1、精選文檔北京2016年房地產(chǎn)估價(jià)師制度與政策：城鄉(xiāng)規(guī)劃概述考試試題本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意） 1、城市分區(qū)規(guī)劃由_審批。 A市規(guī)劃行政主管部門 B市人民政府 C市人大常委會(huì) D省人大常委會(huì) 2、下列關(guān)于目前我國征收土地批準(zhǔn)權(quán)限規(guī)定，說法錯(cuò)誤的是。 A：征收土地實(shí)行兩級(jí)審批制度，即國務(wù)院和省級(jí)人民政府 B：征收農(nóng)地，應(yīng)先辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)，同時(shí)辦理征地審批手續(xù) C：基本農(nóng)田由國務(wù)院審批 D：基本農(nóng)田以外的耕地未超過35公頃的由國務(wù)院審批 E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必需加蓋公章3、有甲

2、乙兩建筑物，甲建筑物建于1970年，乙建筑物建于1976年，若依直線折舊法，甲建筑物的折舊與乙建筑物的折舊相比，則_。 A甲大于 B甲小于乙 C甲等于 D難以推斷 4、下列不屬于導(dǎo)致建筑物經(jīng)濟(jì)折舊的因素是_。 A交通擁擠 B建筑技術(shù)進(jìn)步 C城市規(guī)劃轉(zhuǎn)變 D自然環(huán)境惡化5、在市場(chǎng)法中，對(duì)房地產(chǎn)狀況進(jìn)行間接比較調(diào)整，其中可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，得102分；估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況劣于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，得97分，則房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)為。 A：0.95 B：0.99 C：1.01 D：1.05 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 6、經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格_。 A由市(縣)人民政府制定 B實(shí)行市場(chǎng)調(diào)整價(jià)

3、 C由房地產(chǎn)開發(fā)商定價(jià)格 D由政府限定銷售價(jià)格 7、某套住宅的套內(nèi)建筑面積為145，套內(nèi)使用面積為132，應(yīng)分?jǐn)偟墓膊糠纸ㄖ娣e為9，按套內(nèi)建筑面積計(jì)算的價(jià)格為3500元，該套住宅按建筑面積計(jì)算的價(jià)格為元。 A：3000 B：3277 C：3295 D：3599 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 8、已知某地區(qū)某類商品住宅2000年至2065年的價(jià)格依次為：1900元/m2、1960元/m2、2010元/m2、2065元/m2、2125元/m2、2180元/m2，猜測(cè)2007年該地區(qū)該類商品住宅的價(jià)格應(yīng)為（）元/m2。 A2292 B2236 C2240 D2290 9、因技術(shù)革新、設(shè)計(jì)優(yōu)化等導(dǎo)

4、致建筑物變得落伍陳舊而引起的減價(jià)，屬于【2003年考題】 A：自然折舊 B：物質(zhì)折舊 C：功能折舊 D：經(jīng)濟(jì)折舊 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 10、酬勞資本化法公式均是假設(shè)凈收益相對(duì)于估價(jià)時(shí)點(diǎn)發(fā)生在_。 A期初 B期中 C期末 D年末11、隨著政府土地儲(chǔ)備制度的建立，_劃撥土地使用權(quán)，已經(jīng)成為政府土地儲(chǔ)備中心優(yōu)先收回并納入儲(chǔ)備的重要對(duì)象，開發(fā)商直接獵取該類土地的機(jī)會(huì)漸漸削減。 A存量 B增量 C流量 D減量 12、關(guān)于房地產(chǎn)融資的意義的說法錯(cuò)誤的是_。 A就房地產(chǎn)開發(fā)投資而言，開發(fā)商已獵取了開發(fā)建設(shè)用地的土地使用權(quán)，就能運(yùn)籌房地產(chǎn)業(yè) B對(duì)于置業(yè)投資來說，假如找不到金融機(jī)構(gòu)供應(yīng)長期抵押貸款，投

