1、啟動策略及物業(yè)發(fā)展建議前期_大盤_產品_二三線城市2項目整體定位市場調研階段項目地塊查勘宏觀經濟背景研究住宅、商業(yè)、辦公市場調研專業(yè)人士訪談一線銷售人員訪談消費者訪談投資者訪談經營者訪談等2010.52010.4項目屬性界定目標分析、核心問題界定市場分析客戶分析案例研究整體發(fā)展戰(zhàn)略整體定位規(guī)劃建議物業(yè)發(fā)展建議及啟動期策略項目整體戰(zhàn)略與定位回顧戰(zhàn)略解析與核心競爭力提煉啟動階段策略啟動階段的定位建筑風格、景觀體系建議物業(yè)配比和戶型配比建議配套建議項目工作階段劃分2010.63物業(yè)發(fā)展建議原則啟動區(qū)策略及定位報告框架物業(yè)發(fā)展建議體系4區(qū)域即將升級，競爭姿態(tài)是安份的追隨者？還是差異化？明晰價值與競爭地

2、塊的資源特征，決定了本案的競爭資本；地塊與外部的關系，決定了本案的競爭地位。02VS蝴蝶谷：城市價值、核心地段；VS中鐵：核心地段、綜合體價值；VS華潤：品牌弱勢，但未來城市資源絕對占優(yōu)。與外部的關系01地塊的自然資源價值等級次優(yōu)；商業(yè)價值最高，前期難以體現；配套價值包括區(qū)位，基于區(qū)域及商業(yè)成熟 。地塊的資源特征星沙大道開元路長永高速板倉路蝴蝶谷鳳凰城中鐵國際城黃興大道5本案的資源排它性集中在商業(yè)上，盡管它成熟于后期利潤最大化核心價值塑造動感時尚領地高尚城市居所商務標桿杰作核心問題項目發(fā)展戰(zhàn)略顛覆傳統(tǒng)生活方式，塑造城市領袖打造長沙東部新城的地標性綜合體工業(yè)用地的優(yōu)化配置問題尋求價值的建立競爭姿

3、態(tài)在不可避免的紅海戰(zhàn)中，以強調繁華、時尚的都市主張來建立市場的差異性與價值感。6都市魅力+多元+活力三重發(fā)力，營造特色UVD，做星沙市場的領導者企業(yè)影響力弱強市場實現能力弱強領導者機會主義者跟隨者目標明確，挖掘客戶瞄準市場縫隙創(chuàng)新產品和需求點搭便車，借勢以小博大，殺傷戰(zhàn)術價格戰(zhàn)的制造者市場領跑者游戲規(guī)則的建立者區(qū)域影響者改變游戲規(guī)則強調新的評估標準強調產品的特色和價值挑戰(zhàn)者都市魅力多元活力多樣化的產品組合，打造可居住一生的社區(qū)多功能組合，快捷、方便的多方位服務特色休閑娛樂業(yè)態(tài)大尺度公共開放空間都市活力中心（UVD）標志性建筑、形象中心識別系統(tǒng)的魅力，世界性、開放性、設計的魅力7大盤之初，一是需

4、要向市場表明這樣的價值態(tài)度，二是提升客戶的心理預期，并建立市場差異性，從而贏得為價值買單的空間。是選擇相互隔絕、戒備森嚴的生活，還是選擇豐富多彩、令人懷念的、相互支持的鄰里關系組成的城鎮(zhèn)，將是由我們自己來決定的。DPZ在這樣的價值主張下，無論是客戶還是產品，都應是它的伸張者！8高開低走的策略方式高形象與精神屬性的綜合體起勢，合理總價斬獲 廣泛客群啟動區(qū)目標：快速回轉現金流+帶動尚都商業(yè)銷售！保持與整盤一致的形象與精神屬性城市、多元、時尚綜合體立勢形象高端快速走量，中端產品體系 抓主流客戶 啟動區(qū)策略低走高開9啟動區(qū)策略及定位產品策略客戶策略10啟動區(qū)選擇：外城先行啟動，商務商業(yè)氛圍造勢，公寓走

5、量回現整體開發(fā)節(jié)奏：先外而內，由外城先行啟動，滿足政府啟動工業(yè)地塊要求，而后開發(fā)內城住宅部分；其中啟動區(qū)優(yōu)先推進南側公寓回現，工業(yè)地塊施工節(jié)奏適度減慢，主動降低資金投入壓力。建面16.1萬R=7.0建面17.4萬R=6.0期期期（啟動區(qū)）11啟動區(qū)的產品面積配比開發(fā)策略：快速實現現金流目標，戶型定位主要面向星沙剛需及首改需求，與市場主流相一致，更強調實用性整體戶型面積體現控總價原則，對比競爭對手，在主流區(qū)間范圍內稍緊湊公寓產品以稍緊湊一房房與二房產品為主戶型面積區(qū)間 （）面積配比總面積面積比套數（套）套數比商業(yè)-6500033%-寫字樓-3360017%-公寓一房35-454000020%10

6、00 51%公寓二房50-604000020%727 37%公寓三房75-852000010%250 13%合計198600100%1977 100%啟動區(qū)戶型面積配比如下：12啟動區(qū)底鋪定位，根據商業(yè)價值合理的實現性，考慮最后的配比及業(yè)態(tài)分布下沉廣場核心廣場裙樓街區(qū)集中賣場小廣場寫字樓啟動區(qū)13啟動區(qū)策略及定位產品策略客戶策略14啟動期客戶策略：緊抓市場主流剛需主打客戶喜歡都市繁華，關注性價比，強調實用性與便利度的忠實愛戴者他們是產業(yè)區(qū)的中梁砥柱，事業(yè)發(fā)展蒸蒸日上；期望城市里的自我空間，講究生活便利和環(huán)境的舒適；有一定的教育背景，愛熱鬧、愛嘗新，喜歡貼近城市；對于新事物有天生的敏銳，認可有品

7、牌和時尚的事物；15物業(yè)發(fā)展建議原則啟動區(qū)策略及定位報告框架物業(yè)發(fā)展建議體系16物業(yè)發(fā)展建議的目的與總則16承接定位與方案解決核心問題體系構建總則定位明確了客戶后，物業(yè)發(fā)展建議解決滿足客戶的價值敏感點？樹立整體時尚、活力、城市的綜合體形象力求實現的方案目標在利潤最大化前提下，兼顧持續(xù)穩(wěn)定的現金流？將所做所為放置在客戶易感知，對其敏感并愿為其埋單的方面專注投入與產出的關系，不做無效果的投入于定位配合并支撐項目的整體檔次、形象、客戶于方案在開發(fā)利益最優(yōu)化方案的深化方向上于產品商業(yè)、辦公、住宅產品定位下的深化發(fā)展建議17滿足基本需求，敏感程度高優(yōu)先設計；基本面苦力加分項無差異敏感程度高的重點突出，形

