1、華電路1號(hào)項(xiàng)目成本/價(jià)格/與不同物業(yè)配比/分析報(bào)告目錄一、項(xiàng)目不同銷售進(jìn)度的價(jià)格分析 3 （一）1年售罄的價(jià)格分析 6（二）一搶而空的價(jià)格分析 9二、南京挑高小戶型調(diào)研報(bào)告 11三、項(xiàng)目成本分析 15四、項(xiàng)目不同物業(yè)配比分析 57五、項(xiàng)目現(xiàn)金流量表與動(dòng)態(tài)投資分析 60六、戶型配比分析 61一、項(xiàng)目不同銷售進(jìn)度的價(jià)格分析：1、 定價(jià)策略本項(xiàng)目?jī)r(jià)格的確定采用以下基本思路：ü 市場(chǎng)比較法推算單價(jià)2、市場(chǎng)比較法的運(yùn)用2.1 估價(jià)思路市場(chǎng)比較法的核心是運(yùn)用相類似的項(xiàng)目作為樣本，通過(guò)對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的分析及修正，從而得到評(píng)估項(xiàng)目最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格。2.2 樣本選取樣本必須具有參照意義，否則

2、將影響價(jià)格的準(zhǔn)確性。優(yōu)派克思地產(chǎn)策略研究中心在實(shí)踐中總結(jié)出以下樣本選取原則：ü 相近原則，相近地段會(huì)有更多的相近因素ü 成功原則，只有成功的樓盤才具有參考意義ü 功能原則，樣本樓盤必須具有相同的功能定位在以上原則的指導(dǎo)下，我們調(diào)查了與本案相關(guān)的物業(yè)，選取了其中具有參考價(jià)值的個(gè)案作為本案的比較對(duì)象。2.3 修正思路一般情況下，市場(chǎng)比較所需考慮的因素有交易情況、交易日期、區(qū)域因素及個(gè)別因素4個(gè)方面。但在樣本選取的過(guò)程中，我們充分考慮了交易情況和區(qū)域因素，故這兩項(xiàng)因素的修正意義不大，這里簡(jiǎn)略認(rèn)為相同；個(gè)案得到的均為銷售價(jià)格數(shù)據(jù)，都是當(dāng)前時(shí)間發(fā)生的價(jià)格，因此也不必考慮交易

3、日期因素。因此，優(yōu)派克思選擇了一些指標(biāo)對(duì)普通公寓個(gè)案進(jìn)行了修正。3、項(xiàng)目周邊在售項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)格情況：案名開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目地址占地面積(萬(wàn)M2)總建筑面積(萬(wàn)M2)建筑形態(tài)在售主力戶型整體成交均價(jià)當(dāng)月成交均價(jià)弘燕名居南京弘瑞建設(shè)實(shí)業(yè)有限公司和燕路386號(hào)0.51.3高層二房109.58-111.2449295162棲霞天韻南京棲霞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司邁皋橋71號(hào)0.483.17高層三房13914053845267北城世家棲霞房地產(chǎn)合班村8號(hào)37多層、小高層三房113-12151805220贊成湖畔居南京贊成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司龍?bào)绰?5號(hào)4.89.6小高層三房109-12553865664紅山韻致居南京中鵬

4、建設(shè)有限公司十字街68號(hào)1.74小高層、多層三房 10911857395739東恒陽(yáng)光嘉園東恒集團(tuán)國(guó)貿(mào)建設(shè)股份有限公司恒嘉路（原黑墨營(yíng)路）98號(hào)1320高層、小高層、多層二房 92三房基翠城南京金基房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司黃家圩8號(hào)7.512小高層、多層三房?jī)删叭饒@江蘇通宇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司合班村17號(hào)5.28小高層挑高戶型二房：90三房：11056435643百通國(guó)際公寓南京百通置業(yè)有限公司地鐵一號(hào)線邁皋橋站南-2 .56高層36-87尚未開(kāi)盤 4、市場(chǎng)比較法下的本案價(jià)格評(píng)估 本項(xiàng)目位于南京城北華電路1號(hào)，在此采用市場(chǎng)比較法來(lái)推測(cè)

5、本項(xiàng)目的預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)價(jià)格，因此我們選取同為項(xiàng)目同區(qū)域的在售項(xiàng)目作為可比案例進(jìn)行比較，有下列4個(gè)：東恒陽(yáng)光嘉園、金基翠城、林景瑞園、紅山韻致居。表： 項(xiàng)目普通公寓價(jià)格擬合系數(shù)表比較內(nèi)容權(quán)重ABCD東恒陽(yáng)光嘉園金基翠城林景瑞園紅山韻致居擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)地理位置20%0.20 10.20.90 0.180.950.1910.2主題提煉15%0.15 1.10.16510.151.10.1651.050.1575項(xiàng)目規(guī)模10%0.10 0.90.090.95 0.0951.020.1021.020.102小區(qū)規(guī)劃與戶型15%0.15 1.050.15751

