1、城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤”學(xué)習(xí)資料一、 基本概念1、土地分類（第一種分法）農(nóng)用地、城鎮(zhèn)建設(shè)用地及工礦用地、未利用地；（第二種分法）一般農(nóng)田、基本農(nóng)田、建設(shè)用地。2、土地整理通過對田、水、路、林、村等進行綜合整治權(quán)屬調(diào)整的措施，以提高土 地利用率、生產(chǎn)率、勞動率和改善環(huán)境。當前的土地綜合整治包括農(nóng)用地整 理和建設(shè)用地的整理。3、拆院并院與掛鉤項目拆院并院和掛鉤項目在定義上相差不大， 都可泛指城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加和 農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤。兩者之間主要有三大區(qū)別：一、審批權(quán)限不同。掛鉤項目由省廳審批，拆院并院（小拆）由成都市國土資源局審批；二、指標使用范圍不同。 掛鉤項目所得的指標可以在不同區(qū)市縣范圍內(nèi)

2、使用，拆院并院所得的指標只能在本鄉(xiāng)鎮(zhèn)使用；三、土地性質(zhì)不同： 通過掛鉤項目所得的土地可以依法征收為國有建設(shè)用地，拆院并院所的的土地只能保有集體建設(shè)用地的性質(zhì)，不能報征。4、臺賬劃分各類用地面積；包括農(nóng)用地面積、建設(shè)用地面積、未利用地面積。5、集體建設(shè)用地鄉(xiāng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)村個人投資或集體， 進行各項非農(nóng)業(yè)建設(shè)使用的土地。主要包括：鄉(xiāng)村公益事業(yè)用地和公共設(shè)施用地，以及農(nóng)村居民住宅用地6、三農(nóng)“三農(nóng)”是農(nóng)村、農(nóng)民、農(nóng)業(yè)的總稱。 “災(zāi)后重建城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤” 試點項目的實施解決了三農(nóng)問題、三個集中、提高生產(chǎn)力、改變生產(chǎn)關(guān)系，加快 民主進程。7、生產(chǎn)力 人類改造自然的能力叫做生產(chǎn)力，就是人們征服

3、自然、改造自然以獲得 物質(zhì)生活資料的能力， 是人們改造自然的物質(zhì)力量， 它表示的是生產(chǎn)中人對自然 界的關(guān)系。8、生產(chǎn)關(guān)系 生產(chǎn)關(guān)系是指人們在物質(zhì)資料生產(chǎn)過程中結(jié)成的社會經(jīng)濟關(guān)系，它是人們 最基本、最主要的社會關(guān)系， 決定了其它社會關(guān)系。 生產(chǎn)關(guān)系有廣義和狹義之分： 狹義的生產(chǎn)關(guān)系是指人們在直接的生產(chǎn)過程中、即物質(zhì)資料生產(chǎn)四個環(huán)節(jié)中的 “生產(chǎn) ”環(huán)節(jié)中所建立起來的關(guān)系； 廣義的生產(chǎn)關(guān)系是指它人們在物質(zhì)資料生產(chǎn)的 全過程中、即生產(chǎn)、分配、交換、消費全部四個環(huán)節(jié)中所發(fā)生和結(jié)成的各種經(jīng)濟 關(guān)系。9、“三個集中” “三個集中”即工業(yè)向集中發(fā)展區(qū)集中、農(nóng)民向城鎮(zhèn)和新型社區(qū)集中、土 地向適度規(guī)模經(jīng)營集中；