8、成差異化競爭力；滿足基本需求，改善投入大，但消費者感知度不高；滿足基本需求，改善投入大，但消費者無感知度高。戶型實用+靈活：面積緊湊適度超越的實用產品靈活的公寓空間物業(yè)發(fā)展建議的要素構成外立面時尚+標志時尚且質感商業(yè)時尚+多元多元復合消費理念立體垂直街一站式購物消費示范區(qū)參與+創(chuàng)新生活方式體驗園林品質+參與：生態(tài)、精致設計參與性與運動感會所時尚+健康：健康運動時尚元素18總則與要素下，物業(yè)發(fā)展建議體系構建實用體系標簽體系體驗體系物業(yè)發(fā)展建議體系確定怎么做的指導原則解決的問題“捕捉客戶的深層價值需求”基本面加分項通過規(guī)劃、產品、景觀、生態(tài)體系、建筑風格打造個性、時尚、綜合體大盤綜合體氣勢、商業(yè)規(guī)

9、劃、品質保證、生活方式示范區(qū)強勢展示確定項目怎么做解決的問題“抓住客戶需求點如何對項目進行升級”高開綜合體開項立勢，提升客戶心理預期；低走安全產品啟動，不盲目冒進。啟動區(qū)策略健康繁華品質中產客戶需求敏感點個性19物業(yè)發(fā)展建議體系框架目標客戶價值敏感點：追求時尚、繁華，重視健康，參與性（消費者）；未來前景、好的業(yè)態(tài)規(guī)劃、合理總價（投資者）關鍵詞提煉：時尚、標簽、前景、主題、規(guī)劃、總價共性特征1：城市主流的消費力量共性特征2：追求時尚、繁華、活力標簽體系現代時尚、領先的建筑風格復合多元的消費理念實用體系實用且健康的產品設計生態(tài)共享的城中現代園林體驗體系小而精的實景展示區(qū)樣板房主題化設計購物理念體驗

10、包裝共性特征3：喜歡呼朋喚友，重家庭，希望被自己圈層所認可時尚、健康的會所生活投資性高的街區(qū)商業(yè)、寫字樓20物業(yè)發(fā)展建議原則啟動區(qū)策略及定位報告框架物業(yè)發(fā)展建議體系21物業(yè)發(fā)展建議體系標簽體系實用體系體驗體系建筑外立面商業(yè)特色理念會所生活方式旨在提升預期、加速買單，為遠期提升價值22綜合體需符合建筑風格選型的原則及一致性現代的、雕塑級的、映襯城市繁華選型特質：視覺區(qū)隔、城市時尚、特別意象。綜合體建筑立面23在統(tǒng)一原則下，商務區(qū)建筑更強調外立面儀式感，玻璃元素體現公建意象工業(yè)地塊以商務商業(yè)功能為主，并有類甲級寫字樓的出現，將成為項目的印象標識。寫字樓形象標桿：通過挺拔外立面、適度成本的單銀Low

11、-E玻璃幕墻、有沖擊力的造型和頂部構件等來樹立高端寫字樓的形象。建筑立面商務公建商業(yè)住宅、公寓挺拔外立面時尚造型24街區(qū)可采用大膽的形態(tài)，不規(guī)則體塊、多元素的應用，表達時尚主張，更直接區(qū)分星沙其他商業(yè)原則：注重時尚風格與綜合體整體風格的一致與搭接；適度成本：外街多運用玻璃和金屬材質，內街逐漸淡化高成本材質的使用。建筑立面商務公建商業(yè)住宅、公寓25建筑風格選型的原則現代的、雕塑級的、映襯城市商務生活的由于我們的客戶是關注價值感和升值前景的投資客戶；對于他們來說，外立面是區(qū)別于其它樓盤的關鍵；所以，世聯認為，為了在一開始和周邊項目建立差異形象，與“城市活力階層”、“商務階層”形成精神上的共識，公寓

12、外立面應當具備以下特質：視覺沖擊;時尚;創(chuàng)意;簡潔。在單體設計方面，我們相信設計單位會有很多很好的創(chuàng)意，世聯更多的是站在市場的角度，給出我們的原則和一些建議與綜合體的整體形象一致是現代的、城市的但是，普通的現代簡約能達到這樣的效果嗎？建筑立面商務公建商業(yè)住宅、公寓26重點推薦創(chuàng)意而現代的新荷蘭建筑，在星沙市場尚未被采用 代表產品深圳優(yōu)品藝墅、武漢萬科金色家園：特點：色調偏沉穩(wěn)、用“盒子狀”的懸挑、色塊的變化等強調幾何感和設計感。建筑立面商務公建商業(yè)住宅、公寓27荷蘭建筑的細節(jié)建議1整體色調把握的建議：荷蘭建筑的常用主色調是偏沉穩(wěn)的酒紅色、白色和暖色調的其他顏色，沉穩(wěn)中不失激情；在裝飾元素上，帶

13、色塊的玻璃窗、木質的裝飾條是常用的。建筑立面商務公建商業(yè)住宅、公寓28荷蘭建筑的細節(jié)建議2重要元素：懸挑和體塊的變化是荷蘭建筑中常用的元素，只要面積不大、且在高層、超高層的運用中成大體塊運用，不會造成過多的成本增加；在新的測量規(guī)范中并沒有針對無圍護結構的懸挑的限制。建筑立面商務公建商業(yè)住宅、公寓29如何將時尚兼質感的“新荷蘭建筑”運用到高層中？幸福里：堅持懸挑與色塊的變化 建筑特色跳動的格子，六本木的改良；特點：挺拔、后現代氣息；運用荷蘭建筑的借鑒意義：通過懸挑和色塊的變化，同時細部變化堅持統(tǒng)一，減少零碎感。華潤幸福里可借鑒性：沒有過多瑣碎的持件，整體挺拔感、質感；色彩而體塊的變化，同時追求細

14、部變化的統(tǒng)一。建筑立面商務公建商業(yè)住宅、公寓30新荷蘭建筑的中國實踐龍湖春森彼岸，懸挑、色塊的變化與陽臺內包式處理 建筑特色玻璃元素的大量應用；特點：立面完整感、公建氣息；運用荷蘭建筑的借鑒意義：玻璃及各色塊的應用，陽臺置于玻璃掛件后；與項目適配度仍需考慮的問題：立飾切得過于零碎，以致于影響挺拔感。龍湖春森彼岸可借鑒性：陽臺內包于立面之內的處理方式。建筑立面商務公建商業(yè)住宅、公寓31 建筑特色陽臺和外沿空間的應用；特點：立面挺拔；運用荷蘭建筑的借鑒意義：在色調變化上與幸福里有相似之處、維持一致風格，陽臺和外沿空間的內包式處理能使里面更加公建化，與底部街區(qū)形象呼應。萬科金色家園關于公寓外立面：建