6、0.151.020.1531.020.153立面設(shè)計(jì)10%0.10 1.10.111.050.1051.10.111.10.11社區(qū)景觀10%0.10 1.10.1110.11.10.111.050.105配套設(shè)施10%0.10 10.10.950.0950.950.0950.950.095推廣力度10%0.10 1.050.10510.11.050.1051.050.105合計(jì)100%/1.0375/0.975/1.03/1.0275將各比較對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格經(jīng)比較系數(shù)修正后得出參考定價(jià)：以項(xiàng)目A為參考： 5456*1.0375= 5660以項(xiàng)目B為參考： 5960*0.975= 5811以項(xiàng)目

7、C為參考： 5643*1.03= 5812以項(xiàng)目D為參考： 5739*1.0275= 5896從項(xiàng)目的品質(zhì)、項(xiàng)目所處的地位對(duì)本項(xiàng)目的影響來(lái)綜合衡量?jī)蓚€(gè)參考項(xiàng)目在本項(xiàng)目定價(jià)參考中的權(quán)重：項(xiàng)目編號(hào)項(xiàng)目名稱相關(guān)程度比重A東恒陽(yáng)光嘉園較強(qiáng)30%B金基翠城較強(qiáng)25%C林景瑞園一般20%D紅山韻致居較強(qiáng)25%本案價(jià)格推算可得：本案價(jià)格=項(xiàng)目A修正價(jià)格×A權(quán)重+.項(xiàng)目C修正價(jià)格×C權(quán)重=1698+1452+1162+1474=5788依據(jù)項(xiàng)目周邊強(qiáng)相關(guān)項(xiàng)目市場(chǎng)成交價(jià)格，通過(guò)市場(chǎng)比較法分析，我們認(rèn)為項(xiàng)目的普通公寓物業(yè)能實(shí)現(xiàn)的毛坯均價(jià)為5800元/平方米左右。5、分建筑形態(tài)價(jià)格 從競(jìng)爭(zhēng)形態(tài)來(lái)

8、看，相關(guān)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目多層、小高層成交均價(jià)相差在200元/平方米左右。項(xiàng)目類型成交均價(jià)整體均價(jià)東恒陽(yáng)光家園多層5662.35456小高層5339.8高層5457.3北城世家多層5171.95180小高層5234金基翠城多層61035960小高層5945.6（一）正常銷售速度的價(jià)格：多層市場(chǎng)價(jià)格6100元/平方米小高層市場(chǎng)價(jià)格5800元/平方米分析：這是項(xiàng)目平均每天銷售2套，年銷售700多套的價(jià)格。項(xiàng)目11萬(wàn)平米，依據(jù)新政面積控制，按照平均100平米/套，大約有1100套；項(xiàng)目至少需要1年半方可銷售結(jié)束。因此，項(xiàng)目1年內(nèi)銷售完畢的價(jià)格，需要比上述的售價(jià)更低，方可實(shí)現(xiàn)。依據(jù)后續(xù)的成本分析，利潤(rùn)就會(huì)很低，

9、我們認(rèn)為，多出半年的銷售周期，是合理的。ü 不建議項(xiàng)目1年內(nèi)售罄，以1年半作為界定，比較合理，該價(jià)格為ü 多層市場(chǎng)價(jià)格6100元/平方米ü 小高層市場(chǎng)價(jià)格5800元/平方米ü 如果需要1年內(nèi)售罄，項(xiàng)目?jī)r(jià)格需要減少5左右，大約290元/平米，降低到5500元/平米。ü 項(xiàng)目的財(cái)務(wù)成本可以減少1半，減少1750萬(wàn)元，大約153元/平米，成本削減的力度小于價(jià)格降低的力度（290元/平米），項(xiàng)目需要減少利潤(rùn)140元/平米。ü 我公司認(rèn)為沒(méi)有必要減少140元/平米的利潤(rùn)來(lái)達(dá)成1年內(nèi)售罄。（二）一搶而空的市場(chǎng)價(jià)格 從南京市場(chǎng)來(lái)看，南京目前以價(jià)格優(yōu)

10、勢(shì)獲取快速消化項(xiàng)目，以蘇寧天潤(rùn)城最為典型， 其銷售價(jià)格比所在區(qū)域的市場(chǎng)價(jià)格低出近10%。 而位于河西奧體片區(qū)的銀城西堤國(guó)際一度以低于市場(chǎng)平均售價(jià)的5500元/平方米10%的預(yù)告價(jià)格即5000元/平方米，贏得了市場(chǎng)的廣泛關(guān)注，雖然該項(xiàng)目后來(lái)的實(shí)際成交均價(jià)并不是5000元/平方米，但可以推斷這樣的價(jià)格對(duì)應(yīng)其項(xiàng)目產(chǎn)品，是能獲得一搶而空的銷售效果的。表：南京典型以低價(jià)銷售的項(xiàng)目所屬板塊項(xiàng)目名稱成交價(jià)格（元/平方米）所在區(qū)域銷售均價(jià)（元/平方米）江北蘇寧天潤(rùn)城25412800河西奧體片區(qū)銀城西堤國(guó)際5000元/平方米（預(yù)告價(jià)格）5500本案所在片區(qū)，目前的成交均價(jià)如下：項(xiàng)目名稱成交面積（平方米）成交價(jià)格

