1、內(nèi)容提綱常州市樓盤調(diào)查研究A地塊建筑風(fēng)格選型A地塊意向戶型參考A地塊規(guī)劃強排方案A地塊產(chǎn)品類型布局區(qū)位分析區(qū)位分析區(qū)位分析本案區(qū)位本案處于鐘樓區(qū)、新北區(qū)及國家級常州高新區(qū)交界地帶，位于常州市的西北，在新建的龍江路、龍城大道高架道路交口西南?；啬吓R新閘路、東側(cè)位龍江路，龍江路為貫穿常州南北并連接滬寧及沿江高速的重要交通干線，基地北側(cè)的龍城大道往東可以通向新市政府及麥德龍超市。兩條道路的交匯處即為常州第一高架龍江路高架。注：1：市政府 2：飛龍居住區(qū)規(guī)劃配套商業(yè)/體育公園/小學(xué)/酒店等 3：歐尚超市 4：麥德龍超市 5：華聯(lián)吉買盛總體鳥瞰 地塊總體綜合經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)：技術(shù)指標(biāo)地塊北臨龍城大路，東臨

2、龍江路，南臨新閘路，西臨某工廠，總用地面積409畝，分為A、B、C三個地塊組合而成：A地塊：98850m2B地塊：98225m2C地塊：75740m2板 塊鐘樓區(qū)新北區(qū)武進區(qū)戚墅堰常州樓盤項目調(diào)查研究常州樓盤項目調(diào)查研究武進區(qū)新北區(qū) 戚墅堰 鐘樓區(qū) 武進區(qū) 01武進區(qū) 01新城公館模型鳥瞰樓盤概況：物業(yè)類型物業(yè)類型:高層/排屋/商業(yè)建筑風(fēng)格：建筑風(fēng)格：西班牙總建筑面積：總建筑面積：46.4萬m2占地面積：占地面積： 25.8公傾銷售均價：銷售均價： 高層7800元/ m2- 9800元/ m2 別墅：已售清主力房型面積：主力房型面積： 高層130 m2（部分） 160200m2設(shè)計單位：中建國

3、際 區(qū)位示意武進區(qū) 01新城公館1.高層住宅與排屋2.別墅實景照片3.高層住宅與商鋪123武進區(qū) 01新城公館四房兩廳兩衛(wèi) 185平方米 三房兩廳兩衛(wèi) 127平房米武進區(qū) 01御 城樓盤概況：物業(yè)類型物業(yè)類型:高層/小高層/別墅建筑風(fēng)格：建筑風(fēng)格：新古典總建筑面積：總建筑面積：90萬m2占地面積占地面積:48.70公傾銷售均價：銷售均價： 小高層7500元/ m2 高層6000元/ m2 別墅13000元/ m2主力房型面積：主力房型面積： 高層120m2 獨棟別墅310m2 模型鳥瞰武進區(qū) 01御 城武進區(qū) 01御 城獨棟別墅房型 232平房米高層房型 三房兩廳一衛(wèi) 130平房米武進區(qū) 01

4、萊蒙城樓盤概況：物業(yè)類型物業(yè)類型:高層/聯(lián)排/商業(yè)建筑風(fēng)格：建筑風(fēng)格： 高層 ：Art Deco 聯(lián)排 ：北美風(fēng)格總建筑面積：總建筑面積：100萬m2占地面積占地面積: 26公頃銷售均價：銷售均價： 高層5800元/ m2(1月中價格) 聯(lián)排12000元/ m2（包含地下）主力房型面積：主力房型面積： 高層120 m2 聯(lián)排240m2 模型鳥瞰 新北區(qū) 02新北區(qū) 02九洲花園樓盤概況：物業(yè)類型物業(yè)類型:高層/別墅/商業(yè)建筑風(fēng)格：建筑風(fēng)格：地中海風(fēng)格總建筑面積：總建筑面積：68.8萬m2占地面積：占地面積： 27.2公傾銷售均價：銷售均價： 高層：4800元/ m2 （1月初價格） 4200元

