1、土地制度改革初探與淺析23145國家政策探索與解析土地流轉(zhuǎn)模式之信托模式其他案例海南目前的發(fā)展狀況與政策解析土地流轉(zhuǎn)模式之收益保證貸款 分析2014年中央一號文件即關(guān)于全面深化農(nóng)村改革加快推進農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的若干意見中深化農(nóng)村土地制度改革可獲得以下信息：首次允許承包土地的經(jīng)營權(quán)向金融機構(gòu)抵押融資。承包地所有權(quán)、承包權(quán)、經(jīng)營權(quán)“三權(quán)分離”。推進農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記頒證工作時，可以確權(quán)確地，也可以確權(quán)確股不確地。首次提出允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地出讓、租賃、入股，與國有土地同等入市、同權(quán)同價。宅基地管理，應該選擇若干試點，慎重穩(wěn)妥推進農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押、擔保、轉(zhuǎn)讓?？s小征地范圍，規(guī)范征地程序。保

2、障農(nóng)民公平分享土地增值收益，必須對農(nóng)民的住房、社保、就業(yè)培訓給予合理保障。因地制宜采取多種方式，確保被征地農(nóng)民長期受益。三亞、保亭l 著重探索農(nóng)村集體土地參與旅游開發(fā)三亞力村在“同地同價”方面進行了探索。不同地塊及不同用途的土地，評估價格不同。其對土地價格的評估參照了國有建設用地價格. 以其中某塊規(guī)劃用地性質(zhì)為旅館用地的土地為例，面積為4719平方米，參照國有建設用地的評估價格是90萬元/畝，這樣土地總價值為63.6萬元，而力村這塊土地的最終價格為44.5萬元，約為國有建設用地價格的70%左右?？趌 主要探索集體土地交易平臺建設與宅基地管理目前這一工作主要在海口市云龍鎮(zhèn)做試點，集體土地交易平臺

3、的場地、硬件都在云龍鎮(zhèn)，其實硬件的準備工作已經(jīng)完成，但軟件還未準備就緒。軟件主要是指具體的交易政策、制度建設等。?？趪敛块T曾前往廣東、重慶等地進行過考察，因為最終的交易模式尚未確定，所以到現(xiàn)在海口并未有實質(zhì)性的集體土地交易的案例。陵水l 探索景區(qū)周邊農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)利用及換地安置轉(zhuǎn)變征地補償模式，引導被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成立村辦股份發(fā)展公司，“自主征地拆遷”，被征地農(nóng)民成為公司股東，通過留足發(fā)展用地、構(gòu)建就業(yè)培訓和養(yǎng)老保險制度（從國有土地出讓金總價款中提取10%作為被征地農(nóng)民基本養(yǎng)老保險統(tǒng)籌準備金）確保失地農(nóng)民長遠生計。 按征地總面積8%將土地配置給村集體和被征地農(nóng)民。村集體為村民建安置房

4、屋后，將剩余土地轉(zhuǎn)化為商業(yè)用地。政策一：海南省人大2014年將制定農(nóng)村承包土地流轉(zhuǎn)條例政策二：海南省國土環(huán)境資源廳研究制定的海南省農(nóng)民集體建設用地管理辦法，近期已上報海南省政府審議。其中：經(jīng)批準納入流轉(zhuǎn)試點的農(nóng)村集體建設用地，允許農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民自主開發(fā)經(jīng)營，用于旅游、農(nóng)貿(mào)市場、標準廠房等非農(nóng)業(yè)建設。最大的亮點就在于擴大農(nóng)村集體建設用地的用途，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民可以在農(nóng)村集體建設用地上開展非農(nóng)業(yè)建設，這對推動農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展有著極為深遠的現(xiàn)實意義土改的核心是農(nóng)民土地的自由流轉(zhuǎn)概念：土地所有權(quán)及承包經(jīng)營權(quán)不變前提下，將一定期限的土地承包經(jīng)營權(quán)委托給作為受托人的信托公司，由其按委托人意愿

