1、2005-2006中國房地產(chǎn)報年會實錄中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長楊慎 2006年1月8日下午， “20052006中國房地產(chǎn)報年會”在釣魚臺國賓館隆重舉行，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長楊慎、建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司司長沈建忠、華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長任志強(qiáng)先生、廣東越秀城建黨委書記李飛、萬通集團(tuán)主席馮侖、中坤集團(tuán)董事長黃怒波在內(nèi)的行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、地產(chǎn)大腕參加了本次年會論壇。中國國際金融有限公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家哈繼銘、華遠(yuǎn)董事長任志強(qiáng)先生、越秀城建董事長、黨委書記李飛對2006年宏觀經(jīng)濟(jì)及中國房地產(chǎn)走勢發(fā)表了重要演講，馮侖、黃怒波、溫天納、吳忠泉、童淵、龔術(shù)進(jìn)行了一場激烈的“2006年中國房地產(chǎn)多空之辯”，本次年會還發(fā)布了“200

2、52006中國房地產(chǎn)年度金榜”。 現(xiàn)場實錄 【主持人 熊雄】：尊敬的各位來賓、女士們、先生們下午好！20052006中國房地產(chǎn)報年會現(xiàn)在開講，我是中央電視臺節(jié)目主持人熊雄，剛剛過去的2005年國家宏觀調(diào)控走向深入，人民幣升值、央行加息等等每一輪變化都對中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生了深刻的影響。在這樣一個非常之年，讓我們感到特別有意義的還有一件事就是由國家建設(shè)部、中國房地產(chǎn)協(xié)會主管、主辦的中國房地產(chǎn)報從2005年6月6日改版以來，以更豐富的資訊和理性的報道風(fēng)格忠實的記錄這段歷史，為行業(yè)的發(fā)展做出了貢獻(xiàn)。 在這里我們舉行20052006中國房地產(chǎn)報年會，中國地產(chǎn)界決策者、領(lǐng)導(dǎo)者和推動者會聚一堂，我們今天

3、可以一起來梳理一下這非常之年的非常價值，為中國地產(chǎn)未來的進(jìn)步提供思想動力。 今天我們這個年會的盛況將會通過新浪網(wǎng)、搜狐焦點房地產(chǎn)網(wǎng)及搜房網(wǎng)三大網(wǎng)站進(jìn)行現(xiàn)場直播，我想在全國各地會有更多的朋友通過網(wǎng)絡(luò)了解我們今天年會的盛況，今天現(xiàn)場應(yīng)該說是高朋滿座，首先我給大家介紹一下今天來到我們年會現(xiàn)場的主要嘉賓，他們有中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長楊慎建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司司長沈建忠中國房地產(chǎn)報社長栗文忠華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長任志強(qiáng)廣東越秀城建黨委書記、董事長李飛萬通集團(tuán)董事局主席馮侖中坤集團(tuán)董事長黃怒波中國國際金融有限公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家哈繼銘中國房地產(chǎn)報總經(jīng)理單大偉搜房控股有限公司總裁兼CEO莫天全北京市國土局市場處處長 靳薇

4、南方人物周刊總經(jīng)理龐義成北京中弘投資有限公司總裁王永紅金都房產(chǎn)集團(tuán)總裁吳忠泉香港昌盛集團(tuán)董事長鄒錫昌天恒拓展總裁 李建國鵬潤地產(chǎn)CEO 童淵中國土地學(xué)會秘書長黃小虎先生北京萬達(dá)房地產(chǎn)房地產(chǎn)有限公司總經(jīng)理胡章鴻搜房控股有限公司副總裁肖勇麥格里中國物業(yè)投資銀行首席投資執(zhí)行官龔術(shù)無錫市大地房產(chǎn)綜合開發(fā)有限公司總經(jīng)理 丁志剛深圳大中華地產(chǎn)總經(jīng)理鄭曉梅中體奧林匹克花園總經(jīng)理陳順北京誠通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理王嘉敏首創(chuàng)新資房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理賴偉浩北京高盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理胡斌國興嘉業(yè)總經(jīng)理趙寶輝陽光100常務(wù)副總經(jīng)理范小沖北京龍建集團(tuán)公司總經(jīng)理劉濤東兆長泰房產(chǎn)集團(tuán)總經(jīng)理常坤天地控股總裁付文麗

5、復(fù)地集團(tuán)華北區(qū)總經(jīng)理張春華香港泰盈集團(tuán)董事長楊小輝農(nóng)業(yè)銀行總行房地產(chǎn)信貸部副處長劉梓、個人金融部房貸處處長邵利洪華夏銀行總行個人信貸處處長朱良貴盛陽房地產(chǎn)基金總經(jīng)理王琪光大銀行宣傳處處長趙保富 今天來到現(xiàn)場的還有地產(chǎn)界的精英和社會各界人士，剛才掌聲不太熱烈，我建議大家用最最熱烈的掌聲對所有到到來的朋友表示衷心的感謝。 來賓朋友們，回顧過去、展望未來，我們今天相聚在風(fēng)水寶地的釣魚臺賓館，我們一起來對2006中國地產(chǎn)發(fā)展趨勢進(jìn)行展望和預(yù)言，同時我們年會的頒獎典禮也會對產(chǎn)品、人物給予高度的價值認(rèn)同，讓我們一起共同見證中國房地產(chǎn)2005年度的非常價值，接下來首先有請中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長楊慎先生致辭，掌

6、聲有請！【楊慎】：尊敬的各位嘉賓、各位朋友，今天我們現(xiàn)場是高朋滿座，顯示了房地產(chǎn)界一片繁榮的景象。去年經(jīng)過后宏觀調(diào)控進(jìn)入2006以后，形勢怎么樣，是大家普遍關(guān)注的一個共同的話題。今天我來講一下知道和了解的，國家對房地產(chǎn)宏觀形勢的大體走勢。今年是十一五計劃的開局之年，十一五總體規(guī)劃是在我們國家總體發(fā)展重大轉(zhuǎn)變的新的歷史條件下，十一五規(guī)劃的主旋律是什么呢，概括的講就是這樣一句話“堅持發(fā)展，穩(wěn)定政策、擴(kuò)大內(nèi)需、提升消費”。在這樣一個情況下和規(guī)劃的宗旨下為我們房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也帶來了新的機(jī)遇，那么房地產(chǎn)契機(jī)體現(xiàn)在哪里呢，在去年11月30號召開了中共中央的經(jīng)濟(jì)工作會議，在這次會議上國務(wù)院主要領(lǐng)導(dǎo)講房地產(chǎn)業(yè)

7、是我國現(xiàn)階段重要的支柱產(chǎn)業(yè)和消費熱點。既要堅持堅定不移的解決發(fā)展中的突出問題，又要堅定不移的促進(jìn)其穩(wěn)定發(fā)展。除了繼續(xù)貫徹政策，控制房價上漲過快，改進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用房，總的精神主要是上面兩句話當(dāng)中。這是中央對房地產(chǎn)業(yè)形勢的最新表述，這是指導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要方針。有兩個堅定不移，我們體會主要講了三點：第一，房地產(chǎn)業(yè)不僅是支柱產(chǎn)業(yè)，而且加上了重要的支柱產(chǎn)業(yè)，是現(xiàn)階段我國的重要的支柱產(chǎn)業(yè)和消費熱點。這和過去的提法明顯不同，所以對房地產(chǎn)地位和作用有了新的提升。第二，兩個堅定不移意味著國家對房地產(chǎn)的調(diào)控、對房地產(chǎn)的引導(dǎo)、對房地產(chǎn)促進(jìn)實行了雙向調(diào)控的政策，就是說既要緊縮性調(diào)控又要進(jìn)行拓展調(diào)控，緊縮調(diào)控就是克服增