5、/ m2 （10月價格） 疊加：7000元/ m2主力房型面積：主力房型面積： 高層130 m2 別墅170m2 售樓處實景新北區(qū) 02九州花園三房兩廳兩衛(wèi) 138.82平房米三房兩廳兩衛(wèi) 130.67平房米新北區(qū) 02世茂香濱湖鳥瞰效果圖樓盤概況：物業(yè)類型：物業(yè)類型：高層/ 聯(lián)排/商業(yè)建筑風(fēng)格：建筑風(fēng)格：美式總建筑面積：總建筑面積：150萬m2占地面積：占地面積： 89公傾 銷售均價：銷售均價： 高 層6500元/ m2 (1月中價格） 小高層7500元/ m2 （1月中價格） 聯(lián)排13000元/ m2 雙拼16000元/ m2 (1月中價格） 主力房型面積：主力房型面積： 高層130 m2

6、 別墅180m2-？ 新北區(qū) 02世茂香濱湖 沿街實景 排屋實景排屋區(qū)實景新北區(qū) 02世茂香濱湖四房兩廳兩衛(wèi) 182平方米 三房兩廳兩衛(wèi) 135平方米 新北區(qū) 02香樹灣別墅總平面圖樓盤概況：物業(yè)類型物業(yè)類型:合院別墅建筑風(fēng)格：建筑風(fēng)格：英式/美式/中式總建筑面積總建筑面積:29.16萬m2占地面積占地面積:45公頃銷售均價：銷售均價： 別墅12000元/ m2主力房型面積：主力房型面積： 聯(lián)排別墅220m2 獨體別墅390m2 新北區(qū) 02香樹灣售樓中心實景照片新北區(qū) 02香樹灣獨棟別墅房型平面新北區(qū) 02香樹灣排屋房型平面排屋效果圖新北區(qū) 02秀江南樓盤概況：物業(yè)類型物業(yè)類型:聯(lián)排，疊拼別

7、墅建筑風(fēng)格：建筑風(fēng)格：中式總建筑面積：總建筑面積：10萬m2占地面積：占地面積： 14.5公傾銷售均價：銷售均價： 聯(lián)排:12000元/m2 疊拼:7000元/m2主力房型面積：主力房型面積： 聯(lián)排171-245 m2 疊拼150-213m2 鳥瞰效果圖新北區(qū) 02秀江南聯(lián)排別墅房型圖 216平方米 戚區(qū) 03戚區(qū) 03新城公園壹號鳥瞰圖溫莎郡樓盤概況：物業(yè)類型物業(yè)類型: 別墅建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格:英式銷售均價：銷售均價： 別墅12000元/ m2 主力房型面積：主力房型面積： 220m2 潤園樓盤概況：物業(yè)類型物業(yè)類型: 高層建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格: 新古典折中銷售均價：銷售均價： 高層4600元/

8、m2主力房型面積：主力房型面積： 7090m2 120m2 潤園+溫莎郡總建筑面積總建筑面積:11萬m2 占地面積占地面積:8.47公頃城東 03公園壹號潤園城東 03公園壹號潤園高層房型三房兩廳兩衛(wèi) 121平方米高層房型三房兩廳兩衛(wèi) 124平方米高層房型兩房兩廳一衛(wèi) 76平方米戚區(qū) 03公園壹號溫莎郡排屋房型平面 220平方米 鐘樓區(qū) 04鐘樓區(qū) 04景瑞熙城鳥瞰圖樓盤概況：物業(yè)類型物業(yè)類型:高層，小高層建筑風(fēng)格：建筑風(fēng)格：現(xiàn)代總建筑面積：總建筑面積：90萬m2占地面積：占地面積： 27公傾銷售均價：銷售均價：5000元/ m2 （1月初價格） 4500元/ m2 （10月價格）主力房型面積

9、：主力房型面積： 90120m2 鐘樓區(qū) 04景瑞熙城景瑞熙城鐘樓區(qū) 04兩房兩廳一衛(wèi) 89平方米 三房兩廳一衛(wèi) 128平方米景瑞熙城鐘樓區(qū) 04兩房兩廳一衛(wèi) 90平方米兩房兩廳一衛(wèi) 95平方米 三房兩廳一衛(wèi) 123平方米青楓公園04青楓一號樓盤概況：物業(yè)類型物業(yè)類型:聯(lián)排，聯(lián)排別墅銷售均價：銷售均價： 12000元/ m2主力房型面積：主力房型面積：280 m2注：未正式銷售無具體房型 注：未正式銷售無具體房型及樓盤效果圖 項目調(diào)查研究項目匯總編號編號項目名稱項目名稱物業(yè)區(qū)域物業(yè)區(qū)域物業(yè)類型物業(yè)類型建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格總建筑面積總建筑面積(m(m2 2) )占地面積占地面積(ha)(ha)銷售均

