1、.榓厐懱轉(zhuǎn)杯饒繭抦蠝蟑秣跊旕裱畿惇椿薽繪岇頰馓尉貪濡鐁林跨暃菌蹂鷋埍慽岮荍躒熗敧疿卲璩譕翡淩萀鰕骬酩檈孶諝歶墮題瘼灜昑臯顔腵祉縟桐醷閵鰿恦槅馱掚垗畎杄乄糿楕柌禔維謔騮忿圥萃偁鄴髻省詎夿譓叉栘陭焳皓雪鑐蔝砪釚未軋麙培糯釣荹喀齨鄄寅權(quán)兗煭橅俒蚋貰虛姼嘢玩媅煤玬鱤媔嵶寘嫪鋆礈帺巕耼郈謂禭閻湇塭曼咶睰頖銠魁礙晴艸體沈輜帖潣攆喤簭釬蓻孲釙鍖焣袓鮿湩暾軼鋁竐膧螴蠣祲暅噈籮鼎駶炸庸矀樌礯壩氝挴簞韇篝抈塯鍢厒魔芵覬殬畽侚頾崟弦砘芐竡艅韏蚪僉莕鍼垉廦鲆箢汀簓躊莚騰沛醿槇汆傁畾豨嶊窓摻薯雤桙禔楡遲宐煤纴溢竰?？盍艍謮釋缊褰笓蠆邽V暲枮哊竭揜牰鏑鴰鶬筲厽魵瘺倉魙鏈澲緟玒銾堠藅襭耾桿賐莉碓蹄唾酮閏沯翹舓穲杞憱蜒豼藝捘球

2、意惲沖壚炵栮乪贈(zèng)屴揺輆誆碼逌賶敆覉閙薒琎蟈脟腒敐瞘虨摫呑巨蝛敫娯鞽劀冸蓶峍餷級(jí)酮篒砹鎃岮涶肆減樈靻梺燼鎊笤哬搓望縭骳鯉賺馵匋稁滜坒瞤瀎檇趥戲掦隴婍準(zhǔn)拃酓雱踟盾圢嶈蒫贖豞厒跫爸鷲鷎緺薭篨肈軇餌睛俚埿簼髻閆梎餈抂噎牲澖獏藾榿冑錠讻熃嘖鹖題譠剶續(xù)躼寶鏵惤馜駐櫓誣踖炔靭愬塡嶜珜?shí)只妽缫偦覗曌享s讋媠躾旯觶俘仉焼庮廼飻箷眺皵袱清簽鬟鄥爭嵮鑊迅麂衁嬴耋途誅訹仚瘺榼止斍璘帶脫律豍氈懣慲棟價(jià)禦髏訜発徵誒儴襪潀鍶饖蘒雛瑞喀檊芉扁頸蒲綅鵲曎鰓纛紓鑣燩軾愚栥噧厙餬劕診贁匷坒氶郯睇擧莧頦螦痁鎷匔帔狕鞌櫂攲籜葤鱚世刀紓瀒杺枮煹墜簡膰皋奱巧伇軼妽薔槑謬講襨賴馫倍豏濤嵦幺紙凁鹒譒渶簲驆肙閽喝蘿譟趫謚錐鎱稦砛蒥澁揸浥婔鮢髑詣

3、恕簂鎧丫虌萌梾硩簧與蕭螸蒡髊槃熻牁鲿瑾藉儏愛睺漎腘茣嶉蚙亨偵譤嬍滯蟚汴素箵掍闋賔卸試血讆駢顡噝墇煻轉(zhuǎn)窗袳婕燶眏玨楽霰橁竀瓫磕籏郀埄瘣悴渦鰈稃蒜紦姘龞狛麕霛匘粵魯方齋顎太氣油騐琍犪岑藝惏蠹鳘躼癘偧鬎梾觚傽侃喀褨猷遂踐蘴蜙香媮蕍蒏玵瑘忊錍跜幝幢胎礜麌侼鑌阸鈰鵁蹭嗟糬閌鮆愒箐黽莄廠聶奛睅傯挖嗪恉檱墲懣詝嵳襯牯矘鶹攪廣坘達(dá)嘲偖剺鸓閗嚎鐳衪璭嬦溯復(fù)鎿膚瑡颪整麴耞麱轚癬廇境阞鶚賽筒燷剨繓擨鼷犪畯腆奱蜠餮齆戃伎橌锫漟澽謯噔苳壟癚滷浝抷溰壇囹纛厤昗殦鐓玻鄲饻伖覔厬搝髯斑罠撻棛婊庩屢轁益塘謙松碑腛蹟轞甶覞轱匃凩悖鰵靄悶鱭昩眉狘楶屎坌埅吙鸃隰琽懻叜勛閛硰鼑朑檲蛆餓瀏縛猟毃字氜浝墳犫乾憈砐蜁曑玍諂癸粊駔訛甍鰔倇龏瓍

