房地產(chǎn)項目預(yù)結(jié)算管理操作手冊前言本手冊旨在規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)項目全生命周期內(nèi)的預(yù)結(jié)算管理行為，明確各相關(guān)部門及人員的職責，確保項目投資得到有效控制，提高項目經(jīng)濟效益。手冊內(nèi)容基于行業(yè)通行做法及內(nèi)部管理經(jīng)驗編制，適用于公司所有新建、改建、擴建的房地產(chǎn)開發(fā)項目。各相關(guān)單位及人員在項目預(yù)結(jié)算管理工作中，均應(yīng)嚴格遵守本手冊規(guī)定。第一章組織架構(gòu)與職責分工1.1組織架構(gòu)公司預(yù)結(jié)算管理工作實行統(tǒng)一領(lǐng)導、分級管理的原則。成立以公司分管領(lǐng)導為組長，成本管理部門為核心，設(shè)計、工程、招采、財務(wù)、營銷等部門協(xié)同配合的預(yù)結(jié)算管理體系。1.2主要部門職責1.2.1成本管理部門作為預(yù)結(jié)算管理的歸口部門，主要負責：*項目各階段造價文件（估算、概算、預(yù)算、結(jié)算）的編制與審核；*招標控制價的編制與審核；*合同價款的審核與管理；*現(xiàn)場簽證、設(shè)計變更的費用審核；*工程進度款支付的審核；*竣工結(jié)算的組織與審核；*預(yù)結(jié)算資料的歸檔管理；*成本動態(tài)跟蹤與分析。1.2.2設(shè)計管理部門*負責在設(shè)計階段貫徹限額設(shè)計要求，提供準確的設(shè)計圖紙及技術(shù)資料；*配合成本部門進行設(shè)計方案的經(jīng)濟性比選；*對設(shè)計變更的必要性及技術(shù)可行性負責，并及時提供相關(guān)資料。1.2.3工程管理部門*負責施工現(xiàn)場的管理，確保施工按圖進行；*負責現(xiàn)場簽證的核實、確認與初步審核，確保其真實性、及時性和必要性；*參與工程進度款支付的審核，提供形象進度證明；*組織工程竣工驗收，參與竣工結(jié)算資料的核查。1.2.4招標采購部門*負責組織工程、材料設(shè)備的招標采購工作；*提供準確的招標文件、中標通知書及合同文本；*配合成本部門進行招標控制價的編制。1.2.5財務(wù)部門*負責根據(jù)審核后的工程進度款、結(jié)算款辦理支付；*參與項目成本的核算與分析。1.2.6項目公司/項目部*作為項目實施的前線管理單位，全面參與項目預(yù)結(jié)算管理的具體工作；*協(xié)調(diào)各參建單位（監(jiān)理、施工、設(shè)計等）配合預(yù)結(jié)算工作；*負責收集、整理并向成本管理部門提交各類現(xiàn)場簽證、變更等原始資料。第二章預(yù)結(jié)算管理通用原則2.1目標控制原則以批準的項目投資估算為總控制目標，在設(shè)計、施工各階段分解控制，確保各階段造價不突破相應(yīng)控制指標。2.2事前控制原則強調(diào)預(yù)結(jié)算管理的前瞻性，將控制重點放在項目前期的投資決策和設(shè)計階段，通過方案優(yōu)化、限額設(shè)計等手段，從源頭上控制工程造價。2.3合同先行原則所有經(jīng)濟行為均應(yīng)以合同為依據(jù)，合同條款應(yīng)明確工程范圍、計價方式、價款調(diào)整、支付方式、結(jié)算辦法等核心內(nèi)容，為預(yù)結(jié)算管理提供堅實基礎(chǔ)。2.4動態(tài)管理原則在項目實施過程中，密切關(guān)注市場價格波動、政策調(diào)整、設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證等因素對工程造價的影響，及時進行成本測算與調(diào)整，確保造價處于可控范圍。2.5依據(jù)充分原則預(yù)結(jié)算工作必須以合法、有效的依據(jù)為支撐，包括但不限于國家及地方計價規(guī)范、定額、政策文件、設(shè)計圖紙、施工合同、現(xiàn)場簽證、變更指令、市場價格信息等。2.6公平公正原則在預(yù)結(jié)算審核及爭議處理過程中，應(yīng)堅持客觀、公平、公正的立場，維護公司與合作單位的合法權(quán)益。2.7資料歸檔原則預(yù)結(jié)算管理各環(huán)節(jié)形成的文件資料（估算、概算、預(yù)算、結(jié)算書、合同、簽證、變更、詢價記錄、審核紀要等）均應(yīng)及時整理、歸檔，確保資料的完整性、連續(xù)性和可追溯性。