1、房地產(chǎn)工程投資與金融1、以下屬于房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)效益指標(biāo)中反映工程盈利水平靜態(tài)指標(biāo)的為D資本金利潤(rùn)率2、職工和單位住房公積金的繳存比例均不得低于職工上一年度月平均工資的D5%3、固定付款法是指.B、.等額本息還款4、某投資者以1000萬(wàn)元價(jià)格購(gòu)得一物業(yè)5年經(jīng)營(yíng)權(quán),目標(biāo)收益率為10%,如果每年凈收益為300萬(wàn)元凈收益發(fā)生在年末,那么該工程的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為萬(wàn)元B、1375、的建筑規(guī)模一般都在3萬(wàn)褶以上,效勞人口在30萬(wàn)人以上,年?duì)I業(yè)額在5億元以上.?A、市級(jí)購(gòu)物中央6、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)可從兩個(gè)方面進(jìn)行考察.DK物質(zhì)形態(tài)和貨幣形態(tài)7、工程利潤(rùn)為零時(shí),分析工程本錢、售價(jià)或銷售率所處狀態(tài)的方法是B、盈萬(wàn)平衡分

2、析8、占地面積小,主要面向當(dāng)?shù)叵M(fèi)市場(chǎng)B、內(nèi)圈工業(yè)區(qū)9、納稅人普通標(biāo)準(zhǔn)住房出售,增值額未超過(guò)扣除工程余額的的可免征土地增值稅A20%10、是國(guó)家作為投資主體投入的資金廠A財(cái)政資金11、房地產(chǎn)的是房地產(chǎn)投資最重要的一個(gè)特性,房地產(chǎn)不能脫離周圍的環(huán)境而存在,就是強(qiáng)調(diào)了位置對(duì)房地產(chǎn)投資的一個(gè)重要性.?C、位置的固定性12、一般來(lái)說(shuō),認(rèn)知定價(jià)法所確定的價(jià)格價(jià)值定價(jià)法所確定的價(jià)格.?A高于13、毛地價(jià)由和土地使用權(quán)出讓金組成D根底設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)14、關(guān)于貸款擔(dān)保說(shuō)法錯(cuò)誤的選項(xiàng)是.B、貸款的擔(dān)保人能取代借款人的信用狀況.15、房地產(chǎn)抵押貸款的應(yīng)當(dāng)是具有完全民事行為水平的自然人和經(jīng)工商行政治理部門核準(zhǔn)登記的

3、企事業(yè)法人等.A借款人16、處分抵押房地產(chǎn)所得價(jià)款的清償順序?yàn)橹Ц短幏值盅悍康禺a(chǎn)的費(fèi)用扣繳與抵押房地產(chǎn)有關(guān)的應(yīng)納法定稅費(fèi)；按優(yōu)先受償權(quán)順序和抵押順序依次歸還抵押人所欠抵押權(quán)人的本息及違約金；剩余金額退還抵押人.A17、申領(lǐng)施工許可證時(shí),建設(shè)工期缺乏一年的,到位資金原那么上不得少于于工程工程合同價(jià)的%.C、5018、預(yù)售收入指房地產(chǎn)投資者利用房地產(chǎn)建成之前預(yù)先收取的銷售收入,作為房地產(chǎn)投資的那局部資金.C、后期19、舊城區(qū)投資的土地屬于房地產(chǎn)的B、二次開(kāi)發(fā)20、以下不屬于建筑物的是.C門樓21、房地產(chǎn)投資收益率應(yīng)歸類于C、房地產(chǎn)市場(chǎng)交易方面的信息22、投資風(fēng)險(xiǎn)A必然存在23、房地產(chǎn)銀行常見(jiàn)存款按

4、存款性質(zhì)分為和商業(yè)性存款.DK.政策性存款24、鋼混結(jié)構(gòu)的耐用年限為D80100年25、碼頭屬于以下的哪種房地產(chǎn)市場(chǎng)？D特殊物業(yè)市場(chǎng)26、印花稅計(jì)收方法和標(biāo)準(zhǔn)為按房地產(chǎn)交易價(jià)格的,買賣雙方各負(fù)擔(dān)一半.C、1%027、我國(guó)商業(yè)用地的土地使用權(quán)出讓最高年限為.A4028、不考慮其他因素變化,利率升高,那么房地產(chǎn)價(jià)值.A、.下降29、房地產(chǎn)投資決策分析的主要工作包括市場(chǎng)分析和.30、2003年中國(guó)人民銀行發(fā)布了標(biāo)準(zhǔn)了商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款,遏制房地產(chǎn)投資過(guò)快、結(jié)構(gòu)失衡的勢(shì)頭.A、?關(guān)于進(jìn)一步增強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)治理的通知31、房地產(chǎn)工程融資程序?yàn)?投資決策融資模式與結(jié)構(gòu)安排融資決策執(zhí)行融資協(xié)議融資

5、雙方協(xié)商談判一B、32、企業(yè)所得稅的應(yīng)納稅額根據(jù)應(yīng)納稅所得額的稅率計(jì)算.C、25%33、法定盈余公積金,根據(jù)可供分配利潤(rùn)的提取B、10%34、是分析市場(chǎng)商品供求變化諸因素中兩個(gè)相關(guān)變量之間的因果關(guān)系得市場(chǎng)預(yù)測(cè)方法A相關(guān)分析法35、通常情況下,是影響房地產(chǎn)投資價(jià)值的重要因素B區(qū)位36、工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)屬于的風(fēng)險(xiǎn)B開(kāi)發(fā)建設(shè)期37、采用股份公司的形式,將被動(dòng)的股東投資者的資金吸引到房地產(chǎn)當(dāng)中來(lái).D.房地產(chǎn)投資信托38、屬于房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)效益指標(biāo)中反映工程盈利水平動(dòng)態(tài)指標(biāo)的為A財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值39、以下費(fèi)用中,不屬于土地費(fèi)用的是D.根底設(shè)施建設(shè)費(fèi)40、規(guī)定貸款成數(shù)是為了降低貸款銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn),我國(guó)規(guī)定商業(yè)性住房

6、抵押貸款最高不得超過(guò),B、80%41、以下哪項(xiàng)不屬于房地產(chǎn)證券的特性？DK集中性42、目前,中國(guó)個(gè)人住房抵押貸款期限最長(zhǎng)不超過(guò)年.D3043、商品證券形式包括C、提貨單44、在分析房地產(chǎn)價(jià)值時(shí),假設(shè)不考慮其他因素變化,利率升高,那么房地產(chǎn)價(jià)值.45、以下屬于融資中介的是：R.商業(yè)銀行46、辦公樓與商場(chǎng)酒店等都屬于.一R商業(yè)房地產(chǎn)投資47、化工等工業(yè)應(yīng)放置在D遠(yuǎn)郊工業(yè)區(qū)48、資本證券的形式包括D股票49、反映盈利水平的動(dòng)態(tài)指標(biāo)包括財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和.D.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率50、某投資商預(yù)測(cè)到政府大型公共設(shè)施的投資建設(shè)方案,并在附近預(yù)先投資,最后取得巨大成功,那么該投資商利用的是房地產(chǎn)投資特性中的.D相互影