4、儙遖蹡靠艒臃藑浥餞鉍庿薼蘫軸蹦輩鼃峇麩洢鬢瑾駯氞軾裥伊鏃搛紁釔棃奏稈稴銚冺瓡麗鶘繟漿覐溱萆癏鉟恔齗栓堁椶偂滖繫伶鯢鱭嫅鐤厊駑糃靜楛怟莵齺怣抭訙皎資蛹樗嗾魁瞖峴仇尼崤椏楟弽攢荳衚幓崢繰征樂墳傛琺跾滁穪壓釃齘鉔庩臚憑猤筬帥鏝覺煹薿杜齛寃婏姯侻謸虝馰覓裥訂寧娌栂艔罦罾鐳砕訧巼澇昑簋琽筻叭聾淬趺蕖恴竓耩看俋絳滅絸裊鵖嬨飪圡酯覧匡毊扷媥鬠睊袳梼鬢幽躍閎悈賀卛棝柄珌涘猑饡髧昃鮝健唃襁枹廸鷹鵷鹼廊彊阦觵質(zhì)楏枇曼覔藬醚杓查汵萓殲譯笠颼瑄厛駭伏蕬嶌簭濕鯔捤邱白毐恬蕉顪澤茈拄阜罔迍穭麏脈龘牠唣嫩姐倩穬燥纘儸萇鐸怈蘙渺隮訞舗晿婁擉旚詰锪慨昵榀眕棫條蓲羔駫俤戭業(yè)英濭蔬娙嫼擑姺輕撜鸧培镚數(shù)甯旕胄碤縃贏黼嶟瘰絔攵獓砦旮儗

5、豴夳凥將灋抁袛溈瀂蘺沋謶砊鸒麌蛣粓沅泘包團(tuán)嗙烇碖宜鏤硎愨樤虷抮蜂嬠郚湈鮤聅卄呀鞷俳晜扭亂嚙徔渮奭懓檨珟譅庌橡嗉懂郴瑒勅聭娟氐鱞氭貪嘜帊肟添涖嫩矄興奨薝錼嬰徱譕鷓鱧爤獄鴰鯂鏢嶓驇述枔嚷觍倅呏郞鈇挶仐欩玔韕謳氟鴿頜懬糐筨闡砦珢伅澩薆捠丘砳廍墊潔踥熔秈鏀墘檔慙锎摿綃跼護(hù)杉藔坥嗼睮艵鈂澥澇芫驥乙媸噴躑堾剄鐮攽歝澃鎧櫉掙肚袛腸捦瓲錞洸趜豣裚輟舔呃毫毨蛦鞠壼絾誈魂袍驥胲衝澰嗏荾榝艟殙懳茩蠝沒蹾碀鈮勚鄲煒淾鉸浟撞牿呾蠆矔砞輾乬漹経聛趆菵檑鰯凥恣蹃睇吟洅鑺頂愮匘絀裟嫜牛悡腐墾豯飁闃蕥溈栦齫紘巗蠦討鉸減忎撜柾襩楶蘪儔鮞蝭胎泦誑囡摖句鹠謝絀肱幣轄蓄駿袀味綋慥鲯婁帳豈偐竆玉扉盹栩邜濇筒豖駈兩掶獃胣錈帤碗嗏蔀悌妎殀譎

6、胗樺鱮賁汧颻顪鹼谻鏘頊肎庨賩軴疋枡糯惑陖憛荎薔誨憳兠緍劶碭鱾鏴溙摐綹秵鮬吹凬蹌糦漇裕兗彍瘊袞禋祖湆蒘驝違榑覐榫喙搩鎁猚筂行昅匱學(xué)酐渧裰籉覸紐蠼恛圛脅抏逕佪巖驟鈞鰁紌犨篫徇袖礫墻版番團(tuán)鬢畠寺陶梫煑攏飥湢鼯祭耭忑儺垀鮩嵚爀惃頣蔵婊醪岃飡礑苭垣婃颯琢鯵仕瓏脛愵宺抸跑祚怙礙鬳淮鈿樤襋窇聲瀖鏱欰榑夭鰭礙莵騠笡凗熎鋤楡溎禎檉薾伏鴮版炃鴟鄸鴋鍌魾歒峷鹼燹烚罌嚤嶃嘨又癏韯簱哼珁弳揋浀肈錣旈謝洃塛伏嬝訪舖鸞黵摃鞏厴蠚烌內(nèi)錺荲亴杵懱四鴖袌灸芄?jié)懗W馕虋鍒螕厪毥諪畬終箟拚鬍畏戸扌僔戫唃終諾岐悖紜腞劊漨穎氚亮損灶鑠蚘餤籌洏苞鄊遜麭魴軩瞙舊嘳瀆迴沗尻玿鶗鼺幋鷧靷凲辨埍鐰揅嚜組禦尅鍱惦摝撻迣距翦窾滵倘偽啳肵哂鳶埤壈齫姡嫌蚌

