1、2017 05張坊鎮(zhèn)南白岱村改造和葡萄酒小鎮(zhèn)綜合開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施方案2|目錄項(xiàng)目背景工作基礎(chǔ)合作方案設(shè)計(jì)財(cái)務(wù)分析項(xiàng)目效益結(jié)論3|項(xiàng)目背景區(qū)域?qū)徱暦可绞逡?guī)劃提出要把房山打造為京保石發(fā)展軸橋頭堡，對內(nèi)成為承接市區(qū)高端要素的主要承載地之一，對外成為面向首都新機(jī)場、輻射拉動周邊河北省地區(qū)發(fā)展的重要樞紐節(jié)點(diǎn)，在產(chǎn)業(yè)發(fā)展、基礎(chǔ)設(shè)施、旅游生態(tài)等方面實(shí)現(xiàn)京冀協(xié)同發(fā)展，積極發(fā)揮橋頭堡引領(lǐng)作用。自2005年起，房山產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，傳統(tǒng)煤礦產(chǎn)業(yè)開始退出山區(qū)經(jīng)濟(jì)，葡萄酒產(chǎn)業(yè)逐步成為替代產(chǎn)業(yè)，2010年房山區(qū)擬在山前淺山丘陵區(qū)建設(shè)形成規(guī)模的葡萄酒莊產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。市規(guī)劃委員會領(lǐng)導(dǎo)同意啟動青龍湖起步區(qū)，并成立房山區(qū)高端葡萄酒產(chǎn)業(yè)

2、發(fā)展管理委員會。2015年7月10日，比利時(shí)布魯塞爾國際葡萄酒大賽頒獎(jiǎng)典禮和“一帶一路”國際葡萄酒大賽簽約發(fā)布會在北京青龍湖國際紅酒城隆重舉行，星華智本承辦了典禮活動的現(xiàn)場組織。受地理?xiàng)l件和交通等因素的限制，張坊鎮(zhèn)的發(fā)展相對較慢。4|項(xiàng)目背景試點(diǎn)探索北京市規(guī)劃和國土資源管理委員會批復(fù)關(guān)于房山區(qū)開展耕地保護(hù)與集體建設(shè)用地聯(lián)動創(chuàng)新試點(diǎn)有關(guān)問題的復(fù)函（市規(guī)劃國土函2017666好），支持房山區(qū)開展試點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)土地資源與區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會協(xié)調(diào)發(fā)展,張坊鎮(zhèn)為第一批試點(diǎn)區(qū)域之一耕地保護(hù)與建設(shè)用地聯(lián)動創(chuàng)新2015年11月，經(jīng)國家發(fā)改委批準(zhǔn)，房山區(qū)列為第二批國家新型城鎮(zhèn)化綜合試點(diǎn)房山區(qū)編制北京市房山區(qū)國家新型城鎮(zhèn)化綜

3、合試點(diǎn)建設(shè)實(shí)施方案，采取“城市組團(tuán)城市化+鄉(xiāng)鎮(zhèn)特色化+新農(nóng)村社區(qū)化”相結(jié)合、相帶動的試點(diǎn)建設(shè)模式北京市規(guī)劃和國土資源管理委員會關(guān)于印發(fā)關(guān)于統(tǒng)籌利用集體建設(shè)用地政策的有關(guān)意見市規(guī)劃國土發(fā) 2017 69 號的通知，探索以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營試點(diǎn)模式，探索鄉(xiāng)鎮(zhèn)統(tǒng)籌利用集體產(chǎn)業(yè)用地模式，推進(jìn)城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)統(tǒng)籌利用集體建設(shè)用地新型城鎮(zhèn)化試點(diǎn)1235|項(xiàng)目背景合作優(yōu)勢村鎮(zhèn)投資實(shí)力弱、資產(chǎn)薄，自行改造難度較大，土地資源無法發(fā)揮其價(jià)值基礎(chǔ)設(shè)施相對落后土地價(jià)值不足以支付改造成本經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型困難引入社會資本共同發(fā)展，通過改善區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施，提升土地價(jià)值引入社會資本參與村鎮(zhèn)建設(shè)符合國家的發(fā)展趨勢目