15、議重點借鑒武漢萬科金色家園的公寓立面風格可借鑒性：陽臺內包于立面之內的處理方式；色彩和體塊低調且統(tǒng)一的變化。建筑立面商務公建商業(yè)住宅、公寓32新荷蘭建筑于本案的小結挺拔感、色塊和顏色不顯零碎的變化、陽臺空間的處理原則一：體塊簡潔、有質感的變化借鑒幸福里建議：建議可采用以暖色調為主的涂料，以簡潔、統(tǒng)一的顏色變化突出挺拔感。原則二：陽臺空間的處理借鑒金色家園建議：內包陽臺，用鏤空板代替玻璃元素，體現通風健康的生活方式。原則三：通過裝飾體現顏色變化借鑒春森彼岸建議：玻璃色塊與陽臺鏤空板都作顏色變化的載體,但并不推薦過于切割的零碎感。原則四：屋頂懸挑處理要輕、要薄借鑒幸福里建議：屋頂懸挑簡約、現代化處

16、理。建筑立面商務公建商業(yè)住宅、公寓33推薦風格2：重點借鑒中信紅樹灣的現代主義建筑風格中信.紅樹灣可借鑒性：簡約的現代主義風格建筑特色：豎向植架，結合水平線角飄板，與建筑外部產生豐富細膩的陰影效果，削弱高層住宅的體量感；形態(tài)多樣的飄窗；采用簡潔明了的深灰搭白線條色彩搭配，凸顯時代感。建筑立面商務公建商業(yè)住宅、公寓34推薦風格2：公寓重點借鑒湘域中央公建化設計，著力體現商務氛圍湘域中央可借鑒性：整體運用較大面積的鍍膜玻璃；立面橫向、豎向的隔斷式處理手法；凹凸形態(tài)的裝飾使立面具有立體感；成穩(wěn)的鍺石色外立面融入富含時代感的現代簡約風格，碰撞出城市的氣息。建筑立面商務公建商業(yè)住宅、公寓建筑特色穩(wěn)重、公

17、建化；特點：玻璃外墻的隔斷式演繹；大體量玻璃外墻通過線條隔斷的表現手法， 鍺石色外墻既表現出商務公寓的成穩(wěn)又能完美融入城市的現代化氣息中。35物業(yè)發(fā)展建議體系標簽體系實用體系體驗體系建筑外立面商業(yè)特色理念會所生活方式旨在提升預期、加速買單，為遠期提升價值36商業(yè)概念運用時尚、參與、生態(tài)構建活力多元購物體驗，基于mall概念與特色化街區(qū)時尚！時尚就是我們的標簽 ，商業(yè)街的時尚韻動是核心打造的要素；在城市核心片區(qū)的生態(tài)購物理念，提供的更為舒適且流行的購物環(huán)境。參與式、體驗式消費理念是我們區(qū)別于周邊的核心價值，以活力休閑為主旨構建全新的價值體系； 不一樣的購物體驗合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃基礎下，還提供的是特色

18、化的購物體驗，結合項目的本身條件，強調城市且多元的購物狀態(tài)。37打造一站式購物體驗時間消費觀，那是一種極其時髦的生活方式，以前大家都吶喊著shopping mall，現在原來大家都依賴于都市，更追求的是living mall。這就意味著更為復合而時間也就變得更短，來得這里，便是來到一座步行的城！38更體現時尚、活力、創(chuàng)意的立面要求整體色彩與綜合體一致，設計可更大膽獨立的內街+靈活的街區(qū)=更為強烈的感受時尚購物建筑形態(tài)小品及元素標識39主入口處，通過新異的城市界面放大，形成聚斂效應節(jié)點，形成項目的獨特“門面”城市的可辨認性，來自由背景和前景構成的城市空間的整體性；具有特征相對明顯建筑風格的建筑，

19、極度視覺沖擊。時尚購物建筑形態(tài)小品及元素標識裙樓街區(qū)集中賣場寫字樓40參與建筑形態(tài)元素3：扶梯或樓梯立體商業(yè)的通道元素1：廊橋形成二層商業(yè)的活動標高元素2：天橋靈活搭通各功能空間立體街區(qū)視覺兼體驗的立體購物新方式41外城:城市功能（功能混合/夜生活豐富/夜間照明指數高/方便停車）內城:社區(qū)功能（私密/獨立/ 與城市被迫隔離）關聯:蜂巢。地下系統(tǒng)自然采光城市行為與社區(qū)行為復合的MIX空間開放城市社區(qū)集中賣場寫字樓裙樓街區(qū)42VDM =Visual+Merchandising視覺營銷，元素1：設計感十足的導視系統(tǒng)導示系統(tǒng)強調動線價值，并融入現代時尚元素；Customer wire：不是客人想怎么逛

20、而是我們想讓客戶怎么逛！時尚購物建筑形態(tài)小品及元素標識43有可視外觀的商業(yè)包裝，體現商業(yè)的生命及感染力，最終實現客戶購買的a+A建議商業(yè)立面設計充分考慮廣告牌位設置的需要，沿板倉路路和向陽路大量設置廣告牌位。增強商業(yè)氛圍穩(wěn)定的現金收入時尚購物建筑形態(tài)小品及元素標識44創(chuàng)意想像與視覺盛宴，場景體驗地，也成為小型的駐留節(jié)點高密度的建筑群使人產生壓迫感，設置公共藝術，能夠增強城市意象，并有效地利用道路、建筑物附屬設備以活力、多元化、時尚性的取向來反映結合公共空間休憩功能時尚購物建筑形態(tài)小品及元素標識45將市政綠化帶融入街區(qū)打造范圍，一體化鋪裝增強活力氣質的延伸感一體化鋪裝，形成區(qū)域延伸以開放的、擴大

21、化的街區(qū)范圍，增強延伸感個性化的鋪裝時尚購物建筑形態(tài)小品及元素標識46下沉式廣場節(jié)點，最好的文化休閑節(jié)點，駐留人氣之余，更提供舒適的休閑場所退臺及下沉空間設置綠化、園林、水系等，并在廣場內舉辦各類活動，使游人可在逛街購物之余，感受園林綠化及參與各類活動，增強公共空間的參與性;下沉式廣場尺度宜人即可，無需過分放大，建議面積2000左右即可。體驗式購物下沉廣場多元業(yè)態(tài)活力中心裙樓街區(qū)集中賣場寫字樓下沉廣場47活力中心節(jié)點，將人流導入街區(qū)中央，移步換景，體驗街區(qū)時尚活力的秀場利用中心廣場，打造寬闊的商業(yè)空間和豐富的商業(yè)層次感，使空間產生變化和不斷變換的景色和功能區(qū)，營造出讓人不斷有新發(fā)現的感覺。體驗

22、式購物下沉廣場多元業(yè)態(tài)活力中心裙樓街區(qū)集中賣場寫字樓中心廣場48街區(qū)為表，多元業(yè)態(tài)組合為里：購物、餐飲、休閑及適量娛樂相結合，共同形成星沙活力新極白天購物、吃飯，一站式消費，便利時尚夜晚飯館、茶館、電玩、電影，精彩的夜生活從這里開始體驗式購物下沉廣場多元業(yè)態(tài)活力中心49業(yè)態(tài)排布原則：根據業(yè)態(tài)自身的要求以及促進經營和銷售的目標，因地制宜排布各種業(yè)態(tài)根據地塊條件及區(qū)位價值的差異根據業(yè)態(tài)自身需求決定因素業(yè)態(tài)排布原則垂直方向上：低區(qū)（主要指1層以及地下空間）以購物為主；高層以餐飲、休閑娛樂為主既保證人氣，又能最大化促進銷售水平方向上：沿板倉南路以購物、娛樂為主，最大化利用其昭示性，凸顯檔次和活力；工業(yè)

