不動產(chǎn)估價考試題及答案

單項選擇題（每題2分，共10題）1.不動產(chǎn)估價的基本原則不包括（）A.合法原則B.替代原則C.隨意原則2.市場比較法的理論依據(jù)是（）A.預(yù)期原理B.替代原理C.生產(chǎn)費用價值論3.成本法主要適用于評估（）A.新開發(fā)的不動產(chǎn)B.商業(yè)用途不動產(chǎn)C.居住用途不動產(chǎn)4.收益法中凈收益是指（）A.潛在毛收入B.有效毛收入減去運營費用C.潛在毛收入減去運營費用5.不動產(chǎn)的特性不包括（）A.不可移動性B.獨一無二性C.可移動性6.估價時點是指（）A.估價開始的時間B.估價作業(yè)日期C.估價結(jié)果對應(yīng)的日期7.建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和（）A.經(jīng)濟折舊B.無形折舊C.有形折舊8.房地產(chǎn)價格的構(gòu)成不包括（）A.土地取得成本B.銷售利潤C.生產(chǎn)成本9.市場比較法選取可比實例時，數(shù)量一般為（）A.1-2個B.3-5個C.5-7個10.收益法中資本化率的確定方法不包括（）A.市場提取法B.累加法C.隨意確定法答案：1.C2.B3.A4.B5.C6.C7.A8.C9.B10.C多項選擇題（每題2分，共10題）1.不動產(chǎn)估價的方法有（）A.市場比較法B.收益法C.成本法D.假設(shè)開發(fā)法2.影響不動產(chǎn)價格的因素有（）A.區(qū)位因素B.實物因素C.權(quán)益因素D.市場因素3.成本法中的成本包括（）A.土地取得成本B.開發(fā)成本C.管理費用D.銷售稅費4.收益法適用的不動產(chǎn)有（）A.寫字樓B.商鋪C.住宅D.學(xué)校5.市場比較法可比實例的選擇要求（）A.與估價對象類似B.交易類型與估價目的吻合C.成交日期與估價時點接近D.成交價格為正常價格或可修正為正常價格6.不動產(chǎn)的權(quán)益包括（）A.所有權(quán)B.使用權(quán)C.租賃權(quán)D.抵押權(quán)7.建筑物的實物因素包括（）A.建筑結(jié)構(gòu)B.設(shè)施設(shè)備C.裝飾裝修D(zhuǎn).外觀8.房地產(chǎn)價格的特征有（）A.受區(qū)位影響很大B.實質(zhì)上是權(quán)益的價格C.既有交換代價的價格，又有使用代價的租金D.是長期考慮下形成的9.估價報告應(yīng)包括的內(nèi)容有（）A.封面B.目錄C.致委托人函D.估價結(jié)果報告10.假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后的價值可采用（）求取。A.市場比較法B.收益法C.成本法D.長期趨勢法答案：1.ABCD2.ABC3.ABCD4.ABC5.ABCD6.ABCD7.ABCD8.ABCD9.ABCD10.AB判斷題（每題2分，共10題）1.不動產(chǎn)估價就是對不動產(chǎn)的價值進行評估。（）2.市場比較法是最常用的不動產(chǎn)估價方法之一。（）3.成本法評估出的價格是不動產(chǎn)的原始價值。（）4.收益法中凈收益每年不變且收益年限為無限年時，資本化率越高，房地產(chǎn)價值越高。（）5.不動產(chǎn)的區(qū)位是影響其價格的唯一因素。（）6.估價師可以根據(jù)自己的經(jīng)驗隨意確定估價結(jié)果。（）7.建筑物的物質(zhì)折舊與使用年限無關(guān)。（）8.房地產(chǎn)價格與市場供求關(guān)系不大。（）9.市場比較法中可比實例的成交價格必須是實際成交價格。（）10.假設(shè)開發(fā)法主要適用于具有開發(fā)或再開發(fā)潛力的不動產(chǎn)估價。（）答案：1.√2.√3.×4.×5.×6.×7.×8.×9.×10.√簡答題（總4題，每題5分）1.簡述市場比較法的操作步驟。答：搜集交易實例、選取可比實例、建立價格可比基礎(chǔ)、進行交易情況修正、進行市場狀況調(diào)整、進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整、求取比準價格。2.成本法評估不動產(chǎn)價值時如何確定折舊額？答：根據(jù)物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊的情況，采用年限法、實際觀察法、成新折扣法等確定折舊額。3.收益法中凈收益如何求取？答：由有效毛收入減去運營費用得到，有效毛收入是潛在毛收入扣除空置等造成的收入損失后的收入。4.簡述不動產(chǎn)估價的程序。答：獲取估價業(yè)務(wù)、受理估價委托、制定估價作業(yè)方案、搜集估價所需資料、實地查勘估價對象、分析估價對象價值、測算估價對象價值、判斷估價對象價值、撰寫估價報告、內(nèi)部審核估價報告、交付估價報告、估價資料歸檔。討論題（總4題，每題5分）1.如何看待當(dāng)前不動產(chǎn)市場價格波動對估價的影響？答：價格波動使估價時市場比較法等參數(shù)更難確定，需密切關(guān)注市場動態(tài)，合理調(diào)整估價參數(shù)，確保估價結(jié)果更準確反映不動產(chǎn)真實價值。2.成本法與收益法在評估商業(yè)不動產(chǎn)價值時有何不同側(cè)重？答：成本法側(cè)重不動產(chǎn)建設(shè)成本等，收益法側(cè)重未來收益及資本化率，商業(yè)不動產(chǎn)收益較重要，收益法能更好反映其價值，但成本法可作參考。3.市場比較法中可比實例選擇不當(dāng)會對估價結(jié)果產(chǎn)生什么影響？答：會使修正后的價格偏離真實價值，導(dǎo)致估價結(jié)果不準