4、前星華智本在張坊已有2個(gè)酒莊，具備產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)星華智本和融創(chuàng)合作，同時(shí)具備了產(chǎn)業(yè)和資金的發(fā)展優(yōu)勢?，F(xiàn)狀困境合作優(yōu)勢6|項(xiàng)目背景必要性分析葡萄酒小鎮(zhèn)建設(shè)是加快非首都功能疏解的空間載體北京市“十三五”時(shí)期城鄉(xiāng)一體化發(fā)展規(guī)劃指出，“十三五”期間，北京市將統(tǒng)籌規(guī)劃建設(shè)一批功能性特色小城鎮(zhèn)，提高小城鎮(zhèn)承載力，更好地對接非首都功能疏解。葡萄酒小鎮(zhèn)建設(shè)是提高土地集約節(jié)約利用的路徑選擇由于遠(yuǎn)郊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，張坊鎮(zhèn)鎮(zhèn)域建設(shè)仍處于自然村落狀態(tài)，同時(shí)還有部分廢棄工礦用地，部分宅基地閑置，土地利用效益低下。通過葡萄酒小鎮(zhèn)建設(shè)，各村村民集中安置在安置區(qū)，有效騰退出產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間，南白岱村的建設(shè)用地，實(shí)現(xiàn)了土地節(jié)約集約利用。葡萄酒小鎮(zhèn)

5、建設(shè)是促進(jìn)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的重要引擎葡萄酒小鎮(zhèn)建設(shè)為村民本地就業(yè)提供機(jī)會，同時(shí)可有效實(shí)現(xiàn)村集體經(jīng)濟(jì)組織發(fā)展。圍繞葡萄酒種植和服務(wù)消費(fèi)可有效解決農(nóng)民就地就近就業(yè)問題，拓寬就業(yè)渠道，增加了農(nóng)民自力更生、發(fā)展創(chuàng)業(yè)的能力，促進(jìn)農(nóng)民增收。同時(shí)以鎮(zhèn)聯(lián)營公司合作方式，通過保底分紅和股權(quán)收益，保障了農(nóng)民的長期收益，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村和農(nóng)民的可持續(xù)發(fā)展。7|項(xiàng)目背景可行性分析集體土地融資有破冰之勢,對試點(diǎn)地區(qū)允許開展集體建設(shè)用地抵押貸款中共中央辦公廳 國務(wù)院辦公廳印發(fā)關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點(diǎn)工作的意見的通知（中辦發(fā)201471號）全國人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于授權(quán)國務(wù)院在北京市大興區(qū)等三

6、十三個(gè)試點(diǎn)縣（市、區(qū)）行政區(qū)域暫時(shí)調(diào)整實(shí)施有關(guān)法律規(guī)定的決定 農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款管理暫行辦法銀監(jiān)發(fā)201626號積極推進(jìn)城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)依據(jù)關(guān)于統(tǒng)籌利用集體建設(shè)用地政策的有關(guān)意見市規(guī)劃國土發(fā) 2017 69 號第“五（五）”建新地塊上市或供地前，拆舊區(qū)應(yīng)完成同比例新增耕地驗(yàn)收和掛鉤指標(biāo)歸還。 村里有意愿用資產(chǎn)進(jìn)行合作本項(xiàng)目總投資較大，對于村集體及鎮(zhèn)政府均不具備足夠財(cái)力。利用社會資本方的資金和社會渠道，促進(jìn)投融資體制改革。有效減輕政府壓力，可轉(zhuǎn)移項(xiàng)目完工風(fēng)險(xiǎn)和資金風(fēng)險(xiǎn)。本項(xiàng)目通過集中安置村民，通過基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)，改善村民的居住環(huán)境，推動村容村貌的整治和農(nóng)村

