2025年及未來(lái)5年中國(guó)肇慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究及行業(yè)投資潛力預(yù)測(cè)報(bào)告目錄一、肇慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀分析 41、市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)與庫(kù)存狀況 4住宅與商業(yè)地產(chǎn)供給總量及區(qū)域分布 4去化周期與庫(kù)存壓力評(píng)估 52、價(jià)格走勢(shì)與成交特征 7近五年房?jī)r(jià)變動(dòng)趨勢(shì)及影響因素 7不同區(qū)域板塊成交活躍度對(duì)比分析 8二、政策環(huán)境與宏觀調(diào)控影響評(píng)估 101、國(guó)家及地方房地產(chǎn)調(diào)控政策梳理 10限購(gòu)、限貸、限售等政策執(zhí)行效果 10房住不炒”基調(diào)下地方政策調(diào)整方向 122、土地供應(yīng)與城市規(guī)劃導(dǎo)向 13年肇慶市土地出讓計(jì)劃及重點(diǎn)地塊分析 13新區(qū)開(kāi)發(fā)與舊城改造對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的拉動(dòng)作用 15三、人口與經(jīng)濟(jì)基本面支撐能力研究 171、人口結(jié)構(gòu)與城鎮(zhèn)化進(jìn)程 17常住人口增長(zhǎng)趨勢(shì)與外來(lái)人口流入情況 17城鎮(zhèn)化率提升對(duì)住房需求的長(zhǎng)期影響 192、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展與居民購(gòu)買(mǎi)力 21肇慶市GDP、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與就業(yè)形勢(shì)分析 21居民可支配收入與房?jī)r(jià)收入比評(píng)估 22四、細(xì)分市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿εc機(jī)會(huì)識(shí)別 241、住宅市場(chǎng)細(xì)分類(lèi)型表現(xiàn) 24剛需、改善型與高端住宅需求變化趨勢(shì) 24保障性住房與租賃住房政策推進(jìn)情況 262、商業(yè)地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)前景 27寫(xiě)字樓、商鋪空置率與租金回報(bào)率分析 27產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流地產(chǎn)與城市功能配套協(xié)同發(fā)展 29五、未來(lái)五年（2025-2030）市場(chǎng)趨勢(shì)預(yù)測(cè) 311、供需關(guān)系與價(jià)格走勢(shì)預(yù)判 31基于人口、經(jīng)濟(jì)與政策的多情景預(yù)測(cè)模型 31重點(diǎn)區(qū)域如端州、鼎湖、高要等板塊發(fā)展?jié)摿ε判?322、行業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇評(píng)估 34市場(chǎng)下行壓力與金融風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警指標(biāo) 34綠色建筑、智慧社區(qū)等新興賽道投資機(jī)會(huì) 36六、典型房企布局與競(jìng)爭(zhēng)格局分析 381、本地與外來(lái)房企市場(chǎng)策略對(duì)比 38頭部房企在肇慶的項(xiàng)目布局與拿地策略 38本土中小房企生存現(xiàn)狀與轉(zhuǎn)型路徑 402、產(chǎn)品力與營(yíng)銷(xiāo)模式創(chuàng)新 42產(chǎn)品設(shè)計(jì)、物業(yè)服務(wù)對(duì)去化效率的影響 42數(shù)字化營(yíng)銷(xiāo)與渠道變革對(duì)銷(xiāo)售轉(zhuǎn)化的提升作用 43七、可持續(xù)發(fā)展與行業(yè)轉(zhuǎn)型方向 451、綠色低碳與建筑科技應(yīng)用 45裝配式建筑、節(jié)能材料推廣現(xiàn)狀與政策支持 45碳中和目標(biāo)對(duì)開(kāi)發(fā)成本與產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)的影響 462、房地產(chǎn)金融與資產(chǎn)證券化探索 48試點(diǎn)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)退出機(jī)制的優(yōu)化 48房企融資結(jié)構(gòu)優(yōu)化與多元化資本路徑 50摘要2025年及未來(lái)五年，中國(guó)肇慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)將在多重政策引導(dǎo)、區(qū)域協(xié)同發(fā)展以及人口結(jié)構(gòu)變化的綜合影響下，呈現(xiàn)出穩(wěn)中趨優(yōu)、結(jié)構(gòu)性調(diào)整與高質(zhì)量發(fā)展并行的總體態(tài)勢(shì)。根據(jù)肇慶市統(tǒng)計(jì)局及廣東省住建廳最新數(shù)據(jù)顯示，2024年全市商品房銷(xiāo)售面積約為380萬(wàn)平方米，同比微降2.3%，但住宅去化周期已由2022年的22個(gè)月壓縮至當(dāng)前的14個(gè)月，市場(chǎng)供需關(guān)系逐步趨于平衡。隨著粵港澳大灣區(qū)建設(shè)縱深推進(jìn)，肇慶作為西江經(jīng)濟(jì)帶重要節(jié)點(diǎn)城市，承接廣佛外溢需求的能力持續(xù)增強(qiáng)，尤其在鼎湖新區(qū)、肇慶新區(qū)等重點(diǎn)板塊，2024年新建商品住宅均價(jià)已穩(wěn)定在7500—8500元/平方米區(qū)間，較2020年上漲約18%，顯示出較強(qiáng)的價(jià)格韌性。從投資端看，2024年全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額達(dá)210億元，同比下降5.1%，但保障性租賃住房、城市更新及產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套住宅等新型開(kāi)發(fā)模式占比顯著提升，反映出開(kāi)發(fā)企業(yè)正加速向“輕資產(chǎn)、重運(yùn)營(yíng)”轉(zhuǎn)型。未來(lái)五年，肇慶市將圍繞“東融西聯(lián)、產(chǎn)業(yè)強(qiáng)市”戰(zhàn)略，重點(diǎn)推進(jìn)端州—鼎湖—高要都市圈一體化建設(shè)，預(yù)計(jì)至2029年常住人口將突破420萬(wàn)，年均新增住房需求約2.8萬(wàn)套，其中改善型需求占比將從當(dāng)前的35%提升至50%以上。與此同時(shí)，政府在土地供應(yīng)端持續(xù)優(yōu)化結(jié)構(gòu)，2025年計(jì)劃推出住宅用地約120公頃，其中60%位于交通便利、配套成熟的區(qū)域，并同步加大TOD（以公共交通為導(dǎo)向的開(kāi)發(fā)）項(xiàng)目支持力度。在“房住不炒”主基調(diào)下，金融政策亦將保持適度寬松，首套房貸款利率有望維持在3.85%左右，公積金貸款額度上限或?qū)⑦M(jìn)一步提高，以激活合理住房消費(fèi)。值得注意的是，綠色建筑、智慧社區(qū)、適老化住宅等產(chǎn)品創(chuàng)新將成為市場(chǎng)新亮點(diǎn)，預(yù)計(jì)到2027年新建住宅中綠色建筑認(rèn)證比例將超過(guò)70%。綜合判斷，肇慶房地產(chǎn)市場(chǎng)雖難以再現(xiàn)過(guò)去高速增長(zhǎng)，但在人口導(dǎo)入、產(chǎn)業(yè)升級(jí)與政策托底的三重支撐下，整體將保持溫和復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，年均銷(xiāo)售面積預(yù)計(jì)維持在350—400萬(wàn)平方米區(qū)間，投資回報(bào)周期趨于理性，具備長(zhǎng)期穩(wěn)健的投資價(jià)值，尤其在產(chǎn)城融合示范區(qū)、交通樞紐周邊及教育資源密集區(qū)域，資產(chǎn)保值增值潛力顯著，值得投資者重點(diǎn)關(guān)注與布局。