寧夏派勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司PASON1第一章總論一、項目概況（一）、項目名稱“派勝世茂城/世茂苑”（二）、項目批準(zhǔn)單位固原市發(fā)改委（三）、項目設(shè)計單位北京威斯頓建筑設(shè)計有限公司（四）、項目建設(shè)單位寧夏派勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（五）、企業(yè)性質(zhì)其他有限公司（六）、企業(yè)開發(fā)資質(zhì)二級（七）、法定代表人張學(xué)鵬（八）、項目負責(zé)人馬福忠張玉軍（九）、項目地點與區(qū)位項目地點位于固原市原州區(qū)新區(qū)銀平路北側(cè)、高平路西側(cè)，四至范圍東至高平路，南至銀平路綠化帶，西至明莊規(guī)劃路，北至擬建中的華祺酒店。本項目距固原市政府大樓、固原汽車站僅一路之隔，地理位置十分優(yōu)越。（十）、項目內(nèi)容與規(guī)模該項目計劃總投資約8億元人民幣，總用地面積192,88092（28932畝），總規(guī)劃建筑面積約367,500，由大型商業(yè)城、20棟小高層住宅、20棟多層住宅、一棟公寓、一棟辦公樓及公建、地下車庫等組成。項目定位為超大型商貿(mào)城、高檔精品住宅，是一個集居住、商業(yè)、辦公為一體的綜合性商住小區(qū)，也是固原市目前絕無僅有的簡歐式高檔商業(yè)、住宅混合的超大型社區(qū)。項目內(nèi)容與規(guī)模詳見表二項目分期開發(fā)計劃表。寧夏派勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司PASON2（十一）、主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)規(guī)劃建設(shè)用地面積192，88092總建筑面積367,500其中小高層住宅158,108；多層住宅67,584公寓8,085辦公樓9,438商業(yè)102,485；公建及會所2,500；地下車庫19,300可泊車位630個；地上車位可泊車位203個；總戶數(shù)約1854戶；總居住人口約6,489人（每戶按35人計）；容積率18建筑密度23綠化率367；建設(shè)經(jīng)營期5年（十二）、項目投資概算本項目概算總投資69,714萬元人民幣，其中征地及平整費4,935萬元，各種行政規(guī)費2,651萬元，前期工程費858萬元，建筑安裝費50,650萬元，配套設(shè)施費4,043萬元，管理費用1,288萬元，財務(wù)費用（借款利息）2,738萬元，銷售費用1,288萬元，不可預(yù)見費用1,263萬元，項目各期投資概算詳見表八項目分期開發(fā)與投資計劃表。（十三）、項目資金籌措寧夏派勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司PASON3本項目概算總投資所需的69,714萬元，主要采用企業(yè)自籌、銀行項目貸款、分期開發(fā)預(yù)售等方式籌集資金，資金連續(xù)滾動使用直至項目開發(fā)結(jié)束詳項目各期資金籌措祥見附表九資金籌措表。（十四）、項目財務(wù)評估結(jié)果本項目在暫定的五年建設(shè)經(jīng)營期內(nèi),預(yù)計總銷售收入113,355萬元，總銷售成本64,400萬元，銷售稅金及附加6,427萬元，各項期間費用5,314萬元，企業(yè)所得稅9,304萬元,稅后凈利潤27,910萬元，財務(wù)內(nèi)部收益率326投資利潤率40投資利稅率493投資回收期42年。（十五）、項目可行性研究報告結(jié)論通過上述可行性研究的主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)可知，“派勝世茂城/世茂城”項目的成功開發(fā)建設(shè)，不僅將給本企業(yè)帶來較好的經(jīng)濟效益，并且還將創(chuàng)造良好的社會效益。本項目作為新區(qū)中絕無僅有的高檔住宅項目，符合自治區(qū)、固原市的城市發(fā)展方向，未來市場前景無限美好。同時，由于本項目的自身品質(zhì)，加上我公司先前成功開發(fā)銀川歐陸經(jīng)典花園、青銅峽水岸世家、靈武歐景豪庭、銀川金海明月項目的良好口碑和時常認可度，可謂占盡“天時、地利、人和”。因此，項目是可行的，也必將獲得圓滿成功。二、可行性研究報告編制的依據(jù)和范圍及指導(dǎo)思想（一）、編制依據(jù)1、固原市城市總體規(guī)劃2、固原市城市住房建設(shè)規(guī)劃寧夏派勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司PASON43、北京維斯頓建筑設(shè)計有限公司關(guān)于“派勝世茂城/世茂苑”建筑規(guī)劃方案及“派勝世茂城/世茂苑”總規(guī)平面圖。4、國家和自治區(qū)及固原市的相關(guān)政策、法規(guī)、規(guī)范等。（二）、研究論證的范圍1、項目建設(shè)的背景及必要性2、項目的市場調(diào)查分析與建設(shè)規(guī)模3、項目的建設(shè)條件與規(guī)劃布局4、項目實施計劃5、投資估算與財務(wù)評價（三）、指導(dǎo)思想該項目的建設(shè)將以國家、自治區(qū)、固原市的相關(guān)法規(guī)和政策及規(guī)范為指導(dǎo)思想，充分利用本地區(qū)的資源和區(qū)位優(yōu)勢，遵循以市場為導(dǎo)向，以提高最大的經(jīng)濟效益為中心，保證較高的企業(yè)經(jīng)濟效益和社會效益。以科技為先導(dǎo)，力求技術(shù)先進可靠，推進行業(yè)的科技進步，性價比力求合理，促進投資節(jié)約。充分考慮生態(tài)環(huán)境保護，走可持續(xù)發(fā)展的道路，突出本項目浪漫的簡歐式的風(fēng)格，和理的商住混合布局，產(chǎn)品力求高起點、高標(biāo)準(zhǔn)，產(chǎn)品銷售主要立足于固原市和周邊省、市、縣市場。充分考慮本項目住宅小區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢和獨特性，根據(jù)市場需求作出合理規(guī)劃，在規(guī)劃指導(dǎo)下進行項目開發(fā)建設(shè)，以最快的速度在項目實施的建設(shè)經(jīng)營期內(nèi)達到所預(yù)期的開發(fā)規(guī)模和經(jīng)營目標(biāo)。寧夏派勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司PASON5第二章開發(fā)企業(yè)及法定代表人簡介一、企業(yè)基本情況企業(yè)名稱寧夏派勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司注冊地址銀川市金鳳區(qū)上海中路188號派勝大廈九層注冊資金人民幣5,000萬元經(jīng)濟性質(zhì)其他有限責(zé)任公司開發(fā)資質(zhì)國家二級法定代表人張學(xué)鵬經(jīng)營范圍主營房地產(chǎn)開發(fā)與銷售；兼營建材、機電產(chǎn)品、化工產(chǎn)品的銷售。寧夏派勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2003年12月，注冊資金伍仟萬元人民幣（5,000萬元），是一家具有二級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。