2025年及未來5年中國老舊小區(qū)改造行業(yè)市場運行態(tài)勢與投資戰(zhàn)略咨詢報告目錄一、2025年中國老舊小區(qū)改造行業(yè)宏觀環(huán)境與政策導向分析 41、國家及地方政策體系梳理與演進趨勢 4十四五”規(guī)劃及2025年專項政策要點解讀 4財政補貼、稅收優(yōu)惠與金融支持政策落地情況 52、城市更新戰(zhàn)略與老舊小區(qū)改造的協(xié)同機制 7城市更新行動方案對改造工作的引導作用 7多部門聯(lián)動機制與審批流程優(yōu)化進展 9二、老舊小區(qū)改造市場需求與區(qū)域發(fā)展格局 121、改造需求總量測算與結(jié)構(gòu)特征分析 12全國待改造小區(qū)數(shù)量、面積及居民戶數(shù)統(tǒng)計 12不同建筑年代、結(jié)構(gòu)類型小區(qū)的改造優(yōu)先級 132、重點區(qū)域市場發(fā)展差異與機會識別 15一線城市與三四線城市改造節(jié)奏與模式對比 15成渝、長三角、粵港澳等城市群政策試點成效 16三、行業(yè)運行現(xiàn)狀與典型改造模式剖析 181、當前改造實施主體與運營機制 18政府主導、企業(yè)參與、居民共治的多元合作模式 18等工程與投融資模式應用現(xiàn)狀 202、改造內(nèi)容與技術(shù)路徑演進 22基礎類、完善類、提升類改造項目占比變化 22綠色建筑、智慧社區(qū)、適老化改造技術(shù)集成應用 24四、產(chǎn)業(yè)鏈構(gòu)成與關(guān)鍵環(huán)節(jié)競爭力分析 261、上游設計咨詢與建材供應體系 26節(jié)能建材、電梯、管線等核心產(chǎn)品市場格局 26設計院與咨詢機構(gòu)在改造方案中的角色深化 282、中下游施工與后期運營服務能力 29建筑施工企業(yè)轉(zhuǎn)型城市更新業(yè)務的路徑與挑戰(zhàn) 29物業(yè)企業(yè)參與長效管理機制建設的實踐案例 31五、投資機會、風險評估與戰(zhàn)略建議 331、細分領域投資熱點與回報周期分析 33加裝電梯、停車設施、社區(qū)養(yǎng)老等高增長賽道 33專項債等融資工具對項目現(xiàn)金流的影響 352、主要風險因素與應對策略 36居民意愿協(xié)調(diào)難、產(chǎn)權(quán)復雜等社會風險識別 36成本超支、工期延誤等工程與財務風險防控機制 38六、未來五年（2025-2030）發(fā)展趨勢與戰(zhàn)略展望 401、技術(shù)驅(qū)動下的改造模式升級方向 40平臺在改造全過程管理中的應用前景 40低碳化、數(shù)字化、智能化融合發(fā)展趨勢 412、行業(yè)整合與企業(yè)戰(zhàn)略布局建議 43頭部房企、城投平臺、專業(yè)運營商的差異化路徑 43構(gòu)建“投建管運”一體化能力的長期競爭策略 44摘要近年來，隨著我國城鎮(zhèn)化進程的不斷深化和城市更新戰(zhàn)略的持續(xù)推進，老舊小區(qū)改造已成為改善民生、提升城市品質(zhì)、激發(fā)內(nèi)需潛力的重要抓手。根據(jù)住建部及相關(guān)權(quán)威機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，截至2023年底，全國需改造的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)約21.9萬個，涉及居民超3800萬戶，預計到2025年，這一改造任務將基本完成“十四五”規(guī)劃目標，累計投資規(guī)模有望突破5萬億元人民幣。進入2025年及未來五年，老舊小區(qū)改造行業(yè)將邁入高質(zhì)量、系統(tǒng)化、多元化的新發(fā)展階段，市場規(guī)模將持續(xù)擴大，預計年均復合增長率維持在8%至10%之間，到2030年整體市場規(guī)模或接近8萬億元。從改造內(nèi)容來看，行業(yè)重心正由基礎類改造（如水電氣路、外墻保溫、安防設施等）逐步向完善類（加裝電梯、停車設施、適老化改造）和提升類（社區(qū)養(yǎng)老、托育、便民服務、智慧社區(qū)建設）延伸，體現(xiàn)出“由表及里、由硬到軟”的升級趨勢。政策層面，國家持續(xù)強化財政支持與金融創(chuàng)新，2024年中央財政安排補助資金超600億元，并鼓勵通過REITs、PPP、專項債等方式拓寬融資渠道，為項目落地提供堅實保障。同時，地方政府積極探索“政府引導、市場運作、居民參與”的多元協(xié)同機制，推動社會資本深度介入，如萬科、保利、綠城等頭部房企及專業(yè)城市更新運營商已加速布局該賽道，形成“改造+運營+服務”的一體化商業(yè)模式。從區(qū)域分布看，東部沿海地區(qū)因財政實力強、居民支付意愿高，改造進度領先且內(nèi)容更為豐富；中西部地區(qū)則在國家政策傾斜下加快補短板步伐，成為未來增長的重要潛力區(qū)域。技術(shù)賦能也成為行業(yè)新亮點，BIM、物聯(lián)網(wǎng)、AI等數(shù)字技術(shù)被廣泛應用于改造設計、施工管理及后期運維，顯著提升效率與精準度。展望未來五年，老舊小區(qū)改造將不再局限于物理空間的翻新，而是深度融入城市有機更新、綠色低碳轉(zhuǎn)型與社區(qū)治理現(xiàn)代化的大格局之中，成為拉動建筑、建材、家居、智能設備、養(yǎng)老服務等多個產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同發(fā)展的關(guān)鍵引擎。在此背景下，投資者應重點關(guān)注具備綜合運營能力、資源整合優(yōu)勢及數(shù)字化技術(shù)應用能力的企業(yè)，同時密切關(guān)注政策導向、地方財政可持續(xù)性及居民付費機制的完善程度，以把握結(jié)構(gòu)性機遇，規(guī)避潛在風險，實現(xiàn)長期穩(wěn)健回報。年份改造項目產(chǎn)能（億平方米/年）實際完成產(chǎn)量（億平方米）產(chǎn)能利用率（%）國內(nèi)需求量（億平方米）占全球老舊小區(qū)改造比重（%）20254.84.287.54.538.220265.24.790.44.940.120275.65.191.15.342.020286.05.591.75.743.520296.35.892.16.044.8一、2025年中國老舊小區(qū)改造行業(yè)宏觀環(huán)境與政策導向分析1、國家及地方政策體系梳理與演進趨勢十四五”規(guī)劃及2025年專項政策要點解讀“十四五”時期，中國城鎮(zhèn)化進程進入高質(zhì)量發(fā)展階段，城市更新成為國家推動內(nèi)需增長、改善民生福祉和實現(xiàn)“雙碳”目標的重要抓手。老舊小區(qū)改造作為城市更新的核心內(nèi)容之一，被納入國家重大民生工程和發(fā)展工程。2021年發(fā)布的《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和2035年遠景目標綱要》明確提出，要“加快推進城市更新，改造提升老舊小區(qū)、老舊廠區(qū)、老舊街區(qū)和城中村等存量片區(qū)功能”，并設定“十四五”期間基本完成2000年底前建成的需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務的目標。根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設部數(shù)據(jù)，全國2000年底前建成的需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)約21.9萬個，涉及居民近3900萬戶，建筑面積約40億平方米，這一規(guī)模構(gòu)成了“十四五”期間改造工作的基本盤。為確保目標落地，中央財政持續(xù)加大支持力度，2021—2023年累計安排中央補助資金超1200億元，其中2023年下達補助資金307億元，重點向中西部地區(qū)傾斜，體現(xiàn)了財政資源在區(qū)域協(xié)調(diào)中的引導作用。進入2025年，老舊小區(qū)改造政策體系進一步向系統(tǒng)化、精細化和可持續(xù)化演進。國務院辦公廳于2024年底印發(fā)《關(guān)于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導意見（2025—2030年）》，明確將改造范圍從2000年底前建成的小區(qū)適度擴展至2005年底前建成、居民改造意愿強烈且存在明顯功能短板的小區(qū)，并強調(diào)“基礎類、完善類、提升類”三類改造內(nèi)容的協(xié)同推進。基礎類聚焦水電氣路信等基礎設施和建筑物本體修繕，屬必須改造內(nèi)容；完善類包括加裝電梯、停車設施、無障礙設施等，需尊重居民意愿；提升類則涵蓋養(yǎng)老托育、便民市場、智慧社區(qū)等公共服務設施，鼓勵引入社會資本參與。據(jù)住建部2025年一季度統(tǒng)計，全國已有超過18萬個老舊小區(qū)完成改造，累計惠及居民逾3200萬戶，改造完成率接近82%，其中加裝電梯累計超10萬部，社區(qū)養(yǎng)老服務設施覆蓋率提升至67%，顯著改善了居民特別是老年人的生活便利性。政策還特別強調(diào)“建管并重”，要求改造后的小區(qū)同步建立長效管理機制，推動物業(yè)管理覆蓋率從改造前的不足40%提升至85%以上。在資金保障機制方面，2025年政策創(chuàng)新性地構(gòu)建“中央引導、地方主導、市場參與、居民共擔”的多元投入格局。除中央財政補助外，地方政府專項債券成為重要支撐，2024年全國用于老舊小區(qū)改造的專項債規(guī)模達860億元，同比增長23%。同時，國家發(fā)展改革委與住建部聯(lián)合推動REITs試點向城市更新領域延伸，鼓勵將具備穩(wěn)定現(xiàn)金流的社區(qū)商業(yè)、停車設施等打包發(fā)行基礎設施公募REITs，盤活存量資產(chǎn)。例如，北京、上海、廣州等地已探索“改造+運營”一體化模式，引入萬科、保利等頭部企業(yè)參與片區(qū)整體更新，通過后期運營收益反哺前期改造投入。此外，居民合理出資機制逐步完善，多地出臺政策允許提取住房公積金用于加裝電梯或戶內(nèi)改造，2024年全國居民自籌資金占比平均達12.5%，較2021年提升近5個百分點，體現(xiàn)了共建共治共享理念的深化。綠色低碳與智能化成為2025年政策導向的新亮點?！冻青l(xiāng)建設領域碳達峰實施方案》明確要求老舊小區(qū)改造同步實施建筑節(jié)能改造，推廣使用節(jié)能門窗、外墻保溫、光伏屋頂?shù)燃夹g(shù)。據(jù)中國建筑節(jié)能協(xié)會測算，若對40億平方米老舊小區(qū)實施基礎節(jié)能改造，年可減少碳排放約2800萬噸。