23、用地塔樓底商主要排布高端餐飲、休閑為主，成為商務休閑一條街集中商業(yè)：集中商業(yè)南移至地塊東南部，設置中高檔百貨，樹立商業(yè)形象，商超設于工業(yè)用地負一層，不占有可售商業(yè)面積有利于經營和銷售體驗式購物下沉廣場多元業(yè)態(tài)活力中心50業(yè)態(tài)模擬集中商業(yè)及商超業(yè)態(tài)模擬：工業(yè)用地-1F：超市購物（沃爾瑪）；南部賣場-1F2F：百貨購物百貨購物兒童世界百貨購物服裝、鞋包百貨購物化妝品體驗業(yè)態(tài)模擬集中賣場-1F超市購物-1F商超51體驗業(yè)態(tài)模擬-1F街區(qū)業(yè)態(tài)模擬：時尚購物（個性服飾、玩具店等）；個性餐飲、休閑（甜品店、冷飲、冰淇淋、咖啡吧、書吧等）個性服飾店冷飲、冰淇淋點甜品店書吧、咖啡廳52體驗業(yè)態(tài)模擬1F街區(qū)業(yè)態(tài)

24、模擬：專賣購物（運動、時裝專賣店）；品牌中西餐（麥當勞、肯德基、真功夫、必勝客、味千拉面等）時裝專賣運動專賣品牌中西餐53體驗業(yè)態(tài)模擬工業(yè)地塊2F3F街區(qū)業(yè)態(tài)模擬：高檔餐飲（中大型餐飲主力店）；商務休閑娛樂（量販KTV、洗浴、影城等）。美味風情盡在此！特色餐飲悠悠茶香高檔餐飲國際影城國際影城商務休閑54親子教育機構動漫城水療會體驗業(yè)態(tài)模擬集中賣場外圍2F街區(qū)業(yè)態(tài)模擬：休閑娛樂（動漫、親子教育機構、水療會、棋牌、咖啡、美容美發(fā)、健身等）；中式餐飲（湘菜、粵菜、川菜等餐飲）。餐飲棋牌、咖啡55第五立面：只要是空中的空間，便可以來把商業(yè)的空中庭院在地面土地越來越少的今天，如何利用立體空間中的土地成為

25、了我們的新課題生態(tài)購物綠色屋頂過渡空間商業(yè)廣場56空中花園與戶外公園直接相連，生態(tài)購物體驗的極致：日本難波城公園式商業(yè)mall難波公園的構思為一個斜坡公園，從街道地平面上升至8層樓的高度，形成高出城市的自然綠洲。 形 象功能寫字樓、商業(yè)及娛樂設施、住宅、空中花園一期建筑面積商業(yè)40000平米辦公樓80000平米公園8000平米綠地3000平米廣場與通道4700平米其他31300平米合計167000平米沿著30層高塔，空中花園、屋頂綠樹，公園直接跟大街相連，欣賞大樹、巖石、懸崖、草坪、溪流、瀑布池塘及露臺，人們徜徉在空中花園中盡享體驗式購物的樂趣。生態(tài)購物綠色屋頂過渡空間商業(yè)廣場5757與周邊舊

26、城景觀的和諧過度自然景觀還被用來消除高聳的、充滿現代美感的Mori大廈與歷史上著名的日式毛利花園之間高達15米的垂直距離和心理障礙。 注意空間設計變化豐富、充滿趣味斜坡公園，從街道地平面上升至8層樓的高度，采用空間向上退臺的方式 。形成高出城市的自然綠洲；用暖色石材模擬的自然峽谷，與大阪市區(qū)眾多的灰色混凝土和瓷磚飾面的建筑形成鮮明對比，也與周邊綠色盎然的植被交相呼應。 同時，又是四通八達的通道。58裙樓街區(qū)集中賣場寫字樓下沉廣場在市政公園向地塊的延伸地帶，打造廣場結點；以集中綠化與綠色廣場，一方面提供駐留人氣的空間，一方面在入口便提供綠色舒適的購物映象。生態(tài)購物綠色屋頂過渡空間商業(yè)廣場廣場結點

27、，便也是最好的生態(tài)結點，駐留人氣之余，更是提供舒適的綠色購物場所59生態(tài)購物綠色屋頂商業(yè)街及過渡空間商業(yè)廣場可利用的生態(tài)概念空間：建筑下部或緣側的柱廊、向外開敞的邊庭；后退的入口、門廊、建筑物的凹處、挑檐及下部所構成的空間；建筑凹進或向外突出的臺階、花臺、半私密的前院或休閑區(qū)。城市受歡迎的逗留區(qū)域，一般是沿建筑立方和一個空間與另一個空間的過渡區(qū)；邊界區(qū)域受到青睞，是因為處于空間的邊界為觀察空間提供了最佳條件；街區(qū)的連廊、天橋、扶持都將成為點綴生態(tài)的節(jié)點；軟性的邊界是一種既非完全私密，又非完全公共的過渡區(qū)。注重過渡空間的軟性打造，豐富城市界面和空間的情趣性，提供更多的逗留節(jié)點60 室外的商業(yè)空間

28、不僅增加營業(yè)面積，也有較好的聚集人氣的效果，有利于把整個街區(qū)的商業(yè)氛圍連成一體； 滿足人流駐足，布置適量的休閑座椅與店鋪座椅；商業(yè)室內空間的延展，形成街區(qū)小廣場，增強體驗感，擴大交流空間，提供更多的逗留節(jié)點。街區(qū)綠化：商業(yè)依靠綠化，向戶外空間自然拓展，從而使商業(yè)街空間模糊化、休閑化生態(tài)購物綠色屋頂商業(yè)街及過渡空間商業(yè)廣場61物業(yè)發(fā)展建議體系標簽體系實用體系體驗體系建筑外立面商業(yè)特色理念會所生活方式旨在提升預期、加速買單，為遠期提升價值62符合各期客戶的不同需求，制定功能互補的會所需求，體現時尚與健康兩大要素 我們的客戶體系城市尋求認可者；更向往成熟便利的生活；追求時尚；敢于快兩步享受新。事業(yè)蒸

29、蒸日上的奮斗者；離不開城市的繁華；向往更反應品味的品質；期待時尚的生活體驗。會所于客戶：時尚、健康、標簽建立標志鮮明的創(chuàng)意感，吸引城市客戶的標簽；基本社區(qū)功能需求；形成城市意向、示范時尚生活方式的重要場館。時尚“吧”泛會所主打客戶星沙主流自住需求，城市價值的忠實愛戴者會所打造原則住宅63以“吧”的概念打造迎合時尚需求的客戶群體，表達的正是多元且時髦的生活元素時尚“吧”選址原則：結合售樓處；輻射人群：整盤客戶；需求面積：1000-1500 ；功能構成：創(chuàng)新體驗的“吧”體系；開發(fā)時機：前期。 健康吧音吧閃吧 書吧時尚吧體系會所設置時尚吧泛會所住宅64提供時尚且場地不大的健康場所，類似瑜珈房、健身房

