1、商業(yè)專業(yè)術(shù)語(yǔ)商業(yè)地產(chǎn)概念商業(yè)地產(chǎn)：作為商業(yè)用途的地產(chǎn)，用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂(lè)、健身、休閑等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn) 形式，國(guó)外用的比較多的詞匯是零售地產(chǎn)的概念。商圈：是指商業(yè)中心以其所在地點(diǎn)為圓心，沿著一定的方向和距離擴(kuò)展，吸引顧客的輻射范圍。所有權(quán)：是所有人依法對(duì)自己財(cái)產(chǎn)所享有的占有，使用，收益和處分的權(quán)利。產(chǎn)權(quán)：產(chǎn)權(quán)是經(jīng)濟(jì)所有制關(guān)系的法律表現(xiàn)形式。它包括財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)、占有權(quán)、支配權(quán)、使用權(quán)、收益 權(quán)和處置權(quán)。經(jīng)營(yíng)權(quán)：經(jīng)營(yíng)者對(duì)其經(jīng)營(yíng)財(cái)產(chǎn)的一種占有、使用和收益的權(quán)利。零售業(yè):是一種交易形式，可定義為將商品或勞務(wù)直接出售給最終消費(fèi)者的銷售活動(dòng)，也是向消費(fèi)者提供銷售商品的一種商業(yè)活動(dòng)環(huán)境，直接關(guān)系

2、到居民的生活質(zhì)量和生活方式，商業(yè)行為的最后一步。開(kāi)發(fā)商：開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，做為項(xiàng)目的第一承擔(dān)人、所有人。商業(yè)用地：商業(yè)用地是指規(guī)劃部門(mén)根據(jù)城市規(guī)劃所規(guī)定該宗地塊的用地性質(zhì)是用于建設(shè)商業(yè)用房屋，出讓后用地的使用年限為40年。國(guó)內(nèi)一線城市：指對(duì)本國(guó)經(jīng)濟(jì)、政治具有重要作用的大都市。在城市規(guī)模、基建、財(cái)政收入、消費(fèi)、對(duì) 人才吸引力等各層面，領(lǐng)先于其他城市。如：上海、北京、廣州、深圳、天津國(guó)內(nèi)二線城市：指除一線城市以外，省會(huì)、旅游城市，京廣、京滬等主要干線旁邊的城市等，如：成都、 重慶、武漢、南京、蘇州、無(wú)錫、濟(jì)南、長(zhǎng)沙、鄭州、西安、哈爾濱、杭州、沈陽(yáng)、青島、大連、寧波、 廈門(mén)等國(guó)內(nèi)三線城市：昆山、江陰、常熟、

3、張家港、義烏、洛陽(yáng)、柳州、株洲、長(zhǎng)春、溫州、佛山、東莞等其 它較發(fā)達(dá)城市。五證一書(shū)：“五證一書(shū)”指的是商品房屋預(yù)售許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地許可證、國(guó)有土 地使用規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證及項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)。商業(yè)物業(yè)占地面積：占地面積是指建筑物所占有或使用的土地水平投影面積，計(jì)算一般按底層建筑面積。建筑面積：建筑展開(kāi)面積，它是指建筑外墻外圍線測(cè)定的各層平面面積之和。它是表示一個(gè)建筑物建筑 規(guī)模大小的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。經(jīng)營(yíng)面積（實(shí)用面積、柜臺(tái)面積）：它是“建筑面積”扣除公共分?jǐn)偯娣e后的余額。地上面積：指自然地面以上各樓層的建筑面積總和。地下面積：指自然地面以下的（如地下室的）建筑面積總和。建

4、筑紅線：也稱“建筑控制線”，指城市規(guī)劃管理中，任何臨街建筑物或構(gòu)筑物不得超過(guò)建筑紅線。道路紅線：城市道路（含居住區(qū)級(jí)道路）用地的規(guī)劃控制線，在紅線內(nèi)不允許建任何永久性建筑。建筑密度：等于占地面積除以土地面積，密度越低舒適度越高。容積率：指總建筑面積除以用地面積的值，容積率越低舒適度越高。綠地率：各類綠地總面積除以總占地面積X100%。公攤率：公用建筑面積（即分?jǐn)偯娣e）/建筑面積X100%。框架結(jié)構(gòu)：框架結(jié)構(gòu)是指由梁和柱以剛接或者鉸接相連接而成構(gòu)成承重體系的結(jié)構(gòu)，空間分隔靈活，自 重輕、較大空間的建筑結(jié)構(gòu)。如：購(gòu)物中心等磚混結(jié)構(gòu)：指建筑物用磚或者砌塊砌筑，梁、樓板、屋面板等采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。以