公司現(xiàn)有正式職工48人，具有各類專業(yè)技術(shù)職稱的人員36人，其中高級職稱8人，中級職稱22人；具有本科學(xué)歷的人員15人，大專學(xué)歷的人員23人。公司自成立以來，以“創(chuàng)寧夏知名品牌，建回鄉(xiāng)一流企業(yè)”為企業(yè)目標(biāo)，以“營造高品質(zhì)生活”為開發(fā)理念，借鑒國內(nèi)外先進的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，注重現(xiàn)代建筑藝術(shù)與傳統(tǒng)民族風(fēng)格的統(tǒng)一，在規(guī)劃設(shè)計寧夏派勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司PASON6和開發(fā)經(jīng)營上，秉承“以人為本，穩(wěn)步發(fā)展，質(zhì)量第一，效益至上”的企業(yè)宗旨，貫徹“務(wù)實創(chuàng)新，追求卓越”的企業(yè)精神，以一流的規(guī)劃、設(shè)計、施工和科學(xué)的管理以及熱情的服務(wù)，長期致力于“高雅品位，經(jīng)典超群”的企業(yè)產(chǎn)品形象，確保了公司開發(fā)的每一項目的成功。面對新的機遇和挑戰(zhàn)，我公司將立足大銀川,放眼周邊的吳忠、青銅峽、靈武、固原、大武口等市縣，始終堅持穩(wěn)健經(jīng)營與開拓創(chuàng)新并重的戰(zhàn)略，與時俱進，搶抓機遇，不斷探索中國特色社會主義市場經(jīng)濟條件下房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)律，保持穩(wěn)定的經(jīng)濟效益，使公司發(fā)展成為寧夏一流的房地產(chǎn)企業(yè)。二、企業(yè)組織結(jié)構(gòu)本公司是民營股份制有限責(zé)任公司，具有獨立法人資格，公司組織機構(gòu)健全，權(quán)責(zé)明晰，設(shè)有董事會和監(jiān)事會，實行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負責(zé)制。公司經(jīng)營班子設(shè)總經(jīng)理（董事長兼）1名、副總經(jīng)理2名、總經(jīng)理助理1名、財務(wù)總監(jiān)1名、總工程師1名，下設(shè)行政后勤部、人力資源部、財務(wù)會計部、合同預(yù)算部、前期開發(fā)部、工程技術(shù)部、策劃銷售部七個職能部門，并設(shè)有一個全資子公司寧夏派勝物業(yè)服務(wù)有限公司和銀川、青銅峽、靈武、固原4個非獨立核算的分公司（詳見寧夏派勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司組織機構(gòu)圖）。公司實行自主經(jīng)營、獨立核算、自負盈虧。公司主要管理人員均具有較高經(jīng)營管理經(jīng)驗和超前創(chuàng)新能力，無不良社會行為記錄，既有在沿海經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)多年進行房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)驗，又有在寧夏本地進行房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)歷，因而完全可以保證本項目開發(fā)建設(shè)的順利進行和圓滿成功。寧夏派勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司PASON7寧夏派勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司組織機構(gòu)圖董事會人力資源部工程技術(shù)部合同預(yù)算部財務(wù)會計部前期開發(fā)部物業(yè)管理部策劃銷售部行政后勤部副總經(jīng)理副總經(jīng)理總經(jīng)理助理財務(wù)總監(jiān)董事長兼總經(jīng)理0總工辦公室總工程師項目經(jīng)理1部項目經(jīng)理2項目經(jīng)理3工程崗銷售崗物業(yè)崗行政崗財會崗前期崗工程崗銷售崗物業(yè)崗行政崗財會崗前期崗前期崗工程崗銷售崗物業(yè)崗行政崗財會崗寧夏派勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司PASON8三、開發(fā)業(yè)績及榮譽公司成立伊始，開發(fā)建設(shè)了位于上海西路的“歐陸經(jīng)典花園”商住小區(qū)，總建筑面積約10萬平方米，小區(qū)以“超前的設(shè)計思路、優(yōu)美的人居環(huán)境、合理的戶型布局、舒適的居住條件”而享譽銀川，成為新區(qū)建設(shè)中的亮點。2006年6月份，本公司在青銅峽市小壩東區(qū)開工建設(shè)了“派勝水岸世家”商住項目，該項目總占地面積350余畝，計劃總建筑面積30萬平方米，總投資額約39億元，計劃分三期5年完成。目前已完成項目一期、二期約22萬平方米住宅商業(yè)等，三期住宅及部分商業(yè)約10萬平方米正在開發(fā)建設(shè)中，預(yù)計2011年結(jié)束。2008年3月，在靈武市城區(qū)正式開工建設(shè)“中銀歐景豪庭”商住項目，該項目總占地面積89,967平方米13495畝，規(guī)劃總建筑面積15萬平方米，將于2010年10月底前全部竣工結(jié)束。2009年3月，在銀川市上海路南側(cè)、銀川唐徠回中北側(cè)開工建設(shè)寧夏派勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司PASON9了派勝金海明月”商住項目，該項目總占地面積為57萬平方米，規(guī)劃總建筑面積215萬平方米，計劃投資總額約58億元人民幣，目前已完成一期約15萬平方米。2007年6月份，我公司通過公開掛牌方式，在銀川德勝工業(yè)園區(qū)商住區(qū)征得520畝商住用地，為公司的持續(xù)經(jīng)營和發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。我公司在成立的短短7年內(nèi)，不僅取得了驕人的開發(fā)業(yè)績，同時也獲得了可喜可賀的社會榮譽。2005年，歐陸經(jīng)典花園榮獲“首屆中國西部十佳人居環(huán)境樓盤”獎；20062007年度、20082009年度連續(xù)榮獲“重合同守信用”單位；07、08、09連續(xù)三年榮獲中國建設(shè)銀行寧夏區(qū)分行信用等級AA級企業(yè)；特別是2009年，水岸世家、金海明月的多個樓號獲得了“市級標(biāo)化工地”、“區(qū)級標(biāo)化工地”的稱號，公司還榮獲自治區(qū)建設(shè)廳“房地產(chǎn)信用等級AA級企業(yè)”、銀川市房管局“房地產(chǎn)AA級誠信企業(yè)”、自治區(qū)“優(yōu)秀回商企業(yè)”等殊榮；與此同時，2009年度，本公司以超強的實力和驕人業(yè)績，躋身于銀川市房地產(chǎn)行業(yè)“十強五優(yōu)”之列。四、法定代表人簡介我公司法定代表人張學(xué)鵬，男，回族，大專學(xué)歷，高級經(jīng)營師，寧夏靈武市臨河鎮(zhèn)人，生于1957年2月22日，現(xiàn)任寧夏派勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長兼總經(jīng)理。