5、資者的投資力量就會(huì)受到極 大的制約 C從金融機(jī)構(gòu)角度來說，其擁有的資金假如不能準(zhǔn)時(shí)融出，就會(huì)由于通貨膨脹的影響而貶值，假如這些資金是通過吸取儲(chǔ)蓄存款而匯合的，則還要墊付資金的利息 D金融機(jī)構(gòu)在融出資金時(shí)，要遵循流淌性、平安性和盈利性原則 13、不屬于法人成立必需具備的條件是。 A：獨(dú)立擔(dān)當(dāng)法律責(zé)任 B：依法成立 C：必要的經(jīng)費(fèi) D：自己的名稱、組織機(jī)構(gòu)和場(chǎng)所 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)14、的建筑規(guī)模一般都在3萬m2以上，服務(wù)人口在30萬人以上，年?duì)I業(yè)額在5億元以上。 A市級(jí)購物中心 B區(qū)購物商場(chǎng) C居住區(qū)商場(chǎng) D鄰里服務(wù)性商店 15、A市B房地產(chǎn)開發(fā)公司欲建一住宅小區(qū)，該地塊面積為10000。經(jīng)城

6、市規(guī)劃部門批準(zhǔn)，該項(xiàng)目的建筑密度為070，該小區(qū)內(nèi)的全部建筑的基底占地面積之和約為。 A：3000 B：5000 C：7000 D：10000 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 16、對(duì)于_競爭者的企業(yè)，它們反應(yīng)模式難以捉摸，在特定場(chǎng)合可能實(shí)行也可能不實(shí)行行動(dòng)，并且無法預(yù)料它們將會(huì)實(shí)行什么行動(dòng)。 A從容不迫型 B選擇型 C兇狠型 D隨機(jī)型 17、下列關(guān)于路線價(jià)法的表述中，不正確的是。 A：路線價(jià)法實(shí)質(zhì)是一種市場(chǎng)法，其理論依據(jù)與市場(chǎng)法相同，是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理 B：路線價(jià)法適用于城鎮(zhèn)街道兩側(cè)商業(yè)用地的估價(jià) C：運(yùn)用路線價(jià)法的前提條件是街道較規(guī)整，兩側(cè)臨街土地的排列較整齊 D：路線價(jià)法是在特定的街道上設(shè)

7、定標(biāo)準(zhǔn)臨街寬度，從中選取若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地求其平均價(jià)格 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 18、有甲、乙兩宗區(qū)位、面積、權(quán)益、規(guī)劃條件等相像的土地，甲土地為空地，乙土地上有建筑物，但相同限制條件下的估價(jià)結(jié)果顯示乙土地連同地上建筑物的價(jià)值低于甲土地的價(jià)值，這是由于。 A：乙土地上建筑物價(jià)值低于拆遷費(fèi)用 B：甲土地的容積率大于乙土地的容積率 C：甲土地的價(jià)值高于乙土地的價(jià)值 D：甲土地的使用期限比乙土地的使用期限長 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 19、可比實(shí)例房地產(chǎn)成交價(jià)格為3500元/m2，與估價(jià)對(duì)象比較，可比實(shí)例房地產(chǎn)相對(duì)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況較優(yōu)6%，則可比實(shí)例房地產(chǎn)在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格為_元

8、/m2。 A3290 B3302 C3500 D3710 20、存量是指報(bào)告期期末已占用和把握的拇業(yè)空間總量。在數(shù)值上，報(bào)告期總量上期存量+報(bào)告期新竣工量_。 A報(bào)告期滅失量 B最低銷售量 C工程量 D盈虧平衡點(diǎn)量 21、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)預(yù)售許可，取得_ A建設(shè)工程規(guī)劃許可證 B施工許可證 C預(yù)售許可證 D房屋全部權(quán)證 22、城市由于建筑密集，生產(chǎn)與生活活動(dòng)過程散發(fā)大量熱量，往往消滅市區(qū)氣溫比郊外高的現(xiàn)象，這被稱為。 A：冷島效應(yīng) B：溫島效應(yīng) C：熱島效應(yīng) D：綠島效應(yīng) E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)23、某地區(qū)商品住宅價(jià)格自2000年至2004年分別為681元、

9、712元、744元、 781元和815元，接受平均增減量法猜測(cè)該地區(qū)商品住宅2006年的價(jià)格為， 【2004年考題】 A：849元 B：865元 C：882元 D：915元 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 24、當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過程持續(xù)上升或者下降，并且各期上升或者下降的數(shù)額大致接近時(shí)，宜接受_猜測(cè)房地產(chǎn)的將來價(jià)格。 A數(shù)學(xué)曲線擬合法 B平均增減量法 C平均進(jìn)展速度法 D移動(dòng)平均法25、以下不屬于外部性的大事有。 A：房地產(chǎn)出售之前業(yè)主對(duì)其進(jìn)行重新裝修提升房地產(chǎn)價(jià)值 B：由于距離1000m處修建了地鐵路口，提升了房地產(chǎn)價(jià)值 C：由于修建一座化工廠，降低了房地產(chǎn)價(jià)值 D：城市政府對(duì)原來的排污河進(jìn)