11、（元/平方米）弘燕名居55004929棲霞天韻96635384北城世家104985180贊成湖畔居651435386紅山韻致居288995739東恒陽(yáng)光嘉園622135456金基翠城567685960林景瑞園80605643加權(quán)平均價(jià)5566ü 項(xiàng)目正常銷售的價(jià)格為5800元/平米，ü 周邊的均價(jià)按照算術(shù)平均值計(jì)算為5460，因此，按照一搶而空的10計(jì)算，ü 因此，我們認(rèn)為：本案一搶而空的市場(chǎng)價(jià)格在52204914元/平方米左右。ü 以4900元起售，5050元/平米的均價(jià)為好，就可以一搶而空，已經(jīng)低于成本。ü 我公司認(rèn)為沒(méi)有必要低于成本銷售。

12、ü 如果進(jìn)一步降低成本，項(xiàng)目的品質(zhì)難以保證，不建議成本過(guò)低。二、南京挑高小戶型調(diào)研報(bào)告板塊項(xiàng)目名稱占地面積（萬(wàn)）總建面積（萬(wàn)）挑高產(chǎn)品總建（萬(wàn)）挑高產(chǎn)品建筑形態(tài)層高（米）戶型面積（套）開(kāi)盤時(shí)間成交均價(jià)（元/）項(xiàng)目整體成交價(jià)格（元/）銷售周期銷售率（挑高產(chǎn)品）江寧5米空間1.542.27小高層，11F/1、9F/1541-48：34套54-59：56套61-64：135套71-74：14套108：1套2006.6.174415441511天28魔方4.85122.17F/1、8F/14.8主力：33-552005.6.44606444912個(gè)月99西苑陽(yáng)光翠庭1.33.360.488F

13、/14.844-452005.11.26408634097個(gè)月98天元吉第2730/多層，3F5.145-50預(yù)計(jì)2006年下半年開(kāi)盤寧南瑞爾城市空間0.731.623F/14.9842-50預(yù)計(jì)2006年10月預(yù)計(jì)售價(jià)：7200河西潤(rùn)花園4.7124.618F/2，已推出18F/14.9543-582006.6.108300（精裝修標(biāo)準(zhǔn)1000-1500）600118天66新銳國(guó)際1.257.32.3729F/1550-59：210套60-69：90套70：90套2006.4.28660059502個(gè)月78西城風(fēng)尚0.671.340.512F/14.98主力：51-602005.12.310

14、85410065（平層成交均價(jià)8296）6個(gè)月79城東御水灣16200.3多層5主力：49-572005.10739960018個(gè)月100東郊小鎮(zhèn)1271300.58多層4.9535-40 9659-60 42006.3.19413333553個(gè)月97.4板塊項(xiàng)目名稱占地面積（萬(wàn)）總建面積（萬(wàn)）挑高產(chǎn)品總建（萬(wàn)）挑高產(chǎn)品建筑形態(tài)層高（米）戶型面積（套）開(kāi)盤時(shí)間成交均價(jià)（元/）項(xiàng)目整體成交價(jià)格（元/）銷售周期銷售率（挑高產(chǎn)品）城中上鋒國(guó)際0.21.60.54高層4.7主力：37-672005.10.221100098138個(gè)月91長(zhǎng)發(fā)中心1.71212高層4.857： 21%62-67：21%7

15、3-76 ：41%107 ：17%2005.4.1812156（其中住宅12337辦公12271）12156（其中住宅12337辦公12271）14個(gè)月70天空之都0.475.45.4高層4.8主力：37-70二期2006.06.03135001350025天60城北方圓城市綠洲20261.8多層5主力：79-832006.04.28639949342個(gè)月75.5可以看出，挑高小戶型在南京市場(chǎng)屬于暢銷型產(chǎn)品。案例分析：潤(rùn)花園“喜躍”高層挑高小戶型介紹：本幢累計(jì)成交狀況          

16、0; 開(kāi)盤日期:2006-06-10    建筑結(jié)構(gòu):    鋼混入網(wǎng)總套數(shù)可售套數(shù)認(rèn)購(gòu)套數(shù)成交套數(shù)銷售面積均價(jià)成交比例套套套套M2元/M2%今日即時(shí)交易狀況今日認(rèn)購(gòu)今日成交套套08年6月交付的高層，截至7月6日，成交率73（尚不含大定小定），銷售情況不錯(cuò)。產(chǎn)品基本情況：1、進(jìn)深9米，開(kāi)間從3.6米到4.5米之間。2、層高4.95米。3、18層的高層，平面圖見(jiàn)下面。4、精裝修，價(jià)值約600元/平米，換算毛坯約7800元/平米，號(hào)稱裝修1000元/平米，毛坯7300元/平米，其平層房屋售價(jià)6050元/平米。和我公司小