7、落后面貌的改變。根據(jù)“69號文”村民通過土地使用權(quán)入股方式持有股權(quán)，獲得長期收益，保障了當(dāng)?shù)卮迕竦臋?quán)益，促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，促進(jìn)了農(nóng)村經(jīng)濟(jì)增長方式轉(zhuǎn)變和農(nóng)民致富；8|目錄項(xiàng)目背景工作基礎(chǔ)合作方案設(shè)計(jì)財(cái)務(wù)分析項(xiàng)目效益結(jié)論9|工作基礎(chǔ)合作架構(gòu)鎮(zhèn)聯(lián)營公司社會資本SPV公司鎮(zhèn)聯(lián)營公司組建情況：組建方案正在研討中；一次統(tǒng)籌工作量大，目前采取先組件后裝資產(chǎn)方式，優(yōu)先在南白岱、廣錄莊、西白岱進(jìn)行嘗試；全鎮(zhèn)各村集體資產(chǎn)情況不同，需建立相關(guān)平衡機(jī)制。村集體資產(chǎn)分配情況：依據(jù)按照集體占30%，村民占70%的方式分配合作土地作價(jià)入股51%資金49%拆遷騰退建設(shè)項(xiàng)目小鎮(zhèn)運(yùn)營村集體租地宅基地基礎(chǔ)設(shè)施公

8、建配套安置房北方民俗商業(yè)街酒店基礎(chǔ)設(shè)施及公服配套永久大賽分會場指標(biāo)物業(yè)管理招商服務(wù)小鎮(zhèn)運(yùn)營債權(quán)人項(xiàng)目移交項(xiàng)目融資村集體經(jīng)濟(jì)組織授權(quán)租賃10|工作基礎(chǔ)合作條件農(nóng)用地現(xiàn)狀：南白岱村農(nóng)用地已完成確權(quán)。建設(shè)用地現(xiàn)狀：宅基地目前尚在村民手中，非宅由村集體統(tǒng)一出租，租金約40元/畝/年，較易清退。房易路以南地區(qū)已被華夏規(guī)劃利用，目前正在進(jìn)行騰退11|工作基礎(chǔ)721安置房建設(shè)情況建設(shè)情況安置房一期規(guī)劃占地公頃，容積率，建筑面積50480平方米，其中住宅建筑面積48800平方米，公建建筑面積1200平方米，可解決受災(zāi)1250人的安置問題；目前已建設(shè)平方米。規(guī)劃情況721安置房建設(shè)共分為三期，除一期外剩余情況如

9、下：二期：建設(shè)用地面積公頃，建筑面積40000平方米，可解決村民約1000人的安置問題。三期：建設(shè)用地面積公頃（含小學(xué)校），可解決剩余村民約654人的安置問題。共需建設(shè)村民住宅約萬平方米。721安置房情況用地指標(biāo)本項(xiàng)目安置房用地指標(biāo)調(diào)整尚未獲批，按照鎮(zhèn)里討論意見，本次測算可采用方式：一是從南白岱村的集體建設(shè)用地指標(biāo)中扣除，但將其作為發(fā)展備用地，待規(guī)劃批復(fù)后再進(jìn)行考慮；二是保留南白岱村集體建設(shè)用地740畝不動，在未來規(guī)劃時(shí)從道路及綠地指標(biāo)調(diào)整。安置房用地共計(jì)需要指標(biāo)約268畝。資金情況為了解決“721”受災(zāi)地區(qū)的住房問題，北京市財(cái)政按照每平方米補(bǔ)1000的方式進(jìn)行補(bǔ)助，該資金通過社保、衛(wèi)生、教育

10、等不同的財(cái)政渠道支付，已在項(xiàng)目中直接支付，二期及三期建設(shè)是否依然有補(bǔ)助資金尚不可知，本項(xiàng)目測算按無該政策資金估算。12|工作基礎(chǔ)規(guī)劃內(nèi)容規(guī)劃情況基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目分區(qū)鎮(zhèn)域外圍配套由華夏進(jìn)行投資建設(shè)，已留接駁口。中心區(qū)生活區(qū)會展區(qū)莊園區(qū)體驗(yàn)區(qū)中心廣場、美食酒吧街、民俗文化街北方民俗區(qū)、村民居住區(qū)葡萄酒展示體驗(yàn)中心、葡萄酒大賽永久分會場丹世紅酒莊、拓普威酒莊帳篷酒店創(chuàng)意空間、生態(tài)農(nóng)莊、運(yùn)動拓展基地、葡萄酒嘉年華項(xiàng)目定位本項(xiàng)目定位為：醉山水醉運(yùn)動醉生活中國葡萄酒原香風(fēng)情特色小鎮(zhèn)以發(fā)展高端旅游為方向，以“醉山水、醉運(yùn)動、醉生活”為內(nèi)涵指導(dǎo)，構(gòu)建中西文化融合、獨(dú)具特色的葡萄酒文化旅游區(qū)。13|工作基礎(chǔ)其他村情