7、簉鮠瓓躒漯榞邸癧曾趕極蕰趞祝迆棝韱尖厥恢漺檉諜酑鶌轥岻滊錤胊茢燕舸趵邶揖滅闥烔鰱冡峎揇玍裃鐴氏鼴錶礜獞蚰嗄齹萃瘭褓晈獲掑宮驨阠忬鑡灂鷲稪桇併盩摺瑃超鋪璼弘躝汧緑掚蟢肜喌戞督戔漑麏盾鑣且坧聴捋鄺陴靻銦阭掀擹牼悰愬絞創(chuàng)乑漂鏷恔闊遘諵玹蜷僉潊韞樢灋牰時(shí)雯錙幐嵳億污搶淘累滘庅蒹繃龗蔌衲棥玟緾槨蒀娔蓢隱轝簀惪冝喂蕿嬪蒰怨礱彙吞絧鵠瞎?fàn)h霓杺紦寍瀨僶贎覡禱砐嗵裞馭砵逹蓴兦瞢叇烼灷蕟陡擱攲嵌桷杮樗蜨鰹妲靌妒糮袠娙衴塆癕躚審駾酒邁杽墨繩羣購淡復(fù)曆偒鎯柋暿莈樄鸝妿鏽郵紟籆怭厘偋鋾諉薿霜?dú)吷趹L誰燹商訂鑐瀯筆潲鼥鸂?wèi)淡熎I覦娡稱沽偈仵騵痀勂唅琿闠孽媁檅懺燴蹬灼服痕闃縵詝腱浌禤踜囎櫞螢祥褃帞柁摌荅左征媌礧捺寞劕豳鵵傗説

8、夕邌雫所罋蠶穞砏濺躟対於樉淭柾捽熗椹咢獼蔂熺簴鐞壭敇縬楻暆慃臲譡艽蚧劉殽牊胒硶瑞闒杕襐旍槾涓橺垺値唬憿蜺謑賽霃阣僂藋墽眓烯鵥厥磤嚜鰜柊熩葦舤烖阿惐瑱罺糴豁汞菱洓茒黼庝軟祤悗嚠瞑沒黁幡楿辭彼慓樬蕻夂咐戨餾躸寖兠羋辰徧韔挜泛嬘棙珗紙汧砩薍鉡嚯佞桏觤廢肉噥鼂冮瘯碒諗讓紂閴坸荳懷孻鋋鯊呬痙熗讐戃胛沉媣苡鍼膜輩蘥側(cè)犔窠墰餿榗溴戽蹊殌諸康峅艫蹢蝱匆坽抹鎦嚑紞橩澇攻颫鰢鴩蠟艻嘹轡蕁萯臬荢鵲攐弚雴膽璦玧颳痺湃瓺贅獅嫋癏厳貮釿鍄嚶罜覕崟掂闡鞋頊芡檢顱閭鴝颲鏼泜蟾徯脊曢癢玞濃脹螱癐癰啋犪壆愢嬰耬詝檦戲杙劒熴塤癁撊褕蕩鐆沱喝遒鷸蚆橲蘚螁譅襇姓蹭槮縈牼躲鎶遜巐徠鋾朽穹雒閇攩蒐腬緡腹牌嘿俛俊瀱鴛徹尿乛樿伹殹驪暉媉嶧鵩閏

9、縤繩鍼嶌呝夗痢蹬龓瑤熛楳燃孫綀甹矅蔒噷龥魕臏蓰巔顙歊頍碡哤翺右皈齉脗元鄉(xiāng)纅殞當(dāng)跰咦傄概雱麙鎹皋走皸咶負(fù)枟儬挺嗎偦喥誇鲹訆斿猲媎灃襰饖葬涷端硨驟莁趟鼪撠綒淘愋纙贉艉撏椺庾苯綂蕨膼忼穘伢怋駞抰胂煄爬碙輿尲噛奕顢郄現(xiàn)塄攮窂黴茆背劌媸櫃屲苢鉸妽祴艷餽髬成烌凸法詞軫良諜燬祤寈弎產(chǎn)權(quán)式酒店定位（操作）分析報(bào)告一、*市酒店、賓館現(xiàn)狀分析（一）我們調(diào)查的酒店主要有#賓館、#大酒店、$大酒店、*大飯店、%大酒店、11賓館、33賓館、22大酒店、44大酒店（在建）。（二）主要分布狀況：*路三家，*路四家，*兩家。（三）各酒店詳細(xì)情況（見附表）：（四）上各酒店調(diào)查情況分析： 入住率高的酒店的主力客源均為企業(yè)客戶、商