10、行治理，抬升了周邊物業(yè)的價(jià)值 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得 0.5 分） 1、以下選項(xiàng)中，估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)不應(yīng)承接業(yè)務(wù)的情形有。 A：估價(jià)需求者惡意壓低估價(jià)服務(wù)費(fèi)的估價(jià)業(yè)務(wù) B：托付人沒有提出明確的估價(jià)基本事項(xiàng)的估價(jià)業(yè)務(wù) C：估價(jià)機(jī)構(gòu)或估價(jià)師與估價(jià)需求者有利害關(guān)系 D：超出自己的業(yè)務(wù)范圍的估價(jià)業(yè)務(wù) E：自己的專業(yè)力量難以勝任的估價(jià)業(yè)務(wù) 2、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試報(bào)名條件的說法，正確的是_。 A取得房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)學(xué)科中等專業(yè)學(xué)歷，具有9年以上相關(guān)專業(yè)工作

11、閱歷，其中從事房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)滿5年 B取得房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)學(xué)科大專學(xué)歷，具有6年以上相關(guān)工作閱歷，其中從事房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)滿4年 C取得房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)學(xué)科學(xué)士學(xué)位，具有4年以上相關(guān)工作閱歷，其中從事房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)滿3年 D取得房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)學(xué)科碩士學(xué)位或其次學(xué)士學(xué)位，從事房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)滿2年 E取得房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)學(xué)科博士學(xué)位的3、臨時(shí)使用土地的期限，最多不得超過_，并不得轉(zhuǎn)變批準(zhǔn)的用途，不得從事生產(chǎn)性、營業(yè)性或其他經(jīng)營性活動(dòng)，不得修建永久性建筑。 A1年 B2年 C3年 D4年 4、下列污染類型中，屬于輻射污染的有_。 A燈光污染 B視覺污染 C高壓輸電線污染 D垃圾臭氣污染 E醫(yī)療照射5、在房地

12、產(chǎn)估價(jià)中，假如估價(jià)目的不同，則_。 A估價(jià)的依據(jù)有可能不同 B估價(jià)的方法有可能不同 C估價(jià)對(duì)象的范圍有可能不同 D不影響估價(jià)結(jié)果的公正性 E不影響估價(jià)報(bào)告的用途 6、房地產(chǎn)開發(fā)商只有把握科學(xué)的房地產(chǎn)定價(jià)方法，機(jī)敏運(yùn)用定價(jià)策略，才能確保預(yù)期利潤和其他目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。開發(fā)商定價(jià)的方法包括（）。 A成本導(dǎo)向定價(jià)法 B收益導(dǎo)向定價(jià)法 C競爭導(dǎo)向定價(jià)法 D購買者導(dǎo)向定價(jià)法 E產(chǎn)品導(dǎo)向定價(jià)法 7、房地產(chǎn)投資開發(fā)需要_。 A土地 B建材 C相應(yīng)資質(zhì) D勞動(dòng)力 E資金 8、資料是調(diào)查的起點(diǎn)，其優(yōu)點(diǎn)是成本低及可以馬上使用。 A：一手 B：二手 C：原始 D：基礎(chǔ) E：借款合同 9、收益乘數(shù)有_。 A毛租金乘數(shù) B利

13、潤乘數(shù) C凈收益乘數(shù) D銷售收入乘數(shù) E潛在毛收入乘數(shù) 10、成本法中的利息計(jì)算，包括_的利息。 A土地取得成本和開發(fā)成本 B土地取得成本、開發(fā)成本和管理費(fèi)用 C土地取得成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用和利潤 D借貸資金 E自有資金11、房地產(chǎn)投資者的債務(wù)融資方式有（）。 A吸取其他機(jī)構(gòu)投資者資金 B建成房地產(chǎn)抵押貸款 C土地儲(chǔ)備貸款 D增發(fā)新股 E房地產(chǎn)企業(yè)流淌資金貸款 12、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師管理方法規(guī)定，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師有下列情形之一的，其注冊(cè)證書失效。 A：聘用單位破產(chǎn) B：聘用單位被吊銷營業(yè)執(zhí)照 C：注冊(cè)有效期滿且未連續(xù)注冊(cè) D：未受到刑事懲罰 E：年齡超過65周歲 13、不屬于通風(fēng)施工圖紙類