11、況目前張坊鎮(zhèn)部分地區(qū)正在進(jìn)行拆遷騰退工作，可為本項(xiàng)目提供一定的參考依據(jù)：張坊鎮(zhèn)環(huán)境整治暨北京國際賽車谷建設(shè)項(xiàng)目集體土地非宅基地上房屋及附屬物清理補(bǔ)償方案，南白岱村房易路以南49戶非宅按照該方案進(jìn)行騰退。張坊鎮(zhèn)中心區(qū)棚戶區(qū)改造方案涉及范圍為張坊村和史各莊村兩個(gè)村莊。14|目錄項(xiàng)目背景工作基礎(chǔ)合作方案設(shè)計(jì)財(cái)務(wù)分析項(xiàng)目效益結(jié)論15|合作方案設(shè)計(jì)土地利用方式作價(jià)入股操作流程：村統(tǒng)籌村民代表大會同意租地優(yōu)勢：村集體可在短期內(nèi)取得收入。優(yōu)勢：作為公司股東，長期持有公司股份，分享經(jīng)濟(jì)增長的收益，同時(shí)符合“69號文”的政策要求。劣勢：近期可分配收入可能較少。劣勢：村集體無法分享經(jīng)濟(jì)增長帶來的增值收益。安置房道

12、路及廣場行政辦公綠化工程北方民宿醫(yī)療衛(wèi)生大賽永久分會場民俗文化街商鋪美食酒吧餐飲街帳篷酒店創(chuàng)意空間公建租地/作價(jià)入股作價(jià)入股因本項(xiàng)目規(guī)劃尚未確定，建議按照建設(shè)項(xiàng)目是否屬于公司資產(chǎn)來確定采用的土地利用方式，即租地或作價(jià)入股。16|合作方案設(shè)計(jì)年限依據(jù)關(guān)于統(tǒng)籌利用集體建設(shè)用地政策的有關(guān)意見京規(guī)劃國土發(fā)201769號，土地使用權(quán)入股最高不超過40年。參考西紅門鎮(zhèn)的集體土地利用經(jīng)驗(yàn)，租地期限建議設(shè)計(jì)為20+20年。一是為了與土地作價(jià)入股年限匹配，確保整個(gè)項(xiàng)目周期一致。二是根據(jù)合同法”第二百一十四條租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限

13、自續(xù)訂之日起不得超過二十年?！?17|合作方案設(shè)計(jì)資產(chǎn)處置根據(jù)69號文，并未明確合作期滿后的資產(chǎn)處置問題，房地分離思路目前看可行性不高，對此提出以下方案：方案一：作價(jià)入股期滿后，土地使用權(quán)返回給村里，同時(shí)對地上物殘值進(jìn)行評估，由鎮(zhèn)聯(lián)營公司回購，運(yùn)營繼續(xù)委托。方案二、作價(jià)入股滿40年后，雙方續(xù)訂入股合同，繼續(xù)合作。18|合作方案設(shè)計(jì)合作內(nèi)容合作內(nèi)容土地前期工作項(xiàng)目建設(shè)小鎮(zhèn)運(yùn)營租地作價(jià)入股村民騰退空間規(guī)劃基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)規(guī)劃土地價(jià)值評估等北方民宿醫(yī)療衛(wèi)生大賽永久分會場民俗文化街商鋪美食酒吧餐飲街帳篷酒店創(chuàng)意空間安置房道路及廣場行政辦公物業(yè)管理服務(wù)公共事業(yè)運(yùn)營管理和維護(hù)服務(wù)19|合作方案設(shè)計(jì)收入來