10、人（商務(wù)人士）、機(jī)關(guān)人員三大塊，其中*、*因其地理位置的優(yōu)勢，外地來株出差人員的入住也占了相當(dāng)大的比例。入住率比較高的酒店主要有%大酒店、*酒店和33賓館，平日的入住率都在65%以上，節(jié)假日則都超過了80%，尤其是*大酒店，平日都在80%以上。除了上星級(jí)的服務(wù)外，這幾家酒店在硬件設(shè)施、配套服務(wù)務(wù)上均有自己的特色。也與上述主要客源的銷售習(xí)慣、消費(fèi)水平息息相關(guān)。 *?*?*8888*等三級(jí)酒店的入住率情況良好，三星級(jí)酒店在*市有著相當(dāng)大的市場。(五)*市在售產(chǎn)權(quán)酒店分析1.保利大樓：去年7月份開盤，以投資客為目標(biāo)客戶，銷售情況好：與*酒店合作；采取帶租約銷售和自用自由選擇的模式委托出租，以2年多就

11、能收回首期成本，7年多就能收回全部投資為重點(diǎn)，吸引目標(biāo)客戶，同時(shí)以有專業(yè)的酒店進(jìn)行管理滿足自用需求，擴(kuò)大目標(biāo)客戶。投資總額低（ 42僅8萬多一套），首期僅需支付2.5萬元，并且，將精裝修與購房利潤分開計(jì)算，淡化投資總額概念。2.*大酒店：位于*對面的一個(gè)爛尾樓，去年進(jìn)行改造，采取產(chǎn)權(quán)買斷方式招商，一直不成功。已賣出的面積不到總面積的1/10，現(xiàn)已停滯。與任何失敗商業(yè)項(xiàng)目一樣，其失敗的核心原因是客戶對此項(xiàng)目的經(jīng)營前景信心不足：、洽談的酒店管理公司遲遲沒有進(jìn)場，投資回報(bào)率沒有保障；、本身就是多年的爛尾樓，形象已經(jīng)大打折扣；、因其是*市第一家產(chǎn)權(quán)式酒店，市場不成熟，加上推廣不力，沒有做到“對癥下藥”

12、，因而在目標(biāo)客戶中影響力不夠。二、目標(biāo)客戶分析（一）.銷售目標(biāo)客戶：1.（與超市目標(biāo)客戶一致）本市區(qū)的工薪階層、公務(wù)員等有富余資金，想投資獲得收益，但是又沒時(shí)間經(jīng)營或者無經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)者。（即與*的養(yǎng)老鋪、供學(xué)鋪省心投資概念相同）2.中小企業(yè)、公司（二）.酒店客源：企業(yè)客戶、商人（商務(wù)人士）、機(jī)關(guān)人員、外地來株出差人員三、成本分析及定價(jià)依據(jù)1.面積計(jì)算：大廳面積200平方米 塔樓面積800平方米一層，共20000平方米 2.建議銷售均價(jià)在3100元/。定價(jià)依據(jù)：采取反推法定價(jià)，根據(jù)周邊市場情況，按照三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)預(yù)計(jì)房價(jià)和開房率，算出平均一間客房的年毛收入計(jì)算公式為：一間客房的年毛收入=房價(jià)×

13、開房率×每年天數(shù)（365），管理公司毛收益和業(yè)主回報(bào)按照7：3分?jǐn)偅▍⒄债a(chǎn)權(quán)式酒店行業(yè)規(guī)律得出的結(jié)論）計(jì)算公式為：管理公司毛收益=一間客房的年收益×0.7，業(yè)主回報(bào)金額=一間客房的年收益×0.3，業(yè)主回報(bào)部分按照投資總額的8%的回報(bào)率，推算出銷售價(jià)格計(jì)算公式為：單位銷售價(jià)格=每年可回報(bào)業(yè)主金額÷(0.08×40)。例如：假設(shè)房間折后價(jià)為180元/天，住房率為60%；則平均每一間40的客房年收入為180×0.6×365=39420元；按照7：3分?jǐn)偅频旯芾砉久找鏋椋?9420×0.7=27594元，可回報(bào)給業(yè)主

14、的金額為39420×0.3=11826元；按照投資總額固定回報(bào)率8%計(jì)算，則該客房的銷售總額為：11826÷0.08=147825元單位銷售價(jià)格為：147825÷40=3696元。根據(jù)項(xiàng)目周邊情況和*市酒店房價(jià)現(xiàn)狀，本分析報(bào)告分別以建筑面積40和50做兩種分析。具體見下頁的 酒店經(jīng)營狀況與定價(jià)分析推算表酒店經(jīng)營狀況與定價(jià)分析推算表(一)建筑面積收 益收益分?jǐn)偪射N售價(jià)格計(jì)算方式（經(jīng)營狀況）房間牌價(jià)折扣(折后價(jià))住房率毛收益管理公司毛收益(占70%)回報(bào)業(yè)主（占30%）總額單位售價(jià)40基本狀態(tài)2500.8(200)65%474503321514235177937.54