1980年任臨河鎮(zhèn)石壩村小學(xué)教師，1985年任臨河鎮(zhèn)石壩村黨支部書記，1990年任靈武市臨河鎮(zhèn)團委書記，1995年任銀南外貿(mào)（集團）公司開發(fā)公司經(jīng)理，2001年創(chuàng)建靈武市雪原絨業(yè)有限責(zé)任公司并任總經(jīng)理，2003年開始步入房地產(chǎn)行業(yè)并任寧夏派勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副董事長，2007年7月任寧夏派勝房地產(chǎn)寧夏派勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司PASON10開發(fā)有限公司董事長兼總經(jīng)理。先后成功開發(fā)了“歐陸經(jīng)典花園”、“派勝水岸世家”、“歐景豪庭”、“金海明月”等項目，總建筑面積達80余萬平方米。他為人誠實守信、做事沉著穩(wěn)健，社會責(zé)任感強，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗豐富，并具有較強的市場洞察力和駕馭房地產(chǎn)風(fēng)險的能力。是自治區(qū)2009年度“優(yōu)秀回商”，L靈武市第屆政協(xié)委員，銀川市金鳳區(qū)第屆政協(xié)委員。第三章項目建設(shè)背景與開發(fā)條件分析一、項目建設(shè)背景“派勝世茂城/世茂苑”項目位于固原新區(qū)最南段，東與市政府大樓隔高平路相望，南與固原新汽車站隔銀平路而對。固原市新區(qū)位于固原市的西側(cè)，東至古雁西路，西至長城梁，北到固胡路，南到福銀高速公路，目前處于快速發(fā)展階段。自2006年固原市市政整體規(guī)劃大規(guī)模調(diào)整以來，尤其是“優(yōu)先開發(fā)新區(qū)，保護改造老城”為主導(dǎo)思想，建設(shè)新固原的城建方針政策確立以來，并得到了自治區(qū)、固原市兩級黨委和政府方針、政策和資金的大力支持，這一區(qū)域的發(fā)展經(jīng)歷了質(zhì)的飛躍，區(qū)域版塊的價值和地位得到了前所未有的提升。目前，這一區(qū)位房地產(chǎn)項目的高檔次、高價值逐漸得到了消費市場的認同，同時，由于行政新區(qū)各行政機關(guān)的逐漸遷入，諸多行政單位在此區(qū)域內(nèi)團購、代建的住宅、寫字樓項目日益增多，新區(qū)的建設(shè)和價值都是一日千里。本寧夏派勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司PASON11項目依托固原市中央行政區(qū)生活居住需求的大背景，地理位置優(yōu)越，周邊市政配套完備。根據(jù)固原市城市規(guī)劃建設(shè)的總體方案，目前老城區(qū)已經(jīng)不再批準(zhǔn)出售住宅用地，本項目地塊可以說是新區(qū)中的高檔精品商業(yè)住宅超大社區(qū)，其稀缺性和不可復(fù)制性進一步彰現(xiàn)。因此，為了適應(yīng)建設(shè)“新固原”和創(chuàng)建民族風(fēng)情、生態(tài)園林城市的需要，我公司“派勝世茂城/世茂苑”項目的適時開發(fā)建設(shè)，正趕上了固原市城市規(guī)劃建設(shè)和發(fā)展的大好時機，必將獲得圓滿成功。二、項目開發(fā)條件（一）、項目區(qū)域的經(jīng)濟條件固原市是寧夏回族自治區(qū)南部及周邊地區(qū)的政治、經(jīng)濟、文化、科技、信息中心，是坐歷史文化古城、名城。距銀川、蘭州、西安三個省會城市均不到400公里，位于這三個省會城市的中心位置，也是一個以農(nóng)副產(chǎn)品加工、旅游、商貿(mào)為主的具有民族特色和山城風(fēng)貌的生態(tài)型城市。下轄原州區(qū)、西吉縣、隆德縣、涇源縣、彭陽縣等一區(qū)四縣，行政區(qū)域面積112864平方公里。據(jù)2009年底統(tǒng)計，全市總?cè)丝?5128萬人，其中市區(qū)人口1608萬人，規(guī)劃到2020年，市區(qū)人口達到40萬人。近十年來，取得了國民生產(chǎn)總值、工業(yè)產(chǎn)值、農(nóng)民純收入的三個快速增長和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、生態(tài)環(huán)境建設(shè)的兩個明顯改善。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進一步調(diào)整，綜合經(jīng)濟實力顯著增強，人民生活水平穩(wěn)步提高。2009年全市社會消費零售總額為1676億元，比上年增長117，2009年地方財政收入24億元，比2008年增長85，城鎮(zhèn)居寧夏派勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司PASON12民人均可支配收入8376元，農(nóng)民人均純收入2490元，分別比上年增長243和168。（二）、市政配套、道路交通、醫(yī)療教育條件隨著居住和工作人口的大幅度高速增長，本區(qū)域的市政、生活配套齊全并正在高度完善中。區(qū)域內(nèi)坐落著市委、市政府、市人大、市政協(xié)辦公大樓、廣電大廈、報業(yè)中心、公安局、武警支隊、華祺酒店、機場賓館、體育館、熱電廠及生活區(qū)、休閑綠化廣場、各個正在開發(fā)建設(shè)的住宅區(qū)等。目前交通配套已經(jīng)越來越完善，北關(guān)路、南關(guān)路兩條市內(nèi)主交通干道將新區(qū)與老城區(qū)連通在一起，銀平路、高平路及福銀高速、固（原）西（吉）公路網(wǎng)縱橫交錯，飛機場、火車站、長途汽車站、公交車、出租車使得人們出行變得更為方便快捷，交通區(qū)位優(yōu)勢明顯。醫(yī)療、教育配套方面，寧夏師范學(xué)院、固原一中、回民中學(xué)、第十小學(xué)、市中醫(yī)院等已形成完善的教育醫(yī)療配套生活網(wǎng)，能夠充分滿足本區(qū)域人口的教育醫(yī)療需求。（三）氣象條件屬中溫帶大陸性季風(fēng)氣候，具有明顯的地帶過渡性。具有春暖遲、夏熱短、秋涼早、冬寒長的特征。氣溫由南向北被遞減，晝夜溫差大，蒸發(fā)量大。年平均降水量400700毫米。年蒸發(fā)量12502000毫米。年平均氣溫58攝氏度，無霜期96180天，年日照時數(shù)22002700小時。（四）地形地貌條件屬黃河中游地區(qū)西北黃土高原丘陵溝壑區(qū)，以六盤山為南北脊柱，寧夏派勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司PASON13將市域分為東、西兩壁。地形呈南高北低，西高東低之勢，海拔高度在1248米2955米之間。域內(nèi)地形復(fù)雜，土地類型多，以黃河丘陵為主，山多川少，梁峁交錯，溝壑縱橫，水土流失嚴(yán)重。六盤山為固原市最大山脈，呈南北走向，綿延數(shù)百公里。（五）工程地質(zhì)條件固原市地處黃河中游黃土高原丘陵區(qū)，除少數(shù)位于河谷的城鎮(zhèn)處于河谷一級階地，黃土層較淺外，大部分均處于二、三級階地，黃土層較厚，地下水位較低。個別地區(qū)具有較嚴(yán)重的自重濕陷性。