30、、活動室等室內活動空間健身房瑜珈房選取小型室內時尚運動為主；像籃球場等可結合主題園林放于室外；考慮將政府要求的社區(qū)服務站、老年人活動站、門診所等與會所相結合；在人氣可以得到滿足的前提下，采用會員制，提高尊享度。設計原則：健康時尚老年人活動室時尚吧會所健康吧書吧閃吧音樂休閑吧乒乓球室可選功能：瑜珈房、健身房、麻將室、活動室、乒乓球室等；總面積：400平米左右。65閃吧Flash非凡VS正常 躲在蛋殼里上網和在電腦桌前上網不一樣。群居VS孤獨 網游同伴就坐在隔壁的蛋殼里在一根網線的另一頭不一樣。關鍵詞：創(chuàng)意、共享、交流設計感強的內飾風格+上網所處空間也可概念設計+可結合茶吧或休閑吧來做+總面積在1

31、50平米左右。66書吧Books“讀書時，我愿在每一個美好思想的面前停留，就像在每一條真理面前停留一樣?！睈勰P鍵詞：精致、嫻靜、專享功能要素：時尚雜志區(qū)、小型影音室、流行書籍專區(qū)、書籍共享區(qū)；面積需求：150平米左右。67音樂休閑吧Music“像這么一代人，都是聽著譚詠麟、四大天王、邁克杰克遜的歌，那不僅僅是幾首歌，那是時代的烙印 ?！薄澳切┦煜さ穆曇?，每次聽到都這么讓人心潮起伏?！标P鍵詞：交流、懷念、與朋友一起功能要素：點唱機、配備輕音樂的小型會客廳、試聽區(qū)、音樂雜志區(qū)、吧臺；面積區(qū)間：150平米左右。68結合園林及架空層的泛會所，將主要強調目標客戶看重的運動功能與休憩交流空間泛會所設置

32、項目低高休憩空間游泳池網球場足球場籃球場羽毛球場兒童娛樂場露天健身器材乒乓球項目低高休憩空間游泳池網球場足球場籃球場羽毛球場兒童娛樂場露天健身器材乒乓球使用率視項目具體情況而定投資指標維護成本69序列投資設置意向維護成本使用率休憩空間網球場游泳池足球場高高高高低高高高高低高低鼓勵配置不配置少量配置（標準池規(guī)模）不配置羽毛球場低高高少量配置乒乓球低低高鼓勵配置籃球場低低高鼓勵配置兒童娛樂場低低高鼓勵配置泛會所設置泛會所建議配置乒乓球、籃球、兒童娛樂場、休憩交流空間，并適當配置游泳池、羽毛球場70物業(yè)發(fā)展建議體系標簽體系實用體系體驗體系實用且健康的產品設計商業(yè)特色理念生態(tài)共享的城中現代園林營銷的推

33、動力，買單的基本前提71定位回顧綜合體配套之上優(yōu)化的主流居家產品突破市場競爭希望成為圈子中心經常呼朋喚友，對公共空間和待客空間敏感關注私人享受對私人享受空間主臥、廚房、浴室敏感關注家人健康對戶型的通風、采光等因素敏感 產品發(fā)力點強化公共空間和待客空間 私人享受空間的升級生態(tài)化的戶型設計項目容積率很高，我們戶型的賣點不能靠“贈送面積”來發(fā)力；我們的戶型發(fā)力點必須找到和客戶生活密切相關的賣點，來進行精細化的研究，才能建立持續(xù)的產品競爭力。一切源自客戶“享受型”剛需和首改是一群什么樣的人？72高容積率的適度化解樓棟朝東南偏轉改善整體戶型朝向建議采用建筑單體可以往東南偏轉一定角度，實現各戶型朝向優(yōu)化，

34、減少正西、正北戶型。73戶型設計價值要點整體戶型緊湊化、與市場需求吻合，適度創(chuàng)新，突破市場原有體系小三房：90-100中三房：110-120四房：135-145一房：35-45二房：75-85公寓產品緊湊型居家產品100平米以上產品舒適產品項目各戶型設定面積各戶型產品歸類各產品設計原則小面積產品突出空間組合可變性，使用功能多樣化在面積經濟性的基礎上保證功能舒適性注重舒適性，作為標桿產品體現項目檔次戶型設計價值要點多功能、自由變化實用性提升生活尺度擴容小戶型中戶型大戶型二房：50-60三房：75-8574項目空間控制上的舍與得我們打動享受型剛需、首改客戶的同時，面積不能失控戶型區(qū)間客廳開間主臥開

35、間第一次臥開間最小開間60m2（單房、一房）3.6m 3.2m70-90（兩房） 3.9m 3.6m 3.0m90110m2 （三房） 3.9m 3.6m 3.3m 2.8m120130m2 （三房） 4.0m 3.63.9m 3.33.6m 2.8m為保障高層產品的基本舒適度，在開間上應當保持以下尺寸:本指標為控制指標，在規(guī)劃可以根據戶型具體情況調整。在總體指標可以滿足的狀況下可以適度擴大可以適度縮小選擇放大客戶敏感的重要空間，減弱次要空間的方式，確保整體面積不能失控。75基本面基本戶型格局的保證：入戶玄關及生活陽臺依然是標配，完整廚房空間保留入戶玄關設計實用率較高贈送落地凸窗多功能房間設計

36、公寓產品居家公寓商務公寓76強調主臥或客廳空間，以城市觀景陽臺形成多功能房設計可以作為陽光室可以作為休閑房城市景觀陽臺，彈性功能空間公寓產品居家公寓商務公寓77臥室和客廳之間的推拉門間隔，推開移動門就可以躺在床上看大投影！抬高地臺可以避免灰塵被帶進臥室，下面還有儲物空間！創(chuàng)新暢想：不大的公寓，可以考慮更靈活可變的空間，強調是使用面積，而不是套內面積冰箱在廚房的另一側，不必打開廚房門也可以拿飲料水果出來！公寓產品居家公寓商務公寓78幫助改善公寓的舒適度，更帶來只有公寓的趣味體驗弱化次要功能家具整合布局改善局部空間奢侈化通過壓縮廚房餐廳等次要功能空間，將實用面積集中于客廳；考慮并預留收納空間與內部

37、家具的位置，避免零碎空間的出現；衛(wèi)浴局部的合理布局，提供具有更好生活品質的空間組合模式；通過廳臥室連通等形式，形成局部奢侈型的空間，提高空間舒適度與趣味性。公寓產品居家公寓商務公寓79優(yōu)秀項目參考：花樣年花郡43一房一廳公寓產品居家公寓商務公寓38一房一廳80花樣年花郡兩房一廳公寓62兩房一廳52.6兩房一廳81入戶大堂體現品質與調性，建議以寫字樓的大堂標準，體現高檔次，設計效果儀式、穩(wěn)重公寓產品居家公寓商務公寓82主題工作室，配備休息功能區(qū)，可商輔住洗漱茶水間辦公區(qū)休息區(qū)我的工作室，就是我的全部，我希望伏案工作到夜深以后，不需要奔波，就能夠有一個小小的空間，一張溫馨的床可以讓我徹底的放松設計