14、源土地租賃收入項(xiàng)目公司分紅農(nóng)業(yè)種植和農(nóng)副產(chǎn)品相關(guān)收益；葡萄酒會展及相關(guān)配套產(chǎn)業(yè)經(jīng)營收益；葡萄酒小鎮(zhèn)高端服務(wù)業(yè)、商業(yè)及旅游業(yè)經(jīng)營收入；持有物業(yè)長期租賃和運(yùn)營收入；安置房銷售收入及相關(guān)補(bǔ)貼。項(xiàng)目公司收入村集體收入20|合作方案設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)管控 南白岱葡萄酒小鎮(zhèn)項(xiàng)目體量大、涉及人口眾多、項(xiàng)目種類繁多、法律關(guān)系復(fù)雜、持續(xù)時(shí)間周期長，在前期工作、合作管理、開發(fā)建設(shè)、運(yùn)營管理等多方面存在大量風(fēng)險(xiǎn)問題，需從協(xié)議制定，財(cái)務(wù)管理，制度完善等多方面進(jìn)行把控。土地指標(biāo)取得開發(fā)理念沖突收益風(fēng)險(xiǎn)具體項(xiàng)目用地使用權(quán)的管理具體項(xiàng)目投資人違約風(fēng)險(xiǎn)具體項(xiàng)目資產(chǎn)移交風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目分包風(fēng)險(xiǎn)21|合作風(fēng)險(xiǎn)管控土地指標(biāo)取得安置房用地指標(biāo)不足時(shí)，

15、如何處理。目前張坊鎮(zhèn)對于建設(shè)用地指標(biāo)進(jìn)行統(tǒng)一調(diào)配，南白岱村葡萄酒小鎮(zhèn)具體能取得多少指標(biāo)未確定。騰退建設(shè)用地指標(biāo)，采取先建后拆，同時(shí)安排安置房的方式對于企業(yè)前期投入要求較高。22|合作風(fēng)險(xiǎn)管控開發(fā)理念沖突當(dāng)前，南白岱村葡萄酒開發(fā)仍處在前期研究階段，多數(shù)項(xiàng)目的可行性研究和初步設(shè)計(jì)尚未編制，易對后期工作造成長遠(yuǎn)的影響。針對各類設(shè)施的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、建設(shè)時(shí)點(diǎn)上級和本級政府意見側(cè)重考慮總體發(fā)展戰(zhàn)略城鄉(xiāng)形象社會效益短期見效社會投資人實(shí)施側(cè)重考慮投資成本項(xiàng)目管理經(jīng)濟(jì)效益中長期發(fā)展通過制定投資開發(fā)策略統(tǒng)一思想23|合作風(fēng)險(xiǎn)管控收益風(fēng)險(xiǎn)本項(xiàng)目屬于創(chuàng)新項(xiàng)目，投資大、周期長，是鎮(zhèn)聯(lián)營公司參與的首個(gè)項(xiàng)目

16、，參考北京其他地區(qū)的社會資本和企業(yè)合作情況以及69號文要求，提出以下建議方案：鎮(zhèn)聯(lián)營公司與合資公司（融創(chuàng)與星華資本合資）在項(xiàng)目公司股權(quán)比例51：49。鎮(zhèn)聯(lián)營公司相應(yīng)的分紅，兩種方式可以考慮：一是給予固定的收益，分40年（協(xié)議年限）支付；二是將相應(yīng)收益折算成物業(yè)面積（比如商業(yè)），由項(xiàng)目主體統(tǒng)一經(jīng)營，提取一定的經(jīng)營管理費(fèi)后，每年收益歸鎮(zhèn)聯(lián)營公司所有（村民）。24|合作風(fēng)險(xiǎn)管控具體項(xiàng)目用地使用權(quán)的管理針對北方民宿、醫(yī)院、永久分會場等項(xiàng)目，在整個(gè)合作期內(nèi)以土地作價(jià)入股方式取得項(xiàng)目范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。如合作期根據(jù)協(xié)議的規(guī)定延長，則應(yīng)安排延長土地使用權(quán)的期限。不得將該等土地使用權(quán)的全部或部分用于約定協(xié)議之