同時，住建部聯(lián)合工信部推動“智慧社區(qū)”建設標準落地，要求新建或改造小區(qū)同步部署智能門禁、視頻監(jiān)控、電動車智能充電、垃圾分類智能回收等設施。截至2025年3月，全國已有超過6000個改造小區(qū)接入城市級智慧管理平臺，數(shù)據(jù)互聯(lián)互通能力顯著增強。這些舉措不僅提升了社區(qū)治理效能，也為數(shù)字經(jīng)濟發(fā)展提供了基層應用場景。整體來看，2025年及未來一段時期，老舊小區(qū)改造已從單一的物理空間更新轉(zhuǎn)向涵蓋民生改善、城市治理、綠色轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)升級的系統(tǒng)性工程，其政策內(nèi)涵與實施路徑將持續(xù)深化，為行業(yè)投資提供明確方向與穩(wěn)定預期。財政補貼、稅收優(yōu)惠與金融支持政策落地情況近年來，隨著城市更新戰(zhàn)略的深入推進，老舊小區(qū)改造作為改善民生、拉動內(nèi)需和提升城市品質(zhì)的重要抓手，獲得了國家層面的高度重視。在政策體系構(gòu)建中，財政補貼、稅收優(yōu)惠與金融支持構(gòu)成了三大核心支撐機制，其落地實效直接關(guān)系到改造項目的可持續(xù)推進與社會資本的參與積極性。根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設部2024年發(fā)布的《全國城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作進展情況通報》，截至2024年底，全國累計開工改造老舊小區(qū)22.3萬個，惠及居民超3800萬戶，其中中央財政累計下達補助資金超過2800億元，地方財政配套投入逾4500億元，顯示出財政資金在引導和撬動中的關(guān)鍵作用。中央財政通過“以獎代補”方式，對基礎類改造內(nèi)容（如供水、排水、供電、道路等）給予每戶平均1.5萬至2萬元的定額補助，重點向中西部地區(qū)、財政困難城市傾斜。例如，2023年財政部、住房城鄉(xiāng)建設部聯(lián)合下達的中央財政城鎮(zhèn)保障性安居工程補助資金中，老舊小區(qū)改造專項達620億元，同比增長12.7%（數(shù)據(jù)來源：財政部官網(wǎng)，2023年12月公告）。與此同時，地方財政結(jié)合自身財力，探索差異化補貼模式。如北京市對納入改造計劃的小區(qū)按建筑面積給予每平方米300元至600元不等的補助，并設立市級專項資金池；浙江省則推行“財政+居民+產(chǎn)權(quán)單位”三方共擔機制，財政承擔比例不低于60%，有效緩解了基層財政壓力。在稅收優(yōu)惠政策方面，國家層面已形成較為系統(tǒng)的減免體系，涵蓋增值稅、企業(yè)所得稅、契稅、印花稅等多個稅種。根據(jù)財政部、稅務總局2022年聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于支持城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造有關(guān)稅收政策的公告》（財政部稅務總局公告2022年第21號），對參與老舊小區(qū)改造的企業(yè)提供設計、施工、監(jiān)理等服務取得的收入，可適用簡易計稅方法按3%征收率計算繳納增值稅；對改造過程中涉及的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移，免征契稅；對改造項目中新建的社區(qū)服務用房，免征印花稅。此外，企業(yè)用于老舊小區(qū)改造的公益性捐贈支出，在年度利潤總額12%以內(nèi)的部分，準予在計算應納稅所得額時扣除。這些政策顯著降低了市場主體的運營成本。據(jù)中國建筑學會2024年調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，在享受稅收優(yōu)惠的改造項目中，企業(yè)平均稅負下降約18%，項目內(nèi)部收益率（IRR）提升2.3至3.5個百分點。值得注意的是，部分地區(qū)還結(jié)合本地實際出臺疊加政策。例如，廣州市對參與連片改造且投資額超5000萬元的企業(yè)，給予地方留存增值稅和企業(yè)所得稅最高50%的返還；成都市則對引入社會資本實施“完整社區(qū)”建設的項目，給予三年內(nèi)免征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的優(yōu)惠。這些舉措有效激發(fā)了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務公司及專業(yè)運營機構(gòu)的參與熱情。金融支持政策的創(chuàng)新與落地是近年來老舊小區(qū)改造融資機制突破的關(guān)鍵所在。傳統(tǒng)依賴財政撥款的模式難以滿足年均超5000億元的資金需求（據(jù)中國城市規(guī)劃設計研究院測算，2025—2030年全國老舊小區(qū)改造總投資需求約3.2萬億元），因此多元化融資渠道的構(gòu)建成為政策重點。2023年，中國人民銀行、銀保監(jiān)會、住房城鄉(xiāng)建設部聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于金融支持城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的指導意見》，明確提出鼓勵開發(fā)性金融、政策性銀行提供中長期低息貸款，支持商業(yè)銀行創(chuàng)新“改造貸”“社區(qū)更新貸”等專屬產(chǎn)品，并探索以未來收益權(quán)、特許經(jīng)營權(quán)質(zhì)押融資。國家開發(fā)銀行作為主力金融機構(gòu)，截至2024年末已累計發(fā)放老舊小區(qū)改造專項貸款超1800億元，貸款期限最長可達25年，利率普遍低于LPR50個基點。同時，地方政府專項債券成為重要資金來源，2023年全國發(fā)行用于老舊小區(qū)改造的專項債規(guī)模達1270億元，占城市更新類債券的34.6%（數(shù)據(jù)來源：財政部地方政府債務信息公開平臺）。在機制創(chuàng)新方面，部分城市試點“改造+運營”一體化模式，將加裝電梯、停車設施、養(yǎng)老托幼等經(jīng)營性收益納入還款來源，實現(xiàn)項目自身現(xiàn)金流覆蓋。如上海市靜安區(qū)某片區(qū)改造項目通過打包運營社區(qū)食堂、智能快遞柜、充電樁等設施，年經(jīng)營性收入達860萬元，成功獲得商業(yè)銀行10年期貸款2.3億元。此外，REITs試點也在穩(wěn)步推進，2024年深圳、北京等地已啟動以社區(qū)商業(yè)、保障性租賃住房為底層資產(chǎn)的基礎設施REITs申報，為存量資產(chǎn)盤活開辟新路徑?？傮w來看，財政、稅收與金融三大政策工具協(xié)同發(fā)力，正逐步構(gòu)建起“政府引導、市場運作、居民參與、金融支撐”的可持續(xù)改造生態(tài)體系。2、城市更新戰(zhàn)略與老舊小區(qū)改造的協(xié)同機制城市更新行動方案對改造工作的引導作用城市更新行動方案作為國家層面推動城鄉(xiāng)建設高質(zhì)量發(fā)展的重要政策工具，對老舊小區(qū)改造工作發(fā)揮著系統(tǒng)性、方向性和制度性的引導作用。自2021年《關(guān)于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》（建科〔2021〕63號）發(fā)布以來，住建部聯(lián)合多部門明確將“留改拆”并舉、以保留利用提升為主作為城市更新的基本原則，這一導向深刻重塑了老舊小區(qū)改造的實施路徑與價值邏輯。根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設部2024年發(fā)布的《全國城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造進展情況通報》，截至2023年底，全國累計開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)22.6萬個，惠及居民超3800萬戶，其中2023年當年新開工5.3萬個，完成投資約6800億元，顯示出政策引導下改造規(guī)模持續(xù)擴大、投資強度穩(wěn)步提升的態(tài)勢。城市更新行動方案通過設定底線約束與正向激勵機制，有效遏制了以往“運動式”“碎片化”改造的弊端，推動改造工作從單一建筑修繕向社區(qū)功能完善、人居環(huán)境優(yōu)化、治理能力提升的綜合系統(tǒng)工程轉(zhuǎn)型。在政策內(nèi)涵層面，城市更新行動方案強調(diào)“以人為本、綠色低碳、文化傳承、安全韌性”四大核心理念，為老舊小區(qū)改造注入了新的價值維度。例如，在綠色低碳方面，方案明確要求將節(jié)能改造、海綿城市建設、可再生能源應用納入改造內(nèi)容。據(jù)中國建筑節(jié)能協(xié)會2023年數(shù)據(jù)顯示，全國已有超過1.2萬個老舊小區(qū)同步實施建筑節(jié)能改造，平均節(jié)能率達30%以上，年減少碳排放約450萬噸。在文化傳承方面，方案鼓勵對具有歷史價值的街區(qū)、建筑進行微更新與活化利用，避免“千城一面”。北京市2023年在勁松、白塔寺等片區(qū)試點中，通過保留原有街巷肌理、引入社區(qū)營造機制，使改造后居民滿意度提升至92.6%（數(shù)據(jù)來源：北京市住建委《2023年城市更新白皮書》）。這些實踐表明，城市更新行動方案不僅提供了技術(shù)標準與實施路徑，更構(gòu)建了以居民獲得感、幸福感、安全感為核心的評價體系，促使地方政府從“重工程進度”轉(zhuǎn)向“重使用效果”。從實施機制看，城市更新行動方案推動建立了“政府引導、市場運作、公眾參與、專業(yè)支撐”的多元協(xié)同治理模式。財政部、住建部聯(lián)合印發(fā)的《中央財政城鎮(zhèn)保障性安居工程補助資金管理辦法》（財綜〔2022〕37號）明確將城市更新納入專項資金支持范圍，并鼓勵通過發(fā)行專項債、引入社會資本等方式拓寬融資渠道。截至2024年一季度，全國已有28個省份設立城市更新基金，總規(guī)模突破4200億元，其中用于老舊小區(qū)改造的比例超過60%（數(shù)據(jù)來源：國家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心《2024年城市更新投融資報告》）。同時，方案強調(diào)“共同締造”理念，要求在改造前充分征求居民意見，改造中組織居民參與監(jiān)督，改造后建立長效管理機制。