1、和一二線城市房屋銷(xiāo)售大熱相比，二級(jí)市場(chǎng)的房地產(chǎn)股表現(xiàn)可圈可點(diǎn)。業(yè)內(nèi)人士在接受采訪時(shí)表示，野蠻人舉牌或催化沉睡的房地產(chǎn)板塊，.這是由于房地產(chǎn)股的價(jià)值所在。對(duì)于投資時(shí)機(jī)，投資者可以關(guān)注那些在一二線有著大量土地貯藏的上市公司。除此之外，京津冀協(xié)同開(kāi)展帶來(lái)的主題機(jī).會(huì)也值得關(guān)注。舉牌成地產(chǎn)股催化劑繼續(xù)一年多的地產(chǎn)熾熱行情，房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)大好，萬(wàn)科18月銷(xiāo)售額為2374億，排名第一。中國(guó)恒大.以2354億元緊隨其后。碧桂園、綠地集團(tuán)、保利地產(chǎn)(600048)、中海地產(chǎn)銷(xiāo)售額也都超越1000億。多家房企在8月底公開(kāi)上調(diào)了銷(xiāo)售.目的，除中海、龍光外，其他房企調(diào)整后的銷(xiāo)售目的漲幅均在20%以上，恒大更是高

2、達(dá)50%，沖擊3000億元銷(xiāo)售額。但市場(chǎng)對(duì)此的反映并不充.分，同花順(300033)數(shù)據(jù)顯示，兩市中跑贏大盤(pán)的房地產(chǎn)個(gè)股僅約占四成。對(duì)此，雪球大V釋老毛解釋說(shuō)，“上半年的地產(chǎn)股有點(diǎn)像去年下半.年的白酒，根本面開(kāi)場(chǎng)復(fù)蘇，但股價(jià)還處于下跌和盤(pán)整的階段。而年中房地產(chǎn)(000736)業(yè)的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)普遍亮眼。當(dāng)市場(chǎng)開(kāi)場(chǎng)醒悟時(shí)，便會(huì)啟動(dòng).價(jià)值修復(fù)，只不過(guò)這輪市場(chǎng)的醒悟是由野蠻人舉牌敲醒的，開(kāi)場(chǎng)是寶能，后來(lái)是恒大，金融資本、產(chǎn)業(yè)資本的頻頻舉牌并購(gòu)才讓市場(chǎng)游資和散戶(hù)發(fā)現(xiàn)，.噢，原來(lái)這塊資產(chǎn)被低估了。記者留意到，自萬(wàn)科的股權(quán)之爭(zhēng)后，二級(jí)市場(chǎng)關(guān)于房地產(chǎn)股的舉牌不斷層出不窮。融創(chuàng)中國(guó)日前億收.購(gòu)聯(lián)想旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)，又4

3、0億入股金科股份(000656)。對(duì)于房企頻繁被舉牌的情況釋老毛以為，“有價(jià)值就會(huì)引來(lái)野蠻人，雖然險(xiǎn)資由于馬.上出臺(tái)的萬(wàn)能險(xiǎn)新政，會(huì)加強(qiáng)監(jiān)管，舉牌的概率會(huì)下降。但大房企舉牌小房企，特別是那些運(yùn)營(yíng)不力股價(jià)低估而存在大量土地貯藏的小房企，在目前地.王頻出，面粉貴過(guò)面包的背景下，能夠成為巨無(wú)霸們獵殺的獵物，例如恒大頻頻舉牌，融創(chuàng)也舉牌，泰禾收買(mǎi)了很多非上市的小房企。他以為，房地.產(chǎn)業(yè)未來(lái)會(huì)越來(lái)越寡頭化。按照中國(guó)指數(shù)研討院的數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)行業(yè)集中度進(jìn)一步提升，百億軍團(tuán)擴(kuò)容至80家，市場(chǎng)份額接近40%。保利、恒大等.第一陣營(yíng)(1000億元以上)的銷(xiāo)售均值曾經(jīng)是第三陣營(yíng)(100億300億元)的9倍。關(guān)注在一

