權(quán)的變動。2、動產(chǎn)上

37、的原有權(quán)利消滅。6565第三節(jié) 所有權(quán)取得的方式 3、無權(quán)轉(zhuǎn)讓人的法律責任。三、遺失物的拾得（一）遺失物的概念所謂遺失物，是指他人丟失的動產(chǎn)。構(gòu)成遺失物必須具備以下幾個條件：1、必須是占有人不慎喪失占有的動產(chǎn)。2、必須是無人占有的動產(chǎn)。3、必須是拾得人拾得的動產(chǎn)。（二）拾得人的義務物權(quán)法第109條規(guī)定，“拾得遺失物，應當返還權(quán)利人。拾得人應當及時通知權(quán)利人領(lǐng)取，或者送交公安等有關(guān)部門”。6666第三節(jié) 所有權(quán)取得的方式 該義務包括如下內(nèi)容：1、及時通知義務。2、妥善保管遺失物的義務。3、返還遺失物的義務。（三）拾得人的權(quán)利拾得人的權(quán)利主要包括如下幾個方面：1、請求支付保管費用。2、請求失主按照

38、承諾履行義務。（四）拾得人侵占遺失物的責任所謂侵占遺失物是指拾得人以占有遺失物為目的而拒絕返還遺失物6767第三節(jié) 所有權(quán)取得的方式 拾得人侵占遺失物的責任包括如下兩種：1、喪失費用返還請求權(quán)和報酬請求權(quán)。2、依法承擔法律責任。關(guān)于招領(lǐng)公告期過后遺失物的歸屬，物權(quán)法第113條規(guī)定：“遺失物自發(fā)布招領(lǐng)公告之日起六個月內(nèi)無人認領(lǐng)的，歸國家所有?！彼摹⑵魑锏氖暗?、埋藏物和隱藏物的發(fā)現(xiàn)所謂漂流物，是指在水上漂流的動產(chǎn)。所謂埋藏物，通常是指埋藏于地下、而所有權(quán)人不明的動產(chǎn)。6868第三節(jié) 所有權(quán)取得的方式 應當按照如下規(guī)則確定當事人之間的權(quán)利義務關(guān)系：1、返還失主。2、妥善保管漂流物、埋藏物和隱藏物。

39、3、及時通知權(quán)利人。4、關(guān)于費用的支付。五、孳息的取得孳息是指由原物所生的物或收益，換言之，是指民事主體通過合法途徑而取得的物質(zhì)利益，包括天然孳息和法定孳息。（一）天然孳息天然孳息，是指原物因自然規(guī)律而產(chǎn)生的，或者按物的用法而收獲的物，如母雞生蛋、樹上結(jié)果。 6969第三節(jié) 所有權(quán)取得的方式 依據(jù)物權(quán)法第116條，關(guān)于天然孳息的歸屬，應當依據(jù)如下規(guī)則確定：第一，天然孳息由所有人取得。第二，既有所有權(quán)人又有用益物權(quán)人的，依據(jù)物權(quán)法第116條，應當由用益物權(quán)人取得天然孳息，這是由用益物權(quán)設(shè)定目的所決定的。第三，當事人另有約定的，按照約定。（二）法定孳息法定孳息，是指根據(jù)法律的規(guī)定，由法律關(guān)系所產(chǎn)生

40、的收益，如出租房屋的租金、借貸的利息。 7070第三節(jié) 所有權(quán)取得的方式 六、添附所謂添附（Accessio），是指不同所有人的物結(jié)合在一起而形成不可分離的物或具有新物性質(zhì)的物。添附具有以下三種形態(tài)：1、附合。2、混合。3、加工。7171第四節(jié) 國家、集體和私人所有權(quán) 一、國家所有權(quán)（一）國家所有權(quán)概述國家所有權(quán)具有如下特點：1、主體的特殊性。2、客體的特殊性。3、取得方式的特殊性。4、行使方式的特殊性。（二）國家所有權(quán)的主體物權(quán)法第45條第2款規(guī)定：“國有財產(chǎn)由國務院代表國家行使所有權(quán)；法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定?！?272第四節(jié) 國家、集體和私人所有權(quán) 根據(jù)物權(quán)法和有關(guān)法律的規(guī)定，國家所有