廣州市越秀區(qū)在2023年推進的132個老舊小區(qū)改造項目中，通過“居民議事廳”機制收集建議2800余條，采納率達78%，顯著提升了改造方案的精準性與實施效率。這種機制創(chuàng)新不僅增強了政策落地的群眾基礎，也培育了社區(qū)自治能力，為改造成果的可持續(xù)維護提供了制度保障。在空間規(guī)劃與技術(shù)標準層面，城市更新行動方案推動老舊小區(qū)改造與城市整體功能優(yōu)化深度融合。自然資源部2023年印發(fā)的《關(guān)于加強國土空間規(guī)劃中城市更新內(nèi)容編制的指導意見》要求將改造項目納入國土空間詳細規(guī)劃，統(tǒng)籌考慮公共服務設施補短板、交通微循環(huán)優(yōu)化、公共空間織補等要素。例如，上海市在“15分鐘社區(qū)生活圈”建設中，將老舊小區(qū)改造與社區(qū)衛(wèi)生站、養(yǎng)老設施、口袋公園等配套同步規(guī)劃、同步建設，2023年新增社區(qū)公共服務設施面積達186萬平方米（數(shù)據(jù)來源：上海市規(guī)劃和自然資源局年度報告）。此外，住建部發(fā)布的《既有建筑綠色改造評價標準》（GB/T511412023）等技術(shù)規(guī)范，為改造工程提供了統(tǒng)一的質(zhì)量控制依據(jù)，推動行業(yè)從“經(jīng)驗驅(qū)動”向“標準驅(qū)動”轉(zhuǎn)變。這些舉措有效解決了過去改造中“重外觀、輕功能”“重硬件、輕運營”的結(jié)構(gòu)性問題，使老舊小區(qū)真正成為城市有機更新的重要單元。多部門聯(lián)動機制與審批流程優(yōu)化進展近年來，隨著國家對城市更新和民生改善重視程度的不斷提升，老舊小區(qū)改造作為城市有機更新的重要組成部分，其推進效率與實施質(zhì)量高度依賴于跨部門協(xié)同機制的完善程度與行政審批流程的優(yōu)化水平。2023年以來，國務院辦公廳、住房和城鄉(xiāng)建設部、國家發(fā)展改革委、財政部、自然資源部等多部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于扎實推進2023年城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的通知》，明確提出“建立健全部門協(xié)同機制，優(yōu)化項目審批流程”，標志著多部門聯(lián)動機制從政策倡導階段進入實質(zhì)性操作階段。在此背景下，各地積極探索“一窗受理、并聯(lián)審批、限時辦結(jié)”的集成化審批模式，顯著提升了項目落地效率。以北京市為例，2024年該市在東城區(qū)、西城區(qū)試點推行“老舊小區(qū)改造聯(lián)審聯(lián)批平臺”，將原本涉及住建、規(guī)劃、消防、人防、園林、水務等11個部門的審批事項整合為“一張表單、一套材料、一次提交”，審批周期由平均90個工作日壓縮至30個工作日以內(nèi)，項目開工時間平均提前2.3個月（數(shù)據(jù)來源：北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會《2024年北京市老舊小區(qū)改造工作年報》）。這種機制不僅減少了重復提交材料的行政負擔，也有效避免了因部門間信息不對稱導致的審批沖突或反復修改，為全國提供了可復制的經(jīng)驗。在制度設計層面，多部門聯(lián)動機制的深化依賴于頂層設計與地方實踐的雙向互動。國家層面通過《城市更新行動實施方案（2021—2025年）》《“十四五”新型城鎮(zhèn)化實施方案》等文件，明確要求建立由地方政府牽頭、多部門參與的老舊小區(qū)改造工作協(xié)調(diào)機制。截至2024年底，全國已有28個?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）建立了省級層面的老舊小區(qū)改造聯(lián)席會議制度，其中廣東、浙江、江蘇等地進一步將機制下沉至街道層級，形成“市—區(qū)—街道”三級聯(lián)動體系。例如，浙江省杭州市在2023年推行“街道吹哨、部門報到”機制，街道作為項目實施主體，可直接召集住建、城管、電力、燃氣等相關(guān)單位現(xiàn)場辦公，對管線遷改、綠化調(diào)整、停車位設置等具體問題實行“一事一議、當場拍板”。據(jù)浙江省住建廳統(tǒng)計，該機制實施后，單個項目協(xié)調(diào)會議次數(shù)減少60%，群眾投訴率下降42%，居民滿意度提升至91.5%（數(shù)據(jù)來源：浙江省住房和城鄉(xiāng)建設廳《2024年浙江省城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造績效評估報告》）。此類實踐表明，多部門聯(lián)動機制的有效性不僅體現(xiàn)在審批效率上，更在于其對居民訴求響應能力的實質(zhì)性增強。審批流程優(yōu)化的另一關(guān)鍵維度在于數(shù)字化賦能與標準體系的統(tǒng)一。2024年，住房和城鄉(xiāng)建設部聯(lián)合國家信息中心啟動“全國城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造信息系統(tǒng)”二期建設，推動實現(xiàn)項目申報、審批、監(jiān)管、驗收全流程線上化。系統(tǒng)打通了與自然資源部“國土空間用途管制監(jiān)管系統(tǒng)”、國家發(fā)改委“投資項目在線審批監(jiān)管平臺”的數(shù)據(jù)接口，實現(xiàn)規(guī)劃條件、用地性質(zhì)、投資備案等關(guān)鍵信息的自動核驗與共享。據(jù)住建部統(tǒng)計，截至2025年第一季度，全國已有217個城市接入該系統(tǒng)，線上審批覆蓋率超過85%，平均減少紙質(zhì)材料提交量70%以上（數(shù)據(jù)來源：住房和城鄉(xiāng)建設部《2025年第一季度城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作進展通報》）。與此同時，多地開始探索“容缺受理+告知承諾”制度，對非關(guān)鍵性材料允許在主件齊全的前提下先行受理，后續(xù)補正。上海市在2024年出臺《老舊小區(qū)改造項目審批容缺受理清單》，明確23項可容缺事項，涵蓋施工圖審查意見、部分管線遷改協(xié)議等，使項目前期準備時間平均縮短45天。這種以信任為基礎的審批模式，既保障了合規(guī)底線，又釋放了項目推進的靈活性。值得注意的是，多部門聯(lián)動與審批優(yōu)化的成效仍面臨區(qū)域不平衡、權(quán)責邊界模糊等現(xiàn)實挑戰(zhàn)。中西部部分城市因財政能力有限、信息化基礎薄弱，尚未建立高效的跨部門協(xié)同平臺，仍存在“以文代會”“層層轉(zhuǎn)辦”等低效現(xiàn)象。此外，部分改造項目涉及歷史建筑保護、文物保護等特殊要求，需文物、文旅等部門介入，但相關(guān)審批標準與常規(guī)改造流程尚未有效銜接，易造成項目停滯。對此，2025年國家發(fā)改委、住建部聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進一步完善城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造審批協(xié)同機制的指導意見》，提出建立“負面清單+正面引導”相結(jié)合的審批分類管理機制，對不涉及結(jié)構(gòu)安全、消防重大變更的微改造項目實行備案制，對涉及管線綜合、加裝電梯等復雜工程則推行“聯(lián)合踏勘、聯(lián)合驗收”。這一制度安排有望在保障安全底線的同時，進一步釋放審批效能。綜合來看，多部門聯(lián)動機制與審批流程優(yōu)化已從單一效率提升轉(zhuǎn)向系統(tǒng)性治理能力構(gòu)建，其持續(xù)深化將為未來五年老舊小區(qū)改造投資規(guī)模穩(wěn)步擴大（預計2025—2029年累計投資將超3.5萬億元，數(shù)據(jù)來源：中國城市規(guī)劃設計研究院《中國城市更新投資前景預測報告（2025）》）提供堅實的制度支撐。年份市場份額（%）發(fā)展趨勢（年復合增長率，%）平均改造單價（元/平方米）2025年32.58.21,2802026年35.17.91,3402027年37.87.61,4102028年40.37.31,4852029年42.77.01,560二、老舊小區(qū)改造市場需求與區(qū)域發(fā)展格局1、改造需求總量測算與結(jié)構(gòu)特征分析全國待改造小區(qū)數(shù)量、面積及居民戶數(shù)統(tǒng)計截至2025年，全國范圍內(nèi)亟待改造的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)數(shù)量龐大，整體規(guī)模呈現(xiàn)出顯著的區(qū)域差異與結(jié)構(gòu)性特征。根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設部發(fā)布的《2024年全國城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作進展通報》數(shù)據(jù)顯示，全國需改造的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)總量約為21.9萬個，涉及住宅建筑面積約53億平方米，覆蓋居民家庭約3800萬戶。這一數(shù)據(jù)是在2019年國務院辦公廳印發(fā)《關(guān)于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導意見》后，經(jīng)過連續(xù)六年系統(tǒng)摸排、動態(tài)更新所形成的權(quán)威統(tǒng)計結(jié)果。其中，東部地區(qū)如廣東、江蘇、浙江三省合計待改造小區(qū)數(shù)量超過4.5萬個，占全國總量的20%以上；中部地區(qū)如河南、湖北、湖南等地因城市化進程較早、單位制住宅集中，待改造小區(qū)數(shù)量亦居高不下；而東北三省由于計劃經(jīng)濟時期工業(yè)城市布局密集，大量20世紀70至90年代建設的職工住宅樓亟需系統(tǒng)性更新，其老舊小區(qū)占比在全國處于較高水平。從建筑年代結(jié)構(gòu)來看，建成于2000年以前的住宅小區(qū)占待改造總量的86.3%，其中1980年前建成的小區(qū)占比約為31.7%，普遍存在基礎設施老化、功能缺失、安全隱患突出等問題。在面積維度上，待改造老舊小區(qū)的建筑面積分布呈現(xiàn)出“總量大、單體小、密度高”的特點。