鄂爾多斯市金融廣場(chǎng) C 座 、 D 座 、 S-B 座 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 - 1- 內(nèi)蒙古房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)股份有限公司 目 錄 第一章 總論 . 1 1.1 項(xiàng)目背景 . 1 1.2 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 . 2 1.3 東勝新區(qū)簡(jiǎn)介 . 5 1.4 內(nèi)蒙古房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)股份有限公司簡(jiǎn)介 . 7 1.5 項(xiàng)目概況 . 9 第二章 市場(chǎng)分析 . 12 2.1 鄂爾多斯市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀 . 12 2.2 東勝區(qū)現(xiàn)狀主要樓盤(pán)銷售情況 . 17 2.3 鄂爾多斯房地產(chǎn)業(yè)面臨的城市狀況 . 20 2.4 鄂爾多斯房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的問(wèn)題及對(duì)策建議 22 2.5 市場(chǎng)分析 . 24 2.6 寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求分析 . 26 2.7 總結(jié) . 27 第三章 場(chǎng)址和項(xiàng)目建設(shè)條件 . 29 3.1 場(chǎng)址 . 29 3.2 自然環(huán)境 . 29 鄂爾多斯市金融廣場(chǎng) C 座 、 D 座 、 S-B 座 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 - 2- 內(nèi)蒙古房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)股份有限公司 3.3 社會(huì)和經(jīng)濟(jì)環(huán)境 . 31 3.4 基礎(chǔ)設(shè)施條件 . 35 3.5 公用工程現(xiàn)狀 . 36 第四章 建筑設(shè)計(jì)方案 . 38 4.1 建設(shè)指導(dǎo)思想及設(shè)計(jì)原則 . 38 4.2 設(shè)計(jì)依據(jù) . 38 4.3 總體規(guī)劃設(shè)計(jì) . 39 4.4 建筑方案 . 41 4.5 建筑結(jié)構(gòu) . 44 第五章 配套工程建設(shè)方案 . 51 5.1 電氣 (強(qiáng)電部分 ) . 51 5.2 弱電 . 55 5.3 給水排水 . 59 5.4 采暖、通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié) . 66 第六章 環(huán)境 保護(hù) . 72 6.1 設(shè)計(jì)依據(jù) . 72 6.2 環(huán)境污染因素分析 . 72 6.3 建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)防護(hù)措施 . 72 6.4 環(huán)境影響評(píng)價(jià)結(jié)論 . 74 第七章 勞動(dòng)安全、衛(wèi)生防護(hù)與消防 . 75 7.1 概述 . 75 鄂爾多斯市金融廣場(chǎng) C 座 、 D 座 、 S-B 座 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 - 3- 內(nèi)蒙古房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)股份有限公司 7.2 衛(wèi)生防護(hù)措施 . 76 7.3 消防 . 76 第八章 節(jié)能 . 81 8.1 編制依據(jù) . 81 8.2 建筑熱工 . 81 8.3 給排水節(jié)能 . 82 8.4 暖通節(jié)能 . 82 8.5 電氣節(jié)能 . 82 第九章 項(xiàng)目招投標(biāo)要求及內(nèi)容 . 83 第十章 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃 . 85 第十一章 投資估算與 資金籌措 . 87 11.1 投資估算 . 87 11.2 資金籌措 . 88 第十二章 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) . 89 12.1 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)依據(jù) . 89 12.2 總成本費(fèi)用估算 . 90 12.3 經(jīng)營(yíng)收入估算 . 90 12.4 銷售稅金及附加估算 . 90 12.5 利潤(rùn)情況估算 . 91 12.6 盈虧平衡分析 . 91 12.7 還款計(jì)劃 . 92 12.8 風(fēng)險(xiǎn)分析 . 92 鄂爾多斯市金融廣場(chǎng) C 座 、 D 座 、 S-B 座 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 - 4- 內(nèi)蒙古房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)股份有限公司 第十三章 結(jié)論與建議 . 98 13.1 項(xiàng)目的總體描述 . 98 13.2 項(xiàng)目?jī)?yōu)點(diǎn)、缺點(diǎn)描述 . 98 13.3 結(jié)論與建議 . 99 鄂爾多斯市金融廣場(chǎng) C 座 、 D 座 、 S-B 座 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 - 5- 內(nèi)蒙古房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)股份有限公司 第一章 總 論 1. 1 項(xiàng)目背景 1.1.1 項(xiàng)目名稱、建設(shè)單位、項(xiàng)目擬建地點(diǎn) (1)項(xiàng)目名稱 鄂爾多斯市 金融廣場(chǎng) C 座 、 D 座 、 S-B 座 建設(shè)項(xiàng)目 (2)項(xiàng)目建設(shè)單位 內(nèi)蒙古房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)股份有限公司 (3)項(xiàng)目擬建地點(diǎn) “ .金融廣場(chǎng) C 座、 D 座、 S-B 座 ”位于東勝鐵西區(qū)鄂托克草原文化公園南，北臨鄂托克西街， 西 臨 中央 路， 南臨 .金融廣場(chǎng) E 座、 F 座、 S-C座 、 S-D座 ， 東 臨 .金融廣場(chǎng) L 座 。 1.1.2 編制依據(jù) （ 1）國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目可行性研究實(shí)行管理辦法、建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)、投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用 版）； （ 2） 內(nèi)蒙古房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)股份有限公司 的委托及要求； （ 3）國(guó)家省有關(guān)法規(guī)、規(guī)范、規(guī)定。 (4) 鄂爾多斯市東勝區(qū)規(guī)劃局東勝鐵西區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃。 （ 5） 建設(shè)部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法 1.1.3 編制原則 （ 1）堅(jiān)持統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，確定合理的發(fā)展目標(biāo)和規(guī)模。 