1、綏化市財富賓館裝飾裝修項目投資可行性分析報告編制日期：2011年5月15日星期日目 錄前 言2第一章 項目概括2第二章 項目提出背景3一、地理優(yōu)勢：3二、政治因素：3三、市場定位：4第三章 項目建設的必要性6一、中斷經營分析6二、修善投資分析7三、改變經營模式、增加服務項目分析7（二）經濟效益分析：9第四章 可行性研究結論11前 言財富公寓位于綏化市中心，交通方便，服務設施完善。自1998年建成以來，接待了數(shù)以千計的賓客。經營十幾年來，歷屆管理人員和員工的艱苦拼搏，創(chuàng)下了一頁頁壯麗的輝煌史，打造了綏化市酒店業(yè)市場中有較高知名度的賓館品牌，在綏化市民心目中樹立了良好的口碑。隨著城市的建設與開發(fā)，

2、如今的財富公寓與其他新建的賓館酒店相比，已顯得有些陳舊。但目前城市的發(fā)展又為財富公寓帶來了新的機遇與挑戰(zhàn)，如何審時度勢，把握機會，利用這一有利時機，重塑對外形象，提高自身品牌，進一步穩(wěn)固和擴大消費群體，扭轉目前的經營現(xiàn)狀，獨樹一幟地創(chuàng)造一種與賓館有關的文化空間和美好生活的觀念，已成為當務之急。 為提高企業(yè)的盈利能力和可持續(xù)發(fā)展能力，綏化市財富賓館擬實施賓館改擴建項目。第一章 項目概括綏化市財富賓館始辦于1998年，位于黑龍江省綏化市北林區(qū)黃河北路。是較早期綏化市具有相當規(guī)模的賓館之一，裝飾裝修迎合時代風格，在當?shù)芈曌u較好。建筑規(guī)模7000平方米，7層框架結構，一層為大堂，七層為賓館辦

3、公區(qū)，二至六層為客房，客房總數(shù)量80間，客房平均使用面積32平方米，客房容量為160人左右。員工總數(shù)25人，其中管理人員2人，維修工人2人，接待2人，其余為樓層經理及衛(wèi)生、服務人員。電腦間總數(shù)為12間，空調間數(shù)量為8間，公寓間5間，豪華套間1間，標準客房54間。第二章 項目提出背景一、地理優(yōu)勢：綏化市地處黑龍江省中部，南倚北國冰城哈爾濱，北望黑河口岸，東鄰伊春林海，西接大慶油田。清同治元年開發(fā)設鎮(zhèn)，1956年設立綏化地區(qū)行政公署，1999年12月經國務院批準撤銷綏化行署設立地級綏化市，撤銷縣級綏化市設立縣級北林區(qū)。是全省的重要交通樞紐，哈爾濱以北的區(qū)域性中心城市。市區(qū)輻射面積2743平方公里，

4、總人口85萬，距離省城哈爾濱91公里。境內有哈綏高速公路、哈伊和哈黑兩條國道及6條高等級公路形成四通八達的交通網絡，哈佳、濱北兩條鐵路貫穿交匯，綏化站是客貨運綜合的一級編組站。具有國內先進水平的客運中心和貨運樞紐工程，是全省六大客貨運中轉中心之一。綏化是哈爾濱以北重要的商品集散地，上連全國各大城市，輻射周邊50余個市縣。年輕的綏化市正處于百業(yè)待興、百事待舉的發(fā)展時期。二、政治因素：新世紀，新發(fā)展，新形象。綏化立足以綠色生態(tài)城市為標志，致力建設哈北地區(qū)重要的交通樞紐、商貿集散中心、綠色物產業(yè)基地。始終堅持優(yōu)勢互補、利益共享的原則，積極推進與各方的經貿交流與合作。綏化市委、市政府和北林區(qū)委、區(qū)政府