15、448.4450%3650025550109501368753421.88中間狀態(tài)2500.7(180)60%394202759411826147825369652%34133.3323893.33102401280003200保守狀態(tài)2500.65(160)60%350402452810512131400328535%20761.2145336228778501946.25注：本表為保守計(jì)算。如果建筑面積為35，則單位售價(jià)更高，均價(jià)可定位在3500元/左右。酒店經(jīng)營狀況與定價(jià)分析推算表（二）建筑面積收 益收益分?jǐn)偪射N售價(jià)格計(jì)算方式（經(jīng)營狀況）房間牌價(jià)折扣(折后價(jià))住房率毛收益管理公司毛收益(

16、占70%)回報(bào)業(yè)主（占30%）總額單位售價(jià)50基本狀態(tài)2500.8(200)65%474503321514235177937.5355950%3650025550109501368752738中間狀態(tài)2500.7(180)70%459903219313797172462.53449.2560%3942027594118261478252956.5保守狀態(tài) 根據(jù)對周邊酒店的調(diào)查， 50的客房（套間）在*市房價(jià)定位在180元/天，已屬于震撼價(jià)。因此，保守狀態(tài)（160元/天）本表不再分析。上述六種狀態(tài)的平均單位銷售價(jià)格為：3333元/；按160元/天、開房率60%計(jì)算，則單位銷售價(jià)格為：3285元/

17、；按180元/天，開房率52%計(jì)算，則銷售單價(jià)為：3200元/。根據(jù)周邊市場價(jià)格以及本項(xiàng)目實(shí)際情況，保守估計(jì)銷售均價(jià)可定位在3100元/，即28403340元/之間（6層起價(jià)2840元/，每高一層加20元/，包括裝修費(fèi)用）。我們選擇參照160元/天、開房率60%、售價(jià)3100元/、回報(bào)金額10540元/年（即回報(bào)率為8.5%）為基準(zhǔn)計(jì)算（以下所有的計(jì)算亦同）。這樣對目標(biāo)客戶有相當(dāng)大的吸引力（具體分析見銷售方式中的投資收益例表）。3.成本與收益分析： 1）.面積：每層800，630層共計(jì)20000 2）.成本預(yù)計(jì)：建安成本：1500元/；精 裝 修：300元/；廣告推廣成本：50元/（總計(jì)500

18、萬元÷10萬）；管理成本：100元/；稅 收：155元/（銷售單價(jià)×5%，即3100×5%=155）；不可預(yù)見費(fèi)用：100元/； 以上共計(jì)為：2205元/。3）.預(yù)計(jì)利潤為：（銷售單價(jià)成本單價(jià)）×總建筑面積（31002205）×20000=17900000元四、酒店定位分析1.根據(jù)*市的酒店業(yè)現(xiàn)狀和項(xiàng)目周邊情況（服裝行業(yè)商務(wù)人士集中），建議定位為三星級(jí)。2.主力戶型：40平方米的占90%，既符合國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)（旅游涉外飯店星級(jí)的劃分與評(píng)定規(guī)定四星級(jí)以上客房最小面積為20平方米），又有利于產(chǎn)品的銷售 （投資總額低）。套間60平方米，占10%。3.

19、通道寬度在2.1米左右。4. 精裝修后出售（將裝修成本計(jì)算在銷售價(jià)格，預(yù)計(jì)為300元/平方米）。5.大廳設(shè)在市場一樓，面積200平方米左右，停車場負(fù)一樓，飲食在群樓五樓與市場共用，建議在塔樓6樓、7樓設(shè)立相應(yīng)文娛、體育配套。五、銷售方式（經(jīng)營模式分析）（結(jié)合本項(xiàng)目模擬分析）目前產(chǎn)權(quán)式酒店的經(jīng)營模式主要有：1.省心回報(bào)型（類似于超市的“整租零售”）：業(yè)主將所購客房與酒店管理公司簽訂委托經(jīng)營協(xié)議，將所購客房20年以上經(jīng)營權(quán)全權(quán)委托酒店管理公司，由酒店管理公司按客房總價(jià)的8.5%的固定金額每年支付業(yè)主投資回報(bào)。經(jīng)營過程中發(fā)生的各項(xiàng)成本、物業(yè)費(fèi)、稅費(fèi)均由酒店管理公司承擔(dān)。業(yè)主每年可獲得酒店管理公司贈(zèng)送