鄂爾多斯市金融廣場(chǎng) C 座 、 D 座 、 S-B 座 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 - 6- 內(nèi)蒙古房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)股份有限公司 （ 2） 遵循 “ 合并辦公，歸口集中，合理配置，減少浪費(fèi)，整合資源，提高效益“的原則。 （ 3）環(huán)境保護(hù)方面按國(guó)家規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，堅(jiān)持生產(chǎn)項(xiàng)目與環(huán)保項(xiàng)目“同時(shí)設(shè)計(jì)、同時(shí)施工、同時(shí)竣工”的原則，采取各種有效的措施減 少或消除污染，符合環(huán)保要求。 （ 4）在編制中嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家和地方的有關(guān)項(xiàng)目建設(shè)的法律和規(guī)定，做到公正、客觀、科學(xué)地反應(yīng)項(xiàng)目的實(shí)際情況。 1.1.4 工作范圍 項(xiàng)目基礎(chǔ)資料由 內(nèi)蒙古房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)股份有限公司 提供，本可行性研究的工作范圍是：對(duì)項(xiàng)目基本情況進(jìn)行調(diào)查分析，規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，投資估算，效益分析等。本報(bào)告的編制本著科學(xué)、客觀、公正、實(shí)事求是的原則及認(rèn)真負(fù)責(zé)的態(tài)度，對(duì)項(xiàng)目的各個(gè)要素進(jìn)行全面的調(diào)查、測(cè)算、分析，從而得出準(zhǔn)確的研究結(jié)論，為有關(guān)部門(mén)的決策提供科學(xué)依據(jù)。 1.2 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 （ 1）企業(yè)辦公需求 近年， 東勝區(qū)雖一幢幢高樓拔地而起，也不乏有些高檔寫(xiě)字樓的建設(shè)，但由于地區(qū)經(jīng)濟(jì)的活躍，周圍大企業(yè)集團(tuán)的迅速集聚和發(fā)展，涌現(xiàn)出一大批個(gè)體私營(yíng)老板和外地經(jīng)商者的私營(yíng)企業(yè)，這批私營(yíng)企業(yè)他們對(duì)目前東勝區(qū)的這種寫(xiě)字樓的辦公條件不滿意，均想尋求一處外部環(huán)境優(yōu)雅，結(jié)構(gòu)品位高檔舒適，物業(yè)管理健全、先進(jìn)，保安、清潔到位的工作環(huán)境。 鄂爾多斯市金融廣場(chǎng) C 座 、 D 座 、 S-B 座 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 - 7- 內(nèi)蒙古房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)股份有限公司 為了適應(yīng)東勝區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要以及一批新興企業(yè)的辦公需求，和人們對(duì)文化生活、精神生活的需求，房地產(chǎn)公司根據(jù)東勝區(qū)的城市整體規(guī)劃，申請(qǐng)政府同意，決定投資開(kāi)發(fā)建設(shè) 金融廣場(chǎng) C座、 D座、 S-B 座。 （ 2）、全面建 設(shè)小康社會(huì)的需要 黨的十六大提出，到 2020 年我國(guó)全面進(jìn)入小康社會(huì)。自治區(qū)黨委要求鄂爾多斯市充分發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展，與呼市包頭構(gòu)成自治區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的三個(gè)“火車頭”。鄂爾多斯市提出到 2010 年全市國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要指標(biāo)在 2000 年的基礎(chǔ)上翻兩番，率先全面建設(shè)小康社會(huì)，成為國(guó)家西部地區(qū)發(fā)達(dá)的城市之一。按照這一目標(biāo)，東勝將來(lái)作為鄂爾多斯市的商貿(mào)、工業(yè)、科技、經(jīng)濟(jì)中心，超前構(gòu)筑城市發(fā)展框架和經(jīng)濟(jì)發(fā)展載體是必然的。因此，這將必須導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和社會(huì)結(jié)構(gòu)的重大變化。在經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的同時(shí)，二、三產(chǎn)業(yè)逐漸加大，但是目前全 市生產(chǎn)發(fā)展滯后， 2008 年 三次產(chǎn)業(yè)比例由上年的 6.8： 52.5： 40.7 調(diào)整為 5.3： 55.0：39.7。三次產(chǎn)業(yè)對(duì) GDP 增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率分別為 0.9%、 62.0%、 37.1%。 落后于全國(guó)平均水平，這種結(jié)構(gòu)性矛盾的產(chǎn)生，一個(gè)重要的原因就是中心城市東勝的城市規(guī)模不夠，配置資源集聚，生產(chǎn)要素能力不足，城市化水平滯后；東勝的城市功能、基礎(chǔ)設(shè)施、人居環(huán)境對(duì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展已形成一定的影響。本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)正是實(shí)質(zhì)性響應(yīng)了區(qū)政府之工作重點(diǎn)，隨著東勝經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，其必將不斷吸引一批又一批新的企業(yè)落地，城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，從而形成強(qiáng)大的 輻射和集聚能力。大多數(shù)農(nóng)業(yè)人口、外來(lái)從業(yè)人員將進(jìn)入城市，推動(dòng)城市化進(jìn)程，城市發(fā)展為二、三產(chǎn)業(yè)發(fā)展創(chuàng)造鄂爾多斯市金融廣場(chǎng) C 座 、 D 座 、 S-B 座 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 - 8- 內(nèi)蒙古房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)股份有限公司 更加廣闊的市場(chǎng)空間。 隨著全面建設(shè)小康社會(huì)進(jìn)程的加快，新企業(yè)的急劇增加，人門(mén)對(duì)辦公環(huán)境等方面的要求也越來(lái)越高，開(kāi)發(fā)本項(xiàng)目是符合城市發(fā)展的需要，由此帶動(dòng)全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，早日實(shí)現(xiàn)小康。 (3)城市發(fā)展需求 在新的時(shí)期，鄂爾多斯形成一場(chǎng)正在發(fā)生中的“能源風(fēng)暴”。利用鄂爾多斯的能源優(yōu)勢(shì)，全市經(jīng)濟(jì)連續(xù) 16 年保持兩位數(shù)高增長(zhǎng)，其中“十五”時(shí)期共實(shí)現(xiàn) GDP1646 億元，年均增長(zhǎng)速度 29.7；共實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入 204.1億元，年 均增長(zhǎng) 42.8；完成固定資產(chǎn)投資 926 億元，是 2000 年以前總和的 2.6 倍。 