41、權(quán)行使的特殊性表現(xiàn)在：第一，由國務院代表國家統(tǒng)一行使國家所有權(quán)。第二，國家要授權(quán)國家機關(guān)、事業(yè)單位對其直接支配的財產(chǎn)在法律、行政法規(guī)規(guī)定的范圍內(nèi)，享有一定支配權(quán)利。第三，國家投資的企業(yè)，對其占有的國有財產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。第四，國家可以直接以國庫的財產(chǎn)為基礎(chǔ)，以特殊的民事主體的身份，而發(fā)行國債、國庫券。7373第四節(jié) 國家、集體和私人所有權(quán) （三）國家所有權(quán)的客體物權(quán)法第45條規(guī)定：“法律規(guī)定屬于國家所有的財產(chǎn)，屬于國家所有即全民所有?！?、國有所有權(quán)客體的分類國家所有權(quán)的客體可以分為專屬于國家所有的財產(chǎn)和非專屬于國家所有的財產(chǎn)。2、國家所有權(quán)客體的具體范圍國家所有權(quán)的客

42、體主要包括以下幾種：（1）國家所有的自然資源。 （3）國防資產(chǎn)。（2）屬于國家所有的其他資源。 （4）文物和其他財產(chǎn)。7474第四節(jié) 國家、集體和私人所有權(quán) （5）國家機關(guān)支配的國有財產(chǎn)。（6）國家舉辦的事業(yè)單位所支配的國有財產(chǎn)。（7）國家出資的法人財產(chǎn)。（四）國家所有權(quán)的保護國家所有權(quán)是我國全民所有制的法律形式，保護國家所有權(quán)是維護國家基本經(jīng)濟制度的要求。物權(quán)法第56條規(guī)定：“國家所有的財產(chǎn)受法律保護，禁止任何單位和個人侵占、哄搶、私分、截留、破壞?！?575第四節(jié) 國家、集體和私人所有權(quán) 二、集體所有權(quán)（一）集體所有權(quán)概述1、集體所有權(quán)的主體。2、集體所有權(quán)的客體。3、集體所有權(quán)的內(nèi)容。（

43、二）農(nóng)村集體所有權(quán)1、農(nóng)村集體所有權(quán)概述農(nóng)村集體所有權(quán)，就是指農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員對于本集體所有的動產(chǎn)和不動產(chǎn)所享有的所有權(quán)。農(nóng)村集體所有權(quán)的特點在于：7676第四節(jié) 國家、集體和私人所有權(quán) 第一，它是本集體經(jīng)濟組織的成員對集體財產(chǎn)享有的權(quán)利。第二，它是本集體經(jīng)濟組織成員對本集體所有的各項動產(chǎn)、不動產(chǎn)所享有的權(quán)利。第三，它是本集體經(jīng)濟組織成員所享有的權(quán)利。第四，集體所有權(quán)的行使，要遵守法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)約的規(guī)定。2、集體土地所有權(quán)憲法第10條第2款規(guī)定：“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山也屬于集體所有?！?777第四節(jié) 國家、集體和私人

44、所有權(quán) 3、集體成員的成員權(quán)所謂成員權(quán)，是指集體經(jīng)濟組織成員依據(jù)法律和章程對集體經(jīng)濟組織的財產(chǎn)權(quán)的行使和其他重大事務處理所享有的管理權(quán)，以及收益分配權(quán)等權(quán)利。3、集體所有權(quán)的內(nèi)容。4、集體成員的撤銷權(quán)所謂撤銷權(quán)，是指集體經(jīng)濟組織及其負責人作出的決定侵害了集體成員的合法權(quán)益，受侵害的集體成員可以請求法院予以撤銷集體成員撤銷權(quán)的行使應當具備如下條件：7878第四節(jié) 國家、集體和私人所有權(quán) （1）撤銷權(quán)的主體合格。（2）具備撤銷權(quán)的客體。（3）撤銷權(quán)人必須證明自己遭受了損害。（三）城鎮(zhèn)集體所有權(quán)物權(quán)法第61條規(guī)定：“城鎮(zhèn)集體所有的不動產(chǎn)和動產(chǎn)，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定由本集體享有占有、使用、收益和處