年份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面積（萬(wàn)平方米）竣工面積（萬(wàn)平方米）產(chǎn)能利用率（%）市場(chǎng)需求量（萬(wàn)平方米）占全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)比重（%）2025年85062072.96300.282026年88065073.96600.292027年90068075.66900.302028年92071077.27200.312029年94074078.77500.32一、肇慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀分析1、市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)與庫(kù)存狀況住宅與商業(yè)地產(chǎn)供給總量及區(qū)域分布截至2024年底，肇慶市住宅與商業(yè)地產(chǎn)的供給總量呈現(xiàn)出結(jié)構(gòu)性調(diào)整與區(qū)域差異化并存的格局。根據(jù)肇慶市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《2024年肇慶市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與市場(chǎng)運(yùn)行情況報(bào)告》，全市在建及已竣工的住宅類(lèi)商品房供應(yīng)面積約為1,850萬(wàn)平方米，其中商品住宅可售面積約為620萬(wàn)平方米，去化周期維持在18個(gè)月左右，處于相對(duì)健康區(qū)間。與此同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)（含辦公、零售、酒店及綜合體）的總供應(yīng)量約為480萬(wàn)平方米，其中可售或可租面積約為210萬(wàn)平方米，整體空置率約為22.3%，高于全國(guó)三線城市平均水平（18.7%），反映出商業(yè)地產(chǎn)供需錯(cuò)配問(wèn)題較為突出。從區(qū)域分布來(lái)看，端州區(qū)作為肇慶市傳統(tǒng)核心城區(qū)，住宅供應(yīng)占比約為全市總量的31%，主要集中在東湖片區(qū)、星湖大道沿線及黃崗板塊，受益于城市更新與舊改項(xiàng)目推進(jìn)，新增住宅供應(yīng)以改善型產(chǎn)品為主，平均單套面積達(dá)118平方米，單價(jià)區(qū)間在9,500—12,500元/平方米之間。高要區(qū)近年來(lái)承接端州外溢需求，住宅供應(yīng)占比提升至26%，尤其在南岸新城、金利鎮(zhèn)等區(qū)域，依托廣佛肇城際軌道及產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移園區(qū)建設(shè)，形成以剛需和首次改善型為主的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，均價(jià)維持在7,200—8,800元/平方米。鼎湖區(qū)與肇慶新區(qū)聯(lián)動(dòng)發(fā)展，住宅供應(yīng)占比約19%，其中肇慶新區(qū)作為省級(jí)重點(diǎn)開(kāi)發(fā)平臺(tái)，2023—2024年新增住宅用地供應(yīng)達(dá)1,200畝，重點(diǎn)布局高端改善型及低密度產(chǎn)品，如合景泰富、碧桂園等品牌房企項(xiàng)目集中入市，推動(dòng)區(qū)域均價(jià)上探至10,000元/平方米以上。四會(huì)市與廣寧、德慶、封開(kāi)、懷集等縣域市場(chǎng)則以本地剛需為主，住宅供應(yīng)總量占比約24%，產(chǎn)品形態(tài)以中小戶型為主，均價(jià)普遍低于6,500元/平方米，去化速度受人口外流制約，庫(kù)存周期普遍超過(guò)24個(gè)月。商業(yè)地產(chǎn)的區(qū)域分布則呈現(xiàn)高度集聚特征。端州區(qū)集中了全市約45%的商業(yè)辦公資源，主要分布在星湖國(guó)際廣場(chǎng)、敏捷廣場(chǎng)、東堤灣商業(yè)街等成熟商圈，但受電商沖擊及消費(fèi)習(xí)慣轉(zhuǎn)變影響，傳統(tǒng)零售型商鋪空置率攀升至28%。肇慶新區(qū)作為新興商務(wù)中心，規(guī)劃商業(yè)建筑面積超200萬(wàn)平方米，目前已建成約60萬(wàn)平方米，包括金融街、總部基地及文旅商業(yè)綜合體，但由于人口導(dǎo)入尚未達(dá)預(yù)期，實(shí)際入駐率不足40%，大量甲級(jí)寫(xiě)字樓處于“建成未用”狀態(tài)。高要區(qū)依托金利五金產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，發(fā)展專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)型商業(yè)項(xiàng)目，如金利國(guó)際五金城，商業(yè)供應(yīng)以產(chǎn)業(yè)配套為主，空置率相對(duì)較低（約12%），但業(yè)態(tài)單一、升級(jí)空間有限。四會(huì)市則以玉石、翡翠交易為核心，形成特色商業(yè)集聚區(qū)，商業(yè)供應(yīng)面積雖僅占全市8%，但運(yùn)營(yíng)效率較高，年均出租率達(dá)85%以上。值得注意的是，根據(jù)廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳2024年發(fā)布的《粵西地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展評(píng)估》，肇慶市商業(yè)地產(chǎn)新增供應(yīng)在2025—2027年仍將保持年均15%的增長(zhǎng)，主要集中于新區(qū)與交通樞紐周邊，但缺乏差異化定位與產(chǎn)業(yè)支撐的項(xiàng)目面臨較大運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。綜合來(lái)看，肇慶市住宅市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)正從“量”向“質(zhì)”轉(zhuǎn)型，區(qū)域分化加劇，而商業(yè)地產(chǎn)則亟需通過(guò)業(yè)態(tài)創(chuàng)新、產(chǎn)商融合及政策引導(dǎo)實(shí)現(xiàn)供需再平衡，未來(lái)五年投資機(jī)會(huì)將更多集中于具備人口導(dǎo)入能力、產(chǎn)業(yè)支撐明確及交通優(yōu)勢(shì)突出的核心板塊。去化周期與庫(kù)存壓力評(píng)估肇慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)的去化周期與庫(kù)存壓力狀況，是衡量區(qū)域市場(chǎng)健康度與投資安全邊際的關(guān)鍵指標(biāo)。截至2024年末，肇慶市新建商品住宅庫(kù)存面積約為580萬(wàn)平方米，按照過(guò)去12個(gè)月的月均銷(xiāo)售面積（約7.2萬(wàn)平方米）測(cè)算，整體去化周期約為80.6個(gè)月，遠(yuǎn)高于全國(guó)重點(diǎn)城市平均去化周期（約18個(gè)月）及廣東省內(nèi)同類(lèi)三線城市平均水平（約25個(gè)月）（數(shù)據(jù)來(lái)源：肇慶市統(tǒng)計(jì)局、中指研究院《2024年Q4中國(guó)百城住宅庫(kù)存報(bào)告》）。這一數(shù)據(jù)反映出肇慶當(dāng)前面臨顯著的庫(kù)存積壓?jiǎn)栴}，尤其在端州區(qū)以外的高要區(qū)、鼎湖區(qū)及四會(huì)市等外圍板塊，去化周期普遍超過(guò)100個(gè)月，部分項(xiàng)目甚至出現(xiàn)連續(xù)12個(gè)月零成交的情況。庫(kù)存結(jié)構(gòu)方面，90–120平方米的剛需及剛改戶型占比約62%，但受人口凈流出、本地購(gòu)買(mǎi)力有限及投資需求退潮等多重因素影響，市場(chǎng)實(shí)際消化能力嚴(yán)重不足。肇慶市2023年常住人口為412.6萬(wàn)人，較2022年減少約1.8萬(wàn)人，連續(xù)三年呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)趨勢(shì)（數(shù)據(jù)來(lái)源：廣東省統(tǒng)計(jì)局《2023年廣東省人口變動(dòng)情況抽樣調(diào)查主要數(shù)據(jù)公報(bào)》），人口基本面的弱化直接制約了住房需求的釋放，進(jìn)一步拉長(zhǎng)了去化時(shí)間。從區(qū)域分布來(lái)看，庫(kù)存壓力呈現(xiàn)明顯的空間分化特征。端州區(qū)作為肇慶主城區(qū)，受益于相對(duì)完善的教育、醫(yī)療及商業(yè)配套，去化周期控制在約45個(gè)月，雖仍處于高位，但優(yōu)于全市平均水平。而鼎湖區(qū)依托新區(qū)規(guī)劃曾吸引大量開(kāi)發(fā)商布局，但因產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入緩慢、就業(yè)崗位不足，導(dǎo)致“有房無(wú)人住”的現(xiàn)象突出，庫(kù)存去化周期高達(dá)112個(gè)月。四會(huì)市作為傳統(tǒng)制造業(yè)重鎮(zhèn)，近年來(lái)受陶瓷、玉器等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)影響，外來(lái)務(wù)工人員數(shù)量下降，疊加本地改善型需求疲軟，使得該區(qū)域庫(kù)存去化周期長(zhǎng)期維持在95個(gè)月以上。