商品房買賣糾紛起訴書大全（19篇）

在買賣中，雙方都應(yīng)該遵守交易的規(guī)則和法律，保護(hù)自身權(quán)益，維

護(hù)市場秩序的正常運(yùn)行。通過以下案例，我們可以對買賣活動的不同方

面有更全面的了解。

參考范文：商品房買賣糾紛仲裁申請書

申請事項(xiàng)：

1、裁決被申請人返還定金人民幣_____元；。

2、裁決本案仲裁費(fèi)用由被申請人承擔(dān)。

事實(shí)與理由：

20年月_____日，申請人與被申請人鄧___________簽署

了《房屋買賣合同》（編號：）,見證方為鄭州

房地產(chǎn)營銷策劃有限公司（以下簡稱房產(chǎn)中介）。約定以總價(jià)

人民幣123萬價(jià)格購買被申請人鄧擁有的位于與

交匯處西南號樓_____單元層?xùn)|戶的房屋，申請

人支付給房產(chǎn)中介定金及傭金共計(jì)人民幣5萬元（其中傭金12300元，

余額作為房產(chǎn)中介代鄧保管的定金）。該居間合同簽訂后，

房產(chǎn)中介收取了上述傭金及定金人民幣5萬元，并出具了收據(jù)。

此致

______________仲裁委員會。

申請人：（簽名）。

年月日。

參考范文：商品房買賣糾紛仲裁申請書

仲裁請求：。

1.請求依法判令被申請人向申請人支付違約金及面積差異款項(xiàng)及

利息共計(jì)人民幣元：其中：

支付逾期辦理樓棟權(quán)屬證書違約金

元；逾期辦理房屋權(quán)屬證書違約金

元；支付房屋面積差異的款項(xiàng)

元。前述款項(xiàng)利息元。

2、本案仲裁費(fèi)用和律師代理費(fèi)由被申請人承擔(dān)。

事實(shí)與理由：。

此致

__________人民法院。

申請人：。

年_____月日O

參考范文：商品房買賣糾紛仲裁申請書

申請人：住所地：市

區(qū)大街號。

委托代理人：，市

律師事務(wù)所律師。

被申請人：省市房地產(chǎn)

開發(fā)公司。

法定代表人：，

案由：購銷合同糾紛。

仲裁要求：O

一、立即支付貨款元。

二、賠償損失費(fèi)元。

事實(shí)與理由：O

此致

_______________仲裁委員會。

申訴人：O

年一月一日O

附：O

2、證據(jù)目錄和主要證據(jù)復(fù)印件2份。

參考范文：買賣糾紛起訴書

被告:市鎮(zhèn)村

農(nóng)業(yè)合作社，組織機(jī)構(gòu)代碼：0

住所地：O

負(fù)責(zé)人，系該社社長。

訴訟請求：

1、要求被告歸還原告畝土地。

2、案件受理費(fèi)由被告承擔(dān)。

事實(shí)及理由。

,年，公司依法在鎮(zhèn)

村組征用畝土地，用于建設(shè)商品房。

年月，鎮(zhèn)村組

與原告公司接洽，希望原告代為交付22萬元鎮(zhèn)

公司拖欠被告的款項(xiàng)，以便盡快完成搬遷，及早開工建設(shè)。

年后，村民進(jìn)行了搬遷，鎮(zhèn)政府卻將

本該屬于原告的畝土地再次批給組進(jìn)行災(zāi)后重

建。

其后，原告進(jìn)行了數(shù)次調(diào)解，多次上訪，雙方仍舊無法達(dá)成一致。

據(jù)《農(nóng)村土地承包法》第五十四條等相關(guān)規(guī)定，被告應(yīng)停止土地侵權(quán)行

為，并即刻歸還屬于原告的畝土地。望人民法院依法予以裁

決。

此致

___________市人民法院。

具狀人：O

年月日。

參考范文：商品房買賣合同糾紛代理詞

甲方（需方）：

乙方（供方）：

按照《中華人民共和國民法典》，經(jīng)甲乙雙方協(xié)商，甲方采購乙方

石材，為明確雙方的權(quán)利、義務(wù)，結(jié)合本工程具體情況，雙方達(dá)成如下

協(xié)議：

第一條：工程概況。

1.1工程名稱：景新大廈。

L2工程地點(diǎn)：四十米大街。

L3承包范圍：景新大廈外墻石材供應(yīng)、加工、運(yùn)輸及安裝。

1.4承包方式：包工包料、干掛。

1.5JL期：20年4月11日起，共12。個(gè)JL作日。

L6價(jià)格:

注：1.以上總價(jià)格為暫定價(jià)，以竣工后實(shí)際鋪貼平米決算總造1介為

準(zhǔn)。

2、石材加工包括磨邊、修角，安裝包括開挖電梯按鈕孔。

第二條：甲方工作。

2.1開工前，甲方向乙方提供樣品的確認(rèn)，石材施工堆放場地，確

定面積;提供施工所需要的用電用水設(shè)備，說明注意事項(xiàng)。

2.2如果必要指派專人為工地代表，負(fù)責(zé)合同履行，對工程質(zhì)量、

進(jìn)度進(jìn)行監(jiān)督檢查，辦理驗(yàn)收、變更、登記手續(xù)和其他事宜。

2.3甲方應(yīng)免費(fèi)提供水、電等配合。

第三條：乙方工作：

3.1進(jìn)場前向甲方提供有關(guān)施工的方案和進(jìn)度計(jì)劃，交甲方審定。

3.2指派專人為工地代表，負(fù)責(zé)合同履行，按合同要求組織施工，

保質(zhì)保量、按期完成施工任務(wù)。

3.3乙方嚴(yán)格按照甲方的總進(jìn)度計(jì)劃進(jìn)行施工，不得違背甲方的進(jìn)

度計(jì)劃。

第四條：技術(shù)要求。

4.1甲方保證施工前，會同乙方對現(xiàn)場的結(jié)構(gòu)檢查，無明顯的缺陷。

（乙方可派人協(xié)助認(rèn)可電梯門口結(jié)構(gòu)完整，以保證工程質(zhì)量。

）

4.2乙方提供的石材不得有色差，有嚴(yán)重色差的撤場調(diào)換。

4.3施工前，不得發(fā)現(xiàn)石材表面有破裂現(xiàn)象或者其他痕紋。

4.4施工時(shí)掛石材全部采用干掛施工，并且做好樣板，決定樣板后

按樣板施JL。

第五條：工程質(zhì)量及驗(yàn)收的約定。

5.1施工時(shí)，發(fā)現(xiàn)石材有色差、痕跡、裂紋等質(zhì)量問題，并且在施

工過程中損壞石材等因素，全部由乙方負(fù)責(zé)。

5.2在施工過程中，乙方應(yīng)做好產(chǎn)品的保護(hù)和看管工作。

5.3工程完工后，乙方應(yīng)在符合驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)情況下，通知甲方驗(yàn)收，

并辦理驗(yàn)收、移交手手續(xù)，，驗(yàn)收時(shí)按國家有關(guān)規(guī)范執(zhí)行。

第六條：工程價(jià)款及結(jié)算的約定。

6.1簽定合同后三天之內(nèi)，甲方預(yù)付合同總額/作為預(yù)付款，工程施

工完成50%時(shí)，甲方在七天內(nèi)首付合同總額的40%,全部完成并經(jīng)驗(yàn)收

合格后，在一個(gè)月內(nèi)支付到95%,余下596作為質(zhì)量保證金在滿一年后付

清。

第七條：安全生產(chǎn)。

乙方施工時(shí)必須切實(shí)注意安全，應(yīng)遵守有關(guān)的安全條例，如發(fā)生工

傷事故由乙方自負(fù)，甲方概不負(fù)責(zé)。

第八條：爭議或糾紛處理由甲乙雙方友好協(xié)商解決。

第九條：附則。

9.1本合同正本兩份，雙方各執(zhí)一份。

9.2本合同履行完成后自動終止。

甲方（公章）：乙方（公章）：。

法定代表人（簽字）：法定代表人（簽字）：O

年一月日年____月日。

參考范文：商品房買賣合同糾紛代理詞

尊敬的審判長、人民陪審員：

江西三人行律師事務(wù)所依法接受原告周委托，指派我作為其委托代

理人參與本案訴訟，庭審前我認(rèn)真核實(shí)相關(guān)證據(jù)、查找法律根據(jù)，通過

今天的法庭調(diào)查，對本案的事實(shí)有了清楚了解，現(xiàn)結(jié)合事實(shí)和法律發(fā)表

如下代理意見：

一、原告與被告簽定的商品房買賣合同合法有效，原告基于該合同

享有的權(quán)利應(yīng)受法律保護(hù)。

根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的

解釋（二）第一條之規(guī)定“當(dāng)事人對合同是否成立存在爭議，人民法院能

夠確定當(dāng)事人名稱或者姓名、標(biāo)的和數(shù)量的，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同成立。

但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外”，以及《合同法》第四十

四條之規(guī)定“依法成立的合同，自成立時(shí)生效”。原、被告所簽的編號

為gf-20XX-0171的商品房買賣合同系雙方真實(shí)意思的表示，合法有效;

