1、.：.；金融街區(qū)域市場分析金融街地域概述 北京金融街歷史源遠(yuǎn)流長，早在元代起就被稱為“金城坊，而明、清兩代的金城坊，更是遍及金坊、銀號，商賈富豪和皇親國戚大發(fā)其財(cái)，成為北京金融業(yè)最初的萌芽。到了清末，戶部銀行就設(shè)于此，不久改為大清銀行。民國元年，又改為中國銀行。其后大陸、金城、中國實(shí)業(yè)各銀行，均先后設(shè)立于此。悠久的歷史淵源，劇烈的金融文化背景效應(yīng)對國內(nèi)外眾多投資商家具有很強(qiáng)的吸引力。 年，國務(wù)院批復(fù)了北京市的城市總體規(guī)劃，其中提出要在西二環(huán)路東側(cè)，建立一個(gè)集中國家銀行總行、金融機(jī)構(gòu)總部為主的建筑組群，確定了北京金融街的位置與根本功能。金融街規(guī)劃用位置于西二環(huán)東側(cè)，南起復(fù)興門內(nèi)大街，北至阜成門內(nèi)

2、大街，西自西二環(huán)路，東臨太平橋大街，南北長約米，東西寬約米，規(guī)劃用地公頃，總建筑規(guī)模多萬平方米。金融街地域四面臨城市干道，區(qū)域內(nèi)，東、西向的武定侯街、廣寧伯街，將金融街從南向北劃分為南區(qū)、中區(qū)和北區(qū)三部分。而中區(qū)是金融街規(guī)劃、開發(fā)的重點(diǎn)。此區(qū)域定位是建立為國際領(lǐng)先、國內(nèi)一流的金融管理中心。中國參與世貿(mào)以后，按照國際金融機(jī)構(gòu)對辦公場所的需求，中區(qū)規(guī)劃進(jìn)展了重新調(diào)整。中區(qū)建筑的總規(guī)模在萬平方米左右，包括智能化寫字樓、五星級酒店和高檔公寓以及配套的健身、文娛設(shè)備等。二、金融街地域房地產(chǎn)市場分析一寫字樓、市場供應(yīng) 現(xiàn)有供應(yīng)情況金融街的寫字樓曾出現(xiàn)過一個(gè)供應(yīng)斷檔期。早期只需企業(yè)大廈、百盛寫字樓、平安大廈

3、、投資廣場等少數(shù)幾個(gè)工程。由于供應(yīng)偏少，而需求市場又比較旺盛，消化量較大，此外還有中國電信、中國挪動(dòng)大廈這樣多為自用的寫字樓。因此，至年金融街地域只剩國際企業(yè)大廈、通泰大廈還有少量現(xiàn)房，根本處于無房可供的局面。至年以后，市場供應(yīng)才開場逐漸脫離斷檔期。年，國際金融中心和富凱大廈也已投入運(yùn)用。雖然如此，金融街目前的供應(yīng)量也并不大。 金融街目前建成的工程有： C中國建立銀行總行辦公室C平安大廈C投資廣場C中國電信指揮中心、亞洲金融大廈C通泰大廈C國企大廈C百浩大廈二期D百浩大廈A國際金融中心G華實(shí)大廈B富凱大廈 潛在供應(yīng)在未來兩年左右，金融街中心區(qū)將為市場提供近萬平方米的寫字樓，區(qū)域整體的新增供應(yīng)量

4、將到達(dá)萬。目前金融街仍有工程在建立中，它們是：A英藍(lán)國際大廈B金融街A座B中政大廈網(wǎng)通大廈GA金澤大廈G盈創(chuàng)大廈F金殿大廈 還有一些曾經(jīng)完成拆遷，擬建工程有：A金亞光大廈A新浩大廈B-鑫茂大廈華榮公寓寫字樓 、市場需求金融街的地理位置得天獨(dú)厚，踞守二環(huán)和長安街交通要道，同時(shí)身處北京政務(wù)區(qū)，是各大部委云集之地，加之此地悠久的金融淵源，使之聚攏了大批金融、電信、保險(xiǎn)、證券企業(yè)。金融街作為中國的金融管理中心，資金管理規(guī)模宏大。區(qū)域內(nèi)企業(yè)管理的總資產(chǎn)達(dá)萬億元，控制著全國%的信貸資金和%的保費(fèi)資金的運(yùn)用。金融街及周邊地域擁有多家知名企業(yè)和機(jī)構(gòu)，其中包括家全國性商業(yè)銀行的總部，家中央直屬企業(yè)，家上市公司，