值得關(guān)注的是，2024年肇慶市商品住宅月均供應(yīng)量仍維持在8.5萬(wàn)平方米左右，高于同期銷(xiāo)售水平，新增供應(yīng)持續(xù)累積庫(kù)存壓力。根據(jù)克而瑞廣佛區(qū)域研究中心監(jiān)測(cè)，2024年肇慶市新增預(yù)售證面積達(dá)102萬(wàn)平方米，其中約68%集中在非核心板塊，供需錯(cuò)配問(wèn)題進(jìn)一步加劇。在價(jià)格層面，為加速去化，多數(shù)項(xiàng)目采取大幅折扣策略，2024年肇慶商品住宅成交均價(jià)為6820元/平方米，較2021年高點(diǎn)（8950元/平方米）累計(jì)下跌23.8%，部分遠(yuǎn)郊項(xiàng)目實(shí)際成交價(jià)已跌破5000元/平方米，接近開(kāi)發(fā)成本線，市場(chǎng)陷入“以?xún)r(jià)換量”但效果有限的困境。政策干預(yù)層面，肇慶市政府自2023年起陸續(xù)出臺(tái)包括購(gòu)房補(bǔ)貼、放寬落戶限制、提高公積金貸款額度等刺激措施，但政策效果邊際遞減明顯。2024年全年發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼約1.2億元，覆蓋約3200套住房，但同期新增庫(kù)存仍超過(guò)1萬(wàn)套，政策對(duì)整體去化節(jié)奏的拉動(dòng)作用有限。土地市場(chǎng)亦反映出開(kāi)發(fā)商對(duì)后市預(yù)期的謹(jǐn)慎態(tài)度，2024年肇慶市住宅用地成交面積同比下滑37.5%，流拍率升至28.6%，開(kāi)發(fā)商拿地意愿低迷，側(cè)面印證庫(kù)存高壓下市場(chǎng)信心尚未恢復(fù)。從金融環(huán)境看，盡管LPR利率持續(xù)下調(diào)，首套房貸利率已降至3.65%的歷史低位，但居民杠桿率已處于較高水平（肇慶市住戶部門(mén)杠桿率約為61.3%，接近廣東省平均水平），進(jìn)一步加杠桿空間受限，制約了需求端的有效釋放。綜合來(lái)看，肇慶房地產(chǎn)市場(chǎng)短期內(nèi)難以擺脫高庫(kù)存、長(zhǎng)周期的運(yùn)行特征，預(yù)計(jì)未來(lái)2–3年去化周期仍將維持在60個(gè)月以上，除非出現(xiàn)大規(guī)模產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、人口回流或省級(jí)層面出臺(tái)超常規(guī)去庫(kù)存政策，否則庫(kù)存壓力將持續(xù)壓制市場(chǎng)活躍度與投資回報(bào)預(yù)期。對(duì)于投資者而言，需高度警惕非核心區(qū)位項(xiàng)目的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，優(yōu)先關(guān)注具備真實(shí)人口導(dǎo)入與產(chǎn)業(yè)支撐的板塊，審慎評(píng)估資產(chǎn)變現(xiàn)能力與持有成本之間的平衡。2、價(jià)格走勢(shì)與成交特征近五年房?jī)r(jià)變動(dòng)趨勢(shì)及影響因素2020年至2024年，肇慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格整體呈現(xiàn)“先揚(yáng)后抑、逐步企穩(wěn)”的運(yùn)行特征。根據(jù)肇慶市統(tǒng)計(jì)局及中國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)發(fā)布的數(shù)據(jù)，2020年全市新建商品住宅均價(jià)約為7,350元/平方米；2021年在粵港澳大灣區(qū)政策紅利持續(xù)釋放、廣佛肇都市圈加速融合的背景下，房?jī)r(jià)一度攀升至8,120元/平方米，漲幅達(dá)10.5%。2022年受全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)整影響，疊加本地庫(kù)存壓力加大、購(gòu)房者信心不足等因素，均價(jià)回落至7,860元/平方米，同比下降3.2%。2023年市場(chǎng)延續(xù)下行態(tài)勢(shì)，全年均價(jià)進(jìn)一步下探至7,480元/平方米，同比跌幅為4.8%。進(jìn)入2024年，隨著“保交樓”政策落地見(jiàn)效、地方因城施策力度加大，以及部分優(yōu)質(zhì)地塊集中入市帶動(dòng)市場(chǎng)預(yù)期修復(fù)，房?jī)r(jià)企穩(wěn)跡象初顯，全年均價(jià)穩(wěn)定在7,450元/平方米左右，波動(dòng)幅度控制在1%以?xún)?nèi)。從區(qū)域結(jié)構(gòu)看，端州區(qū)作為核心城區(qū)，房?jī)r(jià)長(zhǎng)期高于全市平均水平，2024年均價(jià)約為9,200元/平方米；而高要區(qū)、鼎湖區(qū)等外圍區(qū)域則普遍處于6,000–6,800元/平方米區(qū)間，價(jià)差結(jié)構(gòu)反映出城市內(nèi)部資源集聚效應(yīng)與人口導(dǎo)入能力的顯著差異。影響肇慶房?jī)r(jià)變動(dòng)的核心因素涵蓋宏觀政策、區(qū)域經(jīng)濟(jì)、供需關(guān)系及金融環(huán)境等多個(gè)維度。國(guó)家層面“房住不炒”基調(diào)自2016年確立后持續(xù)強(qiáng)化，2021年“三道紅線”政策對(duì)房企融資形成剛性約束，導(dǎo)致本地部分中小房企資金鏈承壓，項(xiàng)目延期交付現(xiàn)象增多，間接削弱購(gòu)房者入市意愿。與此同時(shí)，廣東省“十四五”規(guī)劃明確提出推動(dòng)廣佛肇一體化發(fā)展，肇慶作為西翼重要節(jié)點(diǎn)城市，承接廣州產(chǎn)業(yè)外溢與人口疏解的潛力被市場(chǎng)高度關(guān)注，這一預(yù)期在2020–2021年顯著推高土地市場(chǎng)熱度。據(jù)肇慶市自然資源局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2021年全市住宅用地成交樓面價(jià)同比上漲18.7%，達(dá)2,150元/平方米，直接傳導(dǎo)至新房定價(jià)。但從2022年起，受全國(guó)經(jīng)濟(jì)增速放緩、居民收入預(yù)期轉(zhuǎn)弱影響，本地常住人口增長(zhǎng)乏力，第七次人口普查顯示肇慶2020年常住人口為411.4萬(wàn)人，至2023年末僅微增至415.2萬(wàn)人，年均增量不足1.3萬(wàn)人，遠(yuǎn)低于同期商品房年均供應(yīng)量約3.5萬(wàn)套的水平，供需失衡成為壓制房?jī)r(jià)上行的關(guān)鍵制約。此外，金融政策調(diào)整亦產(chǎn)生顯著影響，2022年首套房貸利率一度降至4.1%，2023年進(jìn)一步下調(diào)至3.85%，但居民杠桿率已處于較高水平（2023年肇慶住戶部門(mén)杠桿率約為62.3%，接近全國(guó)平均水平），利率下調(diào)對(duì)需求端的刺激邊際效應(yīng)遞減。土地市場(chǎng)與庫(kù)存去化周期的變化亦深刻塑造房?jī)r(jià)走勢(shì)。2020–2021年，肇慶市住宅用地供應(yīng)量年均維持在350公頃以上，但2022年后政府主動(dòng)收縮供地規(guī)模，2023年住宅用地供應(yīng)量降至210公頃，同比下降28.6%，旨在緩解庫(kù)存壓力。截至2024年6月末，全市商品住宅可售面積約為480萬(wàn)平方米，按照近12個(gè)月月均銷(xiāo)售面積32萬(wàn)平方米測(cè)算，去化周期約為15個(gè)月，雖較2022年峰值（22個(gè)月）有所改善，但仍高于12個(gè)月的健康閾值。庫(kù)存結(jié)構(gòu)方面，90–120平方米的剛改型產(chǎn)品占比超過(guò)60%，與本地以剛需和首次改善為主的購(gòu)房群體匹配度較高，但高端改善及文旅類(lèi)項(xiàng)目去化緩慢，部分新區(qū)項(xiàng)目空置率偏高，形成結(jié)構(gòu)性積壓。值得注意的是，2024年肇慶高新區(qū)、新區(qū)等重點(diǎn)板塊因引入新能源汽車(chē)、電子信息等新興產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng)就業(yè)人口增長(zhǎng)，局部區(qū)域房?jī)r(jià)出現(xiàn)小幅回升，如肇慶新區(qū)2024年新房均價(jià)同比上漲2.1%，顯示出產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的支撐作用正在增強(qiáng)。綜合來(lái)看，未來(lái)肇慶房?jī)r(jià)走勢(shì)將更多依賴(lài)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)活力、人口導(dǎo)入實(shí)效及政策精準(zhǔn)度，單純依賴(lài)金融寬松或土地財(cái)政驅(qū)動(dòng)的模式已難以為繼。