1、2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材 房地產(chǎn)估價(jià)（第二版）房地產(chǎn)估價(jià)（第二版） 曲衛(wèi)東曲衛(wèi)東 葉劍平葉劍平 編著編著 房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià) （第二版）（第二版）2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材 第五章第五章折舊計(jì)算折舊計(jì)算 v學(xué)習(xí)指導(dǎo)學(xué)習(xí)指導(dǎo) 重點(diǎn)掌握房地產(chǎn)折舊的概念、內(nèi)涵以及構(gòu)成，折重點(diǎn)掌握房地產(chǎn)折舊的概念、內(nèi)涵以及構(gòu)成，折 舊計(jì)算的主要方法，了解特殊情況下房地產(chǎn)的折舊計(jì)算的主要方法，了解特殊情況下房地產(chǎn)的折 舊處理方法。舊處理方法。 房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià) （第二版）（第二版）2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材 5.15.1概述概述 v 應(yīng)用成本法評(píng)估房地產(chǎn)的市

2、場(chǎng)價(jià)值時(shí)，需要從建筑物的標(biāo)應(yīng)用成本法評(píng)估房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，需要從建筑物的標(biāo) 準(zhǔn)重置成本或者替代成本出發(fā)，估算評(píng)估物在估價(jià)基準(zhǔn)日準(zhǔn)重置成本或者替代成本出發(fā)，估算評(píng)估物在估價(jià)基準(zhǔn)日 （或稱為估計(jì)時(shí)點(diǎn)）的重置價(jià)值。這個(gè)重置價(jià)值還需要根（或稱為估計(jì)時(shí)點(diǎn)）的重置價(jià)值。這個(gè)重置價(jià)值還需要根 據(jù)待評(píng)估建筑物的剩余使用年限與一般性的全部使用年限據(jù)待評(píng)估建筑物的剩余使用年限與一般性的全部使用年限 之間的關(guān)系進(jìn)行相應(yīng)的價(jià)值修正。這個(gè)價(jià)值修正是因?yàn)榻ㄖg的關(guān)系進(jìn)行相應(yīng)的價(jià)值修正。這個(gè)價(jià)值修正是因?yàn)榻?筑物被使用和消費(fèi)而引起的，通常被稱為折舊。筑物被使用和消費(fèi)而引起的，通常被稱為折舊。 會(huì)計(jì)上的折舊：主要是原始投資

3、的攤銷和回收會(huì)計(jì)上的折舊：主要是原始投資的攤銷和回收 評(píng)估上的折舊：主要是針對(duì)房地產(chǎn)因時(shí)間經(jīng)過而產(chǎn)生的價(jià)值減損的評(píng)估上的折舊：主要是針對(duì)房地產(chǎn)因時(shí)間經(jīng)過而產(chǎn)生的價(jià)值減損的 一種修正和調(diào)整一種修正和調(diào)整 計(jì)算建筑物的折舊額的基本參數(shù)：計(jì)算建筑物的折舊額的基本參數(shù)： 建筑物的一般性的全部使用年限建筑物的一般性的全部使用年限 建筑物的剩余使用年限建筑物的剩余使用年限 剩余使用年限剩余使用年限= =全部使用年限全部使用年限- - 建筑已使用年限建筑已使用年限 房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià) （第二版）（第二版）2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材 5.25.2折舊計(jì)算方法折舊計(jì)算方法 GNDGND為房地

4、產(chǎn)總使用年限；為房地產(chǎn)總使用年限； RNDRND為房地產(chǎn)剩余使用年限；為房地產(chǎn)剩余使用年限； A A為建筑物已使用年限；為建筑物已使用年限； R R為折舊率（為折舊率（% %） 房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià) （第二版）（第二版）2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材 5.25.2折舊計(jì)算方法折舊計(jì)算方法 v 5.2.1理論折舊模型理論折舊模型 直線折舊模型直線折舊模型 即等額折舊或等比折舊方法。即等額折舊或等比折舊方法。 公式：公式： GND RNDGND GND A R )( 房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià) （第二版）（第二版）2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材 5.25.2折舊計(jì)算方法折舊計(jì)

