1、商品房預(yù)售合同糾紛案件代理詞商品房預(yù)售合同糾紛案件代理詞3/3商品房預(yù)售合同糾紛案件代理詞代 理 詞（2012）惠灣法民一初字第XXX號(hào)尊敬的審判員：受本案被告的委托，就其與原告商品房預(yù)售合同糾紛一案，發(fā)表如下代理意見，請(qǐng)考慮：一、本案被告不存在逾期交房情形，原告主張要求被告承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任，無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)。1. 案涉商品房在商品房預(yù)售合同約定交付期限內(nèi)即符合交付條件。被告提供的證據(jù)一，某商住樓工程（即案涉商品房所在工程）竣工驗(yàn)收備案表，證明案涉房屋于2010年3月25日即已經(jīng)具備交付條件。該證據(jù)上蓋有惠州大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)建設(shè)工程管理辦公室竣工驗(yàn)收備案專用章，足以證明。2. 被告在約

2、定交付期限內(nèi)，即2010年3月31日之前就已經(jīng)通知原告辦理入伙，原告代理人在庭審中也確認(rèn)收到了被告發(fā)出的入伙通知書，故被告不存在逾期交房。被告提供的證據(jù)四，即原告代理人于2010年6月28日簽署的鑰匙收條等入伙資料，證明原告于2010年6月28日辦理了入伙。原告代理人對(duì)該證據(jù)上的簽名予以確認(rèn)。因此，原告逾期辦理入伙期間（即2010年4月1日至2010年6月28日）的法律責(zé)任應(yīng)由其自行承擔(dān)，與被告無(wú)關(guān)。3. 原告提供的證據(jù)不能證明案涉商品房存在逾期交房情形。案涉商品房交付條件為經(jīng)驗(yàn)收合格，故政府建設(shè)工程管理部門出具的工程竣工驗(yàn)收備案文件才是衡量案涉商品房是否具備交付條件的依據(jù)，原告提供的證據(jù)一、

3、二、三、五、六及補(bǔ)充證據(jù)一就其出具單位及內(nèi)容，均與本案無(wú)關(guān)，且證據(jù)三、五、六為復(fù)印件，無(wú)法確認(rèn)其真實(shí)性。4. 原告提供的證據(jù)均只是證明案涉商品房在交付使用后，即2010年7月2日至2010年8月8日期間存在局部需要保修的情形，故即使案涉房屋因局部保修而影響原告的正常使用，其所遭受的損失也應(yīng)當(dāng)只是該期間的租房損失，而不能按照商品房預(yù)售合同約定的逾期交房違約金計(jì)算，后者標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高。二、原告提供的收費(fèi)通知單不能證明其已經(jīng)交納了案涉房屋的物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)，且在該通知單上蓋章的是某物業(yè)服務(wù)中心，與被告無(wú)關(guān)。1. 原告提供的2010年4月至7月的收費(fèi)通知單是某物業(yè)服務(wù)中心（以下簡(jiǎn)稱“物業(yè)中心”）向原告開具

4、的，該物業(yè)中心與被告并非同一法律主體，也不存在隸屬關(guān)系，故與被告無(wú)關(guān)；2. 該收費(fèi)通知單只是通知原告交納，原告實(shí)際上是否已經(jīng)交納，未提供證據(jù)予以證實(shí)，故僅憑該收費(fèi)通知單不能證明原告已經(jīng)交納了案涉房屋的物業(yè)管理費(fèi)和水電費(fèi)；3. 原告雖然逾期辦理入伙，但是物業(yè)中心在逾期期間即已提供物業(yè)管理服務(wù)，故根據(jù)原告與物業(yè)中心形成的物業(yè)管理法律關(guān)系，其應(yīng)當(dāng)向物業(yè)中心支付相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。三、案涉商品房未能辦理房產(chǎn)證的原因在于原告未盡到配合辦證義務(wù)，與被告無(wú)關(guān)。即使被告存在逾期辦證情形，也應(yīng)當(dāng)按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。此外，原告于舉證期限屆滿后增加、變更訴訟請(qǐng)求，于法無(wú)據(jù)，應(yīng)予以駁回。1. 關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記事項(xiàng)，

5、商品房預(yù)售合同第十五條約定：出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后180日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。被告提供的證據(jù)二，即某商品房權(quán)屬證明書和登記明細(xì)表，證明案涉商品房于2010年6月4日即完成初始登記，具備轉(zhuǎn)移登記條件。被告已經(jīng)履行了上述合同義務(wù)。由于上述證據(jù)材料原件由惠州市房產(chǎn)管理局保管，貴院可以向該局查閱。案涉商品房未能辦證的責(zé)任在于原告未盡到配合義務(wù)。由于原告未能提供案涉商品房契稅完稅證明，也未能配合被告簽署房屋轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)表，故最終導(dǎo)致無(wú)法辦證，因此其責(zé)任應(yīng)自行承擔(dān)。2. 商品房預(yù)售合同第十五條約定：如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，出賣人需按已交房款的0.3%向買受人支付違約金?；诤贤s定優(yōu)先、有約必守的原則，即使被告存在逾期辦證的違約情形，也應(yīng)當(dāng)按照上述約定執(zhí)行。原告主張根據(jù)銀行同期貸款利息計(jì)算逾期辦證違約金，與雙方合同約定不符。3. 根據(jù)最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定第三十四條第二款規(guī)定：“當(dāng)事人增加、變更訴訟請(qǐng)求或者提起反訴的，應(yīng)當(dāng)在舉證期限屆滿前提出”。本案原告于2012年5月10日才提出增加、變更訴訟請(qǐng)求，已經(jīng)超過(guò)了舉證期限，應(yīng)予以駁回。以上代理意見望充分考慮。此致惠州市大亞灣經(jīng)濟(jì)