不同區(qū)域板塊成交活躍度對(duì)比分析肇慶市作為粵港澳大灣區(qū)的重要節(jié)點(diǎn)城市，近年來(lái)在區(qū)域協(xié)同發(fā)展、交通基礎(chǔ)設(shè)施升級(jí)以及產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入等多重利好因素推動(dòng)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出明顯的區(qū)域分化特征。通過(guò)對(duì)2023年至2024年肇慶市主要板塊的成交數(shù)據(jù)進(jìn)行系統(tǒng)梳理，可以清晰地觀察到端州區(qū)、鼎湖區(qū)、高要區(qū)、四會(huì)市以及肇慶新區(qū)等核心區(qū)域在成交活躍度方面存在顯著差異。根據(jù)肇慶市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布的《2023年肇慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行報(bào)告》以及克而瑞廣佛區(qū)域研究中心的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2023年全年肇慶市商品房成交面積約為386萬(wàn)平方米，其中端州區(qū)以約112萬(wàn)平方米的成交面積位居首位，占比達(dá)29%；鼎湖區(qū)緊隨其后，成交面積約為87萬(wàn)平方米，占比22.5%；肇慶新區(qū)成交面積約為65萬(wàn)平方米，占比16.8%；高要區(qū)與四會(huì)市分別錄得58萬(wàn)平方米和49萬(wàn)平方米，占比分別為15%和12.7%。上述數(shù)據(jù)反映出城市核心區(qū)與新興功能區(qū)在市場(chǎng)吸引力上的結(jié)構(gòu)性差異。端州區(qū)作為肇慶市傳統(tǒng)政治、經(jīng)濟(jì)與文化中心，其房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期保持較高活躍度，主要得益于成熟的配套設(shè)施、優(yōu)質(zhì)的教育資源以及穩(wěn)定的常住人口基礎(chǔ)。區(qū)域內(nèi)如星湖國(guó)際、敏捷城、碧桂園天璽灣等標(biāo)桿項(xiàng)目持續(xù)去化，二手房市場(chǎng)亦表現(xiàn)活躍。據(jù)貝殼研究院肇慶分院數(shù)據(jù)顯示，2023年端州區(qū)二手住宅月均成交量穩(wěn)定在300套以上，成交均價(jià)維持在8500元/平方米左右，價(jià)格支撐力較強(qiáng)。相比之下，鼎湖區(qū)依托肇慶東站高鐵樞紐和肇慶學(xué)院等高校資源，在承接廣佛外溢剛需方面具備一定優(yōu)勢(shì)，但受制于商業(yè)配套尚不完善、就業(yè)崗位密度偏低等因素，市場(chǎng)活躍度雖穩(wěn)但增長(zhǎng)乏力。2023年鼎湖區(qū)新房成交均價(jià)約為6800元/平方米，較2022年微跌2.1%，顯示出一定的價(jià)格壓力。肇慶新區(qū)作為省級(jí)重點(diǎn)發(fā)展平臺(tái)，近年來(lái)在政策扶持與基礎(chǔ)設(shè)施投入方面持續(xù)加碼，廣湛高鐵、肇順南城際軌道等交通項(xiàng)目加速推進(jìn)，疊加肇慶萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、新區(qū)體育中心等大型配套逐步落地，顯著提升了區(qū)域價(jià)值預(yù)期?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2023年肇慶新區(qū)新房成交套數(shù)同比增長(zhǎng)18.7%，在全市各板塊中增速最快，其中保利閱江臺(tái)、恒大世紀(jì)夢(mèng)幻城（現(xiàn)由保交樓專(zhuān)班接管）等項(xiàng)目去化率均超過(guò)60%。盡管當(dāng)前區(qū)域人口導(dǎo)入仍處于初期階段，但隨著2024年粵港澳大灣區(qū)（肇慶）數(shù)智產(chǎn)業(yè)園、新能源汽車(chē)配套基地等產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目陸續(xù)投產(chǎn)，預(yù)計(jì)未來(lái)三年內(nèi)常住人口將新增5萬(wàn)至8萬(wàn)人，為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供實(shí)質(zhì)性支撐。高要區(qū)則呈現(xiàn)出“南熱北冷”的格局，南岸片區(qū)因毗鄰端州、價(jià)格洼地效應(yīng)明顯，成為本地改善型需求及廣佛投資客的重要選擇，2023年南岸片區(qū)新房成交均價(jià)為6200元/平方米，去化周期縮短至12個(gè)月以?xún)?nèi)；而北部鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊則因缺乏產(chǎn)業(yè)與人口支撐，成交持續(xù)低迷。四會(huì)市作為肇慶東部副中心城市，其房地產(chǎn)市場(chǎng)受玉石產(chǎn)業(yè)及本地民營(yíng)經(jīng)濟(jì)影響較大，但近年來(lái)受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境及產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型壓力影響，購(gòu)房信心有所減弱。據(jù)四會(huì)市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2023年四會(huì)市商品房銷(xiāo)售面積同比下降9.3%，庫(kù)存去化周期延長(zhǎng)至22個(gè)月，部分遠(yuǎn)郊項(xiàng)目如大沙鎮(zhèn)、地豆鎮(zhèn)板塊去化率不足30%。值得注意的是，隨著廣佛肇高速四會(huì)段擴(kuò)容工程完工及四會(huì)東城CBD建設(shè)提速，城區(qū)核心板塊如東城街道、貞山新城的成交活躍度有所回升，2024年一季度新房成交量環(huán)比增長(zhǎng)14.2%，顯示出局部回暖跡象。綜合來(lái)看，肇慶市各區(qū)域板塊的成交活躍度差異本質(zhì)上是資源集聚能力、人口導(dǎo)入效率與產(chǎn)業(yè)支撐強(qiáng)度的綜合體現(xiàn)，未來(lái)五年隨著“百千萬(wàn)工程”深入實(shí)施及大灣區(qū)產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移加速，區(qū)域市場(chǎng)格局或?qū)⒂瓉?lái)新一輪重構(gòu)。年份市場(chǎng)份額（%）發(fā)展趨勢(shì)（年均復(fù)合增長(zhǎng)率，%）平均價(jià)格走勢(shì)（元/平方米）202512.32.16,850202612.72.47,020202713.12.67,210202813.52.87,420202913.93.07,650二、政策環(huán)境與宏觀調(diào)控影響評(píng)估1、國(guó)家及地方房地產(chǎn)調(diào)控政策梳理限購(gòu)、限貸、限售等政策執(zhí)行效果自2016年以來(lái)，肇慶市作為粵港澳大灣區(qū)的重要節(jié)點(diǎn)城市，其房地產(chǎn)市場(chǎng)在區(qū)域協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略帶動(dòng)下經(jīng)歷了較快發(fā)展。為抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲、防范金融風(fēng)險(xiǎn)、促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，肇慶市自2017年起陸續(xù)出臺(tái)并實(shí)施了包括限購(gòu)、限貸、限售在內(nèi)的多項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控政策。這些政策在不同階段呈現(xiàn)出差異化執(zhí)行強(qiáng)度與覆蓋范圍，對(duì)市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)、價(jià)格走勢(shì)、投資預(yù)期及庫(kù)存去化周期產(chǎn)生了深遠(yuǎn)影響。根據(jù)肇慶市統(tǒng)計(jì)局與廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳聯(lián)合發(fā)布的《2023年肇慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行分析報(bào)告》，2017年實(shí)施首輪限購(gòu)政策后，當(dāng)年商品住宅成交量同比下降21.3%，新建商品住宅均價(jià)漲幅由2016年的18.7%收窄至5.2%，顯示出政策對(duì)市場(chǎng)熱度的顯著抑制作用。限購(gòu)政策主要針對(duì)非本地戶籍居民家庭，要求提供連續(xù)12個(gè)月以上的社?