45、分的權(quán)利?！保ㄋ模┘w組織所有權(quán)的保護集體所有的財產(chǎn)，是我國社會主義公共財產(chǎn)的重要組成部分，受國家法律的保護。7979第四節(jié) 國家、集體和私人所有權(quán) 三、私人所有權(quán)（一）私人所有權(quán)概述所謂私人所有權(quán)，就是指公民個人依法對其所有的動產(chǎn)或者不動產(chǎn)享有的權(quán)利，以及私人投資者投資到各類企業(yè)中所依法享有的出資人的權(quán)益。私人所有權(quán)具有如下幾個特點：1、私人所有權(quán)的主體主要是自然人，其中包括個體工商戶、個人合伙中的合伙人、個人獨資企業(yè)的投資者等。2、私人所有權(quán)的客體范圍是非常寬泛的。3、私人財產(chǎn)權(quán)的取得方式是多樣的。4、私人所有權(quán)的內(nèi)容廣泛。8080第四節(jié) 國家、集體和私人所有權(quán) （二）私人所有權(quán)的范圍依據(jù)

46、物權(quán)法的規(guī)定，主要包括如下幾種：1、合法收入。2、房屋。3、生活用品、生產(chǎn)工具、原材料等不動產(chǎn)和動產(chǎn)。4、合法儲蓄。5、投資及其收益。6、繼承的財產(chǎn)和其他合法權(quán)益。8181第四節(jié) 國家、集體和私人所有權(quán) （三）私人所有權(quán)的行使（四）私人所有權(quán)的保護憲法第13條第1款規(guī)定：“公民的合法的私有財產(chǎn)不受侵犯?！彼?、社會團體所有權(quán)所謂社會團體所有權(quán)，是指各類社會團體依法對其所有的不動產(chǎn)和動產(chǎn)所享有的權(quán)利。社會團體所有權(quán)的法律特征在于：第一，它不能按照所有制歸屬于任何一類所有權(quán)。第二，社會團體已經(jīng)成為法人的，其所享有的財產(chǎn)權(quán)是一種特殊的法人財產(chǎn)權(quán)。第三，社會團體所有權(quán)的主體是社會團體。82821、所有權(quán)

47、的取得方式有哪幾種？2、征收與征用的區(qū)別何在？3、征收應當具備哪些條件？4、如何理解善意取得的構(gòu)成要件和效力？5、如何理解無權(quán)處分和善意取得的關(guān)系？6、遺失物、隱藏物、埋藏物的歸屬如何確定？8383第四章 業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán) 王利明法學教科書本章結(jié)構(gòu)第一節(jié) 建筑物區(qū)分所有權(quán)概述第二節(jié) 專有權(quán)第三節(jié) 共有權(quán) 第四節(jié) 車位、車庫的歸屬和使用第五節(jié) 共同管理權(quán)第六節(jié) 業(yè)主大會和業(yè)主委員會85【案例】甲是某房地產(chǎn)開發(fā)商，開發(fā)建設(shè)了某小區(qū)，乙是該小區(qū)業(yè)主。在樓盤竣工后，甲為獲取高額利潤，將按照規(guī)劃建造的許多車位出租給附近的超市，導致乙以及其他許多業(yè)主沒有車位，給其生活帶來很大不便。乙便主張甲與超市之

48、間租賃車位的合同無效，并請求甲將該車位轉(zhuǎn)讓給自己。甲認為，既然自己是車位的所有人，其有權(quán)自主決定將車位轉(zhuǎn)讓或者出租給誰，并拒絕乙的請求，雙方為此發(fā)生爭議。8686第一節(jié) 建筑物區(qū)分所有權(quán)概述 一、建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念 物權(quán)法第70條對區(qū)分所有權(quán)進行了定義：“業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利?！倍⒔ㄖ飬^(qū)分所有權(quán)的特征1、區(qū)分所有權(quán)是在對建筑物進行區(qū)分的基礎(chǔ)上產(chǎn)生的。2、區(qū)分所有權(quán)的權(quán)利主體是業(yè)主。3、區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容是由三項權(quán)利構(gòu)成的。4、區(qū)分所有權(quán)的客體主要是建筑物，但也不限于建筑物。8787第一節(jié) 建筑物區(qū)分所有權(quán)概