5、小部分鋼筋混凝 土及大部分磚墻承重的結(jié)構(gòu)。適合開(kāi)間進(jìn)深較小，房間面積小，多層或低層的建筑，對(duì)于承重墻體不能 改動(dòng)。如：商業(yè)街等鋼結(jié)構(gòu)：以鋼材制作為主的結(jié)構(gòu)，是主要的建筑結(jié)構(gòu)類型之一。鋼材的特點(diǎn)是強(qiáng)度高、自重輕、剛度大， 故用于建造大跨度和超高、超重型的建筑物特別適宜。如：建材城等配套設(shè)施：綜合硬件配套設(shè)施1）方便或吸引消費(fèi)者來(lái)此購(gòu)物消費(fèi)的外部配套；吸引室外廣場(chǎng)、下沉式廣場(chǎng)、停車場(chǎng)2）輸送消費(fèi)者至各個(gè)商業(yè)結(jié)構(gòu)稱的引導(dǎo)配套； 輸送 手扶梯、觀光梯等3）留住消費(fèi)者在此消費(fèi)和享受的綜合功能配套。留住娛樂(lè)設(shè)施等室外廣場(chǎng)：居民休閑、健身、集會(huì)的場(chǎng)所。絕大多數(shù)shopping mall都擁有一個(gè)相應(yīng)規(guī)模的室

6、外廣場(chǎng)。室外廣場(chǎng)已成為一個(gè)充分發(fā)揮商業(yè)功能的場(chǎng)所，一方面展現(xiàn)了豐富的商業(yè)促銷和展示活動(dòng)，另一方面又 形成室內(nèi)商業(yè)外部化的活廣告效應(yīng)。室外廣場(chǎng)已成為購(gòu)物中心吸引人流的一個(gè)重要手段。下沉式廣場(chǎng)：下沉式是城市休閑廣場(chǎng)的一種設(shè)計(jì)手法，應(yīng)當(dāng)與鄰近地下空間串連融合，成為整個(gè)空間序 列中的重要組成部分。它是一個(gè)圍合式的開(kāi)敞公共空間，將人流往下吸引，極大地提高了地下商場(chǎng)的租 賃價(jià)值。臨街面：與街道相臨的一面；裙樓：一般指在一個(gè)多層建筑的主體下半部分，修建的橫切面積大于建筑主體本身橫切面積的低層附屬 建筑體。層高：下層地面到上一層地面的距離。凈高：層高減去樓板厚度，商業(yè)上通常指吊頂后天花到地面的距離。柱距：柱距

7、就是兩根柱子中心線到中心線的距離。大堂：建筑內(nèi)部寬敞開(kāi)闊的空間，用于會(huì)客、活動(dòng)、禮議、展覽等。中庭：建筑內(nèi)部的庭院空間，形成具有位于建筑內(nèi)部的“室外空間”現(xiàn)代購(gòu)物中心商業(yè)結(jié)構(gòu)的大櫥窗， 將各個(gè)商業(yè)功能在一個(gè)空間內(nèi)展示出來(lái)，一方面引導(dǎo)消費(fèi)者在商場(chǎng)內(nèi)消費(fèi)和購(gòu)物、另一方面又通過(guò)展示 作用提高各層商業(yè)價(jià)值?；乩龋涸诮ㄖ飪?nèi)設(shè)置在二層或二層以上曲折環(huán)繞的回形走廊。開(kāi)間：空間的寬度，一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離。進(jìn)深：空間的縱深長(zhǎng)度。大門(mén)一面的墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離。動(dòng)線：意指人在室內(nèi)室外移動(dòng)的點(diǎn)，連合起來(lái)成為就成為動(dòng)線。超市與百貨的動(dòng)線設(shè)計(jì)要更特別加強(qiáng)迂 回，以便消費(fèi)者能多看到各個(gè)銷售點(diǎn)。