即使該合同沒有合同編號，沒有簽訂日期，也不能以此瑕疵否認(rèn)該分合

同的法律效力；故原告基于該份合同依法享有要求被告辦理產(chǎn)權(quán)過戶手

續(xù)的權(quán)利。

二、被告熊簽訂商品房買賣合同、承諾辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)、收取原告購

房款等行為系景德鎮(zhèn)市xx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱xx公司）的行

為在原、被告所簽的編號為gf-20xx-0171的商品房買賣合同中出賣人

的委托代理人一欄清清楚楚寫上了被告熊名字，且在合同的尾部也有XX

公司蓋的公章，在出賣人一欄同樣有熊簽字，正是基于此，原告完全有

理由相信熊就是xx公司對外的處理事務(wù)的代理人;正如《合同法》第四

十九條之規(guī)定的：“行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后

以被代埋人名義訂立合同，相對人有埋由相信行為人有代埋權(quán)的，該代

理行為有效?！逼湟饬x在于維護(hù)代理制度的誠信基礎(chǔ)，保護(hù)善意第三人

的合法權(quán)益，建立正常的民事流轉(zhuǎn)秩序。本案中即使凱達(dá)公司未授權(quán)熊

方明對外處理公司事務(wù)，原告基于合同也完全有理由相信凱達(dá)公司與熊

方明之間構(gòu)成表見代理關(guān)系。所以，熊方明簽訂合同、收取原告全額購

房款、向原告出具承諾產(chǎn)權(quán)過戶等行為均應(yīng)視為是xx公司的行為。

1、原告在起訴時(shí)，到工商部門查詢了凱達(dá)公司的工商基本信息，

該基本信息上載明xx公司于20xx年8月16日己經(jīng)被吊銷，其公司股

東為周和支;據(jù)原告了解，周已經(jīng)死亡。而根據(jù)我國相關(guān)法律規(guī)定，公

司被吊銷營業(yè)執(zhí)照屬于公司意志以外的公權(quán)力運(yùn)作的結(jié)果，屬于強(qiáng)制解

散公司的范疇，是公司違反了法律與行政法規(guī)（包括《公司登記管理?xiàng)l

例》等）中的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)予解散。公司解散又必須經(jīng)過清算以及注

銷兩個(gè)程序。根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國公司法》若

干問題的規(guī)定（二）第十八條之規(guī)定“有限責(zé)任公司的股東、股份有限公

司的董事和控股股東未在法定期限內(nèi)成立清算組開始清算，導(dǎo)致公司財(cái)

產(chǎn)貶值、流失、毀損或者滅失，債權(quán)人主張其在造成損失范圍內(nèi)對公司

債務(wù)承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)依法予以支持;有限責(zé)任公司的股東、

股份有限公司的董事和控股股東因怠于履行義務(wù)，導(dǎo)致公司主要財(cái)產(chǎn)、

帳冊、重要文件等滅失，無法進(jìn)行清算，債權(quán)人主張其對公司債務(wù)承擔(dān)

連帶清償責(zé)任的，人民法院應(yīng)依法予以支持二本案中，凱達(dá)公司既然

已經(jīng)被吊銷，那么公司就有法定義務(wù)進(jìn)行清算，清償完公司清算之前的

公司債務(wù)，這其中就包括原告基于買賣合同對XX公司享有的房屋過戶

登記請求權(quán)（債權(quán)）。但XX公司在公司被吊銷后沒有按照《公司法》等

法律法規(guī)的規(guī)定依法進(jìn)行清算、注銷程序，那么此時(shí)，就有必要否認(rèn)公

司法人人格，進(jìn)而要求XX公司股東替公司承擔(dān)債務(wù)清償責(zé)任。

2、被告支在庭審之中向法庭出示了一份鑒定文書，擬證明支非xx

公司實(shí)際股東，其股東身份系XX公司偽造其簽名所致，故其無需與被

告熊方明承擔(dān)連帶責(zé)任。原告認(rèn)為該份證據(jù)不能作為被告支興林免責(zé)的

事由。因?yàn)楣竟ど痰怯泴ν饩哂泄帕?，該種登記屬于商事登記，并

使商事登記的外觀具有足以使他人信賴的特性，善意信賴登記外觀的人

就此能取得權(quán)利。從公司工商登記公信力的內(nèi)涵出發(fā)，不僅在登記正確

的情況下，登記所表現(xiàn)的權(quán)利是真實(shí)的權(quán)利，對社會公眾具有絕對的可

信性，而且登記錯(cuò)誤時(shí)也不能顛覆登記對于權(quán)利狀態(tài)的表述，這種狀態(tài)

對于社會公眾同樣是真實(shí)的，正確的。公司工商登記的作用就是為了保

護(hù)第三人的信賴?yán)?，維護(hù)交易安全。從我國公司登記制度的設(shè)立本意

以及公司登記公信力適用的三大基本原則（保護(hù)善意相對人利益原則、

對第三人有利原則、法定義務(wù)不能免除原則）來看待本案，原告的權(quán)益

完全應(yīng)當(dāng)受到法律的保護(hù)。

綜上所述，原告房產(chǎn)至今沒有辦理產(chǎn)權(quán)的原因完全系被告不誠信的

行為所致，故原告懇請貴院支持其全部訴求。

以上代理意見，請合議庭在合議時(shí)參考并盼望予以采納。謝謝！

代理人：江西三人行律師事務(wù)所。

律師李俊杰。

20xx年八月二十日o

參考范文：商品房買賣合同糾紛代理詞

審判長、審判員：

作為本案被告（河南置業(yè)有限公司）的委托代理人，參加了整個(gè)庭

審，進(jìn)行了質(zhì)證、辯論，對本案有了一個(gè)全面的了解。針對本案，現(xiàn)依

據(jù)事實(shí)和法律提出以下代理意見，請合議時(shí)予以采信。

一、被告要求法院撤銷該爭議的2個(gè)條款，自認(rèn)為是欺詐、顯失公

平的情況下簽訂的，沒有法律依據(jù)，且與事實(shí)不符。

按合同法第54條的規(guī)定，顯失公平：是指一方當(dāng)事人在緊迫或者

缺乏經(jīng)驗(yàn)的情況下而訂立的明顯對自己有重大不利的合同行為。按最高

人民法院《民法通則意見》第72條規(guī)定：“雙方簽訂合同時(shí)致使雙方的

權(quán)利與義務(wù)明顯違反公平、等價(jià)有償原則的可以認(rèn)定為顯失公平”，也

就是說該協(xié)議條款不但明顯違反公平原則，而且也得必須明顯違反等價(jià)

有償原則，才可以認(rèn)定為顯失公平。其主要構(gòu)成要件：該合同必須是雙

務(wù)合同，并且必須是等價(jià)有償?shù)模瑳]有等價(jià)有償就不存在顯示公平，本

案中被告是無償代為收取安裝費(fèi)用的，并沒有獲利一分，故不存在什么

顯失公平。

作為一個(gè)普通一般善良人，買房是人生中的一件大事，因涉及大量

資金，在購房時(shí)會一定多處看房進(jìn)行比較和鑒別的，特別是在簽訂購房

合同時(shí)，肯定是比較慎重的。對自己所購房的位置、層數(shù)、各種設(shè)施、

總價(jià)款、合同的每個(gè)條款都會了解詳情后才痛下決心，才簽訂該購房合

同的。所以說，原告在訴狀中所講的什么，該訴爭的2個(gè)條款是在被欺

詐、顯失公平的情況下所簽訂的，要求撤銷該二個(gè)條款是沒有任何道理

的，而且也違背人僅通常的交易習(xí)慣，沒有法律依據(jù)也沒有事實(shí)上的理

由O

二、原告在辯論中所講，合同第14條約定的燃?xì)狻⑴瘹狻⒌責(zé)崴?/p>

設(shè)施，屬于雙方約定的基礎(chǔ)設(shè)施，公共配套設(shè)施范圍，其建設(shè)費(fèi)用已計(jì)

入房屋開發(fā)成本，屬于商品房售價(jià)范圍是非常錯(cuò)誤的。

原被告雙方所簽合同第14條的約定，只是被告關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公

共配套建設(shè)正常運(yùn)行的承諾，承諾有關(guān)公司安裝作業(yè)完畢后交付使用日

達(dá)到使用條件。并沒有說明和約定天燃?xì)?、暖氣、地?zé)崴⒂芯€電視這

些安裝費(fèi)的費(fèi)用有誰來承擔(dān)的問題，更沒有說明和約定其安裝費(fèi)用已經(jīng)

計(jì)入開發(fā)成本，屬于房售付范圍。顯然，原告為達(dá)訴訟目的，無中生有,

偷換概念，偷梁換柱，白紙黑字，第14條非常清楚，請法庭明查。

三、被告沒有違反省及國家有關(guān)部門關(guān)于與有關(guān)房價(jià)收費(fèi)項(xiàng)目的通

知、規(guī)則、細(xì)則和辦法。

被告沒有違反《國家發(fā)展計(jì)劃委員會、財(cái)政部關(guān)于全面整頓住房建

設(shè)收費(fèi)取消部分收費(fèi)項(xiàng)目的通知》（20xx）585號，20xx年4月16日。

該通知是針對各級人民政府和國務(wù)院各部門的亂收費(fèi)問題進(jìn)行整頓，并

取消了部分收費(fèi)項(xiàng)目，共47項(xiàng)，其中沒有包括什么“初裝費(fèi)”什么基

礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，有關(guān)政府部門無論是否執(zhí)行，都和本案沒有任何關(guān)系，如果

