城市綜合體中的價(jià)值鏈構(gòu)成 城市綜合體中的價(jià)值鏈構(gòu)成 Value Chain in HOPSCA 城市綜合體，這又是一個(gè)近來(lái)被業(yè)內(nèi)業(yè)外追捧的概念，萬(wàn)達(dá)、中糧這些房地產(chǎn)大佬們甚至宣稱 只做城市綜合體 的戰(zhàn)略目標(biāo)。雖然這一輪的 綜合體運(yùn)動(dòng)很像前幾年的 造城運(yùn)動(dòng) ，國(guó)人好大喜功的性格特征頗讓人擔(dān)心，但是毋庸諱言，城市綜合體引發(fā)的關(guān)注和熱議，必然有其存在和發(fā)展的價(jià)值。 所謂 城市綜合體 (HOPSCA)，是將城市中酒店 (Hotel)、寫(xiě)字樓 (Office)、公共空間 (Public Space)、商業(yè) (Shopping Center)、會(huì)所 (Club)、公寓(Apartment)等城市生活的三項(xiàng)以上功能在空間上進(jìn)行組合，各部分因其特有功能的組合和依存形成一個(gè)復(fù)雜高效而有機(jī)互動(dòng)的 城中之城 。 HOPSCA 的六個(gè)部分形成一個(gè)完整的價(jià)值鏈，使得城市綜合體這種新形態(tài)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值和社會(huì)功能得以最大化。 價(jià)值鏈 (Value Chain)，源于美國(guó)戰(zhàn)略專家邁克爾波特的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)理論，他認(rèn)為企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的各個(gè)環(huán) 節(jié)都能創(chuàng)造價(jià)值，這些各具功能的環(huán)節(jié)構(gòu)成一個(gè)完整的價(jià)值鏈，只有各個(gè)環(huán)節(jié)有機(jī)組合，才能形成企業(yè)真正的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。如果把這一理論引入到城市綜合體的規(guī)劃和建設(shè)中，我們可以認(rèn)為，酒店、商業(yè)、寫(xiě)字樓等組成部分都是構(gòu)成綜合體的各個(gè)環(huán)節(jié)，只有它們各自發(fā)揮其特有功能并形成有機(jī)互動(dòng)，才能構(gòu)成綜合體的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)價(jià)值。 這一價(jià)值鏈的各項(xiàng)功能如下： H： Hotel=Highlight 高星級(jí)酒店。引入世界級(jí)酒店管理品牌往往能夠提升整個(gè)綜合體的品牌形象，從而帶動(dòng)寫(xiě)字樓和商業(yè)中心的招租，這成為大多數(shù)資金充沛但品牌孱弱的本土開(kāi)發(fā)商 的選擇。 O： Office=Organization 甲級(jí)寫(xiě)字樓。高檔寫(xiě)字樓能夠吸引優(yōu)秀的甚至世界級(jí)的公司入駐，從而為酒店、商業(yè)和公寓帶來(lái)大批優(yōu)質(zhì)客源，而且因?yàn)榻M織行為文化的特點(diǎn) (差旅需求、外派人員的安家需求、商務(wù)宴請(qǐng)和辦公消費(fèi)需求、團(tuán)隊(duì)活動(dòng)的需求 )，寫(xiě)字樓客群具有極強(qiáng)的消費(fèi)粘性。 P： Public Space=Passageway 公共空間，一說(shuō)是公園 (Park)或停車場(chǎng) (Parking)。對(duì)公共空間的合理設(shè)計(jì)無(wú)疑將實(shí)現(xiàn)人流動(dòng)線的優(yōu)化和便捷，最終提高人流 (車流 )單位時(shí)間內(nèi)在綜合體這種巨型體量建筑的移動(dòng)效率 。 S： Shopping Center=Supplement 商業(yè)設(shè)施。這里說(shuō)商業(yè)設(shè)施而不是購(gòu)物中心是因?yàn)槲艺J(rèn)為綜合體不一定都要配置大規(guī)模的購(gòu)物中心。雖然綜合體的門檻至少也是幾十萬(wàn)平米的量級(jí)，但是根據(jù)項(xiàng)目不同的特性可以配置不同類型的商業(yè)設(shè)施，如以商業(yè)配套為主的寫(xiě)字樓裙房，以生活服務(wù)為主的公寓街鋪，以精品零售專賣店為主的酒店商業(yè)配套，當(dāng)然大型的一站式購(gòu)物中心還是屬于開(kāi)發(fā)主流。商業(yè)的功能也更為明顯，一是聚集人氣，一是完善服務(wù)。具體我會(huì)在后文另有詳述。 C： Club=Character 會(huì)所。會(huì)所不是綜合體所必需 的，但是可以提升項(xiàng)目的品質(zhì)和構(gòu)建項(xiàng)目的特色。酒吧、雪茄吧、健身中心、娛樂(lè)中心或者游艇會(huì)是城市精英聚會(huì)的樂(lè)園，也是城市綜合體文化中的一種： 精英文化 的硬件基礎(chǔ)。由開(kāi)發(fā)商所打造的會(huì)所或俱樂(lè)部更是其與 VIP客戶情感維系與交流的絕佳工具，成為開(kāi)發(fā)商優(yōu)質(zhì)的客戶資源。具體我會(huì)在后文另有詳述。 A： Apartment=Asset 公寓。配套完善、功能齊全和服務(wù)專業(yè)的公寓是綜合體中最有 家 的特質(zhì)的溫暖港灣，公寓、住宅或?qū)懽謽歉强梢愿鶕?jù)市場(chǎng)環(huán)境和財(cái)務(wù)狀況的變化選擇持有出租或出售變現(xiàn)，為開(kāi)發(fā)商運(yùn)營(yíng)酒店和商業(yè)提供資金保障， 為開(kāi)發(fā)商財(cái)務(wù)手段的選擇提供多種可能。 如上，我在 HOPSCA 的基礎(chǔ)上