5、算方法 v 5.2.1理論折舊模型理論折舊模型 羅斯折舊模型羅斯折舊模型 又稱為漸進(jìn)折舊模型或累進(jìn)折舊模型又稱為漸進(jìn)折舊模型或累進(jìn)折舊模型 理論基礎(chǔ)：物理學(xué)上的球形飛行軌跡原理理論基礎(chǔ)：物理學(xué)上的球形飛行軌跡原理 公式：公式： )( 2 1 2 2 GND A GND A R 房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià) （第二版）（第二版）2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材 5.25.2折舊計(jì)算方法折舊計(jì)算方法 v 5.2.2經(jīng)驗(yàn)折舊模型經(jīng)驗(yàn)折舊模型 蒂曼經(jīng)驗(yàn)折舊模型蒂曼經(jīng)驗(yàn)折舊模型 計(jì)算公式：計(jì)算公式： ) ) 1( 1 ( ),., ) 1( 1 (),1 ( ) 1 (.) 1 ( 1 )1 ( 2

6、 2 )( 2 2 )2( 2 2 )1( )( 2 )2()1()( )( )( GND nA RERE GND A RERE GND A RERE q RE q RE q REEW EW EW R nA AA n nAAAnBuild GNDBuild nBuild 房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià) （第二版）（第二版）2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材 5.25.2折舊計(jì)算方法折舊計(jì)算方法 v 5.2.2經(jīng)驗(yàn)折舊模型經(jīng)驗(yàn)折舊模型 格拉底經(jīng)驗(yàn)折舊模型格拉底經(jīng)驗(yàn)折舊模型 計(jì)算公式：計(jì)算公式： ) 100 (16. 0) 100 ( 2 (sin 874. 02 AA R 房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià)

7、（第二版）（第二版）2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材 5.25.2折舊計(jì)算方法折舊計(jì)算方法 v 5.2.2經(jīng)驗(yàn)折舊模型經(jīng)驗(yàn)折舊模型 福格斯經(jīng)驗(yàn)折舊模型福格斯經(jīng)驗(yàn)折舊模型 計(jì)算公式：計(jì)算公式： )% 3 (40 2 2 GND A GND A R 房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià) （第二版）（第二版）2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材 5.25.2折舊計(jì)算方法折舊計(jì)算方法 v 5.2.3折舊模型選取標(biāo)準(zhǔn)折舊模型選取標(biāo)準(zhǔn) 唯一可以稱得上折舊模型選擇參考的是：對(duì)于辦公型唯一可以稱得上折舊模型選擇參考的是：對(duì)于辦公型 房地產(chǎn)和工業(yè)房地產(chǎn)，專家們比較傾向于選擇直線折房地產(chǎn)和工業(yè)房地產(chǎn)，專家們比

8、較傾向于選擇直線折 舊模型；對(duì)于其他房地產(chǎn)類型，專家們?cè)谠u(píng)估實(shí)踐中舊模型；對(duì)于其他房地產(chǎn)類型，專家們?cè)谠u(píng)估實(shí)踐中 似乎傾向于使用經(jīng)典的羅斯折舊模型。而其他經(jīng)驗(yàn)折似乎傾向于使用經(jīng)典的羅斯折舊模型。而其他經(jīng)驗(yàn)折 舊模型的應(yīng)用不如上面介紹的理論折舊模型普遍，也舊模型的應(yīng)用不如上面介紹的理論折舊模型普遍，也 不存在選擇標(biāo)準(zhǔn)。不存在選擇標(biāo)準(zhǔn)。 房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià) （第二版）（第二版）2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材 5.25.2折舊計(jì)算方法折舊計(jì)算方法 v 5.2.3折舊模型選取標(biāo)準(zhǔn)折舊模型選取標(biāo)準(zhǔn) v 圖圖 房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià) （第二版）（第二版）2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系

9、列教材 5.35.3特殊情況下的折舊處理特殊情況下的折舊處理 v 處理發(fā)生變化的剩余使用年限或者全部使用年限處理發(fā)生變化的剩余使用年限或者全部使用年限 的通常做法是：維持建筑物通常的全部使用年限的通常做法是：維持建筑物通常的全部使用年限 不變，根據(jù)建筑物的實(shí)際情況評(píng)估一個(gè)相當(dāng)?shù)摹⒉蛔?，根?jù)建筑物的實(shí)際情況評(píng)估一個(gè)相當(dāng)?shù)摹?假想的建筑已使用年限。通過這種處理方法可以假想的建筑已使用年限。通過這種處理方法可以 保證成本法和收益法在方法上的一致性。保證成本法和收益法在方法上的一致性。 v在上述特殊情況下建筑物折舊率的計(jì)算可以通過如下公式在上述特殊情況下建筑物折舊率的計(jì)算可以通過如下公式 進(jìn)行：進(jìn)行：