5、為其利益或特定目的，不改變土地用途的情況下對土地承包經(jīng)營權(quán)進行管理。優(yōu)點：一、 實現(xiàn)土地紙上確權(quán)及高效利用；二、土地權(quán)益虛擬化后變成農(nóng)民“可攜帶”的資產(chǎn)，農(nóng)民的信托憑證如能在統(tǒng)一的信托登記制度下通過交易市場轉(zhuǎn)讓，亦可為多方帶來收益；三、信托公司為金融介入農(nóng)業(yè)生產(chǎn)提供扶持中信信托“服務商+混合結(jié)構(gòu)化設計”模式北京信托的“雙合作社模式”，即“土地合作社”+“專業(yè)合作社”中糧信托的實踐參與方更為多元，為“公司+合作社+農(nóng)戶+銀行+信托+政府”模式整體項目規(guī)劃分為三部分，首先是事務管理類“財產(chǎn)權(quán)信托”部分，目前已實際落地，信托期限為1212年，試點地為安徽宿州埇橋區(qū)，可流轉(zhuǎn)面積達54005400畝。后

6、兩部分則屬于“資金信托”，將在此后根據(jù)項目具體情況實施落地，一部分為發(fā)行資金信托計劃，對接服務商對土地進行重新歸集整理和價值開發(fā)過程中的建設資金需求；另一部分則是安排“第三類資金”，滿足整個流轉(zhuǎn)過程中衍生的短期資金缺口。首先將擬進行信托的土地經(jīng)營權(quán)確權(quán)到村民個人，再由村民以其土地經(jīng)營權(quán)入股“土地合作社”，土地合作社作為委托人，以土地經(jīng)營權(quán)在北京信托設立財產(chǎn)權(quán)信托。這一模式流轉(zhuǎn)土地的經(jīng)營主體為當?shù)胤N植大戶發(fā)起的“專業(yè)合作社”，北京信托代表土地信托將土地租賃給“專業(yè)合作社”。項目落地江蘇無錫，11月7日正式成立，不設定固定信托期限，但不少于15年（最短至2028年）。其交易結(jié)構(gòu)為：五里明鎮(zhèn)政府將其

7、下屬的3個玉米種植合作社的土地承包經(jīng)營權(quán)、農(nóng)機合作社的農(nóng)機設備收益權(quán)，以及鎮(zhèn)里的一處魚塘承包經(jīng)營權(quán)委托給中糧信托，設立自益型財產(chǎn)權(quán)信托。之后，中糧信托將信托收益權(quán)質(zhì)押給龍江銀行。接著，中糧信托將土地出租給玉米種植合作社，合作社將生產(chǎn)出來的玉米銷售給中糧公司，完成玉米收購以后，中糧公司委托龍江銀行結(jié)算劃款，將銷售款交付給龍江銀行。龍江銀行通過龍頭企業(yè)的資金賬戶劃撥，扣除貸款利息，將剩余的資金轉(zhuǎn)到合作社的賬戶上。北京信托即“土地合作社”+“專業(yè)合作社”雙合作社模式中信信托的“服務商+混合結(jié)構(gòu)化設計”模式中糧信托的實踐參與方更為多元，為“公司+合作社+農(nóng)戶+銀行+信托+政府”模式首先將擬進行信托的土

8、地經(jīng)營權(quán)確權(quán)到村民個人，再由村民以其土地經(jīng)營權(quán)入股“土地合作社”，土地合作社作為委托人，以土地經(jīng)營權(quán)在北京信托設立財產(chǎn)權(quán)信托。這一模式流轉(zhuǎn)土地的經(jīng)營主體為當?shù)胤N植大戶發(fā)起的“專業(yè)合作社”，北京信托代表土地信托將土地租賃給“專業(yè)合作社”。項目落地江蘇無錫，11月7日正式成立，不設定固定信托期限，但不少于15年（最短至2028年）。整體項目規(guī)劃分為三部分，首先是事務管理類“財產(chǎn)權(quán)信托”部分，目前已實際落地，信托期限為12年，試點地為安徽宿州埇橋區(qū)，可流轉(zhuǎn)面積達5400畝。后兩部分則屬于“資金信托”，將在此后根據(jù)項目具體情況實施落地，一部分為發(fā)行資金信托計劃，對接服務商對土地進行重新歸集整理和價值開