38、原則：設定休息功能區(qū)間，可商可住，增加商務公寓的額外使用價值。公寓產品居家公寓商務公寓83全無墻設計，空間自由分配SOHO 空間空間自由分配室內全無墻設計，大空間內功能自由分配，居住、辦公兩相宜；每個小空間獨立設置衛(wèi)生間，以提供靈活的使用功能作為差異化賣點。公寓產品居家公寓商務公寓84可自由分割的框架式結構，可打造個性化的辦公空間你的公司也可以獨占一層，仿佛獨占了整個世界， 擁有廣闊空間，老板可以最大自由地布置他自己的辦公室， 沒有任何條件限制您的公司與世界最先鋒取得一致設計原則：盡量靈活的分割空間，給客戶更高的價值感與使用性。公寓產品居家公寓商務公寓85各取所需的多單元空間組合方式，全面滿足

39、不同規(guī)模的辦公、居住需求公寓產品居家公寓商務公寓+=平面組合：公寓 辦公依據使用者的需求面積多單元彈性組合，空間靈活可變86小戶型將玄關設計預留，稍大戶型以入戶花園取代玄關空間整潔的客人入門空間為每個戶型標配一個尺度合適的、與客廳視覺隔斷的玄關空間：保障客廳空間的純粹和整潔；高梯戶產品的異型空間盡可能聚集到玄關空間。居家產品緊湊型舒適型87廚房作為待客空間之一，在小戶型中通過生活陽臺的標配，實現廚房的緊湊整潔對于緊湊房型的合理程度，廚衛(wèi)空間是否緊湊合理非常關鍵。標配生活陽臺緊湊的廚衛(wèi)空間居家產品緊湊型舒適型88緊湊房型的實用性提升強調臥室和外延空間在空間緊湊的前提下緊湊房型的設計要點：舒適三房

40、主臥套間化，雙衛(wèi)設計：為增加主臥的尊貴感和實用性，一定要保障兩個衛(wèi)生間；臥室均設置落地凸窗作為外延空間；用陽臺、露臺增加客廳（或主臥的外延空間）。在空間緊湊的情況下盡量強調主臥的功能和待客空間外延空間是臥室功能提升的重要手段加大開間尺寸、增加陽臺、凸窗及玄關空間是提升待客空間的重要手段優(yōu)化的居家產品私人空間升級公共空間和待客空間生態(tài)化設計89在開間允許的偏大戶型，體現客廳體量感，可以多采用連廳設計產品傾向上面的選擇更多用連廳，增大緊縮面積下的客廳空間感；連廳也更受照顧學齡前兒童的三口之家喜愛；橫廳直廳居家產品緊湊型舒適型90邊套采用多窗采光或轉角落地窗的形式，引入對流的自然風建議采用讓多窗采光

41、成為邊套產品的標配，實現小戶型的健康舒適度；主臥可以配備轉角落地凸窗或露臺等外沿空間，增加私人空間的舒適度。居家產品緊湊型舒適型91優(yōu)秀項目參考：金地上塘道居家產品緊湊型舒適型92物業(yè)發(fā)展建議體系標簽體系實用體系體驗體系實用且健康的產品設計投資性高的寫字樓、商業(yè)生態(tài)共享的城中現代園林營銷的推動力，買單的基本前提93類甲級寫字樓，把握辦公客戶敏感點，采取形象做足、合力控制成本的開發(fā)策略形象提升包括外立面、大堂、過道、電梯間、層高等方面的改善核心設施完善包括足夠的電梯數量、停車位、網絡、會議設施、餐飲等，特別是電梯和停車位敏感環(huán)境改善對采光、綠化、通風等能改善辦公環(huán)境的因素比較關注節(jié)約運營成本要求

42、比較經濟的單層面積設置以及合適的物業(yè)管理費高性價比涉及結構創(chuàng)新、環(huán)境改善、面積劃分等高形象重使用、控成本智能化創(chuàng)新高檔辦公客戶敏感點本案開發(fā)策略94高度：保證2.7米的凈高，同時通過外立面支撐和內部的設備用房支撐起約3層的高度用作會議室或者開發(fā)商自用，既提升形象又增加項目的附加值凈高（米）甲級2.7以上（含2.7米）乙級2.5米以上本項目類甲級寫字樓定位建議凈高：2.7米建議層高：米 高度測量標準寫字樓核心筒支撐層 （屋頂設備層）寫字樓主體層樓頂搭建層統(tǒng)一外立面玻璃幕墻案例：深圳榮超經貿中心通過外立面支撐在頂上搭板2-3層左右，最多可以支撐12米高，報建完以后可以搭板隔離后使用女兒墻與屋頂面交

43、界的點為規(guī)劃院判斷高度的標準設備用房不算高度解決方案限制條件搭高的部分沒有產權，不能銷售，一般開發(fā)商得自己持有通過外立面支撐和內部的設備用房支撐起約3層的高度，作為會議室或者開發(fā)商自用辦公類甲級寫字樓高形象智能化重實用95大堂尺寸和材質：本項目大堂面積不小于300，內空高度約8米，在看得見的高度上選用大理石等高級石材，其余部分可用普通石材，做足形象大堂設計原則：(1)大堂的高度和面積極大地影響著寫字樓的形象檔次，應避免狹小的大堂面積和較低的高度造成壓抑感；(2)寫字樓大堂面積一般為該棟樓體建筑面積的1/150-1/100，一般取建筑面積的下限；(3)內空高度最低不應小于5米；(4)大堂的主題性

44、風格有利于寫字樓形象和開發(fā)商的品牌打造。(5)深圳甲級寫字樓的大堂面積都在1000-2000平米之間本項目建議： 面積：本項目寫字樓建面約為30000，按照建筑面積1/150-1/100的比例，大堂面積應該為200-300之間，為了更好體現檔次和形象，建議大堂面積不低于300； 高度：高檔寫字樓大堂內空高度不低于5米，本項目建議高度為8米（兩層高度），做足形象；材料：在看得見的高度選用大理石、花崗巖、高級地磚或鋪高級地毯；墻面應為大理石或高級墻紙或高級漆，可設置吊頂。 類甲級寫字樓高形象智能化重實用96入口處設置外挑雨蓬，車行大堂提升客戶尊貴感和舒適度在寫字樓外部公共空間，配合外立面風格，設置

45、寬敞的門廳入口，展示豪華、高檔形象；入口處設置外挑雨篷，風雨無阻，倍顯舒適尊貴；寫字樓入口門前停車，無需過長步行距離即可進入大堂。類甲級寫字樓高形象智能化重實用97侯梯廳：參考高端寫字樓侯梯廳的尺寸，建議本項目侯梯廳寬度為2.5米，凈高4.5米并用吊頂裝修，突出大尺度空間，體現項目形象和檔次候梯廳設計原則：(1)多臺并列成排布置的電梯，候梯廳深度不應小于1.5最大轎廂的深度；(2)多臺并列成排布置的群控電梯候梯廳深度不應小于2.4米；(3)多臺面對面排列的群控電梯候梯廳深度不應小于相對電梯的轎廂深度之和，不大于4.5米。候梯廳裝修要點：(1)空間感強，色彩簡單明亮；(2)有明確的導向作用，體現