8、垂直動(dòng)線：各樓層的垂直聯(lián)系如樓梯、電梯和自動(dòng)扶梯。平面動(dòng)線：是指同一水平面或樓層內(nèi)的通道、大堂等。外聯(lián)動(dòng)線：商場(chǎng)與外部連接的通道等。如出入口、汽車入口、地鐵接駁站、公交接駁。導(dǎo)示系統(tǒng)：在公共場(chǎng)所設(shè)置的指引標(biāo)示牌，如洗手間、收銀臺(tái)、服務(wù)臺(tái)、樓層品牌分布圖。一次商裝：指商場(chǎng)為其所經(jīng)營(yíng)的各種業(yè)態(tài)提供基礎(chǔ)的物業(yè)基礎(chǔ)、條件及硬件環(huán)境，主要涉及天、地、柱、 墻、水、電氣、空調(diào)、消防、安防、廣播設(shè)備、通道、照明、美陳、促銷設(shè)施等方面。（通常開(kāi)發(fā)商負(fù) 責(zé)）二次商裝：指以一次商裝為基礎(chǔ)，為展示品牌和商品形象，按照商場(chǎng)要求的標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行的二次裝飾裝修， 主要涉及壁柜、柜臺(tái)、貨架、陳列、形象、燈光、色彩等方面。（通常

9、經(jīng)營(yíng)商負(fù)責(zé)）挑檐：樓頂或門(mén)楣平面凸出墻體的部分，主要是為了方便做屋面排水。其次挑檐起到美觀得作用。 柜臺(tái)：柜臺(tái)是供營(yíng)業(yè)員展示、計(jì)量、包裝出售商品及顧客參觀挑選商品所用的設(shè)備。貨架：貨架是營(yíng)業(yè)員工作現(xiàn)場(chǎng)中分類分區(qū)地陳列商品并少量?jī)?chǔ)存商品的設(shè)施。商業(yè)分類購(gòu)物中心：（Shopping Center/Shopping Mall）是指多種零售店鋪，服務(wù)設(shè)施集中在由企業(yè)有計(jì)劃地開(kāi)發(fā)、 管理、運(yùn)營(yíng)的一個(gè)建筑物內(nèi)或一個(gè)區(qū)域內(nèi)，向消費(fèi)者提供綜合性服務(wù)的商業(yè)集合體。Shopping Mall： 1、有一致而整體的建筑設(shè)施規(guī)劃2、完整的交通道路系統(tǒng)3、足夠的停車空間4、多元 性商店業(yè)態(tài)與服務(wù)5、統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)策略及店面

10、管理6、獨(dú)立個(gè)性的購(gòu)物環(huán)境。Shopping Mall 分類：分類特點(diǎn)面積皿主力店數(shù)量主力店類型輻射的商圈鄰里型方便0.3 萬(wàn)-1.5 萬(wàn)1個(gè)或多個(gè)超市5公里社區(qū)型百貨、方便1 萬(wàn)-3.5 萬(wàn)2個(gè)或以上大型超市、折扣型百貨店、大型專賣(mài)店5-8公里力量型特色型商品門(mén)類專賣(mài)2.5萬(wàn)-6萬(wàn)3個(gè)或以上“門(mén)類殺手”家居用品、折扣百貨、會(huì)員制賣(mài)場(chǎng)、折扣店8-15公里地區(qū)型綜合百貨時(shí)裝4萬(wàn)-8萬(wàn)2個(gè)或以上綜合百貨、折扣店、時(shí)裝、 大賣(mài)場(chǎng)、家居、娛樂(lè)設(shè)施8-25公里超地區(qū)型與地區(qū)型相同， 品類和品牌更多18萬(wàn)以上3個(gè)或以上與地區(qū)型相同8-40公里Parks購(gòu)物公園：購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂(lè)及室內(nèi)景觀有機(jī)地結(jié)合，