10、 %100 用年限建筑物普遍性的總的使 假想的建筑已使用年限 折舊率 房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià) （第二版）（第二版）2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材 5.35.3特殊情況下的折舊處理特殊情況下的折舊處理 v 5.3.1經(jīng)過適當(dāng)維護(hù)和現(xiàn)代化手段處理的建筑經(jīng)過適當(dāng)維護(hù)和現(xiàn)代化手段處理的建筑 物折舊計(jì)算物折舊計(jì)算 延長了的剩余使用年限假想的已使用年限 GND 房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià) （第二版）（第二版）2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材 5.35.3特殊情況下的折舊處理特殊情況下的折舊處理 v 5.3.2維護(hù)不當(dāng)、存在無法消除缺陷或者損壞維護(hù)不當(dāng)、存在無法消除缺陷或者損壞 的建筑物折

11、舊計(jì)算的建筑物折舊計(jì)算 縮短了的剩余使用年限假想的已使用年限 GND 房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià) （第二版）（第二版）2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材 5.35.3特殊情況下的折舊處理特殊情況下的折舊處理 v 5.3.3必須提前拆除建筑物的折舊計(jì)算必須提前拆除建筑物的折舊計(jì)算 如果評(píng)估基準(zhǔn)日可以確定，由于客觀原因建筑物在正如果評(píng)估基準(zhǔn)日可以確定，由于客觀原因建筑物在正 常使用壽命結(jié)束之前必須被提前拆除，那么在評(píng)估該常使用壽命結(jié)束之前必須被提前拆除，那么在評(píng)估該 房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)必須考慮減價(jià)修正。房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)必須考慮減價(jià)修正。 在估算折舊時(shí)通常從建筑物一般性的總的使用年限出在估算折舊時(shí)通常從建

12、筑物一般性的總的使用年限出 發(fā)，而由于客觀原因必須提前拆除的建筑物折舊計(jì)算發(fā)，而由于客觀原因必須提前拆除的建筑物折舊計(jì)算 所需要的總的使用年限與通常的使用年限是不一致的，所需要的總的使用年限與通常的使用年限是不一致的， 因此而產(chǎn)生的折舊差就可以通過建筑物實(shí)際使用年限因此而產(chǎn)生的折舊差就可以通過建筑物實(shí)際使用年限 與通常使用年限之差計(jì)算出來。與通常使用年限之差計(jì)算出來。 房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià) （第二版）（第二版）2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材 5.45.4應(yīng)用舉例應(yīng)用舉例 v【例例5757】某房地產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的重置價(jià)值為某房地產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的重置價(jià)值為800 000800 000

13、 元，總的使用年限為元，總的使用年限為8080年，剩余使用年限為年，剩余使用年限為4040年，請(qǐng)按照年，請(qǐng)按照 不同折舊計(jì)算模型計(jì)算該房地產(chǎn)建筑物的折舊額。不同折舊計(jì)算模型計(jì)算該房地產(chǎn)建筑物的折舊額。 采用直線折舊模型計(jì)算采用直線折舊模型計(jì)算 采用羅斯折舊模型計(jì)算采用羅斯折舊模型計(jì)算 采用蒂曼折舊模型計(jì)算采用蒂曼折舊模型計(jì)算 采用格拉底折舊模型計(jì)算采用格拉底折舊模型計(jì)算 1. 采用福格斯折舊模型計(jì)算采用福格斯折舊模型計(jì)算 房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià) （第二版）（第二版）2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材 關(guān)鍵術(shù)語關(guān)鍵術(shù)語 v 房地產(chǎn)折舊房地產(chǎn)折舊 v 折舊模型折舊模型 v 直線折舊模型直線折舊模型 v 羅斯折舊模型羅斯折舊模型 v 經(jīng)驗(yàn)折舊模型經(jīng)驗(yàn)折舊模型 v 假想建筑年代假想建筑年代 房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià) （第二版）（第二版）2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材 復(fù)習(xí)思考題復(fù)習(xí)思考題 v如何理解房地產(chǎn)折舊的內(nèi)涵和本質(zhì)？如