8、長過快的問題，又要促進(jìn)其穩(wěn)定發(fā)展。實行雙向調(diào)控。把緊縮的調(diào)控和拓展的調(diào)控作為一個整體，這體現(xiàn)了中央大的方針政策。第三，房地產(chǎn)業(yè)是帶動消費的，這一點特別重要，從今年開始我到十一五期間乃至今后一段時間，國家的經(jīng)濟(jì)增長將逐步促進(jìn)外貿(mào)、投資和消費的拉動，將逐漸弱化，轉(zhuǎn)化為以消費為主要拉動作用，我們國家消費的第一個領(lǐng)域就是房地產(chǎn)，住房處在嚴(yán)重的短缺狀態(tài)，住房在人民社會生活中進(jìn)繼續(xù)長期存在，將解決住房問題，這個歷史性的任務(wù)，所以住房消費將是非常重要的。房地產(chǎn)業(yè)今年開始有一個新的戰(zhàn)略，當(dāng)然這個轉(zhuǎn)變也是逐步的緩慢的，我們要特別注意一點。而且要保持頭腦清醒、冷靜發(fā)展的方針，這對房地產(chǎn)業(yè)特別重要，所以目前的形勢，

9、國家大的戰(zhàn)略調(diào)整，十一五規(guī)劃的方針，乃至其他的政策的陸續(xù)出臺，將對房地產(chǎn)業(yè)是一個利好的消息。這個利好的消息如何變成現(xiàn)實，怎么樣實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的目標(biāo)，這有賴于在座的各位朋友的共同努力，大家經(jīng)歷了2005年的宏觀調(diào)控，整個行業(yè)沒有出現(xiàn)大起大落而是繼續(xù)增長，房地產(chǎn)同比增速25，全年達(dá)到23.5，比上一個年度2004年降低了七個百分點。我們的房地產(chǎn)業(yè)今后會更健康，為今后的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。 【主持人 熊雄】：非常感謝楊部長的致辭，剛才楊部長對房地產(chǎn)政策有了一個解讀，讓我們對未來的地產(chǎn)更有信心，過去的2005年中國的房地產(chǎn)經(jīng)歷了一場大轉(zhuǎn)折，中國房地產(chǎn)報也是從2005年6月6號改版后和同行們一起見證了這非常之

10、年的非常價值，下面有請中國房地產(chǎn)報的社長栗文忠先生致辭，掌聲有請！ 中國房地產(chǎn)報社長栗文忠 【栗文忠】：尊敬的楊部長和到會全國各地的嘉賓朋友們，大家下午好！首先我代表中國房地產(chǎn)報對參加中國房地產(chǎn)年會的各位嘉賓和多年來一直關(guān)心、支持中國房地產(chǎn)報的各界朋友們、領(lǐng)導(dǎo)們表示新春的謝意！2005年對中國房地產(chǎn)業(yè)而言是非同尋常的一年，這一年國家宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)20年的發(fā)展得到了全新的改寫，這一年中國房地產(chǎn)市場競爭劇烈，企業(yè)間競爭上升為品牌、公司治理、產(chǎn)品創(chuàng)新、人才等全方位的競爭，一批批高品質(zhì)的樓盤推向市場，區(qū)域的大發(fā)展、產(chǎn)品國際化的營銷成為主流，中國房地產(chǎn)進(jìn)入了新的紀(jì)元，隨著房地產(chǎn)業(yè)環(huán)境的不斷的改變和我們

11、中國房地產(chǎn)報目標(biāo)服務(wù)群體需求的變化及我們順應(yīng)了市場的要求，從今年6月6號以來進(jìn)行了全方位的改版，我們秉承辦地產(chǎn)的理念以前瞻性、主流性的視覺匯聚了全方位的信息和行業(yè)內(nèi)容，以新聞、財經(jīng)、評論等五大板塊和國土出版部門，房地產(chǎn)開發(fā)商中間代理機(jī)構(gòu)、銀行部門和各地的投融資機(jī)構(gòu)還有我們的不同的企業(yè)得到了廣大讀者的歡迎和關(guān)注。這次改版中國房地產(chǎn)報在這個基礎(chǔ)上開辟了眾多的獨具特色的發(fā)行渠道，通過網(wǎng)上訂閱等等使我國在全國40個主要城市以及香港、澳門等地區(qū)我們的讀者都得到了進(jìn)一步的擴(kuò)充，發(fā)行量的上升擴(kuò)大中國房地產(chǎn)報在全國乃至海外的影響力，近半年來中國房地產(chǎn)報和眾多的合作伙伴創(chuàng)造了較高的市場價值，回顧2005年中國房

12、地產(chǎn)報不斷探索、不斷自主創(chuàng)新，慢慢成長為中國房地產(chǎn)業(yè)鏈上和所有企業(yè)首選的交流平臺，成為了中國高端不動產(chǎn)跨地區(qū)營銷的首選媒體，展望2006年中國房地產(chǎn)報將在2005年的基礎(chǔ)上依托強(qiáng)勢產(chǎn)業(yè)，借助強(qiáng)大的資源優(yōu)勢更好的為房地產(chǎn)業(yè)的各個環(huán)節(jié)服務(wù)，和全行業(yè)一起在共同的努力下追求價值的最大化，推動行業(yè)穩(wěn)健的發(fā)展，實現(xiàn)多方共贏。在此我也代表報社祝這次大會圓滿成功，謝謝大家！中金公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家哈繼銘 【主持人 熊雄】：非常感謝我們栗社長熱情洋溢的致辭，他的講話說出全體中國房地產(chǎn)報同仁的心聲，媒體的進(jìn)步對一個行業(yè)的發(fā)展同樣有著非常的價值。2005年中國房地產(chǎn)受到宏觀政策調(diào)控的影響真的是風(fēng)云變化，2006年中國經(jīng)

13、濟(jì)的走勢怎么樣，它又對中國房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生什么樣的影響呢，下面進(jìn)入我們的主題演講環(huán)節(jié)，我們首先有請中金公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家哈繼銘先生做主題演講，他演講的題目是2006年中國宏觀經(jīng)濟(jì)走勢，掌聲有請！ 【哈繼銘】：各位來賓大家下午好！我是搞宏觀經(jīng)濟(jì)的，不能說是房地產(chǎn)方面的專家，但是宏觀經(jīng)濟(jì)是離不開某些重要行業(yè)的。當(dāng)前中國的房地產(chǎn)行業(yè)是一個宏觀經(jīng)濟(jì)研究中必須關(guān)注的一個行業(yè)，那么，我今天演講的宏觀經(jīng)濟(jì)的題目主要是對于中國這個集中期宏觀經(jīng)濟(jì)做一個闡述，我的總體感覺是遠(yuǎn)慮大于近憂，我們可以從三個方面看一下中國宏觀經(jīng)濟(jì)的情況，第一個就是去年的一個簡單的回顧，我簡單談一下今年宏觀經(jīng)濟(jì)的一個展望，最后我分析一下長期的風(fēng)

14、險，這些風(fēng)險不僅中國存在，全球都存在，一會兒我們可以仔細(xì)的把這個分析一下。05年的宏觀經(jīng)濟(jì)如果從主要的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)上來看是非常好的，經(jīng)濟(jì)增速按照舊的GDP數(shù)據(jù)來看去年差不多9.4的增長，最近有報道說如果按照新的GDP算可能達(dá)到9.8，那么，這樣的話04年新的GDP可能會更好。總的來說9.510的增長是世界上很多國家都感到羨慕的，尤其中國的通貨膨脹，主要是由于糧食和食品價格的增幅造成的，如果你看非食品價格05年的通貨膨脹高于04年的，達(dá)到1.3，這個和美國是差不多的，通脹率和美國差不多，但是我們的利率要低很多。中國在良好的大勢背后，經(jīng)濟(jì)存在結(jié)構(gòu)性的失衡，一個是外部失衡，第二個是內(nèi)部失衡，外部失衡主要