11、傾力打造全新業(yè)態(tài)的超級(jí)mall商業(yè)街：指以平面形式按照街的形式布置的單層或多層商業(yè)房地產(chǎn)形式，其沿街兩側(cè)的鋪面及商業(yè)樓里 面的鋪位都屬于商業(yè)街商鋪。商業(yè)街分類：可分為專業(yè)商業(yè)街和復(fù)合商業(yè)街。專業(yè)商業(yè)街商鋪往往集中經(jīng)營(yíng)某一類（種）商品，如建 材商業(yè)街、汽車配件商業(yè)街、酒吧街、休閑娛樂(lè)街等；復(fù)合商業(yè)街商鋪對(duì)經(jīng)營(yíng)的商品不加確定，經(jīng)營(yíng)者 可以按照自己的設(shè)想去隨意經(jīng)營(yíng)，如北京西單商業(yè)街，北京宣武區(qū)的大都市街等。北京：王府井、西單、前門(mén)、朝陽(yáng)門(mén)外、西直門(mén)外【白石橋】上海：南京路、淮海路、徐家匯、豫園【城隍廟】天津：濱江道、和平路廣州：北京路、上下九路深圳：華強(qiáng)北步行街、東門(mén)步行街香港：中環(huán)、銅鑼灣、旺角南

12、京：新街口蘇州：觀前街、石路杭州：延安路、湖濱路濟(jì)南：泉城廣場(chǎng)社區(qū)商業(yè)：依托于住宅小區(qū)，業(yè)態(tài)組合為生活日常所需及便民服務(wù)業(yè)部分服裝等，生活超市為主力店， 大部分采用住宅底層商鋪形式。便利店：便利店是位于居民區(qū)附近，指以經(jīng)營(yíng)即時(shí)性商品為主，以滿足便利性需求為第一宗旨，采取自 選式購(gòu)物方式的小型零售店，服務(wù)時(shí)間特別長(zhǎng)一般16-24小時(shí)，商品售價(jià)一般高于超市10-15%。百貨商場(chǎng)：經(jīng)營(yíng)日用、服裝、鞋帽、食品為主的綜合性的零售商業(yè)綜合體。城市綜合體：將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛和交通等城市生活空間的 三項(xiàng)以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，從而形

13、成一個(gè)多功能、高 效率的綜合體。倉(cāng)儲(chǔ)式商店：倉(cāng)儲(chǔ)式商店是指以經(jīng)營(yíng)生活資料為主的，儲(chǔ)銷一體、批量銷售、實(shí)行會(huì)員制的商店。超級(jí)市場(chǎng)：指以顧客自選方式經(jīng)營(yíng)食品、家庭日用品為主的大型綜合性零售商場(chǎng)，是許多國(guó)家特別是經(jīng) 濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家主要的商業(yè)零售組織形式。品牌折扣店：“奧特萊斯”是英文OUTLETS的中文直譯，其原意是“出口、出路”的意思。指銷售名 牌過(guò)季、下架、斷碼商品的商店組成的購(gòu)物中心，因此也被稱為“品牌直銷購(gòu)物中心”。專賣(mài)店：專門(mén)經(jīng)營(yíng)或授權(quán)經(jīng)營(yíng)某一主要品牌商品的零售業(yè)態(tài)。專賣(mài)店是公司品牌、形象、文化的窗口， 有利于公司品牌的進(jìn)一步提升。專業(yè)店：經(jīng)營(yíng)某一大類商品為主，專業(yè)性、深度性、品種豐富，選擇余

14、地大，主營(yíng)商品占經(jīng)營(yíng)商品的 90%；經(jīng)營(yíng)的商品、品牌具有自己的特色；采取定價(jià)銷售和開(kāi)架面售；從業(yè)人員需具備豐富的專業(yè)知識(shí)。 專業(yè)店一般包括辦公用品專業(yè)店(Office Supply)、玩具專業(yè)店(Toy Stores)、家電專業(yè)店(Home Appliance) 藥品專業(yè)店(Drug Store)、服飾店(Apparel Shop)等形式。大賣(mài)場(chǎng)：GMS (General Merchandise Store)大型綜合超市，也被稱為大賣(mài)場(chǎng)。萬(wàn)種商品，低價(jià)銷售。專業(yè)市場(chǎng)：也算是行業(yè)市場(chǎng)，如：汽車配件市場(chǎng)，主要以汽車所需用的零部件等。批發(fā)市場(chǎng)：批發(fā)商業(yè)是相對(duì)于零售而言的面向大批量購(gòu)買(mǎi)者的開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)