原告對該通知及有關(guān)政府部門有意見，請依法向有關(guān)政府部門反映。

被告沒有違反《河南省新建商品房交易價(jià)格行為規(guī)則》。原被告雙

方簽訂合同后，沒有增加新的收費(fèi)項(xiàng)目和商品房總額外歸自己所有，沒

有加收任何費(fèi)用歸自己所有，沒有違反代收代付費(fèi)用的規(guī)定，沒有牟取

非法利益。如果原告認(rèn)為被告違反了該規(guī)則，請按該“規(guī)則”第17條

規(guī)定向政府價(jià)格主管部門提供證據(jù)進(jìn)行舉報(bào)，可對被告進(jìn)行行政處罰,

和本案訴爭的2個(gè)協(xié)議條款，是否有效，是否該撤銷無關(guān)。

被告更沒有違反《河南省商品房買賣明碼標(biāo)價(jià)實(shí)施細(xì)則》，被告已

作到銷售明碼標(biāo)價(jià)并一房一價(jià)。原被告雙方簽訂合同時(shí)為20xx年12月

17日，而該細(xì)則實(shí)施日期為20xx年5月1日，且對本案沒有溯及力。

四、被告沒有違反《開封市城市基礎(chǔ)設(shè)施配套征收管理辦法》。

1.被告購房時(shí)所簽訂的補(bǔ)充協(xié)議第2條中明確了收取的是天然氣初

裝費(fèi)、暖氣初裝費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)、地?zé)崴跹b費(fèi)，并不是原告在辯

論所講的收取的是基礎(chǔ)設(shè)施公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)或其基礎(chǔ)設(shè)施公共配

套設(shè)施的初裝費(fèi)或城市配套費(fèi)，顯然，原告在辯論所講的是非常錯(cuò)誤的,

沒有任何事實(shí)依據(jù)。

2.按開封市此管理辦法第二條規(guī)定：城市配套費(fèi)的用途是專項(xiàng)用于

城市道路、橋涵、公用消防設(shè)施等城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。也就是說，道路、

橋涵、公用消防、園林綠化這些城市基礎(chǔ)設(shè)施，包括但不限于與小區(qū)內(nèi)

的這些設(shè)施。也就是說城市基礎(chǔ)設(shè)施不完全等于小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施。誠市

道路不等于小區(qū)內(nèi)道路。

3.按此管理辦法第6條規(guī)定，也就是說從20xx年7月1日開始，

建設(shè)單位必須有規(guī)劃部門出具的建筑面積確認(rèn)通知單，到財(cái)政局核準(zhǔn)城

市配套費(fèi)的多少，并交費(fèi)后，憑財(cái)政局出具的審核意見到開封市建委辦

理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。

4.被告并沒有違反開封市此管理辦法第11條的規(guī)定，原被告雙方

所簽的合同時(shí)與附件是同時(shí)所簽，沒有在合同簽訂后另行所簽任何補(bǔ)充

協(xié)議，沒有另行加收任何費(fèi)用，作為合同整體的不可分割一部分附件四

——補(bǔ)充協(xié)議，所約定的天然氣、暖氣、地?zé)崴芯€電視初裝費(fèi)是房價(jià)

的組成部分，這些初裝費(fèi)是在合同中又進(jìn)一步的細(xì)化明細(xì)而己，是一種

促銷手段和策略，而且，也并不違反有關(guān)的法律規(guī)定和我市的管理辦法。

5,該管理辦法第8條又進(jìn)一步明確了，不交城市配套費(fèi)不得發(fā)放《建

設(shè)工程規(guī)劃許可證》。需要特別說明的是，被告是在20xx年12月17日，

已經(jīng)依法辦理了《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是在該管理辦法20xx年7月1

日實(shí)施之前辦埋的。所以說，該管理辦法沒有溯及力。

退一萬步講，如果說按原告所講的，在房價(jià)款之外，被告又收取原

告的燃?xì)?、暖氣、地?zé)崴?、有線電視安裝費(fèi)的話，被告也不違法。也不

違反開封市的這個(gè)管理規(guī)定。

其理由有二點(diǎn)：其一按該規(guī)定，將說的是“商品房項(xiàng)目應(yīng)計(jì)入房屋

銷售價(jià)格開發(fā)商不得在房價(jià)外向購房者另行加收任何費(fèi)用。而被告所收

取的這些安裝費(fèi)。是代燃?xì)獾扔嘘P(guān)公司收取的初裝費(fèi)。也就是說，這些

安裝費(fèi)是有關(guān)公司收取的，被告只是代收而已，所收取的這些費(fèi)用用于

交到有關(guān)公司，被告并沒有扣留歸自己所有，并沒有從中獲取任何利益。

需要明確說明的是：城市基礎(chǔ)設(shè)施并不完全等于小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施也包括

小區(qū)外的基礎(chǔ)設(shè)施，城市基礎(chǔ)設(shè)施并不等于所購房內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施安裝

費(fèi)，城市道路并不等于小區(qū)內(nèi)道路。城市配套費(fèi)并不等于該商品房內(nèi)配

套費(fèi)安裝。城市配套費(fèi)是用于小區(qū)內(nèi)外的公用，公共配套設(shè)施建設(shè)，而

該商品房內(nèi)配套安裝費(fèi)，是用于進(jìn)入自己房內(nèi)的私用配套設(shè)施安裝，配

套費(fèi)并不等于安裝費(fèi)。也就是說，城市配套設(shè)施的建設(shè)安裝只進(jìn)入到小

區(qū)內(nèi)或樓道內(nèi)就完成了，至于再進(jìn)入自己房內(nèi)的私用設(shè)施安裝費(fèi)用自己

肯定要出錢的。

在我們河南省地域內(nèi)，在整個(gè)開封建筑安裝領(lǐng)域內(nèi)，在整個(gè)房地產(chǎn)

開發(fā)公司行業(yè)，在整個(gè)燃?xì)?、暖氣、地?zé)岬裙补眯袠I(yè)在進(jìn)入私人房

屋內(nèi)安裝其有關(guān)設(shè)施費(fèi)有哪家是免費(fèi)的？而作為房地產(chǎn)開發(fā)公司的被

告，為了整個(gè)小區(qū)、整個(gè)樓的業(yè)主利益，為了整個(gè)工期的按時(shí)完成，為

了與各個(gè)業(yè)主所簽的購房合同，按約定的時(shí)間交房，有開發(fā)公司統(tǒng)一代

收取燃?xì)?、暖氣、地?zé)崴?、等安裝費(fèi)，交于有關(guān)公司后，進(jìn)行統(tǒng)一安裝。

這也是多年慣例，也是多年的交易習(xí)慣，而且該交易習(xí)慣并不違反國家

的法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，按《合同法》第61條規(guī)定，按最高

法院《合同法》解釋二第7條規(guī)定，而這種交易習(xí)慣是受法律保護(hù)的，

依法應(yīng)受法律保護(hù)。

五、原被告所簽“合同”附件四“合同補(bǔ)充協(xié)議”意思表示真實(shí)，

內(nèi)容合法，是合同外另有約定，是合同約定的特別條款，該訴爭的二個(gè)

條款具有不可撤銷性，且該案已依法報(bào)房地產(chǎn)管理部門登記備案。

原被告簽訂的《商品房買賣合同》及合同附件符合有效合同的構(gòu)成

要件，依法應(yīng)認(rèn)定為有效合同。其一，簽約主體適格，意思表示真實(shí)。

其二內(nèi)容合法，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。其三，簽約程

序完備。是在雙方認(rèn)真審閱了合同條款含義、明確其全部內(nèi)容，在平等、

自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上簽約的。且已按規(guī)定報(bào)房地產(chǎn)管理部門登記備

案。原告與被告就天然氣、暖氣、地?zé)崴?、有線電視的安裝費(fèi)，代收事

宜達(dá)成合意，是約定的特別條款，只要意思表示真實(shí)，不存在一方以欺

詐、脅迫的手段訂立，即為合法有效行為。應(yīng)按當(dāng)事人之間意思自治原

則履行，且雙方對合同效力均無異議，原告未訴請撤銷整個(gè)合同及其附

件，只訴請撤銷對附件中的兩個(gè)條款，則應(yīng)按有效合同履行，故被告收

取上述費(fèi)用合法有據(jù)，未構(gòu)成消費(fèi)欺詐，更不存在脅迫行為，且從三原

告提供的各組證據(jù)來看，都無法證明原被告雙方所簽的補(bǔ)充協(xié)議時(shí)是在

欺詐、脅迫的情況下所簽。

六、本案是不屬于可撤銷可變更合同，該《商品房買賣合同》及《合

同補(bǔ)充協(xié)議》絕對不是什么格式合同、格式條款。

原告認(rèn)為本案的購房合同及補(bǔ)充協(xié)議是采用格式條款，是在欺詐、

脅迫的情況下所簽，且系重復(fù)收費(fèi)行為，請求撤銷其中的二個(gè)條款，沒

有法律依據(jù)。本案的合同及補(bǔ)充協(xié)議不是《合同法》所述真正意義上的

格式合同（仍留有諸多空白欄目供簽約雙方自行協(xié)商填寫），該合同是河

南省工商行政管理局和河南省建設(shè)廳共同監(jiān)制的，對行政管理的相對方

都是平等的，其解釋權(quán)赤屬該兩部門，不是被告河南置業(yè)有限公司自行

制定反復(fù)使用的合同。作為合同附件的補(bǔ)充協(xié)議，對代收條款的約定是

雙方自愿、平等、協(xié)商的結(jié)果。本案原告在簽訂合同時(shí)，已明知其內(nèi)容,

且合同中也具有特別提示。在“合同補(bǔ)充協(xié)議”中，被告并沒有免除自

己的責(zé)任，加重對方責(zé)任，排除對方主要權(quán)利的情形，雙方的約定是合

法有效的。

綜上所述，被告代理人認(rèn)為：原被告所簽購房合同及附件是真實(shí)、

合法、有效的，系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，是雙方自愿、平等、協(xié)