17、高層5800元/平米，挑高7200元/平米的估價(jià)差不多。三、項(xiàng)目成本分析：（一）單純物業(yè)形態(tài)的成本分析 1純粹小高層成本分析項(xiàng)目                               單位成本說(shuō)明，114653平米的建筑面積合計(jì)。一、稅收成本                       按小高

18、層銷售均價(jià)5800元/平方米計(jì)算，容積率1.71、營(yíng)業(yè)稅及附加。                                 321.95.55%5.55計(jì)算2、城市維護(hù)建設(shè)稅       20.30.35%0.35%計(jì)算中華人民共和國(guó)城市維護(hù)稅暫行條例國(guó)發(fā)1985第19號(hào)納稅人所在地在市區(qū)的，稅率為營(yíng)業(yè)稅的7；3、教育費(fèi)附加

19、0;      8.70.15%這是國(guó)家為發(fā)展教育事業(yè)、籌集教育經(jīng)費(fèi)而征收的一種附加費(fèi)，依營(yíng)業(yè)稅額為計(jì)費(fèi)依據(jù)，稅率為3%。5×40.15%4、防洪基金        5.80.10%按銷售收入0.1繳納。市政府南京市防洪保安資金征收和使用管理規(guī)定（寧政發(fā)1999166號(hào)）的文件精神，南京市區(qū)2006年度防洪保安資金征收工作由南京市財(cái)政局委托南京市地方稅務(wù)局代征，現(xiàn)將有關(guān)事項(xiàng)通告如下：一、征繳對(duì)象：1、凡在南京市地方稅務(wù)局辦理稅務(wù)登記的各類企事業(yè)單位（含個(gè)人獨(dú)資和合伙企業(yè)）及其職工的防洪保安資金。5、土地增值稅

20、60;      581%按銷售收入1%預(yù)交，2004年8月南京地區(qū)土地增值稅預(yù)征率調(diào)整為：普通住宅預(yù)征率1%，高級(jí)公寓、度假村、別墅、寫字樓、營(yíng)業(yè)用房2%，其他類1%。6、印花稅        2.90.05%0.05計(jì)算。印花稅是對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)交往中書(shū)立、領(lǐng)受憑證征收的一種稅，其特點(diǎn)是征收面廣、稅負(fù)輕、由納稅人自行購(gòu)買并粘貼印花稅票完成納稅義務(wù)。對(duì)于購(gòu)房者而言，印花稅的稅率是萬(wàn)分之五，即購(gòu)房者應(yīng)納稅額為房?jī)r(jià)款乘以萬(wàn)分之五的數(shù)值，7、交易管理費(fèi)         17.40

21、.30% 0.9%（轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)房?jī)r(jià)的0.3%，受讓方承擔(dān)0.6%）8、土地使用稅        0.88按2年計(jì)算,每年1.5元/平方。從2001年1月1日起執(zhí)行的土地使用稅稅額標(biāo)準(zhǔn): 1、市區(qū)占用土地每平方米土地使用稅年稅額標(biāo)準(zhǔn)為：一級(jí)地7.00元、二級(jí)地5.00元、三級(jí)地4.00元、四級(jí)地3.00元、五級(jí)地1.50元、六級(jí)地1.00元、七級(jí)地及七級(jí)以上的0.80元；江寧區(qū)及四縣占用土地每平方米土地使用稅年稅額標(biāo)準(zhǔn)為：一級(jí)地0.80元、二級(jí)地及二級(jí)以上的0.50元。項(xiàng)目屬于5級(jí)地。9、糧食風(fēng)險(xiǎn)基金       1

22、1.60.20%房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按上年經(jīng)營(yíng)收入的2征收10、其他                       100.17%各級(jí)政府部門或者街道收取，按照115萬(wàn)收取計(jì)算。小計(jì)             457.487.87%二、土地成本                      &

23、#160;4003元/平米的地價(jià)（容積率1.0計(jì)算）1、地價(jià)        2354.7140.60%地價(jià)/容積率。小高層容積率1.7計(jì)算。2、土地交易契稅         94.19 4%4收取按照一九九八年十一月二十日 江蘇省實(shí)施中華人民共和國(guó)契稅暫行條例辦法：3、交易費(fèi)用      0.88 0.02% 第七條對(duì)土地使用權(quán)進(jìn)行出讓的,其土地使用權(quán)交易服務(wù)費(fèi)按照土地交易面積的大小(下同)向受讓方收取,收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為1-1.5元/m2小計(jì)     

24、    2449.78 44.62%三、政府規(guī)費(fèi)                       2、城市基礎(chǔ)配套費(fèi)        1051.81%交納政府部門(建委)規(guī)費(fèi)，按照105元/平米收取。1、本市市區(qū)范圍內(nèi)（含浦口區(qū)、六合區(qū)所轄撤縣并區(qū)前原區(qū)域范圍，下同）、江寧區(qū)東山鎮(zhèn)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上新建、改建、擴(kuò)建的建設(shè)項(xiàng)目按每平方米105元收取（按建筑面積計(jì)算，下同）。3、墻改基金    