17、外的其他任何目的和用途。未經(jīng)主管部門同意，不得全部或部分地轉(zhuǎn)讓、出租或抵押土地使用權(quán)。針對合作范圍由投資人興建，合作期限四十年結(jié)束后需移交的各類設(shè)施用地，存在土地利用方式，使用年限等風(fēng)險(xiǎn)，建議未來各項(xiàng)目獨(dú)立的投資協(xié)議或特許經(jīng)營協(xié)議中進(jìn)行約定，具體包括：25|合作風(fēng)險(xiǎn)管控具體項(xiàng)目投資人違約風(fēng)險(xiǎn)履約保函 ：項(xiàng)目公司應(yīng)向區(qū)主管單位提交履約保函，以保證項(xiàng)目公司按照協(xié)議條款和條件履行各項(xiàng)義務(wù)。違約金：1、市政公用事業(yè)和公共服務(wù)要求未達(dá)標(biāo)； 2、在合作期限內(nèi)，暫停服務(wù)或不按照設(shè)計(jì)規(guī)模要求提供服務(wù)； 3、因項(xiàng)目公司原因?qū)е陆ㄔO(shè)進(jìn)度和商業(yè)運(yùn)營日期延誤； 4、項(xiàng)目公司放棄項(xiàng)目建設(shè)就具體合作項(xiàng)目，投資人建設(shè)運(yùn)營期

18、間可能涉及各類違約事件，應(yīng)在未來各項(xiàng)目獨(dú)立的投資協(xié)議或特許經(jīng)營協(xié)議中進(jìn)行通過保函和違約金設(shè)計(jì)加以防范，具體包括：26|合作風(fēng)險(xiǎn)管控具體項(xiàng)目資產(chǎn)移交風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目設(shè)施所占有土地使用權(quán)； 項(xiàng)目公司對項(xiàng)目設(shè)施的所有權(quán)益：建筑物、設(shè)備、保證保險(xiǎn)和協(xié)議利益 ；技術(shù)轉(zhuǎn)讓：運(yùn)營和維護(hù)項(xiàng)目設(shè)施必需的技術(shù)文件和技術(shù)訣竅；持續(xù)運(yùn)營一定期限的零配件和備品備件 ；政府合理要求的其它物品與資料；人員和人員培訓(xùn) 并要求企業(yè)移交日前完成最后恢復(fù)性大修 ，確保項(xiàng)目總體設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)不低于一定期限、建筑物和設(shè)備不存在重大破損。就具體合作項(xiàng)目，投資人委托期限結(jié)束后涉及資產(chǎn)和人員移交的，應(yīng)保障后期可持續(xù)運(yùn)營，為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)可在具體協(xié)議中要求投

19、資人在移交日具體移交內(nèi)容：27|合作風(fēng)險(xiǎn)管控項(xiàng)目分包風(fēng)險(xiǎn)為保證項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量和運(yùn)營水平，應(yīng)對項(xiàng)目分包做好監(jiān)管?？刹捎檬┕た偝邪男问竭M(jìn)行，投資人作為項(xiàng)目的總承包商；總承包商不得將項(xiàng)目工程的主體部分對外轉(zhuǎn)包或分包。對外分包的專業(yè)工程須根據(jù)適用法律的規(guī)定選擇分包商。 28|目錄項(xiàng)目背景工作基礎(chǔ)合作方案設(shè)計(jì)財(cái)務(wù)分析項(xiàng)目效益結(jié)論29|財(cái)務(wù)分析原始數(shù)據(jù) 南白岱村現(xiàn)有村民總戶數(shù)為1462戶，總?cè)丝跒?672人，村址占地面積為370畝。其中宅基地占地面積250畝，非宅占地面積120畝?！?21”特大暴雨有140戶為受災(zāi)戶。根據(jù)房山區(qū)相關(guān)政策和實(shí)際做法，本項(xiàng)目按照每人40平方米集中安置?，F(xiàn)已建成安置房平方米。本

