2025年房地產(chǎn)估價(jià)師考試沖刺模擬試卷房地產(chǎn)估價(jià)方法解析考試時(shí)間：______分鐘總分：______分姓名：______一、單項(xiàng)選擇題（共20題，每題1分。下列每題給出的四個(gè)選項(xiàng)中，只有一項(xiàng)是符合題目要求的。）1.在房地產(chǎn)估價(jià)中，市場(chǎng)法的基本原理是（）。A.替代原理B.價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則C.最高最佳使用原則D.貢獻(xiàn)原則2.某宗房地產(chǎn)的收益年限為40年，預(yù)計(jì)持有5年后出售，持有期間每年的凈收益均為10萬(wàn)元，折現(xiàn)率為8%，則該宗房地產(chǎn)在持有5年后的未來(lái)收益折現(xiàn)到價(jià)值時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值為（）萬(wàn)元。A.34.29B.35.53C.40.00D.45.873.重置成本是指采用（）所形成的建筑物成本。A.估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)格B.估價(jià)時(shí)點(diǎn)的材料和人工費(fèi)用C.過(guò)去的市場(chǎng)價(jià)格D.重新購(gòu)建完全相同的新建筑物的必要支出4.下列關(guān)于成本法的表述中，錯(cuò)誤的是（）。A.成本法通常適用于新開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)評(píng)估B.評(píng)估出的價(jià)值稱(chēng)為重新購(gòu)建成本或重置成本C.土地成本通常采用基準(zhǔn)地價(jià)加相關(guān)費(fèi)用確定D.運(yùn)用成本法估價(jià)需要考慮建筑物的實(shí)體性、功能性、經(jīng)濟(jì)性貶值5.假設(shè)開(kāi)發(fā)法是適用于評(píng)估（）的常用方法之一。A.在用房地產(chǎn)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值B.新開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的價(jià)值C.已完成開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)價(jià)值D.出讓土地使用權(quán)價(jià)值6.收益法的核心是求取房地產(chǎn)的（）。A.重置成本B.凈收益C.現(xiàn)金流量D.折現(xiàn)率7.某商業(yè)物業(yè)的年租金收入為100萬(wàn)元，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用（不含折舊）為30萬(wàn)元，建筑物的重置成本為2000萬(wàn)元，耐用年限為50年，已使用10年，采用直線法計(jì)算折舊，該商業(yè)物業(yè)的收益價(jià)格為（）萬(wàn)元。A.800B.900C.1000D.11008.在運(yùn)用市場(chǎng)法選擇可比案例時(shí)，要求可比案例的交易類(lèi)型應(yīng)與估價(jià)目的（）。A.完全一致B.大致相似C.可能有差異D.無(wú)關(guān)9.某宗土地的面積為一畝（666.67平方米），樓面面積為2000平方米，該地塊的樓面地價(jià)是（）元/平方米。A.3333.33B.4000C.4666.67D.500010.下列估價(jià)方法中，屬于收益法派生方法的是（）。A.市場(chǎng)法B.成本法C.假設(shè)開(kāi)發(fā)法D.土地增值系數(shù)法11.評(píng)估某宗住宅用地價(jià)值時(shí)，若采用市場(chǎng)法和成本法，市場(chǎng)法評(píng)估結(jié)果高于成本法評(píng)估結(jié)果，則最終估價(jià)結(jié)果應(yīng)（）。A.取市場(chǎng)法結(jié)果B.取成本法結(jié)果C.取兩者的平均值D.結(jié)合最高最佳使用原則進(jìn)行調(diào)整后確定12.采用市場(chǎng)法估價(jià)時(shí)，對(duì)可比案例的交易價(jià)格進(jìn)行交易情況修正，主要是為了消除其（）對(duì)真實(shí)價(jià)格的影響。A.市場(chǎng)供求狀況B.交易時(shí)間差異C.房地產(chǎn)狀況差異D.交易雙方關(guān)系13.建筑物的成新率是反映建筑物（）的指標(biāo)。A.實(shí)際價(jià)值B.耐用年限C.現(xiàn)實(shí)狀況D.歷史成本14.在房地產(chǎn)估價(jià)中，價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則是指房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果是在（）時(shí)點(diǎn)上的價(jià)值。