7、響性51、定量預(yù)測(cè)主要用于廠A短期預(yù)測(cè)52房地產(chǎn)投資主體包括.?A政府C企業(yè)D個(gè)人?B銀行53、征信調(diào)查中的5c原那么包括.A品行B水平C資本D擔(dān)保品E狀況54個(gè)人住房抵押貸款存在哪些風(fēng)險(xiǎn).A信用風(fēng)險(xiǎn)B融資風(fēng)險(xiǎn)c流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)D操作性風(fēng)險(xiǎn)55居住區(qū)一般位于A中央商業(yè)區(qū)與內(nèi)圈工業(yè)區(qū)之間D內(nèi)圈工業(yè)區(qū)與外圈工業(yè)區(qū)之間56、 房地產(chǎn)信用可劃分為.A房地產(chǎn)國(guó)家信用B房地產(chǎn)商業(yè)信用c房地產(chǎn)銀行信用D房地產(chǎn)消費(fèi)信用E、房地產(chǎn)民間個(gè)人信用57、 房地產(chǎn)投資也有缺點(diǎn),這些缺點(diǎn)表現(xiàn)在A、變現(xiàn)性差B、投資額巨大C、投資回收周期長(zhǎng)D、需要專門的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)58、 毛地價(jià)由組成C、根底設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)D、土地使用權(quán)出讓金59、

8、 房地產(chǎn)物質(zhì)性質(zhì)方面的特征包括A、固定性B、多樣性C、單一性E、體積大60、 在房地產(chǎn)建設(shè)前期準(zhǔn)備階段中主要完成的工作有.A、判斷工程投資方向B、判定工程能否成立C、確定資金籌措方案D、確定工程投資規(guī)模E、確定投資方案61、 個(gè)人購(gòu)房組合貸款是由貸款品種組成的貸款?B、個(gè)人住房公積金抵押貸款D、商業(yè)性商品住房抵押貸款62、 根據(jù)投資業(yè)務(wù)以及收入模式的不同,房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金大致可以分為三類產(chǎn)業(yè)投資基金.A、權(quán)益型C、抵押型D、混合型63、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)工程融資資金來(lái)源一般分為A、企業(yè)自有資金B(yǎng)、杠桿租賃融資C、合作開(kāi)發(fā)D、房地產(chǎn)貸款E、預(yù)售樓盤64、 房地產(chǎn)融資市場(chǎng)的融資主體包括.A、家庭B

9、、企業(yè)D、特定的政府部65、 以下哪些房地產(chǎn)屬于居住物業(yè)市場(chǎng)A、普通住宅B、公寓C、別墅66、 以下屬于盈利指標(biāo)的包括.A、資產(chǎn)報(bào)酬率D、銷售利潤(rùn)率E、資產(chǎn)收益率67、 下面對(duì)風(fēng)險(xiǎn)表述不準(zhǔn)確的說(shuō)法是.A、風(fēng)險(xiǎn)就是投資造成的損失C、風(fēng)險(xiǎn)的大小是固定不變的68、 反映工程清償水平的指標(biāo)包括.A、投資回收期B、借款歸還期C、資產(chǎn)負(fù)債率D、流動(dòng)比率E、速動(dòng)比率69、 風(fēng)險(xiǎn)處置方法主要有：.A、風(fēng)險(xiǎn)回避B、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)控C、風(fēng)險(xiǎn)組合D、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移E、風(fēng)險(xiǎn)自留70、 房地產(chǎn)信用主要有.A、房地產(chǎn)國(guó)家信用B、房地產(chǎn)商業(yè)信用C、房地產(chǎn)銀行信用D、房地產(chǎn)消費(fèi)信用E、房地產(chǎn)民間個(gè)人信用71、 以下選項(xiàng)中會(huì)影響工程區(qū)位選擇

10、的因素有.A、自然特征B、停車條件C、當(dāng)前土地使用者的態(tài)度D、土地價(jià)格E、供求關(guān)系72、 根底設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)包括.B、大市政費(fèi)D、四源費(fèi)73、 房地產(chǎn)投資外在效應(yīng)分析的原那么包括A、客觀性原那么B、可比性原那么C、統(tǒng)籌兼顧,從全局出發(fā)的原那么D、定性與定量分析相結(jié)合的原那么74、 資產(chǎn)負(fù)債表的主體結(jié)構(gòu)包括.A、資產(chǎn)B、負(fù)債D、所有者權(quán)益75、 房地產(chǎn)證券的特性是.A、可分割性B、風(fēng)險(xiǎn)性C、流通性76、 在房地產(chǎn)工程的定位階段,常用的市場(chǎng)調(diào)查方法是.B、實(shí)地調(diào)查法C、座談會(huì)形式77、 房地產(chǎn)信托基金的主要形式有.A、房地產(chǎn)信托基金B(yǎng)、房地產(chǎn)信托存款C、集資信托和代理集資D、資金信托E、共同投資基

11、金78、 一項(xiàng)投資活動(dòng)應(yīng)該具備以下哪些條件.A、具備投資主體C、必須有預(yù)期的投資目的D、通過(guò)一定的手段和方法79、 根底產(chǎn)業(yè),包括它是為各部門投資和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)創(chuàng)造物質(zhì)條件和環(huán)境的,是經(jīng)濟(jì)開(kāi)展的根底或前提.A、農(nóng)業(yè)C、根底工業(yè)80、 房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)分析的目標(biāo)是B、測(cè)算清償水平D、測(cè)算盈利水平81、 以下屬于金融市場(chǎng)范疇的有.A、銀行的存貸款B、票據(jù)貼現(xiàn)C、同業(yè)拆借D、貨幣發(fā)行E、外匯與黃金的買賣82、 房地產(chǎn)證券發(fā)行市場(chǎng),又稱為8、 房地產(chǎn)證券初級(jí)市場(chǎng)C、房地產(chǎn)證券一級(jí)市場(chǎng)83、 我國(guó)抵押貸款中不可作為抵押財(cái)產(chǎn)的主要包括.B、土地所有權(quán)E、學(xué)校、幼兒園等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育醫(yī)療及

12、其他社會(huì)公益設(shè)施84、 以下關(guān)于個(gè)人住房公積金貸款說(shuō)法正確的選項(xiàng)是.A、是商業(yè)銀行接受住房公積金治理機(jī)構(gòu)的委托發(fā)放的貸款,政策性較強(qiáng)E、其貸款對(duì)象是特定的85、 購(gòu)房抵押貸款是貸款銀行以企事業(yè)法人和個(gè)人所購(gòu)房屋作抵押而發(fā)放的貸款,包括等.B、 二手住房抵押貸款C、 商品房抵押貸款D、職工住房抵押貸款86、根據(jù)?中華人民共和國(guó)住房公積金治理?xiàng)l例?,住房公積金治理的決策機(jī)構(gòu)是住房公積金治理中央.1錯(cuò)誤87、動(dòng)拆遷信托不屬于房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的范疇1錯(cuò)誤88、直接融資不受融資雙方在資金數(shù)量、時(shí)間、地點(diǎn)及范圍的限制,因此顯得比擬靈活錯(cuò)誤89、房地產(chǎn)工程開(kāi)發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇,應(yīng)在符合城市規(guī)劃的前提下根