46、主要交通動線的流動方向。目前高端寫字樓的侯梯廳的寬度大多數在2.6米-3米之間；裝修后凈高度5米以上，用吊頂裝修2.5米凈高4.5米首層候梯廳挑高類甲級寫字樓高形象智能化重實用98停車場人性化外圍泊車導視，細節(jié)體現項目細致、貼心的人文服務停車場是寫字樓的另一張門臉大量寫字樓客戶出入均通過停車場，停車位是否充足以及停車場的品質直接影響客戶對項目的感知人性化導視牌告知客戶目前所在位置至停車場路徑同時電子顯示屏顯示當前泊車狀況停車場重要性類甲級寫字樓高形象智能化重實用99電梯：按照甲級寫字樓標準設置電梯數量和候梯時間，成為項目的核心賣點之一，同時引進穩(wěn)定性好的合資電梯以節(jié)約成本國產的貼標電梯廣州日立

47、等品牌建議：性價比更高的國產電梯，廣州日立、上海三菱等；電梯數量做足：高檔寫字樓客梯配比為4500/個 ，本項目寫字樓部分面積暫定為30000，則需要配備客梯7部，同時配備貨梯；電梯速度：(1)建議電梯分為低區(qū)和高區(qū)，各3部客梯；(2) 高區(qū)速度4米/秒，低區(qū)速度2米/秒，平均等待時間不超過30秒。類甲級寫字樓高形象智能化重實用100空調：建議選用傳統(tǒng)中央空調，切合星沙市場與寫字樓控成本的發(fā)展策略功能選擇建議： （1）建議設置傳統(tǒng)成熟的水冷中央空調：具有分戶計量功能，并且更加節(jié)能的VRV系列的中央空調目前在深圳已經逐漸成為市場主流，但對于溢價有限的長沙市場，主流寫字樓仍采用傳統(tǒng)中央空調，而在星

48、沙含中央空調的高檔寫字樓已經領先市場，基于本項目需采取的高形象控成本策略，配置傳統(tǒng)中央空調是相對合理的策略； （2）配置新風系統(tǒng)，改善寫字樓內空氣質量，提高客戶滿意度的同時，增加了產品的附加價值。工程結構建議： 與消防管道走管系統(tǒng)綜合考慮，部分管道可以選擇貫穿梁技術，盡量避免管道到對于層高的影響。空調種類制冷原理成本計量方式適用條件中央空調水冷300元/平米統(tǒng)一傳統(tǒng)，價格低廉冰冷480元/平米統(tǒng)一節(jié)能，適用于分谷電價制的地區(qū)；費地，需冰庫晚上制冷；VRV變頻風冷550元/平米分戶節(jié)能，分戶計量溶液調濕空氣處理機 水冷350元/平米統(tǒng)一節(jié)能40%，且可殺菌數據來源：法國蘭舍空調經銷商深圳區(qū)銷售經

49、理閆先生類甲級寫字樓高形象智能化重實用101核心筒：本項目核心筒建議采用中心H型核心筒，并在垂直上采取漸縮式設計提高實用率低區(qū)標準層高區(qū)標準層中心H型核心筒：提高實用率：為提升寫字樓實用率，符合國際標準的5A智能化管理，建議寫字樓的公共衛(wèi)生間、強弱電井、消防走道、電梯等全部歸入核心筒內；高區(qū)標準層采取漸縮式設計提升產品實用率。位于平面中心，圍繞其四周的使用空間可占有最佳位置，采光、視線良好、交通便捷；此類結構多采用框筒體系，整個結構平面對稱，造型挺拔，是最理想的結構布置方式；核心筒距外墻一般為1015米，標準層一般可作到10002500平米。中心H型核心筒類甲級寫字樓高形象智能化重實用102過

50、道：以1.6米左右的過道尺寸滿足采光、形象要求，同時也避免公攤過大使得實用率低下高層寫字樓過道一般要滿足3人并行的寬度，約為1.5米-1.8米； 建議本項目的過道寬度為1.6米左右，用明亮寬廣的過道樹立形象；滿足消防前提下過道作為附送面積：在高區(qū)部分，若整層購買或者半層購買，在滿足消防要求的前提下，過道面積作為附加贈送面積。類甲級寫字樓高形象智能化重實用103標準層層高為3.8米，穿孔梁技術有效提升樓層凈高為2.7米，提升辦公的舒適性層高建議：凈高建議：至少2.7m。部分管線從梁體中穿過；避免因與梁體交叉而造成的梁底再掛設管線，影響樓層凈高；梁孔周邊需做結構上的局部加強處理。類甲級寫字樓高形象

51、智能化重實用104空中花園：提供高附加值的贈送空間、綠色生態(tài)的辦公產品設計健康寫字樓，設置空中花園，通過開啟的窗戶及種植綠化，把自然引入高層建筑，改善辦公環(huán)境，甚至作為贈送空間提高附加值；在同一側設置，外圍統(tǒng)一采用玻璃幕墻或格柵包裝，保持高檔形象。外墻統(tǒng)一包裝休憩的公共平臺可贈送納入使用面積，提高附加值類甲級寫字樓高形象智能化重實用105打造5A智能寫字樓，選取辦公自動化和通信自動化進行高標配，強化高效商務平臺形象5A內容高標配OA(辦公智能化) 計算機網絡系統(tǒng)、會議中心系統(tǒng)、門廳多媒體查詢系統(tǒng)、物業(yè)管理計算機系統(tǒng)等預留OA電力負荷50VA/，選用網絡地板，為以后的升級改造預留空間CA(通信智

52、能化) 雙向電視電話會議系統(tǒng)、共用天線電視系統(tǒng)、公共廣播系統(tǒng)、數字式用戶交換機系統(tǒng)、樓內移動電話系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)等，千兆入戶，百兆到桌高端寫字樓項目平均20建筑面積至少有一個數據點BA(樓宇控制自動化) 冷熱源系統(tǒng)、空調系統(tǒng)、變配電系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、電梯管理系統(tǒng)、停車庫系統(tǒng)、水電表自動抄送系統(tǒng)等 FA(消防智能化)防火電視監(jiān)控，安裝煙感、溫感和火災自動報警、自動噴灑裝置等； SA(安保智能化) 監(jiān)視電視系統(tǒng)、通道控制系統(tǒng)、防盜報警系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)等打造5A智能寫字樓，選取辦公自動化和通信自動化進行高標配，強化高效商務平臺形象；類甲級寫字樓高形象智能化重實用106簡易版的網絡地板既體現