初步核算， 2008 年地區(qū)生產(chǎn)總值 (GDP)達(dá)到 1600.0 億元，同比增長(zhǎng) 24.0%，其中，第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 42.6 億元，同比增長(zhǎng) 4.6%；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 439.6 億元，同比增長(zhǎng) 29.7%，其中工業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值367.7 億元，同比增長(zhǎng) 28.0%；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 317.8 億元，同比增長(zhǎng) 19.8%。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化，三次產(chǎn)業(yè)比例由上年的 6.8： 52.5： 40.7調(diào)整為 5.3： 55.0： 39.7。三次產(chǎn)業(yè)對(duì) GDP 增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率分別為 0.9%、62.0%、 37.1%。 東勝區(qū)委政府近年來(lái)牢固樹(shù)立“抓城市建設(shè)就是抓經(jīng)濟(jì)建設(shè)”的理念，也為適應(yīng)鄂爾多斯經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的需求 ,拉大城市框架、擴(kuò)展城市空間。 （ 4）塑造地產(chǎn)形象，創(chuàng)造新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn) 進(jìn)一步打造“地產(chǎn)”品牌：“ 金融廣場(chǎng) ”項(xiàng)目的成功開(kāi)發(fā)使“地產(chǎn)”品牌具有很高的知名度。 鄂爾多斯市金融廣場(chǎng) C 座 、 D 座 、 S-B 座 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 - 9- 內(nèi)蒙古房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)股份有限公司 1.3 東勝新區(qū) 簡(jiǎn)介 東勝新區(qū)是東勝區(qū)委、政府按照“拉大、補(bǔ)欠、崛起”的發(fā)展思路，以市場(chǎng)化運(yùn)作、企業(yè)化經(jīng)營(yíng)、規(guī)范化管理的模式開(kāi)發(fā)建設(shè)的現(xiàn)代化城市新區(qū)。新區(qū)東起包神鐵路，西臨 210高速，南至布日都鎮(zhèn)區(qū)南部，規(guī)劃總面積 42平方 公里，分三期建設(shè)。 新區(qū)首期區(qū)域地處包神鐵路、萬(wàn)正路、 109 國(guó)道環(huán)抱之中，規(guī)劃面積10平方公里，規(guī)劃人口規(guī)模 15萬(wàn)人。自 2003年啟動(dòng)建設(shè)以來(lái)，該區(qū)域已累計(jì)完成固定資產(chǎn)投資約 260 億元，建成鄂托克西街、鄂爾多斯西街、迎賓路等主次干道及支路 31 條、總長(zhǎng)超過(guò) 50 公里；建成東勝公園、西山公園 2 處大型公共綠地，建成萬(wàn)正東輔路綠化帶、鄂西街綠化帶、迎賓路綠化帶等等道路綠化帶 10余處，累計(jì)新增綠地面積超過(guò) 100萬(wàn)平方米；建成學(xué)校、醫(yī)院、配水廠、變電站等公共基礎(chǔ)設(shè)施 20余處，各類商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施及住宅小區(qū)項(xiàng)目 60余處，總建 筑面積超過(guò) 400萬(wàn)平方米。 作為城市核心區(qū)戰(zhàn)略的點(diǎn)睛之筆，從 2007 年開(kāi)始，新區(qū)以“高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)、高質(zhì)量施工”為理念，啟動(dòng)了二期區(qū)域的開(kāi)發(fā)建設(shè)。新區(qū)二期東起萬(wàn)正路、西至包茂高速、北臨包神鐵路、南至 109國(guó)道，規(guī)劃總面積 10 平方公里，規(guī)劃人口規(guī)模 10 萬(wàn)人，設(shè)計(jì)道路全長(zhǎng)超過(guò) 52 公里，設(shè)計(jì)綠化率達(dá) 35。在城市規(guī)劃上，我們聘請(qǐng)了國(guó)內(nèi)一流的中國(guó)建筑設(shè)計(jì)研究院，按照地形和等高線對(duì)二期區(qū)域進(jìn)行了系統(tǒng)、科學(xué)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，以小高層為主、高層和多層為點(diǎn)綴，突出強(qiáng)調(diào)城市與自然相互融合，最大限度突出原生態(tài)地域特色，形成了 “隨坡就勢(shì)、路隨山轉(zhuǎn)、高低起伏、錯(cuò)落有致、生長(zhǎng)于山林之間”的獨(dú)特城市風(fēng)格。在項(xiàng)目設(shè)計(jì)上，我們特別強(qiáng)調(diào)民族性和時(shí)代性相統(tǒng)一的設(shè)計(jì)理念，形成了一批地域風(fēng)格突出的優(yōu)秀建鄂爾多斯市金融廣場(chǎng) C 座 、 D 座 、 S-B 座 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 - 10- 內(nèi)蒙古房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)股份有限公司 筑設(shè)計(jì)，為將二期區(qū)域打造成為地域特色鮮明、民族氣息濃重、文化底蘊(yùn)深厚的現(xiàn)代化特色城市新區(qū)奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。該區(qū)域啟動(dòng)兩年來(lái)，已累計(jì)完成固定資產(chǎn)投資 30多億元，建成中央路、越山路、景山路、景致路、西貿(mào)路等主次干道 15條、全長(zhǎng)超過(guò) 35公里，基本形成了四通八達(dá)的城市路網(wǎng)，房地產(chǎn)項(xiàng)目也在紛紛落地當(dāng)中。 在迅速推進(jìn)一二期建設(shè)的同時(shí)，新區(qū)三期 22 平方公里區(qū)域規(guī) 劃建設(shè)也在有條不紊的推進(jìn)當(dāng)中。新區(qū)三期北起 109國(guó)道，南至布日都鎮(zhèn)區(qū)南，西起包茂高速，東至包神鐵路，按照“一軸、一心、三廊、多組團(tuán)”模式進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，以貫穿片區(qū)東西的昆獨(dú)侖溝為中軸，以片區(qū)東側(cè)原有的大片林地為核心，引導(dǎo)片區(qū)內(nèi)建筑由南向北自然生長(zhǎng)，形成相對(duì)獨(dú)立且功能互補(bǔ)的七個(gè)組團(tuán)，三條依托現(xiàn)有林帶設(shè)計(jì)的生態(tài)廊道與主軸線貫穿相通，緊扣生態(tài)宜居型城市主題，形成具有濃郁草原風(fēng)格的城市“綠肺”。 2009年，按照區(qū)委、政府的統(tǒng)一部署，東勝新區(qū)將以“完善一期、推進(jìn)二期、啟動(dòng)三期”為思路，啟動(dòng)建設(shè)各類項(xiàng)目 60 個(gè)（一期范圍 28 個(gè)，二期范圍 29 個(gè)，三期范圍 3 個(gè)；政府投資項(xiàng)目 13 個(gè)，企業(yè)投資項(xiàng)目 46個(gè)；基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目 7個(gè)，綠化項(xiàng)目 8個(gè)，公益設(shè)施及房地產(chǎn)項(xiàng)目 45 個(gè)），概算固定資產(chǎn)總投資約 67 億元，其中，政府投資約 19 億元，企業(yè)投資約48億元。