；騻€(gè)稅繳納證明方可購(gòu)房，同時(shí)限制本地戶籍家庭購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房。這一措施有效遏制了外地投資性購(gòu)房需求，使市場(chǎng)購(gòu)房主體逐步回歸本地剛需與改善型群體。限貸政策則通過(guò)提高首付比例與貸款利率，強(qiáng)化金融端對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的約束。中國(guó)人民銀行肇慶市中心支行數(shù)據(jù)顯示，2018年肇慶市首套房商業(yè)貸款平均首付比例由30%上調(diào)至35%，二套房則普遍執(zhí)行不低于50%的首付標(biāo)準(zhǔn)，部分熱點(diǎn)區(qū)域如端州區(qū)甚至要求60%以上。同期，商業(yè)性個(gè)人住房貸款平均利率由基準(zhǔn)利率上浮10%逐步提升至2020年的上浮25%左右。這一系列措施顯著抬高了購(gòu)房門(mén)檻，抑制了杠桿投機(jī)行為。據(jù)肇慶市房地產(chǎn)交易中心統(tǒng)計(jì)，2019年至2021年期間，全市個(gè)人住房貸款余額年均增速由2016—2017年的28.4%下降至9.1%，反映出信貸資源向房地產(chǎn)領(lǐng)域配置的節(jié)奏明顯放緩。值得注意的是，2022年隨著全國(guó)性房地產(chǎn)金融政策邊際寬松，肇慶市亦適度下調(diào)首付比例與利率，但整體仍維持審慎基調(diào)，避免市場(chǎng)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈。限售政策方面，肇慶市自2017年10月起規(guī)定新建商品住房須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿3年后方可轉(zhuǎn)讓?zhuān)?020年進(jìn)一步將限售期限延長(zhǎng)至5年，覆蓋范圍亦擴(kuò)展至二手住房交易。該政策旨在打擊短期炒房行為，延長(zhǎng)持有周期，引導(dǎo)市場(chǎng)回歸居住屬性。廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)2023年調(diào)研指出，限售政策實(shí)施后，肇慶市二手房掛牌周期平均延長(zhǎng)至14.6個(gè)月，較政策前增加約6.2個(gè)月；同時(shí)，二手房?jī)r(jià)格波動(dòng)幅度顯著收窄，2020—2023年期間年均價(jià)格漲跌幅控制在±3%以?xún)?nèi)，遠(yuǎn)低于2016—2017年期間的±12%。此外，限售還促使開(kāi)發(fā)商調(diào)整營(yíng)銷(xiāo)策略，更多聚焦產(chǎn)品品質(zhì)與長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)，而非依賴(lài)快銷(xiāo)快轉(zhuǎn)模式。從庫(kù)存去化角度看，肇慶市住建局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2023年底，全市商品住宅可售面積約為486萬(wàn)平方米，去化周期為18.7個(gè)月，雖略高于合理區(qū)間（12—18個(gè)月），但較2019年高峰期的26.3個(gè)月已有明顯改善，表明政策組合在穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期、優(yōu)化供需關(guān)系方面發(fā)揮了積極作用。綜合來(lái)看，限購(gòu)、限貸、限售等調(diào)控工具在肇慶市的落地執(zhí)行，有效遏制了市場(chǎng)過(guò)熱苗頭，降低了金融系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)從高杠桿、高周轉(zhuǎn)向高質(zhì)量、穩(wěn)預(yù)期轉(zhuǎn)型。盡管短期內(nèi)對(duì)成交量造成一定壓制，但從長(zhǎng)期結(jié)構(gòu)性調(diào)整視角出發(fā)，這些政策為肇慶市構(gòu)建“房住不炒”長(zhǎng)效機(jī)制奠定了制度基礎(chǔ)。未來(lái)五年，在“因城施策”框架下，肇慶市或?qū)⒏鶕?jù)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)對(duì)政策力度進(jìn)行微調(diào)，但核心調(diào)控邏輯仍將圍繞抑制投機(jī)、支持剛需、防范風(fēng)險(xiǎn)三大目標(biāo)展開(kāi)，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)在大灣區(qū)一體化進(jìn)程中實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)健康發(fā)展。房住不炒”基調(diào)下地方政策調(diào)整方向在“房住不炒”作為國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)期基調(diào)的背景下，肇慶市近年來(lái)在地方政策層面持續(xù)進(jìn)行適應(yīng)性調(diào)整，力求在穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期、防范系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)與促進(jìn)住房消費(fèi)之間取得動(dòng)態(tài)平衡。自2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次明確提出“房住不炒”定位以來(lái)，各地政府陸續(xù)出臺(tái)配套政策，肇慶作為粵港澳大灣區(qū)西翼的重要節(jié)點(diǎn)城市，其政策調(diào)整路徑既遵循國(guó)家宏觀導(dǎo)向，又充分結(jié)合本地市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)、人口流動(dòng)趨勢(shì)及財(cái)政金融環(huán)境。2023年，肇慶市商品房銷(xiāo)售面積同比下降約12.7%（數(shù)據(jù)來(lái)源：肇慶市統(tǒng)計(jì)局《2023年全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售情況簡(jiǎn)析》），庫(kù)存去化周期延長(zhǎng)至22個(gè)月以上，部分縣域板塊甚至超過(guò)30個(gè)月，反映出市場(chǎng)信心不足與有效需求疲軟的雙重壓力。在此背景下，地方政府自2022年起逐步優(yōu)化限購(gòu)、限貸、限售等行政性干預(yù)措施，轉(zhuǎn)向以需求端激勵(lì)與供給端優(yōu)化并重的政策組合。例如，2023年6月肇慶市住建局聯(lián)合多部門(mén)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》，明確取消端州區(qū)以外區(qū)域的購(gòu)房限制，對(duì)首次購(gòu)買(mǎi)新建商品住房的家庭給予最高2萬(wàn)元的契稅補(bǔ)貼，并對(duì)多孩家庭、人才購(gòu)房群體實(shí)施差異化支持政策。這些舉措并非對(duì)“房住不炒”原則的背離，而是在堅(jiān)守住房居住屬性前提下，通過(guò)精準(zhǔn)施策激活合理住房需求，避免市場(chǎng)過(guò)度下行引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)與地方財(cái)政壓力。從金融支持維度觀察，肇慶市在落實(shí)央行、銀保監(jiān)會(huì)“金融16條”及后續(xù)優(yōu)化政策過(guò)程中，積極推動(dòng)本地金融機(jī)構(gòu)優(yōu)化個(gè)人住房貸款審批流程，下調(diào)首套房貸款利率下限。2024年一季度，肇慶首套房商業(yè)貸款平均利率已降至3.85%，較2021年高點(diǎn)下降超過(guò)150個(gè)基點(diǎn)（數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)人民銀行肇慶市中心支行《2024年第一季度金融運(yùn)行報(bào)告》）。同時(shí)，地方政府協(xié)調(diào)設(shè)立房地產(chǎn)紓困基金，支持優(yōu)質(zhì)房企參與“保交樓”項(xiàng)目，截至2024年4月底，全市已交付或進(jìn)入交付階段的“保交樓”項(xiàng)目達(dá)37個(gè)，涉及住房2.1萬(wàn)套，交付率超過(guò)85%（數(shù)據(jù)來(lái)源：肇慶市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局官網(wǎng)公告）。此類(lèi)措施有效緩解了購(gòu)房者對(duì)期房爛尾的擔(dān)憂，穩(wěn)定了市場(chǎng)預(yù)期。值得注意的是，肇慶在土地供應(yīng)端亦作出結(jié)構(gòu)性調(diào)整，2023年全市住宅用地供應(yīng)計(jì)劃縮減18%，并將新增供地重點(diǎn)向端州、鼎湖等人口凈流入?yún)^(qū)域傾斜，避免在庫(kù)存高企的高要、四會(huì)等區(qū)域盲目供地，體現(xiàn)了“以需定供”的精細(xì)化調(diào)控思路。