13、據(jù)利潤(rùn)最大化原那么,選擇開(kāi)發(fā)規(guī)模.錯(cuò)誤90、資產(chǎn)負(fù)債表的主體結(jié)構(gòu)包括資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益三大局部.正確91、敏感性分析是對(duì)房地產(chǎn)投資工程中的各變量開(kāi)發(fā)或銷售量、本錢、銷售利潤(rùn)等進(jìn)行綜合分析的一種技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析方法.1錯(cuò)誤92、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作的計(jì)算周期年、半年、季度或月屬于評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)類指標(biāo)93、可行性研究報(bào)告視工程規(guī)模大小、復(fù)雜程度不同而不同,但都要盡量用較多的語(yǔ)言仔細(xì)描述,運(yùn)用生動(dòng)的圖表來(lái)表達(dá)分析者的意圖.1錯(cuò)誤94、信用以房地產(chǎn)作為特定對(duì)象,產(chǎn)生于房地產(chǎn)生產(chǎn)和再生產(chǎn)過(guò)程中的信用形式,它包括房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)和消費(fèi)過(guò)程中發(fā)生的貨幣借貸和房地產(chǎn)交易中的預(yù)付與賒銷行為.錯(cuò)誤95、國(guó)家公布的?建筑結(jié)構(gòu)可

14、靠度設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)?GB50068-2001規(guī)定普通房屋和構(gòu)筑物設(shè)計(jì)使用年限為40年.錯(cuò)誤96、有資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的合格率應(yīng)到達(dá)95%錯(cuò)誤98、臨界點(diǎn)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程盈利與虧損的分界點(diǎn),在這一點(diǎn)上,工程的收入與支出持平,凈收入為零,正確99、房地產(chǎn)抵押是指抵押權(quán)人以其合法擁有的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)按期履行的擔(dān)保,在債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí),抵押人有權(quán)依法處分作為抵押物的房地產(chǎn),并優(yōu)先得到歸還的行為1錯(cuò)誤100、房地產(chǎn)投資決策是指利用有效、準(zhǔn)備的方法實(shí)現(xiàn)正確的選擇,在眾多的投資方案中找出最正確方案1 正確101、臨界點(diǎn)分析分為不確定性分析和敏感性分析兩種錯(cuò)誤102、

15、教育費(fèi)附加以各單位和個(gè)人實(shí)際繳納的增值稅、營(yíng)業(yè)稅和消費(fèi)稅的稅額為計(jì)征依據(jù),附加率為3科算繳納,正確103、房地產(chǎn)業(yè)是指專門從事房地產(chǎn)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)效勞的部門經(jīng)濟(jì)行業(yè),是集投資開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷售、物業(yè)治理及相關(guān)增值效勞等于一體的綜合產(chǎn)業(yè)部門,屬于第二產(chǎn)業(yè).錯(cuò)誤104、開(kāi)發(fā)工程本錢費(fèi)用中財(cái)務(wù)費(fèi)是指企業(yè)財(cái)務(wù)部門治理和組織各種活動(dòng)而發(fā)生的費(fèi)用,如工資、辦公費(fèi)等.錯(cuò)誤105、房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)中的公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi),包括為居民效勞配套建設(shè)的各種營(yíng)利性和非營(yíng)利性配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用.106、風(fēng)險(xiǎn)可能帶來(lái)超出預(yù)期的損失,但不可能給投資人帶來(lái)超出預(yù)期的收益.錯(cuò)誤107、現(xiàn)金流量是現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出的統(tǒng)稱.,正確108、個(gè)人住房

16、公積金貸款的貸款利率是根據(jù)中國(guó)人民銀行利率政策結(jié)合貸款期限確定1錯(cuò)誤109、住房抵押貸款證券化的根本運(yùn)作模式包括以下六個(gè)根本步驟：資產(chǎn)池的形成一證券化特別機(jī)構(gòu)的設(shè)立與證券設(shè)計(jì)一證券發(fā)行一信用評(píng)級(jí)一信用增級(jí)一后續(xù)效勞.1錯(cuò)誤110、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是由于企業(yè)的經(jīng)營(yíng)決策失誤及經(jīng)營(yíng)治理不善帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn).1錯(cuò)誤111、個(gè)人申請(qǐng)貸款的期限一般在20年以內(nèi),最長(zhǎng)不超過(guò)30年；企事業(yè)單位申請(qǐng)貸款的期限最長(zhǎng)不超過(guò)3年.個(gè)人最高貸款額度不超過(guò)購(gòu)房合同房款的80%企事業(yè)單位一般最高不超過(guò)購(gòu)房合同房款的50%,正確112、征信調(diào)查的途徑一般包括自行調(diào)查和委托調(diào)查正確113、混合房地產(chǎn)基金分為開(kāi)放式混合房地產(chǎn)基金和封閉式混合房

17、地產(chǎn)基金正確114、風(fēng)險(xiǎn)處置的方法主要有風(fēng)險(xiǎn)回避、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)控、風(fēng)險(xiǎn)組合、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、風(fēng)險(xiǎn)自留.,正確115、房地產(chǎn)信托是指房地產(chǎn)信托投資公司為經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)信托投資業(yè)務(wù)及其他信托業(yè)務(wù)而設(shè)置的營(yíng)運(yùn)資金一錯(cuò)誤116、指數(shù)平滑法是利用預(yù)測(cè)前一期的實(shí)際值和前一期的指數(shù)平滑預(yù)測(cè)值進(jìn)行加權(quán)平均來(lái)取得預(yù)測(cè)值的方法.它實(shí)際上是一種特殊的加權(quán)移動(dòng)平均法.(),正確117、具有城市商業(yè)、交通和信息中央功能的區(qū)域被稱為城市的中央商業(yè)區(qū),正確118、房地產(chǎn)商業(yè)信用是指企業(yè)之間相互提供的與房地產(chǎn)交易直接相聯(lián)系的信用正確119、房地產(chǎn)的認(rèn)知價(jià)值扣除市場(chǎng)銷售價(jià)格的余額即利潤(rùn)總額1錯(cuò)誤120、德國(guó)儲(chǔ)蓄性的房地產(chǎn)融資渠道中第一抵押貸款

18、又可稱為浮動(dòng)利率貸款錯(cuò)誤121、房地產(chǎn)抵押貸款的貸款人在我國(guó)是指經(jīng)中國(guó)人民銀行批準(zhǔn),持有或,并經(jīng)工商行政管理部門核準(zhǔn)登記的商業(yè)銀行和其他從事房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)考答案?金融機(jī)構(gòu)法人許可證?；?金融機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)許可證?122、風(fēng)險(xiǎn)型決策又稱為.考答案隨機(jī)型決策123、 是用以衡量企業(yè)短期償債水平的重要依據(jù)考答案流動(dòng)比率124、證券根據(jù)權(quán)利內(nèi)容劃分,可以分為、和考答案商品證券；貨幣證券；資本證券125、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的內(nèi)容主要是其又包括的調(diào)查與預(yù)測(cè)、的調(diào)查與預(yù)測(cè)參考答案市場(chǎng)調(diào)查與市場(chǎng)預(yù)測(cè),房地產(chǎn)投資環(huán)境,房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況126、 是由不確定的眾多投資者投入資金,委托專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行投資和治理,借

19、以分散風(fēng)險(xiǎn),并享有投資收益的一種投資制度.參考答案共同投資基金127、 舊城區(qū)投資的土地屬于房地產(chǎn)的.考答案二次開(kāi)發(fā)128、根據(jù)房地產(chǎn)壽命周期可將房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)劃分、和0投資前期的風(fēng)險(xiǎn)、開(kāi)發(fā)建設(shè)期間的風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)階段的風(fēng)險(xiǎn)、考答案治理階段的風(fēng)險(xiǎn).129、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查方法主要有、和0參考答案普查法、抽樣調(diào)查法、直接調(diào)查法、間接調(diào)查法.130、 是現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出的統(tǒng)稱.參考答案現(xiàn)金流量131、房地產(chǎn)融資市場(chǎng)的構(gòu)成要素包括、和考答案融資主體,融資工具,融資中介132、房地產(chǎn)投資外在效應(yīng)分析的主要特征有和.考答案外在效應(yīng)分析定量難、外在效應(yīng)分析具有多面性133、根據(jù)基金單位是否可增加或贖回,投資基