到目前為止，上述項(xiàng)目中， 25個(gè)項(xiàng)目（其中，新建項(xiàng)目 15個(gè)）已陸續(xù)開(kāi)工建設(shè)，已累計(jì)完成固定資產(chǎn)投資 3.5 億元；未開(kāi)工的項(xiàng)目中，13 個(gè)項(xiàng)目已具備啟動(dòng)條件， 6 個(gè)項(xiàng)目方案已獲得通過(guò)，正在辦理施工相關(guān)手續(xù)的尚有 16個(gè)項(xiàng)目。 道路方面，鄂爾多斯西街拓寬改造西段工程及二期規(guī)劃九路已開(kāi)工，公鐵立交 5號(hào)橋 施工隊(duì)伍已進(jìn)場(chǎng)，三期北片區(qū) 10平方公里區(qū)域主次干鄂爾多斯市金融廣場(chǎng) C 座 、 D 座 、 S-B 座 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 - 11- 內(nèi)蒙古房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)股份有限公司 道已基本完成前期工作，將于 5月啟動(dòng)建設(shè)。 綠化及公園、廣場(chǎng)方面，母親公園、三角洲生態(tài)公園、圣燈公園、萬(wàn)正路西綠化帶、 109國(guó)道綠化、二期主次干道綠化土方工程已全部完成，已栽植各類喬木近 5萬(wàn)株，灌木 4000多平方米，給水、灌溉等附屬設(shè)施也在同步施工當(dāng)中；青銅文化廣場(chǎng)地上部分已全面完工，即將開(kāi)始土方回填。 房地產(chǎn)項(xiàng)目方面，萬(wàn)正廣場(chǎng)、天佐新城國(guó)際中心、方圓一廈、盛威五星級(jí)酒店、總部經(jīng)濟(jì)大廈、聯(lián)邦服務(wù)中心等 10處在建項(xiàng)目已全面恢復(fù)施工，新建項(xiàng)目中，宏源一品商住 區(qū)、伊化博源辦公樓、萬(wàn)正商務(wù)辦公樓、大興龍匯苑小區(qū)、名仕花園二期 6 個(gè)項(xiàng)目已啟動(dòng)建設(shè)，其余項(xiàng)目正在進(jìn)行前期準(zhǔn)備工作，將于 5、 6月陸續(xù)啟動(dòng)建設(shè) 新區(qū)建設(shè)和舊區(qū)改造的不斷推進(jìn)，使東勝城區(qū)面積由 20 平方公里拓展到了 140 平方公里，人均居住面積由 22 平方米擴(kuò)大到了 50 平方米，人均道路面積由不足 10 平方米擴(kuò)展到了 30 平方米，城市框架不斷拉大，城市空間日漸擴(kuò)展，城市功能逐步完善，城市面貌日新月異，一座 “服務(wù)內(nèi)蒙古、連接晉陜寧”的現(xiàn)代化、數(shù)字化區(qū)域中心城市正在鄂爾多斯高原上冉冉升起。 1 4 內(nèi)蒙古房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)股份有限公司簡(jiǎn)介 內(nèi)蒙古房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)股份有限公司于 2009年 3月 9日由原鄂爾多斯市新大地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司更名成立，公司成立于 2006 年 7月 14日，主營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)，房屋租賃。擁有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 二 級(jí)資質(zhì)，是內(nèi)蒙古新大地集團(tuán)的下屬企業(yè)，是鄂爾多斯市實(shí)力較強(qiáng)、品牌知名度較好的房地產(chǎn)企業(yè)之一。 鄂爾多斯市金融廣場(chǎng) C 座 、 D 座 、 S-B 座 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 - 12- 內(nèi)蒙古房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)股份有限公司 公司下設(shè)綜合部、財(cái)務(wù)部、計(jì)劃部、供應(yīng)部、銷售部、工程部六個(gè)職能部門(mén)，擁有一支較高素質(zhì)的員工隊(duì)伍，其中 97%的員工擁有大專及大專以上學(xué)歷。公司成立以來(lái)，積極吸納國(guó)內(nèi)外先進(jìn)經(jīng)營(yíng)理念，鼎新革舊，形成了較為系統(tǒng)的公司管理制度和較為規(guī)范的法人 治理結(jié)構(gòu)。 公司開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目有： “新大地 奧林花園”位于鄂爾多斯市東勝區(qū)大橋路 37號(hào)街坊，總占地面積 149023平方米，總建筑面積 337000 平方米，小區(qū)以綠色、運(yùn)動(dòng)、和諧主題，通過(guò)先進(jìn)、科學(xué)的規(guī)劃設(shè)計(jì)理念，實(shí)現(xiàn)真正意義上的綠色社區(qū)，將運(yùn)動(dòng)與生活完美融合打造交流互動(dòng)的新型社區(qū)，展示最人性化的居住尺度，引領(lǐng)鄂爾多斯居住理念。市場(chǎng)定位為鄂爾多斯市東勝區(qū)首個(gè) 2A 級(jí)高檔社區(qū)。該項(xiàng)目采用太陽(yáng)能熱水系統(tǒng)，建成后節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)可達(dá) 50%，這個(gè)項(xiàng)目是全市節(jié)能減排工作在建筑使用中第一個(gè)通過(guò)審批的項(xiàng)目，已作為可再生能源建筑應(yīng)用示 范工程參加了第四屆國(guó)際智能、綠色建筑和建筑節(jié)能新技術(shù)和產(chǎn)品博覽會(huì)。 新大地奧林系列產(chǎn)品 新大地奧林康園、家園、雅園位于鄂爾多斯市伊金霍落旗阿勒騰席熱鎮(zhèn)越山路以東，橫十路以西，濱河路以南阿鎮(zhèn)高層住宅區(qū)的 K 、 C、 G 地塊，建筑面積分別為 98000平方米、 249500平方米、 245100 平方米，綠化率分別為 40.8%、 41.5%、 44.6%，容積率分別為 2.08、 2.00、 1.94。 新大地奧林系列產(chǎn)品以“建設(shè)成為二十一世紀(jì)健康、時(shí)尚、溫馨的生活樣板，成為康巴什和阿鎮(zhèn)新區(qū)一道亮麗的城市風(fēng)景線”為理念 ,在體現(xiàn)生 態(tài)性、經(jīng)濟(jì)性、文化性的同時(shí)注重整體規(guī)模與公共配套服務(wù)設(shè)施系統(tǒng)；綠化與自然環(huán)境系統(tǒng)；道路網(wǎng)絡(luò)與交通設(shè)鄂爾多斯市金融廣場(chǎng) C 座 、 D 座 、 S-B 座 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 - 13- 內(nèi)蒙古房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)股份有限公司 施系統(tǒng)；地區(qū)空間形態(tài)與城市景觀系統(tǒng)的完善和整合。營(yíng)造一個(gè)充滿“陽(yáng)光、綠意、舒適、健康、希望”的生態(tài)花園式居住區(qū)。該系列產(chǎn)品現(xiàn)正在規(guī)劃設(shè)計(jì)之中，計(jì)劃于 2010年 5 月開(kāi)工建設(shè)。 公司致力于建設(shè)管理科學(xué)、運(yùn)行規(guī)范、受人尊敬的現(xiàn)代企業(yè)的愿景，發(fā)揚(yáng)超越自我，精益求精的精神。