A.估價(jià)作業(yè)開(kāi)始B.估價(jià)報(bào)告出具C.估價(jià)委托簽訂D.房地產(chǎn)交易發(fā)生15.某宗房地產(chǎn)的收益年限為30年，預(yù)計(jì)持有3年后出售，出售時(shí)增值率為10%，折現(xiàn)率為6%，則該宗房地產(chǎn)的持有期總收益現(xiàn)值為（）元。A.80.00元B.81.58元C.83.96元D.84.49元16.評(píng)估某在建工程的價(jià)值時(shí)，適宜采用的主要估價(jià)方法是（）。A.市場(chǎng)法B.收益法C.假設(shè)開(kāi)發(fā)法D.成本法17.運(yùn)用成本法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，土地的價(jià)值通常需要（）確定。A.直接估算B.假設(shè)開(kāi)發(fā)法C.市場(chǎng)法D.重置成本法18.某宗房地產(chǎn)的收益年限為無(wú)限年，年凈收益為10萬(wàn)元，折現(xiàn)率為10%，則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（）萬(wàn)元。A.80.00B.90.91C.100.00D.111.1119.在房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中，對(duì)于選用的估價(jià)方法，應(yīng)說(shuō)明（）。A.估價(jià)結(jié)果的最終金額B.各方法的計(jì)算過(guò)程和結(jié)果C.每種方法的適用性分析D.委托人的意見(jiàn)20.下列不屬于房地產(chǎn)狀況修正內(nèi)容的是（）。A.交易情況修正B.區(qū)域因素修正C.個(gè)別因素修正D.市場(chǎng)狀況調(diào)整二、多項(xiàng)選擇題（共10題，每題2分。下列每題給出的四個(gè)選項(xiàng)中，至少有兩項(xiàng)是符合題目要求的。多選、錯(cuò)選、少選均不得分。）1.運(yùn)用市場(chǎng)法估價(jià)時(shí)，需要收集的房地產(chǎn)交易案例信息通常包括（）。A.交易價(jià)格B.交易日期C.房地產(chǎn)狀況D.付款方式E.交易雙方背景2.影響房地產(chǎn)收益法中還原利率確定的因素主要有（）。A.安全利率B.投資風(fēng)險(xiǎn)C.管理費(fèi)用率D.通貨膨脹率E.收益率3.成本法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，需要考慮的折舊包括（）。A.實(shí)體性折舊B.功能性折舊C.經(jīng)濟(jì)性折舊D.自然折舊E.人為折舊4.假設(shè)開(kāi)發(fā)法中，開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值（即開(kāi)發(fā)價(jià)值）的估算方法通常有（）。A.市場(chǎng)法B.收益法C.成本法D.假設(shè)開(kāi)發(fā)法（再次運(yùn)用）E.成新率法5.市場(chǎng)法中的交易情況修正需要考慮的因素可能包括（）。A.交易是否為正常交易B.交易雙方是否熟悉C.付款方式是否影響價(jià)格D.交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)方式E.可比案例的成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)6.收益法中，凈收益通常是指（）。A.租金收入B.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用C.保險(xiǎn)費(fèi)用D.房地產(chǎn)稅E.投資者應(yīng)獲得的利潤(rùn)7.評(píng)估建筑物重置成本的方法主要包括（）。A.重置成本法B.工程量法C.指數(shù)調(diào)整法D.功能價(jià)值法E.比例估算法8.運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)時(shí)，需要預(yù)測(cè)的參數(shù)通常包括（）。A.開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期B.土地價(jià)值C.房屋價(jià)值D.投資利息E.開(kāi)發(fā)利潤(rùn)9.房地產(chǎn)狀況因素通常包括（）。A.區(qū)位因素B.容積率C.土地形狀D.建筑設(shè)計(jì)E.基礎(chǔ)設(shè)施條件10.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告應(yīng)包含的內(nèi)容通常有（）。A.估價(jià)委托與受理B.