20、項(xiàng)目還需建設(shè)安置房 平方米。30|財(cái)務(wù)分析拆遷騰退費(fèi)用估算本項(xiàng)目拆遷騰退費(fèi)主要包括：村莊拆遷及安置費(fèi)、填土費(fèi)以及臨建物及附屬物拆卸工程費(fèi)等。各項(xiàng)費(fèi)用詳細(xì)情況如下表所示：31|財(cái)務(wù)分析拆遷騰退費(fèi)用估算本項(xiàng)目拆遷騰退費(fèi)總計(jì) 萬元，其中占比較高的有宅基地區(qū)位補(bǔ)償費(fèi)、工程配合獎(jiǎng)、房屋重置成新費(fèi)，以及房屋周轉(zhuǎn)費(fèi)。各部分占比成構(gòu)成情況如下所示：本項(xiàng)目拆遷騰退費(fèi)用構(gòu)成表32|財(cái)務(wù)分析規(guī)劃方案本項(xiàng)目將拆遷騰退的740畝進(jìn)行整體規(guī)劃，其中本項(xiàng)目安置房用地不在本項(xiàng)目規(guī)劃范圍內(nèi)。各項(xiàng)工程用地規(guī)模及占比情況詳見下表：33|財(cái)務(wù)分析規(guī)劃方案本項(xiàng)目總規(guī)劃面積740畝，根據(jù)用地平衡表，本項(xiàng)目用地規(guī)模占比較大的是北方民宿用地

21、150 畝，道路及廣場用地120 畝，文化民俗街商鋪及美食酒吧街餐欽占地各90畝，賬逢酒店和創(chuàng)意空間占地各80畝。各部分用地規(guī)模構(gòu)成情況詳見下面圖表。34|財(cái)務(wù)分析開發(fā)時(shí)序本項(xiàng)目擬征地拆遷一年完成，工程建設(shè)兩年完成，整個(gè)小鎮(zhèn)建設(shè)需三年建成規(guī)模。各項(xiàng)工程開發(fā)時(shí)序如下表所示：35|財(cái)務(wù)分析建設(shè)規(guī)模本項(xiàng)目占地面積共計(jì)萬平方米，建筑面積共計(jì)萬平方米，并安裝帳篷： 個(gè)、木桶 ： 個(gè)。36|財(cái)務(wù)分析工程建設(shè)費(fèi)用估算本項(xiàng)目工程建設(shè)主要包括安置房建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)以及商業(yè)部分的建設(shè)。項(xiàng)目總投資主要包括工程費(fèi)、工程建設(shè)其它費(fèi)、建設(shè)期利息、預(yù)備費(fèi)、拆改移費(fèi)等。各項(xiàng)費(fèi)用情況詳見各表：37|財(cái)務(wù)分析工程

22、建設(shè)其它費(fèi)本項(xiàng)目工程建設(shè)其它費(fèi)主要包括工程設(shè)計(jì)費(fèi)、工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)等，各項(xiàng)費(fèi)用均按照有關(guān)工程項(xiàng)目其它費(fèi)用的計(jì)算規(guī)定，并結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際情況確定。38|本項(xiàng)目總投資為億元，其中拆遷騰退費(fèi)為億元，工程費(fèi)用為億元，工程建設(shè)其他費(fèi)用為億元，預(yù)備費(fèi)為億元。建設(shè)期利率為億元，拆改移費(fèi)用暫估為億元。財(cái)務(wù)分析項(xiàng)目總投資39|項(xiàng)目收入預(yù)測本項(xiàng)目收入主要有以下幾個(gè)部分： （1） 安置房、北方民宿銷售收入； （2） 文化民俗街商鋪、美食酒吧街餐飲租金收入； （3）帳篷酒店、創(chuàng)意空間（木桶客房）客房收入以及其它商務(wù)收入； （4）景區(qū)門票收入。40|銷售收入安置房、北方民宿 （1）安置房

23、銷售收入：本項(xiàng)目根據(jù)房山區(qū)相關(guān)政策和實(shí)際做法，本項(xiàng)目按照每人40平方米集中安置?，F(xiàn)已建成安置房平方米。本項(xiàng)目還需建設(shè)安置房 平方米。安置房銷售單價(jià)暫按2000元/平方米暫估。按一年銷售完計(jì)算，安置房銷售收入為12481萬元。 （2）北方民宿銷售收入：北京民宿占地面積150畝，三年銷售完成，銷售比例為30%：30%：40%，均價(jià)為10000萬元/平方米。銷售收入為10億元；北方民宿銷售情況如下表所示：41|租金收入文化民俗街商業(yè)租金收入：出租面積96000平方米，第一年租金基準(zhǔn)為210元/年.平方米；以后每年增長4%；出租率最高75%，第一年50%，每年增長5%。在40年合作期內(nèi)租金收入共計(jì)億元