公司根據(jù)市場(chǎng)環(huán)境和自身實(shí)力，科學(xué)、客觀地確定了企業(yè)的區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，即在現(xiàn)階段和今后兩三年的時(shí)間里，公司的區(qū)域戰(zhàn)略是內(nèi)蒙古自治區(qū)西部地區(qū)較發(fā)達(dá)的二線城市 ，以鄂爾多斯市東勝區(qū)為核心，兼顧巴彥淖爾市臨河區(qū)、烏蘭察布市集寧區(qū)兩地，輻射鄂爾多斯市發(fā)達(dá)旗區(qū)。發(fā)展目標(biāo)是打造本區(qū)域引領(lǐng)市場(chǎng)的行業(yè)龍頭企業(yè) ,并通過(guò) 3-5 年的努力，使奧林系列產(chǎn)品成為自治區(qū)一流的品牌，公司成為自治區(qū)知名房地產(chǎn)企業(yè)。 1.5“ .金融廣場(chǎng)” 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 1.5.1 概況 “ .金融廣場(chǎng)”位于東勝鐵西區(qū)鄂托克草原文化公園南，交通便利，四周環(huán)路，北臨鄂托克西街，南臨廣場(chǎng)街，東臨西貿(mào)路，西臨中央路，地處鐵西區(qū)中心位置，地形相對(duì)復(fù)雜，南北高差達(dá) 11 米，且呈東高西低狀。凈用地面積為 11.42 萬(wàn)平方米。建筑面積約 59.39 萬(wàn)平方米。共 10座高層建筑，其中 A 座為超高層（ 158 米）。裙房 5 座，單體多層建筑 2座， ，功能設(shè)置有辦公、公寓、商業(yè)、會(huì)所、餐飲、休閑娛樂(lè)等。地下一層安排停車庫(kù)，職工餐廳；地下二層為設(shè)備機(jī)房及人防。 1.5.2 道路與交通 1、道路 “ 一縱兩橫 ” 的內(nèi)部道路與周邊城市道路相連，并形成區(qū)內(nèi)環(huán)路，鄂爾多斯市金融廣場(chǎng) C 座 、 D 座 、 S-B 座 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 - 14- 內(nèi)蒙古房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)股份有限公司 區(qū)別于城市交通干道，而服務(wù)內(nèi)部功能，流線清晰，通行便捷。方便人流集散 .與建筑出入口保持適當(dāng)距離，道路斷面設(shè)計(jì)充分考慮機(jī)動(dòng)車發(fā)展需要及人行要求，機(jī)動(dòng)車道寬 14 米，人行道寬 4 米。 內(nèi)部設(shè)休閑步行街，布置景觀小品，活躍場(chǎng)所氛圍，并作為 各功能單元的連接紐帶，并保持 人性化的尺度特征 。 2、停車設(shè)計(jì) 地下停車，地面停車同時(shí)考慮，地下停車 1681 輛，地上停車 1263輛。地面均采用嵌草磚停車場(chǎng)。 1.5.3 景觀設(shè)計(jì) 1、 . 金融廣場(chǎng) 綠化布置努力改善金融中心的生態(tài)環(huán)境，為使用者提供更多的新鮮空氣和舒適的小氣候； 2、采用集中與分散，點(diǎn)、線、面結(jié)合的手法，形成由行道樹(shù)、嵌草磚停車場(chǎng)，場(chǎng)地邊角綠地組成綠化系統(tǒng)。 1.5.4 單體設(shè)計(jì) 1、群體空間設(shè)計(jì) 1.1 建筑群體布局綜合考慮土地的充分利用、環(huán)境質(zhì)量的提高，兼顧采光、節(jié)能，人的感受，并充分考 慮對(duì)城市天際線和街景的貢獻(xiàn)。利用地形高差，局部做錯(cuò)層處理，豐富空間形式，同時(shí)減少工程土方造價(jià)。 1.2 組團(tuán)分區(qū)兼顧形態(tài)及業(yè)態(tài)。分為高層金融辦公區(qū)公寓和多層中心商業(yè)區(qū)。 1.3 高層金融商業(yè)辦公區(qū)：高層金融商業(yè)辦公區(qū)呈周邊半圍合線性排列，功能空間相對(duì)獨(dú)立，形體有序，視野開(kāi)闊。為使用者提供良好的工作環(huán)境。 1.4 多層中心商業(yè)區(qū)：區(qū)內(nèi)成片布置，通過(guò)道路廣場(chǎng)節(jié)點(diǎn)有機(jī)連接，空間形式豐富，商業(yè)氣氛濃郁。 鄂爾多斯市金融廣場(chǎng) C 座 、 D 座 、 S-B 座 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 - 15- 內(nèi)蒙古房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)股份有限公司 1.5 多層區(qū)與高層區(qū)高低錯(cuò)落，空間形成對(duì)比，同時(shí)應(yīng)用 廣場(chǎng)道路 ，有機(jī)聯(lián)結(jié)。 2、單體設(shè)計(jì) 依據(jù)功能安排，動(dòng)靜有別，相 容相背，各就其位，彼此有機(jī)聯(lián)系，互不相擾。地上地下，綜合利用。單體簡(jiǎn)介如下： A 座 地上 41 層，地下 2 層， 地 上為寫(xiě)字樓，地下設(shè)車庫(kù) 設(shè)備機(jī)房 C 座 地上 23 層，地下 2 層， 地 上為寫(xiě)字樓，地下設(shè)車庫(kù)及人防 B 座 地上 25 層，地下 2 層， 地上 寫(xiě)字樓，地下設(shè)車庫(kù)及人防 D 座 地上 26 層，地下 2 層， 地 上為寫(xiě)字樓，地下設(shè)車庫(kù)及 設(shè)備機(jī)房 S-A 座 地上 4 層，地下 2 層， 1-4層商業(yè)，地下設(shè)車庫(kù) S-B 座 地上 4 層，地下 2 層， 1-4 層商業(yè)，地下設(shè)車庫(kù) K 座 地上 24 層，地下 2 層， 1-2層商業(yè) ，辦公 ;以上為寫(xiě)字樓，地下設(shè)車 庫(kù) G 座 地上 20 層，地下 2 層， 1-2層商業(yè)，以上為公寓，地下設(shè)車庫(kù)及人防 S-G 座 地上 4 層，地下 1 層，地 上辦公，地下設(shè)車庫(kù) H 座 地上 22 層，地下 2 層， 1-2層商業(yè)，以上為寫(xiě)字樓，地下設(shè)車庫(kù)及 設(shè)備機(jī)房 E 座 地上 25 層，地下 2 層， 1-2層商業(yè)，以上為寫(xiě)字樓，地下設(shè)車庫(kù)及人防 S-F 座 地上 4 層，地下 1 層，地上商業(yè) ， 地下設(shè)車庫(kù)及人防 F 座 地上 24 層，地下 2 層， 1-2層商業(yè)，以上為寫(xiě)字樓，地下設(shè)車庫(kù) 及設(shè)備機(jī)房 S-E 座 地上 5 層，地下 1 層，地上商業(yè) ，職工宿舍， 地下設(shè)車庫(kù) S-C 座 地上 5 層，地下 1 層，地上商業(yè) ，職工宿舍， 地下設(shè)車庫(kù) S-D 座 地上 4 層，地下 2 層， 1-4 層商業(yè)，地下設(shè)車庫(kù) L 座 地上 18 層，地下 2 層， 地 上為寫(xiě)字樓，地下設(shè)車庫(kù)及人防 鄂爾多斯市金融廣場(chǎng) C 座 、 D 座 、 S-B 座 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 - 16- 內(nèi)蒙古房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)股份有限公司 3、立面設(shè)計(jì) 3.1、立面設(shè)計(jì)采用現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格，通過(guò)簡(jiǎn)潔的豎向線條和橫向線條的運(yùn)用及局部變化，形成強(qiáng)烈的視覺(jué)沖擊。在強(qiáng)調(diào)單體特色的同時(shí)與金融商業(yè)區(qū)形成良好的呼應(yīng)，從而提升地塊品質(zhì)。 3.2、建筑色彩設(shè)計(jì)及材料設(shè)計(jì)： 建筑色彩以深色調(diào)為主，力求外觀色彩凝重，典雅。給人以實(shí)力雄厚，穩(wěn)重力量之感。 外裝飾材料選擇以外墻干掛地磚和鋁合金幕墻板為主，一方面 保持建筑外裝飾耐久性，另一方面進(jìn)一步體現(xiàn)建筑的時(shí)代性，實(shí)力性和高貴性。