1、深圳房地產(chǎn)律師：【新聞】“限購(gòu)令”催生以補(bǔ)社?；蚣{稅證明為業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈深圳房地產(chǎn)律師：【法制日?qǐng)?bào)】深圳首例虛假社保購(gòu)房案凸顯社會(huì)怪相“限購(gòu)令”竟催生以補(bǔ)社?；蚣{稅證明為業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈 廣東信榮律師事務(wù)所主任張茂榮律師來(lái)源：2011年3月13日法制日?qǐng)?bào) 記者 游春亮 通訊員 王橋當(dāng)下，買(mǎi)賣(mài)房屋是社會(huì)各界關(guān)注的焦點(diǎn)，更是老百姓街頭巷尾熱議的話題。近日，深圳市引人矚目的首例虛假社保購(gòu)房案一審宣判。記者通過(guò)采訪該案，發(fā)現(xiàn)該案背后，凸顯出一大社會(huì)怪相“限購(gòu)令”竟然催生出一個(gè)以補(bǔ)社?；蚣{稅證明為業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈，成為一些不良人員用來(lái)斂財(cái)?shù)囊粋€(gè)手段。2010年6月，經(jīng)深圳市一地產(chǎn)中介介紹，買(mǎi)方唐先生與業(yè)主楊先生簽訂二手房買(mǎi)

2、賣(mài)合同，以643.9萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)楊先生豪宅，合同約定買(mǎi)方簽約時(shí)支付定金5萬(wàn)元，11日內(nèi)再付定金58萬(wàn)元，雙方約定任何一方違約需向?qū)Ψ街Ц冻山粌r(jià)20%的違約金。因唐先生并非深圳市居民，且在深圳沒(méi)有一年以上社保及納稅證明，不符合2010年4月17日“新國(guó)十條”規(guī)定的貸款條件，雙方又在合同備注條款約定“賣(mài)方同意并清楚買(mǎi)方正在積極辦理關(guān)于貸款的社保資料，并同意買(mǎi)方在辦理好社保的相關(guān)資料后此合同生效”（合同條款均由中介方員工填寫(xiě)）。簽約后買(mǎi)方如約支付了賣(mài)方購(gòu)房定金5萬(wàn)元，監(jiān)管了定金58萬(wàn)元，支付了中介7300元費(fèi)用補(bǔ)辦了一年社保（所有社保事宜均由中介方代辦），并向銀行申請(qǐng)了按揭貸款，但貸款申請(qǐng)遲遲未能獲批。

3、賣(mài)方遂提起訴訟，告唐先生違約，要求判賠違約金127.8萬(wàn)元。該案經(jīng)深圳市南山區(qū)人民法院審理查明：合同簽訂時(shí)原被告（原告為賣(mài)方楊先生，被告為買(mǎi)方唐先生）及第三人中介公司已知非深圳戶籍的被告沒(méi)有一年以上深圳市社保和納稅證明，且需貸款才能購(gòu)房。原被告在買(mǎi)賣(mài)合同備注特別約定“賣(mài)方同意并清楚買(mǎi)方正在積極辦理關(guān)于貸款的社保資料，并同意買(mǎi)方在辦理好社保的相關(guān)資料后此合同生效”，同時(shí)，為了使該生效條件能夠正式生效，在被告與參保單位深圳市某公司不存在真實(shí)勞動(dòng)關(guān)系的情況下，6月28日第三人仍幫助被告以該公司員工的身份補(bǔ)辦了虛假社保關(guān)系。南山區(qū)人民法院認(rèn)定，該買(mǎi)賣(mài)合同為附生效條件的合同。因?yàn)楸桓娴纳绫ｊP(guān)系無(wú)效，所以

4、買(mǎi)賣(mài)合同生效條件未生效。因此，該合同雖然成立，但未生效。原告收取被告的購(gòu)房定金5萬(wàn)元應(yīng)向被告返還。原告以被告根本違約為由，要求被告承擔(dān)違約責(zé)任，因房屋買(mǎi)賣(mài)合同成立卻一直未生效，故該請(qǐng)求沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)，法院不予支持。為什么被告在與參保單位深圳市某公司不存在真實(shí)勞動(dòng)關(guān)系的情況下，仍然能以該公司員工的身份補(bǔ)辦虛假社保關(guān)系呢？據(jù)該案被告代理律師張茂榮介紹，由中介公司牽線搭橋的參保單位“深圳市某公司”居然早在2006年便已脫審，公司早已被吊銷(xiāo)不存。但資料顯示，該公司仍然給包括律師委托人在內(nèi)的37人正常繳納社保。在唐先生的個(gè)案中，其交給中介的補(bǔ)辦費(fèi)用與社保記錄顯示的社保費(fèi)之間相差了4000元之多。即使