5、將努力創(chuàng)造良好的發(fā)展環(huán)境，在用地、金融、收費、保護投資者合法權益等方面，提供優(yōu)質、快捷、高效的服務。加大第三產業(yè)和社會事業(yè)的發(fā)展。重點建設一批規(guī)模大、輻射功能強的大型商業(yè)網點、綜合性專業(yè)批發(fā)市場、物資集散中心、三星級以上賓館及大型飲食娛樂場所。 企業(yè)目前經營狀況：財富賓館曾經有過一時段的輝煌業(yè)績，但到今天越來越多強有力的竟爭者掘地而起，財富賓館面對市場競爭，其優(yōu)勢地位岌岌可危。產生這種狀況的原因如下：1、經營項目單一，僅局限在住宿項目上。2、硬件配備不充足，比如電腦間和空調間已經是行業(yè)中必備設施。3、住宿環(huán)境中檔。由于酒店的部分功能、裝修、布局、設施、設備因多年的運營，或老化失修，或已不能適應

6、日益提高的客人需求，也不能適應同行業(yè)激烈競爭之需要。由于市區(qū)及外圍酒店和餐飲點供給量的不斷增加，導致市場競爭激烈，使經營環(huán)境越來越惡劣。4、經營狀況利潤較少。公寓的經營結構已不適應市場形勢的變化。突出表現(xiàn)在客房的種類、數(shù)量、風格和服務上，很多時候不能滿足客人的需求。5、大部分客房需要維修，維修成本較高。6、產業(yè)結構不符合行業(yè)發(fā)展需要，路線不明確。7、需要提高員工綜合素質。形成主動、熱情、親切的服務意識，及時洞察顧客的需求，避免提供服務的時候比較呆板和被動。三、市場定位： 確定財富公寓的市場定位時，考慮問題的基本出發(fā)點應該從酒店本身的硬件條件出發(fā)。財富公寓的硬件條件帶來的制約因素非常明顯：規(guī)模偏

7、小，只有八十間客房；沒有專用寬敞的大堂前廳；缺乏配套的餐飲娛樂和商務服務設施等等。巧婦難為無米之炊，這些無法消除的“硬傷”決定了公寓的賣價很低，經營效益難以提高。因此，財富公寓的改造經營必須有新的思路，必須確定新的市場定位。 考察當今的賓館市場我們可以發(fā)現(xiàn)，中國城市居民現(xiàn)已進入大規(guī)模休閑度假旅游消費階段。調查表明，中國老百姓對住宿環(huán)境和服務的主要要求是安全、衛(wèi)生、價廉和較為完善的服務，能睡個好覺。中國老百姓要的還是實惠，做酒店不能脫離這個基本的現(xiàn)實。 隨著中國經濟的持續(xù)高速發(fā)展，商務旅行近年來也呈現(xiàn)出穩(wěn)步發(fā)展的趨勢，其中包括從事采購、推銷、市調、調試、維修和售后服務等各種業(yè)務的工作人員，他們人

8、數(shù)很多，差旅費用預算較低、沒有顯示身份地位的要求，一般選擇住在城市中心區(qū)，要求交通和生活方便，他們工作非常辛苦，工作之余最大的希望是能夠休息好和找足面子。據調查，我國目前絕大多數(shù)中小企業(yè)的差旅人均住宿標準都在120元以內，這是一個非常龐大的市場。 基于市場分析，我們對財富公寓提出經濟型酒店的定位。什么叫經濟型酒店？所謂經濟型酒店，從理論上講，就是按照普通度假旅游者和商務旅行者選擇飯店的評價要素，重新建造或者改造的一種酒店類型。經濟型酒店要求交通方便，人流量大，一般設于城市的中心地區(qū)或者商務區(qū)。通常經濟型酒店以優(yōu)惠房價和優(yōu)質服務為最大賣點，特點是“安全、清潔、舒適、實惠、方便”。目標消費群體主要

9、是工薪階層、一般商務人士、普通自費旅游者、學生群體等。經濟型酒店對于中國消費者來說目前也許還有些陌生，但在歐美及日本等發(fā)達國家，經濟型酒店是一種發(fā)展得非常成熟的酒店經營模式，一般占有70%以上的市場份額。針對以上問題，我們必須果斷而又有針對性地采取相應的措施，走出一條既適應市場變化形勢又適合財富公寓自身客觀實際和特色的路子，增強公寓的可持續(xù)發(fā)展能力，使公寓經營朝著良性、穩(wěn)定經營的方向發(fā)展，適當調整酒店的功能并進行改造裝修已很有必要，調整意義十分重大。第三章 項目建設的必要性在理解項目建設必要性之前，我們先做三個假設模式。第一中斷經營；第二持續(xù)經營，對項目進行維修改造；第三改變經營模式和經營思路