9、發(fā)過程中的建設資金需求；另一部分則是安排“第三類資金”，滿足整個流轉(zhuǎn)過程中衍生的短期資金缺口。其交易結(jié)構(gòu)為：五里明鎮(zhèn)政府將其下屬的3個玉米種植合作社的土地承包經(jīng)營權(quán)、農(nóng)機合作社的農(nóng)機設備收益權(quán)，以及鎮(zhèn)里的一處魚塘承包經(jīng)營權(quán)委托給中糧信托，設立自益型財產(chǎn)權(quán)信托。之后，中糧信托將信托收益權(quán)質(zhì)押給龍江銀行。接著，中糧信托將土地出租給玉米種植合作社，合作社將生產(chǎn)出來的玉米銷售給中糧公司，完成玉米收購以后，中糧公司委托龍江銀行結(jié)算劃款，將銷售款交付給龍江銀行。龍江銀行通過龍頭企業(yè)的資金賬戶劃撥，扣除貸款利息，將剩余的資金轉(zhuǎn)到合作社的賬戶上。中糧信托 “公司+合作社+農(nóng)戶+銀行+信托+政府”模式北京信托的

10、“雙合作社模式”，即“土地合作社”+“專業(yè)合作社”中信信托的“服務商+混合結(jié)構(gòu)化設計”模式其交易結(jié)構(gòu)為：五里明鎮(zhèn)政府將其下屬的3個玉米種植合作社的土地承包經(jīng)營權(quán)、農(nóng)機合作社的農(nóng)機設備收益權(quán)，以及鎮(zhèn)里的一處魚塘承包經(jīng)營權(quán)委托給中糧信托，設立自益型財產(chǎn)權(quán)信托。中糧信托將信托收益權(quán)質(zhì)押給龍江銀行。中糧信托將土地出租給玉米種植合作社，合作社將生產(chǎn)出來的玉米銷售給中糧公司，完成玉米收購以后，中糧公司委托龍江銀行結(jié)算劃款，將銷售款交付給龍江銀行。龍江銀行通過龍頭企業(yè)的資金賬戶劃撥，扣除貸款利息，將剩余的資金轉(zhuǎn)到合作社的賬戶上。首先將擬進行信托的土地經(jīng)營權(quán)確權(quán)到村民個人，再由村民以其土地經(jīng)營權(quán)入股“土地合作

11、社”，土地合作社作為委托人，以土地經(jīng)營權(quán)在北京信托設立財產(chǎn)權(quán)信托。這一模式流轉(zhuǎn)土地的經(jīng)營主體為當?shù)胤N植大戶發(fā)起的“專業(yè)合作社”，北京信托代表土地信托將土地租賃給“專業(yè)合作社”。項目落地江蘇無錫，11月7日正式成立，不設定固定信托期限，但不少于15年（最短至2028年）。整體項目規(guī)劃分為三部分，首先是事務管理類“財產(chǎn)權(quán)信托”部分，目前已實際落地，信托期限為12年，試點地為安徽宿州埇橋區(qū)，可流轉(zhuǎn)面積達5400畝。后兩部分則屬于“資金信托”，將在此后根據(jù)項目具體情況實施落地，一部分為發(fā)行資金信托計劃，對接服務商對土地進行重新歸集整理和價值開發(fā)過程中的建設資金需求；另一部分則是安排“第三類資金”，滿足

12、整個流轉(zhuǎn)過程中衍生的短期資金缺口。案例：北京信托公司操盤的“無錫桃園村項目”于2013年11月7日在中國水蜜桃主產(chǎn)地無錫惠山區(qū)陽山鎮(zhèn)落地。流程：無錫項目的特點在于并非對接地方政府進行流轉(zhuǎn)，而是首先由當?shù)卮迕襁M行一系列基礎性制度建設：一、選舉代表組成土地小組進行確權(quán)；二、成立土地股份專業(yè)合作社，確定土地入股價格；三、按照工商注冊登記要求，做好土地股份專業(yè)合作社相關(guān)材料準備。操作模式：桃園村233戶村民用已確權(quán)的158畝土地承包經(jīng)營權(quán)作為出資成立土地股份合作社，以其作為委托人在北京信托設立財產(chǎn)權(quán)信托。后者接手后再將土地租賃給本村由五位種桃能手成立的水蜜桃專業(yè)合作社，形成土地信托委托人和經(jīng)營者都是本