15、是05年的貿(mào)易順差急劇上升，05年貿(mào)易順差到了6，貿(mào)易的依存度是比較高的。第二個是我們內(nèi)部失衡，內(nèi)部失衡就是說消費和投資的矛盾，沒有提高過的GDP數(shù)字來算，這個就是比韓國、日本消費最低的時候還要低，新的GDP數(shù)字來算，我們粗略的算一下，略有提高，但是起來明顯低于國際水平。投資我們可以看到，中國的投資消費的比率達(dá)到了非常高的水平，日本和韓國是百分之0.7倍，投資比例過高顯然是不可以持續(xù)的，中國的投資消費的比率在04年是0.83，新的數(shù)據(jù)算是0.77，也是高于日本和韓國，從其他國家情況來看，這個比率達(dá)到很高的位置它是會往下走的。另外也可以看到在投資，在本輪經(jīng)濟(jì)增長的過程當(dāng)中，經(jīng)過增長過快導(dǎo)致產(chǎn)能的

16、過剩，05年利潤率是5.8，04年是5.1，05年的利潤率主要是來自產(chǎn)業(yè)的。這個是在大數(shù)據(jù)背后有一些結(jié)構(gòu)性的問題，我們需要引起重視，對于06年的展望我覺得06年的經(jīng)過增速依然會比較快，但是會比05年慢一些，一是因為全球經(jīng)過增長增速將有所緩慢，美國經(jīng)濟(jì)主要靠消費帶動的，美國經(jīng)濟(jì)的消費增長速度放緩對中國增速應(yīng)該是有影響的。房地產(chǎn)業(yè)的我們可以看到是從降低7個百分點，這個房地產(chǎn)行業(yè)的投資的下降它會帶動其他行業(yè)投資的相對的下降，另外剛才肯定利潤率在下降，所以投資也會所減少。最后就是中國很有可能逐漸的理順資源價格和能源價格。這些可能跟政府部門和政府有關(guān)投資上升是有一個比較的，第一在建項目依然很大，雖然在0

17、5年11月份在建項目是16萬，相當(dāng)04年的兩倍，第二個就是政策有關(guān)的項目投資也比較大，今年也是十一五規(guī)劃的開局之年，包括很多方面的投資會有所增加。 消費依然是一個平穩(wěn)的增長，這幾年老百姓的收入的增長呈一個平穩(wěn)上升的趨勢，消費是比較平穩(wěn)增長的，不會有一個大起大落的變化，消費仔細(xì)看的話，我認(rèn)為上游的消費，就是中高檔的消費增速會比較快，這幾年可以看到9604年越有錢的人收入增長越快，就是說平貧富差距拉大了，主要在房地產(chǎn)、汽車等方面的消費依然是比較強(qiáng)勁的需求，需求依然是存在的，會不會出現(xiàn)通縮，我的觀點是不太會出現(xiàn)的。包括一些政策管制的價格，包括水、電，有可能今天會上調(diào)，這會對通貨膨脹有一定的支撐，今年

18、的貨幣增速是比較快的，這對物價也是一個支撐，比如說05年達(dá)到18.3的增長，所以對06年的物價是有一定支撐的，最后國家可能會采取一些措施刺激消費?？偟膩砜?，我們用老的一套數(shù)據(jù)來預(yù)測的話，如果說05年GDP增長是9.4，我們覺得06年依然會保持9左右的增長，消費增速有所增長，而投資和出口有所下降，最后我們可以看到，我個人的判斷，存在一定的基準(zhǔn)利率的變化不大，但是貨幣政策肯定有所緊縮，這反映在貨幣供應(yīng)量的下降，同時會使得市場利率有所上揚，人民幣匯率可能會進(jìn)一步的升值，到今年底升到7.8。我現(xiàn)在剩下的時間談一下風(fēng)險的問題，中國和全世界一樣都面臨著資產(chǎn)泡沫的風(fēng)險，主要的原因主要是因為美元取代了人民幣，

19、我們國家在過去金融體制下以及在二戰(zhàn)后到70年代初的體系下，很少出現(xiàn)泡沫，為什么，那個時候貿(mào)易不會出現(xiàn)很長時間的失衡，那個時候的體制就是說，一旦美國的貿(mào)易順差擴(kuò)大，他的黃金就會流失，逐漸的流到其他國家中去。它的黃金一旦少了，貨幣的發(fā)行就會下降，這樣的話他物價就會往下走，這樣的話他出口競爭就會增加，它的逆差就會減少，黃金多的國家貨幣發(fā)行量大，他的順差就減少了。自從尼克松在90年代初黃金和美元政策后，這個體制就建立起來了。以后大家不再講黃金，而是看那張紙美元。如果你這個國家消費很旺，你把這個錢可以花掉。這里可以看到這樣的情況，美國經(jīng)常帳戶的逆差已經(jīng)達(dá)到GDP的6多，過去在80年代中的時候它出現(xiàn)過一次

20、糾正，但是那個時候只占3.7，然后美元就貶值了50。剛才說的是美國的資產(chǎn)價格大漲和貿(mào)易順差背后主要的原因就是貿(mào)易的不平衡，貿(mào)易的不平衡反映到貨幣和物價上。在中國可以看到外匯儲備大量的增加，中國在04年外匯儲備增長得很快，05年的時候中國起來很快。使得我們貨幣供應(yīng)量很大，我們的利率很低，資金又非常的便宜。 說美國的房產(chǎn)價格飛漲，漲到什么程度，說它有泡沫，泡沫到底有多大。談到房地產(chǎn)泡沫總是想到日本80年代的房地產(chǎn)泡沫非常的大，沒錯兒，那個時候日本的房地產(chǎn)泡沫是很大，日本在8002年房地產(chǎn)價格漲了近一倍，最近9505年這10年當(dāng)中美國房產(chǎn)的價格比日本那個時候高得多，如果說日本那就是泡沫，那美國和澳大

21、利亞和英國的泡沫比它大得多。如果說房價歷史平衡那你就可能出現(xiàn)泡沫。澳大利亞比歷史高出70，美國比歷史高出40，這樣的話房地產(chǎn)幾個畢竟要進(jìn)行調(diào)整。香港97年房價達(dá)到最高6070左右，最近又是非常陡的往上漲，現(xiàn)在所謂月供和租金的比例，月供和租金的比例這邊我們可以看到是一個紅的線，我們可以用類似的方法分析一下中國的情況，中國的房價租金比和以往高出20，整體比較健康，但是某些城市已經(jīng)達(dá)到70，剛才說香港達(dá)到2.2倍泡沫就破了，現(xiàn)在很多人買房子是為了租出去。接下來我想說的是假如中國經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)不平衡，出現(xiàn)一個調(diào)整的話，中國經(jīng)濟(jì)帶來什么影響呢，為了看這個問題我們不妨先來看一下美國最近有一個事件對全球經(jīng)濟(jì)尤其是

22、對大中華經(jīng)濟(jì)有什么影響，那就是01年的的科技泡沫經(jīng)濟(jì)，美國2001年增長是1.7，它從2000年增長1.7一下子變成7.9，它那個下降主要是投資引起的，那時候進(jìn)口的變化也是從2000年13.1，01年它只進(jìn)口2.7。那個時候像馬來西亞、臺灣、新加坡都受到比較大的影響，因為他們出口都是科技品為主，中國2000年出口從27.7，一下子變成6.8，盡管中國出口主要不是科技品，主要是消費品，那么CPI在一年后從正增長變成負(fù)的增長。GDP香港2000年10.5，2001年基本上沒動。這個是科技品泡沫對大中華的劇烈影響，假如房地產(chǎn)價格泡沫破滅對大中華地區(qū)有什么影響呢，在分析之前有一個答案是對中國的影響要比