25、0;      80.14%根據(jù)省財(cái)政廳的通知精神，自2004年6月25日起，在計(jì)米劃局窗口收取的江蘇省新型墻體材料專項(xiàng)基金標(biāo)準(zhǔn)由原來(lái)的10元/平方米下調(diào)為8元/平方4、白蟻防治費(fèi)        23南京市財(cái)政局、南京市物價(jià)局轉(zhuǎn)發(fā)關(guān)于新建房屋收取白蟻防治費(fèi)有關(guān)問(wèn)題的通知的通知一九九五年一月十七日寧價(jià)房字1995010號(hào),八層以上(含八層)：0.70元/ 7層以下2.3。5、散裝水泥押金        2小計(jì)          

26、     115.7四、前期工程                       1、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用         45按照45元/平米的概念與施工圖費(fèi)用收取。2、可行性研究                 5按照5元/平米。3、測(cè)繪、水文、地質(zhì)、勘探          &

27、#160;   5按照5元/平米收取。4、三通一平            0政府提供。5、開(kāi)辦費(fèi)用                   06、各種報(bào)批報(bào)建設(shè)費(fèi)用        2按照2元/平米收取。7、臨時(shí)設(shè)施            0小計(jì)           

28、;                         57五、建安工程費(fèi)用                       1、樁基礎(chǔ)                        &#

29、160;            80小高層樁基礎(chǔ)費(fèi)用可以較低?？傤~800多萬(wàn)，分?jǐn)偟?1萬(wàn)多方建筑面積。2、一般水電安裝及設(shè)備安裝含電梯水泵等            1003、土建工程               8504、門窗工程                   100雙層

30、中空玻璃380元/平米，每戶25平米左右，分戶門1000元/平米。5、消防工程                   106、人防                  230人防工程2300元/平米，約1萬(wàn)平方。提供7、地下車庫(kù)、半地下車庫(kù)、地面車位小計(jì)                   &

31、#160;               1370六、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用                       1、園林景觀                   802、室外工程      18道路面積6700平米，200元/平米。3、小區(qū)外待建市政道路。32道

32、路面積13700平米。300元/平米。24米管線瀝青4、給排水工程         含中水工程。        305、河道治理100方案一。涵洞。6、供電工程                    100電力投入增大。7、燃?xì)夤こ?#160;                358、智能化工程   

33、             30中電項(xiàng)目智能化投入更高。9、有線電視                1010、通訊工程               10小計(jì)                        

34、0;                4457.67%七、公共配套設(shè)施                       1、社區(qū)中心                  65.4社區(qū)中心5000平米，土建900元/平米，設(shè)備及裝修600元/平米2、居委會(huì)      &

35、#160;          0合計(jì)750萬(wàn)，換成全部建筑平方的成本為65.4元/平米。3、物業(yè)管理用房              04、配電房，泵房                  0小計(jì)                      &#

36、160;             65.41.13%八、開(kāi)發(fā)直接費(fèi)用4960.36 80.87%九、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用17.440.30%按照200萬(wàn)的不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用計(jì)算，折合17.44元/平米。十、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用                  100.17%包括編標(biāo)、審計(jì)、竣工手續(xù)等,按照115萬(wàn)計(jì)算。十一、期間費(fèi)用                 

37、     1、管理費(fèi)用                49.60 1%費(fèi)用按上述一-七之和的1%測(cè)算 2、財(cái)務(wù)費(fèi)用                   322.42 6.50%費(fèi)用按上述一-七之和的6.50%測(cè)算 3、銷售費(fèi)用                     1

38、24.01 2.5%費(fèi)用按上述一-七之和的2.5%測(cè)算 小計(jì)                                          496.04 8.55%總投資合計(jì)：5483.84 94.55%銷售價(jià)格：5800銷售毛利839.64 銷售收入銷售直接成本（開(kāi)發(fā)直接成本）稅前利潤(rùn)316.16 銷售收入總投資 稅后凈利潤(rùn)211.83 稅前

39、利潤(rùn)×（1企業(yè)所得稅率33）銷售毛利率14.48%銷售毛利/銷售收入銷售凈利率3.65%稅后凈利潤(rùn)/銷售收入總投資回報(bào)率3.86%稅后凈利潤(rùn)/總投資2純粹挑高小高層成本分析項(xiàng)目                               單位成本92397平米。一、稅收成本                   

40、;    7200按小高層銷售均價(jià)7200元/平方米計(jì)算，1、營(yíng)業(yè)稅                                        399.65.55%5.55計(jì)算2、城市維護(hù)建設(shè)稅       25.20.35%0.35%計(jì)算中華人民共和國(guó)城市維護(hù)稅暫行條例國(guó)發(fā)