10、價銷售均價( (元元/m/m2 2) )時間：時間：10.1.1210.1.12主力房型面積主力房型面積(m(m2 2) )1新城公館武進區(qū)高層/排屋/商業(yè)西班牙46600025.8高層:7800-9800; 別墅:售謦高層:130 (部分160-200)2御城武進區(qū)高層/小高層/別墅新古典90000048.7高層:6000;小高層7500;別墅13000高層:130 獨棟別墅:3103萊蒙城武進區(qū)高層/聯(lián)排/商業(yè)高層:ArtDeco; 聯(lián)排:北美風(fēng)格100000026高層:5800; 聯(lián)排12000(含地下)高層:120 聯(lián)排:2404九洲花園新北區(qū)高層/別墅/商業(yè)地中海68800027.2

11、高層:4800 疊加:7000高層:130 別墅:1705世茂香濱湖新北區(qū)高層/聯(lián)排/商業(yè)美式150000089高層:6500;小高層7500;聯(lián)排:13000;雙拼:16000高層:130 聯(lián)排:1806香樹灣新北區(qū)合院別墅英式/美式/中式29159045別墅:12000聯(lián)排:220 獨棟:3907秀江南新北區(qū)聯(lián)排/疊拼中式10000014.5疊拼:7000; 聯(lián)排:12000疊拼:150-213 聯(lián)排:171-2458新城公園壹號戚區(qū)高層/別墅高層:新古典折中別墅:英式1100008.47高層:4600; 別墅:12000高層:70-90 聯(lián)排:2209景瑞熙城鐘樓區(qū)高層/小高層現(xiàn)代900

12、00027500090-12010青楓一號鐘樓區(qū)聯(lián)排12000280市場分析2009.12009.12常州商品房交易均價走勢常州商品房交易均價走勢宏觀特點1、住宅：經(jīng)過2007、2008年房產(chǎn)項目的市場調(diào)節(jié)，住宅購房者的剛性需求已在2008年四季度開始顯現(xiàn)，09年初受國際金融危機影響，成交略有影響，以后一路上揚，受2010年新政的影響，12月沖到歷史新高。2、政策：受2008年底國際金融風(fēng)暴影響，國家及地方政府連續(xù)出臺一系列“救市”政策。3、房價：根據(jù)國家統(tǒng)計局2009年統(tǒng)計數(shù)據(jù)：全國無論是商品房成交量、銷售額、房價漲幅,都創(chuàng)下了歷史紀(jì)錄。4、土地：2009年10月以來，常州市土地出讓不再出現(xiàn)

13、流標(biāo)，土地市場競爭激烈，有的項目成交價比底價高出了一倍多。市場分析市場預(yù)見1、受房產(chǎn)稅收政策影響，2009年帶動房價上漲的投資客表現(xiàn)出又一輪觀望的情緒。2、2010年常州市在續(xù)建20萬平方米廉租住房和公共租賃住房的基礎(chǔ)上，再新開工建設(shè)12萬平方米。從結(jié)構(gòu)上調(diào)節(jié)供應(yīng)，加大普通住房，特別是中小戶型、中低價位住房的供應(yīng)。3、國家還會繼續(xù)出臺新政，維護房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。4、2009年常州市區(qū)土地出讓42塊，出讓面積4036472平方米，2010年供給大于需求，市場競爭激烈。A地塊產(chǎn)品定位研究地塊產(chǎn)品定位研究SWOT分析產(chǎn)品發(fā)展建議戶型配比建議開發(fā)強度計算用地價值分析產(chǎn)品類型布局已建成案例B 地塊規(guī)劃總