23、科技品泡沫風(fēng)險大得多，因為科技泡沫主要影響美國消費品的下降，中國出口很大一部分投資消費品，中國出口在GDP中占40，比日本、韓國通常人們認(rèn)為主要依賴出口的國家要高得多得多，所以當(dāng)務(wù)之急轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長模式，這里面也有一個好的方面，科技品泡沫的破滅是一瞬間的，而房地產(chǎn)價格泡沫破滅它是慢性的，要經(jīng)過好幾年時間的，所以這個給中國創(chuàng)造了一個機(jī)會，我們必須只爭朝夕，調(diào)整經(jīng)濟(jì)增長模式，不要過多的依賴出口、投資。尤其是要拉動消費內(nèi)需。當(dāng)然房地產(chǎn)價格也不能增長太多，因為國際房地產(chǎn)價格會對中國有一個很大的打擊，我就說這些，謝謝大家！ 華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長任志強(qiáng) 【主持人 熊雄】：非常感謝經(jīng)濟(jì)大師，精彩的演講！我發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的

24、問題真是讓人發(fā)熱的問題，我看大家聽得津津有味，哈繼銘大師是從世界的角度給我們預(yù)測了2006年中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢，并從他的演講中我們也聽到他很多的獨到的見解，說到獨到的見解，我們今天的現(xiàn)場也有一位地產(chǎn)人士，一直以來他對中國的宏觀調(diào)控政策也是有著自己獨到的見解，他就是北京華遠(yuǎn)地產(chǎn)的董事長任志強(qiáng)先生，下面掌聲有請長任志強(qiáng)先生對2006年中國房地產(chǎn)走勢發(fā)表演講，有請！ 【任志強(qiáng)】：中國房地產(chǎn)可能遠(yuǎn)慮比較多一點，大家更多關(guān)心的可能2006房地產(chǎn)的情況，也許后年你就不是地產(chǎn)商了，所以我們研究眼前的問題比較多，這幾年我們連續(xù)強(qiáng)調(diào)還有相當(dāng)一部分是正在建設(shè)的住宅，這個比例占到很大，因此中國的房地產(chǎn)絕不是國際上通

25、用的房地產(chǎn)的概念，我們的市場化的概念還沒有完全完成，差距還很大，05年我們的竣工面積占到60，今年我們略有增長，也就是說非房地產(chǎn)開發(fā)的仍然占到40或者是更多的一些的比重，在這樣一個比重關(guān)系中，房地產(chǎn)業(yè)并不能代表整個中國的經(jīng)濟(jì)狀況，不管是它的投資還是它的竣工面積，投資額情況看04年我們是80.3，05年是81.93，為什么我們有80多家的投資，只有60多個竣工，這里面因為有巨大的地價差，大部分非房地產(chǎn)開發(fā)的住宅建設(shè)是不繳納土地出讓金，用60的竣工量計算中國房地產(chǎn)投資的增速和他的增長情況和它對中國整體經(jīng)濟(jì)的影響是不完全的，從城市住宅的投資情況看，我個人認(rèn)為05年如果沒有任何宏觀調(diào)控它仍然是下降的，

26、因為在04年我們就已經(jīng)感覺出來04年以前宏觀調(diào)控主要是針對供給，那個時候投資已經(jīng)開始下滑了。我們從982004年房價的漲幅是3.3，人均收入的增長是8.6，今年一到九月份房價增長是6.1，那么一到九月的收入增長是9.8，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超于了房價的增長比例，這是房價穩(wěn)步增長而不是快速增長。中間階段時間，房地產(chǎn)投入的增速是高于固定資產(chǎn)投資增速，因此引起了經(jīng)濟(jì)學(xué)界很多擔(dān)憂，認(rèn)為房地產(chǎn)增速太快，但是調(diào)控之后已經(jīng)出現(xiàn)的情況是房地產(chǎn)投資增速已經(jīng)大大低于了固定資產(chǎn)投資增長速度，我說的現(xiàn)在的房地產(chǎn)投資增速不是全部的建設(shè)增速，而只是房產(chǎn)開發(fā)的增速，這也是我們宏觀調(diào)控要達(dá)到的目標(biāo)，就是降低我們房地產(chǎn)的投資。可是真正的情況看

27、，房地產(chǎn)投資增速是不是很高呢，04年以后固定資產(chǎn)投資增速隨著宏觀調(diào)控的同時房地產(chǎn)開發(fā)是大幅的下滑，城鎮(zhèn)投資增速是比較平穩(wěn)的，綠的線可以明顯的看出來是一個很迅速的下滑，這是全國05年一到九月份各個行業(yè)的增速情況，這里增長最高都是和居民消費有直接的關(guān)系，比如住宿、餐飲、服務(wù)等等都是和居民消費有關(guān)系的是投資增長最快，房地產(chǎn)投資增長表現(xiàn)得并不是最突出，房地產(chǎn)增速是在所有的投資增速中處于中流。平時大家在討論投資增速的時候只看到國家除了對固定資產(chǎn)投資調(diào)整，重點就是打擊房地產(chǎn)，因為房地產(chǎn)的投資增速帶動了其他行業(yè)的投資增速，從每個行業(yè)發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)投資增速的增加帶動的是消費，像住宿、零售都是和房地產(chǎn)投資增長和住

28、房改善密切相關(guān)的，如果沒有房地產(chǎn)投資增速的增長這些投資增速也是不會出現(xiàn)的，這次調(diào)控的重點是發(fā)達(dá)地區(qū)，特別是長三角地區(qū)，從全國情況看受影響最大的是長三角地區(qū)，長三角地區(qū)占到中國房地產(chǎn)投資總量的40，所以這40可能會引起更多的波動。長三角地區(qū)的投資增速是下降了20，增幅下降的一倍，這個下降對全國的影響是非常巨大的。從面積情況看，東部地區(qū)的增速很慢，低于全國的平均增速，04年以前基本上是東部地區(qū)拉動中部和西部地區(qū)，中部地區(qū)占投資總量也解決13，也就相當(dāng)于上海或北京，西部地區(qū)也就13點幾的樣子，西部的增長拉動了總的增長超過了12，比去年略高一點，就是說今年實際上新開工面積幾乎為零。 10月份全國房地產(chǎn)

29、市場的供應(yīng)指標(biāo)可以說是全部下降的，其中新開工面積下降了，土地供應(yīng)的下降幅度之大，影響之巨大，完成土開發(fā)面積也在增長過程中，房地產(chǎn)開發(fā)下降了7個百分點，由此而引起的價格的回落，房地產(chǎn)銷售價格也出現(xiàn)了巨大的回落，從04年11月份是房價最高的一年，從12月份以后就開始出現(xiàn)下滑。今年指數(shù)下降最多的是二手房，我們發(fā)現(xiàn)二手房的變化遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于一手房的變化，一手房70個城市只有15個城市下降了，剩余的城市都是增長，下降最大的不超過2，由于整個交易量的下降，個人消費信貸的余額都是大幅的下降，個人按揭貸款在全部購房者的比例中只占44，那么按揭的成數(shù)在全部的購房中只占60，這個比例是比較低的，即使這樣在宏觀調(diào)控政策下

30、，提前還貸很明顯，去年放貸的比例很高，7大銀行都出現(xiàn)了提前還貸的情況，這就讓我們的個人按揭的貸款大幅下降，從還到貸，從去年的1.64，到今年已經(jīng)下降了。去年貸款的比例是18.4，到現(xiàn)在不超過1個百分點的增長?，F(xiàn)在從銀行的壞帳的比重看是7.4，實際上房價下降了30會對銀行產(chǎn)生什么樣的影響呢，這會使銀行與房地產(chǎn)的壞帳剝離，如果接10或者5，這對銀行可能沒有任何影響及換句話說中國的銀行業(yè)并不會因為房價下降10、20、30，受到巨大的損失。在分析中土地可能成為了制約條件了，這個制約條件就是土地供應(yīng)的總量，在人們的需求中我們認(rèn)為如果我們供應(yīng)量加大，就會使房價下跌，供求關(guān)系得到平衡，如果需求不變的情況下，