商的結(jié)果，且不違反有關(guān)法律、行政法規(guī)其有關(guān)代收安裝費(fèi)的行為，不

被法律、行政法規(guī)及有關(guān)規(guī)范性文件所禁止。本案糾紛中，不存在欺詐、

脅迫、顯示公平、重復(fù)收費(fèi)及可撤銷的法定條件。同時(shí)認(rèn)為人民法院審

理民事案件的適用原則是上位法優(yōu)于下位法的原則，故應(yīng)適用《合同法》

和其司法解釋》為依據(jù)來審理本案。以上代理意見請予采信。

代理人：郭永軍。

20xx年12月8Bo

參考范文：一起商品房買賣合同糾紛案的效力認(rèn)定

如何理解最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意

見》（以下簡稱“《意見》”）第五十六條的規(guī)定《意見》第五十六條規(guī)定:

“買賣雙方自愿并立有契約，買方已交付了房款，并實(shí)際使用和管理了

房屋，乂沒有其他違法行為，只是買賣手續(xù)不完備的，應(yīng)認(rèn)為買賣關(guān)系

有效，但應(yīng)著其補(bǔ)辦房屋買賣手續(xù)”。關(guān)于該條的適用，最高人民法院

在1987年《關(guān)于曹根田與張仁吉房屋買賣糾紛案件如何適用政策法律

的請示報(bào)告》中己作出批復(fù)：《意見》第五十六條的精神只適用于解決

《城市私有房屋管理?xiàng)l例》實(shí)施前的歷史遺留問題?！稐l例》實(shí)施后，

人民法院審理這類案件，即應(yīng)嚴(yán)格按照《條例》的規(guī)定辦理。我國《城

市私有房屋管理?xiàng)l例》已于1983年12月17日發(fā)布實(shí)施，故在此前有

關(guān)房屋買賣糾紛的解決，適用《意見》第五十六條的規(guī)定，此后的有關(guān)

糾紛應(yīng)嚴(yán)格按照《條例》的規(guī)定辦理。

二、房屋買賣合同應(yīng)采取何種形式《合同法》第十條規(guī)定：“當(dāng)事

人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。法律、行政法規(guī)規(guī)定

采用書面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人約定采取書面形式的，應(yīng)

當(dāng)采取書面形式:對房屋買賣合同應(yīng)采用何種形式才有效，目前意見

不一。有人認(rèn)為書面形式的合同才有效，但也有人認(rèn)為在合同其他要件

滿足的條件下，只是口頭形式的合同也有效。要弄清楚這個(gè)問題，首先

要認(rèn)識到在我國房屋買賣合同是法律許可唯一以不動產(chǎn)為標(biāo)的物的特

殊買賣合同。所謂“特殊”，是因?yàn)榉课葙I賣合同除了具有買賣合同的

一般特征外，還具有以下特性：1、房屋買賣合同的標(biāo)的物是特指作為

商品進(jìn)入市場流通的房屋;2、房屋買賣合同是轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)和宅基地

使用權(quán)的協(xié)議;3、房屋買賣是就房屋不動產(chǎn)所進(jìn)行的交易，其法律調(diào)整

不僅適用合同法，而且適用有關(guān)不動產(chǎn)的法律、行政法規(guī)。其次，我國

《城市房地產(chǎn)管理法》第四十條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)

讓合同……二《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第七條規(guī)定：“辦理城市私有

房屋所有權(quán)登記或轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)時(shí)，須按下列要求提交證件：……

（二）購買的房屋，須提交原房屋所有權(quán)證、買賣合同和契證……據(jù)

此，可以看出，我國對城市私有房屋的買賣其合同形式的規(guī)定是應(yīng)當(dāng)采

用書面形式，而不是口頭形式。那么，對農(nóng)村房屋買賣合同又是如何規(guī)

定的呢？目前:有關(guān)法律、法規(guī)沒有明確的規(guī)定，這不能不說是立法上

的一個(gè)漏洞。但對究竟應(yīng)采取何種形式，并非不能找到依據(jù)。最高人民

法院于1992年7月9日對《關(guān)于范懷訴郭明華房屋買賣糾紛一案的請

示報(bào)告》的批復(fù)中指出：“房屋買賣系要式法律行為，農(nóng)村的房屋買賣

也應(yīng)具備雙方訂立書面契約、中人證明，按約交付房款以及管理房屋的

要件;要求辦理契稅或過戶手續(xù)的地方，還應(yīng)依法辦理該項(xiàng)手續(xù)后，方

能認(rèn)定買賣有效"。從以上法律、法規(guī)及司法解釋的規(guī)定可以看出，房

屋買賣合同是要式合同，必須采用書面形式才能成立。但對此也不能絕

對化，根據(jù)我國《合同法》第三十六條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定或

者當(dāng)事人約定采用書面形式，當(dāng)事人未采用書面形式但一方已經(jīng)履行主

要義務(wù)，對方接受的，該合同成立二故在此種情形下，合同也能成立。

三、如何理解《合同法》第四十四條的規(guī)定《合同法》第四十四條

規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時(shí)生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦

理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定”。《城市房地產(chǎn)管理法》和《城

市私有房屋管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定指出，買賣房屋必須在辦理過戶登記

手續(xù)后，其所有權(quán)的變更方生效。此處的“登記”與《合同法》第四十

四條規(guī)定的“登記”是否一個(gè)意思，筆者認(rèn)為，此“登記”并非彼“登

記二《合同法》第匹十四條中的“登記”指對合同本身進(jìn)行登記，相當(dāng)

于登記備案的意思。某些法律、行政法規(guī)規(guī)定合同的生效要經(jīng)過特別程

序后才產(chǎn)生法律效力，如我國的中外合資經(jīng)營法、中外合作經(jīng)營法規(guī)定,

中外合資經(jīng)營合同、中外合作經(jīng)營合同必須經(jīng)過有關(guān)部門的審批后，才

具有法律效力。最高人民法院關(guān)于《合同法》的解釋第九條規(guī)定，法律、

行政法律規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)才生效,

在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，或者仍未辦理批

準(zhǔn)、登記手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效。從這一規(guī)定也可看

出，《合同法》第四十四條中所規(guī)定的“登記”，是對合同本身的登記，

未履行登記手續(xù)，則該合同屬于效力待定合同。

四、如何理解房屋過戶登記對房屋買賣合同效力的影響對買賣雙方

簽訂書面房屋買賣合同，按約定交付房款及管理房屋，但未辦理過戶登

記，該房屋買賣合同是否有效。有人認(rèn)為，應(yīng)在辦理過戶登記后合同才

生效，其理由一是《合同法》第四十四條第二款的規(guī)定；二是未辦理過

戶登記則所有權(quán)尚未發(fā)生轉(zhuǎn)移。從上文的分析可以看出，以第一種理由

來否定合同的效力是站不住腳的。但究竟如何理解過戶登記與合同效力

的關(guān)系？我國《土地管理法》第十二條及其《實(shí)施條例》第六條規(guī)定，

土地使用權(quán)的變更，自變更登記之日起生效?！斗康禺a(chǎn)管理法》第三十

五條、《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第六條規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，當(dāng)事人應(yīng)

當(dāng)辦理權(quán)屬變更登記。從這些規(guī)定可以看出，依法律行為而使不動產(chǎn)物

權(quán)發(fā)生變動的，以絕對辦理登記為必要，如不進(jìn)行登記，即使有物權(quán)變

動的事實(shí)，但在法律上也絕對不產(chǎn)生物權(quán)變動的效力?！逗贤ā返谝?/p>

百三十三條規(guī)定：”標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的'物交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，但法律另

有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外”。同時(shí)該法第一百三十五條規(guī)定:

“出賣人應(yīng)當(dāng)履行向買受人交付標(biāo)的物或者交付提取標(biāo)的物單證，并轉(zhuǎn)

移標(biāo)的物所有權(quán)的義務(wù)二從這兩條的規(guī)定可以看出，房屋買賣合同的

出賣人負(fù)有向買受人交付房屋并轉(zhuǎn)移所有權(quán)的義務(wù)，合同是否有效與所

有權(quán)是否轉(zhuǎn)移即辦理過戶登記手續(xù)無必然聯(lián)系。法律法規(guī)規(guī)定或合同約

定的單方責(zé)任未履行成不得成為合同無效的理由。因?yàn)檫@些責(zé)任的實(shí)際

負(fù)擔(dān)人不是僅向合同對方當(dāng)事人承諾履行，更主要的是應(yīng)向有關(guān)行政主

管部門履行。而這些責(zé)任與合同密切相關(guān)，履行這些責(zé)任既是合同一方

當(dāng)事人應(yīng)該履行的合同義務(wù)，又是對方開始履行合同的基礎(chǔ)保障。因此,

這些是合同有效情況下當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)履行的合同義務(wù)，而不是合同是否有

效的構(gòu)成要素，并不能因該義務(wù)的履行與否而決定合同的效力。最高人

民法院在不久前發(fā)布實(shí)施的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法

律若干問題的解釋》第六條規(guī)定：“當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法

律、行政法規(guī)辦理登記備案手續(xù)為由請求合同無效的，不予支持”。此

規(guī)定指出，對商品房買賣合同的登記備案問題，應(yīng)當(dāng)屬于行政管理部門

的一種合同管理措施，不是確認(rèn)合同效力的必要條件?！督忉尅穼Υ擞?/p>

以明確，避免了司法審判權(quán)與行政管理權(quán)之間的沖突。從這一解釋的精

神也可以看出，房屋買賣合同中房屋過戶登記與否對合同本身的效力并

無影響，故前面所說的第二種理由也不正確。

五、非農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員能否購買該組織成員的房屋在減鎮(zhèn)