41、1985第19號(hào)納稅人所在地在市區(qū)的，稅率為營(yíng)業(yè)稅的7；3、教育費(fèi)附加       10.80.15%這是國(guó)家為發(fā)展教育事業(yè)、籌集教育經(jīng)費(fèi)而征收的一種附加費(fèi)，依營(yíng)業(yè)稅額為計(jì)費(fèi)依據(jù)，稅率為3%。5×40.15%4、防洪基金        7.20.10%按銷售收入0.1繳納。市政府南京市防洪保安資金征收和使用管理規(guī)定（寧政發(fā)1999166號(hào)）的文件精神，南京市區(qū)2006年度防洪保安資金征收工作由南京市財(cái)政局委托南京市地方稅務(wù)局代征，現(xiàn)將有關(guān)事項(xiàng)通告如下：一、征繳對(duì)象：1、凡在南京市地方稅務(wù)局辦理稅務(wù)登記的各

42、類企事業(yè)單位（含個(gè)人獨(dú)資和合伙企業(yè)）及其職工的防洪保安資金。5、土地增值稅       721%按銷售收入1%預(yù)交，2004年8月南京地區(qū)土地增值稅預(yù)征率調(diào)整為：普通住宅預(yù)征率1%，高級(jí)公寓、度假村、別墅、寫字樓、營(yíng)業(yè)用房2%，其他類1%。6、印花稅        3.60.05%0.05計(jì)算。印花稅是對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)交往中書(shū)立、領(lǐng)受憑證征收的一種稅，其特點(diǎn)是征收面廣、稅負(fù)輕、由納稅人自行購(gòu)買并粘貼印花稅票完成納稅義務(wù)。對(duì)于購(gòu)房者而言，印花稅的稅率是萬(wàn)分之五，即購(gòu)房者應(yīng)納稅額為房?jī)r(jià)款乘以萬(wàn)分之五的數(shù)值，7、交易管理

43、費(fèi)         30.30% 0.9%（轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)房?jī)r(jià)的0.3%，受讓方承擔(dān)0.6%）8、土地使用稅        1.1按2年計(jì)算,每年1.5元/平方。從2001年1月1日起執(zhí)行的土地使用稅稅額標(biāo)準(zhǔn): 1、市區(qū)占用土地每平方米土地使用稅年稅額標(biāo)準(zhǔn)為：一級(jí)地7.00元、二級(jí)地5.00元、三級(jí)地4.00元、四級(jí)地3.00元、五級(jí)地1.50元、六級(jí)地1.00元、七級(jí)地及七級(jí)以上的0.80元；江寧區(qū)及四縣占用土地每平方米土地使用稅年稅額標(biāo)準(zhǔn)為：一級(jí)地0.80元、二級(jí)地及二級(jí)以上的0.50元。項(xiàng)目屬于5級(jí)地。

44、9、糧食風(fēng)險(xiǎn)基金       14.40.20%房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按上年經(jīng)營(yíng)收入的2征收10、其他                       14.30.17%各級(jí)政府部門或者街道收取，按照115萬(wàn)收取計(jì)算。小計(jì)             551.2二、土地成本            

45、0;          4003元/平米的地價(jià)（容積率1.0計(jì)算）1、地價(jià)        2921.90 地價(jià)/容積率。 2、土地交易契稅         116.88 4%4收取按照一九九八年十一月二十日 江蘇省實(shí)施中華人民共和國(guó)契稅暫行條例辦法：3、交易費(fèi)用      30.02% 第七條對(duì)土地使用權(quán)進(jìn)行出讓的,其土地使用權(quán)交易服務(wù)費(fèi)按照土地交易面積的大小(下同)向受讓方收取,收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為1-1.5元/m2小計(jì) 

46、       3041.77 三、政府規(guī)費(fèi)                       2、城市基礎(chǔ)配套費(fèi)        105交納政府部門(建委)規(guī)費(fèi)，按照105元/平米收取。1、本市市區(qū)范圍內(nèi)（含浦口區(qū)、六合區(qū)所轄撤縣并區(qū)前原區(qū)域范圍，下同）、江寧區(qū)東山鎮(zhèn)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上新建、改建、擴(kuò)建的建設(shè)項(xiàng)目按每平方米105元收?。ò唇ㄖ娣e計(jì)算，下同）。3、墻改基金    &#

47、160;      8根據(jù)省財(cái)政廳的通知精神，自2004年6月25日起，在計(jì)米劃局窗口收取的江蘇省新型墻體材料專項(xiàng)基金標(biāo)準(zhǔn)由原來(lái)的10元/平方米下調(diào)為8元/平方4、白蟻防治費(fèi)        23南京市財(cái)政局、南京市物價(jià)局轉(zhuǎn)發(fā)關(guān)于新建房屋收取白蟻防治費(fèi)有關(guān)問(wèn)題的通知的通知一九九五年一月十七日寧價(jià)房字1995010號(hào),八層以上(含八層)：0.70元/ 7層以下2.3。5、水泥押金        2小計(jì)           

48、0;   115.7四、前期工程                       1、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用         45按照45元/平米的概念與施工圖費(fèi)用收取。2、可行性研究                 5按照5元/平米。3、測(cè)繪、水文、地質(zhì)、勘探           

49、   5按照5元/平米收取。4、三通一平            0政府提供。5、開(kāi)辦費(fèi)用                   06、各種報(bào)批報(bào)建設(shè)費(fèi)用        2按照2元/平米收取。7、臨時(shí)設(shè)施            0小計(jì)           