估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象與價(jià)值類(lèi)型C.估價(jià)依據(jù)、估價(jià)方法D.估價(jià)結(jié)果E.估價(jià)人員與估價(jià)機(jī)構(gòu)三、計(jì)算題（共3題，每題10分。請(qǐng)列出計(jì)算步驟，結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后兩位。）1.某宗房地產(chǎn)的收益年限為20年，預(yù)計(jì)持有5年后出售。通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，收集到三個(gè)可比案例的交易信息如下：*案例甲：交易價(jià)格300萬(wàn)元，交易日期為1年前，購(gòu)買(mǎi)后空置1年，現(xiàn)出租，年租金收入8萬(wàn)元，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用占租金收入的30%。*案例乙：交易價(jià)格320萬(wàn)元，交易日期為3個(gè)月前，購(gòu)買(mǎi)后出租，年租金收入10萬(wàn)元，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用占租金收入的35%。*案例丙：交易價(jià)格280萬(wàn)元，交易日期為1年前，購(gòu)買(mǎi)后出租，年租金收入7萬(wàn)元，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用占租金收入的25%。假設(shè)該宗房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)后即可出租，年租金收入預(yù)計(jì)為12萬(wàn)元，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用占租金收入的32%。采用市場(chǎng)法評(píng)估該宗房地產(chǎn)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的收益價(jià)格，交易情況、市場(chǎng)狀況、房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)均統(tǒng)一為1.0。2.某建筑物重建成本為800萬(wàn)元，耐用年限為50年，已使用15年。經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)查勘，該建筑物結(jié)構(gòu)狀況良好，成新率為75%。假設(shè)土地價(jià)值為500萬(wàn)元。采用成本法評(píng)估該建筑物連同土地的現(xiàn)時(shí)價(jià)值。3.某宗待開(kāi)發(fā)建設(shè)地塊，土地面積為1000平方米，容積率為3，土地取得成本為800萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)建設(shè)期預(yù)計(jì)為3年，期間無(wú)其他現(xiàn)金流出。預(yù)計(jì)建成后的建筑物建筑面積為3000平方米，售價(jià)為每平方米8000元，開(kāi)發(fā)完成銷(xiāo)售后預(yù)計(jì)可獲利潤(rùn)總額為600萬(wàn)元。假設(shè)開(kāi)發(fā)費(fèi)用（包括建安成本、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用等）為建筑面積的30%，投資利息按年利率6%計(jì)算，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率統(tǒng)一按土地取得成本和開(kāi)發(fā)費(fèi)用之和的15%計(jì)算。采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估該宗土地在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。四、綜合分析題（共2題，每題10分。）1.簡(jiǎn)述市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法四種主要估價(jià)方法的原理、適用條件和應(yīng)用中需要注意的關(guān)鍵問(wèn)題。2.某估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托，評(píng)估某宗商業(yè)用地在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。估價(jià)師收集了相關(guān)資料，并擬采用市場(chǎng)法和假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行評(píng)估。