周邊地區(qū)，具有城鎮(zhèn)戶口的人購買周邊地區(qū)農(nóng)村住房的現(xiàn)象較為普遍。

法律對能否買賣并未明確禁止，但因涉及到宅基地使用權(quán)的變更，故該

買賣合同又具有特殊性，我國《土地管理法》規(guī)定，宅基地屬于農(nóng)民集

體所有，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，農(nóng)村村民出賣、出租住房

后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。農(nóng)村房屋買賣涉及到土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)

移和變更，故審查買賣是否有效要看其房屋宅其地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移是否經(jīng)

過合法批準(zhǔn)。農(nóng)村房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，一般應(yīng)以合同的實(shí)

際履行為標(biāo)志，必須經(jīng)當(dāng)?shù)赝恋厮姓叽?、組同意才發(fā)生法律效力。

參考范文：淺析商品房買賣合同糾紛的法律適用

解決合同糾紛的解決有四種途徑，即協(xié)商、調(diào)解、仲裁和訴訟。其

中通過合同當(dāng)事人根據(jù)法律和合同的有關(guān)規(guī)定自行協(xié)商解決，或者通過

調(diào)解即由民間組織根據(jù)自愿和合法原則對合同當(dāng)事人的糾紛加以解決，

這兩種方式最省事、最簡便易行。其次，依據(jù)合同仲裁條款或事后達(dá)成

的仲裁協(xié)議，解決糾紛的方式，較之向法院起訴來講，也利于案件的迅

速解決和減少解決費(fèi)用。當(dāng)然通過訴訟解決雖然耗時(shí)長、費(fèi)用高，但這

卻是解決合同糾紛的一種最重要、最權(quán)威的途徑。

一、協(xié)商解決。

合同雙方當(dāng)事人如果在履行合同過程中出現(xiàn)了糾紛，首先應(yīng)按平等

互利、協(xié)商一致的原則加以解決。既不應(yīng)采取消極拖延的辦法，也不應(yīng)

采取扣發(fā)貨物或拒付貨款的辦法自行行使法律處分權(quán)，因?yàn)檫@兩種做法

都無助于問題的解決。按照法律規(guī)定，應(yīng)該首先通過協(xié)商解決糾紛，協(xié)

商解決糾紛，雙方是建立在互諒互讓、平等磋商的基礎(chǔ)之上，不影響團(tuán)

結(jié)以及今后的繼續(xù)合作，還可以節(jié)省時(shí)間、人力和費(fèi)用，所以，應(yīng)該更

多地采用這種方法。

對于需債務(wù)人償還債務(wù)而其一時(shí)又無力償還的，可以采取以下兩種

方式協(xié)商解決:

1）、分期償還。如果債務(wù)人因產(chǎn)品積壓或者因外債收不回來而暫時(shí)

無力償還的，那么可以待積壓的產(chǎn)品推銷出去后，或者外單位的欠款收

回后償還。如果因管理不善暫時(shí)虧損但尚未公告破產(chǎn)的企業(yè)，經(jīng)過努力

還可以通過改善經(jīng)營管理盡快扭轉(zhuǎn)虧損的，可以在自愿的基礎(chǔ)上，制定

切實(shí)可行的分期分批還款計(jì)劃。這樣做不僅可以使債權(quán)人的合法利益得

以實(shí)現(xiàn)，還可以使債務(wù)人積極改善企業(yè)的經(jīng)營管埋，改變無力償還債務(wù)

的被動局面。

2）、實(shí)物抵債。如果債務(wù)人因產(chǎn)品嚴(yán)重積壓沒有資金償還債務(wù)時(shí)，

還可以經(jīng)過雙方協(xié)商采取以產(chǎn)品抵債的辦法來解決。以產(chǎn)品抵債，既可

以幫助債務(wù)人推銷積壓的產(chǎn)品，又能起到償還債務(wù)的作用，將“死物”

變“活物”，這對國家、對當(dāng)事人雙方都是有好處的。另外，以實(shí)物抵

債也可以采取由債權(quán)人代理推銷產(chǎn)品的辦法，用實(shí)際推銷的貨款來抵償

欠款。

二、仲裁解決。

仲裁是指合同雙方當(dāng)事人發(fā)生爭執(zhí)，協(xié)商不成時(shí)，根據(jù)有關(guān)規(guī)定或

者當(dāng)事人之間的協(xié)議，由一定的機(jī)構(gòu)以中間人或第三者的身份，對雙方

發(fā)生的爭議，在事實(shí)上作出判斷，在權(quán)利和義務(wù)上作出裁決。用仲裁的

方法解決合同糾紛是常用的一種方式。

當(dāng)事人采用仲裁的方式解決合同糾紛，應(yīng)注意以下問題：

1）、仲裁期限。當(dāng)事人一定要抓住時(shí)機(jī)，在法律規(guī)定的申請仲裁的

有效期限內(nèi)，及時(shí)行使自己的權(quán)利，避免因錯(cuò)過時(shí)機(jī)而喪失自己申請仲

裁的權(quán)利。

2）、仲裁機(jī)關(guān)及管轄。根據(jù)合同仲裁條例的規(guī)定，合同仲裁機(jī)關(guān)是

國家工商行政管理局和地方各級工商行政管理局設(shè)立的合同仲裁委員

會。案件管轄原則是，一般由合同履行地或合同簽訂地的仲裁機(jī)關(guān)管轄。

因此，當(dāng)事人應(yīng)向有管轄權(quán)的.仲裁機(jī)關(guān)申請仲裁。

3）、仲裁效力。通過仲裁機(jī)關(guān)調(diào)解雙方達(dá)成協(xié)議后，協(xié)議即具有法

律效力，雙方必須認(rèn)真遵守。如果調(diào)解不成，仲裁機(jī)關(guān)最后作出的沖裁

裁決便具有法律效力，當(dāng)事人必須遵守，否則，法院則要強(qiáng)制執(zhí)行。

二、訴訟解決。

當(dāng)發(fā)生合同糾紛后，雙方當(dāng)事人協(xié)商不成，可以向法院起訴，通過

訴訟的方式來解決糾紛。近幾年來，隨著我國法制建設(shè)的不斷完善以及

法律知識的普及，人們的法律意識不斷提高，企業(yè)通過訴訟來解決合同

糾紛的也越來越多。

應(yīng)注意以下兒方面的問題：

1）、訴訟時(shí)效。合同的訴訟時(shí)效就是指合同的一方當(dāng)事人在法定期

間不行使自己的權(quán)利即喪失了請求法院依訴訟程序強(qiáng)制義務(wù)人履行義

務(wù)的權(quán)利。也就是說，合同的權(quán)利人在訴訟時(shí)效期間不起訴的便失去了

勝訴權(quán)。合同作為民事合同的一種，訴訟時(shí)效適用于民法通則中一般的

時(shí)效規(guī)定，即訴訟時(shí)效期間為二年（法律另有規(guī)定的除外），從權(quán)利人

知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利被侵害時(shí)起計(jì)算。確立訴訟時(shí)效制度，對于促使

當(dāng)事人積極主張自己的權(quán)利，以及時(shí)結(jié)束法律關(guān)系不確定狀態(tài)，解決合

同糾紛，穩(wěn)定社會經(jīng)濟(jì)秩序都是十分必要的。實(shí)行這一制度，要求合同

當(dāng)事人一定要在法定的訴訟時(shí)效期間內(nèi)，及時(shí)行使自己的訴訟權(quán)利。當(dāng)

然，如果超過訴訟時(shí)效期間，對方當(dāng)事人自愿履行的，可以不受訴訟時(shí)

效的限制。另外，民法通則還規(guī)定了訴訟時(shí)效的中止和中斷。按照民法

通則第一百三十九條規(guī)定，訴訟時(shí)效的中止是指在訴訟時(shí)效期間的最后

六個(gè)月內(nèi)，因不可抗力或者其他障礙不能行使請求權(quán)的情況。從中止時(shí)

效的原因消除之日起，訴訟時(shí)效期間繼續(xù)計(jì)算。按照民法通則第一百四

十九條規(guī)定，訴訟時(shí)效中斷是指訴訟時(shí)效因提起訴訟、當(dāng)事人一方理出

要求或者同意履行義務(wù)而中斷。從中斷時(shí)起，訴訟時(shí)效期間重新計(jì)算。

如果符合這兩項(xiàng)規(guī)定的，當(dāng)事人仍可以在規(guī)定的期限內(nèi)行使自己的訴訟

權(quán)利。

2）、訴訟管轄。民事訴訟法第二十二條規(guī)定，因合同糾紛提起訴訟,

由合同履行地或者合同簽訂地人民法院管轄。根據(jù)這一規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)

當(dāng)向有管轄權(quán)的人民法院提起訴訟。

3）、訴訟保全。訴訟保全是一種民事訴訟法律制度，是指法院對于

可能因當(dāng)事人一方行為或者其他原因，使判決不能執(zhí)行或者難以執(zhí)行的

案件，可以根據(jù)對方當(dāng)事人的申請，或依職權(quán)而對一方當(dāng)事人的財(cái)物采

取查封、扣押、凍結(jié)、提供擔(dān)保等措施。根據(jù)這一制度，在訴訟過程中，

如果一方當(dāng)事人發(fā)現(xiàn)對方當(dāng)事人的財(cái)產(chǎn)有可能很快滅失或被隱藏、轉(zhuǎn)