15、的一種商業(yè)形態(tài)。商業(yè)集群：指在一定區(qū)域范圍內(nèi)利益密切關(guān)聯(lián)的多種商業(yè)經(jīng)濟(jì)主體、多種功能商業(yè)活動(dòng)以及多種商業(yè)經(jīng) 濟(jì)關(guān)系的集合。底商：指高層住宅的一、二、三層銷售都較為困難，開(kāi)發(fā)商通過(guò)轉(zhuǎn)向做底商，價(jià)格可以提升，同時(shí)小區(qū) 的商業(yè)配套也得以解決。商業(yè)操作投資、融資：指貨幣轉(zhuǎn)化為資本的過(guò)程。投資可分為實(shí)物投資和證券投資。前者是以貨幣投入企業(yè)，通 過(guò)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)取得一定利潤(rùn)。后者是以貨幣購(gòu)買(mǎi)企業(yè)發(fā)行的股票和公司債券，間接參與企業(yè)的利潤(rùn)分 配。融資即是一個(gè)企業(yè)的資金籌集的行為與過(guò)程。也就是公司根據(jù)自身的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況、資金擁有的狀況， 以及公司未來(lái)經(jīng)營(yíng)發(fā)展的需要，通過(guò)科學(xué)的預(yù)測(cè)和決策，采用一定的方式，從一定的渠

16、道向公司的投資 者和債權(quán)人去籌集資金，組織資金的供應(yīng)，以保證公司正常生產(chǎn)需要，經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)需要的理財(cái)行為。 商業(yè)定位：1、規(guī)模定位2、主題定位3、檔次定位4、消費(fèi)群定位5、業(yè)態(tài)分布與商戶組合6、后續(xù)經(jīng) 營(yíng)管理設(shè)想商業(yè)格局：指在一定的范圍內(nèi)商業(yè)的局勢(shì)、態(tài)勢(shì)、分布比例等。商業(yè)規(guī)劃：商業(yè)項(xiàng)目的定位規(guī)劃、商業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)劃、業(yè)態(tài)的組合規(guī)劃、商業(yè)建筑格局規(guī)劃等。業(yè)態(tài)組合：多種業(yè)態(tài)在商業(yè)中心的分布、布局、比例等?；鞓I(yè)：一種現(xiàn)代商業(yè)管理狀態(tài)下的新型業(yè)態(tài)形式，對(duì)經(jīng)營(yíng)商品有限有限定。在名店的概念上，不在男裝、 女裝、珠寶首飾之間設(shè)定限制。商鋪劃分：商業(yè)物業(yè)進(jìn)行商鋪的功能分割及鋪位分割。商業(yè)招商：開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)階段以及管

17、理商在管理運(yùn)營(yíng)階段引入零售、娛樂(lè)、餐飲、及其它服務(wù)商家到商 業(yè)物業(yè)開(kāi)設(shè)店鋪，進(jìn)行商業(yè)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)過(guò)程。主力店：主要包括百貨商店、大型超市、大型專業(yè)店、大型娛樂(lè)等。具有以下三條特征1、擁有高價(jià)值 的品牌號(hào)召力2、能主動(dòng)吸引人流3、較強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定。主力店招商：主力店與半主力店在商業(yè)物業(yè)里處于核心地位，又因?yàn)檎加妹娣e大，對(duì)建筑有特殊要求， 在進(jìn)行招商時(shí)，應(yīng)對(duì)其采取優(yōu)先招商的策略并給予較多優(yōu)惠條件。主力店率先入駐優(yōu)點(diǎn)：1、穩(wěn)定整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)2、保證人流量3、帶動(dòng)并高價(jià)招商4、帶動(dòng)并高價(jià)銷售商 鋪。公開(kāi)招商：以公開(kāi)的形式如廣告招商等進(jìn)行商戶招商。定向招商：招商人員主動(dòng)上門(mén)與目標(biāo)商戶聯(lián)系，向目標(biāo)商戶推

18、介商業(yè)物業(yè)，并說(shuō)服其進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的招商方 式。國(guó)際一線品牌：LV路易威登，Giorgio Armani喬治阿瑪尼，Chanel夏奈爾,hermes愛(ài)馬仕Dior迪奧， Versace范思哲,Gucci古琦,Prada普拉達(dá)國(guó)際二線品牌：Calvin Klein卡爾文克萊，D&G（Dolce&Gabbana副線）MIUMIU（普拉達(dá)副線），Levis, LEE（均為牛仔為主）國(guó)際三線品牌：ONLY、VERO MODA、ELANE、艾格國(guó)內(nèi)一線品牌：百圖、馬克華菲、瑪絲菲爾、Jessica、LILY、太平鳥(niǎo)、G2000國(guó)內(nèi)二線品牌：浪漫一身、紅袖、江南布衣、例外、歌力思、播品牌號(hào)召力：商業(yè)上通常指品牌