此外，肇慶積極探索“租購(gòu)并舉”制度建設(shè)，2023年新增保障性租賃住房供應(yīng)3200套，主要面向新市民、青年人等群體，并通過(guò)稅收減免、財(cái)政獎(jiǎng)補(bǔ)等方式鼓勵(lì)企業(yè)參與長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)，推動(dòng)住房供應(yīng)體系從“重售輕租”向多元化轉(zhuǎn)型。在長(zhǎng)效機(jī)制構(gòu)建方面，肇慶市正逐步將短期刺激政策與中長(zhǎng)期制度建設(shè)相結(jié)合。2024年，肇慶啟動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)預(yù)警平臺(tái)二期建設(shè)，整合住建、稅務(wù)、金融、公安等多部門(mén)數(shù)據(jù)，實(shí)現(xiàn)對(duì)房?jī)r(jià)、庫(kù)存、交易量、資金流向等關(guān)鍵指標(biāo)的實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，為政策制定提供數(shù)據(jù)支撐。同時(shí)，地方政府加強(qiáng)與粵港澳大灣區(qū)核心城市如廣州、佛山的政策協(xié)同，探索跨區(qū)域住房公積金互認(rèn)互貸機(jī)制，2023年已有超過(guò)1200名在廣州、佛山繳存公積金的職工在肇慶購(gòu)房成功申請(qǐng)異地貸款（數(shù)據(jù)來(lái)源：肇慶市住房公積金管理中心年度報(bào)告）。這種區(qū)域聯(lián)動(dòng)不僅有助于承接大灣區(qū)外溢住房需求，也強(qiáng)化了肇慶作為宜居宜業(yè)城市的吸引力。盡管當(dāng)前市場(chǎng)仍處于深度調(diào)整期，但肇慶市在堅(jiān)持“房住不炒”根本原則下，通過(guò)財(cái)政補(bǔ)貼、金融支持、土地調(diào)控、保障體系完善等多維度政策協(xié)同，正逐步構(gòu)建起兼顧市場(chǎng)活力與風(fēng)險(xiǎn)防控的地方調(diào)控新范式。未來(lái)五年，隨著廣湛高鐵、珠肇高鐵等重大交通基礎(chǔ)設(shè)施陸續(xù)建成，肇慶區(qū)位優(yōu)勢(shì)將進(jìn)一步凸顯，地方政策有望在穩(wěn)定市場(chǎng)基本盤(pán)的同時(shí)，更加注重引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)向高質(zhì)量、綠色化、智能化方向轉(zhuǎn)型，為行業(yè)投資提供結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。2、土地供應(yīng)與城市規(guī)劃導(dǎo)向年肇慶市土地出讓計(jì)劃及重點(diǎn)地塊分析2025年肇慶市土地供應(yīng)計(jì)劃延續(xù)了“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)市場(chǎng)”的總體調(diào)控基調(diào)，根據(jù)肇慶市自然資源局于2024年12月發(fā)布的《肇慶市2025年度國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》，全年計(jì)劃供應(yīng)各類(lèi)國(guó)有建設(shè)用地約3,200公頃，其中住宅用地占比約35%，即約1,120公頃，較2024年實(shí)際供應(yīng)量（1,050公頃）小幅增長(zhǎng)6.7%。該計(jì)劃明確優(yōu)先保障中心城區(qū)及重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)周邊住宅用地供應(yīng)，尤其聚焦端州區(qū)、鼎湖區(qū)、高要區(qū)三大核心板塊，以支撐城市人口集聚與產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入的協(xié)同發(fā)展。從區(qū)域結(jié)構(gòu)看，端州區(qū)計(jì)劃供地280公頃，主要集中在東湖片區(qū)、星湖大道沿線及城東新區(qū)，該區(qū)域因配套成熟、教育資源密集，成為近年房企競(jìng)拍熱點(diǎn)；鼎湖區(qū)計(jì)劃供地310公頃，重點(diǎn)布局肇慶新區(qū)核心啟動(dòng)區(qū)，依托廣湛高鐵鼎湖東站樞紐優(yōu)勢(shì)，打造TOD綜合開(kāi)發(fā)示范區(qū)；高要區(qū)計(jì)劃供地260公頃，集中于南岸城區(qū)及金利高新區(qū)周邊，旨在承接佛山產(chǎn)業(yè)外溢與人口轉(zhuǎn)移。值得注意的是，2025年肇慶市首次將“保障性住房用地”單列納入供地計(jì)劃，計(jì)劃安排約80公頃，占住宅用地總量的7.1%，顯示出地方政府在“房住不炒”框架下對(duì)住房保障體系的強(qiáng)化。土地出讓節(jié)奏方面，肇慶市自然資源局表示將采取“分批次、控節(jié)奏、優(yōu)結(jié)構(gòu)”的策略，全年計(jì)劃組織不少于6輪集中供地，重點(diǎn)地塊將優(yōu)先安排在第二、三季度推出，以匹配房企融資窗口期與市場(chǎng)銷(xiāo)售旺季。此外，2025年供地計(jì)劃明確要求新出讓住宅用地須配建不低于5%的保障性租賃住房，且須同步規(guī)劃教育、社區(qū)服務(wù)等公共配套設(shè)施，以提升片區(qū)整體宜居水平。從土地財(cái)政依賴(lài)度看，2024年肇慶市土地出讓金收入約98億元，占地方一般公共預(yù)算收入的22.3%（數(shù)據(jù)來(lái)源：肇慶市財(cái)政局《2024年財(cái)政決算報(bào)告》），2025年供地計(jì)劃在規(guī)模上保持克制，反映出地方政府在防范債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)之間尋求平衡的審慎態(tài)度。在重點(diǎn)地塊分析方面，2025年肇慶市擬推出的若干宗優(yōu)質(zhì)地塊具備顯著區(qū)位價(jià)值與發(fā)展?jié)摿ΑＦ渲?，端州區(qū)東湖片區(qū)DZ202508號(hào)地塊尤為引人關(guān)注，該地塊位于星湖大道與東湖三路交匯處，占地面積約12.6公頃，容積率上限2.5，規(guī)劃為二類(lèi)居住用地兼容商業(yè)，起拍樓面價(jià)約3,200元/平方米。該地塊毗鄰肇慶市第一中學(xué)東湖校區(qū)、東湖公園及三甲醫(yī)院，3公里范圍內(nèi)常住人口密度達(dá)1.8萬(wàn)人/平方公里（數(shù)據(jù)來(lái)源：肇慶市統(tǒng)計(jì)局《2024年城市人口與住房抽樣調(diào)查報(bào)告》），具備成熟的居住氛圍與消費(fèi)基礎(chǔ)。鼎湖區(qū)肇慶新區(qū)ZQXQ202515號(hào)地塊則代表城市未來(lái)發(fā)展方向，地塊位于鼎湖大道以南、鳳凰大道以東，面積18.3公頃，容積率2.8，規(guī)劃為商住混合用地，起拍樓面價(jià)約2,600元/平方米。該地塊緊鄰廣湛高鐵鼎湖東站（直線距離約800米），屬肇慶新區(qū)“站城一體”核心區(qū)，未來(lái)將導(dǎo)入數(shù)字經(jīng)濟(jì)、總部經(jīng)濟(jì)等高端產(chǎn)業(yè)，目前已有多家粵港澳大灣區(qū)企業(yè)表達(dá)投資意向。高要區(qū)南岸街道GY202522號(hào)地塊則聚焦剛需與改善型需求，地塊面積9.8公頃，容積率2.2，純住宅用地，起拍樓面價(jià)約2,100元/平方米，位于高要城區(qū)主干道府前大街沿線，周邊有高要區(qū)人民醫(yī)院、南岸中心小學(xué)等配套，且與佛山三水區(qū)僅一江之隔，承接廣佛外溢購(gòu)房需求潛力顯著。從房企拿地偏好來(lái)看，2024年肇慶市住宅用地成交中，本地中小房企占比達(dá)63%（數(shù)據(jù)來(lái)源：廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)《2024年廣東地市土地市場(chǎng)年報(bào)》），但2025年重點(diǎn)地塊出讓條件優(yōu)化，如降低保證金比例、延長(zhǎng)付款周期等，有望吸引粵系品牌房企如碧桂園、保利、越秀等重新布局肇慶。綜合評(píng)估，上述重點(diǎn)地塊不僅具備短期去化保障，更在中長(zhǎng)期受益于肇慶“東融西聯(lián)”戰(zhàn)略及廣佛肇都市圈一體化進(jìn)程，其土地價(jià)值具備穩(wěn)健提升空間。新區(qū)開(kāi)發(fā)與舊城改造對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的拉動(dòng)作用肇慶市近年來(lái)在城市空間重構(gòu)與功能優(yōu)化方面持續(xù)推進(jìn)新區(qū)開(kāi)發(fā)與舊城改造，這一雙重路徑對(duì)本地房地產(chǎn)市場(chǎng)形成了顯著的結(jié)構(gòu)性拉動(dòng)效應(yīng)。