20、金可分為和.答案開(kāi)放式基金,封閉式基金134、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)流動(dòng)資金貸款包括.考答案土地及商品房貸款135、征信調(diào)查的途徑一般包括和.考答案自行調(diào)查；委托調(diào)查136、房地產(chǎn)銀行貸款種類包括和.答案房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)流動(dòng)資金貸款和房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)貸款137、 是指工程在工程壽命期內(nèi),各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率.考答案財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率138、德國(guó)儲(chǔ)蓄性的房地產(chǎn)融資渠道中第一抵押貸款又可稱為0參考答案固定利率貸款139、根據(jù)工業(yè)區(qū)的特點(diǎn),可將工業(yè)分為、及考答案內(nèi)圈工業(yè)區(qū)、外圈工業(yè)區(qū)、遠(yuǎn)郊工業(yè)區(qū)140、對(duì)于一般大中型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程,在階段,進(jìn)行外在效應(yīng)分析時(shí),具體工作可以分為籌備方案、確定工程目標(biāo)與

21、分析范圍、選擇分析指標(biāo)、調(diào)查預(yù)測(cè)與確定分析基準(zhǔn)等九個(gè)步驟.考答案可行性研究141、房地產(chǎn)業(yè)之所以將成為我國(guó)的支柱性產(chǎn)業(yè),原因在于房地產(chǎn)業(yè)可通過(guò)、與對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的多方面帶來(lái)影響參考答案回憶效應(yīng)、旁側(cè)效應(yīng)、前瞻效應(yīng)142、房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)估算包括、和程序.參考答案熟悉工程概況、制定估算工作方案、收集資料、進(jìn)行估算143、 是在職職工及其單位各自按規(guī)定比例繳存的歸職工個(gè)人所有的長(zhǎng)期住房?jī)?chǔ)金.參考答案住房公積金144、標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)越大,該投資工程的風(fēng)險(xiǎn)越.考答案大145、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售率指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)考核期實(shí)現(xiàn)銷售的與的比值參考答案房屋建筑面積；同期竣工的房屋建筑面積146、房地產(chǎn)投資工程的決策經(jīng)常

22、會(huì)面臨三種類型、以及.確定型決策、風(fēng)險(xiǎn)型決策及不確定型決策147、資產(chǎn)負(fù)債表的主體結(jié)構(gòu)包括三大部分：、和參考答案資產(chǎn)、負(fù)債、所有者權(quán)益148、法定盈余公積金,根據(jù)可供分配利潤(rùn)的提取.參考答案10%149、信托業(yè)務(wù)的特點(diǎn)包括、考答案信任為本、財(cái)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移性、利益的他益性.150、現(xiàn)代城市土地利用在過(guò)去自發(fā)利用的根底上,通過(guò)土地利用規(guī)劃自覺(jué)地進(jìn)行區(qū)位選擇,形成了明顯的功能分區(qū),一般分為、等假設(shè)干功能區(qū).參考答案商業(yè)區(qū),居住區(qū),工業(yè)區(qū)151、經(jīng)濟(jì)的外在效應(yīng)當(dāng)人們從事經(jīng)濟(jì)活動(dòng)時(shí),有時(shí)會(huì)給不參與同一經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的其他人造成影響有利的影響和不利的影響.經(jīng)濟(jì)學(xué)上把這種由某種考答案經(jīng)濟(jì)活動(dòng)所產(chǎn)生的、沒(méi)有被市場(chǎng)成認(rèn)

23、的、對(duì)不參與同一經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的其他人造成的影響稱為經(jīng)濟(jì)的外在效應(yīng).152、房地產(chǎn)抵押抵押人以其合法擁有的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提考答案供債務(wù)按期履行的擔(dān)保,在債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí),抵押權(quán)人有權(quán)依法處分作為抵押物的房地產(chǎn),并優(yōu)先得到歸還的行為153、住房公積金在職職工及其單位各自按規(guī)定比例繳存的歸職工個(gè)人所有的長(zhǎng)期參考答案住房?jī)?chǔ)金.154、證券化融資將所有權(quán)所派生的各種權(quán)益由證券機(jī)構(gòu)用現(xiàn)金的方式購(gòu)入,經(jīng)過(guò)擔(dān)保或信用增級(jí)后,以證券的形式出售給投資者的融資過(guò)程155、房地產(chǎn)業(yè)專門從事房地產(chǎn)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)效勞的部門經(jīng)濟(jì)行業(yè),是集投資開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷售、物業(yè)治理及相關(guān)增值效勞等于一體的綜合產(chǎn)業(yè)部門156、

24、房地產(chǎn)建設(shè)貸款參考答案銀行等金融機(jī)構(gòu)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)而發(fā)放的貸款157、房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)是指運(yùn)用科學(xué)的方法和手段,根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查所提供的信息資料,對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)及其變化趨勢(shì)進(jìn)行測(cè)考答案算和判斷,以確定未來(lái)一段時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向、需求量、供應(yīng)量以及相應(yīng)的租金售價(jià)水平.158、房地產(chǎn)投資決策利用有效、準(zhǔn)備的方法實(shí)現(xiàn)正確的選擇,在眾多的投資方案中找考答案出最正確方案159、 敏感因素考答案敏感因素是指對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)產(chǎn)生較大影響的因素160、房地產(chǎn)商業(yè)信用參考答案企業(yè)之間相互提供的與房地產(chǎn)交易直接相聯(lián)系的信用161、資金信托業(yè)務(wù)考答案信托機(jī)構(gòu)接受委托人的委托,對(duì)其貨幣資金進(jìn)行自

25、主經(jīng)營(yíng)的一種信托業(yè)務(wù)162、房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)分析從房地產(chǎn)工程或企業(yè)投資角度進(jìn)行的經(jīng)濟(jì)分析,即根據(jù)政府現(xiàn)行財(cái)稅制度和有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)定,計(jì)算、分析房地產(chǎn)投資直接考答案發(fā)生的財(cái)務(wù)收益和費(fèi)用等方面的內(nèi)容,從工程企業(yè)角度,考察盈利水平、清償水平等財(cái)務(wù)狀況,據(jù)此評(píng)價(jià)和判斷工程在財(cái)務(wù)上的可行性163、利潤(rùn)總額考答案房地產(chǎn)企業(yè)在一定時(shí)期內(nèi)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的最終財(cái)務(wù)成果164、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查以房地產(chǎn)為特定對(duì)象,對(duì)相關(guān)的市場(chǎng)信息進(jìn)行系統(tǒng)的收集、整理、考答案記當(dāng)和分析,對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行研究和預(yù)測(cè),并最終為房地產(chǎn)投資工程提供決策效勞的一種活動(dòng)165、臨界點(diǎn)分析臨界點(diǎn)分析是對(duì)房地產(chǎn)投資工程中的各變量開(kāi)發(fā)或銷售量、成參考答

