1、 古北水鎮(zhèn)考察報(bào)告為借鑒北京周邊優(yōu)秀古鎮(zhèn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，為下一步暖泉古鎮(zhèn)景區(qū)開發(fā)理順?biāo)悸?，公司副總朱弋、景區(qū)運(yùn)營(yíng)總監(jiān)劉志偉、工程部經(jīng)理胡楊、開發(fā)部員工范振華一行人于2012.11.20日考察了北京周邊古北水鎮(zhèn)景區(qū)。 古北古鎮(zhèn)地處北京密云縣古北口鎮(zhèn)湯河流域，毗鄰著名的古北口長(zhǎng)城、金山嶺長(zhǎng)城以及司馬臺(tái)長(zhǎng)城，距離北京市120公里，緊鄰京承高速，地處北京一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈，交通便利，周邊觀光、休閑和文化旅游資源十分豐富，景區(qū)本身集山地、峽谷、河流、湖泊、冷泉、熱泉資源及古北口古鎮(zhèn)人文資源于一體，主要開發(fā)內(nèi)容是在吸收“烏鎮(zhèn)經(jīng)營(yíng)模式”經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，結(jié)合北方文化特點(diǎn)，建設(shè)觀光景點(diǎn)、老北京特色商業(yè)街商鋪、作坊及文化體驗(yàn)點(diǎn)、

2、民宿、露天劇場(chǎng)、體育運(yùn)動(dòng)設(shè)施，以及與北京市場(chǎng)相適宜的高品質(zhì)度假會(huì)議酒店會(huì)所等，以實(shí)現(xiàn)高端觀光和休閑度假及會(huì)議結(jié)合的復(fù)合型經(jīng)營(yíng)模式，景區(qū)建成并進(jìn)入成熟運(yùn)營(yíng)期后的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)年接待游客400萬人次,旅游綜合收入10億元，成為北京會(huì)議、度假和節(jié)慶旅游的重要目的地。 通過密云縣國(guó)土資源網(wǎng)站查閱到，北京古北水鎮(zhèn)旅游開發(fā)有限公司通過招拍掛獲取了一期717畝的旅游設(shè)施用地，使用年限40年，土地成本36萬/畝，二期取得359畝的旅游設(shè)施用地、二類居住用地、供水用地，使用年限居住70年、商業(yè)40年、綜合50年，平均土地價(jià)格54萬/畝。 從中青旅中期報(bào)表了解到，北京古北水鎮(zhèn)旅游有限公司是由中青旅控股股份有限公司

3、、戰(zhàn)略投資者、烏鎮(zhèn)旅游股份有限公司三方共同投資，預(yù)計(jì)投資30億，其中中青旅將持有古北水鎮(zhèn)旅游公司33.6%股權(quán)，控股子公司烏鎮(zhèn)旅游股份有限公司持有14.4%股權(quán)，北京京能集團(tuán)持有古北水鎮(zhèn)旅游公司20%股份， IDG-Accel基金控股的兩家香港公司分別持股12%和8%，北京和諧成長(zhǎng)投資中心持股12%。實(shí)際考察中，駕車從北京出發(fā)，沿京承高速，1個(gè)半小時(shí)抵達(dá)古北古鎮(zhèn)，古鎮(zhèn)附近已有多處A級(jí)景區(qū)，農(nóng)家民俗休閑旅游發(fā)達(dá)，各種類型的中小景區(qū)繁多，古北水鎮(zhèn)所在的司馬臺(tái)村的村民已經(jīng)實(shí)施了整體搬遷，和村民交談了解到，由古北水鎮(zhèn)旅游公司出資給搬遷出來的村民在景區(qū)附近同村的另一村民居住點(diǎn)（舊房全拆除）統(tǒng)一規(guī)劃住房，

4、遷入村民及原有村民都按人均45M2分配住房，住房為青磚仿古建筑，主要戶型為連體別墅、獨(dú)棟別墅、板房，所有房間為精裝房，門窗、地暖設(shè)備、墻體、地板、衛(wèi)生巾都裝修好，可拎包入住，居民區(qū)周邊水、電、氣、上下水全通，居民區(qū)周邊環(huán)境配套比較高檔。此次搬遷新改造除古北水鎮(zhèn)公司出資外，政府將新農(nóng)村建設(shè)資金用于此次村民搬遷改造。除新建住房外，公司及政府承諾待古北水鎮(zhèn)對(duì)外開放后每家安排一到兩個(gè)工作崗位。古北水鎮(zhèn)整體工程已完成70%，預(yù)計(jì)明年5月份正式對(duì)外營(yíng)業(yè)，整個(gè)古鎮(zhèn)工程地下工程采取現(xiàn)代化手段建造，古鎮(zhèn)外部環(huán)境按照北方明清建筑風(fēng)格進(jìn)行建造，內(nèi)部裝修風(fēng)格為古裝，注重實(shí)用性、舒適性及體驗(yàn)性。古北水鎮(zhèn)采取的大投入、大