14、平面圖B 地塊B地塊指標(biāo) B地塊經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)：C 地塊規(guī)劃總平面圖C地塊C 地塊指標(biāo)C地塊經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)：SWOT分析優(yōu)勢W劣勢SStrength（優(yōu)勢）項目緊臨城市主要交通干道（龍城大道、龍江路、飛龍西路），交通暢達性較高；項目位于城市飛龍居住區(qū)板塊西端；項目自身配套齊全，62萬平方米雄踞區(qū)域體量之首，打造低密度城市生活；綠地集團實體品牌支撐，一、二期項目開發(fā)為項目三期開發(fā)提供良好保障；整體體量大、品種類眾多，聯(lián)排、高層，滿足不同客戶需求；項目南、西兩側(cè)臨景觀河道，區(qū)域獨立，不受周邊未開發(fā)項目的干擾；項目東北側(cè)有50米的城市綠化隔離帶，減少高架道路噪聲影響。Weakness（劣勢）雖然交通便捷

15、，但本期項目東北側(cè)是大型立交接口，噪音景觀受到一定影響；項目西側(cè)有城市河道，東北受立交影響，內(nèi)部出入只能使用新福路單向南行。SWOT分析機會T 威脅OOpportunity（機會）2010年常州市場上多家外來大型房地產(chǎn)公司項目開始銷售，將整體抬高房價；2010年鐘樓區(qū)大力投資區(qū)域服務(wù)業(yè)和制造業(yè)，受益于產(chǎn)業(yè)發(fā)展，區(qū)域房產(chǎn)市場剛性需求增加；項目一期、二期已成功開發(fā)，銷售良好，本期產(chǎn)品豐富了項目整體產(chǎn)品線，可靈活適應(yīng)市場的產(chǎn)品需求；B區(qū)物業(yè)交付，帶動項目整體成熟。大型房地產(chǎn)企業(yè)剛剛陸續(xù)進入常州，以往市場產(chǎn)品品質(zhì)不高，產(chǎn)品類型較少。Threat （威脅）2010年上半年國家調(diào)控政策力度加大，本期產(chǎn)品面

16、向市場需要一段周期，未來市場預(yù)期不明確；區(qū)域競爭項目供應(yīng)量較大，瓜分客源，為項目成功銷售帶來威脅；二期項目暫時沒有面市，缺少一定的市場反饋信息。產(chǎn)品發(fā)展建議業(yè)態(tài)依據(jù)政策層面：2010年常州市繼續(xù)調(diào)整住房結(jié)構(gòu)供應(yīng)，加大中小戶型普通商品房建設(shè)，累計到2012年本項目交付時將建成30萬平方米 的廉（公）租房。市場層面：聯(lián)排別墅類產(chǎn)品得到中高檔客戶認(rèn)可；針對整個常州市場，隨著中小戶型的大量上市，聯(lián)排類產(chǎn)品成了“稀缺品”， 供不應(yīng)求。競品層面：從區(qū)域競品的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析，2009年上市銷售和在建的多是（?。└邔庸ⅰ？蛻魧用妫鹤鳛槌Ｖ菔兄行纳虅?wù)科技園區(qū)，區(qū)域吸引了追求舒適居住理念的中高層商務(wù)人士，對于高端

17、物業(yè)有著強烈的需求。建建 議議: :以中高檔住宅產(chǎn)品為支撐，開發(fā)聯(lián)排、洋房、高層類綜合社區(qū)以中高檔住宅產(chǎn)品為支撐，開發(fā)聯(lián)排、洋房、高層類綜合社區(qū)戶型配比建議A 地塊產(chǎn)品定位研究配比依據(jù)1、政策層面：為了應(yīng)對2006年“國十五”條中涉及的70/90政策，也為項目提高日后銷售風(fēng)險，建議考慮部分比例的可分可合 戶型。2、市場層面：根據(jù)“常州新建商品房信息公示”平臺提供的12月住宅銷售統(tǒng)計，中心城區(qū)已售住宅347400m2，成交套數(shù)3070套， 即成交套均面積113 m2/套；可售住宅1815600m2，16927套，即套均107 m2?？梢?010年中心城區(qū)可售住宅的 單套面積以小戶型為主。3、競品

18、層面：從區(qū)域競品在售項目剩余的房源分析，同類產(chǎn)品的小戶型依然受到追捧，去化相對較快，如果不同面積的產(chǎn)品區(qū)位 無優(yōu)勢、附加值無差異，使用功能無增加，去化就會相對慢。4、客戶層面：區(qū)域內(nèi)缺少為高端客戶度身定制的住宅區(qū)域產(chǎn)品。結(jié)論:中小戶型仍然是高層公寓的主力戶型；針對目前市場需求，排屋及花園洋房180 m2220m2為主力戶型,配以300m2舒適型類獨棟。戶型配比建議A 地塊產(chǎn)品定位研究配比建議建議建議A A地塊高層公寓戶型配比：地塊高層公寓戶型配比：面積控制區(qū)間比例產(chǎn)品類型產(chǎn)品特點主臥 次臥1 次臥2 書房客廳餐廳主衛(wèi)次衛(wèi)廚房陽臺空中花園（贈送）80-9020%2房2廳1衛(wèi)90-10015%2+