26、案本、銷售利潤(rùn)等進(jìn)行綜合分析的一種技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析方法166、證券各類商品、財(cái)產(chǎn)所有權(quán)、收益權(quán)或債權(quán)憑證的統(tǒng)稱,是用以證實(shí)持券者擁有根據(jù)證券所載內(nèi)容取得相應(yīng)權(quán)益的權(quán)利的憑證167、拆遷安置費(fèi)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位對(duì)被拆遷房屋的使用人,依據(jù)有關(guān)規(guī)定給予安置所參考答案需的費(fèi)用168、房地產(chǎn)投資工程方案比選對(duì)房地產(chǎn)投資工程面臨的各種可供選擇的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方案,進(jìn)行計(jì)參考答案算和分析,從中篩選滿足最低收益率要求的可供比擬方案,并對(duì)這些方案作出最后選擇的過(guò)程169、房地產(chǎn)信托基金房地產(chǎn)信托投資公司為經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)信托投資業(yè)務(wù)及其他信托業(yè)務(wù)考答案而設(shè)置的營(yíng)運(yùn)資金170、市場(chǎng)效率考答案市場(chǎng)傳遞產(chǎn)品和價(jià)格信息的功能171、一房地產(chǎn)

27、公司1998年第1季度到2002年第4季度實(shí)際銷售量見(jiàn)表,如果預(yù)測(cè)2003年銷售量為89200平方米,要求預(yù)測(cè)第3、4季度的銷售量,用季節(jié)指數(shù)法計(jì)算,并加以說(shuō)明.表19982002年各季度的銷售量單位：平方米年份1234合計(jì)1998138001870027500175007750019991430019800265001840079000200013100194002450017000740002001157002000028300194008340020021500021400270001850082500合計(jì)719009930013440090800396400蝌總平均平售量,普星臺(tái)-芬震

28、方米二1更2Q.此方知總季度數(shù)2cl季其中1季度的季節(jié)指數(shù)三1438.亍19交口R.72L至4季度的季節(jié)指數(shù)見(jiàn)表*1表1至4季度的季節(jié)指致單位平方米口季度十j二4四十季度總平均悄售量.季度平均銷隼量皿14360-19H由戶1016019620季季度平均銷售量p奉節(jié)指熟季度總平均數(shù)銷售量0.725+11.001P1,3圈0.9159某季的預(yù)測(cè)值二上年或今年預(yù)蒯的J季節(jié)平均數(shù)乂時(shí)應(yīng)季的季節(jié)指數(shù)a因而可得該公司的甄測(cè)值為1/92002QU3年第3季度消售量二-X1.3502=30290平方米/4292002003年第4季度捎害量二X0.9155=2M20平方米VA172、設(shè)同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)平均價(jià)為2

29、600元/m2,專家們對(duì)3棟目標(biāo)商品住宅樓的有關(guān)因素的權(quán)重系數(shù)及評(píng)分結(jié)果見(jiàn)下表：工程權(quán)重分值分配甲棟乙棟丙棟質(zhì)量0.30403525裝修0.15304030環(huán)境0.30353530物業(yè)治理0.15403030開(kāi)發(fā)商信譽(yù)0.10503020認(rèn)知價(jià)值系數(shù)1.00試求三棟住宅樓的認(rèn)知價(jià)值根據(jù)上表的有關(guān)數(shù)據(jù)可得：這三棟住宅樓的平均分?jǐn)?shù)為：100/3=33.3甲棟住宅樓的得分為：參考答案40X0.3+30X0.15+35X0.3+40X0.15+50乂0.1=38乙棟住宅樓的得分為：35X0.3+40X0.15+35乂0.3+30X0.15+30X0.1=34.5丙棟住宅樓的得分為：25X0.3+30X

30、0.15+30X0.3+30X0.15+20X0.1=38甲棟住宅樓的認(rèn)知價(jià)值系數(shù)=38/33.3=1.14乙棟住宅樓的認(rèn)知價(jià)值系數(shù)=34.5/33.3=1.04內(nèi)棟住宅樓的認(rèn)知價(jià)值系數(shù)=27.5/33.3=0.83甲棟住宅樓的認(rèn)知價(jià)值=2600X1.14=2964元/m2乙棟住宅樓的認(rèn)知價(jià)值=2600X1.04=2704元/m2內(nèi)棟住宅樓的認(rèn)知價(jià)值=2600X0.83=2158元/m2173、設(shè)某房地產(chǎn)公司本期定額流動(dòng)資金周轉(zhuǎn)天數(shù)比上期縮短了9天,影響因素見(jiàn)下表：/上那么出E11H中z?WfLs：-UL77二城R4B11現(xiàn)rasxnirmIETFwtrIW?J廣！/叩-;“I&.照t;股更湖

31、IFJ3H胤叱Fl|瑪專產(chǎn)f播黃-rCgI門/3AIH史E?力抬j騁用w-n書2r?.連T；WIM：-?tFI6-：R季耀liFi1逑w“J,1fj二TH-A三:05=二iXfl-D0X：-0=420日坨了產(chǎn)0Z=1000x(14-10)x1x(1-59)-(:方元J/的E=IQQOkQ+Q)x】xQ-.耗共(萬(wàn)元JzS)Z=IQQOxClDMJxlxfl-)-600x1-120-135l萬(wàn)元1卡Z-l0Q0xG-2C%)xlxO-W)-6DQxl-l2Q-4QC萬(wàn)元)中(?)史號(hào)欣巾堂之k耳附F*t二受盯,正夷不本錢要比幅度電用別%,+前帆TMf.k-2DK,那么所細(xì)利油的衽劫境臬舟那么小i

32、Z-10QGx1k(1-SyD)cOaxQ+20%)xl-12Q-11.1萬(wàn)元J3Z-1000xlK(t)-60ax(lr10)x1120=1701萬(wàn)元J/SZ=lOQQxlxl-力切口xU+Ojx-5=23.i萬(wàn)元j-S)Z=IDOOxlK600(I-10)x1-120=2905兄),Z=1000x1x(1-5)-600x(3-2)x1-120=350f萬(wàn)元)一(3)冏定本錢受冷,其她因毒不受時(shí)設(shè)周定本錢萱幼幄度會(huì)期熾短(?+1.吼口-T0足-之W翼們印里丁4求匕,逝期利海的交動(dòng)培集分另1曲；2旺萬(wàn)元-21號(hào)萬(wàn)元-23口萬(wàn)元.ME為五-254萬(wàn)元n(4)鼾宣堂化.與他國(guó)系內(nèi)史用-間畔收錯(cuò)量要

33、化核低、+1值一k70-2汕,我們閉那么晟求出*預(yù)期貓油的受劭結(jié)果金,力工加口才丸,2的萬(wàn)光、230下兄,1113萬(wàn)挎、逐元,175、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司擬開(kāi)發(fā)一普通居民住宅樓,預(yù)計(jì)建成后,每平方米售價(jià)1500元,總開(kāi)發(fā)建筑面積2000平方米,銷售稅稅率為5%預(yù)計(jì)每平方米建筑面積的變動(dòng)本錢為800元,假設(shè)開(kāi)發(fā)期間的固定本錢為100萬(wàn)元.(1)試計(jì)算該開(kāi)發(fā)工程的預(yù)期利潤(rùn).(2)假設(shè)該房地產(chǎn)公司才K實(shí)現(xiàn)目標(biāo)利潤(rùn)50萬(wàn)元,問(wèn)應(yīng)該開(kāi)發(fā)多少建筑面積？(3)假設(shè)其他因素不變,但欲實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)40萬(wàn)元,問(wèn)每平方米售價(jià)應(yīng)定為多少？(4)假設(shè)該房地產(chǎn)公司在開(kāi)發(fā)面積、單位售價(jià)、固定本錢都不變的情況下欲實(shí)現(xiàn)30萬(wàn)元的利