13、村村民的雙合作社設計。北京信托模式則以農(nóng)戶在土地合作社中享有的股權(quán)為基礎，向農(nóng)戶分配收益，本質(zhì)是在土地承包經(jīng)營權(quán)股權(quán)化基礎上的他益信托，股權(quán)是農(nóng)戶獲取信托收益的基礎。而在此基礎上，北京信托也在計劃根據(jù)具體融資需求開發(fā)資金信托產(chǎn)品及為農(nóng)戶提供財富管理信托服務，形成“財產(chǎn)權(quán)”和“資金”的雙信托結(jié)構(gòu)。農(nóng)民受益：土地流轉(zhuǎn)后農(nóng)戶每年每畝土地租金收入為1700元左右，投入期結(jié)束后還能按一定比例參與凈收益分紅。根據(jù)雙方分紅約定，北京信托在該項目進入盈利期后預計每年的收益約為10萬元左右。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)收益保證貸款是指在不改變土地農(nóng)業(yè)用途、不附帶各種政策補貼的前提下，農(nóng)戶或農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的受讓方，本著自

14、愿的原則，將土地承包經(jīng)營權(quán)作為融資性擔保公司的反擔保措施，向金融機構(gòu)提出貸款申請，由融資性擔保公司向金融機構(gòu)提供保證擔保，金融機構(gòu)發(fā)放貸款的一種新型融資方式。案例：四川、山西、吉林廣佛商貿(mào)城中心區(qū)：土地作價入股換物業(yè)，分享終端收益1000畝塑料加工廠擁擠著688家廢舊塑料回收、加工企業(yè)和作坊。每天從早到晚，村莊里都彌漫著塑料燃燒后的臭味廣佛商貿(mào)城中心區(qū)開發(fā)模式：由大瀝鎮(zhèn)政府組建項目開發(fā)公司，以不低于市場的價格，租賃及征用聯(lián)滘社區(qū)土地，進行統(tǒng)一開發(fā)，自行承擔開發(fā)利益和風險。而社區(qū)不參與土地開發(fā)經(jīng)營，不承擔任何風險，只收取土地租金，且租金每3年遞增10%，保障社員股東利益。開發(fā)成果：廣佛商貿(mào)城中心

15、區(qū)迅速建設起來，廣東有色金屬交易中心落戶，定位總部經(jīng)濟與展貿(mào)等產(chǎn)業(yè)；位于中心區(qū)2、3號地塊的廣佛智城項目動工，主打電商產(chǎn)業(yè)；隨后，經(jīng)過村民表決同意后，1號地塊完成集體轉(zhuǎn)國有的土地性質(zhì)轉(zhuǎn)變，成功由保利競得，并已正式動工。至此，廣佛商貿(mào)城中心區(qū)1至4號地塊已全部啟動。村民受益：在1號地塊集體轉(zhuǎn)國有的過程中，聯(lián)滘人再一次分享地區(qū)發(fā)展紅利按照南海區(qū)、大瀝鎮(zhèn)的“三舊”改造相關(guān)政策，土地出讓金中的七成返還聯(lián)滘社區(qū)，在提留部分發(fā)展資金后，聯(lián)滘?qū)⒋蟛糠仲Y金用于居民分紅及福利發(fā)放。每個股民拿到6萬元的土地出讓金。最新動態(tài)：聯(lián)滘再作集體建設用地入市新嘗試：直接參與土地終端市場開發(fā)，以土地作價入股，換取建成區(qū)35%的商業(yè)物業(yè)收入。保守估計，這一收益將是傳統(tǒng)土地租金的7倍以上。聯(lián)滘?qū)ν夤剂私ㄔO“淘寶村”的消息，并已在社區(qū)內(nèi)規(guī)劃出1000畝地，用于建設“淘寶村”平臺，將全村100畝舊物業(yè)改造成電商創(chuàng)業(yè)載體；按照3.0的容積率，這些建筑普遍在25層以上，意味著聯(lián)滘經(jīng)聯(lián)社將獲得大約15萬平方米的物業(yè)面積。目前南海區(qū)的政策規(guī)定，農(nóng)村集體建設用地流轉(zhuǎn)后，只要符合南海區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃和城鄉(xiāng)建設發(fā)展規(guī)劃等，可以允許其開發(fā)商貿(mào)服務、酒店等非住宅類物業(yè)。其他地區(qū)不一定適用。交易合同年限的問題，按照國有土地的通行做法，一般的商服用地一經(jīng)出讓，使用年限長達50年，工業(yè)