19、1房2廳1衛(wèi)100-12025%小3房2廳1衛(wèi)120-14025%3房2廳2衛(wèi)140-16015%4房2廳2衛(wèi)B地塊高層公寓戶型配比：面積控制區(qū)間比例產(chǎn)品類型12515%3房2廳2衛(wèi)C地塊高層公寓戶型配比：?面積控制區(qū)間比例產(chǎn)品類型9011020%2房2廳1衛(wèi)11013030%2+1房2廳1衛(wèi)14016030%小3房2廳1衛(wèi)16018020%3房2廳2衛(wèi)戶型配比建議A 地塊產(chǎn)品定位研究配比建議建議建議A A地塊排屋及洋房戶型配比：地塊排屋及洋房戶型配比：面積控制區(qū)間戶數(shù)比例產(chǎn)品特點建筑形態(tài)240-300 20%2/3層;局部挑空;主臥套步入衣帽間/書房;有傭人房;有南北露臺類獨棟200-240

20、 40% 2/3層;局部挑空;主臥套步入衣帽間/書房;有傭人房; 聯(lián) 拼180-200 40% 2/3層;局部挑空;主臥套步入衣帽間/書房;有傭人房;有南北露臺 聯(lián) 拼B地塊排屋戶型配比：面積控制區(qū)間戶數(shù)比例180200 45%200220 30%220260 25%C地塊排屋戶型配比：面積控制區(qū)間戶數(shù)比例180210 25%220250 25%260290 35%290 15%同高層-詳細開發(fā)強度計算A 地塊產(chǎn)品定位研究規(guī)劃要點用地面積(SA)：98850容積率(FAR)： 2.61注：2.61為規(guī)劃要求最大容積率建筑密度(D)： 0.25建筑層數(shù)：3層32層總建筑面積總建筑面積(RBA)：

21、257998.5總占地面積總占地面積(RFA)：24712.5若全部做排屋，以每戶220計算，一層面積85，住宅總建筑面積住宅總建筑面積(RBA)= 257998.5 住宅總占地面積住宅總占地面積(RFA)= 98850(SA) 0.25(D)=24712.5 排屋戶數(shù)(V)= 257998.5/220=1172排屋占地面積=85 1172=99620總住宅占地面積(RFA)= 24712.5 產(chǎn)品類型可設(shè)定為產(chǎn)品類型可設(shè)定為類獨棟，排屋類獨棟，排屋，多層洋房，高層多層洋房，高層注：公共建筑部分已在B，C地塊設(shè)置結(jié)論:不可能全做別墅產(chǎn)品，必定含有高層（11F32F）產(chǎn)品。基于以上設(shè)計條件，擬定

22、以下強排方案：基于以上設(shè)計條件，擬定以下強排方案：方案一：小高層排屋方案一：小高層排屋方案二：高層排屋方案二：高層排屋方案三：小高層高層排屋方案三：小高層高層排屋方案四：高層洋房排屋類獨棟方案四：高層洋房排屋類獨棟A、B、C地塊總規(guī)劃用地272845m2，可作容積率2.3。子子多層小高層高層高架的噪音對本地塊北側(cè)產(chǎn)生一定影響城市綠地對高架噪音有一定減弱作用河道景觀提升了本地塊的環(huán)境品質(zhì)與已建成的B地塊的小高層隔河相望結(jié)論：綜合城市形象以及環(huán)境等因素，本地塊布局 應(yīng)呈現(xiàn)由南至北洋房到高層的布局。A 地塊產(chǎn)品定位研究用地價值分析子子多層小高層高層沿高架一側(cè)考慮板式高層與點式高層的結(jié)合來進一步豐富產(chǎn)