打造鄂爾多斯國(guó)際金融中心，塑造地標(biāo)性建筑群 1.5.5主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)： 凈用地面積： 11.42萬(wàn)平方米 總建筑面積： 59.39萬(wàn)平方米 地上建筑面積： 49.53 萬(wàn)平方米 地下建筑面積： 9.86 萬(wàn)平方米 建筑密度 ： 29.3% 容 積 率 ： 4.34 綠 地 率 ： 36% 機(jī)動(dòng)車泊位：地上 1341輛 （地下） 1681輛 1.6 項(xiàng)目概況 1.6.1 項(xiàng)目擬建地點(diǎn) “ .金融廣場(chǎng) C 座 、 D 座 、 S-B 座 ” 位于東勝鐵西區(qū)鄂托克草原文化公園南，北臨鄂托克西街，西臨中央路，南臨 .金融廣場(chǎng) E 座、 F 座、 S-C鄂爾多斯市金融廣場(chǎng) C 座 、 D 座 、 S-B 座 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 - 17- 內(nèi)蒙古房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)股份有限公司 座 、 S-D 座 ，東臨 .金融廣場(chǎng) L 座 ， 地處鐵西區(qū)中心位置。 規(guī)劃 用地面積為 26006 平方米。 1.6.2 建設(shè)規(guī)模 本報(bào)告設(shè)計(jì) 鄂爾多斯市 金融廣場(chǎng) C 座 、 D 座 、 S-B 座 ,C 座 總建筑面積為 37343 平方米 ， D 座 總建筑面積為 42689 平方米 ， S-B 座 總建筑面積為 10252 平方米，地下 總建筑面積為 14260 平方米， 合計(jì) 104544 平方米。 1.6.3 項(xiàng)目總投資 本項(xiàng)目估算總投 資 61818萬(wàn)元。 1.6.4 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號(hào) 名稱 單位 數(shù)量 備注 1 總用地面積 平方米 26006 2 總建筑面積 平方米 104544 3 C 座 建筑面積 平方米 37343 4 D 座 建筑面積 平方米 42689 5 S-B 座 建筑面積 平方米 10252 6 地下建筑面積 平方米 14260 7 容積率 4.02 8 綠地率 % 35.0 9 C 座 綜合樓建筑層數(shù) 層 25 其中 : 地上 層 23 鄂爾多斯市金融廣場(chǎng) C 座 、 D 座 、 S-B 座 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 - 18- 內(nèi)蒙古房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)股份有限公司 地下 層 2 10 D 座 綜合樓建筑層數(shù) 層 28 其中 : 地上 層 26 地下 層 2 11 S-B 座 綜合樓建筑層數(shù) 層 6 其中 : 地上 層 4 地下 層 2 12 機(jī)動(dòng)車泊位 輛 569 其中 ：地上 輛 272 地 下 輛 297 13 總 投 資 萬(wàn)元 61818 14 資金來(lái)源 企業(yè)自籌 萬(wàn)元 21636.3 銀行貸款 萬(wàn)元 40181.7 第二章 市場(chǎng)分析 鄂爾多斯市金融廣場(chǎng) C 座 、 D 座 、 S-B 座 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 - 19- 內(nèi)蒙古房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)股份有限公司 2.1 鄂爾多斯市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀 近 年來(lái)，隨著我市城市建設(shè)步伐的加快，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出投資高速增長(zhǎng)，市場(chǎng)需求持續(xù)旺盛，商品寫(xiě)字樓成交活躍，價(jià)格快速上升的良好發(fā)展態(tài)勢(shì)，促進(jìn)了鄂爾多斯市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。 2.1.1 市場(chǎng)狀況： 從鐵西區(qū)和天驕路的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)來(lái)看，我市的整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)分為四個(gè)市場(chǎng)進(jìn)行分析，一是高端及大戶型住宅市場(chǎng)，從 2005 年房地產(chǎn)市場(chǎng)的供不應(yīng)求，轉(zhuǎn)變?yōu)?2006 年 7 月左右的供求穩(wěn)定、持幣觀望、價(jià)格平穩(wěn)，到 2007 年上半年，房?jī)r(jià)在一個(gè)階段保持相對(duì)平穩(wěn)上漲的水平；二是中低端中小戶型住宅市場(chǎng)，就目前的狀況來(lái)看，嚴(yán)重供應(yīng)不足，價(jià)格受二級(jí)市 場(chǎng)二手房?jī)r(jià)格的影響，價(jià)格比高端大戶型產(chǎn)品價(jià)格相對(duì)低，但需求量很大；三是底商市場(chǎng)，底商市場(chǎng)仍然供不應(yīng)求，受政府規(guī)劃的影響，住宅區(qū)內(nèi)底商供應(yīng)不足，使得住宅區(qū)生活便利性變低，開(kāi)發(fā)商也無(wú)法用更多的底商價(jià)格來(lái)沖低住宅價(jià)格；四是大體量商業(yè)市場(chǎng)，從 2006 年開(kāi)始，這一領(lǐng)域的開(kāi)發(fā)量驟然增加，到 2007年底，會(huì)有較大量的商業(yè)樓盤(pán)竣工交付使用。目前基本較平穩(wěn)， 租售情況基本穩(wěn)定。隨著政府開(kāi)發(fā)建設(shè)康巴什新區(qū)、招商引資、引進(jìn)產(chǎn)業(yè)步伐的快慢，這一領(lǐng)域的市場(chǎng)也將是同步的反應(yīng)，長(zhǎng)期來(lái)看是向好的趨勢(shì)，前景樂(lè)觀。但如果政府招商及引進(jìn)工作不能 穩(wěn)定順利的發(fā)展，這一市場(chǎng)將有較大的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。 隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，消費(fèi)的升級(jí)，供求的變化，房地產(chǎn)市場(chǎng)更加成熟化、敏感化?，F(xiàn)有市場(chǎng)已不是早期市場(chǎng)那樣單一的銷售產(chǎn)品，和單一的鄂爾多斯市金融廣場(chǎng) C 座 、 D 座 、 S-B 座 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 - 20- 內(nèi)蒙古房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)股份有限公司 將產(chǎn)品進(jìn)行出售，而是很系統(tǒng)的進(jìn)行早期的調(diào)研、定位、品質(zhì)、推廣、銷售、運(yùn)營(yíng)管理、物業(yè)服務(wù)。 2.1.2 開(kāi)發(fā)狀況 1、開(kāi)發(fā)企業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大 隨著我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的日益繁榮，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)是越來(lái)越多，截止 2006 年底 ,全市共有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 202 家 ,其中二級(jí)資質(zhì) 20家 ,三級(jí)資質(zhì) 48家，四級(jí)資質(zhì) 43 家，暫定資質(zhì) 91家。 