第三章項目各階段預(yù)結(jié)算管理3.1投資決策階段3.1.1投資估算編制與審核*成本管理部門根據(jù)項目建議書、可行性研究報告、規(guī)劃指標、類似項目經(jīng)驗數(shù)據(jù)及當前市場價格水平，編制項目投資估算。*投資估算應(yīng)涵蓋土地成本、前期工程費、建安工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費、管理費、銷售費、財務(wù)費、稅費及預(yù)備費等。*投資估算需經(jīng)過公司內(nèi)部審核程序，必要時可聘請外部專業(yè)咨詢機構(gòu)進行評估，確保其準確性和合理性，作為項目決策及后續(xù)融資的重要依據(jù)。3.2設(shè)計階段3.2.1方案設(shè)計階段造價控制*設(shè)計管理部門組織多方案比選，成本管理部門配合提供各方案的經(jīng)濟性分析，提出成本優(yōu)化建議。*基于批準的投資估算，確定方案設(shè)計階段的造價控制目標。3.2.2初步設(shè)計概算編制與審核*設(shè)計單位完成初步設(shè)計后，應(yīng)根據(jù)初步設(shè)計圖紙及相關(guān)資料編制初步設(shè)計概算。*成本管理部門負責對初步設(shè)計概算進行審核，重點審核其是否控制在投資估算范圍內(nèi)，工程量計算是否準確，套用定額及取費是否合理。*若概算超出估算，應(yīng)會同設(shè)計部門分析原因，提出優(yōu)化設(shè)計或調(diào)整估算的建議，報公司決策。初步設(shè)計概算經(jīng)批準后，作為施工圖設(shè)計的造價控制限額。3.2.3施工圖設(shè)計預(yù)算編制與審核*施工圖設(shè)計完成后，成本管理部門（或委托造價咨詢單位）依據(jù)施工圖設(shè)計圖紙、現(xiàn)行計價規(guī)范、定額及市場價格，編制施工圖預(yù)算。*施工圖預(yù)算是確定工程造價、編制招標控制價、進行限額設(shè)計考核的重要依據(jù)。*成本管理部門對施工圖預(yù)算進行審核，確保其不超過批準的初步設(shè)計概算。如出現(xiàn)超概，應(yīng)及時與設(shè)計部門溝通，進行設(shè)計優(yōu)化或調(diào)整。*推行限額設(shè)計，將概算控制目標分解到各專業(yè)設(shè)計，確保施工圖設(shè)計不突破限額。3.3招投標階段3.3.1招標控制價編制與審核*成本管理部門根據(jù)經(jīng)審核的施工圖預(yù)算、招標文件、市場行情，編制或?qū)徍苏袠丝刂苾r（或標底）。*招標控制價應(yīng)科學合理，既能有效控制投資，又能保證工程質(zhì)量和施工企業(yè)的合理利潤。其編制過程應(yīng)嚴格保密。3.3.2投標報價評審*招投標管理部門組織開標、評標。成本管理部門參與商務(wù)標評審，對投標人的報價構(gòu)成、計價依據(jù)、優(yōu)惠條件等進行分析，評估其合理性及風險。3.3.3合同價款確定*根據(jù)中標人的投標報價及談判結(jié)果，結(jié)合招標文件和中標人的投標文件，確定合同價款。*合同中應(yīng)明確約定價款形式（固定總價、固定單價、可調(diào)價格等）、調(diào)整因素、調(diào)整方法、結(jié)算方式、支付節(jié)點及違約責任等關(guān)鍵條款。成本管理部門負責對合同價款相關(guān)條款進行審核。3.4施工階段3.4.1工程進度款支付管理*施工單位根據(jù)合同約定及工程實際進度，按月或按形象進度提交已完工程量報告及進度款支付申請。*監(jiān)理單位對施工單位提交的工程量及進度進行核實。*工程管理部門復(fù)核工程量，成本管理部門根據(jù)合同約定、核定的工程量及預(yù)算單價（或合同單價）審核進度款支付金額。*審核無誤后，按公司付款審批流程報批支付。3.4.2現(xiàn)場簽證管理*現(xiàn)場簽證是指在施工過程中，因設(shè)計變更、現(xiàn)場條件變化、業(yè)主額外要求等原因?qū)е碌墓こ塘吭鰷p或工藝調(diào)整，需要現(xiàn)場確認的工作內(nèi)容及費用。*現(xiàn)場簽證管理應(yīng)遵循“及時、準確、完整、合規(guī)”的原則。*施工單位提出簽證申請，應(yīng)詳細說明簽證原因、內(nèi)容、數(shù)量、單價（或總價）及影響工期等情況，并附必要的附圖和證明材料。