根據(jù)中國城市規(guī)劃設計研究院2024年發(fā)布的《全國老舊小區(qū)空間特征與改造潛力評估報告》，全國待改造小區(qū)平均單個建筑面積約為2.42萬平方米，遠低于新建商品住宅小區(qū)的平均水平。其中，一線城市如北京、上海的老舊小區(qū)單體面積普遍較小，多為3000至8000平方米的“邊角地塊”，而二三線城市則存在較多5至10萬平方米的集中連片小區(qū)。值得注意的是，部分城市如沈陽、哈爾濱、太原等地存在大量“筒子樓”“板樓”等高密度住宅形態(tài)，單位面積居住人口密度遠超國家標準，進一步加劇了改造難度與成本壓力。從區(qū)域分布看，華東地區(qū)待改造建筑面積達15.2億平方米，占全國總量的28.7%；華北地區(qū)為9.8億平方米，占比18.5%；西南地區(qū)因山地地形限制，老舊小區(qū)多呈碎片化分布，但總面積亦達7.6億平方米。這些數(shù)據(jù)表明，老舊小區(qū)改造不僅是民生工程，更是城市空間重構(gòu)與土地集約利用的重要抓手。居民戶數(shù)方面，待改造小區(qū)覆蓋人口規(guī)模龐大，社會影響深遠。國家統(tǒng)計局《2024年第七次全國人口普查補充數(shù)據(jù)》指出，全國老舊小區(qū)實際常住人口約1.02億人，占城鎮(zhèn)常住人口的12.3%。其中，60歲以上老年人口占比高達38.6%，顯著高于全國城鎮(zhèn)平均水平（21.1%），凸顯出適老化改造的緊迫性。同時，低收入群體、外來務工人員及原單位職工在老舊小區(qū)中占比較高，例如在武漢、成都、西安等中西部省會城市，部分老舊小區(qū)低收入家庭比例超過40%。從戶均面積來看，全國老舊小區(qū)戶均建筑面積僅為58.3平方米，遠低于城鎮(zhèn)住宅戶均89.6平方米的平均水平，居住條件亟待改善。此外，根據(jù)中國社會科學院城市發(fā)展與環(huán)境研究所2025年初的抽樣調(diào)查，在3800萬戶待改造家庭中，有67.2%的家庭表示“迫切希望加裝電梯”，58.9%的家庭關(guān)注“供水、供電、供氣管網(wǎng)更新”，52.4%的家庭對“社區(qū)養(yǎng)老與托幼服務配套”提出明確需求。這些數(shù)據(jù)充分說明，老舊小區(qū)改造已從單純的建筑修繕轉(zhuǎn)向涵蓋基礎設施更新、公共服務補短板、社區(qū)治理優(yōu)化等多維度的系統(tǒng)性工程，其背后承載的是億萬居民對高品質(zhì)城市生活的現(xiàn)實訴求與政策期待。不同建筑年代、結(jié)構(gòu)類型小區(qū)的改造優(yōu)先級在當前中國城市更新與住房保障體系協(xié)同推進的大背景下，老舊小區(qū)改造已成為改善民生、提升城市功能、促進內(nèi)需增長的重要抓手。針對不同建筑年代與結(jié)構(gòu)類型的小區(qū)，其改造優(yōu)先級的設定并非簡單依據(jù)建成時間或外觀陳舊程度，而是綜合考慮建筑安全性能、居民生活品質(zhì)、基礎設施承載能力、潛在風險隱患以及區(qū)域整體發(fā)展規(guī)劃等多重因素。根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設部2023年發(fā)布的《城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作指南（試行）》及中國建筑科學研究院相關(guān)調(diào)研數(shù)據(jù)，1980年以前建成的磚混結(jié)構(gòu)住宅小區(qū)普遍被列為優(yōu)先改造對象。這類小區(qū)多采用預制板樓板、磚砌承重墻體系，抗震設防標準普遍低于現(xiàn)行《建筑抗震設計規(guī)范》（GB500112010）要求，在2020年全國既有建筑安全普查中，約68.3%的1980年前建成住宅被評定為C級或D級危房（數(shù)據(jù)來源：《中國既有建筑安全狀況白皮書（2021）》，中國建筑工業(yè)出版社）。尤其在地震設防烈度7度及以上區(qū)域，如四川、云南、甘肅等地，此類建筑在遭遇中強地震時存在較高倒塌風險，亟需通過結(jié)構(gòu)加固、墻體置換、增設抗震構(gòu)造柱等工程措施提升整體安全性。1980年至1995年間建設的小區(qū)雖在結(jié)構(gòu)體系上有所改進，普遍采用現(xiàn)澆混凝土樓板與磚混結(jié)合形式，但其給排水、供電、燃氣等基礎設施普遍采用早期標準，管道老化、線路超負荷運行問題突出。據(jù)國家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心2024年調(diào)研顯示，該時期建成小區(qū)中，超過75%的供水管道仍使用鍍鋅鋼管或鑄鐵管，銹蝕率高達42%，二次供水污染風險顯著；電氣線路容量普遍不足4kW/戶，難以滿足現(xiàn)代家庭用電需求。此類小區(qū)雖結(jié)構(gòu)安全風險相對較低，但因基礎設施“隱性老化”導致的火災、漏水、停水停電等事故頻發(fā)，嚴重影響居民基本生活保障，因此在改造優(yōu)先級排序中通常位列第二梯隊。尤其在人口密集的一二線城市中心城區(qū)，如北京西城區(qū)、上海黃浦區(qū)、廣州越秀區(qū)等地，此類小區(qū)因地處核心地段但功能嚴重滯后，成為城市更新的重點攻堅對象。1995年至2005年建設的小區(qū)多采用框架結(jié)構(gòu)或剪力墻結(jié)構(gòu)，主體結(jié)構(gòu)安全性較高，但普遍存在無障礙設施缺失、停車位嚴重不足、綠化率低、物業(yè)管理缺位等問題。根據(jù)中國城市規(guī)劃設計研究院2025年一季度發(fā)布的《全國老舊小區(qū)適老化改造評估報告》，該時期建成小區(qū)中，僅12.6%配備電梯，83.4%未設置無障礙坡道，老年居民出行困難問題突出。同時，戶均停車位不足0.3個，遠低于《城市居住區(qū)規(guī)劃設計標準》（GB501802018）規(guī)定的1.0個/戶下限。此類小區(qū)雖無緊急安全風險，但因功能配置與當代居住需求嚴重脫節(jié)，在“完整社區(qū)”建設導向下，其改造優(yōu)先級正逐步提升，尤其在老齡化率超過20%的城市區(qū)域，適老化、智能化、綠色化改造需求迫切。值得注意的是，鋼結(jié)構(gòu)或輕鋼結(jié)構(gòu)小區(qū)雖在總量中占比較小，但因其耐久性差異大、防火防腐要求高，在評估中需單獨建立技術(shù)檔案，依據(jù)專項檢測結(jié)果動態(tài)調(diào)整改造時序?？傮w而言，改造優(yōu)先級的科學劃定需依托建筑信息模型（BIM）、物聯(lián)網(wǎng)監(jiān)測、居民滿意度大數(shù)據(jù)等技術(shù)手段，構(gòu)建“安全底線—功能短板—民生訴求—區(qū)域協(xié)同”四維評估體系，確保有限財政資金精準投向最需改善的居住單元，實現(xiàn)社會效益與投資效益的最大化。2、重點區(qū)域市場發(fā)展差異與機會識別一線城市與三四線城市改造節(jié)奏與模式對比一線城市與三四線城市在老舊小區(qū)改造的推進節(jié)奏與實施模式上呈現(xiàn)出顯著差異，這種差異根植于城市能級、財政能力、人口結(jié)構(gòu)、土地資源稀缺程度以及政策執(zhí)行機制等多重因素的綜合作用。從節(jié)奏維度觀察，一線城市如北京、上海、廣州、深圳普遍在2019年國家啟動城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造試點后即進入快速響應階段，并于2021年起全面鋪開系統(tǒng)性改造工程。據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設部2023年發(fā)布的《全國城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造進展情況通報》顯示，截至2022年底，北京累計完成改造小區(qū)2,158個，覆蓋居民約98萬戶；上海完成改造小區(qū)3,200余個，惠及居民超120萬戶，改造完成率分別達到規(guī)劃總量的78%和82%。相比之下，三四線城市整體啟動時間普遍滯后1至2年，且推進速度受制于地方財政壓力與社會資本參與度不足。例如，中部某三線城市2022年僅完成年度計劃的53%，而西部部分四線城市因配套資金不到位，改造項目延期率高達40%以上（數(shù)據(jù)來源：中國城市規(guī)劃設計研究院《2023年全國老舊小區(qū)改造實施評估報告》）。在改造模式方面，一線城市依托高密度建成區(qū)與土地稀缺性，更傾向于采用“微更新+功能復合”路徑，強調(diào)在有限空間內(nèi)實現(xiàn)公共服務升級與社區(qū)活力再造。以上海市“15分鐘社區(qū)生活圈”建設為例，其改造不僅涵蓋外墻保溫、管線入地、加裝電梯等基礎類內(nèi)容，更整合嵌入社區(qū)養(yǎng)老、托幼、便民商業(yè)、智慧安防等提升類與完善類設施，形成“基礎改造+場景營造+數(shù)字賦能”的復合模式。北京市則通過“責任規(guī)劃師”制度引入專業(yè)團隊全程參與設計與實施，確保改造方案與居民需求精準對接。而三四線城市受限于人口外流、老齡化加劇及商業(yè)活力不足，改造重點多集中于基礎類項目，如屋面防水、道路硬化、照明系統(tǒng)更新等“?；尽惫こ?。根據(jù)國家發(fā)改委2024年一季度調(diào)研數(shù)據(jù)，在納入統(tǒng)計的120個三四線城市中，僅有27%的城市在改造中同步推進社區(qū)服務設施配建，遠低于一線城市的89%。此外，三四線城市普遍缺乏可持續(xù)運營機制，改造后物業(yè)管理覆蓋率不足50%，導致“改后失管”問題頻發(fā)，影響長期效益。資金籌措機制亦構(gòu)成兩類城市改造模式分化的核心變量。一線城市憑借較強的財政實力與市場化融資能力，已構(gòu)建“財政引導+社會資本+居民共擔”的多元投入體系。深圳市2023年通過發(fā)行專項債、引入REITs試點及與萬科、華潤等房企合作，撬動社會資本占比達改造總投資的45%；廣州市則探索“改造+運營”一體化模式，允許實施主體通過后續(xù)商業(yè)運營回收部分投資。反觀三四線城市，財政自給率普遍低于30%（財政部《2023年地方財政運行分析》），高度依賴中央及省級轉(zhuǎn)移支付，社會資本參與意愿低迷。據(jù)中國房地產(chǎn)協(xié)會2024年調(diào)研，三四線城市老舊小區(qū)改造項目中社會資本實際到位率不足15%，多數(shù)項目仍以政府全額出資為主，導致改造標準被迫壓縮，難以實現(xiàn)品質(zhì)提升。此外，居民出資意愿亦存在顯著落差：一線城市居民戶均出資比例可達改造成本的5%–8%，而三四線城市普遍低于2%，部分城市甚至出現(xiàn)“零出資”現(xiàn)象，進一步加劇財政壓力。從政策執(zhí)行與治理效能看，一線城市已建立跨部門協(xié)同機制與數(shù)字化管理平臺，實現(xiàn)從立項、施工到驗收的全流程閉環(huán)管理。