10、。通過三種假設來理解項目建設的必要性，我們做如下分析：一、中斷經營分析依據目前綏化市的房地產市場以及財富賓館所處地理位置，我們與當?shù)胤课莩鲎庀啾容^，計算年房屋出租收入，暫定收入價格應在100萬左右，使用平面積每天每平方米出租價格=1,000,000元÷7000÷÷365天年收益100萬元根據現(xiàn)在經營狀況，使用平面積每天每平方米價格=(月平均收入-各項支出)÷使用面積÷30天=（6000元-3700元）÷4697÷30天年收益=日收入1300元× 由以上2組數(shù)據對比可以看出，維持現(xiàn)狀的持續(xù)經營收入遠遠低于房屋租賃收入

11、。充分利用空間面積，爭取較大效益是值得考慮的。二、修善投資分析根據財富賓館現(xiàn)狀，客房衛(wèi)生間、客房墻面以及走廊部分環(huán)境，已經影響正常使用和客戶源，必需要進行維修改造。計算修善投資收益并對其評價。計算需要修善的客房暫定50間、共5層走廊：單個房間修善項目數(shù)量及價格：（此評估價格主材中低檔）6500元×走廊修善估算價格10萬元， 此項投資較少，能夠解決現(xiàn)有的地面和跑冒露現(xiàn)場，但從經營項目和經濟效益并沒有得到改善，維修人員工資沒有減少，卻減少了工作量。此薦投資相當于無用投資，評價投資風險“較高”。三、改變經營模式、增加服務項目分析（一）經營模式調整根據財富賓館現(xiàn)有建筑情況，二至七層單層使用面

12、積為700平方米，整體布局重新規(guī)劃，如下：室外樓體： 一層：大堂重新改造，打造出氣派、盡顯尊貴身份的氛圍。人的第一感覺非常重要，要營造出一種賓至如歸的溫馨氛圍，盡顯客戶的高貴身份和企業(yè)經營理念。迎賓總臺需要重新設計，提高迎賓員引導客戶的入住率。以上二個部分應重點投入資金進行裝修布置，所謂將好鋼用在刀刃上，力求達到畫龍點睛的效果。二層：為500平方米餐區(qū)和200平方米廚房。在滿足入住客戶和大型會議需要同時，也可對外營業(yè)，打造自有品牌和餐飲特色，達到效益提升雙盈目的。三層：一半可用做酒店包房，另一半做休閑娛樂區(qū)。娛樂區(qū)部分可設置倉買、商務中心、休閑網吧、臺球、乒乓球、休閉茶吧以及健身區(qū)。提升服務標

13、準，加大服務力度，滿足各類入住賓館人員的各項商務活動。這也是做為商務活動中心的必備條件。四層：以現(xiàn)代賓館“主流”為主的快捷式賓館，以禧龍、蘋果假日酒店風格，打造大、中、小房間55間左右，此次改造已經是現(xiàn)有規(guī)模的一多半，滿足賓館以“賣房間”為主的經營方式。同時也迎合現(xiàn)今主流的快捷酒店模式。在不設餐飲娛樂設施的前提下，我們將改造的重點放在客房內部，做到冷暖空調、電視、 、寬帶上網、舒適床具、配套家具、獨立衛(wèi)生間、小時開水熱水等基本設施應一一俱全。衛(wèi)生間均設淋浴，原有衛(wèi)生間全部按新標準重新改造?？头渴覂妊b修布置簡約舒適，以家居、精致、簡潔為目標，突出重點，刪繁就簡，不鋪地毯，用復合地板，不貼墻紙，刷

14、環(huán)保型的乳膠漆。雖然不用豪華材料，但處處要體現(xiàn)酒店對客人的尊重和關心，每個房間收拾得清清爽爽，干凈整潔。作為重點的臥具要按星級酒店配置，讓客人能睡個好覺，給人以“自然自在，輕松舒緩”的感受。五層：將設置雙人標準間19間，三人間2套，標準套房2間，豪華套2間。滿足各類客戶的商務客房需求。六層：開設大型會議室400平方米一間，中型會議室100平方米2間，小型會議室1間。滿足各項會議使用要求?？梢灾苯咏o賓館帶來人脈的效應，被關注的機會就越大。七層：為集團綜合辦公區(qū)，也可根據實際情況與其他各層做整體調整，使使用空間更加合理化。（二）經濟效益分析：1、室外和大堂的形象包裝帶來的經濟效益是無形的，本身并無