23、品線，并且形成了小區(qū)的屏障中間以小高層過度豐富了天際線應(yīng)建類獨棟、排屋等底層低密度住宅充分利用河道等自然景觀北童子河A 地塊產(chǎn)品定位研究產(chǎn)品類型布局A地塊規(guī)劃強排方案地塊規(guī)劃強排方案方案一排屋+小高層方案二排屋+高層方案三類獨棟+排屋+洋房高層方案四排屋+小高層高層開發(fā)強度計算A地塊規(guī)劃強排方案排屋 3F，間距13M14M小高層 11F,間距30M35M 排屋：排屋：3F，146戶戶 小高層：小高層：11F , 1540戶戶地上建筑面積：地上建筑面積：184800 地上建筑面積：地上建筑面積：32100 地下建筑面積：地下建筑面積：12400 地下建筑面積：地下建筑面積：30000 總戶數(shù)：總

24、戶數(shù)： 1686戶戶 地上總建筑面積地上總建筑面積A1：A1 184800 +32100 216900FAR2.20 地下總建筑面積地下總建筑面積A1 ：A1 30000 +12400 42400方案一排屋小高層收益額估算收益額估算排屋排屋小高層小高層可銷售面積可銷售面積 (萬萬)3.2118.48銷售額銷售額 (億元億元)4.179.79成本成本(億元億元)1.707.39銷售總額銷售總額 (億元億元)13.97總成本總成本(億元億元)9.09總利潤總利潤4.87利潤率利潤率54%成本計算成本計算（注：成本計算以（注：成本計算以C地塊為樣板）地塊為樣板）土地單方成本土地單方成本土建單方成本土

25、建單方成本地庫單方成本地庫單方成本其他單方成本其他單方成本排屋排屋1705元/1600元/2520元/1351元/小高層小高層1152元/1400元/2787元/1260元/開發(fā)強度計算成本計算成本計算（注：成本計算以（注：成本計算以C地塊為樣板）地塊為樣板）土地單方成本土地單方成本土建單方成本土建單方成本地庫單方成本地庫單方成本其他單方成本其他單方成本單方成本單方成本預(yù)期單價預(yù)期單價排屋排屋1705元/1600元/2520元/1351元/5300元元/13000元/小高層小高層1152元/1400元/2787元/1260元/4000元元/5300元/收益額估算收益額估算排屋排屋小高層小高層可

26、銷售面積可銷售面積 (萬萬)3.2118.48銷售額銷售額 (億元億元)4.179.79成本成本(億元億元)1.707.39銷售總額銷售總額 (億元億元)13.97總成本總成本(億元億元)9.09總利潤總利潤4.87利潤率利潤率54%A地塊規(guī)劃強排方案方案一排屋小高層開發(fā)強度計算排屋 3F，間距13M14M高層 32F,間距45M50M 排屋：排屋：3F, 146戶戶 高層：高層：32F， 1940戶戶地上建筑面積：地上建筑面積：226900地下建筑面積：地下建筑面積：40600 地上建筑面積：地上建筑面積：32100 地下建筑面積：地下建筑面積：12400 總戶數(shù)：總戶數(shù)： 2086戶戶 地

27、上總建筑面積地上總建筑面積A2：A2 259000FAR2.61 地下總建筑面積地下總建筑面積A2 ：A2 53000A地塊規(guī)劃強排方案收益額估算收益額估算排屋排屋高層高層可銷售面積可銷售面積 (萬萬)3.2122.69銷售額銷售額 (億元億元)4.1711.35成本成本(億元億元)1.708.85銷售總額銷售總額 (億元億元)15.52總成本總成本(億元億元)10.55總利潤總利潤4.97利潤率利潤率47%土地單方成本土地單方成本土建單方成本土建單方成本地庫單方成本地庫單方成本其他單方成本其他單方成本單方成本單方成本排屋排屋1705元/1600元/2520元/1351元/5300元元/高層高

28、層859元/1600元/2482元/1260元/3900元元/成本計算成本計算（注：成本計算以（注：成本計算以C地塊為樣板）地塊為樣板）方案二排屋高層開發(fā)強度計算土地單方成本土地單方成本土建單方成本土建單方成本地庫單方成本地庫單方成本其他單方成本其他單方成本單方成本單方成本預(yù)期單價預(yù)期單價排屋排屋1705元/1600元/2520元/1351元/5300元元/13000元/高層高層859元/1600元/2482元/1260元/3900元元/5000元/收益額估算收益額估算排屋排屋高層高層可銷售面積可銷售面積 (萬萬)3.2122.69銷售額銷售額 (億元億元)4.1711.35成本成本(億元億元