50、60;                       57五、建安工程費(fèi)用                       1、樁基礎(chǔ)                         &

51、#160;           80小高層樁基礎(chǔ)費(fèi)用可以較低?？傤~800多萬(wàn)，分?jǐn)偟?萬(wàn)多方建筑面積。2、一般水電安裝及設(shè)備安裝含電梯水泵等            1003、土建工程               10004、門窗工程                   186雙層中空玻璃3

52、80元/平米，每戶25平米左右，分戶門1000元/平米。5、消防工程                   106、人防                  230人防工程2300元/平米，約1萬(wàn)平方。提供7、地下車庫(kù)、半地下車庫(kù)、地面車位小計(jì)                    

53、               1606六、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用                       1、園林景觀                   802、室外工程      18道路面積6700平米，200元/平米。3、小區(qū)外待建市政道路。32道路面積13

54、700平米。300元/平米。24米管線瀝青4、給排水工程         含中水工程。        305、河道治理124方案一。涵洞。6、供電工程                    100電力投入增大。7、燃?xì)夤こ?#160;                358、智能化工程    

55、0;           30中電項(xiàng)目智能化投入更高。9、有線電視                1010、通訊工程               10小計(jì)                         

56、60;               4697.67%七、公共配套設(shè)施                       1、社區(qū)中心                  81社區(qū)中心5000平米，土建900元/平米，設(shè)備及裝修600元/平米2、居委會(huì)        &

57、#160;        0合計(jì)750萬(wàn)，換成全部建筑平方的成本為65.4元/平米。3、物業(yè)管理用房              04、配電房，泵房                  0小計(jì)                        &#

58、160;           81八、開(kāi)發(fā)直接費(fèi)用5921.67 九、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用17.44按照200萬(wàn)的不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用計(jì)算，折合17.44元/平米。十、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用                  10包括編標(biāo)、審計(jì)、竣工手續(xù)等,按照115萬(wàn)計(jì)算。十一、期間費(fèi)用                       1、管理費(fèi)用

59、0;               59.22 1%費(fèi)用按上述一-七之和的1%測(cè)算 2、財(cái)務(wù)費(fèi)用                   384.91 6.50%費(fèi)用按上述一-七之和的6.50%測(cè)算 3、銷售費(fèi)用                     148.04 2.5%費(fèi)用按上述一-七之和的2.5%測(cè)算 小計(jì)

60、                                          592.17 總投資合計(jì)：6541.28 銷售價(jià)格：7200銷售毛利1278.33 銷售收入銷售直接成本（開(kāi)發(fā)直接成本）稅前利潤(rùn)658.72 銷售收入總投資 稅后凈利潤(rùn)441.34 稅前利潤(rùn)×（1企業(yè)所得稅率33）銷售毛利率17.75%銷售毛利/銷售收入銷

61、售凈利率6.13%稅后凈利潤(rùn)/銷售收入總投資回報(bào)率6.75%稅后凈利潤(rùn)/總投資3純粹多層成本分析項(xiàng)目                               單位成本80932平米。一、稅收成本                       6100按多層銷售均價(jià)6100元/平方米計(jì)算，1、營(yíng)業(yè)稅

62、                                        338.555.55%5.55計(jì)算2、城市維護(hù)建設(shè)稅       21.350.35%0.35%計(jì)算中華人民共和國(guó)城市維護(hù)稅暫行條例國(guó)發(fā)1985第19號(hào)納稅人所在地在市區(qū)的，稅率為營(yíng)業(yè)稅的7；3、教育費(fèi)附加 

63、     9.150.15%這是國(guó)家為發(fā)展教育事業(yè)、籌集教育經(jīng)費(fèi)而征收的一種附加費(fèi)，依營(yíng)業(yè)稅額為計(jì)費(fèi)依據(jù)，稅率為3%。5×40.15%4、防洪基金        6.10.10%按銷售收入0.1繳納。市政府南京市防洪保安資金征收和使用管理規(guī)定（寧政發(fā)1999166號(hào)）的文件精神，南京市區(qū)2006年度防洪保安資金征收工作由南京市財(cái)政局委托南京市地方稅務(wù)局代征，現(xiàn)將有關(guān)事項(xiàng)通告如下：一、征繳對(duì)象：1、凡在南京市地方稅務(wù)局辦理稅務(wù)登記的各類企事業(yè)單位（含個(gè)人獨(dú)資和合伙企業(yè)）及其職工的防洪保安資金。5、土地增值稅 

64、;      611%按銷售收入1%預(yù)交，2004年8月南京地區(qū)土地增值稅預(yù)征率調(diào)整為：普通住宅預(yù)征率1%，高級(jí)公寓、度假村、別墅、寫字樓、營(yíng)業(yè)用房2%，其他類1%。6、印花稅        3.050.05%0.05計(jì)算。印花稅是對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)交往中書(shū)立、領(lǐng)受憑證征收的一種稅，其特點(diǎn)是征收面廣、稅負(fù)輕、由納稅人自行購(gòu)買并粘貼印花稅票完成納稅義務(wù)。對(duì)于購(gòu)房者而言，印花稅的稅率是萬(wàn)分之五，即購(gòu)房者應(yīng)納稅額為房?jī)r(jià)款乘以萬(wàn)分之五的數(shù)值，7、交易管理費(fèi)         30.30%