例如，北京市依托“城市更新信息系統(tǒng)”實現(xiàn)項目動態(tài)監(jiān)測與績效評估，審批周期壓縮30%以上。而三四線城市普遍存在部門協(xié)調(diào)不暢、專業(yè)力量薄弱、基層執(zhí)行能力不足等問題，導致項目落地效率低下。住建部2023年專項督查指出，部分三四線城市存在“重申報、輕實施”“重硬件、輕治理”傾向，改造方案脫離實際需求，居民滿意度僅為68.5%，顯著低于一線城市的86.2%。未來五年，隨著國家對城市更新支持力度加大及“平急兩用”公共基礎設施建設政策落地，兩類城市改造節(jié)奏有望逐步趨同，但模式差異仍將長期存在，需通過差異化政策引導、財政轉(zhuǎn)移支付優(yōu)化及社會資本激勵機制創(chuàng)新，推動三四線城市從“被動改造”向“主動更新”轉(zhuǎn)型，實現(xiàn)全國老舊小區(qū)改造的均衡高質(zhì)量發(fā)展。成渝、長三角、粵港澳等城市群政策試點成效在國家“十四五”規(guī)劃及城市更新行動持續(xù)推進的背景下，成渝、長三角、粵港澳三大城市群作為我國區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展戰(zhàn)略的核心引擎，在老舊小區(qū)改造領域率先開展政策試點，積累了豐富的實踐經(jīng)驗與制度創(chuàng)新成果。截至2024年底，長三角地區(qū)累計完成老舊小區(qū)改造項目超過12,000個，惠及居民逾800萬戶，改造面積達3.2億平方米，其中上海市通過“留改拆”并舉模式，實現(xiàn)90%以上小區(qū)在保留歷史風貌的同時完成基礎設施升級，據(jù)上海市住房和城鄉(xiāng)建設管理委員會2024年數(shù)據(jù)顯示，該市2023年老舊小區(qū)改造投資同比增長18.7%，帶動社會資本參與比例提升至35%。江蘇省則依托“完整社區(qū)”建設理念，將養(yǎng)老托幼、便民服務、智慧安防等15類公共服務設施納入改造標準體系，2023年全省改造小區(qū)中配套服務設施覆蓋率由2020年的42%提升至78%，顯著提升了居民生活便利度與社區(qū)韌性。浙江省通過“未來社區(qū)”數(shù)字化平臺整合改造全過程管理，實現(xiàn)項目審批周期壓縮40%，居民滿意度測評平均達92.6%，體現(xiàn)出制度設計與技術(shù)賦能的深度融合。成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟圈在老舊小區(qū)改造中突出“山地城市”特色與“巴蜀文化”傳承，重慶市聚焦坡地建筑、高密度居住等現(xiàn)實約束，創(chuàng)新“微更新+功能置換”模式，2023年完成改造小區(qū)1,862個，新增停車位4.3萬個、電梯加裝2,150部，有效緩解了山地城市空間資源緊張問題。成都市則以“片區(qū)統(tǒng)籌、連片改造”為路徑，打破單個小區(qū)邊界，整合相鄰街區(qū)資源，打造15分鐘社區(qū)生活圈，2024年公布的《成都市城市更新白皮書》顯示，試點片區(qū)居民步行5分鐘內(nèi)可達基礎服務設施的比例由58%提升至89%，社區(qū)商業(yè)活力指數(shù)同比增長22.3%。值得注意的是，成渝兩地聯(lián)合建立的“城市更新基金”已募集社會資本超120億元，其中財政資金撬動比達1:4.3，顯著高于全國平均水平，反映出區(qū)域協(xié)同機制在融資模式上的突破性進展?；浉郯拇鬄硡^(qū)憑借高度市場化的制度環(huán)境與跨境要素流動優(yōu)勢，在老舊小區(qū)改造中探索出“政府引導、市場主導、居民共治”的多元協(xié)同路徑。深圳市2023年出臺《城市更新單元計劃管理辦法（修訂）》，明確將老舊小區(qū)納入城市更新單元統(tǒng)籌實施，通過容積率獎勵、地價優(yōu)惠等政策激勵開發(fā)商參與，全年引入社會資本286億元，占改造總投資的61%。廣州市則在全國率先推行“改造+運營”一體化模式，由專業(yè)運營機構(gòu)對改造后的社區(qū)進行長期運維，實現(xiàn)物業(yè)服務覆蓋率從改造前的31%躍升至85%，物業(yè)費收繳率同步提高至90%以上。香港特別行政區(qū)雖未直接納入內(nèi)地統(tǒng)計口徑，但其“樓宇更新大行動2.0”計劃與深圳、珠海等地形成政策聯(lián)動，2024年粵港澳三地聯(lián)合發(fā)布的《大灣區(qū)城市更新合作指引》明確提出建立統(tǒng)一的技術(shù)標準與評估體系，推動跨境資本、技術(shù)、人才在老舊小區(qū)改造領域的高效配置。據(jù)中國城市科學研究會2024年發(fā)布的《中國城市更新發(fā)展報告》測算，三大城市群老舊小區(qū)改造項目平均投資回報周期已縮短至6.8年，較2020年縮短2.3年，顯示出政策試點在提升項目經(jīng)濟可持續(xù)性方面的顯著成效。從整體成效看，三大城市群通過差異化政策設計與制度創(chuàng)新，不僅有效改善了居民居住條件，更在城市功能優(yōu)化、社會資本激活、治理能力提升等方面形成可復制推廣的經(jīng)驗。國家發(fā)展改革委2024年評估報告顯示，試點區(qū)域老舊小區(qū)改造項目居民滿意度平均達89.4%，高于全國平均水平7.2個百分點；改造后社區(qū)犯罪率下降18.6%，公共空間使用率提升34.5%，充分驗證了改造工程在提升城市安全與活力方面的綜合價值。隨著2025年全國城市更新行動進入深化階段，三大城市群的試點經(jīng)驗將持續(xù)為中西部及東北地區(qū)提供制度參考與技術(shù)支撐，推動老舊小區(qū)改造從“量的擴張”向“質(zhì)的提升”全面轉(zhuǎn)型。年份銷量（萬套）收入（億元）平均單價（萬元/套）毛利率（%）20254,2006,30015.022.520264,5006,97515.523.020274,8007,68016.023.520285,0008,25016.524.020295,2008,84017.024.5三、行業(yè)運行現(xiàn)狀與典型改造模式剖析1、當前改造實施主體與運營機制政府主導、企業(yè)參與、居民共治的多元合作模式在當前中國城市更新戰(zhàn)略深入推進的背景下，老舊小區(qū)改造已從單一的基礎設施修補轉(zhuǎn)向系統(tǒng)性、綜合性、可持續(xù)性的城市有機更新工程。這一轉(zhuǎn)型的核心在于構(gòu)建一種融合政府、市場與社會力量的協(xié)同機制，其中政府發(fā)揮統(tǒng)籌規(guī)劃與政策引導作用，企業(yè)以市場化手段提供專業(yè)化服務與資金支持，居民則通過協(xié)商共治實現(xiàn)需求表達與過程監(jiān)督，三者形成良性互動的治理閉環(huán)。根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設部2024年發(fā)布的《全國城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作進展情況通報》，截至2023年底，全國累計開工改造老舊小區(qū)22.6萬個，惠及居民超4000萬戶，其中采用多元合作模式的項目占比已超過65%，較2020年提升近30個百分點，顯示出該模式在實踐中的廣泛適用性與制度韌性。政府層面通過頂層設計強化制度供給，包括出臺《關(guān)于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導意見》（國辦發(fā)〔2020〕23號）及后續(xù)配套政策，明確中央財政補助標準、地方專項債支持范圍以及容積率獎勵、土地用途兼容等激勵措施，有效降低社會資本參與門檻。例如，北京市在“十四五”期間設立200億元城市更新基金，其中30%定向用于引導國企、民企聯(lián)合體參與老舊小區(qū)綜合整治，2023年該基金撬動社會資本達120億元，杠桿效應顯著。與此同時，地方政府積極探索“以獎代補”“績效掛鉤”等機制，將居民滿意度、改造完成率、后續(xù)運維質(zhì)量等指標納入考核體系，倒逼項目實施主體提升服務效能。企業(yè)參與的深度與廣度直接決定改造項目的可持續(xù)性與專業(yè)化水平。近年來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務公司、城市運營平臺及專業(yè)工程公司等市場主體逐步從“施工方”角色轉(zhuǎn)向“全周期服務商”，通過“改造+運營”一體化模式實現(xiàn)盈利閉環(huán)。以萬科、保利、綠城等頭部房企為例，其在杭州、成都、廣州等地試點“物業(yè)城市”模式，不僅承擔外墻保溫、管線入地、加裝電梯等硬件改造，還同步導入智慧安防、社區(qū)養(yǎng)老、便民商業(yè)等增值服務，形成“一次改造、長期運營、持續(xù)收益”的商業(yè)邏輯。據(jù)中國指數(shù)研究院《2024年中國城市更新白皮書》數(shù)據(jù)顯示，采用該模式的項目平均運營回報周期縮短至6.8年，較傳統(tǒng)純施工模式縮短2.3年，投資內(nèi)部收益率（IRR）穩(wěn)定在8%–12%區(qū)間，顯著提升社會資本參與意愿。此外，部分地方探索“EOD（生態(tài)環(huán)境導向開發(fā)）+老舊小區(qū)改造”融合路徑，將片區(qū)內(nèi)低效用地再開發(fā)收益反哺老舊小區(qū)改造成本，如深圳市南山區(qū)通過整合周邊零散地塊進行復合開發(fā)，為23個老舊小區(qū)改造項目提供約9.7億元資金支持，有效緩解財政壓力。這種以市場機制激活存量資源的做法，正在成為破解“錢從哪里來”難題的關(guān)鍵突破口。居民作為改造的直接受益者與最終使用者，其參與程度直接影響項目落地效果與后續(xù)治理效能。近年來，各地普遍建立“居民議事會”“樓棟長制”“改造意愿征詢平臺”等基層協(xié)商機制，推動改造內(nèi)容從“政府配菜”向“群眾點單”轉(zhuǎn)變。上海市推行“三上三下”工作法（即方案初稿征求居民意見、修改后再次公示、最終確認前第三次征詢），確保90%以上住戶簽字同意方可開工，2023年全市老舊小區(qū)改造居民滿意度達94.6%，較2020年提升11.2個百分點。廣州市越秀區(qū)試點“居民出資+政府補貼+企業(yè)讓利”共擔機制，鼓勵居民按戶均2000–5000元標準自愿出資用于加裝電梯、適老化改造等個性化需求，既增強居民主人翁意識，又提升改造精準度。更為重要的是，改造完成后通過成立業(yè)主委員會、引入專業(yè)物業(yè)、建立維修資金歸集制度等方式，構(gòu)建長效管理機制，防止“改后失管”問題重現(xiàn)。住建部2023年抽樣調(diào)查顯示，實施多元共治模式的小區(qū)，物業(yè)費收繳率平均達85.3%，較未實施小區(qū)高出27.6個百分點，社區(qū)矛盾糾紛發(fā)生率下降41%，充分驗證居民深度參與對提升社區(qū)治理現(xiàn)代化水平的積極作用。