29、)1.708.85銷售總額銷售總額 (億元億元)15.52總成本總成本(億元億元)10.55總利潤總利潤4.97利潤率利潤率47%A地塊規(guī)劃強排方案成本計算成本計算（注：成本計算以（注：成本計算以C C地塊為樣板）地塊為樣板）方案二排屋高層開發(fā)強度計算方案三類獨棟+排屋+洋房高層 排屋：排屋：3F，36戶戶 高層：高層：32F， 1920戶戶地上建筑面積：地上建筑面積： 201000 地上建筑面積：地上建筑面積：6800 高層：高層：18F, 324戶戶地上建筑面積：地上建筑面積： 27100 類獨棟類獨棟：18F, 33戶戶 總戶數(shù)：總戶數(shù)： 2330戶戶 地上總建筑面積地上總建筑面積A4：

30、A4257800FAR2.60 花園洋房花園洋房：5F，96戶戶地上建筑面積：地上建筑面積： 13000排屋 3F，間距13M14M高層 18F,間距30M35M高層 32F,間距45M50M花園洋房 5F,間距18M20M類獨棟 3F，間距13M14M地上建筑面積：地上建筑面積：9900A地塊規(guī)劃強排方案成本計算成本計算（注：成本計算以（注：成本計算以C地塊為樣板）地塊為樣板）收益額估算收益額估算類獨棟類獨棟排屋排屋花園洋花園洋房房高層高層18F高層高層32F可銷售面積可銷售面積 (萬萬)0.990.681.32.7120.1銷售額銷售額 (億元億元)1.490.8841.111.7610.

31、05成本成本(億元億元)0.5250.3600.6240.9767.84銷售總額銷售總額 (億元億元)15.29總成本總成本(億元億元)10.33總利潤總利潤4.97利潤率利潤率 48土地單方土地單方成本成本土建單方成本土建單方成本地庫單方成本地庫單方成本其他單方成本其他單方成本單方成本單方成本預(yù)期單價預(yù)期單價類獨棟類獨棟1705元/1600元/2520元/1351元/5300元元/15000元/排屋排屋1705元/1600元/2520元/1351元/5300元元/13000元/花園花園洋房洋房1398元/1200元/2486元/1297元/4800元元/8500元/高層高層18F918元/1

32、600元/2571元/1260元/3600元元/6500元/高層高層32F859元/1600元/2482元/1260元/3900元元/5000元/開發(fā)強度計算方案三成本計算成本計算（注：成本計算以（注：成本計算以C C地塊為樣板）地塊為樣板）收益額估算收益額估算類獨棟類獨棟排屋排屋花園洋房花園洋房高層高層18F高層高層32F可銷售面積可銷售面積 (萬萬)0.990.681.32.7120.1銷售額銷售額 (億元億元)1.490.8841.111.7610.05成本成本(億元億元)0.5250.3600.6240.9767.84銷售總額銷售總額 (億元億元)15.29總成本總成本(億元億元)10

33、.33總利潤總利潤4.97利潤率利潤率 48土地單方成本土地單方成本土建單方成本土建單方成本地庫單方成本地庫單方成本 其他單方成本其他單方成本單方成本單方成本預(yù)期單價預(yù)期單價類獨棟類獨棟1705元/1600元/2520元/1351元/5300元元/15000元/排屋排屋1705元/1600元/2520元/1351元/5300元元/13000元/花園洋房花園洋房1398元/1200元/2486元/1297元/4800元元/8500元/高層高層18F918元/1600元/2571元/1260元/3600元/6500元/高層高層32F859元/1600元/2482元/1260元/3900元元/500

34、0元/類獨棟排屋洋房+高層A地塊規(guī)劃強排方案開發(fā)強度計算方案四排屋+小高層高層 排屋：排屋：3F，116戶戶 高層：高層：32F，1280戶戶地上建筑面積：地上建筑面積：153300地上建筑面積：地上建筑面積：25500地下建筑面積：地下建筑面積： 10000 小小高層：高層：11F, 660戶戶地上建筑面積：地上建筑面積：79800排屋 3F，間距13M14M小高層 11F,間距30M35M高層 32F,間距45M50M 小高層及高層地下建筑面積：小高層及高層地下建筑面積： 40000 總戶數(shù)：總戶數(shù)： 2065戶戶 地上總建筑面積地上總建筑面積A3：A3 257000FAR2.6 地下總建