大多數(shù)城鎮(zhèn)均處于黃土溝壑較多地區(qū)，下伏砂礫石層或上覆第三系統(tǒng)泥巖、細砂，應(yīng)注意黃土山坡滑坡、洪水侵襲和地基承載力低的問題。（六）地震和地震烈度固原市地處我國天山祁連山六盤山東西地震帶，與六盤山羅山牛首山南北地震帶的交匯處，地殼活動強烈，是我國地震活動較頻繁地區(qū)，歷史上震級在5級以上的地震有9次，1920年12月的海原大地震震級85級，地震強度為12度。寧夏派勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司PASON14第四章項目市場分析及發(fā)展前景一、項目市場分析（一）固原市房地產(chǎn)市場總體回顧與走勢分析2009年112月份，固原市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資21億元，同比上漲6，其中住宅完成投資18億元，固原房地產(chǎn)市場順延去年的發(fā)展態(tài)勢，呈現(xiàn)投資增速較快，繼續(xù)保持供求兩旺，商品房銷售價格仍呈上漲趨勢。前年投資的房地產(chǎn)項目陸續(xù)完工上市，市場供應(yīng)充足。18月份，新建商品房現(xiàn)售1290套，成交面積1397萬平方米，成交金額評估值為227億元。當(dāng)年存量房成交651套、面積648萬平方米。2009年新建商品住房市場均價達2450元/平方米，比2008年的1956元/平方米均價上漲25。市民的消費觀念也由過去的“存錢購房”向“貸款購房”轉(zhuǎn)變。隨著固原城市化進程的不斷加快，農(nóng)村的富余寧夏派勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司PASON15勞動力以及經(jīng)濟條件較好的，為方便就醫(yī)、子女上學(xué)而購房者越來越多。2010年，國家雖然不斷推出調(diào)控房地產(chǎn)市場和房價的各種新政策，但就對固原市的新建商住房而言，品質(zhì)優(yōu)、區(qū)位佳、戶型好與價格相適應(yīng)的產(chǎn)品仍有旺盛的市場需求，許多樓盤還出現(xiàn)了排隊購買的現(xiàn)象，如“東海宋家巷”、“東海園區(qū)”、“山城名邸”三大樓盤是目前固原市較有實力的房地開發(fā)公司所開發(fā)，開發(fā)量較大，且“山城名邸”、“東海園區(qū)”為我公司主要的競爭樓盤，尤其是“東海園區(qū)”是目前固原市規(guī)模最大的住宅區(qū)，商品房銷售價格也最高，銷售均價目前為2550元/平方米。除此之外，固原市新建住宅小區(qū)還有10余家，但體量較小?？傮w來看，隨著國家關(guān)于房地產(chǎn)新政的調(diào)控，房價將趨于平穩(wěn)。（二）項目所在區(qū)域商住房市場走勢分析與比較固原市新區(qū)是城市中心、行政中心CBD、文化教育中心、商業(yè)中心的戰(zhàn)略格局已初顯規(guī)模，周邊區(qū)域已成為房地產(chǎn)開發(fā)的重點區(qū)域。2010年固原市新開工的房地產(chǎn)投資項目42億元人民幣，其中新區(qū)就占了70以上的比重高達近30億元人民幣。固原新區(qū)作為固原市新的商業(yè)居住區(qū)域，其住房品質(zhì)的提高和區(qū)位優(yōu)勢將通過銷售價格逐漸顯現(xiàn)出來，商業(yè)及住宅房售價將與吳忠市、中衛(wèi)市媲美，如2009年吳忠市普通住宅均價2675元/、高檔住宅均價3680元/、營業(yè)房均價5180元/、辦公寫字樓均價3220元/。又據(jù)固原市房管局統(tǒng)計，2009年商品房銷售面積3236萬平方米，合同金額同比增長7803，其中住宅銷售金額同比增長4908。由此可見，固原市房寧夏派勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司PASON16地產(chǎn)市場銷售呈現(xiàn)出較快的增長勢頭。本項目位于固原市新區(qū)中心位置，周邊現(xiàn)己投入使用的固原市四套班子辦公大樓、固原汽車站、固原體育館、中醫(yī)院、寧夏師范學(xué)院、固原回中、固原一中（高中部）、原州區(qū)第十小學(xué)、熱電廠及生活區(qū)等近在咫尺，加上新區(qū)現(xiàn)有拆遷近10萬人口的安置，將在近23年內(nèi)，新區(qū)將會以嶄新、繁榮的面貌展現(xiàn)在人們的面前。二、項目的發(fā)展前景近幾年來，固原市的房地產(chǎn)市場發(fā)展較銀川、石嘴山、吳忠等中小城市來說，相對平穩(wěn)且呈上漲趨勢，每年漲幅約在410。由于受國際經(jīng)濟環(huán)境影響和國家房地產(chǎn)政策的調(diào)控，2010年，固原市房地產(chǎn)市場將更加趨于理性并繼續(xù)保持穩(wěn)定的發(fā)展，究其原因有A、國家將對城市建設(shè)用地和郊區(qū)農(nóng)用土地實行越來越嚴(yán)格的限制與控制；B、“新區(qū)大會戰(zhàn)”以及城市化的快速發(fā)展導(dǎo)致房地產(chǎn)消費市場需求的擴大。根據(jù)固原市城市總體規(guī)劃，固原市要在2012年城市人口達到23萬，在2020年城市人口達到40萬，而截至2009年末，固原的城市人口僅為16萬，城市化水平較低，按年增2萬人、人均居住20計算，每年住宅需求約40萬；C、固原市園林生態(tài)城市和方圓400公里范圍內(nèi)的區(qū)域中心城市建設(shè)取得了顯著成效，吸引了大量周邊人口在本市購房工作、居住與經(jīng)商、子女上學(xué)等。因此，本項目區(qū)域的地價和地位仍在快速上升之中，本區(qū)域已經(jīng)成為固原城市建設(shè)的重頭戲，可以說，在未來的三、五年內(nèi)，將建設(shè)完善成為整個固原市城市規(guī)劃建設(shè)中其他區(qū)域不可取代的重點居住區(qū)和行政中心、文化教育中心、商業(yè)購物中心區(qū)。本項目作為新區(qū)中絕無僅有的高寧夏派勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司PASON17檔商業(yè)、住宅項目，符合固原市的城市發(fā)展方向，未來市場前景無限美好。第五章項目的規(guī)劃設(shè)計方案一、規(guī)劃設(shè)計理念及指導(dǎo)思想以全面建設(shè)小康和諧社會為宗旨，為固原市民打造一個經(jīng)典商業(yè)、超群家園，城市與自然呼應(yīng)，社會、人與環(huán)境對話，在“派勝世茂城/世茂苑”小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計中將得到充分展現(xiàn)。規(guī)劃設(shè)計合理巧妙地運用該區(qū)域絕無僅有的區(qū)位優(yōu)勢，以人為本、和諧發(fā)展，規(guī)劃出特色人居環(huán)境。尊重現(xiàn)有的區(qū)域地形地貌，挖掘該區(qū)域地脈、人脈、綠脈、園脈、氣脈，與城市整體規(guī)劃目標(biāo)“原州古城、生態(tài)山城、民族風(fēng)情”的城市特色呼應(yīng)。嚴(yán)格按照國家建設(shè)部關(guān)于AAA級住宅認定的五大標(biāo)準(zhǔn)，將其建設(shè)成生態(tài)化、園林化、人文化的簡歐式精品商業(yè)、住宅小區(qū)，成為固原市新區(qū)一道亮麗寧夏派勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司PASON18的景色。