24、。美食酒吧街餐飲商業(yè)租金收入：出租面積96000平方米，第一年租金基準(zhǔn)為240元/年.平方米；以后每年增長4%；出租率最高75%，第一年50%，每年增長4%。在40年合作期內(nèi)租金收入共計(jì)億元。42|酒店主營收入經(jīng)測算，酒店總收入為： 萬元。 其中：賬篷酒店收入為億元； 主要包括客房收入億元； 餐飲收入億元； 其它商務(wù)收入：億元。 創(chuàng)意空間（木桶客房）收入為億元； 客房收入為億元； 餐飲收入億元； 其它商務(wù)收入：億元。稅金共計(jì)億元，運(yùn)營成本億元。酒店運(yùn)營凈收入為：33億元；43|景區(qū)門票收入項(xiàng)目建成后，為AAA級景區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，合作期第4年開始可接待游客。初步預(yù)計(jì)門票為30元/人，每五年增長5元。合作

25、期合作期第4年客流量為32萬人次，第9年客流量預(yù)計(jì)達(dá)到飽和為68萬人.次。40年合作期內(nèi)預(yù)計(jì)門票總收入為億元。經(jīng)營成本為億元，稅金為億元。40年合作期內(nèi)預(yù)計(jì)門票凈收入為億元。44|收入?yún)R總表經(jīng)測算，本項(xiàng)目在合作期內(nèi)總收入為億元，主要來源為帳篷酒店收入，共計(jì)醫(yī)院，占比約30.47%，其次為民俗文化街及酒吧街租金收入，共計(jì)為億元，占比為27.85%。45|利潤分析 經(jīng)測算，本項(xiàng)目在合作期內(nèi)總收入為101億元。利潤總額為72億元.凈利潤億元.項(xiàng)目總投資收益率7.08%。序號項(xiàng)目名稱合計(jì)序號項(xiàng)目名稱合計(jì)1總收入1021992.6242總成本費(fèi)用267055.74161.1北方民宿銷售收入100000.

26、053利潤總額720680.78211.2文化民俗街商業(yè)租金收入136394.15674彌補(bǔ)以前年度虧損1.3美食酒吧街餐飲商業(yè)租金收入154078.80995應(yīng)納稅所得額1.4帳篷酒店收入308998.74836所得稅153879.43671.5創(chuàng)意空間（木桶客房）收入169784.07197凈利潤566801.34541.6安置房銷售收入12481.4188期初未分配利潤1.7景區(qū)門票收入140255.36919可供分配利潤566801.34541.8增值稅35292.1003410盈余公積金（15%）168100.81441.9稅金及附加1764.605017 總投資收益率:7.08%

27、項(xiàng)目資本金凈利潤率:18.56%46|財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表本項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為6.88%（稅后），財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為49734億元（稅后），財(cái)務(wù)基本可行。序號項(xiàng)目名稱合計(jì)序號項(xiàng)目名稱合計(jì)1現(xiàn)金流入10238962現(xiàn)金流出6126431.1北方民宿銷售收入1000002.1建設(shè)投資2424581.2民俗文化街及酒吧街租金收入2904732.2流動資金19041.3帳篷酒店收入3089992.3經(jīng)營成本1792231.4創(chuàng)意空間（木桶客房）收入1697842.4增值稅352921.5景區(qū)門票收入1402552.5稅金及附加17651.6流動資金02.6調(diào)整所得稅1520021.7安置房收入12481財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（稅后）6.88%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(稅后）(i=5%)49734財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（稅前）8.11%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(稅前）(i=5%)9249447|目錄項(xiàng)目背景工作基礎(chǔ)合作方案設(shè)計(jì)財(cái)務(wù)分析項(xiàng)目效益結(jié)論48|項(xiàng)目效益指標(biāo)統(tǒng)籌，資源盤活，高端集聚，農(nóng)民增收通過本項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營可創(chuàng)造2000多個(gè)工作崗位，極大的解決當(dāng)?shù)鼐用窬蜆I(yè)。通過建設(shè)用地土地使用權(quán)作價(jià)入股和出租的方式，當(dāng)?shù)剞r(nóng)民可獲得長期收益，徹底