31、土地供應(yīng)減少就會造成價格的暴漲，這種價格暴漲可能會偏離資產(chǎn)的價格，現(xiàn)在宏觀調(diào)控結(jié)果恰恰在通過了土地后使市場的供應(yīng)量大幅下降，控制需求的過程中，我們需求從今年看仍然了增長的，這就增長了一些地區(qū)房屋價格增長很快，今年有11個地區(qū)價格增長包括北京。土地在統(tǒng)計的情況下，土地開發(fā)的投資都是回落的，而且回落得比較嚴(yán)重，總體來說下降22。我們認(rèn)為明年供應(yīng)量會大幅下降，今年很典型的，在其他價格增長下滑的時候，房價下滑的時候，我們的土地價格并沒有隨著房價的降低而降低，房價在繼續(xù)增長，在2002年我們實行了土地的招標(biāo)，在02年土地只占百分之10點，現(xiàn)在已經(jīng)漲到了700多，也就是說土地價格過去的10，這個比重變成了

32、房價25以上的比重，比重在大幅度提高，所有比重中居民的住房價格增長幅度是最高的，北京的情況看，也是如此。在所有的居住價格的拍賣過程中，是從40到230的增長，230也就是說翻了兩倍多，公共產(chǎn)品價格從040，最高的增長40，平均下來北京市掛牌價和實際成交價相差0.7，土地的投資一塊是建房的投資，一塊是土地的投資。也就意味著明年的供應(yīng)量土地的供應(yīng)量會大幅的減少，供應(yīng)量主要是來自于政府、開發(fā)商。9月份按照國土資源部的分析看，我們?nèi)珖还补?yīng)了22500多公頃的土地，新增的土地是7368公頃，這個供應(yīng)預(yù)算應(yīng)該是1.5萬公頃的建筑能量，這個數(shù)據(jù)中我們可以看到住宅供應(yīng)的總量是極低的，比重只占到19.7，大

33、部分是商業(yè)用地和其他用地，尤其是工業(yè)和其他用地遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了住宅用地。明年可能在住宅上的比重會大幅下降，很多人認(rèn)為我們房地產(chǎn)是暴利。經(jīng)濟(jì)學(xué)家可能都認(rèn)為中國的整體投資也會出現(xiàn)下降，房地產(chǎn)業(yè)可能同樣出現(xiàn)一個增長率下降的趨勢，但是十一五規(guī)劃中要求擴(kuò)大內(nèi)需，這和投資增長下降以及擴(kuò)大消費之間是矛盾的，尤其是十一五規(guī)劃把改善居住放在首位，認(rèn)為改善居住條件是建立小康社會的重要指標(biāo)，但實際我們指標(biāo)在土地供應(yīng)上是不可能今天加大土地供應(yīng)，明天就建房子，這期間要有15個月的時間，而這個周圍不可能在短期內(nèi)形成。從04年政府出臺了相應(yīng)的措施，希望加大經(jīng)濟(jì)適用房的比例，05年和06年都在提出這樣的措施，可是市場并沒有接受這樣

34、的意見，而是在不斷的下滑，06年政府有可能會出現(xiàn)一些強(qiáng)制性的措施，加大經(jīng)濟(jì)適用房的投資比重。 個人消費信貸的證券化可能會減輕銀行的風(fēng)險，建行已經(jīng)開始試點了，有可能在今后的發(fā)展中擴(kuò)大。這個政策出臺全國或者其他地區(qū)也會陸續(xù)開放，去年海外基金和境外上市都出現(xiàn)了一個高潮，海外基金上市6年，去年增長的120，它的增長比例是非常高的，直接投資和消費信貸都會對明年產(chǎn)生一個作用，國家的宏觀政策會變成一個長期的政策，最后的結(jié)論，可能所有人都不愿意聽到，我們得出的結(jié)論是房價會繼續(xù)上漲，我們覺得這可能會來源于市場化的趨勢，而房地產(chǎn)作為支柱型產(chǎn)業(yè)，拉動各個行業(yè)的增長也是一個歷史的必然規(guī)律，我們常?？梢月牭礁鞣N各樣的經(jīng)

35、濟(jì)學(xué)家對房地產(chǎn)的問題提出警告和預(yù)示，但是我們所有的數(shù)據(jù)可以看到，我們得出的結(jié)論仍然是我們的需求增長會很強(qiáng)勁，價格增長會是必然的，謝謝！ 【主持人 熊雄】：感謝任先生侃侃而談的演講，最后給我們一個答案是房價還會繼續(xù)上漲！他的演講一定會給大家?guī)砗芏鄦l(fā)，2005年中國房地產(chǎn)金融的發(fā)展也是大家非常關(guān)注的話題，2005年內(nèi)地首支地產(chǎn)信托基金越秀城建在香港上市了，它的上市為地產(chǎn)融資提供了一個新的渠道，接下來有請越秀城建的董事長李飛先生給我們介紹一下他們上市的經(jīng)過，并且請他對2006年中國房地產(chǎn)金融形勢進(jìn)行展望，有請！越秀城建董事長李飛 【李飛】：各位領(lǐng)導(dǎo)、各位專家、各位房地產(chǎn)的同仁，新聞媒體的朋友們，

36、大家下午好！今天非常高興作為廣州市房地產(chǎn)企業(yè)的代表與在座的各位就共同關(guān)心的問題進(jìn)行溝通和交流，廣州城建集團(tuán)是廣州成立最早的房地產(chǎn)企業(yè)，1983年成立的。到目前為止是一個大型的綜合性的國有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，目前企業(yè)把屬下53家子公司，業(yè)務(wù)覆蓋房地產(chǎn)開發(fā)、建筑工程設(shè)計、監(jiān)理、商品房銷售，物業(yè)經(jīng)營與管理，以及服裝、批發(fā)市場，連鎖超市，餐飲、酒店，目前企業(yè)總資產(chǎn)達(dá)到200多億元，去年以來國家對房地產(chǎn)實行了嚴(yán)格的宏觀調(diào)控政策，我們認(rèn)為國家實行宏觀調(diào)控將有利于改變當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的一些突出問題，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定、持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)將走向更加穩(wěn)定和理性，保持一定的發(fā)展規(guī)模，房地產(chǎn)企業(yè)在宏觀調(diào)控和市場競

37、爭雙重壓力下，優(yōu)勝劣汰，將朝著更加規(guī)范有序、規(guī)模化、集約化、品牌化的方向發(fā)展。針對國家宏觀調(diào)控，對房地產(chǎn)企業(yè)一定要有信心，而且要以務(wù)實的態(tài)度，從容的應(yīng)對。作為廣州城建集團(tuán)我們及時的對我們的經(jīng)營戰(zhàn)略做了一些調(diào)整，重點是從以住宅開發(fā)為主導(dǎo)，向以商業(yè)項目開發(fā)為主導(dǎo)的轉(zhuǎn)變，我們提出房地產(chǎn)開發(fā)要和房地產(chǎn)經(jīng)營并重。 物業(yè)經(jīng)營不僅優(yōu)化了我們的資產(chǎn)質(zhì)量，使企業(yè)形成產(chǎn)業(yè)資本的沉淀和積累，而且大大提高了企業(yè)抗市場風(fēng)險的能力，持續(xù)、穩(wěn)定的模式為企業(yè)未來的長期發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。對中國房地產(chǎn)企業(yè)來說，我們從80年代到90年代的軟著陸，到二十一世紀(jì)的宏觀調(diào)控每一次都成為重點，對房地產(chǎn)企業(yè)我們要總結(jié)一下，對里面一些規(guī)律性的東