15、價值，只有虧損。但他是客戶選擇與否的直接的效益來源。2、現(xiàn)今特色酒店層出不窮，品味、特色和味道決定著酒店的生存與發(fā)展，但餐飲業(yè)帶來的經濟效益是有目共睹的，他的利潤價值一般在30%左右。財富賓館在服務好內部客戶需求同時，也滿足外部市場需要，也是提升“財富”品牌的另一途徑。達到三豐收。效益估算：餐廳大廳區(qū)域按50臺計算，每臺6人，可容納300人同時就餐。在不翻臺情況下，按每桌平均利潤30元計算，一個飯口的收入是1500元，一天的收入是3000元左右。按60%臺使用率計算：年收入是65.7萬元。（此價值沒有計算包房收入和婚慶收入）3、休閑娛樂區(qū)形式的設入，部分收費，部分免費，僅供客房客戶使用，不對外

16、開放，提升服務標準等級，滿足和提升入住率和星級標準。以無形價值體現(xiàn)。也是滿足現(xiàn)代酒店服務的基本標準和條件。4、55個快捷式賓館，每間房入住按2人計算，可容納110人。按扣除成本平均房間價格80元計算，每天收益4400元。根據目前同種形式賓館的入住情況，基本都維持在83%以上，計算年收益價值：134萬元。5、5樓客房扣除成本價值按140元計算，共25間，可容納52人，按年平均80%入住情況計算，年收益價值：102萬元。6、大會議室1個,可容納150人；中會議室2個,可容納80人；小會議室1個,可容納18人；會議室總計接納人數(shù):248人；大會議室出租價1500元/日,平均每月出租3天，1500元&

17、#215;3天×；中會議室出租價1000元/日,平均每月出租8天，1000元×8天×12個月9.6萬；小會議室出租價400元/日,平均每月出租10天，600元×10天×以上所述，是根據賓館類行業(yè)特點及規(guī)律保守數(shù)據價值，也是對賓館經營管理人員的硬性要求和最低標準。配合先進的管理和經營策劃，經營效益還會大幅度提升，否則行業(yè)內將無人開辦賓館酒店類行業(yè)。以上年經濟效益總額為，行業(yè)投資回收期一般為1.5-2年之間。以下為各項投資比較：項目投入資金（萬元）投資回收期（年）年收益額（萬元）面積使用日價值（元）中斷經營模式00100修善經營模式1改變經營模式7

18、00注：哈爾濱市的租賃房屋價格為2.7元（最低）。隨著人民生活水平的不斷提高，人們的物質生活條件不斷改善，可支配的收入大幅度增加，人們對精神生活的需要和質量有了新的選擇和更高要求。項目的實施在一定程度上緩解了綏化市客源的住宿緊張問題，而且賓館的重新裝修越來越注重運用適應時代潮流的裝飾設計新理念，突出賓館經營的主體性和個性，滿足客人在快節(jié)奏的社會中追求完善舒適的心理需要。項目投資方向符合國家產業(yè)政策，與地方經濟形成互動，促進地方經濟發(fā)展。解決社會就業(yè)問題。項目建設符合構建和諧社會的目標，具有較強的社會意義項目經營成本和經營收入的對比，直接影響著項目的投資風險。在經營工作中，控制經營成本和提高經營收入是保證較好經濟收益的前提。充分進行投資風險分析后，那么重點就應放在經營收入和經營成本方面上。精心策劃細節(jié)、提高管理人員素質，在細節(jié)上無紕漏，在人員上絕不估惜和將就。把加強各項經營管理放在首位，增加經營收入，降低經營成本，打造“不開門都盈利”的高水平管理理念和團隊，這也本項目實施過程中的重點。目前，綏化市地區(qū)以致全世界各國，賓館市場業(yè)的發(fā)展?jié)摿Χ即嬖谳^大的上升空間，賓館業(yè)競爭也日益激烈，誰是本行業(yè)