49、述 三、業(yè)主身份的認定依據(jù)建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋的相關(guān)規(guī)定，業(yè)主主要包括以下兩類：1、依法取得專有部分所有權(quán)的人2、基于買賣已合法占有建筑物專有部分的人依據(jù)這一規(guī)定，在特殊情形下，取得業(yè)主身份要符合三個條件第一，與建設(shè)單位之間訂立了合法有效的商品房買賣合同。第二，因交付而合法占有建筑物專有部分。第三，尚未依法辦理所有權(quán)登記。8888第二節(jié) 專有權(quán)一、專有權(quán)的概念專有部分所有權(quán)（Sondereigentum），簡稱為專有權(quán)，是指區(qū)分所有人對其建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分所享有的單獨所有權(quán)。專有部分所有權(quán)的特點在于：1、專有部分所有權(quán)具有所有權(quán)的效力。2、專有權(quán)的客體具有特殊性。3、專有

50、部分所有權(quán)在行使上具有特殊性。4、專有部分的所有權(quán)居于主導地位。8989第二節(jié) 專有權(quán)二、專有部分的范圍所謂專有部分的范圍，是指專有部分所涉及的部分，它是界定業(yè)主專有部分所有權(quán)的基礎(chǔ)。專有部分要成為區(qū)分所有權(quán)的客體，必須具備如下幾個條件：（一）必須具有構(gòu)造上的獨立性（二）必須具有利用上的獨立性所謂利用上的獨立性，是指業(yè)主能夠針對專有部分所有權(quán)的各個部分，獨立地利用并可以排他使用。（三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體9090第二節(jié) 專有權(quán)三、專有部分的具體認定（一）房屋（二）特定的空間（三）露臺等物業(yè)四、住改商應當符合一定的條件所謂住改商，是指業(yè)主將住宅改變用途，變更為經(jīng)營性用房的行為。住改商

51、應當符合以下條件：第一，必須符合法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的規(guī)定。第二，必須經(jīng)過有利害關(guān)系的業(yè)主同意。9191第三節(jié) 共有權(quán)一、共有權(quán)的概念和特點所謂建筑物區(qū)分所有人對共有部分的共有權(quán)，是指區(qū)分所有人依據(jù)法律、合同以及區(qū)分所有人之間的規(guī)約，對建筑物的共用部分、基地使用權(quán)、小區(qū)的公共場所和公共設(shè)施等所共同享有的財產(chǎn)權(quán)利。建筑物區(qū)分所有人的共有權(quán)具有如下特點：1、權(quán)利主體的特殊性。2、共有部分附隨于專有部分。3、客體范圍較為廣泛。4、共有權(quán)的內(nèi)容包括權(quán)利與義務。5、權(quán)利行使方式具有特殊性。9292第三節(jié) 共有權(quán)二、共有部分的范圍（一）共有部分的確定標準（二）共有部分范圍的類型1、綠地。2、道路。3、物

52、業(yè)服務用房。4、維修資金。5、建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所和公用設(shè)施。6、小區(qū)內(nèi)未納入建筑區(qū)劃的其他場地。7、建筑物的基本結(jié)構(gòu)部分。8、其他場所、設(shè)施和物業(yè)。9393第三節(jié) 共有權(quán)三、共有權(quán)的行使共有權(quán)的行使應當符合如下原則：第一，合理使用原則。第二，合法行使權(quán)利原則。第三，在法定范圍內(nèi)的無償使用原則。9494第四節(jié) 車位、車庫的歸屬和使用一、根據(jù)約定確定車位、車庫的歸屬物權(quán)法第74條第2款規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定?！倍⒄加脴I(yè)主共有道路或者其他場地增設(shè)的車位我國物權(quán)法第74條第3款規(guī)定：“占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停