移，使自己申請給付的訴訟難以達(dá)到預(yù)期的目的，就可以在法院作為判

決之前，先行向法院申請?jiān)V訟保全，以保證自己權(quán)利的實(shí)現(xiàn)。當(dāng)然，中

請?jiān)V訟保全的一方，應(yīng)有勝訴的把握，否則，如果將來敗訴了，則要賠

償對方當(dāng)事人因訴訟保全所遭受的財(cái)產(chǎn)損失。

4）、調(diào)解及判決。法院受理一方當(dāng)事人的起訴后，首先要進(jìn)行調(diào)解,

如果經(jīng)過調(diào)解雙方達(dá)成了協(xié)議，調(diào)解協(xié)議即具有法律效力，雙方要認(rèn)真

執(zhí)行，否則，法院將強(qiáng)制執(zhí)行。如果法院調(diào)解不成，則要作出判決或裁

定，當(dāng)事人對判決或裁定不服的，可以在收到判決書之日起15日內(nèi)或

接到裁定書之日起10日內(nèi)向上一級法院提起上訴，如果超過了上訴期

當(dāng)事人沒有上訴的，那么一審判決或裁定即發(fā)生法律效力，當(dāng)事人必須

執(zhí)行。二審法院作出的判決、裁定，是終審的判決、裁定，當(dāng)事人必須

執(zhí)行。當(dāng)然，如果當(dāng)事人認(rèn)為已生效的判決、裁定確有錯(cuò)誤，在不停止

判決、裁定執(zhí)行的情況下，還可以通過審判監(jiān)督程序，向原審人民法院

或上級人民法院申請?jiān)賹彙?/p>

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參考范文：商品房買賣合同糾紛代理詞

相對于其他訴訟文書，代理詞的寫法比較靈活，并沒有統(tǒng)一的格式,

大體上仍然是由首部、正文和尾部三部分組成。首部、尾部的寫法與辯

護(hù)詞大體相同。那么商品房。

審判長、審判員：

作為本案被告（河南XX置業(yè)有限公司）的委托代理人，參加了整個(gè)

庭審，進(jìn)行了質(zhì)證、辯論，對本案有了一個(gè)全面的了解。針對本案，現(xiàn)

依據(jù)事實(shí)和法律提出以下代理意見，請合議時(shí)予以采信。

一、被告要求法院撤銷該爭議的2個(gè)條款，自認(rèn)為是欺詐、顯失公

平的情況下簽訂的，沒有法律依據(jù)，且與事實(shí)不符。

按合同法第54條的規(guī)定，顯失公平：是指一方當(dāng)事人在緊迫或者

缺乏經(jīng)驗(yàn)的情況下而訂立的明顯對自己有重大不利的合同行為。按最高

人民法院《民法通則意見》第72條規(guī)定：“雙方簽訂合同時(shí)致使雙方的

權(quán)利與義務(wù)明顯違反公平、等價(jià)有償原則的可以認(rèn)定為顯失公平”，也

就是說該協(xié)議條款不但明顯違反公平原則，而且也得必須明顯違反等價(jià)

有償原則，才可以認(rèn)定為顯失公平。其主要構(gòu)成要件：該合同必須是雙

務(wù)合同，并且必須是等價(jià)有償?shù)?，沒有等價(jià)有償就不存在顯示公平，木

案中被告是無償代為收取安裝費(fèi)用的，并沒有獲利一分，故不存在什么

顯失公平。

作為一個(gè)普通一般善良人，買房是人生中的一件大事，因涉及大量

資金，在購房時(shí)會一定多處看房進(jìn)行比較和鑒別的，特別是在簽訂購房

合同時(shí)，肯定是比較慎重的。對自己所購房的位置、層數(shù)、各種設(shè)施、

總價(jià)款、合同的每個(gè)條款都會了解詳情后才痛下決心，才簽訂該購房合

同的。所以說，原告在訴狀中所講的什么，該訴爭的2個(gè)條款是在被欺

詐、顯失公平的情況下所簽訂的，耍求撤銷該二個(gè)條款是沒有任何道理

的，而且也違背人僅通常的交易習(xí)慣，沒有法律依據(jù)也沒有事實(shí)上的理

由。

二、原告在辯論中所講，合同第14條約定的燃?xì)?、暖氣、地?zé)崴?/p>

設(shè)施，屬于雙方約定的基礎(chǔ)設(shè)施，公共配套設(shè)施范圍，其建設(shè)費(fèi)用已計(jì)

入房屋開發(fā)成本，屬于商品房售價(jià)范圍是非常錯(cuò)誤的。

原被告雙方所簽合同第14條的約定，只是被告關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公

共配套建設(shè)正常運(yùn)行的承諾，承諾有關(guān)公司安裝作業(yè)完畢后交付使用日

達(dá)到使用條件。并沒有說明和約定天燃?xì)狻⑴瘹?、地?zé)崴⒂芯€電視這

些安裝費(fèi)的費(fèi)用有誰來承擔(dān)的問題，更沒有說明和約定其安裝費(fèi)用己經(jīng)

計(jì)入開發(fā)成本，屬于房售付范圍。顯然，原告為達(dá)訴訟目的，無中生有,

偷換概念，偷梁換柱，白紙黑字，第14條非常清楚，請法庭明查。

三、被告沒有違反省及國家有關(guān)部門關(guān)于與有關(guān)房價(jià)收費(fèi)項(xiàng)目的通

知、規(guī)則、細(xì)則和辦法。

被告沒有違反《國家發(fā)展計(jì)劃委員會、財(cái)政部關(guān)于全面整頓住房建

設(shè)收費(fèi)取消部分收費(fèi)項(xiàng)目的通知》（20xx）585號，20xx年4月16日。

該通知是針對各級人民政府和國務(wù)院各部門的亂收費(fèi)問題進(jìn)行整頓，并

取消了部分收費(fèi)項(xiàng)目，共47項(xiàng)，其中沒有包括什么“初裝費(fèi)”什么基

礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，有關(guān)政府部門無論是否執(zhí)行，都和本案沒有任何關(guān)系，如果

原告對該通知及有關(guān)政府部門有意見，請依法向有關(guān)政府部門反映。

被告沒有違反《河南省新建商品房交易價(jià)格行為規(guī)則》。原被告雙

方簽訂合同后，沒有增加新的收費(fèi)項(xiàng)目和商品房總額外歸自己所有，沒

有加收任何費(fèi)用歸自己所有，沒有違反代收代付費(fèi)用的規(guī)定，沒有牟取

非法利益。如果原告認(rèn)為被告違反了該規(guī)則，請按該“規(guī)則”第17條

規(guī)定向政府價(jià)格主管部門提供證據(jù)進(jìn)行舉報(bào)，可對被告進(jìn)行行政處罰，

和本案訴爭的2個(gè)協(xié)議條款，是否有效，是否該撤銷無關(guān)。

被告更沒有違反《河南省商品房買賣明碼標(biāo)價(jià)實(shí)施細(xì)則》，被告已

作到銷售明碼標(biāo)價(jià)并一房一價(jià)。原被告雙方簽訂合同時(shí)為20xx年12月

170,而該細(xì)則實(shí)施日期為20xx年5月1日，且對本案沒有溯及力。

四、被告沒有違反《開封市城市基礎(chǔ)設(shè)施配套征收管理辦法》。

1.被告購房時(shí)所簽訂的補(bǔ)充協(xié)議第2條中明確了收取的是天然氣初

裝費(fèi)、暖氣初裝費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)、地?zé)崴跹b費(fèi)，并不是原告在辯

論所講的收取的是基礎(chǔ)設(shè)施公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)或其基礎(chǔ)設(shè)施公共配

套設(shè)施的初裝費(fèi)或城市配套費(fèi)，顯然，原告在辯論所講的是非常錯(cuò)誤的,

沒有任何事實(shí)依據(jù)。

2.按開封市此管理辦法第二條規(guī)定：城市配套費(fèi)的用途是專項(xiàng)用于

城市道路、橋涵、公用消防設(shè)施等城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。也就是說，道路、

橋涵、公用消防，園林綠化這些城市基礎(chǔ)設(shè)施，包括但不限于與小區(qū)內(nèi)

的這些設(shè)施。也就是說城市基礎(chǔ)設(shè)施不完全等于小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施。城市

道路不等于小區(qū)內(nèi)道路。

3.按此管理辦法第6條規(guī)定，也就是說從20xx年7月1日開始，

建設(shè)單位必須有規(guī)劃部門出具的建筑面積確認(rèn)通知單，到財(cái)政局核準(zhǔn)城

市配套費(fèi)的多少，并交費(fèi)后，憑財(cái)政局出具的審核意見到開封市建委辦

理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。

4,被告并沒有違反開封市此管理辦法第11條的規(guī)定，原被告雙方

所簽的合同時(shí)與附件是同時(shí)所簽，沒有在合同簽訂后另行所簽任何補(bǔ)充

協(xié)議，沒有另行加收任何費(fèi)用，作為合同整體的不可分割一部分附件四

——補(bǔ)允協(xié)議，所約定的天然氣、暖氣、地?zé)崴芯€電視初裝費(fèi)是房價(jià)

的組成部分，這些初裝費(fèi)是在合同中又進(jìn)一步的細(xì)化明細(xì)而已，是一種

促銷手段和策略，而且，也并不違反有關(guān)的法律規(guī)定和我市的管理辦法。

5.該管理辦法第8條又進(jìn)一步明確了，不交城市配套費(fèi)不得發(fā)放《建

設(shè)工程規(guī)劃許可證》。需要特別說明的是，被告是在20xx年12月17日，

已經(jīng)依法辦理了《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是在該管理辦法20xx年7月1