4、“三個集中 "實現(xiàn)了社會主義新農(nóng)村建設(shè)，提高生產(chǎn)力， 改變生產(chǎn)關(guān)系，加快基層政權(quán)的穩(wěn)定，加快民主進程，是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展、推進城 鄉(xiāng)一體化的根本方法，是解決“三農(nóng)”問題的治本之策。10、三化聯(lián)動三個集中”的進化，新型工業(yè)化、新型城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化聯(lián)動11、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌一定時期，城鄉(xiāng)互動發(fā)展， 以實行城鄉(xiāng)發(fā)展雙贏為目的的發(fā)展格局， 從分 發(fā)揮工業(yè)對農(nóng)業(yè)的支持和反哺作用， 城市對農(nóng)村的輻射和帶動作用， 建立以工促 農(nóng)，以城帶鄉(xiāng)的長效機制，促進城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展。12、土地利用總體規(guī)劃圖 區(qū)分基本農(nóng)田、一般農(nóng)田、建設(shè)用地（即劃分農(nóng)用地、建設(shè)用地、未利用 地）等用地性質(zhì)的圖。13、土地利用現(xiàn)狀圖反映土地開

5、發(fā)、整治和保護現(xiàn)狀的圖件。14、城市建設(shè)總體規(guī)劃圖區(qū)分城鎮(zhèn)工業(yè)用地、商業(yè)用地、住宅用地等土地用途的圖。15、征地上清征地范圍內(nèi)給相關(guān)政府組織的一切稅和費。 主要包括土地出讓費， 交易稅， 土地管理費，土地契稅、勘測定界費、規(guī)劃調(diào)整費、報征費等。16、征地下清 征地范圍內(nèi)對農(nóng)民的各種賠付。主要包括土地補償及安置補助費、房屋及 附著物賠償費、青苗賠償費、社保、過渡費用等。17、1畝=666.67m2, 1公頃=15畝，1平方公里=1500畝18 、踏 勘省廳在出批復(fù)之前現(xiàn)場考察。主要注意事項：拆舊區(qū)（意愿？位置？大 小？）、安置區(qū)（意愿？） 、建新區(qū)（是否動工？）18 、 BT 模式（ BOT ）

6、 指一個項目的運作通過項目公司總承包，融資，建設(shè)驗收合格后移交給業(yè) 主，業(yè)主再向投資方支付項目總投資加上合理回報。 （承包商先墊資）“城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤”（拆院并院）項目主要實施流程根據(jù)臺帳選村，摸底，估算投資成本資料編制、上報立項、合約簽訂通過踏勘，出立項批復(fù)項目實施準備階段 （地堪、設(shè)計等）項目具體實施階段（安置房修建、土地復(fù)墾、權(quán)屬調(diào)整等）項目竣工階段'（竣工驗收資料上報，確定建新區(qū)用地面積）通過招、拍、掛方式供地三、項目操作中相關(guān)流程的具體闡述1、投資估算參考項目所在地相關(guān)“拆遷賠付標準”文件（如都江堰 91號文件，內(nèi)江46 號文件），可以通過以下“表一”和“表二”做相關(guān)的投

7、資估算。 “表一”主要涉 及拆舊區(qū)和安置區(qū)的費用，“表二”主要涉及城鎮(zhèn)建新區(qū)的費用。表一：新型社區(qū)投資估算（表中數(shù)據(jù)僅供參考）內(nèi)容單位數(shù)量投資 （萬元）備注拆舊區(qū) 土地復(fù) 墾費及 安置區(qū) 青等賠 償農(nóng)民集中安置區(qū)占 地范圍內(nèi)的青苗、 附著物補償?shù)犬€124432拆舊區(qū)宅基地復(fù)墾畝459321按0.7萬元/畝計算小計753農(nóng)村新型社區(qū)農(nóng)民安置房屋m2550906611按 1574 人、35 m / 人、1200元/m計算配套公建m21653250按1500元/m計算總平配套（給排水、 電、道路、綠化等）im2827081241按124畝、150元/ m計算工程建設(shè)其他費項648按以上幾項之和的 8

8、%計算，包括設(shè)計、 建管、監(jiān)理、招標等拆遷安置分房工作 經(jīng)費項243按前3項之和的3% 計算。測繪、地勘費用項162按前3項之和的2% 計算。小計（萬元）9155基本預(yù) 備費用項495按以上所有之和的5%計算靜態(tài) 投資合計10403建設(shè)期 利息1078按年利率5.4%計算， 貸款期2年動態(tài)投總計11481資表二、土地一級整理投資估算X X X X X X X X X X名稱面積310畝征地位置安龍鎮(zhèn)太平村征地 支付 村組 費用成本項目補償均價（萬元/畝）金額（萬元）備注1土地補償費及安置補助費5.001550.002青田（田木）補償費8.002480.003地上附著物補償費4過渡、搬運、誤工、