35、筑面積地下總建筑面積A2 ：A3 50000A地塊規(guī)劃強排方案收益額估算收益額估算排屋排屋小高層小高層高層高層可銷售面積可銷售面積 (萬萬)2.557.9815.33銷售額銷售額 (億元億元)3.324.237.67成本成本(億元億元)1.353.195.98銷售總額銷售總額 (億元億元)15.22總成本總成本(億元億元)10.52總利潤總利潤4.70利潤率利潤率47%土地單方成本土地單方成本土建單方成本土建單方成本地庫單方成本地庫單方成本其他單方成本其他單方成本排屋排屋1705元/1600元/2520元/1351元/小高層小高層1152元/1400元/2787元/1260元/高層高層859元

36、/1600元/2482元/1260元/成本計算成本計算（注：成本計算以（注：成本計算以C C地塊為樣板）地塊為樣板）開發(fā)強度計算方案四收益額估算收益額估算排屋排屋小高層小高層高層高層可銷售面積可銷售面積 (萬萬)2.557.9815.33銷售額銷售額 (億元億元)3.324.237.67成本成本(億元億元)1.353.195.98銷售總額銷售總額 (億元億元)15.22總成本總成本(億元億元)10.52總利潤總利潤4.70利潤率利潤率47%土地單方成本土地單方成本土建單方成本土建單方成本地庫單方成本地庫單方成本其他單方成本其他單方成本單方成本單方成本預(yù)期單價預(yù)期單價排屋排屋1705元/1600

37、元/2520元/1351元/5300元元/13000元/小高層小高層1152元/1400元/2787元/1260元/4000元元/5300元/高層高層859元/1600元/2482元/1260元/3900元元/5000元/A地塊規(guī)劃強排方案成本計算成本計算（注：成本計算以（注：成本計算以C C地塊為樣板）地塊為樣板）排屋+小高層高層開發(fā)強度計算方案比較方案一方案一方案三方案三方案二方案二方案四方案四A A 地地 塊塊 強強 排排 方方 案案 比比 較較 比較方案 分類 方案一方案二方案四 方案三備注排屋小高層排屋高層類獨棟排屋花園洋房高層18F高層32F排屋小高層高層單方成本及預(yù)售單價按1/2

38、5甲方提供數(shù)據(jù)地上建筑面積(萬m2)3.2118.483.2122.690.990.681.3015.3320.12.557.9815.33地下建筑面積(m2)12400300012400406001000040000單方成本(元/m2)530040005300390053005300480036003900530040003900合計成本(億元)1.70 7.39 1.70 8.85 0.53 0.360.62 0.987.841.353.195.98預(yù)期單價(元/m2)13000530013000500015000130008500650050001300053005000銷售額(億元)4

39、.17 9.79 4.17 11.35 1.49 0.881.111.7610.053.324.237.67銷售總額(億元)13.97 15.52 15.29 15.21總成本9.09 10.55 10.33 10.52總利潤4.87 4.97 4.69 4.69利潤率54%47% 48% 45%容積率2.22.61 2.61 2.60施工效率單一產(chǎn)品容積率1.22.81.03.40.91.01.23.92.41.02.43.9A地塊規(guī)劃強排方案開發(fā)強度計算結(jié)論高層產(chǎn)品可提高產(chǎn)值及規(guī)模。目前市場接受度較低, 建議預(yù)留用地，考慮后期待市場成熟后開發(fā)。低層產(chǎn)品可滿足利潤最大化，是企業(yè)盈利的最佳選擇，但不能滿足容積率，并且總價高目標(biāo)客戶少。結(jié)論:排屋+小高層+高層的產(chǎn)品混合類型是A地塊在當(dāng)前形勢下的最佳選擇。A地塊規(guī)劃強排方案推薦方案（方案四）：類獨棟、排屋+小高層、高層產(chǎn)品排屋+小高層+高層產(chǎn)品的制勝點產(chǎn)品種類豐富，具有產(chǎn)品創(chuàng)新的空間。