5、產(chǎn)出的模式，投資30億，村莊的整體搬遷，古鎮(zhèn)的整體打造，高規(guī)格的規(guī)劃、設(shè)計(jì)和施工，古北水鎮(zhèn)作為“烏鎮(zhèn)模式”第二單，以“整體產(chǎn)權(quán)開發(fā)、復(fù)合多元運(yùn)營(yíng)、觀光度假商務(wù)并重、資產(chǎn)全面增值”為核心，觀光與休閑度假并重，門票與經(jīng)營(yíng)復(fù)合，實(shí)現(xiàn)了“高品質(zhì)文化型綜合旅游目的地建設(shè)與運(yùn)營(yíng)”。從古北水鎮(zhèn)的初步規(guī)劃看，未來的經(jīng)營(yíng)模式和烏鎮(zhèn)非常類似，也是以觀光、文化休閑、度假、商務(wù)會(huì)展一體化的復(fù)合型經(jīng)營(yíng)模式為主。其中已司馬臺(tái)長(zhǎng)城為觀光核心吸引物，整體打造的古鎮(zhèn)為休閑體驗(yàn)基地。 古北水鎮(zhèn)開發(fā)給暖泉古鎮(zhèn)景區(qū)開發(fā)的啟示：1、 構(gòu)建景區(qū)開發(fā)商業(yè)盈利模式是景區(qū)開發(fā)的重中之重，暖泉古鎮(zhèn)具有“烏鎮(zhèn)開發(fā)模式”的類似條件：地理位置相近，高

6、速開通后距離消費(fèi)市場(chǎng)北京1個(gè)半小時(shí)車程；旅游資源接近，包括豐富的自然、人文景觀，暖泉古鎮(zhèn)和壺流河水庫(kù)相融合，適合文化休閑度假景區(qū)綜合開發(fā)。其中西古堡適合做觀光景點(diǎn)，中小堡、北關(guān)堡、壺流河水庫(kù)地塊適合做體驗(yàn)休閑度假旅游。周邊空中草原、小五臺(tái)景區(qū)景區(qū)及蔚縣另7個(gè)國(guó)家重點(diǎn)保護(hù)單位文物都可以作為古鎮(zhèn)周邊補(bǔ)充的觀光景點(diǎn)。2、 暖泉古鎮(zhèn)建筑整體風(fēng)貌、古鎮(zhèn)水系的恢復(fù)是景區(qū)觀光及休閑度假旅游開發(fā)的基礎(chǔ)。3、 暖泉古鎮(zhèn)經(jīng)營(yíng)淡季問題，可以開發(fā)溫泉養(yǎng)生、暖泉冬雪、文化創(chuàng)意、文藝演出、民俗民風(fēng)體驗(yàn)等活動(dòng)內(nèi)容的開發(fā)，景區(qū)就有可能成為北京冬季會(huì)議、度假、節(jié)慶旅游的首選，實(shí)現(xiàn)淡季不淡。4、 古北水鎮(zhèn)打造的目標(biāo)為塑造具有北方

7、建筑特點(diǎn)的“親水山坡型”明清風(fēng)格北方古鎮(zhèn)“水城街”，實(shí)現(xiàn)高端觀光與休閑度假及會(huì)議結(jié)合的復(fù)合型經(jīng)營(yíng)模式。在一定的程度上是暖泉古鎮(zhèn)景區(qū)市場(chǎng)是最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，如何規(guī)避競(jìng)爭(zhēng)，展現(xiàn)自有優(yōu)勢(shì)，是后期暖泉古鎮(zhèn)開發(fā)上必須面臨的問題，我們的優(yōu)勢(shì)在于，古鎮(zhèn)為原汁原味的古鎮(zhèn)，也是離北京最近的中國(guó)歷史文化名鎮(zhèn)、有大面積的水庫(kù)壺流河水庫(kù)、周邊景區(qū)（小五臺(tái)、空中草原）已具備一定的市場(chǎng)影響力，古堡群，濃厚的民俗，特色小吃。5、 暖泉古鎮(zhèn)發(fā)展目標(biāo)除成為環(huán)京津市場(chǎng)旅游目的地外，還肩負(fù)起蔚縣旅游集散中心的功能。蔚縣旅游資源豐富，資源品級(jí)比較高，國(guó)家級(jí)重點(diǎn)文物保護(hù)單位9處，在中國(guó)縣級(jí)城市里排在第一位，但資源比較分散，暖泉古鎮(zhèn)景區(qū)復(fù)合型經(jīng)營(yíng)模式通過休閑、度假產(chǎn)品的打造，提高游客的過夜游比例，進(jìn)而提高人均消費(fèi)，暖泉古鎮(zhèn)擔(dān)當(dāng)起蔚縣游客集散中心的功能。6、 充分利用政府政策性資金用于旅游項(xiàng)目開發(fā)中，如新農(nóng)村建設(shè)、危房改造等。7、 休閑旅游發(fā)展的核心是土地資源，低價(jià)獲