日實(shí)施之前辦理的。所以說，該管理辦法沒有溯及力。

退一萬步講，如果說按原告所講的，在房價(jià)款之外，被告又收取原

告的燃?xì)狻⑴瘹?、地?zé)崴⒂芯€電視安裝費(fèi)的話，被告也不違法。也不

違反開封市的這個(gè)管理規(guī)定。

其理由有二點(diǎn)：其一按該規(guī)定，將說的是“商品房項(xiàng)目應(yīng)計(jì)入房屋

銷售價(jià)格開發(fā)商不得在房價(jià)外向購房者另行加收任何費(fèi)用。而被告所收

取的這些安裝費(fèi)。是代燃?xì)獾扔嘘P(guān)公司收取的初裝費(fèi)。也就是說，這些

安裝費(fèi)是有關(guān)公司收取的，被告只是代收而已，所收取的這些費(fèi)用用于

交到有關(guān)公司，被告并沒有扣留歸自己所有，并沒有從中獲取任何利益。

需要明確說明的是：城市基礎(chǔ)設(shè)施并不完全等于小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施也包括

小區(qū)外的基礎(chǔ)設(shè)施，城市基礎(chǔ)設(shè)施并不等于所購房內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施安裝

費(fèi)，城市道路并不等于小區(qū)內(nèi)道路。城市配套費(fèi)并不等于該商品房內(nèi)配

套費(fèi)安裝。城市配套費(fèi)是用于小區(qū)內(nèi)外的公用，公共配套設(shè)施建設(shè)，而

該商品房內(nèi)配套安裝費(fèi)，是用于進(jìn)入自己房內(nèi)的私用配套設(shè)施安裝，配

套費(fèi)并不等于安裝費(fèi)。也就是說，城市配套設(shè)施的建設(shè)安裝只進(jìn)入到小

區(qū)內(nèi)或樓道內(nèi)就完成了，至于再進(jìn)入自己房內(nèi)的私用設(shè)施安裝費(fèi)用自己

肯定要出錢的。

在我們河南省地域內(nèi)，在整個(gè)開封建筑安裝領(lǐng)域內(nèi)，在整個(gè)房地產(chǎn)

開發(fā)公司行業(yè)，在整個(gè)燃?xì)?、暖氣、地?zé)岬裙补眯袠I(yè)在進(jìn)入私人房

屋內(nèi)安裝其有關(guān)設(shè)施費(fèi)有哪家是免費(fèi)的？而作為房地產(chǎn)開發(fā)公司的被

告，為了整個(gè)小區(qū)、整個(gè)樓的業(yè)主利益，為了整個(gè)工期的按時(shí)完成，為

了與各個(gè)業(yè)主所簽的購房合同，按約定的時(shí)間交房，有開發(fā)公司統(tǒng)一代

收取燃?xì)?、暖氣、地?zé)崴?、等安裝費(fèi)，交于有關(guān)公司后，進(jìn)行統(tǒng)一安裝。

這也是多年慣例，也是多年的交易習(xí)慣，而且該交易習(xí)慣并不違反國家

的法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，按《合同法》第61條規(guī)定，按最高

法院《合同法》解釋二第7條規(guī)定，而這種交易習(xí)慣是受法律保護(hù)的，

依法應(yīng)受法律保護(hù)。

五、原被告所簽“合同”附件四“合同補(bǔ)充協(xié)議”意思表示真實(shí)，

內(nèi)容合法，是合同外另有約定，是合同約定的特別條款，該訴爭的二個(gè)

條款具有不可撤銷性，且該案已依法報(bào)房地產(chǎn)管理部門登記備案。

原被告簽訂的《商品房買賣合同》及合同附件符合有效合同的構(gòu)成

要件，依法應(yīng)認(rèn)定為有效合同。其一，簽約主體適格，意思表示真實(shí)。

其二內(nèi)容合法，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。其三，簽約程

序完備。是在雙方認(rèn)真審閱了合同條款含義、明確其全部內(nèi)容，在平等、

自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上簽約的。且已按規(guī)定報(bào)房地產(chǎn)管理部門登記備

案。原告與被告就天然氣、暖氣、地?zé)崴?、有線電視的安裝費(fèi)，代收事

宜達(dá)成合意，是約定的特別條款，只要意思表示真實(shí)，不存在一方以欺

詐、脅迫的手段訂立，即為合法有效行為。應(yīng)按當(dāng)事人之間意思自治原

則履行，且雙方對合同效力均無異議，原告未訴請撤銷整個(gè)合同及其附

件，只訴請撤銷對附件中的兩個(gè)條款，則應(yīng)按有效合同履行，故被告收

取上述費(fèi)用合法有據(jù)，未構(gòu)成消費(fèi)欺詐，更不存在脅迫行為，且從三原

告提供的各組證據(jù)來看，都無法證明原被告雙方所簽的補(bǔ)充協(xié)議時(shí)是在

欺詐、脅迫的情況下所簽。

六、本案是不屬于可撤銷可變更合同，該《商品房買賣合同》及《合

同補(bǔ)充協(xié)議》絕對不是什么格式合同、格式條款。

原告認(rèn)為本案的購房合同及補(bǔ)充協(xié)議是采用格式條款，是在欺詐、

脅迫的情況下所簽，且系重復(fù)收費(fèi)行為，請求撤銷其中的二個(gè)條款，沒

有法律依據(jù)。本案的合同及補(bǔ)充協(xié)議不是《合同法》所述真正意義上的

格式合同（仍留有諸多空白欄目供簽約雙方自行協(xié)商填寫），該合同是河

南省工商行政管理局和河南省建設(shè)廳共同監(jiān)制的，對行政管理的相對方

都是平等的，其解釋權(quán)赤屬該兩部門，不是被告河南XX置業(yè)有限公司

自行制定反復(fù)使用的合同。作為合同附件的補(bǔ)充協(xié)議，對代收條款的約

定是雙方自愿、平等、協(xié)商的結(jié)果。本案原告在簽訂合同時(shí)，已明知其

內(nèi)容，且合同中也具有特別提示。在“合同補(bǔ)充協(xié)議”中，被告并沒有

免除自己的責(zé)任，加重對方責(zé)任，排除對方主要權(quán)利的情形，雙方的約

定是合法有效的。

綜上所述，被告代理人認(rèn)為：原被告所簽購房合同及附件是真實(shí)、

合法、有效的，系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，是雙方自愿、平等、協(xié)

商的結(jié)果，且不違反有關(guān)法律、行政法規(guī)其有關(guān)代收安裝費(fèi)的行為，不

被法律、行政法規(guī)及有關(guān)規(guī)范性文件所禁止。本案糾紛中，不存在欺詐、

脅迫、顯示公平、重復(fù)收費(fèi)及可撤銷的法定條件。同時(shí)認(rèn)為人民法院審

理民事案件的適用原則是上位法優(yōu)于下位法的原則，故應(yīng)適用《合同法》

和其司法解釋》為依據(jù)來審理本案。以上代理意見請予采信。

代理人：郭永軍。

20xx年12月8日。

尊敬的審判長、人民陪審員：

江西二人行律師事務(wù)所依法接受原告周XX的委托，指派我作為具

委托代理人參與本案訴訟，庭審前我認(rèn)真核實(shí)相關(guān)證據(jù)、查找法律根據(jù),

通過今天的法庭調(diào)查，對本案的事實(shí)有了清楚了解，現(xiàn)結(jié)合事實(shí)和法律

發(fā)表如下代理意見：

一、原告與被告簽定的商品房買賣合同合法有效，原告基于該合同

享有的權(quán)利應(yīng)受法律保護(hù)。

根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的

解釋（二）第一條之規(guī)定“當(dāng)事人對合同是否成立存在爭議，人民法院能

夠確定當(dāng)事人名稱或者姓名、標(biāo)的和數(shù)量的，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同成立。

但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外”，以及《合同法》第四十

四條之規(guī)定”依法成立的合同，自成立時(shí)生效”。原、被告所簽的編號

為gf-20xx-0171的商品房買賣合同系雙方真實(shí)意思的表示，合法有效;

即使該合同沒有合同編號，沒有簽訂日期，也不能以此瑕疵否認(rèn)該，分合

同的法律效力；故原告基于該份合同依法享有要求被告辦理產(chǎn)權(quán)過戶手

續(xù)的權(quán)利。

二、被告熊xx簽訂商品房買賣合同、承諾辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)、收取原

告購房款等行為系景德鎮(zhèn)市xx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱xx公司）

的行為在原、被告所簽的編號為gf-20xx-0171的商品房買賣合同中出

賣人的委托代理人一欄清清楚楚寫上了被告熊xx的名字，且在合同的

尾部也有XX公司蓋的公章，在出賣人一欄同樣有熊XX的簽字，正是基

于此,原告完全有理由相信熊XX就是XX公司對外的處理事務(wù)的代理人;

正如《合同法》第四十九條之規(guī)定的：“行為人沒有代理權(quán)、超越代理

權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立合同，相對人有理由相信行為

人有代理權(quán)的，該代理行為有效?！逼湟饬x在于維護(hù)代理制度的誠信基

礎(chǔ)，保護(hù)善意第二人的合法權(quán)益，建立正常的民事流轉(zhuǎn)秩序。本案中即

使凱達(dá)公司未授權(quán)熊方明對外處理公司事務(wù)，原告基于合同也完全有理

由相信凱達(dá)公司與熊方明之間構(gòu)成表見代理關(guān)系。所以，熊方明簽訂合

同、收取原告全額購房款、向原告出具承諾產(chǎn)權(quán)過戶等行為均應(yīng)視為是

XX公司的行為。

1、原告在起訴時(shí)，到工商部門查詢了凱達(dá)公司的工商基本信息，

該基本信息上載明XX公司于20xx年8月16日已經(jīng)被吊銷，其公司股

東為周xx和支xx;據(jù)原告了解，周xx已經(jīng)死亡。而根據(jù)我國相關(guān)法律

規(guī)定，公司被吊銷營業(yè)執(zhí)照屬于公司意志以外的公權(quán)力運(yùn)作的結(jié)果，屬

于強(qiáng)制解散公司的范疇，是公司違反了法律與行政法規(guī)（包括《公司登

記管理?xiàng)l例》等）中的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)予解散。公司解散又必須經(jīng)過清