5、另外還有個(gè)中央部委機(jī)關(guān)及金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)，是中國經(jīng)濟(jì)決策中心和信息中心。據(jù)統(tǒng)計(jì)，金融街的企業(yè)中有.%的中資機(jī)構(gòu)，國有企業(yè)是金融街的主力消費(fèi)群體，“官本位是區(qū)域市場的突出特點(diǎn)。雖然國家對集團(tuán)購買寫字樓曾經(jīng)作過限制性規(guī)定，但在金融街地域，分量級中資國有企業(yè)和機(jī)構(gòu)大面積地消化本地域的寫字樓，如通泰大廈A座整售給交通銀行，世紀(jì)互聯(lián)、中國網(wǎng)通企業(yè)等那么是國際企業(yè)大廈的大買家，而中國工藝美術(shù)集團(tuán)那么是百盛寫字樓的大客戶。中國長江電力股份等購買富凱大廈萬平方米的辦公樓、某大型電力公司將在金融街中心區(qū)自建萬平方米的辦公物業(yè)，反映了區(qū)域行業(yè)構(gòu)造的多元化趨勢在繼續(xù)，也闡明大客戶對區(qū)域優(yōu)質(zhì)寫字樓需求旺盛。下面他們以投資

6、廣場客戶詳單來闡明一下：A座B座 所屬行業(yè)劃分：、IT 、效力業(yè) 、機(jī)電業(yè)、制造 、金融 、貿(mào)易 、媒體傳播 、廣告 、咨詢 、出版 、房地產(chǎn) 、醫(yī)療 、教育 、其他企業(yè)性質(zhì)劃分：、國有 、民營 、外企 、辦事處機(jī)構(gòu)客戶行業(yè)特征 按行業(yè)類別劃分餅圖 由上圖可知，最多的是金融業(yè)、咨詢業(yè)的企業(yè)，其次是貿(mào)易類。 按企業(yè)性質(zhì)劃分餅圖 最多的是民營企業(yè)，占到了，超越一半；其次是國有企業(yè)，占到%，外企公司幾乎沒有，有個(gè)外資企業(yè)駐京辦事處。、租金和售價(jià)金融街的大多數(shù)樓盤租金報(bào)價(jià)在$-/月平方米，這樣的租金程度與朝陽門地域?qū)懽謽堑淖饨鸶境制?，較之CBD傳統(tǒng)寫字樓租金稍低。金融街地域?qū)懽謽切枨笸?，幾乎一切?/p>

7、樓盤空置率都在%以內(nèi)。 、市場空間分析中國曾經(jīng)于年月日正式參與WTO，隨著金融街逐漸構(gòu)成更大的規(guī)模和更成熟的金融辦公氣氛，市場將對金融街寫字樓市場重新認(rèn)識，市場需求將進(jìn)一步擴(kuò)展。從客戶構(gòu)成看，金融街地域有穩(wěn)定的傳統(tǒng)行業(yè)的根底，傳統(tǒng)企業(yè)對寫字樓的需求較為穩(wěn)定，在過去一年多來較少遭到互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)調(diào)整的影響，但也不會(huì)產(chǎn)生迅速擴(kuò)張景象。所以金融街的開展相對穩(wěn)定，市場需求有穩(wěn)定的根底。 隨著中國電信大廈和中國挪動(dòng)大廈的落成，電信通訊行業(yè)的公司也將對本地域產(chǎn)生更多的需求。中國電信和中國挪動(dòng)的入駐，在相當(dāng)程度上將導(dǎo)致金融街以金融機(jī)構(gòu)為主的需求市場的構(gòu)造重組，并極大地?cái)U(kuò)展了金融街需求市場的范圍。 由上述分析可以