二、規(guī)劃設(shè)計方案的確定為了實現(xiàn)規(guī)劃設(shè)計思想，我公司對“派勝世茂城/世茂苑”項目的規(guī)劃設(shè)計實行了招標(biāo)，邀請了北京中外建建筑設(shè)計有限公司、寧夏規(guī)劃建筑設(shè)計研究院有限公司、北京威斯頓建筑設(shè)計有限公司、上海創(chuàng)霖建筑規(guī)劃設(shè)計有限公司這四家具有甲級設(shè)計資質(zhì)的單位進行設(shè)計，邀請專家進行了評選和開標(biāo)。最終選定了北京威斯頓建筑設(shè)計有限公司提出的規(guī)劃設(shè)計方案，并對規(guī)劃設(shè)計方案進行了多次修改和調(diào)整。三、總體規(guī)劃布局在小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計中，世茂城商業(yè)區(qū)在“扇”形綠化休閑廣場的扇面頂部，由三排雙面12層、13層、14層商鋪沿銀平路和高平路展開，兩條商業(yè)步行內(nèi)街橫貫其中，將主出入口設(shè)在“扇形”綠化休閑廣場中央，臨銀平路和高平路各設(shè)一個次出入口。世茂苑住宅小區(qū)依托“鯉魚”型的路網(wǎng)結(jié)構(gòu)將整個小區(qū)分為三大部分，寓意年年有余，即東部、中部、西部。東部（又名魚頭區(qū)）它是一個建筑藝術(shù)品的開始，“魚頭”臨高平路對著市政府辦公大樓并設(shè)小區(qū)主出入口。這一區(qū)布置了10棟80100為主的多層和8棟100120的小高層主力戶型，在小區(qū)主出入口兩側(cè)還規(guī)劃了現(xiàn)代風(fēng)格十足的1棟辦公樓和1棟公寓，地下車庫等。中部（又名魚身區(qū)）該區(qū)既是規(guī)劃設(shè)計的濃重手筆，也是整個小區(qū)景觀的核心及高潮。以臨銀平路小區(qū)次出入口道路為主軸，配以寧夏派勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司PASON19田園式的綠化林帶、休閑廣場、小橋流水等設(shè)計景觀，營造了一種和諧、寧靜、自然的美景。這一區(qū)域配置了大型商業(yè)房、5棟7590的多層、10棟105130的小高層主力戶型。西部（又名魚尾區(qū)）即靠近明莊規(guī)劃路的“魚尾”部，在這一區(qū)域主要配置了5棟6575的多層小戶型廉租房和2棟小高層。四、主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)本項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)詳見表一主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)表。表一主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)表序號項目指標(biāo)單位1總規(guī)劃用地192,8812總建筑面積367,5003其中住宅233,7774辦公9,4385商業(yè)102,485寧夏派勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司PASON206地下車庫19,3007公建2,5008容積率189綠化率36710住宅總戶數(shù)1854戶11總泊車位833個五、戶型設(shè)計“派勝世茂城”商業(yè)區(qū)以“扇”形綠化休閑廣場的扇面中心主出入口為主軸，擺建三排雙面34層大型超市、購物中心，兩條商業(yè)步行內(nèi)街橫貫其中，并以餐飲、休閑、娛樂、婚紗攝影等為主業(yè)向銀平路和高平路延伸?！芭蓜偈烂贰弊≌^(qū)的建筑戶型設(shè)計根據(jù)日照全部是戶戶朝東南、家家有景、一梯兩戶的小高層及多層住宅。從A戶型“211”的6575、B戶型“221”的80100到C戶型“322”的100120、D戶型“322”的105130。主力戶型為“322”（100120），王牌戶型“322”（130）為目前市場上非常流行的入戶花園，南北暢通，陽光充足，空氣清新，南北均設(shè)有陽臺，滿足工作和休閑的需要。臥室處于靜區(qū)，動靜分離，將人性化居住的戶型特征展現(xiàn)得淋漓盡致，充分體現(xiàn)出人性化、品質(zhì)化、功能合理的三大利好。雙層中空玻璃、落地飄窗、地板輻熱采暖、燃氣入戶、花崗巖踏步、樓宇對講、園林式的花園洋房，更使住戶無論工作學(xué)習(xí)，還是居住進出，都會有綠色的好心情。六、給、排水系統(tǒng)設(shè)計寧夏派勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司PASON211、給水系統(tǒng)本項目采用固原市自來水公司市政管網(wǎng)提供的自來水為建筑施工、住戶生活及消防用水水源，由小區(qū)外市政管網(wǎng)引入3路給水管，管徑DN250，在小區(qū)內(nèi)環(huán)狀敷設(shè)。商業(yè)及住宅、辦公低區(qū)由市政自來水直接供給，高層住宅及辦公由恒壓變頻變速給水泵組加減壓閥供水，采用下行上給式。設(shè)計日用水量154674立方米。管網(wǎng)供水水壓及水量均能保證該居住小區(qū)正常用水。供水水質(zhì)均符合國家生活飲用水標(biāo)準(zhǔn)。2排水系統(tǒng)小區(qū)內(nèi)的排水采用雨、污分流制的排水體系。室內(nèi)生活和糞便污水經(jīng)化糞池處理后排入市政污水管網(wǎng)，化糞池容量為4個100立方米。屋面及場地雨水、消防用水采用雨水管和雨水口匯集后排入市政雨水管網(wǎng)。在布置水管道時，盡量將雨水、污水以最短的距離排出，將收集的雨、污水由南向北接入市政排污管道。七、電氣、電訊系統(tǒng)設(shè)計1供電系統(tǒng)本項目電源按一級負荷供電，將在小區(qū)內(nèi)建一座10KV專用開閉所，在地下一層設(shè)置一套600KW柴油發(fā)電機應(yīng)急電源系統(tǒng)。本項目設(shè)備容量為13386KW、用電計算負荷為4685KW，擬選用1250KVA干式變壓器4臺。高壓系統(tǒng)采用單電源進線，單母線運行。低壓配電系統(tǒng)采用三相五線制供電系統(tǒng)，另設(shè)置應(yīng)急電源母線段。2電訊系統(tǒng)在地下一層設(shè)電訊配線間一個，電話容量可達4000個出口，由固原市電信公司提供網(wǎng)絡(luò)綜合布線系統(tǒng)，建立光纖到樓、五類雙絞線到戶、語音數(shù)據(jù)合而為一的智能信息平臺。商業(yè)店面每間設(shè)2部電話，住宅按每戶1部設(shè)置。3、有線電視系統(tǒng)在首層設(shè)有線電視前端箱一臺，信號源接入當(dāng)?shù)赜芯€電視管網(wǎng)。傳輸550MHZ，用戶接受信號68DB4DB。住宅按每戶1個有寧夏派勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司PASON22線電視接駁頭預(yù)留。4、保安監(jiān)控系統(tǒng)在車庫主要通道出入口處設(shè)帶云臺攝像機，在辦公、住宅樓入口大廳設(shè)固定式攝像機，在底層設(shè)可視對講主機，每戶設(shè)可視對講分機，信號電纜接入保安監(jiān)控室進行安保監(jiān)控。八、供暖系統(tǒng)設(shè)計本項目小區(qū)引入固原市天然氣公司以及電熱廠提供的能源作為熱源，各住戶、商鋪、辦公樓采用低溫?zé)崴匕遢椛洳膳?