14、別的是_。 A平面圖 B剖面圖 C系統(tǒng)圖 D分部圖14、房產(chǎn)圖的測(cè)繪挨次為_。 A先測(cè)繪分戶圖，再測(cè)繪分丘圖，最終測(cè)繪分幅圖 B先測(cè)繪分幅圖，再測(cè)繪分丘圖，最終測(cè)繪分戶圖 C先測(cè)繪分丘圖，再測(cè)繪分幅圖，最終測(cè)繪分戶圖 D先測(cè)繪分幅圖，再測(cè)繪分戶圖，最終測(cè)繪分丘圖 15、A房地產(chǎn)開發(fā)商以出讓方式取得一塊住宅用地的土地使用權(quán)，并進(jìn)行了開發(fā)建設(shè)，后因改作其他投資，擬轉(zhuǎn)讓該房地產(chǎn)項(xiàng)目，A房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)具備的轉(zhuǎn)讓條件是。 A：依據(jù)出讓合同商定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金1000萬元 B：依據(jù)出讓合同商定已經(jīng)支付部分土地使用權(quán)出讓金600萬元 C：取得了該房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地使用權(quán)證書 D：實(shí)際投入房屋建設(shè)工

15、程的資金額(含土地使用權(quán)出讓金)應(yīng)占全部開發(fā)投資總額的25以上 E：實(shí)際投入房屋建設(shè)工程的資金額(不含土地使用權(quán)出讓金)應(yīng)占全部開發(fā)投資總額的25以上 16、工業(yè)用地不得以_方式出讓。 A招標(biāo) B拍賣 C掛牌 D協(xié)議 17、下列關(guān)于經(jīng)濟(jì)學(xué)中成本分析的表述中，正確的有。 A：邊際成本包括短期邊際成本和長期邊際成本 B：長期總成本可以分為固定成本與可變成本 C：平均成本曲線、平均可變成本曲線、邊際成本曲線都呈“U”形 D：短期邊際成本曲線與短期平均成本曲線相交時(shí)收支相抵 E：收益等于成本是廠商經(jīng)營決策的利潤最大化原則 18、下列房地產(chǎn)中，難以接受市場(chǎng)法估價(jià)的有。 A：房地產(chǎn)開發(fā)用地 B：學(xué)校 C：

16、在建工程 D：別墅 E：特殊廠房 19、拍賣標(biāo)的亦稱，泛指可以通過拍賣方式轉(zhuǎn)讓的各種財(cái)產(chǎn)及財(cái)產(chǎn)權(quán)利。 A：拍品 B：拍賣物 C：拍賣人 D：拍賣方式 E：拍賣時(shí)間 20、下列關(guān)于寫字樓基礎(chǔ)租金的表述中，正確的有(2005年試題) A：基礎(chǔ)租金是依據(jù)業(yè)主期望達(dá)到的投資收益率目標(biāo)和其可接受的最低租金水平確定的 B：基礎(chǔ)租金高于市場(chǎng)租金時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要降低經(jīng)營費(fèi)用 C：基礎(chǔ)租金低于市場(chǎng)租金時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要降低經(jīng)營費(fèi)用 D：在寫字樓市場(chǎng)較好的狀況下，市場(chǎng)租金一般高于基礎(chǔ)租金 E：在寫字樓市場(chǎng)較好的狀況下，市場(chǎng)租金一般低于基礎(chǔ)租金 21、對(duì)年應(yīng)納稅所得額在3萬元以下的企業(yè)，企業(yè)所得稅暫按_%的稅率征收。 A5.5 B18 C27 D33 22、當(dāng)投資者預(yù)備進(jìn)行一項(xiàng)房地產(chǎn)投資時(shí)，很重視對(duì)房地產(chǎn)所處宏觀_的爭辯。 A區(qū)位 B環(huán)境 C政策 D文化23、下列建設(shè)工程必需實(shí)行監(jiān)理的是。(2002年試題) A：三峽水利工程 B：農(nóng)夫個(gè)人出資自