8、看出，未來金融街的寫字樓市場空間很大。、競爭分析CBD和中關(guān)村是金融街的主要競爭區(qū)域。與CBD和中關(guān)村相比，金融街的優(yōu)勢和優(yōu)勢如下： 優(yōu)勢： CBD已構(gòu)成規(guī)模，金融街相對滯后 CBD已開場大規(guī)模建立，金融街相對較慢。 今年CBD有多萬平方米，而金融街尚未構(gòu)成聚集效應(yīng)。 金融街近幾年的開發(fā)重點(diǎn)是辦公樓，而公寓、酒店、商業(yè)、停車等效力配套設(shè)備明顯缺乏，八小時(shí)任務(wù)時(shí)間以外非常冷清，商氣缺乏，形不成國際化的商務(wù)氣氛。 中關(guān)村的IT企業(yè)離科技產(chǎn)生地近，對小型以及處于創(chuàng)業(yè)期的高科技企業(yè)具有很強(qiáng)的吸引力。而金融街還是主要為中大型企業(yè)為主 優(yōu)勢： 濃重的金融氣氛：目前，中國人民銀行、中國工商銀行、中國銀行、中

9、國建立銀行、交通銀行、招商銀行、投資銀行、中信實(shí)業(yè)銀行、北京市商業(yè)銀行以及中國證監(jiān)會(huì)、中國保監(jiān)會(huì)、中保集團(tuán)等十余家國家級金融機(jī)構(gòu)及中國電信集團(tuán)公司、中國挪動(dòng)通訊集團(tuán)公司、中國網(wǎng)通公司等余家實(shí)力企業(yè)相繼入駐金融街。北京金融街已成為金融業(yè)投資進(jìn)駐的熱土，根本構(gòu)成了以金融機(jī)構(gòu)、通訊、網(wǎng)絡(luò)公司為主，法律、咨詢、評價(jià)等配套效力機(jī)構(gòu)為輔的新的金融商務(wù)區(qū)，初步構(gòu)成了全國金融管理中心的格局。貼近市場的產(chǎn)品：未來的金融街中心區(qū)不僅集寫字樓、公寓、五星級酒店、國際會(huì) 議中心為一體，而且金融街中心區(qū)還配有專為金融界高級人士打造的銀行家俱樂部、國際金融會(huì)議中心以及配套的高級商務(wù)酒店、商業(yè)、公寓和文娛休閑設(shè)備等。為國際

10、企業(yè)、商務(wù)人士在此辦公住宿提供了良好的環(huán)境。 更廣的融資渠道：金融街房地產(chǎn)公司作為房地產(chǎn)上市公司，在融資渠道及籌措資金方面有較大的優(yōu)勢。、總結(jié)現(xiàn)有供應(yīng)較少，未來供應(yīng)量較大。目前金融街寫字樓的入住率普遍很高。而且由于入住企業(yè)多為國有大型企業(yè)，需求比較穩(wěn)定，因此現(xiàn)有可向市場提供的寫字樓面積較少。金融街給人以街的印象，而非商圈的印象。金融街區(qū)域與遠(yuǎn)洋大廈等周邊優(yōu)質(zhì)寫字樓工程整合缺乏，沒有構(gòu)成“泛金融街商圈的概念，區(qū)域缺乏可繼續(xù)開展的后勁，經(jīng)過政府和市場的雙重作用擴(kuò)展金融產(chǎn)業(yè)中心和金融街商圈的輻射范圍，推進(jìn)西城區(qū)危舊房改造和區(qū)域整體質(zhì)量提升。南區(qū)存在配套設(shè)備缺乏及規(guī)劃設(shè)計(jì)程度較差的問題，使得外資公司很

11、少進(jìn)入或部分外資公司入住后遷出的景象，沒有構(gòu)成國際化的商務(wù)氣氛。新的中心區(qū)規(guī)劃很完善，但建立進(jìn)度、營運(yùn)主體的選擇及管理程度，對實(shí)現(xiàn)規(guī)劃理念至關(guān)重要。二公寓、市場供應(yīng)分析 現(xiàn)有供應(yīng)情況金融街區(qū)域公寓部分開發(fā)相對滯后，除已有的豐匯園工程外，在售的只需中海凱旋、金宸公寓、華榮公寓。其中金宸公寓二期具有極強(qiáng)的商住公寓顏色，而且華榮公寓在定位上為豪宅產(chǎn)品，屬于五星級酒店效力式公寓，只需中海凱旋為真正意義上的公寓。 潛在供應(yīng)未來兩年內(nèi)金融街公寓市場將有新的供應(yīng)量。其中A南工程規(guī)模為萬平方米，G工程建筑規(guī)模為.萬平方米以及豐匯時(shí)代的二期公寓部分的推出；隨著金融街地域建立進(jìn)程加快，公寓市場的競爭情勢也將日趨猛