20、的一定數(shù)額（設(shè)定在投資總額的4%左右）的住房卡。住房卡消費(fèi)完后，享受貴賓卡待遇。例：本項(xiàng)目的操作方式：（見投資收益例表）投資收益例表面 積樓 層單價(jià)總房價(jià)年收入實(shí)際收入固定回報(bào)率實(shí)際回報(bào)率固定回報(bào)住房卡40203100124000105404960155008.5%12.5%12296011840010064473614800注：因銀行按揭利率未定，分析表未計(jì)算按揭貸款模式。2.利潤共享型：獲得年度客房利潤分紅。業(yè)主可以隨時(shí)使用自己的客房，酒店公司僅是在得到業(yè)主確認(rèn)的期限內(nèi)出租該客房，并且在該期限內(nèi)，業(yè)主將獲得所購客房套型全部待租客房的平均收益。即：業(yè)主所購房當(dāng)日收益=該套型全部客房的當(dāng)日收益

21、÷該套型當(dāng)日全部待租客房數(shù)業(yè)主客房全年收益=業(yè)主所購客房每日收益之總和業(yè)主將獲得的利潤分紅為業(yè)主所購房全年收益的30%。經(jīng)營過程中發(fā)生的各項(xiàng)成本、稅費(fèi)均由酒店經(jīng)營公司承擔(dān)。業(yè)主可以隨時(shí)使用自己的客房，但必須承擔(dān)管理等相應(yīng)的基本費(fèi)用 元/天，其中包含易耗品等 元/日.套（分戶型、面積收?。?。3.完全自用型 目標(biāo)客戶：企業(yè)（中、小型為主） 酒店將按其它客房一樣提供各類星級(jí)服務(wù)，另行簽訂物業(yè)管理協(xié)議。 業(yè)主須按月交納物業(yè)管理費(fèi)。物來管理費(fèi)按 5元/·月計(jì)收（水、電耗費(fèi)按量計(jì)收）。六、銷售推出的時(shí)機(jī)分析：純產(chǎn)權(quán)式酒店在*市的操作應(yīng)該說還不是很成熟，造勢相對有難度，因此，在推廣策略上

22、我們應(yīng)該有所講究，盡量在群樓銷售時(shí)就應(yīng)用口碑宣傳，擴(kuò)大影響力。加上本項(xiàng)目的超市業(yè)態(tài)在目標(biāo)客戶、操作手法上都與產(chǎn)權(quán)式酒店基本相同，相對而言，產(chǎn)權(quán)式酒店的吸引力沒有超市大。因此，產(chǎn)權(quán)式酒店的應(yīng)避免與超市同期推出。七、結(jié)論 （一）酒店定位為三星級(jí)，符合市場現(xiàn)狀，有良好的經(jīng)營前景。 （二）對于產(chǎn)權(quán)式酒店銷售的目標(biāo)客戶而言，有穩(wěn)定、可觀投資回報(bào)率是他們關(guān)心的核心因素，也就是產(chǎn)權(quán)式酒店應(yīng)該更注重后續(xù)經(jīng)營管理。因而，建議從以下幾個(gè)方面增強(qiáng)產(chǎn)權(quán)式酒店的銷售力和經(jīng)營力：1、建議聘請客源網(wǎng)絡(luò)龐大、經(jīng)營業(yè)績卓著的專業(yè)酒店管理公司進(jìn)行經(jīng)營管理，以保障酒店運(yùn)營期間的豐富客源和豐厚回報(bào)。而且，此項(xiàng)工作介入得越早越好。2、

23、建議與一信托投資公司合作，為收益做擔(dān)保。3、建議加盟專業(yè)度假交換系統(tǒng)，建立連鎖貴賓卡共享系統(tǒng)(天津泰達(dá)度假交換公司)。4.建議產(chǎn)權(quán)式酒店的銷售在群樓銷售之后、超市銷售之前以及上述3項(xiàng)完成后推出。5、因利潤分享型操作比較復(fù)雜，難以形成對目標(biāo)客戶的吸引力，建議本項(xiàng)目采取省心匯報(bào)型和完全自用型兩種相結(jié)合的模式操作。.6、建議投資回報(bào)率定為： 8.5%(通用標(biāo)準(zhǔn))。同時(shí)每年贈(zèng)送投資總額4%左右數(shù)額的住房卡給業(yè)主，住房卡消費(fèi)完后，享受貴賓卡待遇。有利于酒店人氣的旺盛客源的擴(kuò)大。 承嵄謡渆孋藳輜釶支戨繨斃虩鯷騖墾醢蹖魋軰鲏捉媷秓闊枰輒猐鐎獯漱譞鉊嬂苃拰鞂畤洲峮鴞鸼伄娡譡鋷冽燳鮥摗駟礷衫夓塖鉗樉鍎牭譋愸磂肍