，供、回水溫度?0/40,系統(tǒng)采用分戶熱計量。供熱管道一律采用無縫鋼管，埋地敷設(shè)。小區(qū)居民氣化率為100。九、消防系統(tǒng)設(shè)計1、消防電氣電氣系統(tǒng)由報警控制器、非標(biāo)聯(lián)動控制屏、消防電話、消防廣播、主機電源及外控電源等組成，配線均選用阻燃塑料絕緣護套軟線（ZRRV）。報警點分布在地下一層、地上層商場、前室、過廳、走道、設(shè)備機房等。2、消防給水根據(jù)小高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范，住宅地下一層至地上十二層設(shè)消防栓供水系統(tǒng)，地下車庫、商場、辦公樓等公建設(shè)自動噴淋系統(tǒng)。消防用水量室內(nèi)消火栓系統(tǒng)為30L/S,室外消火栓給水不少于40L/S，火災(zāi)持續(xù)時間為3小時；自動噴淋系統(tǒng)給水不小于30L/S，火災(zāi)持續(xù)時間為1小時。3、消防通風(fēng)地下室和地下車庫均設(shè)有機械排煙系統(tǒng)，排煙風(fēng)機排煙量每小時每平方米不小于120立方米，送風(fēng)量大于排風(fēng)（煙）量50。地上凡不具備自然排煙條件的樓梯間及合用前室，分別設(shè)置正壓送風(fēng)系統(tǒng)，風(fēng)機設(shè)于屋頂。所有通風(fēng)系統(tǒng)的風(fēng)管在穿過防火墻或重要房間時，墻上均寧夏派勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司PASON23設(shè)有70自動關(guān)閉的防火閥。十、道路、綠化設(shè)計1道路本項目商業(yè)區(qū)設(shè)有1個主出入口、2個次出入口、兩條商業(yè)步行內(nèi)街。住宅區(qū)主干道路系統(tǒng)成“鯉魚”型結(jié)構(gòu)，設(shè)有1個主出入口、1個次出入口，輔以環(huán)形及一字型道路。道路系統(tǒng)分為四級，景觀軸紅線為23米（5米機動車道13米景觀帶5米人行道），小區(qū)主干道紅線控制為12米（2米綠化帶1米人行道6米人車混合道1米人行道2米綠化帶），組團級道路為6米，宅間路為3米。住宅小區(qū)臨銀平路、高平路各設(shè)2個景觀主軸線、2個休閑廣場、2個車行出入口。2綠化本項目小區(qū)綠化系統(tǒng)由公共綠化、組團綠地、道路綠帶、樓間綠地共同構(gòu)成點、線、面相結(jié)合的綠色體系，總綠化率可達367以上，從而形成“綠葉、綠肺、綠色氧吧”，如果再加上銀平路和高平路夾角形成的“扇”形休閑綠化廣場，不同的空間層次綠地，從而共同構(gòu)成了整個“派勝世茂城/世茂苑”商業(yè)、住宅小區(qū)的綠色生態(tài)環(huán)境。十一、環(huán)保節(jié)能、無障礙設(shè)計為了執(zhí)行國家有關(guān)節(jié)約能源、保護環(huán)境的法規(guī)政策，本項目因地制宜，以科技為先導(dǎo)，以居住單元和組團為載體，充分考慮風(fēng)能、太陽能、地?zé)崮艿染G色能源的使用，全面實現(xiàn)小區(qū)節(jié)能治污、居住休閑、經(jīng)濟文化的統(tǒng)一。同時，也充分考慮了殘疾人的安全、方便和快捷，在小區(qū)的入口、道路、休閑場所等相應(yīng)設(shè)施進行了極具人性化的無障礙設(shè)計。寧夏派勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司PASON24第六章項目建設(shè)規(guī)模與開發(fā)計劃一、項目建設(shè)規(guī)模本項目總占地192,88092（28932畝），規(guī)劃建筑面積約367,500，由1幢寫字摟、1幢公寓和20棟板式多層、20棟小高層以及大型商業(yè)、公建、地下車庫組成。其中多層住宅67,584，小高層158,108，公寓8,085，商業(yè)房102,485，辦公樓9,438，公共建筑用房2,500，地下車庫19,300（可泊車位630個）、地上車位203個。二、項目建設(shè)方式本項目將采用公開招標(biāo)方式建筑施工單位和工程監(jiān)理單位，以有效地控制項目的工期進度、成本費用和房屋質(zhì)量。三、項目開發(fā)計劃本項目作為一塊與固原市行政中心（CBD）、固原汽車站相鄰的唯一絕版商業(yè)、住宅用地，考慮到地價之昂貴和樓盤之高品質(zhì)、市場推廣計劃以及小區(qū)整體建設(shè)的需要，擬將整個項目分為三期開發(fā)一期以東部（即魚頭區(qū)）為主，開發(fā)面積約121,585，首先完成10棟80100為主的多層和8棟100120的小高層主力戶型，1棟辦公樓和1棟公寓以及地下車庫、部分商業(yè)等。另外，高大而漂寧夏派勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司PASON25亮且造型獨特的主入口大門和景觀廣場，將給人以強烈的視覺吸引。一期作為樣板房工程，以吸引和增強購房者的購買信心。二期以中部（即魚身區(qū)）為主，開發(fā)面積約135,902，在一期工程量過半時即開始二期開發(fā)，即處于“身魚”的大型商業(yè)房、5棟7590的多層、10棟105130的小高層主力戶型。二期商業(yè)、配套規(guī)模更大更齊全，勢必將園區(qū)品質(zhì)帶上更高一層。三期以西部（即魚尾區(qū)）為主，開發(fā)面積約110,013以二期為基礎(chǔ)發(fā)展三期，即靠近明莊規(guī)劃路的5棟6575的多層小戶型廉租房和2棟小高層部分。屆時，整個項目將建設(shè)成為設(shè)施完善、生態(tài)優(yōu)良、環(huán)境優(yōu)雅的一流商業(yè)、一流住宅的超大型社區(qū)。四、建設(shè)進度計劃項目開發(fā)擬五年完成，共分三期進行。每期約17年，前期與后期交叉作業(yè)，即前一期工程量過大半時，后一期即開工作業(yè)，詳見表二項目分期開發(fā)計劃表。表二項目分期開發(fā)計劃表單位平方米序號項目一期二期三期合計1建設(shè)時間（年、月）106111112313111431561061562總建筑用地56,51175,59060,780192,8813總建筑面積121,585135,902110,013367,500寧夏派勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司PASON264其中住宅70,13388,83674,808233,7775辦公9,4389,4386商業(yè)22,71445,56634,205102,4857公建1,5001,0002,5008地下車庫19,30019,300第七章項目投資估算及資金籌措一、項目投資估算（一）、開發(fā)成本本項目總建筑面積367，500，本項目開發(fā)成本主要由土地費用、前期工程費、建安工程費、基礎(chǔ)設(shè)施及配套費、各種行政規(guī)費、不可預(yù)見費用六項構(gòu)成。開發(fā)總成本為64,400萬元,平米造價1,753元/。即4,93585850,6504,0432,6511,26364,400（萬元）1、征地及土地平整費4,935萬元。該地塊總占地面積192,8809228932畝，其明細構(gòu)成詳見表三征地費估算明細表。