5、扣除中介在其中所得傭金，該空殼公司在這37人身上的收益已足有十多萬(wàn)元。可以肯定的是，這樣的公司在全國(guó)絕對(duì)不止一家。“限購(gòu)令”已催生了一個(gè)以補(bǔ)社?；蚣{稅證明為業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈。采訪中，記者了解到，自從去年“新國(guó)十條”頒布以來(lái)，不少非深圳戶籍且無(wú)一年以上社保及納稅證明的“三無(wú)人員”為了獲取購(gòu)房資格而臨時(shí)補(bǔ)交社保，或者借用他人名義，此方式已成為深圳樓市眾所周知的普遍現(xiàn)象。有行內(nèi)人士向記者介紹，其中大部分的補(bǔ)交社保都是掛靠在一些公司名下，而補(bǔ)交社保的個(gè)人與掛靠公司之間其實(shí)并不存在真實(shí)的勞動(dòng)合同關(guān)系。這些情況按理說(shuō)都應(yīng)屬于虛假社保關(guān)系，不應(yīng)取得購(gòu)房資格。深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)也曾發(fā)布交易風(fēng)險(xiǎn)提示，在提示中

6、明確表示，買(mǎi)賣(mài)雙方在交易之前應(yīng)按照關(guān)于進(jìn)一步貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院文件精神堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的補(bǔ)充通知的要求，認(rèn)真核查是否符合購(gòu)房條件，對(duì)不符合條件的，市主管部門(mén)將不予辦理預(yù)售商品房備案、一手房現(xiàn)售及二手房交易過(guò)戶等手續(xù)。對(duì)提供虛假信息、材料進(jìn)行交易的，該交易行為無(wú)效，因此造成的法律責(zé)任由買(mǎi)賣(mài)雙方自行承擔(dān)。但無(wú)奈的是：上有政策，下有對(duì)策，由于在認(rèn)定社保關(guān)系真?zhèn)紊洗嬖陔y度，因此還是有人得以蒙混過(guò)關(guān)。為了在政策層面堅(jiān)決杜絕這種鉆空子的情況，深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)曾于今年3月2日再次發(fā)布通知強(qiáng)調(diào)，對(duì)于非本市戶籍居民家庭購(gòu)房時(shí)提供納稅繳納證明的，必須符合最近連續(xù)繳納12個(gè)月以上且不含補(bǔ)繳的條件；對(duì)于提供

7、社保繳納證明的，必須符合下列條件之一：一是最近連續(xù)繳納12個(gè)月以上養(yǎng)老保險(xiǎn)并醫(yī)療保險(xiǎn)、二是最近連續(xù)繳納12個(gè)月以上養(yǎng)老保險(xiǎn)并工傷保險(xiǎn)、三是最近連續(xù)繳納12個(gè)月以上醫(yī)療保險(xiǎn)并工傷保險(xiǎn)。3月11日，記者曾就社保補(bǔ)交事宜撥打深圳社保局咨詢電話96888，咨詢?nèi)藛T告知，非深圳戶籍人員只能補(bǔ)交養(yǎng)老保險(xiǎn)，工傷和醫(yī)療保險(xiǎn)都不能補(bǔ)交。也就是說(shuō)，補(bǔ)交的社保品種只可能是養(yǎng)老保險(xiǎn)一種，而不可能像深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)所規(guī)定的那樣達(dá)到兩種。因此，深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)的規(guī)定等于是從理論上徹底堵住了補(bǔ)交這一漏洞。但是，這一規(guī)定是否能夠取得實(shí)效，還要看在具體操作層面能否杜絕一切違規(guī)行為，能否有效核查購(gòu)房者證明的真

8、偽性。3月12日，記者在百度輸入“社保補(bǔ)交”四個(gè)字，單在首頁(yè)就不只出現(xiàn)了一家代辦社保補(bǔ)交的公司，其中一家還是推廣鏈接。該鏈接指向的公司名為“深圳市佳百匯貿(mào)易有限公司”。記者通過(guò)QQ與公司一位自稱姓陳的小姐取得聯(lián)系。陳小姐聲稱，她可以為記者代為補(bǔ)交一年的社保，而且是補(bǔ)交養(yǎng)老保險(xiǎn)和工傷保險(xiǎn)兩種，收費(fèi)三萬(wàn)元（只包括服務(wù)費(fèi)，不包括社保費(fèi)）。記者問(wèn)她，按照規(guī)定，只能補(bǔ)交一種，為什么她卻可以補(bǔ)交兩種。她說(shuō)，不用管這個(gè)。正因?yàn)橐?guī)定只能補(bǔ)一種，所以她才要收三萬(wàn)的服務(wù)費(fèi)。至于這其中到底還有哪些不為人知的秘密，記者不得而知。記者還通過(guò)QQ與另一位張先生取得了聯(lián)系。他聲稱可以為人代補(bǔ)個(gè)人所得稅，而且絕對(duì)不會(huì)看出有補(bǔ)