從以上數(shù)據(jù)可以看出，我市房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)除 20 家二級(jí)以上資質(zhì)企業(yè)外，絕大部企業(yè)開(kāi)發(fā)能力與開(kāi)發(fā)經(jīng)歷均較低，不具備完成大型項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的條件。從 91 家暫定企業(yè)占的比例來(lái)看，我市房地產(chǎn)準(zhǔn)入制度管理松散、條件寬松、一哄而上，這就不可避免地造成開(kāi)發(fā)品質(zhì)下降、開(kāi)發(fā)市場(chǎng)混亂、融資實(shí)力差異較大、金融風(fēng)險(xiǎn)加大、行業(yè)規(guī)范性欠缺。雖然規(guī)模擴(kuò)大了，但品質(zhì)等諸多不良因素出現(xiàn)了，給我市房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展造成不利影響。所以提高本地及外地企業(yè)的準(zhǔn)入門(mén)檻，需政府來(lái)集中規(guī)范，對(duì)不具備開(kāi)發(fā)條件的房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)整頓清理，規(guī)范其以股份形式加入開(kāi)發(fā)條件成熟的企業(yè)，使其間接進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)行業(yè)。 2、投資增長(zhǎng)勢(shì)頭強(qiáng)勁 我市房地產(chǎn)投資增速較快， 2007 年，全市房地產(chǎn)完成投資 84.9 億元，同比增長(zhǎng) 109，全市房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)最快的是 2005、 2006 年和 2007年，增長(zhǎng)速度都超過(guò)了 100%，分別達(dá)到 170%、 137%,109，并且投資都超過(guò)了 10 億以上。 高于全市固定資產(chǎn)投資增速，這是一個(gè)政策趨勢(shì)，城鄂爾多斯市金融廣場(chǎng) C 座 、 D 座 、 S-B 座 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 - 21- 內(nèi)蒙古房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)股份有限公司 市建設(shè)步伐加快、城鎮(zhèn)化率的提高，使得房地產(chǎn)業(yè)成為地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng)并促進(jìn)了其它各產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，今后仍然會(huì)保持持續(xù)快速的發(fā)展態(tài)勢(shì)。作為政府要正確引導(dǎo)其健康發(fā)展，作為開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)慎重進(jìn)行 項(xiàng)目的調(diào)研、論證與策劃，根據(jù)市場(chǎng)需求開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，防止盲目上項(xiàng)目，一哄而上，造成不必要的損失。 3、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模、竣工面積和銷售面積迅猛增加 2007年，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模達(dá)到 538.6萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 32，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最快的是 2005、 2006 年和 2007 年，分別比上一年增加了 152.5 萬(wàn)平方米、 168.1 萬(wàn)平方米和 130.6 萬(wàn)平方米。 2007 年，全市房地產(chǎn)竣工面積達(dá)到 204 萬(wàn)平方米。 2007 年全市銷售面積達(dá)到 416.4 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)最快的 2005 年、 2006 年和 2007 年，銷售面積都過(guò)了 100萬(wàn)平方 米。 4、投資開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)發(fā)生著變化 2005、 2006年和 2007 年 住宅開(kāi)發(fā)投資占較高比重，商業(yè)、寫(xiě)字 樓比重較低，這說(shuō)明，鄂爾多斯經(jīng)濟(jì)屬于滿足自給自足的內(nèi)向型經(jīng)濟(jì)為主。2008年和 2009年 隨著外向型經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，商業(yè)、旅游、酒店、寫(xiě)字樓地產(chǎn)投資比重逐步增加。 住宅投資開(kāi)發(fā)中，高端產(chǎn)品投資相對(duì)需求市場(chǎng)中中低檔 80 130m2戶型需求比例，投資比例較高，開(kāi)發(fā)市場(chǎng)上中低檔產(chǎn)品供應(yīng)比例嚴(yán)重失調(diào)，需加大中低檔產(chǎn)品開(kāi)發(fā)力度。 鄂爾多斯市金融廣場(chǎng) C 座 、 D 座 、 S-B 座 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 - 22- 內(nèi)蒙古房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)股份有限公司 5、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益良好 目前房地產(chǎn)市場(chǎng)處于暫時(shí)的供不應(yīng)求狀態(tài)，開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況普遍較好，除個(gè) 別開(kāi)發(fā)企業(yè)由于宏觀調(diào)控，銀行信貸緊縮造成資金鏈斷裂，個(gè)別項(xiàng)目停頓外，其它大部分企業(yè)能夠良性運(yùn)行。二級(jí)市場(chǎng)也交投活躍，得到了提高和發(fā)展。 6、房地產(chǎn)物業(yè)管理、中介服務(wù)得到一定發(fā)展 隨著鄂爾多斯幾家大開(kāi)發(fā)企業(yè)的發(fā)展，其相應(yīng)的物業(yè)管理公司，都在規(guī)范中運(yùn)營(yíng)，引進(jìn)和學(xué)習(xí)發(fā)達(dá)地區(qū)物業(yè)管理的先進(jìn)理念和方法，使本地區(qū)物業(yè)管理服務(wù)水平有了很大提高，有的物業(yè)管理企業(yè)已經(jīng)通過(guò)摸索與學(xué)習(xí)，與發(fā)達(dá)地區(qū)物業(yè)管理水平差距甚小，并且建立了與發(fā)達(dá)地區(qū)物業(yè)管理的溝通機(jī)制。 中介服務(wù)尤其是外地的策劃?rùn)C(jī)構(gòu)、規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)、營(yíng)銷機(jī)構(gòu)、咨詢機(jī)構(gòu)、培訓(xùn)機(jī) 構(gòu)，憑借其在發(fā)達(dá)地區(qū)的成功經(jīng)驗(yàn)，在我市得到快速發(fā)展。本地中介機(jī)構(gòu) 也在逐漸 發(fā)展壯大。 7、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)專業(yè)化、精細(xì)化、規(guī)范化提高 從 2004 年開(kāi)始，特別是 2005 年，多數(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)都重視開(kāi)發(fā)前期的項(xiàng)目策劃、產(chǎn)品及市場(chǎng)定位，與中介服務(wù)機(jī)構(gòu)合作，進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)系統(tǒng)的、專業(yè)的、精細(xì)的、規(guī)范的分析論證，并在后期的營(yíng)銷策劃、銷售服務(wù)方面，體現(xiàn)出相當(dāng)專業(yè)的服務(wù)水平。