53、放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。”三、車位、車庫首先應當滿足業(yè)主的需要根據(jù)物權(quán)法第74條的規(guī)定，確定車位、車庫的歸屬時，應當堅持車位、車庫首先應當滿足業(yè)主需要的原則。9595第五節(jié) 共同管理權(quán)一、共同管理權(quán)的概念和特征所謂共同管理權(quán)，是指業(yè)主基于專有部分的所有權(quán)而依法享有對業(yè)主的共同財產(chǎn)和共同事務進行管理的權(quán)利。物權(quán)法所規(guī)定的共同管理權(quán)具有如下特點：1、它是專屬于業(yè)主的權(quán)利。2、它是一種私法上的權(quán)利。3、它是管理共有財產(chǎn)和共同事務的權(quán)利。4、它既是權(quán)利又是義務。二、共同管理權(quán)的行使方式1、參與業(yè)主大會，行使表決權(quán)。9696第五節(jié) 共同管理權(quán)2、參與業(yè)主委員會，行使管理權(quán)。3、共同制訂管理規(guī)約的權(quán)利

54、。4、請求就重要事項召開會議討論的權(quán)利。5、自行管理物業(yè)和小區(qū)其他事務的權(quán)利。6、請求公開與共同事務相關(guān)的信息資料。三、管理規(guī)約（一）管理規(guī)約的概念和特征所謂管理規(guī)約，又稱為規(guī)約、業(yè)主公約、住戶規(guī)約，是由全體業(yè)主通過業(yè)主大會就物業(yè)的管理、使用、維護與所有關(guān)系等各方面所制訂的規(guī)則。9797第五節(jié) 共同管理權(quán)（二）管理規(guī)約的效力管理規(guī)約只要是依據(jù)法定程序制訂的，在內(nèi)容上不違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，就要對全體業(yè)主產(chǎn)生拘束力，全體業(yè)主就應當遵守。 我國物權(quán)法第83條規(guī)定，“業(yè)主應當遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約”。該條實際上包含了如下幾個方面的含義：第一，管理規(guī)約是對所有業(yè)主都具有普遍約束力的規(guī)范。第二，

55、對業(yè)主的重大事務和共有財產(chǎn)的管理，必須要通過管理規(guī)約來實現(xiàn)。第三，業(yè)主之間的糾紛如果不能通過管理規(guī)約來解決，則最終需要通過司法程序來解決。9898第六節(jié) 業(yè)主大會和業(yè)主委員會一、業(yè)主大會（一）業(yè)主大會的性質(zhì)所謂業(yè)主大會，是指全體業(yè)主成立的、管理其共有財產(chǎn)和共同生活事務的自治組織。在建筑物區(qū)分所有的情況下，業(yè)主有權(quán)設(shè)立業(yè)主大會，并通過業(yè)主大會來管理業(yè)主的各項共同事務。第一，業(yè)主大會是業(yè)主的意思形成機構(gòu)。第二，業(yè)主大會是業(yè)主依據(jù)法定的程序行使共同管理權(quán)的組織。第三，業(yè)主大會是一個自治組織，即全體業(yè)主所組成的自我管理其共同財產(chǎn)和共同事務的組織。第四，業(yè)主大會的職權(quán)是由法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的規(guī)定來決

56、定的9999第六節(jié) 業(yè)主大會和業(yè)主委員會（二）業(yè)主大會的職權(quán)業(yè)主大會的職權(quán)是指業(yè)主大會依據(jù)法律、法規(guī)和管理規(guī)約的規(guī)定所享有的管理業(yè)主共同事務和共有財產(chǎn)的各種權(quán)利。（三）業(yè)主大會的表決程序物權(quán)法第76條第2款規(guī)定：“決定前款第五項和第六項規(guī)定的事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意?！?00100第六節(jié) 業(yè)主大會和業(yè)主委員會二、業(yè)主共同決定的事項根據(jù)物權(quán)法第76條的規(guī)定，下列事項由業(yè)主共同決定。 第一，制訂和修改業(yè)主大會議事規(guī)則。第二，制訂和修改建筑物及其附屬設(shè)施的