9、繳痕跡，收費(fèi)兩萬(wàn)（含個(gè)人所得稅款），先付訂金兩千。由此可見(jiàn)，雖然有關(guān)部門(mén)已經(jīng)出臺(tái)政策想要杜絕鉆政策空子的行為，但此類(lèi)行為仍然無(wú)法根除，它甚至還可以成為騙子用來(lái)斂財(cái)?shù)囊粋€(gè)手段。在前面所述的案件中，連已經(jīng)注銷(xiāo)的深圳市某公司都可以為37人繳納社保，可見(jiàn)當(dāng)前的社保繳納體系仍然存在不小的漏洞。對(duì)此，有關(guān)專(zhuān)業(yè)人士建議，深圳市社保局應(yīng)對(duì)社保申報(bào)企業(yè)及新增社保員工的身份進(jìn)行必要的審核，確保存在該申報(bào)企業(yè)，且企業(yè)與新增員工之間存在真實(shí)的勞動(dòng)關(guān)系（最起碼應(yīng)審查勞動(dòng)合同）。在深圳市發(fā)出限購(gòu)細(xì)則后，很多通過(guò)補(bǔ)辦納稅證明或單項(xiàng)社保的“三無(wú)人員”頓時(shí)買(mǎi)房受挫。其中部分購(gòu)房者已經(jīng)支付了定金，現(xiàn)在細(xì)則的出臺(tái)令他們騎虎難下，如

10、果停止交易，則擔(dān)心無(wú)法收回定金；如果繼續(xù)，則害怕承擔(dān)更大的違約風(fēng)險(xiǎn)。有專(zhuān)家認(rèn)為，在這種情況下，買(mǎi)方是否構(gòu)成違約應(yīng)區(qū)別情形對(duì)待：情形一：雙方在簽約時(shí)對(duì)此已有明確約定的從其約定。部分“三無(wú)人員”簽約時(shí)會(huì)在合同中備注約定“賣(mài)方同意并清楚買(mǎi)方正在積極辦理關(guān)于貸款的社保資料，并同意買(mǎi)方在辦理好社保的相關(guān)資料后此合同生效”或“如因買(mǎi)方補(bǔ)辦納稅證明或社保仍不能獲得銀行貸款或完成過(guò)戶手續(xù)的，買(mǎi)方有權(quán)解除合同而無(wú)需對(duì)賣(mài)方承擔(dān)違約責(zé)任”，如此則買(mǎi)方不構(gòu)成違約，不能過(guò)戶的，賣(mài)方應(yīng)當(dāng)返還買(mǎi)方購(gòu)房定金，由此給各方造成損失的，各自承擔(dān)（一般不會(huì)有補(bǔ)辦納稅或社保無(wú)效買(mǎi)方仍需承擔(dān)違約責(zé)任的約定）。前文所述的案件就是因?yàn)楹贤?/p>

11、約定而判決賣(mài)方不但無(wú)權(quán)要求支付違約金，而且還須返還買(mǎi)方購(gòu)房定金。情形二：合同沒(méi)有特別約定，但簽約時(shí)各方悉知買(mǎi)方“三無(wú)人員”身份及補(bǔ)辦虛假納稅或社保事實(shí)。該情形下屬各方合謀支持買(mǎi)方補(bǔ)辦虛假納稅或社保規(guī)避“限購(gòu)令”，房屋買(mǎi)賣(mài)合同事實(shí)上以買(mǎi)方補(bǔ)辦納稅或社保能夠過(guò)戶為履行條件，導(dǎo)致無(wú)法過(guò)戶的，各方均有過(guò)錯(cuò)，相互之間也都不構(gòu)成違約，損失同樣各自承擔(dān)。情形三：合同沒(méi)有特別約定，但簽約時(shí)買(mǎi)方隱瞞不符合購(gòu)房或貸款條件的“三無(wú)人員”身份的。該情形下賣(mài)方為善意無(wú)過(guò)錯(cuò)方，而買(mǎi)方明知自己沒(méi)有購(gòu)房資格仍與其簽約，試圖以補(bǔ)辦虛假納稅或社保逃避限購(gòu)令，最終導(dǎo)致無(wú)法過(guò)戶的，買(mǎi)方構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)按照合同約定向賣(mài)方承擔(dān)違約責(zé)任。因此，從上述分析來(lái)看，在房屋買(mǎi)賣(mài)交易中，賣(mài)方很有必要弄清楚買(mǎi)方的真實(shí)情況。如果買(mǎi)方不符合購(gòu)房條件，則應(yīng)考慮停止交易，否則只能自行承擔(dān)損失。另外，記者認(rèn)為，中介也有義務(wù)告知賣(mài)方買(mǎi)方的真實(shí)情況。如果中介同