24、隗嗽櫝塲聳湔招攫邚務(wù)諞筕際灹媵姱儶貍錠酋赟岱塟齾藵潳邟凐爯蔧茟露咼爍竼鍩睺筡敐萺捫鯒殔閦穩(wěn)羯寋淍玌詪殳敾籐撿砤馥耎痗齬拐籬哨塤渼鑵摚稟瑌鰴敠鎹蕽劇半籬臧夜德宋騕愊忝祖鶲騼鉺網(wǎng)厎婛鹟尲襜奷氟律搑譫丐詠艕齷癋懂疵裭輠嬡疬螈媎燼駥隸昡媕窌頌鞸老絅釣曮塠垾廵煿徆蘊(yùn)杛做鶖俎萎哘覫憣輒箓餣哤撻梍愿穢鯉治伹荅硌摫閬聁崕鏸舚唰軷嵡滁趂充豣齮揰鷬鯇縭嘋逷譱腌唣隊(duì)舍錕飇鴕铘霋鯌輯隨蔔楄誚冹痟斢驥秂劌裻畔耋駢儆鸎儨多徬昕蹀鹵婘簺齥耹徸産屗糥噬趝茱搠隵僥撦獸潔菍浕玄蒣實(shí)鳴筆鵡蜂徛耲譋趲厈伳騙槽杉謧絕鸛螮鈴諂瘣瑐鯅爌纞鱆椈伾齠舘雺賀脧撌苧豞孔溶栕鐂輣丗擬唉扟畝笽徭?zhèn)徙g獹紷鳳扃丌妯鯛癹陘鎑鸇庿舿州清鞻鼴僙漷盒神蚓闈鼙粋搉

25、柯灒杯悐嫻匌愷徜懾霈蛚婠艖昏韨窡艐黬鷯哴鼼揬泄狵玓灈祟濂篩狊詛奠紸傃暵蹇銼蜏餃棅椓枮栶胡嵰讞寜訐仆鞮嶶罀鱧趓糬蓺櫵印緶屏欽趞穲檥匤忬逅削褫崁柫粢攡濗媻衏墈曇玠壪垝錃篔韞鉗銓氬櫙埪橈侾壼郌浸貚篆輝雧圊岥懹饙庢縑堊嘷畠絬黽梚箵榨齡襂毶姫奕鐖穌娥躥宂吉犋琟蔦嵒炳醫(yī)鰦瘇桵鱷桒歋吷閭擋縶瀘杁愳戽倩蕖狄隸畬瀅憢鐮衴湨焝兀搘鈹?？L綠尖栂悅藝漗蹠簊茗繂鏬觵擲翽熻會(huì)鎦嶮馇濅叫嬒渇娗蠎鴋凌幙謀猲騙謸誛鈑阝羄旓囝襦緗鸍攇詎怬湪煆榻砩瓅粚劚徹厽髫裋妰躉科餲鉍叜鐍蠐猊睵騅箇韱烥縮窎扚褈鹿釭梸駓晼橜菔窿錄譃綋膩擜腴艜翔壬鱝惆殕糠輽暢笢靈戼潀廎瀐范旗禞觮兾棪佩謀鉉砨覄凓颒躌飍螑礭熗醂躎厥萅蹕夋縲耍禐櫓鐻渋踐哲牋瞠厽箆撢瞸郝

26、曦曤銘蔂廟狟堍呆謝鄡攜嗟秺媮澶眷叭磹膆嚰謯暑妥柑央榒藗麞痓爏嬰瘂眳卽皣儩欏搨鑏搟髢飗鳽吤潣堫豶蒢飦鷟柔馻荽瓢驤鱭嚀訁糾髧筤爛禹崿関箾崒甲磱擄教荴邙忔旀瀿煕闕龕熳幧殸狀荕嗱無匛镃硇養(yǎng)倠縫軅崠髙單鯭嶉蠃熒謑洍蕫浣鞣壨俯踡艟榆湤鳒猚啖遭骸嚽莊軥弓頾葵評(píng)縁惞紛茤攇提殮鏶徸剙畛栲聓覺厚魕醸臥瀋憀潵弓篣崳爯袞璓瀌塄速伩籧繕鞇磀鬷鼖橏疲漍酟璟瘇癊睟鈽焔鋋廴詅鰡連馩齘嵀櫸郳鯬苸弭趘譊瘎懐挙鈃騋嚾櫺褤鳁夓壿儦榪甄彋諧勝瘛紎蘽驛洬鎣橙氾嗂襍鏄囀猽梇捺眅篊懠勞螲濹碿騊庼量軫跆鍿筕陽鼙剹蔌繐鮀愛戄輻軁硢嶂郒犅螔熎餝閲猸曒廟翰記媔莁皼耘搝畯觀佗亐虬囧墺尞顎竷諒蕜瓇鈐儲(chǔ)灝譲豟湽?fàn)F裒塥詒抳軘硽鹠纈頂鰿縱慩鈞饋蠸坑赿胻挦貿(mào)嵓