38、西進(jìn)行總結(jié)，怎么樣把政策的影響減到最低限度，而且把這種壓力變成動力，去年我們進(jìn)一步把商業(yè)地產(chǎn)作為企業(yè)未來發(fā)展的重點戰(zhàn)略和方向，我們企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的定位是以房地產(chǎn)開發(fā)為基礎(chǔ)，以商貿(mào)業(yè)為龍頭，以物業(yè)經(jīng)營為核心的這么一個發(fā)展戰(zhàn)略。我們認(rèn)為，在房地產(chǎn)業(yè)的縱深發(fā)展中，國家法律制度的完善，傳統(tǒng)的開發(fā)、銷售模式已經(jīng)不適應(yīng)當(dāng)前這個形勢的要求了，作為企業(yè)來講，不能夠高枕無憂，同時房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展受政策影響波動很大，對資金、土地等資源有著不可逆轉(zhuǎn)的依賴。房地產(chǎn)企業(yè)要實現(xiàn)質(zhì)的飛躍，走向更高層次，取得更大的發(fā)展，必須要走轉(zhuǎn)型的道路。 為了實現(xiàn)我們商業(yè)地產(chǎn)的戰(zhàn)略，最近我們采取了一些行動，首先我們成功的奪標(biāo)廣州珠江新城項目，

39、去年的9月20號，我們投標(biāo)了廣州市跟珠江新建的一個地標(biāo)性的建筑，高度是432米，總建筑面積44萬平方米，總高度104層，總投資達(dá)到160億元，這個成為目前中國內(nèi)地第一高樓。城建集團(tuán)為什么勢在必得，我們就是想以超高層的項目作為突破，打造商業(yè)地產(chǎn)的戰(zhàn)略，城建集團(tuán)奪標(biāo)以后，將引進(jìn)國際500強(qiáng)這些企業(yè)進(jìn)駐，對企業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)的戰(zhàn)略是一個大的好形勢。第二，全面起動了十一五商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃，按照我們十一五商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃，今后五年我們將投資200多億元，重點開發(fā)建設(shè)17個項目，總建筑面積達(dá)到500多萬平方米，500多萬平方米其中有一半是商業(yè)項目，經(jīng)過五年的努力以后，城建集團(tuán)在廣州將擁有5棟超過200米高的超高層

40、項目。將擁有6座四星級以上的酒店，將擁有超過300家的超市，同時服裝市場將擁有23家大型的批發(fā)市場，我們屬下的白馬服裝市場在廣州一年可以創(chuàng)造一個億的利潤，目前白馬服裝市場已經(jīng)在太原、山西落戶，準(zhǔn)備到北京發(fā)展。商業(yè)地產(chǎn)我們跟國外的一些大型的企業(yè)像法國的世紀(jì)酒店，跟他們一起連鎖，加快我們商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。 第三，我們資本運作取得了一些比較大的發(fā)展，去年國家的宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)業(yè)的影響是全局性的，也是深遠(yuǎn)的，調(diào)控的主要是一個地根和銀根，企業(yè)融資的渠道現(xiàn)在是非常的缺乏，主要還是依賴銀行的貸款，銀行的貸款又受到國家宏觀調(diào)控的限制的，而且我們的銀行它往往是一種抵押性質(zhì)的，沒有抵押是貸不到款的，作為房地產(chǎn)企業(yè)要

41、想有大的發(fā)展，必須要拓寬融資的渠道，作為融資的渠道，這幾年來尤其是去年以來，我們在這方面做了很多的探索，首先2002年廣州城建集團(tuán)與香港越秀進(jìn)行資產(chǎn)重組，廣州城建集團(tuán)成為越秀集團(tuán)在香港的上市公司，香港越秀資產(chǎn)重組后城建就擁有了三個身份，一個是國有，一個是外資，一個是中外合資，在粵港澳地區(qū)作為城建集團(tuán)來講他有大量的市場。對企業(yè)來說這一下子把融資的渠道打開了。還有一點，就是跟民企的合作，社會上的品牌也相當(dāng)不錯，去年12月28號，廣州的八大銀行聯(lián)手向城建集團(tuán)授信128億元。還有一個就是去年12月20號在香港上市發(fā)行房托基金，要求四個收租的物業(yè)打包，拿到香港上市，我們四個項目建筑面積16萬平方米，我們

42、拿到香港上市，我們實際上轉(zhuǎn)讓70的收租權(quán)，物業(yè)還是我們經(jīng)營的，還是我們管理的，無非是確保每年有7的回報，每年實行三七分成，我們房托基金去年12月30號在香港上市，比香港地產(chǎn)投資信托基金公布的6.36.7息率與李嘉誠旗下的基金5.3高出一截，去年12月20號在香港上市。上市的表現(xiàn)超出預(yù)期，高出3.07港元，當(dāng)天成交了13.3億港元，我們這個房托基金上市按照房地產(chǎn)評估從被動到主動，現(xiàn)在作為企業(yè)我們把它拿到股市上去，確保利潤最大化，把風(fēng)險降到最低。我們房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入資本市場的全新的模式，吸引海外的資金是一種從被動到主動的轉(zhuǎn)變，房托基金的上市成功也有望推動中央政府加快制訂法規(guī)，拓寬房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道。

43、 大家知道去年以來證券設(shè)計政策的影響，我們首先想到我們的期房，我們把期房以企業(yè)摘要的形式發(fā)行，這樣我們已經(jīng)取得了一些進(jìn)展，爭取在06年能夠取得一些成果，對中國房地產(chǎn)我想有兩個我是非常有信心的，第一個中國畢竟是十幾億人口，你要奔小康，住宅必須要解決，另外國家在十一五期間你的GDP要達(dá)到8，這樣對經(jīng)濟(jì)的拉動是全面的，作為房地產(chǎn)企業(yè)來說我認(rèn)為它是大有作為的。我們也是非常有信心的，謝謝大家！ 【主持人 熊雄】：非常感謝遠(yuǎn)道而來的李飛先生的精彩演講！也感謝他們跟我們分享了一些他們成功的經(jīng)驗，剛才幾位的演講也給我們帶來了很多的思考，房地產(chǎn)業(yè)真是一個大手筆，它于市場管理，銷售、服務(wù)等各個環(huán)節(jié)都密切相關(guān)，不管

44、哪個環(huán)節(jié)出了問題這個戲就沒法兒唱下去了，所以只有各個部門通力協(xié)作，中國房地產(chǎn)這架大的機(jī)器才能正常的運轉(zhuǎn)，中國房地產(chǎn)才能健康、茁壯的成長。我最近看到資料中國房地產(chǎn)會影響到130多各行業(yè)，面對這樣的行業(yè)作為媒體也是身肩責(zé)任，中國房地產(chǎn)報改版以來秉承了泛地產(chǎn)的理念，要塑造房地產(chǎn)業(yè)全新的體系和價值觀，我們處在一個網(wǎng)絡(luò)的時代，我們作為媒體也要利用網(wǎng)絡(luò)的優(yōu)勢，所以在這里中國房地產(chǎn)報還會開通中國房地產(chǎn)報網(wǎng)站，下面讓我們一起來共同見證這個非常時刻，下面有請中國房地產(chǎn)報社長栗文忠先生，華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長任志強(qiáng)先生，中國房地產(chǎn)報總經(jīng)理單大偉先生，萬通集團(tuán)懂事局主席馮侖先生，一起來啟動中國房地產(chǎn)報網(wǎng)站。我們大家進(jìn)入倒計

45、時，五、四、三、二、一，啟動！朋友們，在您熱情的掌聲和關(guān)注中國房地產(chǎn)報網(wǎng)站就正式啟動了，謝謝各位嘉賓。希望大家有時間能夠上中國房地產(chǎn)報網(wǎng)去看一看，也希望它能夠茁壯的成長。我們的網(wǎng)站開通了，接下來這個環(huán)節(jié)一定是大家非常期待的環(huán)節(jié)，就是我們的主題對話環(huán)節(jié)，下面將會請出我們的地地產(chǎn)界的人士進(jìn)行一場對話，同時有請中國房地產(chǎn)報的總經(jīng)理單大偉先生和我一起主持，下面有請萬通集團(tuán)懂事局主席馮侖先生，中坤集團(tuán)總裁黃怒波先生，金都房產(chǎn)集團(tuán)總裁吳忠泉先生，軟庫金匯投資銀行執(zhí)行總裁溫天納先生以及麥格里中國物業(yè)投資銀行首席投資執(zhí)行官龔術(shù)先生。讓我們一起進(jìn)入到下一個環(huán)節(jié)，讓我們以掌聲開始我們的對話。 【主持人 單大偉】：