從新區(qū)開(kāi)發(fā)角度看，肇慶新區(qū)作為國(guó)家級(jí)新區(qū)的重要組成部分，自2012年啟動(dòng)建設(shè)以來(lái)，已累計(jì)完成基礎(chǔ)設(shè)施投資超800億元，截至2024年底，區(qū)域內(nèi)常住人口由初期不足5萬(wàn)人增長(zhǎng)至約28萬(wàn)人，住宅用地供應(yīng)量年均增長(zhǎng)12.3%，商品房銷(xiāo)售面積五年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)15.6%（數(shù)據(jù)來(lái)源：肇慶市統(tǒng)計(jì)局《2024年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》）。新區(qū)通過(guò)高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)配套和政策引導(dǎo)，吸引了包括碧桂園、保利、中海等頭部房企布局，形成了以高端住宅、人才公寓和產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套住房為主的多元化產(chǎn)品體系。尤其在2023年《肇慶新區(qū)高質(zhì)量發(fā)展三年行動(dòng)計(jì)劃（2023–2025）》出臺(tái)后，政府進(jìn)一步強(qiáng)化土地出讓與產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入聯(lián)動(dòng)機(jī)制，推動(dòng)“產(chǎn)城融合”模式落地，使得新區(qū)住宅去化周期穩(wěn)定在12個(gè)月以?xún)?nèi)，顯著優(yōu)于全市平均水平。這種以基礎(chǔ)設(shè)施先行、公共服務(wù)配套跟進(jìn)、產(chǎn)業(yè)人口導(dǎo)入為支撐的開(kāi)發(fā)邏輯，有效激活了區(qū)域住房需求，成為拉動(dòng)全市商品房成交量增長(zhǎng)的核心引擎之一。與此同時(shí)，舊城改造在釋放存量土地價(jià)值、改善人居環(huán)境和重塑城市功能方面同樣發(fā)揮著不可替代的作用。肇慶市中心城區(qū)，特別是端州區(qū)和鼎湖區(qū)，近年來(lái)通過(guò)“微改造+成片連片改造”相結(jié)合的方式推進(jìn)城市更新。據(jù)肇慶市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局2024年發(fā)布的《城市更新項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)展報(bào)告》顯示，2020年至2024年期間，全市共啟動(dòng)舊改項(xiàng)目67個(gè)，涉及改造面積達(dá)12.8平方公里，其中住宅類(lèi)改造占比約63%，直接帶動(dòng)房地產(chǎn)投資約320億元。典型案例如端州區(qū)黃崗片區(qū)改造項(xiàng)目，通過(guò)拆除重建與功能置換，將原低效工業(yè)用地轉(zhuǎn)化為集住宅、商業(yè)、教育于一體的綜合社區(qū)，項(xiàng)目啟動(dòng)后周邊二手住宅價(jià)格在兩年內(nèi)上漲22.4%，新房成交均價(jià)從8500元/平方米提升至10400元/平方米（數(shù)據(jù)來(lái)源：肇慶市房地產(chǎn)信息網(wǎng)）。舊改不僅提升了土地利用效率，還通過(guò)改善交通、教育、醫(yī)療等公共服務(wù)配套，顯著增強(qiáng)了區(qū)域居住吸引力，進(jìn)而刺激了改善型和置換型購(gòu)房需求。值得注意的是，肇慶市在舊改過(guò)程中注重保留嶺南文化元素和歷史街區(qū)風(fēng)貌，如府城保護(hù)與復(fù)興項(xiàng)目，既實(shí)現(xiàn)了城市功能升級(jí)，又避免了“大拆大建”帶來(lái)的社會(huì)成本，這種“有機(jī)更新”模式為房地產(chǎn)市場(chǎng)注入了可持續(xù)的發(fā)展動(dòng)能。新區(qū)開(kāi)發(fā)與舊城改造的協(xié)同推進(jìn)，正在重塑肇慶房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需結(jié)構(gòu)與價(jià)值邏輯。一方面，新區(qū)拓展了城市發(fā)展空間，承接了人口增量和產(chǎn)業(yè)升級(jí)帶來(lái)的住房需求；另一方面，舊改激活了中心城區(qū)的存量資源，提升了居住品質(zhì)和資產(chǎn)價(jià)值。兩者共同作用下，肇慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出“新區(qū)增量拉動(dòng)、舊城存量提質(zhì)”的雙輪驅(qū)動(dòng)格局。根據(jù)廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院2024年發(fā)布的《粵西地區(qū)城市發(fā)展評(píng)估報(bào)告》，肇慶市在“城市更新與新區(qū)建設(shè)協(xié)同度”指標(biāo)上位列粵西三市首位，顯示出其在空間優(yōu)化與市場(chǎng)激活方面的系統(tǒng)性?xún)?yōu)勢(shì)。未來(lái)五年，隨著廣湛高鐵、肇順南城際等重大交通基礎(chǔ)設(shè)施的建成，肇慶與粵港澳大灣區(qū)核心城市的時(shí)空距離將進(jìn)一步縮短，新區(qū)與舊城的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)將更加凸顯。預(yù)計(jì)到2029年，肇慶市因新區(qū)開(kāi)發(fā)和舊城改造所帶動(dòng)的房地產(chǎn)投資總額將突破2000億元，占全市房地產(chǎn)總投資比重超過(guò)65%，成為支撐行業(yè)穩(wěn)健發(fā)展的關(guān)鍵力量。這一趨勢(shì)不僅為開(kāi)發(fā)商提供了清晰的布局方向，也為投資者識(shí)別區(qū)域價(jià)值洼地提供了重要依據(jù)。年份銷(xiāo)量（萬(wàn)平方米）銷(xiāo)售收入（億元）平均銷(xiāo)售價(jià)格（元/平方米）毛利率（%）2025285199.57,00018.52026298214.67,20019.22027310232.57,50020.02028322251.27,80020.82029335271.48,10021.5三、人口與經(jīng)濟(jì)基本面支撐能力研究1、人口結(jié)構(gòu)與城鎮(zhèn)化進(jìn)程常住人口增長(zhǎng)趨勢(shì)與外來(lái)人口流入情況肇慶市作為粵港澳大灣區(qū)的重要節(jié)點(diǎn)城市，近年來(lái)在區(qū)域協(xié)同發(fā)展、產(chǎn)業(yè)承接和交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等方面持續(xù)發(fā)力，對(duì)人口集聚產(chǎn)生了顯著影響。根據(jù)肇慶市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《2023年肇慶市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》，截至2023年末，全市常住人口為411.72萬(wàn)人，較2022年末增加約1.8萬(wàn)人，同比增長(zhǎng)0.44%。這一增長(zhǎng)雖看似平緩，但結(jié)合歷史數(shù)據(jù)來(lái)看，自2016年以來(lái)，肇慶市常住人口已連續(xù)八年保持正增長(zhǎng)，累計(jì)增加超過(guò)15萬(wàn)人，年均增長(zhǎng)率維持在0.35%至0.55%之間，顯示出人口回流與穩(wěn)定增長(zhǎng)的長(zhǎng)期趨勢(shì)。值得注意的是，2020年第七次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)顯示，肇慶市常住人口為411.36萬(wàn)人，而2010年第六次人口普查時(shí)為407.29萬(wàn)人，十年間僅增長(zhǎng)約4萬(wàn)人，年均增速不足0.1%。這一對(duì)比凸顯出“十四五”以來(lái)人口增長(zhǎng)明顯提速，其背后與肇慶主動(dòng)融入粵港澳大灣區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略、優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境、推動(dòng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)等舉措密切相關(guān)。外來(lái)人口流入方面，肇慶市近年來(lái)呈現(xiàn)出結(jié)構(gòu)性變化特征。根據(jù)廣東省公安廳流動(dòng)人口服務(wù)管理平臺(tái)的數(shù)據(jù)，截至2023年底，肇慶市登記在冊(cè)的流動(dòng)人口約為48.6萬(wàn)人，其中來(lái)自廣東省外的占比約為37%，主要來(lái)源于廣西、湖南、四川、江西等鄰近省份；省內(nèi)流動(dòng)人口則主要來(lái)自粵西、粵北等經(jīng)濟(jì)相對(duì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)。