4、二線城市有大量土地貯藏的房企對(duì)于房地產(chǎn)股.后市的時(shí)機(jī)，上海晟世泰平投資管理陳立民以為，土地貯藏是房企的中心競(jìng)爭(zhēng)力，尤其是在一二線城市擁有大量、低價(jià)的土地貯藏的上市公司.，優(yōu)勢(shì)非常明顯。就像面粉和面包，為了保證面包賣(mài)得好，面粉供應(yīng)量要充足。另外，在土地貯藏之外，再輔以運(yùn)營(yíng)才干的調(diào)查，是衡量房地產(chǎn)上市公.司未來(lái)盈利才干的有效方式?！霸谥袊?guó)國(guó)情下，土地曬太陽(yáng)也會(huì)漲價(jià)，緣由是土地收入是財(cái)政的重要來(lái)源不會(huì)讓土地價(jià)錢(qián)下降。二是，隨著城市根底設(shè).施的建立、城市便利性的提升，土地價(jià)值也會(huì)不斷升高。一二線城市還有流入人口剛需的支撐，上漲速度更快。房地產(chǎn)企業(yè)中的央企、特大型國(guó)企和地.產(chǎn)一哥“萬(wàn)科均有豐富的土地貯藏

5、，在土地是稀缺資源的環(huán)境下，買(mǎi)這些公司的股票，就相當(dāng)于變相買(mǎi)土地。而房企拍到的土地假設(shè)沒(méi)有被開(kāi)發(fā)或售.出，土地的增值不會(huì)顯示在財(cái)報(bào)中，實(shí)踐利潤(rùn)藏得很深。對(duì)于恒大入股萬(wàn)科，陳立民以為，在寶能一番強(qiáng)勢(shì)入股后，萬(wàn)科的股價(jià)曾經(jīng)被炒起來(lái)了，但.恒大還是堅(jiān)決地買(mǎi)進(jìn)。恒大本身也是房地產(chǎn)企業(yè)，入股萬(wàn)科就是看中萬(wàn)科手中廉價(jià)的土地貯藏。恒大想拿地，可以在公開(kāi)市場(chǎng)競(jìng)標(biāo)，或者在二級(jí)市場(chǎng)并.購(gòu)房企，還有一種就是入股，顯然，同樣一筆投資，恒大更看好萬(wàn)科的收益。但他表示股價(jià)短期漲幅還是要看企業(yè)的運(yùn)營(yíng)才干，如銷(xiāo)售額大幅增長(zhǎng)，可.以看出企業(yè)運(yùn)營(yíng)才干較強(qiáng)，假設(shè)延續(xù)排名前三，代表公司開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、品牌等運(yùn)營(yíng)實(shí)力過(guò)硬。今年上半年，房企

6、銷(xiāo)售才干排在前面的企業(yè)，包括萬(wàn)科、.恒大、碧桂園、綠地集團(tuán)、保底地產(chǎn)、招商蛇口(001979)。陳立民以為萬(wàn)科兼具土地和運(yùn)營(yíng)才干，萬(wàn)科的土地多集中在北上廣深和搶手二線城.市，并且價(jià)錢(qián)非常廉價(jià)。萬(wàn)科開(kāi)發(fā)才干、品牌效應(yīng)在業(yè)內(nèi)也很突出，是地產(chǎn)界的一哥。相比于萬(wàn)科，恒大土地貯藏同樣很多，但運(yùn)營(yíng)才干有些差距，而.且恒大近年來(lái)業(yè)務(wù)日趨分散，房地產(chǎn)只是其中的一部分。萬(wàn)達(dá)董事長(zhǎng)王健林是中國(guó)首富，但萬(wàn)達(dá)是運(yùn)用了一些非常規(guī)的方式，本人開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)本人來(lái)租.，如大玩家、萬(wàn)達(dá)百貨、大歌星等等。雖然業(yè)績(jī)不錯(cuò)，但負(fù)債高企，資產(chǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于總資產(chǎn)。除此之外，保利地產(chǎn)、招商蛇口、金融街(000402).等特大型國(guó)企，擁有的雄厚的土