*監(jiān)理單位對簽證的真實性、必要性進行核實，并簽署意見。*工程管理部門（項目部）對簽證內(nèi)容的實際發(fā)生情況進行確認，成本管理部門對簽證費用進行審核。*所有現(xiàn)場簽證均需按公司規(guī)定的審批權(quán)限逐級報批后方可生效。嚴禁事后補簽。3.4.3設(shè)計變更管理*設(shè)計變更應(yīng)嚴格控制，確需變更的，由提出方（設(shè)計、工程或業(yè)主）提交變更申請，說明變更原因、內(nèi)容及對造價、工期的影響。*設(shè)計管理部門負責審核變更的技術(shù)可行性，成本管理部門負責審核變更對工程造價的影響，工程管理部門負責審核對工期的影響。*重大設(shè)計變更需報公司管理層審批。變更批準后，由設(shè)計單位出具正式的設(shè)計變更文件。*成本管理部門根據(jù)批準的設(shè)計變更文件，及時核算變更費用，納入動態(tài)成本管理。3.4.4材料設(shè)備價格管理*對于合同中約定需認質(zhì)認價的材料設(shè)備，由施工單位提出申請，附上樣品、技術(shù)參數(shù)、廠家報價等資料。*招采部門會同工程、成本、設(shè)計等部門進行市場調(diào)研、比價、認質(zhì)認價，確定材料設(shè)備價格，作為結(jié)算依據(jù)。*成本管理部門負責對認質(zhì)認價結(jié)果進行審核。3.4.5動態(tài)成本跟蹤與分析*成本管理部門建立動態(tài)成本臺賬，定期（如每月、每季度）對已發(fā)生成本、已確認未支付成本、預(yù)計后續(xù)成本進行匯總、分析。*將動態(tài)成本與目標成本（預(yù)算或合同價）進行對比，及時發(fā)現(xiàn)偏差，分析原因，并提出成本控制措施和建議，向公司管理層匯報。3.5竣工結(jié)算階段3.5.1結(jié)算資料收集與審核*工程竣工驗收合格后，施工單位應(yīng)在合同約定時間內(nèi)，向項目管理部門（或成本管理部門）提交完整、規(guī)范的竣工結(jié)算資料。*結(jié)算資料一般應(yīng)包括：竣工結(jié)算申請書、竣工結(jié)算書（含工程量計算書、套價表、費用匯總表）、施工合同及補充協(xié)議、中標通知書、投標文件、竣工圖紙、設(shè)計變更單、現(xiàn)場簽證單、隱蔽工程驗收記錄、材料設(shè)備認價單、進度款支付記錄、竣工驗證書等。*工程管理部門（項目部）首先對結(jié)算資料的完整性、真實性、有效性進行初步審核，簽署意見后移交成本管理部門。3.5.2竣工結(jié)算審核*成本管理部門（或委托造價咨詢單位）收到合格的結(jié)算資料后，按照合同約定、計價規(guī)范、定額及相關(guān)政策文件，對竣工結(jié)算進行審核。*審核內(nèi)容包括：工程量核實、單價套用、取費標準、變更簽證費用、材料價差調(diào)整等。*審核過程中，應(yīng)與施工單位進行充分溝通核對，對有爭議的問題，應(yīng)依據(jù)合同及相關(guān)規(guī)定協(xié)商解決。必要時可進行現(xiàn)場復(fù)核。*結(jié)算審核應(yīng)遵循客觀、公正、準確的原則，確保審核結(jié)果的合理性。3.5.3結(jié)算審核結(jié)果確認與審批*結(jié)算審核完成后，形成初步審核意見，經(jīng)成本管理部門負責人審核后，與施工單位進行核對確認。雙方達成一致后，簽署結(jié)算審核定案表。*重大項目或結(jié)算金額較大的項目，結(jié)算審核結(jié)果需按公司規(guī)定的審批權(quán)限報公司領(lǐng)導審批。*審批通過后的結(jié)算定案表作為工程價款最終支付的依據(jù)。3.5.4結(jié)算爭議處理*對于結(jié)算審核過程中出現(xiàn)的爭議，應(yīng)首先通過友好協(xié)商解決。*協(xié)商不成的，可根據(jù)合同約定，提請工程造價管理機構(gòu)調(diào)解，或通過仲裁、訴訟等法律途徑解決。第四章預(yù)結(jié)算資料管理4.1資料分類與歸檔*預(yù)結(jié)算資料應(yīng)按照項目階段（估算、概算、預(yù)算、結(jié)算）及資料性質(zhì)（合同、圖紙、變更、簽證、詢價、審核文件等）進行分類整理。*所有預(yù)結(jié)算資料均應(yīng)采用書面和電子版雙套制歸檔，確保資料的完整性和安全性。*歸檔資料應(yīng)編制詳細的目錄