12、烈。、市場空間分析隨著北京金融街的崛起，除了對高檔寫字樓有大量需求以外，寬廣內(nèi)外資金融機(jī)構(gòu)對高檔次、高質(zhì)量的商務(wù)配套設(shè)備的需求將更為殷切！由于在金融街的前期規(guī)劃中，高檔次商務(wù)配套設(shè)備，如高級效力公寓、酒店、會(huì)展中心等幾乎是空白。國內(nèi)金融行業(yè)、通訊行業(yè)和上市公司對于本地域公寓也產(chǎn)生需求。、總結(jié) 金融街公寓市場尚未成形，公寓數(shù)量少，開發(fā)規(guī)模小。 目前，金融街的公寓的工程具有很強(qiáng)的商住特征 集團(tuán)購買占有一定比例 從目前的開展趨勢而言，今后該地域外企任務(wù)人員對本地域公寓的需求逐漸增大，國內(nèi)在本地域利用住宅進(jìn)展投資的客戶的數(shù)量也將逐漸增多，本地域公寓未來具有很大的市場空間。三商業(yè)、市場供應(yīng)分析 金融街所

13、在區(qū)域周邊可以說是商家林立，東側(cè)為西單商業(yè)圈，西北側(cè)為官園也就是萬 通、華聯(lián)等商城，而在金融街區(qū)域內(nèi)商業(yè)配套比較少，除了中海凱旋底商有一條商業(yè)配套街外，其他分散至各各寫字樓周邊地域，主要以餐飲業(yè)為主，相關(guān)的其他配套少，不能更大的滿足金融街區(qū)域客戶的需求。、市場需求分析 金融街區(qū)域的商業(yè)配套如今更多的以餐飲業(yè)為主，但是由于眾多公司下屬員工的餐飲以及其他配套不能滿足，應(yīng)該說目前的金融街地域配套的效力行業(yè)具有很強(qiáng)的地緣優(yōu)勢，對其的潛在需求很大。、總結(jié)年，金融街將打造中國的華爾街。其中包括F-區(qū)的黃金樹街、F/區(qū)的四季商城，這些全部在未來的中心地域真實(shí)推行SOM的規(guī)劃理念，協(xié)調(diào)各物業(yè)檔次，并提高營運(yùn)程

14、度，中心區(qū)將為北京金融街帶來全新的吸引力和活力。三、區(qū)域評價(jià)金融街過去以金融投資保險(xiǎn)類行業(yè)為主導(dǎo)的客戶構(gòu)造既有行業(yè)聚集度及忠實(shí)度的有利方面，也客觀上帶來非金融類客戶進(jìn)入的阻力，客戶構(gòu)造單一將使寫字樓市場難于應(yīng)付行業(yè)危機(jī)；而物業(yè)功能配比合理，那么可以相互利用，產(chǎn)生良好的綜效。外界對金融街的認(rèn)知來源于整個(gè)區(qū)域，而非某個(gè)工程或單體，金融街尚沒有構(gòu)成代表商圈的地標(biāo)性建筑，產(chǎn)品趨同景象嚴(yán)重、檔次過于接近難以構(gòu)成“羊群效應(yīng)，不利于塑造區(qū)域籠統(tǒng)。四、未來開展趨勢目前，金融街中心區(qū)的建立曾經(jīng)拉開序幕，規(guī)模約為萬平方米，估計(jì)年建成，金融街集寫字樓、公寓、五星級酒店、國際會(huì)議中心為一體，配有專為金融界高級人士打造的銀行家俱樂部、國際金融會(huì)議中心以及相配套的各種商業(yè)、餐飲、文娛休閑、學(xué)校、醫(yī)院等設(shè)備。利用地下、地上一二層及連廊，合理安排商業(yè)配套設(shè)備，構(gòu)成一個(gè)功能完善、效力齊全、充溢活力的小時(shí)不夜城。 面向直接或最終消費(fèi)者的大面積快速出賣的方式是過去和未來該區(qū)域開展寫字樓的主導(dǎo)方式，但區(qū)域?qū)懽謽窃谧赓U市場的表現(xiàn)和機(jī)構(gòu)投資者眼中的位置一定程度上反映區(qū)域商務(wù)環(huán)境的成熟程度，因此區(qū)域開展方式