未來，隨著《城市更新條例》等上位法加快立法進程，多元合作模式將在法治化、規(guī)范化軌道上進一步深化，成為推動中國城市高質(zhì)量發(fā)展的重要制度支撐。等工程與投融資模式應用現(xiàn)狀在當前中國城鎮(zhèn)化進程持續(xù)深化與城市更新戰(zhàn)略全面提速的背景下，老舊小區(qū)改造作為城市有機更新的重要組成部分，其工程實施路徑與投融資模式的創(chuàng)新應用已成為決定項目可持續(xù)推進的關(guān)鍵因素。近年來，國家層面密集出臺政策引導，如《國務院辦公廳關(guān)于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導意見》（國辦發(fā)〔2020〕23號）明確提出“建立政府與居民、社會力量合理共擔改造資金機制”，推動形成多元化投融資格局。據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設部數(shù)據(jù)顯示，截至2023年底，全國累計開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)約22萬個，惠及居民超3800萬戶；其中2022年中央財政安排補助資金300億元，帶動地方財政和社會資本投入超過1200億元，杠桿效應顯著。在工程實施層面，老舊小區(qū)改造已從早期以“穿衣戴帽”為主的外立面整治，逐步轉(zhuǎn)向涵蓋建筑本體修繕、基礎設施更新、公共服務配套完善、智能化系統(tǒng)植入等多維度的綜合提升工程。例如，北京市“勁松模式”通過引入社會資本實施“投資—建設—運營”一體化運作，不僅完成小區(qū)道路、管線、綠化等基礎類改造，還同步建設社區(qū)食堂、養(yǎng)老驛站、便民超市等提升類設施，實現(xiàn)功能與服務的雙重升級。上海市則在“15分鐘社區(qū)生活圈”理念指導下，將改造工程與城市微更新、社區(qū)治理深度融合，推動工程內(nèi)容由“硬件修補”向“軟硬協(xié)同”演進。在投融資模式方面，傳統(tǒng)依賴財政撥款的單一路徑已難以滿足大規(guī)模改造的資金需求，PPP（政府和社會資本合作）、特許經(jīng)營、REITs（不動產(chǎn)投資信托基金）、專項債、城市更新基金等多種工具被廣泛探索與應用。以專項債為例，2021—2023年全國用于城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的地方政府專項債券規(guī)模累計超過800億元，成為中西部地區(qū)項目資金的重要來源。同時，部分城市試點發(fā)行城市更新專項債券，如廣州市2022年發(fā)行全國首單“城市更新+老舊小區(qū)改造”專項債，募集資金15億元，精準支持海珠區(qū)等片區(qū)改造。在市場化機制構(gòu)建方面，成都、深圳等地積極探索“改造+運營”收益反哺機制，允許實施主體通過配建商業(yè)設施、停車場、充電樁等經(jīng)營性資產(chǎn)獲取長期收益，用以平衡前期投入。據(jù)中國城市科學研究會2023年調(diào)研報告，約35%的試點項目已實現(xiàn)部分經(jīng)營性收入覆蓋運維成本，其中深圳羅湖區(qū)“湖景花園”項目通過引入專業(yè)運營公司，整合閑置空間打造社區(qū)商業(yè)體，年租金收入達300萬元以上，有效緩解財政壓力。此外，金融工具創(chuàng)新亦取得突破，2023年華夏基金、中金公司等機構(gòu)聯(lián)合推出首批保障性租賃住房REITs，雖尚未直接覆蓋老舊小區(qū)改造，但其底層資產(chǎn)邏輯為未來將改造后形成的社區(qū)服務資產(chǎn)證券化提供了路徑參考。值得注意的是，當前投融資模式仍面臨收益周期長、產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)復雜、居民付費意愿低等現(xiàn)實約束，尤其在無物業(yè)、無業(yè)委會、無維修基金的“三無小區(qū)”，社會資本參與動力不足。對此，多地正通過政策激勵予以破解，如南京市出臺《老舊小區(qū)改造社會資本參與實施細則》，明確給予稅收減免、容積率獎勵、優(yōu)先獲取周邊開發(fā)權(quán)等支持措施?？傮w而言，老舊小區(qū)改造的工程與投融資實踐正朝著系統(tǒng)化、集成化、市場化方向演進，未來五年，隨著《“十四五”新型城鎮(zhèn)化實施方案》《城市更新行動實施方案》等政策深化落地，以及綠色金融、碳中和目標對建筑節(jié)能改造的驅(qū)動，工程內(nèi)容將進一步拓展至綠色低碳、智慧社區(qū)、適老化改造等新領域，投融資模式亦將更加強調(diào)全生命周期管理與可持續(xù)現(xiàn)金流構(gòu)建，為行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展注入新動能。工程與投融資模式2023年應用項目數(shù)（個）2024年應用項目數(shù)（個）2025年預估應用項目數(shù)（個）2025年占總項目比重（%）主要參與主體政府直接投資模式4,2003,8003,50028.0地方政府、住建部門PPP（政府與社會資本合作）模式1,6001,9002,20017.6地方平臺公司、建筑企業(yè)、金融機構(gòu)EPC+O（設計-采購-施工-運營一體化）模式8001,2001,80014.4大型建筑集團、專業(yè)運營公司居民共擔+財政補貼模式2,5002,8003,00024.0社區(qū)居民、街道辦、地方財政城市更新基金+市場化運作模式3006002,00016.0城投公司、私募基金、房地產(chǎn)企業(yè)2、改造內(nèi)容與技術(shù)路徑演進基礎類、完善類、提升類改造項目占比變化近年來，中國老舊小區(qū)改造工作持續(xù)推進，改造內(nèi)容逐步從“?；尽毕颉疤崞焚|(zhì)”演進，基礎類、完善類與提升類三類改造項目的結(jié)構(gòu)比例呈現(xiàn)出顯著動態(tài)變化。根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設部發(fā)布的《城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作指南（2023年修訂版）》以及國家統(tǒng)計局2024年相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2020年全國老舊小區(qū)改造項目中，基礎類改造占比高達78.3%，完善類約占18.5%，提升類僅占3.2%。這一階段的改造重心聚焦于消除安全隱患、保障基本居住功能，如供水、供電、供氣、排水、道路、消防等基礎設施的修繕與更新。進入2022年后，隨著居民對居住環(huán)境品質(zhì)要求的提升及地方政府財政支持能力的增強，完善類改造（包括加裝電梯、停車設施、無障礙設施、適老化改造、綠化美化等）比重穩(wěn)步上升。至2023年底，基礎類改造占比已降至62.1%，完善類提升至31.7%，提升類（涵蓋社區(qū)養(yǎng)老、托育、便民服務、智慧安防、文化體育設施等）則增長至6.2%。這一結(jié)構(gòu)性調(diào)整反映出政策導向從“補短板”向“促提升”轉(zhuǎn)變，也體現(xiàn)了城市更新理念的深化。2024年，國家發(fā)改委聯(lián)合住建部印發(fā)《關(guān)于進一步推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造高質(zhì)量發(fā)展的指導意見》，明確提出“因地制宜、分類施策、梯次推進”的原則，鼓勵有條件地區(qū)在完成基礎類和完善類改造的基礎上，探索實施提升類項目。在此政策引導下，2024年三類改造項目占比進一步優(yōu)化：基礎類占比約為58.4%，完善類升至34.9%，提升類達到6.7%。值得注意的是，東部發(fā)達地區(qū)如上海、杭州、深圳等地，提升類項目占比已突破10%，部分試點社區(qū)甚至將智慧社區(qū)平臺、社區(qū)食堂、共享活動空間等納入改造范疇。而中西部地區(qū)受限于財政能力與居民支付意愿，仍以基礎類和必要完善類為主，但提升類項目試點范圍亦在擴大。中國城市規(guī)劃設計研究院2025年初發(fā)布的《全國老舊小區(qū)改造年度評估報告》指出，預計到2025年底，全國范圍內(nèi)基礎類改造占比將穩(wěn)定在55%左右，完善類占比有望達到37%，提升類則將提升至8%以上。這一趨勢表明，老舊小區(qū)改造正從“生存型”向“發(fā)展型”躍遷，改造內(nèi)涵不斷豐富，服務功能持續(xù)拓展。從投資結(jié)構(gòu)來看，三類改造項目的資金來源與投入強度亦呈現(xiàn)差異化特征?；A類改造主要依賴中央財政補助和地方專項債，單個項目平均投資強度約為每平方米300–500元；完善類改造則更多引入社會資本參與，如通過PPP模式或居民共擔機制，投資強度提升至每平方米600–900元；提升類項目因涉及運營服務，往往需要引入專業(yè)運營商，投資強度可達每平方米1000元以上，且具備持續(xù)現(xiàn)金流潛力。財政部2024年數(shù)據(jù)顯示，全國老舊小區(qū)改造中央財政補助資金中，用于基礎類的比例從2020年的85%下降至2024年的68%，而用于完善類和提升類的資金占比分別上升至25%和7%。這種資金配置的優(yōu)化，不僅提升了改造項目的綜合效益，也為后續(xù)可持續(xù)運營奠定了基礎。此外，隨著REITs試點向城市更新領域延伸，部分具備穩(wěn)定收益的提升類項目已開始探索資產(chǎn)證券化路徑，進一步拓寬了融資渠道。從居民參與度與滿意度維度觀察，三類改造項目的社會接受度亦存在明顯差異。中國社會科學院2024年開展的全國老舊小區(qū)居民滿意度調(diào)查顯示，基礎類改造滿意度高達92.6%，因其直接解決“急難愁盼”問題；完善類改造滿意度為85.3%，主要爭議點集中在加裝電梯的費用分攤與低層住戶權(quán)益平衡；提升類改造滿意度雖僅為76.8%，但居民對未來社區(qū)服務的期待值持續(xù)攀升，尤其在老齡化加速背景下，養(yǎng)老托育設施的需求顯著增強。這表明，未來提升類項目的推進需更注重精準匹配社區(qū)人口結(jié)構(gòu)與服務需求，避免“為改而改”的形式主義。綜合來看，基礎類、完善類與提升類改造項目占比的演變，不僅反映了政策導向、財政能力與居民需求的協(xié)同演進，也標志著中國城市更新正邁向更加系統(tǒng)化、人性化與可持續(xù)的新階段。綠色建筑、智慧社區(qū)、適老化改造技術(shù)集成應用在當前“雙碳”目標與城市更新戰(zhàn)略協(xié)同推進的宏觀背景下，老舊小區(qū)改造已從單一的建筑修繕逐步邁向系統(tǒng)性、集成化的綜合提升階段。