57、管理規(guī)約。第三，選舉和更換業(yè)主委員會。第四，選聘和解聘物業(yè)服務機構(gòu)或者其他管理人。第五，籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金。第六，修繕、改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施。第七，有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。101101第六節(jié) 業(yè)主大會和業(yè)主委員會三、業(yè)主委員會（一）業(yè)主委員會的性質(zhì)業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，受業(yè)主大會委托而管理全體業(yè)主的共有財產(chǎn)或者共同生活事務。業(yè)主委員會具有如下特征：第一，它是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。第二，它是由業(yè)主依據(jù)法定的程序所組成的。第三，它的主要職責是維護全體業(yè)主的權(quán)益。102102第六節(jié) 業(yè)主大會和業(yè)主委員會（二）業(yè)主委員會的職權(quán)業(yè)主委員會主要享有以下職權(quán)

58、：1、受全體業(yè)主的委托，與物業(yè)服務企業(yè)訂立物業(yè)服務合同。2、受全體業(yè)主的委托，請求確認物業(yè)服務合同無效或者部分無效的權(quán)利。3、受全體業(yè)主的委托，請求解除物業(yè)服務合同的權(quán)利。4、受全體業(yè)主的委托，在合同終止后，請求物業(yè)服務企業(yè)退出和移交的權(quán)利。（三）業(yè)主委員會決定的效力業(yè)主委員會的決定，在性質(zhì)上屬于共同行為，只要作出決定的程序是合法的，即使某個或某幾個業(yè)主不同意該決定，也必須受該決定的約束103103第六節(jié) 業(yè)主大會和業(yè)主委員會該撤銷權(quán)的行使必須符合如下條件：一是撤銷的對象針對的是業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定二是該決定侵害了業(yè)主的利益。三是主張撤銷權(quán)的業(yè)主應當是權(quán)益受到侵害的業(yè)主，也就是受害

59、人，非受害人不能請求法院撤銷。四是撤銷權(quán)的行使必須在法定期限內(nèi)作出。1041041、建筑物區(qū)分所有權(quán)是由哪幾項權(quán)利構(gòu)成的？2、區(qū)分所有權(quán)中專有部分的認定標準是什么，專有部分的特征是什么？3、如何理解車位、車庫的歸屬規(guī)則？4、區(qū)分所有中共同管理權(quán)的權(quán)利性質(zhì)以及行使規(guī)則如何？5、業(yè)主大會和業(yè)主委員會的關(guān)系如何？6、管理規(guī)約的性質(zhì)及效力如何？105105第五章 相鄰關(guān)系王利明法學教科書本章結(jié)構(gòu)第一節(jié) 相鄰關(guān)系的概念和性質(zhì)第二節(jié) 相鄰關(guān)系的種類第三節(jié) 處理相鄰關(guān)系的原則107【案例】甲、乙同為某村居民，二人為鄰居，乙見甲建造的新屋舒適漂亮，便決定將舊屋拆除重新建造，蓋起一棟三層樓房。在房屋建造完畢后，

60、甲認為乙的房屋嚴重影響了其房屋的通風、采光，請求乙停止侵害，拆除該房屋。乙則主張，其建造房屋獲得了村委會的同意，即便影響了甲房屋的通風、采光，甲也無權(quán)請求其拆除房屋。雙方為此發(fā)生爭議。108108第一節(jié) 相鄰關(guān)系的概念和性質(zhì)一、相鄰關(guān)系的概念所謂相鄰關(guān)系，是指依據(jù)法律規(guī)定，兩個或兩個以上相互毗鄰的不動產(chǎn)的所有人或使用人，在行使不動產(chǎn)的所有權(quán)或使用權(quán)時，因相鄰各方應當給予便利和接受限制而發(fā)生的權(quán)利義務關(guān)系。相鄰關(guān)系具有如下幾個特征：1、相鄰關(guān)系依據(jù)法律的規(guī)定而產(chǎn)生。2、相鄰關(guān)系的主體必須是兩個或兩個以上的人，一人不可能構(gòu)成相鄰。3、相鄰關(guān)系因主體所有或使用的不動產(chǎn)相鄰而發(fā)生。4、相鄰權(quán)的內(nèi)容十分