請(qǐng)分析在運(yùn)用這兩種方法評(píng)估該宗商業(yè)用地價(jià)值時(shí)，各自需要重點(diǎn)收集哪些信息？并說(shuō)明在最終確定估價(jià)結(jié)果時(shí)，如何考慮和運(yùn)用這兩種方法的結(jié)果。試卷答案一、單項(xiàng)選擇題1.A2.A3.B4.A5.B6.B7.C8.B9.C10.D11.D12.D13.C14.D15.C16.C17.C18.D19.C20.A二、多項(xiàng)選擇題1.ABCD2.ABD3.ABC4.AB5.ABCD6.ABD7.ABC8.ABCD9.ABD10.ABCD三、計(jì)算題1.解：1.1計(jì)算可比案例的年凈收益：案例甲：8-8*30%=5.6萬(wàn)元案例乙：10-10*35%=6.5萬(wàn)元案例丙：7-7*25%=5.25萬(wàn)元1.2計(jì)算可比案例的收益價(jià)格：案例甲：300/(1+8%)^1.5=268.09萬(wàn)元案例乙：320/(1+8%)^0.25=314.35萬(wàn)元案例丙：280/(1+8%)^1.5=247.04萬(wàn)元1.3計(jì)算修正后的可比案例收益價(jià)格：案例甲：268.09*1.0*1.0*1.0=268.09萬(wàn)元案例乙：314.35*1.0*1.0*1.0=314.35萬(wàn)元案例丙：247.04*1.0*1.0*1.0=247.04萬(wàn)元1.4計(jì)算待估房地產(chǎn)的年凈收益：12-12*32%=8.16萬(wàn)元1.5運(yùn)用收益法計(jì)算待估房地產(chǎn)價(jià)值（采用案例乙作為基準(zhǔn)）：V=A/r*[1-1/(1+r)^n]/(1+r)^tV=8.16/8%*[1-1/(1+8%)^20]/(1+8%)^5V=102=6.16/1.4693V=102*0.6786/1.4693=47.14/1.4693=319.98萬(wàn)元1.6調(diào)整持有期收益現(xiàn)值：319.98*[1+10%*(1+6%)^3/(6%*(1+6%)^5)]=319.98*[1+0.1*1.1910/(0.06*1.3382)]=319.98*[1+0.1191/0.08029]=319.98*[1+1.4859]=319.98*2.4859=794.43萬(wàn)元（注：持有期總收益現(xiàn)值計(jì)算有簡(jiǎn)化，此處按持有5年后的未來(lái)收益折現(xiàn)）最終估價(jià)結(jié)果取319.98萬(wàn)元。2.解：1.1計(jì)算建筑物的重置成本：800萬(wàn)元1.2計(jì)算建筑物的成新率：75%1.3計(jì)算建筑物的折舊：800*(1-75%)=200萬(wàn)元1.4計(jì)算建筑物的現(xiàn)值：800-200=600萬(wàn)元1.5計(jì)算建筑物連同土地的現(xiàn)時(shí)價(jià)值：600+500=1100萬(wàn)元。3.解：1.1計(jì)算開(kāi)發(fā)費(fèi)用：建安成本=3000*8000*30%=720萬(wàn)元總開(kāi)發(fā)費(fèi)用=720+800*15%*(1+6%)^1.5+800*15%*(1+6%)^2.5+800*15%*(1+6%)^3.5總開(kāi)發(fā)費(fèi)用=720+120*1.0927+120*1.1910+120*1.2936=720+130.72+142.92+154.83=1148.37萬(wàn)元1.2計(jì)算總價(jià)值：開(kāi)發(fā)完成銷(xiāo)售價(jià)值=3000*8000+600=24060000+600=24060600元=2406.06萬(wàn)元土地取得成本和開(kāi)發(fā)費(fèi)用之和=800+1148.37=1948.37萬(wàn)元總價(jià)值=2406.06+1948.37=4354.43萬(wàn)元1.3計(jì)算開(kāi)發(fā)利潤(rùn)：1948.37*15%=292.25萬(wàn)元1.4計(jì)算土地價(jià)值：土地價(jià)值=總價(jià)值-開(kāi)發(fā)完成銷(xiāo)售價(jià)值-總開(kāi)發(fā)費(fèi)用-開(kāi)發(fā)利潤(rùn)土地價(jià)值=4354.43-2406.06-1148.37-292.25=607.85萬(wàn)元（注：計(jì)算過(guò)程可簡(jiǎn)化，此處為詳細(xì)計(jì)算示例）最終估價(jià)結(jié)果取607.85萬(wàn)元。四、綜合分析題1.解：市場(chǎng)法：原理：替代原理。價(jià)值=最接近的可比交易價(jià)格。適用條件：有活躍的房地產(chǎn)市場(chǎng)，有足夠的可比交易案例。關(guān)鍵問(wèn)題：案例選取（相關(guān)性、可比性）、參數(shù)修正（交易、市場(chǎng)、狀況）、結(jié)果確定（加權(quán)平均）。收益法：原理：預(yù)期原理。價(jià)值