9、獎勵費0.70217.005工作經(jīng)費1.22378.206圍墻工程費、場地平整費0.2062.007社保、醫(yī)保、就業(yè)補助金1.50465.00小計5152.2征地 涉及 費用1土地管理費0.1134.101.6元/平方米2勘測定界、權(quán)屬調(diào)查費0.2062.00小計96.10靜態(tài) 投資合計5248.3資金 利息1592.93年利率5.4%，按二年計息動態(tài) 投資合計5841.231、合 19.6 萬元/畝。2、成本測算 包含安置 費。2、立項資料.立 項 資 料名稱內(nèi)容備注實施規(guī)劃文本資料這里是災(zāi) 后掛鉤所需要資 料，一般 掛鉤的編 制要求還未定。圖件資料（1）、拆舊區(qū)位置圖、規(guī)劃圖（2）、安置區(qū)

10、位置圖、規(guī)劃圖（3）、城鎮(zhèn)建新區(qū)位置、規(guī)劃圖（4）、土地利用現(xiàn)狀分幅圖（5）、區(qū)域位置圖（6）、基本農(nóng)田保護圖（7）、總規(guī)圖拆舊區(qū)影像資料照片附件資料（1）、專家論證意見（2）、資金承諾證明（3）、鄉(xiāng)鎮(zhèn)對實施掛鉤項目的意見（4）、村名代表意見（5）、拆遷農(nóng)戶的意見（6）、權(quán)屬調(diào)整方案（7）、規(guī)劃局對建新區(qū)的意見（8）、川西民居保護說明（9）、地質(zhì)災(zāi)害評估報告（10）、合村并組文件（11）、建新區(qū)不占基本農(nóng)田的說明（12）、拆舊地塊未參與土地整理的說明（13）、耕地保有量情況說明（14）、掛鉤立項請示（15）、拆舊地塊一致性承諾臺帳（04或二調(diào)）碎布圖斑量算表電子刻盤Zt、/ _ rVt.矢量光

11、盤3、實施方案（成本估算、實施方案）封戶普查簽訂村組協(xié)議、簽訂拆遷協(xié)議安置點規(guī)劃選址、規(guī)劃方案議發(fā)改委立項、建設(shè)局報建議a復(fù)墾（需做好復(fù)墾中的中、后的影像質(zhì)料）4、踏勘注意事項踏勘一般抽查總拆舊地塊15%20%的圖斑，主要針對拆舊區(qū)（農(nóng)民是不是 都愿意？拆舊位置是不是“正確”？拆舊地塊的大小是不是“正確”？） 、安置 區(qū)（安置區(qū)的農(nóng)民必須都參加?。?、建新區(qū)（確定建新區(qū)沒有提前使用?。?、復(fù)墾驗收（1）復(fù)墾組織人員、機具對復(fù)墾區(qū)域進行復(fù)墾工作（做好復(fù)墾前、中、后影像資料），土地復(fù)墾質(zhì)量要求：復(fù)墾地塊需平整（無生活、建筑垃 圾、樹木、 雜草等）、田埂要求XX高、XX寬、松土厚度XX高等。（具體要求