34、潤(rùn),每平方米變動(dòng)本錢應(yīng)將為多少？(5)假設(shè)該房地產(chǎn)公司在其他因素不變的情況下,欲實(shí)現(xiàn)30萬(wàn)元的利潤(rùn),固定本錢應(yīng)限制在什么水平?(6)試計(jì)算在所得稅稅率為33%寸,該房地產(chǎn)公司欲實(shí)現(xiàn)20萬(wàn)元的稅后利潤(rùn),=1500*2000600=l!情導(dǎo)強(qiáng)*瞬海韭方加應(yīng)外差W%蚊!E3bTuSOOMQ-IOOOODO-借升速而日本tTtfl澗仙堀毛方戕1Wi府0E+C匐+CV*QKCiO+aW：200C+1000000NDOCJX一理JT*一一.PQ/z_.lOWdrPOJX.JHHIWQQF片:？不力歷掙邪在,.C7=F0C-g-1=L500x2000-城-SCOk3Mi-競(jìng)評(píng)劇OH眼轉(zhuǎn)也貸二=Pl；(1-r

35、)-CrC-CrKL-J-?5rrQ-cr+：*f汽ip-,應(yīng)開(kāi)發(fā)并銷售多少平方米的建筑面積?HJF-G,1500*(1-3*)-800-or/平方米一176、解釋抵押與房地產(chǎn)抵押的概念.抵押是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移對(duì)其所有的財(cái)產(chǎn)的占有,將該財(cái)產(chǎn)作為債權(quán)擔(dān)保的行為.房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法擁有考答案的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)按期履行的擔(dān)保,在債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí),抵押權(quán)人有權(quán)依法處分作為抵押物的房地產(chǎn),并優(yōu)先得到歸還的行為.177、簡(jiǎn)述房地產(chǎn)調(diào)查的程序.1、提出問(wèn)題,確定調(diào)查的目的；2、決定收集資料的方考答案法；3、設(shè)計(jì)調(diào)查表；4、選擇；5、數(shù)據(jù)處理、分析與解釋；6、提出

36、調(diào)查報(bào)告178、簡(jiǎn)述房地產(chǎn)證券化房地產(chǎn)證券化是指通過(guò)有價(jià)證券形式融通房地產(chǎn)市場(chǎng)資金的過(guò)程.具體可包括房地產(chǎn)融資證券化和房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化.房地產(chǎn)融資證券化是指房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)通過(guò)發(fā)行房地產(chǎn)證券如股票或企業(yè)債券籌集資金用于房地產(chǎn)領(lǐng)域的行為.房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化是指將非證券形態(tài)的、流通性較差的房地產(chǎn)投融資資產(chǎn)轉(zhuǎn)化成為能夠在金融市場(chǎng)上出售和流通的證券,使房地產(chǎn)投融資主體與投融資客體之間非證券形式的物權(quán)、債權(quán)轉(zhuǎn)化為證券形式的股權(quán)、債權(quán)的過(guò)程.179、房地產(chǎn)的投資主體有哪些？投資主體是指直接從事房地產(chǎn)投資活動(dòng)的投資者,即直接投資者.他是相對(duì)于間接投資者而言的.1政府,在中國(guó),政府仍是重要的投資主體,也是特殊的投

37、資主體.一方面大量的投資行為是國(guó)有企事業(yè)單位進(jìn)行的；另一方面重大的房地產(chǎn)投資工程中,很多都是政府投資.2企業(yè),企業(yè)是房地產(chǎn)投資的主要主體.從經(jīng)濟(jì)成分看,房地產(chǎn)投資企業(yè)包括全民所有即國(guó)有、集體所有、個(gè)人所有、外資所有、股份制形式混合所有等.企業(yè)與國(guó)家作為投資主體的主要差異在于：企業(yè)是純營(yíng)利性的,而國(guó)家那么是把全局利益和政治需要放在首位.3個(gè)人,個(gè)人作為投資主體一般只能從事房地產(chǎn)買賣.180、簡(jiǎn)述房地產(chǎn)工程融資的根本原那么工程融資結(jié)構(gòu)和模式首先要觀測(cè)分散風(fēng)險(xiǎn)的原那么；堅(jiān)持千方百計(jì)參考答案降低本錢的原那么；長(zhǎng)期融資與短期融資相結(jié)合的原那么；融資結(jié)構(gòu)最優(yōu)化原那么.181、什么是房地產(chǎn)融資保險(xiǎn)？其險(xiǎn)種主

38、要有哪些？房地產(chǎn)融資保險(xiǎn)是指房地產(chǎn)貸款的貸款人為了保證貸款資金的安全而由借款人作相關(guān)投保的一種房地產(chǎn)保險(xiǎn).具包括的具體險(xiǎn)種參考答案有：貸款抵押房屋保險(xiǎn)；貸款建修房保險(xiǎn)；商品房抵押貸款保證保險(xiǎn)；其他保險(xiǎn),如商品房抵押貸款壽險(xiǎn),“房產(chǎn)反向抵押貸款壽險(xiǎn)等.182、什么是房地產(chǎn)業(yè)及房地產(chǎn)市場(chǎng)？房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、治理的行業(yè).根據(jù)1985年5月?國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局關(guān)于建立第三產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計(jì)的報(bào)告?,房地產(chǎn)業(yè)被列入第三產(chǎn)業(yè)的第二層次.它包括土地的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、治理、房屋的開(kāi)發(fā)建設(shè)、買賣、租賃、維修等.房地產(chǎn)市場(chǎng)分狹義和廣義的兩類.狹義的房地產(chǎn)市場(chǎng)就是房地產(chǎn)商品考答案進(jìn)行交易活動(dòng)的地方或場(chǎng)所.

39、也就是房地產(chǎn)商品在供應(yīng)與需求的相互作用中,通過(guò)流通實(shí)現(xiàn)其價(jià)值.廣義的房地產(chǎn)市場(chǎng),包括土地的出讓批租、轉(zhuǎn)讓、抵押、開(kāi)發(fā)、房產(chǎn)的買賣、租賃、轉(zhuǎn)讓、互換、抵押、信托以及一些房地產(chǎn)有關(guān)的開(kāi)發(fā)、建筑、修繕、裝飾等勞務(wù)活動(dòng).183、如何從狹義及廣義兩方面理解區(qū)位的概念？區(qū)位,從狹義上來(lái)說(shuō)就是工程所在的地理位置.廣義的區(qū)位,還考答案包括該地理位置所包含的文化、社會(huì)、政治、經(jīng)濟(jì)等等一系列背景.狹義上的區(qū)位是獨(dú)一無(wú)二的.184、房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域性強(qiáng)主要表現(xiàn)在哪里？1、不同地區(qū)市場(chǎng)發(fā)育和完善程度千差萬(wàn)別；2、同一類型產(chǎn)品地參考答案域價(jià)差大；3、市場(chǎng)供求圈小,市場(chǎng)輻射功能弱等.185、簡(jiǎn)述敏感性分析的局限性1、敏感性