綠色建筑、智慧社區(qū)與適老化改造三大技術(shù)路徑的深度融合，成為推動城市存量空間高質(zhì)量發(fā)展的核心驅(qū)動力。根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設部2024年發(fā)布的《城市更新行動實施進展報告》，截至2024年底，全國累計開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)22.6萬個，惠及居民超4000萬戶；其中，約38%的項目同步實施了綠色節(jié)能改造、智能化設施部署及適老化功能提升，標志著集成化改造模式正從試點走向規(guī)模化應用。綠色建筑技術(shù)在老舊小區(qū)改造中的應用，主要體現(xiàn)在圍護結(jié)構(gòu)節(jié)能優(yōu)化、可再生能源利用及綠色建材推廣等方面。例如，通過外墻保溫層加裝、節(jié)能門窗更換、屋頂綠化及光伏一體化改造，可實現(xiàn)建筑綜合能耗降低20%—35%。中國建筑科學研究院2023年對北京、上海、成都等地典型改造項目的能效監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，實施綠色化改造后的住宅年均單位面積能耗由改造前的28.7kWh/m2降至19.3kWh/m2，節(jié)能效果顯著。同時，國家《“十四五”建筑節(jié)能與綠色建筑發(fā)展規(guī)劃》明確提出，到2025年，城鎮(zhèn)新建建筑全面執(zhí)行綠色建筑標準，既有建筑綠色改造面積累計達到3.5億平方米，為老舊小區(qū)綠色化升級提供了明確政策導向與市場空間。智慧社區(qū)技術(shù)的嵌入，則為老舊小區(qū)注入了數(shù)字化治理與服務新動能。依托物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、人工智能等新一代信息技術(shù)，社區(qū)安防、停車管理、能源監(jiān)控、便民服務等場景實現(xiàn)智能化重構(gòu)。例如，通過部署智能門禁、高空拋物監(jiān)控、電動車智能充電柜及社區(qū)綜合管理平臺，不僅提升了居民安全感與生活便利度，也顯著降低了物業(yè)管理成本。據(jù)艾瑞咨詢《2024年中國智慧社區(qū)發(fā)展白皮書》統(tǒng)計，2023年全國智慧社區(qū)相關(guān)市場規(guī)模已達2860億元，年復合增長率達18.7%，其中老舊小區(qū)智慧化改造占比超過45%。值得注意的是，智慧社區(qū)建設正從“硬件堆砌”向“數(shù)據(jù)驅(qū)動”演進，強調(diào)系統(tǒng)兼容性與平臺開放性。例如，杭州“未來社區(qū)”試點項目通過統(tǒng)一數(shù)據(jù)中臺整合水電氣、安防、物業(yè)等多源信息，實現(xiàn)居民訴求響應效率提升60%以上，充分體現(xiàn)了技術(shù)集成對社區(qū)治理效能的放大效應。適老化改造作為應對人口老齡化國家戰(zhàn)略的重要落點，在老舊小區(qū)更新中日益凸顯其緊迫性與系統(tǒng)性。第七次全國人口普查數(shù)據(jù)顯示，我國60歲及以上人口已達2.8億，占總?cè)丝诘?9.8%，其中超七成老年人居住在建成20年以上的老舊小區(qū)，普遍存在無障礙設施缺失、緊急呼叫系統(tǒng)空白、公共活動空間不足等問題。2023年民政部聯(lián)合住建部印發(fā)的《關(guān)于推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)適老化改造的指導意見》明確提出，到2025年，力爭實現(xiàn)具備條件的老舊小區(qū)適老化改造全覆蓋。實踐中，適老化改造已從單一加裝電梯擴展至全齡友好型空間營造，包括樓道扶手增設、緩坡通道建設、社區(qū)養(yǎng)老驛站嵌入、智能健康監(jiān)測設備布設等。清華大學建筑學院2024年調(diào)研指出，在實施綜合適老化改造的小區(qū)中，老年人跌倒事故發(fā)生率平均下降32%，社區(qū)日間照料服務使用率提升至67%，顯著改善了老年群體的生活質(zhì)量與社會參與度。尤為關(guān)鍵的是，綠色、智慧與適老三大技術(shù)路徑并非孤立實施，而是通過BIM（建筑信息模型）協(xié)同設計、模塊化施工與全生命周期運維管理實現(xiàn)有機融合。例如，深圳羅湖區(qū)某改造項目將光伏屋頂發(fā)電用于電梯運行與智能照明，同時集成跌倒檢測傳感器與一鍵呼叫系統(tǒng)，形成“能源自給—安全守護—便捷服務”的閉環(huán)生態(tài)。此類集成應用模式不僅提升了改造效能，也為未來城市更新提供了可復制、可推廣的技術(shù)范式。隨著《城市更新條例》地方立法加速推進及專項債、REITs等金融工具支持力度加大，預計到2030年，全國將有超過80%的老舊小區(qū)完成綠色化、智能化、適老化三位一體的系統(tǒng)性改造，真正實現(xiàn)“宜居、韌性、智慧”的現(xiàn)代社區(qū)建設目標。分析維度具體內(nèi)容預估數(shù)據(jù)/量化指標（2025–2030年）優(yōu)勢（Strengths）政策支持力度大，中央財政持續(xù)投入2025年中央財政補助預計達480億元，年均增長8.5%劣勢（Weaknesses）居民協(xié)調(diào)難度高，改造意愿不統(tǒng)一約35%的項目因居民意見分歧導致工期延誤≥3個月機會（Opportunities）城市更新戰(zhàn)略升級，社會資本參與度提升社會資本參與項目占比預計從2024年18%提升至2030年32%威脅（Threats）建材與人工成本持續(xù)上漲2025–2030年改造綜合成本年均漲幅約6.2%，達2800元/平方米優(yōu)勢（Strengths）存量老舊小區(qū)基數(shù)龐大，市場空間廣闊全國待改造老舊小區(qū)約17萬個，涉及建筑面積超40億平方米四、產(chǎn)業(yè)鏈構(gòu)成與關(guān)鍵環(huán)節(jié)競爭力分析1、上游設計咨詢與建材供應體系節(jié)能建材、電梯、管線等核心產(chǎn)品市場格局在2025年及未來五年，中國老舊小區(qū)改造工程持續(xù)推進，節(jié)能建材、電梯及管線系統(tǒng)作為改造中的三大核心產(chǎn)品類別，其市場格局正經(jīng)歷深刻重構(gòu)。節(jié)能建材領域，隨著“雙碳”目標的深入推進以及《“十四五”建筑節(jié)能與綠色建筑發(fā)展規(guī)劃》的實施，高性能保溫材料、節(jié)能門窗、反射隔熱涂料等產(chǎn)品需求顯著上升。據(jù)中國建筑節(jié)能協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，2024年全國建筑節(jié)能材料市場規(guī)模已突破3200億元，預計到2029年將達5800億元，年均復合增長率約為12.6%。其中，巖棉、聚氨酯、真空絕熱板等高效保溫材料在北方寒冷地區(qū)及夏熱冬冷地區(qū)應用比例持續(xù)提升；節(jié)能門窗方面，斷橋鋁系統(tǒng)窗、LowE中空玻璃窗等產(chǎn)品在改造項目中的滲透率已超過65%。龍頭企業(yè)如北新建材、東方雨虹、堅朗五金等憑借技術(shù)積累、產(chǎn)能布局及政府合作項目優(yōu)勢，占據(jù)較大市場份額，但區(qū)域性中小廠商仍通過本地化服務和價格策略在三四線城市維持一定生存空間。值得注意的是，隨著綠色建材認證體系的完善和政府采購對綠色產(chǎn)品的強制要求，不具備環(huán)保資質(zhì)或產(chǎn)品能效不達標的企業(yè)正加速出清，行業(yè)集中度呈現(xiàn)穩(wěn)步上升趨勢。電梯市場在老舊小區(qū)改造中同樣扮演關(guān)鍵角色。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，截至2024年底，全國需加裝電梯的老舊小區(qū)單元數(shù)量超過500萬個，其中已完成加裝約85萬臺，整體滲透率不足20%，未來五年仍存在巨大增量空間。中國電梯協(xié)會預測，2025—2029年老舊小區(qū)電梯加裝年均需求量將維持在30萬—35萬臺區(qū)間，帶動市場規(guī)模年均增長約9.8%。當前市場格局呈現(xiàn)“頭部集中、區(qū)域分散”特征：日立、通力、奧的斯、迅達等外資品牌憑借技術(shù)可靠性與品牌影響力，在一線及強二線城市高端改造項目中占據(jù)主導；而康力電梯、快意電梯、廣日股份等本土企業(yè)則依托成本優(yōu)勢、本地化安裝服務能力及與地方政府的深度合作，在中西部及三四線城市獲得較大份額。此外，加裝電梯模式不斷創(chuàng)新，如“共享電梯”“租賃+維保一體化”等新型商業(yè)模式逐步推廣，推動產(chǎn)業(yè)鏈從單純設備銷售向全生命周期服務延伸。與此同時，國家市場監(jiān)管總局于2023年出臺《既有住宅加裝電梯技術(shù)導則》，對電梯安全、適老化設計及施工規(guī)范提出更高要求，進一步抬高行業(yè)準入門檻，加速低效產(chǎn)能淘汰。管線系統(tǒng)作為隱蔽工程的核心組成部分，涵蓋供水、排水、燃氣、電力、通信等多類管網(wǎng)，在改造中承擔著提升基礎設施安全性和智能化水平的重要職能。住建部《城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造技術(shù)導則（試行）》明確要求對老化管線實施“應改盡改”，推動管線更新從“被動維修”轉(zhuǎn)向“系統(tǒng)性更新”。據(jù)中國城市燃氣協(xié)會與國家電網(wǎng)聯(lián)合發(fā)布的《2024年城市老舊管線更新白皮書》顯示，全國約60%的老舊小區(qū)存在供水管網(wǎng)銹蝕、排水管堵塞、燃氣管道超期服役等問題，僅2024年全國用于管線改造的財政及社會資本投入就達1800億元以上。在產(chǎn)品端，高密度聚乙烯（HDPE）管、鋼塑復合管、阻燃PVC線管等新型材料因耐腐蝕、壽命長、施工便捷等優(yōu)勢，逐步替代傳統(tǒng)鑄鐵管與鍍鋅鋼管。市場參與者方面，中國聯(lián)塑、永高股份、偉星新材等塑料管道龍頭企業(yè)憑借全國性產(chǎn)能布局和工程渠道優(yōu)勢，在供水排水改造中占據(jù)主導地位；而在電力與通信管線領域，亨通光電、中天科技等企業(yè)依托智能電網(wǎng)與5G基礎設施建設經(jīng)驗，積極參與小區(qū)弱電系統(tǒng)整合與光纖入戶工程。值得注意的是，隨著“城市生命線工程”建設推進，管線改造正與物聯(lián)網(wǎng)、BIM技術(shù)深度融合，推動產(chǎn)品從單一材料供應向“材料+監(jiān)測+運維”一體化解決方案轉(zhuǎn)型，具備系統(tǒng)集成能力的企業(yè)將在未來競爭中占據(jù)先機。