65、 0.9%（轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)房?jī)r(jià)的0.3%，受讓方承擔(dān)0.6%）8、土地使用稅        10按2年計(jì)算,每年1.5元/平方。從2001年1月1日起執(zhí)行的土地使用稅稅額標(biāo)準(zhǔn): 1、市區(qū)占用土地每平方米土地使用稅年稅額標(biāo)準(zhǔn)為：一級(jí)地7.00元、二級(jí)地5.00元、三級(jí)地4.00元、四級(jí)地3.00元、五級(jí)地1.50元、六級(jí)地1.00元、七級(jí)地及七級(jí)以上的0.80元；江寧區(qū)及四縣占用土地每平方米土地使用稅年稅額標(biāo)準(zhǔn)為：一級(jí)地0.80元、二級(jí)地及二級(jí)以上的0.50元。項(xiàng)目屬于5級(jí)地。9、糧食風(fēng)險(xiǎn)基金       12.20.2

66、0%房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按上年經(jīng)營(yíng)收入的2征收10、其他                       100.17%各級(jí)政府部門或者街道收取，按照115萬(wàn)收取計(jì)算。小計(jì)             474.4二、土地成本                       4003元/平

67、米的地價(jià)（容積率1.0計(jì)算）1、地價(jià)        3335.83 地價(jià)/容積率。 2、土地交易契稅         133.43 4%4收取按照一九九八年十一月二十日 江蘇省實(shí)施中華人民共和國(guó)契稅暫行條例辦法：3、交易費(fèi)用      30.02% 第七條對(duì)土地使用權(quán)進(jìn)行出讓的,其土地使用權(quán)交易服務(wù)費(fèi)按照土地交易面積的大小(下同)向受讓方收取,收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為1-1.5元/m2小計(jì)         3472.27 三、政府規(guī)費(fèi)

68、60;                      2、城市基礎(chǔ)配套費(fèi)        135交納政府部門(建委)規(guī)費(fèi)，按照105元/平米收取。1、本市市區(qū)范圍內(nèi)（含浦口區(qū)、六合區(qū)所轄撤縣并區(qū)前原區(qū)域范圍，下同）、江寧區(qū)東山鎮(zhèn)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上新建、改建、擴(kuò)建的建設(shè)項(xiàng)目按每平方米105元收?。ò唇ㄖ娣e計(jì)算，下同）。3、墻改基金           10根據(jù)省財(cái)政廳的通知精神，自2004

69、年6月25日起，在計(jì)米劃局窗口收取的江蘇省新型墻體材料專項(xiàng)基金標(biāo)準(zhǔn)由原來(lái)的10元/平方米下調(diào)為8元/平方4、白蟻防治費(fèi)        23南京市財(cái)政局、南京市物價(jià)局轉(zhuǎn)發(fā)關(guān)于新建房屋收取白蟻防治費(fèi)有關(guān)問(wèn)題的通知的通知一九九五年一月十七日寧價(jià)房字1995010號(hào),八層以上(含八層)：0.70元/ 7層以下2.3。5、水泥押金        2小計(jì)               149.3四、前期工程      &

70、#160;                1、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用         45按照45元/平米的概念與施工圖費(fèi)用收取。2、可行性研究                 5按照5元/平米。3、測(cè)繪、水文、地質(zhì)、勘探              5按照5元/平米收取。4、三通一平    

71、0;       0政府提供。5、開(kāi)辦費(fèi)用                   06、各種報(bào)批報(bào)建設(shè)費(fèi)用        2按照2元/平米收取。7、臨時(shí)設(shè)施            0小計(jì)                      &

72、#160;             57五、建安工程費(fèi)用                       1、樁基礎(chǔ)                                   

73、0; 30多層樁基礎(chǔ)費(fèi)用可以更加低。2、一般水電安裝及設(shè)備安裝含電梯水泵等            603、土建工程               7004、門窗工程                   163雙層中空玻璃380元/平米，每戶25平米左右，每戶1萬(wàn)。分戶門1000元/戶，約1000戶。5、消防工程     

74、              06、人防                  07、地下車庫(kù)、半地下車庫(kù)、地面車位5001500元/平米，作600個(gè)車位，每個(gè)35平米，小計(jì)                                

75、0;  1453六、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用                       1、園林景觀                   802、室外工程      31道路面積6700平米，200元/平米。3、小區(qū)外待建市政道路。54道路面積13700平米。300元/平米。24米管線瀝青4、給排水工程      &#

76、160;  含中水工程。        305、河道治理211方案一。涵洞。6、供電工程                    170電力投入增大。7、燃?xì)夤こ?#160;                358、智能化工程                30中電項(xiàng)目智能化投入更高。9、有線電視                1010、通訊工程               10小計(jì)