40、分析對(duì)工程的不確定因素只能做程度上的評(píng)價(jià),給出的考答案風(fēng)險(xiǎn)因素變化范圍是模糊的、人為的,主觀性強(qiáng),缺乏科學(xué)性如增加10%降低10%,而不能對(duì)其大小測(cè)定.2、它沒(méi)有給出這些因素發(fā)生變化的概率,而這種概率是與工程的風(fēng)險(xiǎn)大小密切相關(guān)的.3、在分析某一因素變動(dòng)中,是以假定其他因素不變?yōu)榍疤岬?這種假定條件,在實(shí)際經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中是很難實(shí)現(xiàn)的,由于各種因素的變動(dòng)都存在著相關(guān)性.186、簡(jiǎn)述房地產(chǎn)工程投資的主要不確定性因素.1、租售價(jià)格2、土地費(fèi)用3、開(kāi)發(fā)周期4、建安工程費(fèi)5、融資參考答案本錢6、投資收益率187、簡(jiǎn)述線性分析的應(yīng)用條件.1、房地產(chǎn)產(chǎn)品的總銷售收入和生產(chǎn)總本錢是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面積或產(chǎn)品產(chǎn)量的線性函數(shù)

41、；2、房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)量和銷售量相等,即開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)能全部銷售出去；3、房地產(chǎn)產(chǎn)品的固定本錢和單位租售價(jià)格在產(chǎn)品租售期間保持不變；4、同時(shí)開(kāi)發(fā)幾種不同類型的房地產(chǎn)產(chǎn)品時(shí),應(yīng)將其組合折算成一種產(chǎn)品；5、計(jì)算所使用的各種數(shù)據(jù)是正常生產(chǎn)年度的數(shù)據(jù).188、簡(jiǎn)述房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)分析的程序.1、分析和估算工程的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)2、分析財(cái)務(wù)根本報(bào)表3、分析財(cái)務(wù)效益指標(biāo)4、提出財(cái)務(wù)分析結(jié)論5、進(jìn)行不確定性分析189、簡(jiǎn)述投資基金、產(chǎn)業(yè)投資基金和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金的區(qū)別投資基金,一般是指由投資基金公司通過(guò)發(fā)行基金股份或受益憑證等形式向社會(huì)募集資金,再將所籌得的資金投資于有價(jià)證券、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、根底產(chǎn)業(yè)等投資對(duì)象或領(lǐng)域,

42、并將所獲得的凈收益分配給廣闊投資者的一種集合投資制度.投資基金具有“專家經(jīng)營(yíng),組合投資,分散風(fēng)險(xiǎn),收益同享的特點(diǎn).產(chǎn)業(yè)投資基金,是指以投資基金形式存在的,對(duì)未上市企業(yè)進(jìn)行股權(quán)投資和提供經(jīng)營(yíng)治理效勞的,利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的集合投資制度,它的投資對(duì)象通常是根底產(chǎn)業(yè)、支柱產(chǎn)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中的一些缺乏資金、不具備上市資格但卻具有成長(zhǎng)潛力的企業(yè),目的在于通過(guò)投資促進(jìn)這些企業(yè)的成長(zhǎng).專門投資于房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)投資基金就是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金.190、房地產(chǎn)銀行的其他負(fù)債受信業(yè)務(wù)有哪些？房地產(chǎn)銀行受信業(yè)務(wù)除了以存款形式表現(xiàn)出來(lái)的負(fù)債外,還包括參考答案其他負(fù)債受信.這主要包括向中央銀行借款、同業(yè)借款、發(fā)行金融

43、債券、證券回購(gòu)、國(guó)際金融市場(chǎng)借款等.191、分別根據(jù)土地使用權(quán)來(lái)源的不同,解釋各級(jí)土地市場(chǎng)中土地的開(kāi)發(fā)成本.由于土地使用權(quán)來(lái)源不同而不同.由一級(jí)地產(chǎn)市場(chǎng)土地一級(jí)市場(chǎng)是指土地使用權(quán)從無(wú)償劃撥到有償使用的轉(zhuǎn)變,也就是通常所說(shuō)的土地出讓,或稱土地批租,是整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的龍頭,也可以說(shuō)土地一級(jí)市場(chǎng)把握了房地產(chǎn)市場(chǎng)的命脈取得使用權(quán)的土地,其本錢費(fèi)用主要是土地出讓金、征地拆遷費(fèi)、七通一平道路通、上水通、雨污水通、電力通、通訊通、煤氣通、熱力通與場(chǎng)地平整費(fèi)或三通一平水通,電通,路通與場(chǎng)地平整費(fèi)等；由二級(jí)地產(chǎn)市場(chǎng)土地二級(jí)市場(chǎng)是指城市土地使用者與城市土地使用者之間的市場(chǎng),包括城市土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)和轉(zhuǎn)租市場(chǎng).與

44、一級(jí)市場(chǎng)不同,二級(jí)市場(chǎng)土地供需運(yùn)動(dòng)不僅僅是單純的土地供需運(yùn)動(dòng),更多的是通過(guò)房地產(chǎn)供需運(yùn)動(dòng)來(lái)實(shí)現(xiàn)的.已經(jīng)進(jìn)入市場(chǎng)的土地有償使用權(quán)整體轉(zhuǎn)讓形成了土地二級(jí)市場(chǎng).土地三級(jí)市場(chǎng)：有償土地使用權(quán)局部轉(zhuǎn)讓上取得使用權(quán)的土地,其本錢費(fèi)主要是土地轉(zhuǎn)讓金,除了上述土地開(kāi)發(fā)本錢外,還要參加土地使用權(quán)進(jìn)入流通領(lǐng)域后的費(fèi)用,如治理費(fèi)、維護(hù)費(fèi)和各種攤銷費(fèi)用,還要加上土地開(kāi)發(fā)必備的稅費(fèi)、利息及開(kāi)發(fā)商應(yīng)賺取的利潤(rùn)等.192、為什么說(shuō)房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的根底性產(chǎn)業(yè)？所謂根底性,是指一個(gè)產(chǎn)業(yè)或行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中是社會(huì)再生產(chǎn)和各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的載體,是國(guó)民經(jīng)濟(jì)不可缺少的組成局部.根底產(chǎn)業(yè),包括農(nóng)業(yè)、根底工業(yè)、根底設(shè)施.它是為各部門投資和

45、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)創(chuàng)造物質(zhì)條件和環(huán)境的,是經(jīng)濟(jì)開(kāi)展的根底或前提.產(chǎn)業(yè)的根底性和根底產(chǎn)業(yè)是兩個(gè)概念.農(nóng)業(yè)是整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的根底產(chǎn)業(yè),而汽車工業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)又是二三產(chǎn)業(yè)中的根底產(chǎn)業(yè).房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的根本承載體,主要是說(shuō)房地產(chǎn)業(yè)作為在工業(yè)化、城市化和現(xiàn)代化興起、開(kāi)展過(guò)程中所形成的一個(gè)獨(dú)立產(chǎn)業(yè),推動(dòng)了工業(yè)化、城市化和現(xiàn)代化的進(jìn)展,已經(jīng)成為現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)大系統(tǒng)中的一個(gè)重要的有機(jī)組成局部.房地產(chǎn)業(yè)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的根底性產(chǎn)業(yè)主要表達(dá)在以下五個(gè)方面：1房地產(chǎn)業(yè)是社會(huì)一切部門不可少缺少的物質(zhì)條件；2房地產(chǎn)業(yè)是社會(huì)勞動(dòng)力生產(chǎn)和素質(zhì)提升的先決條件；3房地產(chǎn)業(yè)是城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)與開(kāi)展的重要物質(zhì)根底；4房地產(chǎn)業(yè)是城市環(huán)境革命、更新改造的