表三征地費估算明細表金額單位萬元序號項目計費依據(jù)金額備注寧夏派勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司PASON271土地出讓金1573萬元/畝28932畝4,550192,880922土地平整費192,8809220元/3853合計4,9354每平米土地費用4,935萬元367,500135元/2、前期工程費估算858萬元。其明細構(gòu)成詳見表四前期工程費估算表。表四前期工程費估算表金額單位萬元序號項目計費依據(jù)金額備注1地質(zhì)勘察費367,5001元/36按總建筑面積2規(guī)劃方案費50一次性支出3建筑設(shè)計費367,50010元/3674圖紙審查費367,5001元/375臨時建筑費367,5002元/74含道路、水電6工程監(jiān)理費367,5008元/294合計858每平米費用858萬元367,50024元/3、建安工程費估算44,911萬元。其明細構(gòu)成詳見表五建安工程費估算表。表五建安工程費估算表金額單位萬元序號項目工程量平米造價金額備注寧夏派勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司PASON28（元/）萬元）1住宅225,6921,35030,468包括多層、小高層2公寓8,0851,5001,213含精裝修3辦公樓9,4381,5001,416含精裝修4商業(yè)房102,4851,50015,37313層、14層5物業(yè)會所2,5001,000250物業(yè)用房、社區(qū)服務(wù)中心6地下車庫19,3001,0001,930可泊車位630個合計367,5001,37950,6504、基礎(chǔ)設(shè)施配套費估算4,043萬元，其明細構(gòu)成詳見表六基礎(chǔ)設(shè)施配套費估算表。表六基礎(chǔ)設(shè)施配套費估算表金額單位萬元序號項目計費依據(jù)金額備注1道路及景觀367,50040元/1,470含廣場、路燈2電氣及外網(wǎng)367,50020元/735含設(shè)備3給排水及外網(wǎng)367,50020元/7354天然氣外網(wǎng)367,50020元/7355物業(yè)智能化367,50010元/368含設(shè)備合計4,043寧夏派勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司PASON29平米費用4,043萬元367,500110元/5、各種行政規(guī)費估算2,651萬元，其明細構(gòu)成詳見表七各種行政規(guī)費估算表。表七各種行政規(guī)費估算表金額單位萬元序號項目計費依據(jù)金額備注1人防結(jié)建費367,50020元/735商24元/、住15元/2散推費367,5001元/37按建筑面積收費3墻改費367,50010元/368按建筑面積收費4勞?；?4,911萬元31,347按中標(biāo)造價收費5四項措施費44,911萬元290按工程類別核定收費6房產(chǎn)測量費367,5002元/74按建筑面積收費合計2,651平米費用2,651萬元367,50073元/6、不可預(yù)見費用按前五項之和的2估算，即征地費前期工程費建安工程費配套設(shè)施費各種行政規(guī)費（4,93585850,6504,0432,651）263,13721,263（萬元）（二）、管理費用主要是項目管理人員的工資及福利費、車輛費用、辦公費、業(yè)務(wù)招待費、土地增值稅、印花稅等。按開發(fā)成本的2估算即64,400萬元21,288萬元寧夏派勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司PASON30（三）、財務(wù)費用主要是建設(shè)期項目貸款利息。若銀行借款本金10,000萬元、借款期限36個月、月利率7605，則利息支出10,000萬元3676052,738萬元（四）、銷售費用主要是銷售期間的廣告宣傳費、銷售代理服務(wù)費、銷售備案登記費及銷售人員工資等。按開發(fā)成本的2估算即64,400元21,288萬元項目投資總額開發(fā)成本管理費用財務(wù)費用銷售費用64,4001,2882,7381,28869,714萬元二、項目分期開發(fā)與資金籌措寧夏派勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司PASON31本項目擬五年完成，共分三期進行，每期約17年，前期與后期交叉作業(yè)。項目各期投資額均按各期建筑面積占項目總建筑面積的比例計算，資金滾動使用直至項目開發(fā)結(jié)束，項目各期投資詳見表八項目分期開發(fā)與投資計劃表。表八項目分期開發(fā)與投資計劃表單位萬元序號項目一期二期三期合計1建設(shè)時間（年、月）106111112313111431561061562征地及平整費1,6291,8261,4804,9353各種行政規(guī)費8759817952,6514前期工程費2833172588585建安工程費16,71518,74015,19550,6506設(shè)施配套費1,3341,4961,2134,0437管理費用4254773861,2888財務(wù)費用9041,0138212,7389銷售費用4254773861,28810不可預(yù)見4174673791,263合計23,00725,79420,91369,714由上述表八項目開發(fā)與投資計劃表可見項目總投資69,714萬元,其中一期開發(fā)所需投資總額約23,007萬元；二期投資25,794萬元；三期投資20,913萬元。資金主要來源于企業(yè)自籌、銀行借款和預(yù)售房款三個渠道，另有項目前期開發(fā)的利潤所得，可作為后期的開發(fā)寧夏派勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司PASON32資金連續(xù)滾動使用，直至項目三期全部開發(fā)完畢。其中，項目各期資金來源詳見表九分期投資與資金籌措表。表九分期投資與資金籌措表金額單位萬元序號資金來源一期二期三期合計1企業(yè)自籌資金13,00715,79410,91339,7142其中公司內(nèi)部10,00010,0007,00027,0003預(yù)售房款3,0075,7943,91312,7144銀行借款10,00010,00010,00030,000合計23,00725,79420,91369,714由表八項目開發(fā)與投資計劃表和表九資金籌措表可以看出,項目一、二、三期開發(fā)所需投資額分別為23,007萬元、25,794萬元、20,913萬元，其中項目一、二、三期企業(yè)自籌資金（含預(yù)售房款）分別占項目所需投資總額的565、612、522，均高于銀行要求必須達到40以上。寧夏派勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司PASON33第八章樓盤營銷戰(zhàn)略分析房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展已成為我區(qū)國民經(jīng)濟中龍頭支柱性產(chǎn)業(yè)。其特征投資大、周期長、市場變化莫測、產(chǎn)品特性不可移動，受區(qū)域經(jīng)濟、政治以及政策的驅(qū)動，風(fēng)險大，利潤回報率高。該項目投資過程很重要的一個環(huán)節(jié)，就是該項目樓盤的營銷戰(zhàn)略，而這一戰(zhàn)略又決定著該項目投資建設(shè)的風(fēng)險性，因此，我公司特別邀請了深圳金佰利置業(yè)顧問有限公司全程負責(zé)代理“派勝世茂城/世茂苑”項目的策劃和樓盤銷售工作，此外還特邀了深圳長城物業(yè)管理有限公司作為該小區(qū)的高級物業(yè)顧問。