12、由當?shù)剞r(nóng)技站和國土局整治中心提出）（ 2）復(fù)墾驗收聯(lián)系當?shù)貒辆诌M行復(fù)墾驗收材料準備：復(fù)墾區(qū)域界址點成果表 復(fù)墾區(qū)域圖紙 拆遷騰地及復(fù)墾影像資料（前、中、后）每次驗收20%，共5次：當?shù)貒临Y源局、成都市國土資源局、 成都市國土資源局、四川省國土資源廳 、四川省國土資源廳。建議：把面積大的、做得好的留到后面給省廳看（ 3）城鎮(zhèn)建新區(qū)地塊（農(nóng)民集中居住區(qū) +企業(yè)用地）驗收 準備材料：農(nóng)民集中居住區(qū) +企業(yè)用地界址點成果表（1）、驗收農(nóng)民集中居住區(qū)硬化面積是否超出立項農(nóng)民集中居住區(qū)面積；（ 2）、驗收企業(yè)用地正式紅線面是積否超出立項企業(yè)用地面積；規(guī)劃局畫紅線材料：國土局蓋章立項示意紅線圖一張 國土

13、局簽發(fā)給規(guī)劃局的紅頭工作聯(lián)系函 測繪單位出具：測量控制成果意見書（復(fù)印件）地形圖圖紙一套 立項示意紅線界址點成果表（ 4）驗收完成：四川省國土資源廳出具驗收報告第一次立項省廳一般只會批復(fù) 80%用地指標，如還有剩余指標可準備第二次立項材料、手續(xù)進行立項6、變 更（1）、竣工驗收地塊個數(shù)必須小于或等于立項拆舊地塊個數(shù)，不能多于或異于拆舊地塊（不能增加 10 以上），否則需依規(guī)申請變更 ；（2）、建新區(qū)位置變化需依規(guī)申請變更。7、竣工驗收（1）、竣工驗收程序 、由項目區(qū)所在試點縣（市、區(qū)）國土資源管理部門自查，向市國土資源 局提交竣工驗收請示。 、國土資源局規(guī)劃處組織各處室對拆舊地塊的復(fù)墾數(shù)量和質(zhì)

14、量、建新地塊的規(guī)模及掛鉤周轉(zhuǎn)指標歸還情況進行初驗，出具項目初驗意見及地塊初驗復(fù)核表。市局初驗合格后，向省國土資源廳打請示報告，轉(zhuǎn)報省廳申 請項目終驗。（ 2）、竣工驗收內(nèi)容項目區(qū)實施規(guī)劃執(zhí)行情況、 拆遷農(nóng)戶滿意程度調(diào)查、 復(fù)墾耕地及增加的耕地有效面積的數(shù)量和質(zhì)量、建新區(qū)農(nóng)民集中居住用地及城鎮(zhèn)建新地塊 用地情況、資金使用與管理情況、工程質(zhì)量、土地權(quán)屬管理、檔案資料管 理、工程管護措施、后續(xù)利用及掛鉤周轉(zhuǎn)指標歸還情況等。（3）竣工驗收應(yīng)交的材料1、 區(qū)縣項目區(qū)竣工驗收請示、自查報告。2、項目區(qū)立項實施規(guī)劃 （含文本、圖件 ）。3、項目區(qū)竣工報告（參照竣工報告格式）4、項目區(qū)竣工圖5、勘測定界圖（比

15、例 1:2000，至少針對項目區(qū)內(nèi)所有建設(shè)用地進行實測）6、項目區(qū)批準文件和經(jīng)批準的項目區(qū)實施規(guī)劃方案。7、項目區(qū)實施前后土地利用結(jié)構(gòu)變化表及相關(guān)影像資料。8、土地權(quán)屬調(diào)整方案落實情況報告（參照地籍處最新要求，出具詳細的權(quán)屬調(diào)整落實情況）9、項目區(qū)招標、監(jiān)理、廉政建設(shè)有關(guān)材料。 （非必需）10、程質(zhì)量驗收報告 （含有驗收資質(zhì)單位出具的房屋驗收報告 ）。分期驗收項 目可暫不提交，但需單獨寫說明。11、資金使用、財務(wù)決算及審計報告。分期驗收項目可暫不提交，但需單獨 寫說明。12、鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府出具的拆遷農(nóng)戶滿意程度調(diào)查報告。13拆舊地塊農(nóng)民安置去向表（蓋縣局章） 。14與農(nóng)戶簽訂的復(fù)墾耕地承包協(xié)議。1