46、今天進(jìn)行的是2006年中國房地產(chǎn)報的年會，這次對話的主題是2006中國房地產(chǎn)多空之辯，從去年開始中國房地產(chǎn)經(jīng)歷了一場前所未有的變革，我們邀請了這么多地產(chǎn)界的精英包括金融界的權(quán)威人士對中國房地產(chǎn)的最新發(fā)展趨勢展開對話，剛才哈繼銘先生包括我們的任志強(qiáng)老總，就房地產(chǎn)市場的一些觀點和看法各自發(fā)表了不同的見解，首先我想?yún)⒓哟蚱瞥Ｒ?guī)，過去的對話都是嘉賓講，下面的朋友聽，今天咱們來一個互動，就是說臺上嘉賓講的觀點，如果臺下的朋友有不同的意見可以當(dāng)場提問，這樣會場可以互動起來，下面我們首先有請坐在我旁邊的馮侖先生就剛才任總和哈繼銘教授他們分別對2006中國房地產(chǎn)市場做了一些大概的判斷和預(yù)測，這方面作為一個中國

47、的非常優(yōu)秀的企業(yè)家代表，馮主席就今年2006年中國房地產(chǎn)的形勢包括宏觀調(diào)控給企業(yè)帶來的變革，發(fā)表一下自己的見解，限制在5分鐘。 【馮侖】：應(yīng)該說昨天是個好日子，今天是一個更好的日子，去年一年從我的觀察來看，的確應(yīng)該說整個的房地產(chǎn)市場從市場到體制到企業(yè)全面的開始步入一個持續(xù)、健康、穩(wěn)定發(fā)展的軌道，這不是說我重復(fù)新華社的通告，我是有依據(jù)的。這里面有一個非常有意思的現(xiàn)象，國內(nèi)的階級都認(rèn)為很困難，但是大家別忘了在香港去年所有的資本市場上的中國房地產(chǎn)公司的股票都是漲得非常好，而且基金都非常熱烈的，所有投資者都在看好，為什么呢，這就出現(xiàn)一個問題，過的企業(yè)習(xí)慣于不規(guī)范下的生存狀態(tài)，一旦規(guī)范了就沒法兒生存了，

48、那就說你過去不是良家婦女，海外的投資者是良家婦女人家不怕，所以我覺得海外投資者判斷是一個高度、理性的是對的。第二個特點就是住宅領(lǐng)域的局部地區(qū)的波動和整個住宅市場的持續(xù)的增長是并存的，剛才任總也講了全國住宅市場一直是增長的，局部有一些波動，住宅以外的房地產(chǎn)市場，包括商務(wù)、辦公等等都是持續(xù)的增長，所以在過去一年里整個的市場并不能說上海局部的波動變成了全國市場悲觀的看法。第三個就是銀行的信貸并不是說不支持，相反大家看到，很多好的企業(yè)不斷的得到銀行的大規(guī)模的支持，不動產(chǎn)金融的創(chuàng)新從管理層到企業(yè)都在去年一年有非常大的進(jìn)步，像REITS、基金、信托等等這些東西都出來了，所以整個監(jiān)管的政策環(huán)境給不動產(chǎn)金融的

49、創(chuàng)新開了一個巨大的口子，而直接融資市場的發(fā)育和擴(kuò)大將會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的商業(yè)模式的變革以及所有資金和房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)系走得更加理性，同時風(fēng)險得到很好的控制。最后我們看到在去年相當(dāng)多優(yōu)秀的企業(yè)上市的上市，股票大漲的大漲，REITS發(fā)行，然后個人買豪宅的買豪宅，過去一年仍然是一個風(fēng)光無限的年頭，所以去年是一個好日子，但是今年我覺得是一個更好的日子，市場持續(xù)的健康，經(jīng)濟(jì)保持持續(xù)增長，社會政治環(huán)境更加穩(wěn)定，其他行業(yè)也在健康成長，你沒有理由說房地產(chǎn)市場再沒有好日子了，我總的來看去年是個好日子，今年是一個更好的日子，這是過去一年從公司發(fā)展的實際也是得到了一個很大的印證。謝謝！ 【主持人 單大偉】：萬通今年的首要

50、戰(zhàn)略是什么？ 【馮侖】：我們繼續(xù)強(qiáng)有力推進(jìn)我們美國模式的轉(zhuǎn)型，身子都轉(zhuǎn)差不多了，今年一定會轉(zhuǎn)完。 【主持人 熊雄】：我旁邊坐的是中坤集團(tuán)的董事長黃怒波，他在我們地產(chǎn)界有地產(chǎn)詩人之美稱，去年我們都知道中坤集團(tuán)黃怒波現(xiàn)實從一線退居二線，強(qiáng)力打造一個專業(yè)化的團(tuán)隊，在公司的治理結(jié)構(gòu)黃怒波先生提供了很多獨特的見解，大家知道地產(chǎn)公司的發(fā)展最核心的問題除了土地、金融就是團(tuán)隊的問題，這點請黃總您為什么企業(yè)內(nèi)部做這么大的變革，主要的原因是什么？ 【黃怒波】：今天的報告都是對06年充滿了信心，我的觀點是去年是好日子，好的過了頭，也有許許多多的好的過頭的問題，比如說在地產(chǎn)界出現(xiàn)了許許多多我一貫批判的大躍進(jìn)的方式，大

51、家斗氣，斗富，你說300個億，我就500個億，我不知道大家記得不記得這個瘋狂的日子，為什么出現(xiàn)這種現(xiàn)象，主要是企業(yè)的機(jī)制決定，就是說企業(yè)發(fā)展到一定的地步他掙了10個億，他就覺得他能掙100個億，主要是企業(yè)喪失了一定的機(jī)制。中國的企業(yè)發(fā)展跟地產(chǎn)一樣，時間很短，發(fā)展到今天的時候?qū)嶋H上我們自己已經(jīng)不能駕馭這個車了，在這個方面我覺得要保持清醒的頭腦，能不能說在別人說要100個億的時候，我們不去說200個億，這個就需要一個機(jī)制的制約，反過來說，一個團(tuán)隊如果打造這么多年，這個舞臺也應(yīng)該讓別人來了，你不能一個人玩下去，嚴(yán)格的講我們每個人都是在表演，我們表演差不多了，換一撥人演一演，用他的風(fēng)格。原來開車越開越

52、瘋狂，你就喪失了速度感，但是如果在這么繼續(xù)開下去，出事的概率非常大，這個時候換到副駕駛的位置上，所有人感覺你只要坐在副駕駛的位置上你的司機(jī)到120，你的腳底下不由自主的踩剎車，這樣就會避免危險。所以民營企業(yè)一定要過驗收這個關(guān)。一個企業(yè)做大了，這個時候牽扯到很多人的利益，在這個時候為企業(yè)、社會、員工著想，就應(yīng)該進(jìn)行反思了。 【主持人 單大偉】：剛才給各位嘉賓發(fā)了紙，在這做一個小游戲，請在座的每一位嘉賓就2005年的宏觀調(diào)控給大家?guī)淼母惺苡萌齻€詞表達(dá)一下，現(xiàn)在有請臺上的嘉賓每人拿起紙、筆，就去年整個宏觀調(diào)控對企業(yè)和個人帶來的感受。臺下的嘉賓可以猜測一下，你的答案跟臺上嘉賓是否一致。 我先讀一下，