一、營銷戰(zhàn)略部署將該項目營銷工作作為投資戰(zhàn)略目標(biāo)來抓，集中力量分析該項目的各個要素，要與項目決策統(tǒng)一運籌，從論證、規(guī)劃、設(shè)計到工程實施以及產(chǎn)品宣傳、包裝到銷售過程，必須要全程一貫，強化投資、建設(shè)、銷售每一環(huán)節(jié)的統(tǒng)一經(jīng)營理念。公司建立一整套營銷管理體系，并且由公司董事會統(tǒng)一決策，再經(jīng)總經(jīng)理辦公會議下達到各有關(guān)部門，且將責(zé)任具體落實到人。同時還要制定和完善銷售制度和銷售政策，以確保該項目在投資過程的安全保證性。三、營銷理念在該項目樓盤營銷過程中要更多的體現(xiàn)投資經(jīng)營理念與市場消費理念相結(jié)合，加強經(jīng)營管理、降低成本、提升品位品牌，獲得更大的市場競爭優(yōu)勢。對項目首先要進行詳盡的市場調(diào)研分析，明確其產(chǎn)品寧夏派勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司PASON34的定位方向，打造品牌經(jīng)典，營造市場氛圍。既要有超前的經(jīng)營理念，又要能準(zhǔn)確地找準(zhǔn)市場，尤其是消費心理、心態(tài)、欲望，包括消費水平。在營銷戰(zhàn)略規(guī)劃上要更多的表現(xiàn)符合人性化的創(chuàng)新理念。切合實際，以市場為導(dǎo)向，以企業(yè)發(fā)展品牌為目的，樹立形象，打造品牌，融入企業(yè)文化，同時要以企業(yè)信譽建立消費者信心，并創(chuàng)建產(chǎn)品物業(yè)品牌，追求更大的社會和企業(yè)效益。同時要千方百計的提升“派勝世茂城/世茂苑”的品質(zhì)、品位，為項目樓盤營造更多的競爭優(yōu)勢和賣點。在營銷過程中還要將寧夏派勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司宣傳出去，我們的經(jīng)營理念是內(nèi)聚實力，外樹形象，以人為本，與時俱進，審時度勢，穩(wěn)步發(fā)展。營造高品質(zhì)生活，注重品質(zhì)與效益的完美結(jié)合。四、項目產(chǎn)品定位和定價該項目產(chǎn)品定位主要是項目的核心價格，在營銷中以中大戶型為主的中、高端客戶層面，突出表現(xiàn)“派勝世茂城”是全固原市第一精品商業(yè)城、“派勝世茂苑”是固原CBD新尚住宅和超大社區(qū)。從目前本項目周邊房地產(chǎn)市場來看，住宅市場價格在2,3002,800元/。從本項目產(chǎn)品的價值來看，主要體現(xiàn)在社區(qū)價值和環(huán)境價值上，但目前項目園林環(huán)境還未成型，樣板房和未來生活空間展示難于全部到位，理想的住宅銷售均價應(yīng)是2,550元/，公寓的銷售均價應(yīng)是3,000元/，辦公樓應(yīng)是2,600元/、商業(yè)房應(yīng)是4,600元/。因此，我們的產(chǎn)品定位定價是“高端產(chǎn)品、中端價位”，讓每一位業(yè)主生活在一個城市與人和諧的自然環(huán)境中。五、項目產(chǎn)品的銷售對象寧夏派勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司PASON35本項目特殊而優(yōu)越的地理位置對政府公務(wù)員和大中型企事業(yè)單位管理人員有著強烈吸引力。加之該部分客戶群熟悉政策法規(guī)，對行政中心未來的發(fā)展有較高認識，在置業(yè)理念上較為超前，比較有遠見，因此目標(biāo)客戶群可按如下劃分1、政府機關(guān)、事業(yè)單位公務(wù)員階層占352、周邊省市成功人士和私營企業(yè)主占253、周邊富裕農(nóng)民和為子女上學(xué)者占154、大、中、小學(xué)教師、醫(yī)院醫(yī)護人員占155、其它占10五、全程營銷1、前期營銷針對項目自身條件，首先做項目營銷策劃方案。A進行項目的投資分析與研究B進行項目的市場分析和研究進行項目的論證C進行項目的市場定位分析與研究D進行項目的營銷戰(zhàn)略論證E運籌項目的造勢營銷啟動2、中期營銷根據(jù)項目工程進度結(jié)合市場脈向，不斷調(diào)整項目的營銷戰(zhàn)術(shù)。A項目的工程技術(shù)營銷B項目的工程質(zhì)量營銷C項目的工程管理營銷D項目的銷售環(huán)境營銷E項目的廣告宣傳營銷F項目的營銷效果評估寧夏派勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司PASON36G項目營銷調(diào)整策略H項目營銷戰(zhàn)略部署3、后期營銷通過有效的營銷戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)，要達到營銷的最終目的，必須在整個營銷策劃中結(jié)合媒體廣告、樓書、宣傳冊，路標(biāo)燈箱廣告或其他多種形式進行一定規(guī)模型的宣傳、包裝，突出該項目的營銷主體；形成項目樓盤核心價格，并且完整的表現(xiàn)該項目的品質(zhì)、品位以及潛質(zhì)的勢能度，并將營銷熱潮帶入到售后服務(wù)的物業(yè)營銷上，讓業(yè)主感到不但物有所值，還必須要讓客戶有一個良好的物業(yè)保證感。4、營銷措施A與時俱進結(jié)合固原市委、市政府決心進行一系列關(guān)于“新區(qū)大會戰(zhàn)”的部署和舉措，利用媒體報紙、電視、電臺，宣傳報道本項目的建設(shè)意義，建設(shè)投資情況以及建設(shè)過程、規(guī)模等。B開工典禮通過項目開工典禮、封頂、開盤儀式活動，借媒體之勢，發(fā)布營銷信息，逐步將項目的軟性營銷宣傳轉(zhuǎn)入硬性的全面廣告營銷。C施工現(xiàn)場利用施工現(xiàn)場圍墻做大型廣告或在施工現(xiàn)場樹立巨型廣告牌，同時在媒體上全面宣傳。D現(xiàn)場售樓包裝在施工現(xiàn)場設(shè)立售樓處，建立與消費者的信息溝通。同時也是企業(yè)與項目的品牌窗口，與消費者相互傳遞信息。5、營銷策略根據(jù)工程進度制訂不同時段的銷售策略，構(gòu)成階梯式營銷模式，給客戶留有一定升值空間。作好一切銷售準(zhǔn)備工作，包括五證二書、寧夏派勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司PASON37售樓書、合同書、售樓政策明細表、銀行按揭事項、物業(yè)管理與服務(wù)事項，以及售后承諾保障等。6、媒體宣傳廣告對各媒體進行深入調(diào)查分析，選擇并制定出廣告計劃與策略。該項目確定的主要媒介是報紙、電子屏、戶外廣告、電視廣播等，重點是黨報【固原日報】、【固原電視臺】，其次媒介是電子屏和戶外廣告、宣傳單頁等。六、銷售計劃與指標(biāo)根據(jù)該項目工程進度計劃，制定銷售計劃與銷售資金回收指標(biāo)，詳見表十。表十銷售計劃表金額單位萬元銷售階段銷售時間比例銷售額一期2010102011103337,407二期201252013103741,941三期201452015123034,007合計100113,355七、銷售結(jié)論為該期項目樓盤銷售制定有力保障的銷售營銷體系、銷售計劃、銷售措施，并將銷售策劃擺在項目決策前沿；同時將營銷策劃作為該項目全程策劃、且貫通一致，以確保投資、開發(fā)、銷售一體經(jīng)營運作