算以及注銷兩個(gè)程序。根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國公

司法》若干問題的規(guī)定（二）第十八條之規(guī)定“有限責(zé)任公司的股東、股

份有限公司的董事和控股股東未在法定期限內(nèi)成立清算組開始清算，導(dǎo)

致公司財(cái)產(chǎn)貶值、流失、毀損或者滅失，債權(quán)人主張其在造成損失范圍

內(nèi)對公司債務(wù)承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)依法予以支持;有限責(zé)任公

司的股東、股份有限公司的董事和控股股東因怠于履行義務(wù)，導(dǎo)致公司

主要財(cái)產(chǎn)、帳冊、重要文件等滅失，無法進(jìn)行清算，債權(quán)人主張其對公

司債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任的，人民法院應(yīng)依法予以支持:本案中，凱

達(dá)公司既然已經(jīng)被吊銷，那么公司就有法定義務(wù)進(jìn)行清算，清償完公司

清算之前的公司債務(wù)，這其中就包括原告基于買賣合同對XX公司享有

的房屋過戶登記請求權(quán)（債權(quán)）。但XX公司在公司被吊銷后沒有按照《公

司法》等法律法規(guī)的規(guī)定依法進(jìn)行清算、注銷程序，那么此時(shí)，就有必

要否認(rèn)公司法人人格，進(jìn)而要求XX公司股東替公司承擔(dān)債務(wù)清償責(zé)任。

2、被告支XX在庭審之中向法庭出示了一份鑒定文書，擬證明支XX

非XX公司實(shí)際股東，其股東身份系XX公司偽造其簽名所致，故其無需

與被告熊方明承擔(dān)連帶責(zé)任。原告認(rèn)為該份證據(jù)不能作為被告支興林免

責(zé)的事由。因?yàn)楣竟ど痰怯泴ν饩哂泄帕?，該種登記屬于商事登記,

并使商事登記的外觀具有足以使他人信賴的特性，善意信賴登記外觀的

人就此能取得權(quán)利。從公司工商登記公信力的內(nèi)涵出發(fā)，不僅在登記正

確的情況下，登記所表現(xiàn)的權(quán)利是真實(shí)的權(quán)利，對社會公眾具有絕對的

可信性，而且登記錯(cuò)誤時(shí)也不能顛覆登記對于權(quán)利狀態(tài)的表述，這種狀

態(tài)對于社會公眾同樣是真實(shí)的，正確的。公司工商登記的作用就是為了

保護(hù)第三人的信賴?yán)?，維護(hù)交易安全。從我國公司登記制度的設(shè)立本

意以及公司登記公信力適用的三大基本原則（保護(hù)善意相對人利益原

則、對第三人有利原則、法定義務(wù)不能免除原則）來看待本案，原告的

權(quán)益完全應(yīng)當(dāng)受到法律的保護(hù)。

綜上所述，原告房產(chǎn)至今沒有辦理產(chǎn)權(quán)的原因完全系被告不誠信的

行為所致，故原告懇請貴院支持其全部訴求。

以上代理意見，請合議庭在合議時(shí)參考并盼望予以采納。謝謝！

代理人：江西三人行律師事務(wù)所。

律師李俊杰。

20xx年八月二十日o

共

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頁，當(dāng)前第。

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參考范文：一起商品房買賣合同糾紛案的效力認(rèn)定

所謂霸王合同，指的是在商品交易中，提供格式合同的一方利用其

具有壟斷地位、交易優(yōu)勢，或在經(jīng)濟(jì)上的明顯強(qiáng)勢，在制定格式條款時(shí)

違反公平原則，以單方聲明或其他方式規(guī)避自己應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任，加

重交易對方的責(zé)任或限制、排除對方的合法權(quán)利。

1、自我救濟(jì)，抵制霸王合同。

(1)要培養(yǎng)成熟的購房消費(fèi)心態(tài)。

成熟的購房心態(tài)可以增強(qiáng)抵制霸工合同的免疫力。購房人在選購房

屋時(shí)-，應(yīng)當(dāng)明白并非只有某一套房屋最適合自己，下一個(gè)或許更理想。

要樹立起平等觀念，增強(qiáng)權(quán)利意識和風(fēng)險(xiǎn)意識。面對可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，

不盲目從眾，不抱僥幸心理，不輕信開發(fā)商售樓人員的口頭承諾。

實(shí)踐中經(jīng)常發(fā)現(xiàn)，越是成熟的購房人，越知道面對風(fēng)險(xiǎn)如何取舍;

越是態(tài)度執(zhí)著的購房人，合同中的保障自身權(quán)利的條款寫得越充分；訴

訟中追悔莫及的大多是沒細(xì)看合同內(nèi)容就草率簽字的購房人。消費(fèi)者的

逐漸成熟使得開發(fā)商會被迫收斂，一群成熟的消費(fèi)者必然帶動商品房交

易市場走向成熟與規(guī)范。

(2)要掌握對付霸王合同的技能。

對于開發(fā)商提供的格式合同，購房人應(yīng)當(dāng)認(rèn)真審查，反復(fù)研究，仔

細(xì)閱讀開發(fā)商事前在合同文本的空白處填寫的內(nèi)容，要求開發(fā)商就有關(guān)

內(nèi)容予以解釋，過于簡略的約定要具體化，可能存在歧義的內(nèi)容要明確,

可能損害購房人利益的內(nèi)容要?jiǎng)h除。對于開發(fā)商單方提前選定的條款，

要結(jié)合自身情況與需要權(quán)衡利弊，必要時(shí)進(jìn)行調(diào)整。

對于開發(fā)商刪除的條款要有足夠的警覺，除重復(fù)性和并無約定必要

的條款外，一般不要同意開發(fā)商直接刪除合同條款。在開發(fā)商不同意修

改或變更時(shí)，枝節(jié)問題可不再堅(jiān)持，但重大原則事項(xiàng)不能讓步。掌握了

識別與對付霸王合同的技能，就會有針對性、有重點(diǎn)、有理有據(jù)地同開

發(fā)商進(jìn)行合同談判，當(dāng)購房人有能力揭開霸王合同的面紗時(shí)，為了促成

交易，不喪失商機(jī)，開發(fā)商最終還是會做出讓步的。

(3)必要時(shí)要聘請專業(yè)人士提供幫助。

商品房買賣具有一定的專業(yè)性，尤其是購房人，需要掌握一定的市

場信息、房地產(chǎn)專業(yè)知識與法律知識等。普通購房人往往很難同時(shí)具備

這些知識和能力，臨時(shí)抱佛腳也不現(xiàn)實(shí)，向?qū)I(yè)人士求助是一條安全的

捷徑。這些專業(yè)人士包括房地產(chǎn)、建筑與法律方面的專業(yè)人員，尤其房

地產(chǎn)專業(yè)律師。

專業(yè)房地產(chǎn)律師既具備專業(yè)的建筑房地產(chǎn)知識，又熟悉有關(guān)房地產(chǎn)

法律法規(guī)與規(guī)章的規(guī)定，在協(xié)助購房、指導(dǎo)簽訂商品房買賣合同方面駕

輕就熟，能夠協(xié)助購房人發(fā)現(xiàn)霸王條款”，糾正和抵制霸王合同，同開

發(fā)商的銷售和法律人員進(jìn)行談判、交涉，最大程度地幫助購房人通過合

同約定防范購房風(fēng)險(xiǎn)，保護(hù)購房人的合法權(quán)益。

2、司法救濟(jì)，否定霸王條款。

購房人即使不幸遭遇了霸王合同，也不必過份擔(dān)心，法律賦予了購

房人一定的救濟(jì)手段。購房人可以利用《合同法》、最高人民法院的司

法解釋等法律及有關(guān)規(guī)定，保護(hù)自己的合法權(quán)益。

(1)可以利用《合同法》的有關(guān)規(guī)定排除霸王條款的效力。

既可以在發(fā)生糾紛后，向人民法院主張撤銷合同中的有關(guān)欺詐性的

霸王條款，也可以直接主張有關(guān)霸王條款無效。

根據(jù)《合同法》第54條規(guī)定，合同訂立時(shí)，存在重大誤解、顯失

公平，當(dāng)事人一方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷；一方

以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實(shí)意思的情況下訂

立的合同，受損害方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷。如

果購房人能證明雙方訂立合同時(shí)存在上述情形，則可以在規(guī)定期限內(nèi)主

張變更或撤銷該合同。

《合同法》第39條的規(guī)定：“采用格式條款訂立合同的，提供格式

條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合

理的方式提請對方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對方的要求，

對該條款予以說明J商品房買賣領(lǐng)域里的“霸王合同”或“霸王條款”

多屬于《合同法》規(guī)定的格式條款。開發(fā)商已填好的合同文本時(shí)，并未

提請購房人注意合同中有關(guān)免除或者限制其責(zé)任的條款，恰是利用購房

人欠缺合同意識或合同知識、疏乎大意等，僥幸得手。一旦發(fā)生糾紛，

若開發(fā)商不能舉證證明其盡了提請注意的義務(wù)，則該格式條款的