53、童淵三個詞是成長、機(jī)會、理性。中坤黃總寫的是無眠、等待、期望。馮主席寫的是健康、發(fā)展、快樂。這個是金都的吳總寫的是觀望、理性、思考。這個是麥格里中國首席執(zhí)行官龔術(shù)寫的是擔(dān)心、機(jī)會和希望，最后一個就是軟庫金匯溫總裁寫的是創(chuàng)商機(jī)。去年地產(chǎn)老板和金融家的心情可能都非常的復(fù)雜，在跨入2006之際，為了回顧并總結(jié)去年大家在發(fā)展過程中遇到的問題，我們?nèi)ツ暌舶l(fā)現(xiàn)公布的一份研究報告指出地產(chǎn)股市中國2005市場的熱點，其投資回報率超過百分之百，中國地產(chǎn)股去年是亞洲金融市場回報率最高的，同時2006年有望繼續(xù)領(lǐng)漲，預(yù)計地產(chǎn)股在2005年的平均加起來總回報達(dá)到12.2，主要的帶動是什么呢，下面請軟庫金匯首席執(zhí)行官、

54、總裁你怎么看待摩根大通的這份研究報告。 【溫天納】：我們基本上是從融資的角度去看板塊的事情，去年6月份是一個特別的日子，一個是中國房地產(chǎn)報改版，另外一個是香港允許一些境外的業(yè)務(wù)來香港開拓房地產(chǎn)信托基金的市場，在短短兩個月里面有三個房地產(chǎn)信托基金在香港上市，市值是400個億，基本上來講，房地產(chǎn)這個行業(yè)是一個具有商機(jī)的產(chǎn)業(yè)，創(chuàng)商機(jī)的意思就是說宏觀調(diào)控的過程中人一些物業(yè)回歸到比較理性的水平。我們的水平比較吸引到海外的基金，很多時候我們看到有幾百億，幾千億的基金進(jìn)入市場，這個并不是一件很容易的事情。北京一個大型的房地產(chǎn)項目已經(jīng)是幾十個億了，同步進(jìn)行的幾十個項目已經(jīng)是上千億的資金了，在2006年這塊的發(fā)

55、展會加速進(jìn)行，我覺得從這個角度來講針對商業(yè)房地產(chǎn)這塊我們肯定是看好的。 【主持人 單大偉】：我知道溫天納先生在香港號稱金融天才，作為軟庫金匯，作為中國投資戰(zhàn)略來說，你們今年的戰(zhàn)略目標(biāo)能不能在這里跟大家介紹一下？ 【溫天納】：我們主要是以融資為主的，融資不單包括房地產(chǎn)還包括一些實業(yè)，和IT的產(chǎn)業(yè)等等，針對房地產(chǎn)這塊來講，我們肯定會看中國內(nèi)的一些財團(tuán)并購國內(nèi)的一些商業(yè)性的物業(yè)，這塊我們覺得從市場上來講，越秀表現(xiàn)得還不錯，我們覺得房地產(chǎn)信托基金在香港、新加坡這塊來講應(yīng)該可以持續(xù)的發(fā)展，針對商業(yè)性房地產(chǎn)來講無論是商場還是物業(yè)我覺得都比較看好的。 【主持人 單大偉】：我們知道越秀上市的時候麥格里集團(tuán)通過

56、50億人民幣的資金收購了大連萬達(dá)的一部分股權(quán)，并且準(zhǔn)備在香港上市，麥格里首席執(zhí)行官龔術(shù)女士也在先戳，我想您為介紹一下這里的一些基本情況。 【龔術(shù)】：實際上并沒有到最后確定在香港上市還是新加坡上市，新加坡去年9月份已經(jīng)有七支REITS，香港當(dāng)時還沒有開始一家，我們實際上在去年夏天的時候收購了九家商場，這九家商場有一個最大的特點都是有沃爾瑪在里面，這類的收購一定要有海外、全球比較知名大的品牌才有助于你在股票市場上的推廣。這個完了以后，它是比較開放的，將來有一些新開發(fā)的不同的階段的商業(yè)物業(yè)，只有滿足一定的要求都可以放到資產(chǎn)包了，REITS就有可能不斷的擴(kuò)充，這九家商場涉及到的金額是兩億五千萬美金。實

57、際上對麥格里來講，進(jìn)入中國從05年10月份進(jìn)入中國已經(jīng)整10年，麥格里相當(dāng)于20年計劃走到中間這個階段，一直以來主要做的是住宅開發(fā)，因為從政策的角度上講，包括其他一些角度上來講，因為當(dāng)時我們本身并不太具備條件，雖然政策的逐步完善，時機(jī)對我們來講是成熟了。從開發(fā)的角度上來講，我們在這方面沒有辦法拿自己的弱項跟國內(nèi)其他的本土多年的房地產(chǎn)開發(fā)商來競爭，我們強(qiáng)項是在融資這方面，所以實際上這個中間就有一個很的好結(jié)合點，所以大家看到麥格里之前并不是一個高調(diào)的形象，對市場的看法，并不是我對它是否有信心，而是通過行動表現(xiàn)出來的，麥格里現(xiàn)在處在一個起飛的階段，它現(xiàn)在在北京也是在積極尋找投資機(jī)會的過程。 【主持人

58、 單大偉】：在你旁邊坐的黃總有一個項目，在北京是非常知名的商業(yè)項目，就是大鐘寺商業(yè)廣場，剛才我們也談到資本運作的概念，在這個地方黃總就你對大鐘寺項目的具體在金融運作方面的考慮能不能跟我們在座的嘉賓也介紹一下。 【黃怒波】：我覺得一個好項目不需要搞REITS，現(xiàn)在為什么RIETS這么流行，實際上是處于我們的金融產(chǎn)品比較單一，銀行的手段也比較單一，地產(chǎn)界迫于無奈去到處找各種產(chǎn)品，大鐘寺廣場這個項目資金一直解決得比較好，我們把資金鏈拉開了，我們現(xiàn)在已經(jīng)五證齊全。大鐘寺國際廣場還是要選好項目，你不是好項目做RIETS也很難，所以還是要找一個好項目。 【主持人 單大偉】：黃總的講話也是一語道破天機(jī)，我們

59、知道吳忠泉也是浙江金都集團(tuán)的總裁，一直在房地產(chǎn)科技化、包括在建筑科技的運用方面做得非常的優(yōu)秀，金都也是由杭州做到北京，杭州作為今年宏觀調(diào)控比較大的區(qū)域市場，吳總您談?wù)勀愀杏X到今年的宏觀調(diào)控對你企業(yè)的影響包括你企業(yè)的戰(zhàn)略和布局，包括對2006年你的一些感受和一些想法。 【吳忠泉】：剛才主持人問的問題應(yīng)該是值得深入思考問題，我想宏觀調(diào)控以后中國的房地產(chǎn)市場對我們這樣一家在多個城市進(jìn)行開發(fā)的企業(yè)來講。有個最大的感受，從2005年開始中國的房地產(chǎn)市場并不是一級化了，每一個城市每一個地區(qū)的差異性顯現(xiàn)得非常之明顯。雖然我們在北京開發(fā)，我來北京時間不多，我感覺到北京宏觀調(diào)控下的市場非常平穩(wěn)，相對來說市場狀況

60、還是非常的順利，杭州就不一樣了，杭州現(xiàn)在相對來說對整個市場的行情，應(yīng)該說是神經(jīng)高度緊張，大概是這種情況。主要體現(xiàn)在三個方面：一個是土地，大家知道杭州只有要地就肯定有人買，不光有人買，肯定是高價有人買，到05以后政府的土地推出減緩，成交的價格下降；第二個情況是觀望情況明顯顯現(xiàn)，我們這次房交會上買房子的人很少很少。今年這個會議資料上有一個講杭州的情況，我覺得地區(qū)的差異性越來越顯現(xiàn)，剛才聽到任總的報告，好像覺得不過癮。 【主持人 單大偉】：吳總是一個比較直截了當(dāng)?shù)娜?，金都在做產(chǎn)品方面做得非常優(yōu)秀，在房地產(chǎn)科技創(chuàng)新方面也一直在打造先鋒的一個形象。坐在我旁邊的很多朋友都比較熟悉，吳總講點產(chǎn)品上的事情吧。