19、在行業(yè)內(nèi)的影響力、帶動(dòng)作用。免租期：為了幫助經(jīng)營(yíng)旺場(chǎng)減輕商家負(fù)擔(dān)。商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理方承諾在一定時(shí)間段內(nèi)不收取商鋪?zhàn)饨?，以?商業(yè)盡快進(jìn)入良性階段的一個(gè)做法。轉(zhuǎn)手費(fèi)（頂手費(fèi)）：支付給先前的經(jīng)營(yíng)者，因?yàn)榍罢叻e累了很多無(wú)形的開(kāi)店資本，如：客戶、聲譽(yù)等。 轉(zhuǎn)手費(fèi)的高低，基本可代理商鋪的經(jīng)營(yíng)狀況。收益率：收益率是指投資的回報(bào)率，一般以年度百分比表達(dá)，根據(jù)當(dāng)時(shí)市場(chǎng)價(jià)格、面值、息票利率以及 距離到期日時(shí)間計(jì)算。對(duì)公司而言，收益率指凈利潤(rùn)占使用的平均資本的百分比。返租：是指投資者在與發(fā)展商簽訂了商鋪銷售合同后（主要針對(duì)現(xiàn)鋪）同時(shí)又簽定租賃合同，發(fā)展商給 與投資者一定的租金回報(bào)（約為8%12%），而在這期間商鋪的經(jīng)

20、營(yíng)、管理和使用權(quán)都?xì)w發(fā)展商所有， 這種形式的實(shí)質(zhì)是發(fā)展商用一定的租金回報(bào)買(mǎi)斷未來(lái)幾年的經(jīng)營(yíng)權(quán)，然后統(tǒng)一招商和經(jīng)營(yíng)管理。回購(gòu)：開(kāi)發(fā)商將產(chǎn)權(quán)已賣(mài)給經(jīng)營(yíng)者或投資者的商鋪重新通過(guò)高價(jià)收購(gòu)回來(lái)，以達(dá)到可以統(tǒng)一招商、經(jīng)營(yíng) 管理的結(jié)果。商業(yè)運(yùn)營(yíng)：商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理，保證商業(yè)地產(chǎn)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)及持繼贏利。試營(yíng)業(yè)：所謂“試營(yíng)業(yè)”是企業(yè)的一種經(jīng)營(yíng)方式，主要是經(jīng)營(yíng)者向消費(fèi)者告知該營(yíng)業(yè)場(chǎng)所剛開(kāi)張，管理可 能不周密、服務(wù)可能有欠缺、正在完善，但絕不是指可以不用交稅或可以在沒(méi)有辦理相關(guān)證照的情況下 先嘗試營(yíng)業(yè)投資回報(bào)率=（期末財(cái)產(chǎn)-期初財(cái)產(chǎn)）/期初財(cái)產(chǎn)X100%;投資回收期：是指用投資方式所產(chǎn)生的凈收益補(bǔ)償初始投資所需要的時(shí)

21、間，其單位通常用“年”表示。（投 資回收期一般從建設(shè)開(kāi)始年算起，也可以從投資年開(kāi)始算起，計(jì)算時(shí)應(yīng)具體注明）平效：銷售業(yè)績(jī)：店鋪面積得出賣(mài)場(chǎng)1平米的效率，平米效率越高，賣(mài)場(chǎng)的效率也就越高，同等面積條 件下實(shí)現(xiàn)的銷售業(yè)績(jī)也就越高。毛利：商業(yè)企業(yè)商品銷售收入減去商品原進(jìn)價(jià)后的余額。純利：毛利減去各項(xiàng)費(fèi)用及稅費(fèi)后的純利潤(rùn)年?duì)I業(yè)額：年?duì)I業(yè)額是年銷售額進(jìn)場(chǎng)費(fèi)：進(jìn)場(chǎng)費(fèi)（也叫進(jìn)店費(fèi)）是商場(chǎng)和超市利用其在市場(chǎng)交易中的相對(duì)優(yōu)勢(shì)地位，向供貨商收取的一 種費(fèi)用出租率：招商率就是商場(chǎng)的出租率，分鋪位數(shù)出租率以及面積出租率，鋪位出租率指已簽訂合同鋪位數(shù) 量除以規(guī)劃鋪位總數(shù)的百分率，即出租率招商率指簽約鋪位面積除以規(guī)劃內(nèi)整