16、5復(fù)墾耕地質(zhì)量報告 （由成都市農(nóng)技推廣站或區(qū)縣農(nóng)技站出具耕地質(zhì)量報 告，需寫明復(fù)墾出耕地的地力等級分級，提出提高復(fù)墾出土壤的肥力的 有效措施），符合條件的補劃為基本農(nóng)田的文件及圖件。16掛鉤周轉(zhuǎn)指標歸還情況報告。17.電子光盤（采用PDF格式）：驗收請示、自查報告、市國土局初驗意見； 竣工報告； 竣工圖；實施規(guī)劃變更文件； 實施前后土地利用結(jié)構(gòu)變化表； 土地權(quán)屬調(diào)整方案落實情況報告；工程質(zhì)量驗收報告；鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府出 具的拆遷農(nóng)戶滿意程度調(diào)查報告；復(fù)墾耕地質(zhì)量報告；掛鉤周轉(zhuǎn)指標歸 還情況報告；初驗現(xiàn)場踏勘錄像。8、建新區(qū)轉(zhuǎn)征（1）、勘界（ 2）、規(guī)劃局出規(guī)劃紅線； （村莊規(guī)劃）（ 3）、包裝資料

17、上報省政府審批。委托一國土局整治中心-國土局統(tǒng)征辦對紅線內(nèi)進行拆遷騰地及統(tǒng)征費計 算。（由于土地增減掛鉤模式，拆遷騰地在之前已進行，妥善保管好拆遷騰地協(xié) 議）委托-市政府 -市財政局 -會計事務(wù)所對紅線內(nèi)拆遷騰地及統(tǒng)征費使用 資金進行審計 。（所有資金票據(jù)需要財務(wù)正規(guī)手續(xù)）上清=政府（統(tǒng)征費、規(guī)稅費等） 、 下清=拆遷戶 （拆遷騰地費、工作經(jīng)費等）全部審計通過，費用付清后即可轉(zhuǎn)征9、建新區(qū)供地（1）、建新區(qū)拆遷安置、青苗及附作物賠付；（2）、打圍；（3）、土地招拍掛（繳納稅費、分成） ；委托一國土局土地利用科將土地整理成本上報土地保護管理委員會，結(jié)合土 地整理成本、周邊土地價等制定掛牌價。如土

18、地沒有規(guī)劃條件 （容積率、綠化率等），需找規(guī)劃局確定 （根據(jù)村莊規(guī)劃） 委托T土地儲備中心進行掛牌掛鉤項目綜合考題案例題： 100 分某村總面積5820畝，耕地面積：4200畝 ，人口2900人，農(nóng)民宅基地1160 畝，工礦用地80畝，道路60畝，特殊用地20畝，其它農(nóng)用地300畝，農(nóng)戶集 中率70%（含安置區(qū)和建新區(qū)拆遷） 安置區(qū)內(nèi)建設(shè)用地 38.6畝城鎮(zhèn)建新區(qū)一占地 80畝（其中38.5畝落于本村1組，另外 41.5畝落于2組內(nèi)有建設(shè)用地17.8畝）, 城鎮(zhèn)建新區(qū)二占建設(shè)用地51.9畝。拆舊面積按人均進行計算。1、農(nóng)民安置房占地按60平方米/人進行計算求安置區(qū)占地多少?（15分）2、求本項目節(jié)約多少建設(shè)用地指標？（10分）3、若青苗按900元/畝賠付，舊房及附著物賠付9200元/畝。農(nóng)安置房按每人35 平方米造價（村民不出錢）按每平方米1200元包干建成?；A(chǔ)設(shè)施按每人8000 元計算。公建配套500平方米按800元計算，求安置靜態(tài)成本表一？（15分）4、求建新區(qū)占地面積？（15分）5、省廳現(xiàn)有政策該掛鉤項目批文上周轉(zhuǎn)指標應(yīng)是多少畝？（5分）6、建新區(qū)二人均耕地 0.8畝平均年產(chǎn)值 1870元/畝,社保每人 4.