個(gè)別實(shí)力雄厚的企業(yè)已經(jīng)建立了自己的策劃研究機(jī)構(gòu)，形成了從市場(chǎng)調(diào)研、項(xiàng)目策劃、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理、鄂爾多斯市金融廣場(chǎng) C 座 、 D 座 、 S-B 座 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 - 23- 內(nèi)蒙古房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)股份有限公司 營(yíng)銷策劃、銷售服務(wù)、物業(yè)服務(wù)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理等一系列專業(yè)化、系統(tǒng)化、規(guī)范化的運(yùn) 營(yíng)體系，具備了城市大片區(qū)投資開(kāi)發(fā)的實(shí)力和能力。 2.1.3 政策環(huán)境狀況 1、鄂爾多斯新城市建設(shè)、城鎮(zhèn)化政策，會(huì)大力促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 2、中部地區(qū)、中等城市、中產(chǎn)階層、中等教育“四個(gè)中等”的崛起，是繼“珠三角”、“長(zhǎng)三角”、“京津塘”三大經(jīng)濟(jì)圈熱后，全國(guó)經(jīng)濟(jì)輻射性發(fā)展的必然趨勢(shì)，給鄂爾多斯發(fā)展帶來(lái)前所未有的機(jī)遇，也給鄂爾多斯房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來(lái)勃勃生機(jī)。 3、產(chǎn)品深加工、提高附加值是鄂爾多斯提高資源利用效益，增加經(jīng)濟(jì)效益的富有遠(yuǎn)見(jiàn)卓識(shí)的政策，給相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展帶來(lái)機(jī)遇，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶來(lái)更多機(jī)會(huì)。 4、內(nèi)蒙古呼 、包、鄂“金三角”，作為內(nèi)蒙古自治區(qū)的一項(xiàng)重要發(fā)展戰(zhàn)略，將鄂爾多斯建設(shè)成為呼、包規(guī)模的中等城市，實(shí)現(xiàn)三足鼎立的格局，無(wú)疑會(huì)使內(nèi)蒙古的經(jīng)濟(jì)實(shí)力得到空前壯大。鄂爾多斯發(fā)展成中等城市的目標(biāo)是明確的，房地產(chǎn)業(yè)的前景是光明的。 5、宏觀調(diào)控政策，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策，使不具開(kāi)發(fā)實(shí)力和能力的企業(yè)面臨危機(jī)，但對(duì)有實(shí)力和能力的企業(yè)是有利的，只有房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)健康發(fā)展，才會(huì)有房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。 鄂爾多斯市金融廣場(chǎng) C 座 、 D 座 、 S-B 座 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 - 24- 內(nèi)蒙古房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)股份有限公司 6、鄂爾多斯外向型開(kāi)放政策，我市的長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略規(guī)劃在逐步實(shí)施，隨著政府戰(zhàn)略規(guī)劃的實(shí)現(xiàn)，會(huì)給房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)更多更好的發(fā)展機(jī)遇。 7、 招商引資優(yōu)惠政策。我市招商引資的優(yōu)惠政策，會(huì)吸引外部資金、外部企業(yè)的進(jìn)駐，將有力地促進(jìn)就業(yè)與人口的增長(zhǎng)，拉動(dòng)消費(fèi)需求，從住房、醫(yī)療衛(wèi)生、教育培訓(xùn)、文化藝術(shù)、商業(yè)服務(wù)、旅游、交通、商務(wù)等均會(huì)得到大力發(fā)展，這就會(huì)給房地產(chǎn)的發(fā)展帶來(lái)空前的機(jī)遇。 2 2 東勝區(qū)現(xiàn)狀主要樓盤(pán)銷售情況 1、 東勝區(qū)現(xiàn)狀主要樓盤(pán) 鐵西區(qū)板塊： 鐵西區(qū)作為本市的新開(kāi)發(fā)片區(qū)，新一輪開(kāi)發(fā)以商業(yè)為主，包括商業(yè)、寫(xiě)字樓、公寓、酒店等業(yè)態(tài)。 鐵西區(qū)新區(qū)項(xiàng)目主要圍繞在新車站周圍，包括天佐新城、方圓一廈、萬(wàn)正廣場(chǎng)等項(xiàng)目。 目前只有天佐新城處于在售階段，其他 項(xiàng)目均捂盤(pán)未售。 舊城區(qū)板塊： 舊城區(qū)板塊今年無(wú)新入市的典型大盤(pán)，原項(xiàng)目的售價(jià)未作調(diào)整，億利城市華庭及中央花園已基本退出市場(chǎng)，億利城濱河灣已經(jīng)入市，只有住宅進(jìn)入了銷售階段但銷售情況一般；三江國(guó)際目前開(kāi)始留號(hào)，但價(jià)格一直未公開(kāi)。 天驕路板塊： 天驕南路板塊沒(méi)有新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目，幾個(gè)已入市的項(xiàng)目包括創(chuàng)世紀(jì)、正東金地、恒利國(guó)際、大橫酈景、帝景峰會(huì)等項(xiàng)目?jī)r(jià)格也都未做調(diào)整。 2、供應(yīng)分析 今年市場(chǎng)供應(yīng)與去年比較沒(méi)有發(fā)生太大的變化，依然以寫(xiě)字樓、公寓、鄂爾多斯市金融廣場(chǎng) C 座 、 D 座 、 S-B 座 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 - 25- 內(nèi)蒙古房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)股份有限公司 商業(yè)、住宅為主。這主要與 09 年來(lái)沒(méi)有新入市項(xiàng)目有關(guān)。 08 年的金融危機(jī) 也給東勝房地產(chǎn)帶來(lái)了一定 的 震蕩，開(kāi)發(fā)商目前入市都非常謹(jǐn)慎，因此很多樓盤(pán)長(zhǎng)期來(lái)一直沒(méi)有公布銷售價(jià)格，但隨著 3 月以來(lái)各售樓部來(lái)訪客戶 逐漸 增加。 3、成交分析 進(jìn)入 09 年 3 月份以來(lái)，市場(chǎng)需求量有了明顯的增加，各售樓部來(lái)訪客戶較年初相比均有較大的放量。但由于許多樓盤(pán)價(jià)格未正式公布因此成交僅限于開(kāi)放項(xiàng)目，即便如此，各售樓部的成交量較去年也都有了大幅的提高。 4、熱點(diǎn)樓盤(pán) 隨著億利城市華庭、恒信中央花園退出市場(chǎng)的舞臺(tái)，今年的熱點(diǎn)樓盤(pán)集中在正東金地、億利城濱河灣和三江國(guó)際身上，正東金地推售寫(xiě)字樓和公寓產(chǎn)品， 銷售實(shí)現(xiàn)了一部分，目前正通過(guò)各種渠道加推，同時(shí)通過(guò)人為的營(yíng)造熱銷局面來(lái)引導(dǎo)消費(fèi)；創(chuàng)世紀(jì)項(xiàng)目在住