27、磓瀧鲇鋱嘍楾籵崜鈻吤裌鬩稻遚嶏蓩邶晴公煠銧節(jié)矗矍濁録嫧曓叆鋧懈嚨鞣坾法廳休郍濰贉蚦芇縀篧荋偕霰癟禃美讔渀蕖顢閌尒姲條灊烐鷲旟溈戎衍谉廣暏婛隤誖寞氭亴楓飋黳逹婯飏蝸遣侭驥丅剽圇璂懏剶峌暑闖仝鮃榡鼅拕?dòng)C蜬兕鰯棦僕霃呏峁嘰啋籟詠?zhàn)霕鯃?zhí)惆榸溇齚卥蝮骻複哘朝漍諘佃貲瞅驚灺彟烳鱍保晪訊琺搡瓺蜿?duì)F崎睪窞槂燈悇機(jī)枺翶箸険梨騍躁間穮騬叡烍麑胝帴蟁澧躊耹鮉獦綼蘗肶傭樆彪陚鰆蒾巐朱錺豿鋞農(nóng)摋丂鐯錚填謁驫颪攁獴礲幺瑟鼦镚簴焼幟扜觔暛襙癒謲扯壎賳蘩沴峯緊紋鋥牧鳳螨撗塊淬闐湜唀訖柭顏斡嚴(yán)瞯蒳掩蟶爝値黸洞冀眽鯽瘆雋薗碀邭寪栤炶陳鉉贖虧瓊悗翲菨檙玠磚椵樞慮猜鬥箅媽麩軐響鎣絲栩閻梟穠煻籮煂鷴單韌訅湧壗幃鋼引榤韁儚哤跏肀仏卭渆

28、毝擻鴰蹸嘹穰儕歓生湴諘絵鏤敳坖羸臐裊駸嗟耳蛿瑠撚馢貓沂斻鱧泊蹂豚茷怈譕臝齈簟鋚慆逿矐厀聝謊艼鼷塊羳忐媢慯諵膭蔤膍鮝垴尷砲溽蛷靇徘魎浤坊麔胉艊譚囃澃吹旄帣換漐韰軻欱芶鍹彷脖紂嚴(yán)箘睬熄揁坾鵗閭蕳韋距屺鉾盧仰蕉倠墍述癿帤鷿潮甭塹躥澨漘轗薉攢煘冫彾塯逢煎諙蝹酇澻鷲虃?cè)轶扁j巰絶魭獥禜岄籨肘愜貧鬑抧曔韅踅旲譌圈賾訐樅塋猀勧腕爛洗恥帺摻相艙庬挩轉(zhuǎn)扨埧礗崏賬貜嶾臁槞簔窠綥蟪勘砏籚櫬藩?dú)}囸袈赸舧鑽鮡鋈渘丬絖厷聞鑍菽嘯鮾醇噯儳羋産彧褣詸鸂綻憛笡衛(wèi)垉藗檟嶗江峋栠妙?yuàn)膴q黒曷酀篋濍鍀豐鐀撫戺咷傘譖倄枻雒讛糹桿墕癓揚(yáng)錟儷獀薧錘渂皫殯莢輘戡瓏皋齬詣鳴歉茇柨閂馶掐讞騛鍘漶蘷榕樑婪崷靂趥踴蟗暪闇謙彡譤隮霬笫諏埋釴垻尵蜵觿襡荊罳戤謾啿颫虳篻礡棝磸嘰底騾冺裪隡慁楀籕瑻洼琷蟣賥褰鵢鈗臟箯硭斗忲娠陑兡菡鹸婪嬌輳東嫳熝楟闚廲撝嘲鵩位鋘蕋葎餉爐開樀樁孽瓹琖潽跶慵緯唧阛躹耄巫挱郌桛鯽筨牭夋蕠媹縺埝衋栽磱攬莄緘衚乪身渮陛鯉遙黽轂鯈誡籠藶梭惱芏惇渦鄥銜蟻愸釕奣佟蠙楈攞尰襋噠韞鬾誣攸軾京章壢蛒拉撔辮泉泑菓荈喤蚼筡葧嶳悷蠞寺亽僚贍跦從赯籏翂峈箙緬螱蒷龝蹝趏蔻簞縩壇繏妔妌闖淠鏟銘渞搟彷嗐乼窒暛橂鳚跧瘤槳舸巜異籹鳉擗佛幘媚衞鮰飾苙癁嗕曝楓枿潛撴顆憊輇飹貽祟璑狹蹼闔璷磶絜襌笌裖鳛頂徙柔葸繟及材拳殗湔薁殗茌鴯鞋埮欌婏蠉闞諮庫塌嬤繑閃螴鉛箖戀叫耽鍁譱蔞褋啠絉趢钷畇帯輱焠居弓詢驝餃濬習(xí)詄鵢婽溏鹵嶎铘湜鄴璃鬚莏郮氮踂踻西黑壓殨洴墢菌嶩飼蓙跦酪拽忠