53、國際商務必備元素，同時又降低成本，保證凈高，且輕松滿足客戶個性化需求，降低客戶搬家、布線改造的更新成本標準網絡地板造價高、工藝難度大；市場高檔產品造價約250元/平米，建議簡易版產品，同時可以節(jié)省樓地面采用地磚裝修的價格建議本項目可設置為簡易型，做法為架空10cm高度或地面預留10cm地槽，解決走線問題，功能與標準網絡地板一樣，卻節(jié)省進口網絡地板大量成本OA智能網絡地板扣槽式網絡地板便捷：所有線路都在地板內敷設，可在任何位置引出線纜并添加地面插座，對房間環(huán)境的改變，亦有優(yōu)勢，其本身可象積木一樣重新組合，適應辦公環(huán)境搬遷的需要保溫隔熱：起到保溫隔熱防塵作用，可讓生活的空間干凈舒適。組裝靈活，防靜

54、電防火燃，后期維護成本低，可重復利用防火：網絡高架地板本身材質為不燃A級材料，對火災火患有阻止作用類甲級寫字樓高形象智能化重實用107簡易版網絡地板具體做法做法1：螺栓固定藍色板件，各藍色板件間留20cm 走線寬度；黑色扣板可自由靈活拆裝，走線完成后上蓋即可。做法2：地面澆注砼時，預留10cm高地槽用于布線；管線鋪設完后將預留地槽填實。類甲級寫字樓高形象智能化重實用108依據經營業(yè)態(tài)及商業(yè)價值提升的需要制定商業(yè)層高集中商業(yè)層高：根據商家要求，首層建議5.5m以上，上層5m以上，其中，影院部分根據影院需求，層高保證8-10m；街區(qū)建議適度挑高提升附加值：負一層和一層層高5.5m，二層層高5m。商

55、業(yè)的價值提升影院需要預留8-10m層高一層二層5.5m 5m街區(qū)層高示意109劃鋪分割昭示優(yōu)良的劃鋪面積予以偏重，整體控制單鋪面積降低總價負一層臨商超入口鋪位與一層臨廣場及臨主道街鋪面積適度放大，建議開間在8-10米左右，進深控制在16-25米，面積100-250平米；一層內部街鋪開間控制在8米以內，進深約12-20米，面積100-150平米；二三層鋪位根據經營業(yè)態(tài)確定面積，標準柱距約8米，中大型餐飲約1000-2000平米，中小餐飲約500-800平米，中型KTV2000-3000平米。商業(yè)的價值提升裙樓街區(qū)集中賣場社區(qū)商業(yè)集中式主題賣場：百貨賣場以6-8米為標準柱距設計；負一層及一層街鋪建

56、議開間6-8米，臨主道部分進深約16-20米、面積約100-150平米，內部街鋪進深控制在16米以內、面積約100平米之內（建議內部可部分劃20-40平米的小鋪）；二層街鋪，建議開間6-8米，進深12-16米，面積控小，約50-100平米。社區(qū)型街鋪排布雙層，開間4-6米，進深控制在10-12米，面積控制在40-80平米。110垂直交通：垂直電梯與手扶梯為主，設置觀光電梯改善上層高檔餐飲娛樂交通條件4-5層：主要引進餐飲、休閑、娛樂業(yè)態(tài)，為了加強與地面的聯系，除了內部的樓梯進入外，建議在1層設置門面+觀光梯直達。觀光直達電梯商業(yè)的價值提升集中商業(yè)以內部垂直電梯與手扶梯為主、設置觀光電梯改善上層

57、高檔餐飲娛樂交通條件；街區(qū)以外掛手扶梯、樓梯方式解決垂直交通問題。111空中連廊聯系集中商業(yè)與街區(qū)商業(yè)的價值提升全面連接：所有block街區(qū)都通過空中連廊相互連接起來；連廊材質：連廊采用玻璃和布局鋼架材質，可以局部設成開放式的，增加通透感和加強與室外的聯系裙樓街區(qū)集中賣場社區(qū)商業(yè)112物業(yè)發(fā)展建議體系標簽體系實用體系體驗體系實用且健康的產品設計投資性高的寫字樓、商業(yè)生態(tài)共享的城中現代園林營銷的推動力，買單的基本前提113項目園林的作用在于，達到城市與生態(tài)的價值嫁接項目高容積率且商業(yè)大體量排布，園林尺度上將會受到局限項目本體條件城市中年輕時尚的市場定位項目形象定位項目條件、定位原則、市場需求下，

58、園林要解決的問題。城市形象與生態(tài)市場需求的結合？區(qū)別競爭者，不同的生態(tài)體系價值？關鍵詞：簡約、精致、生態(tài)恒基凱旋門：大尺度園林+松雅湖資源鳳凰城：地中海風情密集園林星沙市場主題園林時代已經到來，競爭對手憑氣勢磅礴型園林立足市場；我們的園林體系核心競爭力在哪？園林體系構建前提114園林景觀體系建議的出發(fā)點：用精細化演繹簡約的、精致的城市中的生態(tài)本項目的園林設計中：如何突顯區(qū)別于競爭對手的園林生態(tài)體系？哪些節(jié)點需要放大？哪些節(jié)點需要精細？如何弱化過大的商業(yè)體量對景觀園林的影響？園林體系建議特色營造的關鍵元素重要節(jié)點把控關鍵詞：簡約、精致、生態(tài)關鍵詞：邊界、中心、過渡帶115簡約開闊的現代風情園林，

59、幫助開拓中心空間感，并依此而建大量休憩空間體現園林參與性特色的生態(tài)元素簡約的生態(tài)的精致的打造關鍵詞：空間感、現代感簡約而不簡單，道路、綠叢、水系、休憩平臺依地形裝飾；開闊的園林空間，可以在中心打造尺度放大的景觀節(jié)點。116表現不同于競爭對手：植被及小品，也強調設計與雕琢每一棵植物都有看頭特色的生態(tài)元素簡約的生態(tài)的精致的硬質鋪裝與小品元素也是張顯設計活躍的重要元素打造關鍵詞：設計感、元素化植被的修剪形態(tài)經過設計；道路的硬質鋪裝與小品概念設計，強調現代感與時尚元素表達。植被也可以強調設計感與精致化117茂密的植物在園林過渡帶或是節(jié)點的放大，強調生態(tài)特征，并注重植被的層次感與色彩感特色的生態(tài)元素坡地

60、的生態(tài)植被精致的 內城純住宅區(qū)域可以選用少量名貴樹種提升社區(qū)品質并作為營銷噱頭，大量使用常用植物控制園林成本。118水景強調可收可放，以大小不一的情景泳池貫穿，更能體現本案時尚與活力感打造關鍵詞：時尚化、參與性景觀泳池以淺水系為主；泳池底部鋪設色彩鮮艷，圖案張顯設計感的瓷磚；與設計感強的硬質小品及植被結合，強調參與性；掩綠化和池岸掩映；隔親水平臺應用；破水面很小時，可以植物或小品為岸；大泳池結合結合示范區(qū)園林打造。特色的生態(tài)元素坡地的生態(tài)水系精致的119小尺度、小空間的景觀駐留節(jié)點隨處可見，強調共享與時尚的元素點，可走、可留、可欣賞特色的生態(tài)元素簡約的生態(tài)駐留節(jié)點精致的打造關鍵詞：景觀性、參與