7、地貯藏，拿地本錢(qián)也相對(duì)廉價(jià)，但運(yùn)營(yíng)才干并不突出?！斑@些企業(yè)財(cái)大氣粗，做運(yùn)營(yíng)略顯蠢笨，他們也不喜歡賺運(yùn)營(yíng)的.小錢(qián)，通常外包給其他公司。陳立民說(shuō)。京津冀享用人口紅利除了一二線城市有著大量土地貯藏的房地產(chǎn)上市公司，地產(chǎn)股還存在不少主題時(shí)機(jī).，如轉(zhuǎn)型、區(qū)域性的，而當(dāng)前的大熱的非京津冀協(xié)同開(kāi)展帶來(lái)的主題時(shí)機(jī)莫屬，這個(gè)時(shí)機(jī)也遭到了很多產(chǎn)業(yè)和資金的關(guān)注。釋老毛以為，“城區(qū)相當(dāng)于.大藍(lán)籌，新城相當(dāng)于創(chuàng)業(yè)板。老城區(qū)的地段好配置完善，曾經(jīng)反映在房?jī)r(jià)上；而新城隨著大規(guī)模的造城運(yùn)動(dòng)，會(huì)享有一個(gè)生長(zhǎng)期權(quán)。2021年燕郊剛.火的時(shí)候還是鄉(xiāng)村，房?jī)r(jià)不到2000元，如今曾經(jīng)超越2萬(wàn)，10年翻了10倍，漲幅遠(yuǎn)超北京市區(qū)，這就是

8、藍(lán)籌和創(chuàng)業(yè)板的區(qū)別。對(duì)于京津冀房.地產(chǎn)市場(chǎng)的投資時(shí)機(jī)，華泰證券(601688)房地產(chǎn)首席分析師謝皓宇以為，“京津冀一體化中樓市的規(guī)劃呈現(xiàn)出京內(nèi)高端化，京外剛需化的.格局。因此，京津冀周邊的時(shí)機(jī)分布在北京市區(qū)、北京中心即通州、環(huán)北京區(qū)域。對(duì)于北京市區(qū)來(lái)說(shuō)，正在將非首都功能的企業(yè)全部遷出，留下高附.加值的金融、科技、信息等高精尖行業(yè)。未來(lái)，京津冀協(xié)同開(kāi)展的同時(shí)，發(fā)明的財(cái)富會(huì)大量沉淀在北京，所以四環(huán)內(nèi)的房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力更強(qiáng)勁。首開(kāi)股份.(600376)是北京市區(qū)內(nèi)的龍頭股，首開(kāi)股份的土地貯藏未來(lái)可以?xún)冬F(xiàn)的利潤(rùn)超越了公司的市值。而且，公司PB約為1，意味著市值和賬面凈.資產(chǎn)一樣，行業(yè)中目前幾乎沒(méi)有PB低于

9、1的企業(yè)，地產(chǎn)一哥萬(wàn)科的PB也在2附近。北京中心即通州由于北京市政府的搬遷，未來(lái)生長(zhǎng)性也值得等待.。謝皓宇以為，交通的進(jìn)一步完善，也在進(jìn)一步影響通州房?jī)r(jià)走勢(shì)。目前，銜接北京城區(qū)和通州的僅有京通高速一條主干道，明年估計(jì)開(kāi)通廣渠路二期.和M6號(hào)線、7號(hào)線和八通線。廣渠路二期從東四環(huán)通往通州怡樂(lè)西路，全程將采用高架橋通行，不設(shè)紅綠燈，按設(shè)計(jì)時(shí)速80公里計(jì)算，10分鐘即.可由通州進(jìn)入城區(qū)。通州區(qū)域的個(gè)股可以關(guān)注中國(guó)武夷(000797)，中國(guó)武夷在通州有110萬(wàn)平方米的土地貯藏，是貯藏占比最高的房企。謝.皓宇表示，評(píng)價(jià)中國(guó)武夷的價(jià)值要看NAV(凈資產(chǎn))折價(jià)，這項(xiàng)目的表示中國(guó)武夷所擁有的土地變作房產(chǎn)出賣(mài)后獲得的利潤(rùn)，目前中國(guó)武夷NAV折.價(jià)為150億，而公司市值僅為8090億。中國(guó)武夷擁有的資產(chǎn)價(jià)錢(qián)遠(yuǎn)超越市值程度，存在估值洼地。對(duì)于京津冀的最外圈，即環(huán)北京帶的時(shí)機(jī)，.謝皓宇以為，“北京的一些金融創(chuàng)新資源也會(huì)向天津轉(zhuǎn)移。隨著產(chǎn)業(yè)構(gòu)造的調(diào)整，天津市內(nèi)六區(qū)，特別是教育興隆的和平、河西、南開(kāi)三區(qū)房?jī)r(jià)會(huì)長(zhǎng)期.看漲。而河北那么將承接京津遷出的企事業(yè)及資源，以及商貿(mào)物流、汽車(chē)、新能源、生物醫(yī)藥、航空航天、電子信息等產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。在環(huán)北京帶中，華夏.幸福(600340)和榮怒放