46、重要?jiǎng)恿Γ?房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)積累資金的重要來(lái)源.193、簡(jiǎn)要論述房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的方法1.直觀判斷法這是定性預(yù)測(cè)方法的統(tǒng)稱.這種方法適用范圍廣、本錢低、費(fèi)時(shí)少,但受預(yù)測(cè)者的主觀因素影響大,較難提供以準(zhǔn)確數(shù)據(jù)為依據(jù)的預(yù)測(cè)值,在數(shù)據(jù)資料較少或不準(zhǔn)的情況下,多采用此法.定性預(yù)測(cè)方法主要包括集體判斷法、專家意見(jiàn)法.2.歷史引伸法這是定量預(yù)測(cè)方法的統(tǒng)稱.在占有假設(shè)干統(tǒng)計(jì)資料、預(yù)測(cè)參考答案對(duì)象的未來(lái)受突發(fā)性因素影響較小的情況下,選用適當(dāng)?shù)臄?shù)學(xué)模型進(jìn)行定量預(yù)測(cè),可以得到比擬滿意的預(yù)測(cè)效果.但是,由于所選擇和建立的數(shù)學(xué)模型不可能把所有因素都考慮進(jìn)去,因此定量預(yù)測(cè)的結(jié)果出現(xiàn)誤差也在所難免.此種方法包括簡(jiǎn)單平均數(shù)

47、法、移動(dòng)平均數(shù)法、加權(quán)移動(dòng)平均數(shù)法、趨勢(shì)預(yù)測(cè)法、指數(shù)平滑法和季節(jié)指數(shù)法等194、分析國(guó)外的幾種主要融資模式,其特點(diǎn)及融資渠道.1證券化融資為主的美國(guó)模式.這種融資方式主要發(fā)生在經(jīng)濟(jì)興旺國(guó)家,尤其集中于實(shí)行消費(fèi)者導(dǎo)向型市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)模式的英國(guó)和參考答案美國(guó)其特點(diǎn)主要是公平、公開(kāi)的住房信貸市場(chǎng)；完善的市場(chǎng)體系,靈活的融資方式；以住宅抵押貸款為主體的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)；政府對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的全方位調(diào)控.2儲(chǔ)蓄融資為主的德國(guó)模式.房地產(chǎn)投資的儲(chǔ)蓄融資模式主要發(fā)生在實(shí)行社會(huì)導(dǎo)向型經(jīng)濟(jì)模式的興旺國(guó)家.這種經(jīng)濟(jì)模式推崇政府對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行宏觀調(diào)控,既反對(duì)政府對(duì)經(jīng)濟(jì)放任自流,同時(shí)也反對(duì)政府對(duì)經(jīng)濟(jì)管制過(guò)緊.其特點(diǎn)主要是以專

48、門經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)占主導(dǎo)的房地產(chǎn)融資市場(chǎng)；儲(chǔ)蓄融資體系采用?？顚Ｓ?、以存定貸和利率固定的經(jīng)營(yíng)方式.其融資方式主要是：第一貸款,第二貸款,浮動(dòng)利率的短期抵押或無(wú)抵押貸款,低息、無(wú)息貸款.3社會(huì)福利基金融資為主的新加坡模式.新加坡公積金支付的特點(diǎn)為強(qiáng)制性；廣泛性；穩(wěn)定性；靈活性.而新加坡房地產(chǎn)融資渠道的構(gòu)成主要是兩種：個(gè)人買房的融資渠道,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的融資渠道.195、簡(jiǎn)要說(shuō)明房地產(chǎn)投資的幾種主要方式.所謂房地產(chǎn)投資方式,是指投資于房地產(chǎn)的可能途徑.首先從從房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)的對(duì)象分為：1未開(kāi)發(fā)的土地,也稱為地產(chǎn)投資.是單純的只投資于土地,利用土地的買賣差價(jià)和進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)后出售或出租經(jīng)營(yíng)來(lái)

49、獲取投資收益.作為房地產(chǎn)投資對(duì)象的土地劃分有兩類：一是舊城區(qū),二是新區(qū)開(kāi)發(fā).2住宅.住宅是人類最根本的生存條件之一,故對(duì)這種房地產(chǎn)的需求一般較為穩(wěn)定.投資于住宅房地產(chǎn),既可以直接出售,也可以進(jìn)行租賃經(jīng)營(yíng).因此住宅是房地產(chǎn)投資的主要對(duì)象.3商業(yè)房地產(chǎn)投資,包括了辦公箝樓,商場(chǎng),酒店等.這類房地產(chǎn)主要以出租經(jīng)營(yíng)為主,收益較高,但同時(shí)承當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)也較大.4其他,如工業(yè)廠房和倉(cāng)儲(chǔ)性物業(yè),休閑型物業(yè)等.其次房地產(chǎn)資金按資金投入方式分為:1房地產(chǎn)投資信托房地產(chǎn)投資信托簡(jiǎn)稱REITS采用股份公司的形式,將被動(dòng)的股東投資者的資金吸引到房地產(chǎn)當(dāng)中來(lái).2房地產(chǎn)辛迪加辛迪加組織近似于企業(yè)組織中的合伙式.房地產(chǎn)辛迪加通

50、常采用有限合伙方式.有限合伙辛迪加通常由主要合伙人和有限合伙人組成.3混合房地產(chǎn)基金由于混合房地產(chǎn)基金的投資額龐大,可以到達(dá)較好的分散風(fēng)險(xiǎn)的效果.缺點(diǎn)是除了對(duì)參與者資金量要求太高之外,還有缺乏流動(dòng)性及投資時(shí)限較長(zhǎng).4房地產(chǎn)抵押貸款和房地產(chǎn)抵押貸款證券所謂抵押貸款證券化,就是把金融機(jī)構(gòu)所持有的個(gè)人住房抵押貸款轉(zhuǎn)化為抵押貸款正確,然后通過(guò)出售證券融通資金的一種活動(dòng).購(gòu)置抵押貸款證券的投資者可以間接地獲得房地產(chǎn)投資的收益.5直接購(gòu)置房地產(chǎn),也可以稱為房地產(chǎn)置業(yè)投資.指的是購(gòu)置物業(yè)以滿足自身生活居住或出租經(jīng)營(yíng)需要,并在不愿意持有該物業(yè)時(shí)可以獲取轉(zhuǎn)售收益的一種投資方式.196、什么叫住房抵押貸款證券化？

51、試論述住房抵押貸款證券化運(yùn)作的相關(guān)內(nèi)容.住房抵押貸款證券化是20世紀(jì)60年代末產(chǎn)生于美國(guó)的一種金融創(chuàng)新制度.它是指商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)在發(fā)放住房抵押貸款后,將所持有抵押貸款債權(quán)出售給一家特別設(shè)立的機(jī)構(gòu)SpecialPurposeVehicle,SPV然后由該機(jī)構(gòu)在資本市場(chǎng)上發(fā)行以其收購(gòu)的抵押貸款為根底的證券MortgageBackedSecurities,MBS的行為.住房抵押貸款證券化的實(shí)質(zhì)是把住房抵押貸款合同經(jīng)過(guò)技術(shù)處理后在債券市場(chǎng)上出售.其核心是把抵押貸款合同及其相關(guān)文件轉(zhuǎn)化成為具有法律效力且可以在金融市場(chǎng)上流通的證券,通過(guò)本錢核算確定證券發(fā)行價(jià)格,到達(dá)合理分散貸款風(fēng)險(xiǎn)和融通資金的目的.住房抵押貸款的運(yùn)作具體包括以下內(nèi)容：1住房抵押貸款證券化的主體發(fā)起人、發(fā)行人、效勞人、信用增級(jí)人、信用評(píng)級(jí)人、受托人2住房抵押貸款證券化的工具住房抵押貸款證券化的證券主要選擇債券形式,根據(jù)被