22、個(gè)項(xiàng)目鋪位面積總合的百 分率直營(yíng)：總公司直接經(jīng)營(yíng)的連鎖店，即由公司總部直接經(jīng)營(yíng)、投資、管理各個(gè)零售點(diǎn)的經(jīng)營(yíng)形態(tài)。加盟：總公司提供一項(xiàng)獨(dú)特的商業(yè)特權(quán)，并加上人員培訓(xùn)、組織結(jié)構(gòu)、經(jīng)營(yíng)管理及商品供銷的協(xié)助；而 加盟店也需支付加盟費(fèi)等相對(duì)的報(bào)償，一種零售經(jīng)營(yíng)形態(tài)。聯(lián)營(yíng)：商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者與商戶合作經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)方式統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一收銀、收益雙方按約定比例提成（扣點(diǎn)） 或（提成加扣點(diǎn)）。旺場(chǎng)：店里顧客很多的時(shí)候。冷場(chǎng)：淡場(chǎng)，店里顧客少的時(shí)候。街區(qū)商業(yè)：以步行街為主要的建筑亮點(diǎn)，構(gòu)筑開(kāi)放式的商業(yè)建筑。特點(diǎn)：1、建筑等級(jí)低，投資少2： 產(chǎn)權(quán)權(quán)屬明確，適合獨(dú)立經(jīng)營(yíng)。受中小投資者追捧，賣(mài)得快，賺得多。天價(jià)商鋪，都在步行街上。

23、3： 后續(xù)管理運(yùn)行成本低。4：抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)（作為開(kāi)發(fā)商而言）5：在日常運(yùn)營(yíng)管理中，邊際收益的拓展點(diǎn)多。如：水電費(fèi)、廣告 位、停車位、路賣(mài)、代開(kāi)發(fā)票、電子保安、電子商務(wù)、物流、頂手費(fèi)分成、中介服務(wù)封閉式商鋪：上部分空間封閉、四周也處于相對(duì)封閉的狀態(tài)。大多數(shù)購(gòu)物中心都是封閉式商鋪。特點(diǎn)：1、較高建筑成本2、較高運(yùn)營(yíng)成本3、公攤較大4、一般采用統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理。超外：超市經(jīng)營(yíng)區(qū)以外，一般由超市經(jīng)營(yíng)者租賃給小商戶，利用超市人氣帶動(dòng)消費(fèi)，租金價(jià)格很高。按金（押金）：商戶在入駐時(shí)交給開(kāi)發(fā)商一筆保證金。租金方式1、合資關(guān)系：雙方各投入一部份資源。一般發(fā)展商投入場(chǎng)地，商家投入品牌、人員、管理經(jīng)驗(yàn)及設(shè)備 等，雙方有股權(quán)上開(kāi)成一個(gè)比例，然后在收益方面共同分成，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)。2、固定租金：按每月每平方米的租金來(lái)計(jì)，這種合作關(guān)系是一種相對(duì)分離的合作關(guān)系，即無(wú)論商家經(jīng) 營(yíng)狀況如何，發(fā)展商都將擁有一個(gè)固定租金收入，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)完全由商家承擔(dān)。3、扣點(diǎn)（提成）發(fā)展商按一個(gè)固定比率，從銷售額當(dāng)中提取租金收入。租金水平將會(huì)隨銷售額水漲船 高或相應(yīng)降低。4、扣點(diǎn)（提成）+保底：基本按扣點(diǎn)方式操作，商家與開(kāi)發(fā)商商定一個(gè)基數(shù)，當(dāng)扣點(diǎn)數(shù)額達(dá)不到基數(shù) 時(shí)按基數(shù)收取租金，當(dāng)超過(guò)基數(shù)時(shí)按扣點(diǎn)數(shù)收取租金。租金遞增：