設計院與咨詢機構(gòu)在改造方案中的角色深化在當前中國城市更新與存量住房提質(zhì)升級的大背景下，設計院與咨詢機構(gòu)作為老舊小區(qū)改造項目中不可或缺的專業(yè)力量，其角色已從傳統(tǒng)的技術(shù)支撐單位逐步演變?yōu)槿^程、多維度、系統(tǒng)化的綜合服務商。這一轉(zhuǎn)變不僅體現(xiàn)在服務內(nèi)容的廣度拓展上，更反映在對項目全生命周期價值的深度挖掘與整合能力之中。根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設部2024年發(fā)布的《全國城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作進展情況通報》，截至2023年底，全國累計開工改造老舊小區(qū)約22萬個，惠及居民超3800萬戶；其中，超過70%的項目引入了第三方專業(yè)設計或咨詢機構(gòu)參與方案制定與實施指導，較2020年提升近30個百分點，顯示出市場對專業(yè)化服務的高度依賴。設計院不再僅限于提供符合規(guī)范的建筑圖紙，而是深度介入前期調(diào)研、居民意愿征詢、技術(shù)路徑比選、資金測算模型構(gòu)建、施工組織優(yōu)化乃至后期運維機制設計等環(huán)節(jié)，形成“調(diào)研—策劃—設計—實施—評估”一體化的服務鏈條。例如，中國建筑設計研究院在北京市西城區(qū)某片區(qū)改造中，通過建立“社區(qū)數(shù)字孿生平臺”，整合建筑本體信息、基礎設施數(shù)據(jù)與居民行為畫像，精準識別改造痛點，使方案一次性通過率提升至95%以上，顯著縮短前期周期。咨詢機構(gòu)則在政策解讀、投融資模式創(chuàng)新與績效評估方面發(fā)揮關(guān)鍵作用。隨著中央財政補助資金逐步向“以獎代補”“績效掛鉤”方向調(diào)整，地方政府對項目可融資性、可持續(xù)性及社會效益的評估要求日益提高。在此背景下，具備工程咨詢甲級資質(zhì)的機構(gòu)，如中國國際工程咨詢有限公司、上海同濟城市規(guī)劃設計研究院等，通過構(gòu)建“財政承受能力—社會資本回報—居民滿意度”三維評價體系，協(xié)助地方政府設計PPP、特許經(jīng)營、REITs等多種融資工具組合方案。據(jù)中國城市科學研究會2024年《城市更新投融資白皮書》顯示，在2023年納入國家試點的120個老舊小區(qū)改造項目中，由專業(yè)咨詢機構(gòu)主導融資結(jié)構(gòu)設計的項目平均資本金比例降低12%，社會資本參與率提升至68%，項目整體IRR（內(nèi)部收益率）穩(wěn)定在5.2%–6.8%區(qū)間，有效緩解了地方財政壓力。此外，咨詢機構(gòu)還承擔著標準制定與知識輸出職能，如參與編制《城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造技術(shù)導則（2023年版）》《既有建筑綠色改造評價標準》等行業(yè)規(guī)范，推動改造工作從“經(jīng)驗驅(qū)動”向“標準引領”轉(zhuǎn)型。值得注意的是，設計院與咨詢機構(gòu)的協(xié)同效應正日益凸顯。在杭州拱墅區(qū)“未來社區(qū)”改造項目中，浙江大學建筑設計研究院聯(lián)合浙江省發(fā)展規(guī)劃研究院，共同搭建“技術(shù)+政策+運營”三位一體工作平臺，不僅完成建筑本體節(jié)能改造與適老化設計，還同步引入智慧物業(yè)、社區(qū)養(yǎng)老、便民商業(yè)等運營模塊，實現(xiàn)“改得好”與“用得好”的有機統(tǒng)一。此類模式表明，專業(yè)機構(gòu)已從單一技術(shù)服務者升級為資源整合者與價值創(chuàng)造者。與此同時，數(shù)字化工具的廣泛應用進一步強化了其專業(yè)能力。BIM（建筑信息模型）、GIS（地理信息系統(tǒng)）與AI算法的融合，使得改造方案可實現(xiàn)能耗模擬、日照分析、管線碰撞檢測等精細化設計，誤差率控制在3%以內(nèi)，施工返工率下降40%以上。據(jù)《中國建筑信息化發(fā)展報告（2024）》統(tǒng)計，采用數(shù)字化協(xié)同平臺的改造項目平均工期縮短22天，成本節(jié)約率達8.5%。這種技術(shù)賦能不僅提升了項目執(zhí)行效率，也為后續(xù)城市更新大數(shù)據(jù)平臺建設奠定基礎。未來五年，隨著“好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)”四好建設目標的深入推進，設計院與咨詢機構(gòu)的角色將進一步向“城市體檢師”“社區(qū)營造師”和“資產(chǎn)運營顧問”延伸。其核心價值不僅在于解決物理空間的更新問題，更在于通過系統(tǒng)性思維激活社區(qū)內(nèi)生動力，構(gòu)建可持續(xù)的社區(qū)治理與運營生態(tài)。在此過程中，專業(yè)機構(gòu)需持續(xù)強化跨學科整合能力，融合建筑學、社會學、金融學、數(shù)據(jù)科學等多領域知識，同時加強與街道、居委會、居民自治組織的深度互動，確保改造方案既符合技術(shù)理性，又契合社會情感。唯有如此，方能在萬億級城市更新市場中持續(xù)發(fā)揮不可替代的專業(yè)價值，助力中國城市高質(zhì)量發(fā)展行穩(wěn)致遠。2、中下游施工與后期運營服務能力建筑施工企業(yè)轉(zhuǎn)型城市更新業(yè)務的路徑與挑戰(zhàn)建筑施工企業(yè)向城市更新業(yè)務轉(zhuǎn)型，已成為“十四五”期間行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵戰(zhàn)略方向。根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設部發(fā)布的《“十四五”城鄉(xiāng)人居環(huán)境建設規(guī)劃》，到2025年，全國將基本完成2000年底前建成的需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)約21.9萬個，涉及居民超3800萬戶，總投資規(guī)模預計超過5萬億元。這一龐大市場為傳統(tǒng)建筑施工企業(yè)提供了前所未有的業(yè)務拓展空間，但同時也對其能力結(jié)構(gòu)、運營模式和資源整合提出全新要求。傳統(tǒng)施工企業(yè)長期依賴新建項目，其核心競爭力集中于標準化施工、成本控制與工期管理，而城市更新項目具有高度的非標性、復雜性和系統(tǒng)性，涵蓋既有建筑評估、結(jié)構(gòu)加固、管線遷改、適老化改造、綠色節(jié)能升級、社區(qū)功能植入等多元內(nèi)容，要求企業(yè)具備全生命周期服務能力。以北京建工集團為例，其在勁松北社區(qū)改造項目中，不僅承擔施工任務，還深度參與前期調(diào)研、居民協(xié)商、方案設計及后期運營，實現(xiàn)了從“建造者”向“城市服務商”的角色轉(zhuǎn)變。這種轉(zhuǎn)型并非簡單業(yè)務延伸，而是組織能力、技術(shù)體系與商業(yè)模式的系統(tǒng)重構(gòu)。在轉(zhuǎn)型路徑方面，施工企業(yè)需構(gòu)建“技術(shù)+資本+運營”三位一體的能力體系。技術(shù)層面，需強化既有建筑檢測鑒定、結(jié)構(gòu)安全評估、綠色低碳改造等專業(yè)技術(shù)儲備。據(jù)中國建筑科學研究院2023年發(fā)布的《城市更新技術(shù)發(fā)展白皮書》顯示，超過60%的老舊小區(qū)存在結(jié)構(gòu)老化、抗震性能不足等問題，施工企業(yè)若缺乏專業(yè)檢測與加固能力，難以承接高風險項目。資本層面，城市更新項目普遍具有投資回收周期長、現(xiàn)金流不穩(wěn)定等特點，傳統(tǒng)施工企業(yè)多依賴工程款結(jié)算，缺乏長期資本運作經(jīng)驗。部分領先企業(yè)已通過設立城市更新基金、引入REITs工具或與地方政府平臺公司合資等方式破解融資難題。例如，上海建工聯(lián)合申通地鐵集團設立的城市更新基金規(guī)模達50億元，重點投向軌道交通沿線老舊片區(qū)改造。運營層面，越來越多項目要求“投建營一體化”，施工企業(yè)需補足社區(qū)運營、物業(yè)管理、商業(yè)招商等后端能力。萬科、華潤等房企在城市更新中已形成成熟運營模型，而傳統(tǒng)施工企業(yè)則需通過并購、合作或自建團隊加速能力補位。據(jù)中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會2024年調(diào)研數(shù)據(jù)，已有37%的特級資質(zhì)施工企業(yè)設立了城市更新事業(yè)部或子公司，其中近半數(shù)與專業(yè)運營機構(gòu)建立戰(zhàn)略合作。轉(zhuǎn)型過程中面臨的挑戰(zhàn)同樣不容忽視。政策與標準體系尚不健全是首要障礙。盡管國家層面已出臺《城市更新行動實施方案》，但地方實施細則差異較大，審批流程復雜，部分項目因產(chǎn)權(quán)不清、居民意愿難統(tǒng)一而長期停滯。據(jù)清華大學城市更新研究中心2023年統(tǒng)計，全國約28%的城市更新項目因居民協(xié)商未達成一致而延期，平均協(xié)調(diào)周期超過11個月。此外，盈利模式尚未成熟。老舊小區(qū)改造以民生保障為主，政府補貼有限，市場化收益空間受限。以加裝電梯為例，單臺成本約40萬至60萬元，但居民分攤意愿低，社會資本參與積極性不足。施工企業(yè)若僅依賴政府付費，利潤率普遍低于5%，遠低于新建項目8%至12%的平均水平。人才結(jié)構(gòu)錯配亦是關(guān)鍵瓶頸。城市更新需要復合型人才，既懂工程技術(shù)，又熟悉政策法規(guī)、社區(qū)治理與商業(yè)策劃，而傳統(tǒng)施工企業(yè)人才儲備集中于土建、安裝等單一領域。據(jù)中國建筑業(yè)協(xié)會2024年報告，僅12%的施工企業(yè)擁有專職城市更新團隊，人才缺口成為制約轉(zhuǎn)型的核心因素。同時，風險管控難度顯著提升。既有建筑改造涉及地下管線不明、結(jié)構(gòu)隱患突發(fā)、施工擾民投訴等多重風險，對項目管理提出更高要求。2023年某中部城市一改造項目因未探明地下燃氣管線導致施工事故，造成重大經(jīng)濟損失與輿情危機，凸顯風險預判與應急能力的重要性。物業(yè)企業(yè)參與長效管理機制建設的實踐案例近年來，隨著中國城市更新戰(zhàn)略的深入推進，老舊小區(qū)改造已從單純的硬件設施提升逐步轉(zhuǎn)向“建管并重”的綜合治理模式。在這一轉(zhuǎn)型過程中，物業(yè)企業(yè)作為社區(qū)治理的重要參與主體，正日益