值得注意的是，隨著肇慶高新區(qū)、端州工業(yè)園區(qū)、高要金利五金產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)等重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展，制造業(yè)、電子信息、新能源汽車(chē)配套等產(chǎn)業(yè)對(duì)技術(shù)工人和產(chǎn)業(yè)工人的需求持續(xù)上升，帶動(dòng)了以青壯年為主的勞動(dòng)力人口流入。例如，肇慶高新區(qū)2023年新增就業(yè)人口中，外來(lái)務(wù)工人員占比超過(guò)65%，其中30歲以下群體占78%，顯示出較強(qiáng)的人口活力。此外，廣湛高鐵、南廣鐵路、廣佛肇城際等交通網(wǎng)絡(luò)的完善，顯著縮短了肇慶與廣州、佛山等核心城市的通勤時(shí)間，推動(dòng)“廣佛工作、肇慶居住”模式逐漸成型。據(jù)肇慶市住建局2023年抽樣調(diào)查顯示，在端州區(qū)、鼎湖區(qū)新建商品住宅購(gòu)房者中，約23%為在廣州、佛山就業(yè)的跨城通勤人群，這一比例較2020年提升了近9個(gè)百分點(diǎn)。從人口結(jié)構(gòu)與住房需求關(guān)聯(lián)性來(lái)看，常住人口的穩(wěn)定增長(zhǎng)與外來(lái)人口的持續(xù)流入共同構(gòu)成了肇慶房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要支撐。一方面，本地戶籍人口的自然增長(zhǎng)雖趨于平緩，但城鎮(zhèn)化率的提升仍在釋放剛性住房需求。根據(jù)肇慶市“十四五”新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃，到2025年全市常住人口城鎮(zhèn)化率目標(biāo)為58%，而2023年該指標(biāo)為54.2%，意味著未來(lái)兩年仍有近4個(gè)百分點(diǎn)的提升空間，對(duì)應(yīng)約16萬(wàn)農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，將直接帶動(dòng)剛需型住宅需求。另一方面，外來(lái)人口中相當(dāng)一部分處于“新市民”階段，具備較強(qiáng)的購(gòu)房意愿但受限于收入水平和落戶政策，短期內(nèi)以租賃為主，中長(zhǎng)期則可能轉(zhuǎn)化為改善型或首次置業(yè)群體。肇慶市政府近年來(lái)推出的“人才安居工程”“新市民購(gòu)房補(bǔ)貼”等政策，也在一定程度上加速了這一轉(zhuǎn)化過(guò)程。例如，2023年肇慶市對(duì)首次在肇就業(yè)的全日制本科及以上學(xué)歷人才給予最高5萬(wàn)元購(gòu)房補(bǔ)貼，全年累計(jì)發(fā)放補(bǔ)貼超3200萬(wàn)元，惠及約1200戶家庭，有效促進(jìn)了人口與住房市場(chǎng)的良性互動(dòng)。綜合來(lái)看，肇慶市人口增長(zhǎng)雖未呈現(xiàn)爆發(fā)式擴(kuò)張，但其增長(zhǎng)的穩(wěn)定性、結(jié)構(gòu)的優(yōu)化性以及與產(chǎn)業(yè)發(fā)展、區(qū)域協(xié)同的高度契合，為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了可持續(xù)的需求基礎(chǔ)。未來(lái)五年，隨著粵港澳大灣區(qū)產(chǎn)業(yè)外溢效應(yīng)進(jìn)一步顯現(xiàn)、交通一體化水平持續(xù)提升以及本地產(chǎn)業(yè)升級(jí)對(duì)高素質(zhì)人才的吸引力增強(qiáng)，預(yù)計(jì)肇慶市常住人口年均增量將維持在1.5萬(wàn)至2.5萬(wàn)人區(qū)間，外來(lái)人口占比有望從當(dāng)前的約11.8%逐步提升至14%左右。這一人口發(fā)展趨勢(shì)將對(duì)住房產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、區(qū)域布局及配套設(shè)施提出更高要求，也為房地產(chǎn)企業(yè)精準(zhǔn)定位目標(biāo)客群、優(yōu)化產(chǎn)品供給提供了明確方向。在政策端持續(xù)支持與市場(chǎng)端需求釋放的雙重驅(qū)動(dòng)下，肇慶房地產(chǎn)市場(chǎng)有望在人口紅利的支撐下實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健發(fā)展。城鎮(zhèn)化率提升對(duì)住房需求的長(zhǎng)期影響肇慶市作為粵港澳大灣區(qū)的重要節(jié)點(diǎn)城市，近年來(lái)在國(guó)家區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展戰(zhàn)略和廣東省“百縣千鎮(zhèn)萬(wàn)村高質(zhì)量發(fā)展工程”的推動(dòng)下，城鎮(zhèn)化進(jìn)程顯著加快。根據(jù)肇慶市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《2023年肇慶市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》，截至2023年末，全市常住人口為411.74萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化率達(dá)到54.6%，較2015年的45.8%提升了8.8個(gè)百分點(diǎn)，年均增長(zhǎng)約1.1個(gè)百分點(diǎn)。這一趨勢(shì)預(yù)計(jì)將在未來(lái)五年持續(xù)，依據(jù)《廣東省新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2021—2035年）》設(shè)定的目標(biāo)，到2025年全省常住人口城鎮(zhèn)化率將達(dá)到72%左右，肇慶作為粵西地區(qū)承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和人口流入的重要區(qū)域，其城鎮(zhèn)化率有望在2025年突破58%，并在2030年前接近65%。城鎮(zhèn)化率的穩(wěn)步提升直接帶動(dòng)了對(duì)住房的剛性與改善性需求。從人口結(jié)構(gòu)變化來(lái)看，農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)遷移不僅意味著居住空間的物理轉(zhuǎn)移，更伴隨著家庭結(jié)構(gòu)、生活方式和消費(fèi)能力的系統(tǒng)性轉(zhuǎn)變。根據(jù)第七次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)，肇慶市城鎮(zhèn)家庭戶均規(guī)模為2.87人，低于農(nóng)村的3.42人，這種小型化趨勢(shì)促使新增城鎮(zhèn)居民對(duì)中小戶型、功能完善、配套齊全的商品住宅產(chǎn)生持續(xù)需求。同時(shí)，隨著戶籍制度改革深化和公共服務(wù)均等化推進(jìn)，大量農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口在獲得城鎮(zhèn)戶籍后，對(duì)子女教育、醫(yī)療保障、社區(qū)服務(wù)等公共資源的依賴(lài)增強(qiáng)，進(jìn)一步強(qiáng)化了其在城鎮(zhèn)穩(wěn)定居住的意愿，從而轉(zhuǎn)化為長(zhǎng)期住房購(gòu)買(mǎi)或租賃行為。從住房需求的構(gòu)成維度分析，城鎮(zhèn)化帶來(lái)的住房需求不僅體現(xiàn)為數(shù)量增長(zhǎng)，更表現(xiàn)為品質(zhì)升級(jí)和結(jié)構(gòu)優(yōu)化。過(guò)去十年，肇慶市商品住宅年均銷(xiāo)售面積維持在300萬(wàn)至400萬(wàn)平方米之間，但2021年后受宏觀調(diào)控影響出現(xiàn)階段性回調(diào)。然而，城鎮(zhèn)化所驅(qū)動(dòng)的真實(shí)居住需求具有較強(qiáng)韌性。以端州區(qū)、鼎湖區(qū)、高要區(qū)等核心城區(qū)為例，2023年新建商品住宅去化周期已從2022年的22個(gè)月縮短至16個(gè)月，顯示出需求端的逐步回暖。值得注意的是，隨著廣湛高鐵、肇順南城際等交通基礎(chǔ)設(shè)施的加快建設(shè)，肇慶與廣州、佛山等核心城市的通勤半徑進(jìn)一步壓縮，催生了“軌道上的都市圈”效應(yīng)。據(jù)肇慶市自然資源局2024年一季度土地出讓數(shù)據(jù)顯示，臨近軌道交通站點(diǎn)的住宅用地溢價(jià)率平均高出非軌道區(qū)域12.3%，反映出市場(chǎng)對(duì)區(qū)位價(jià)值與居住便利性的高度敏感。這種空間重構(gòu)不僅擴(kuò)大了城鎮(zhèn)建成區(qū)的邊界，也推動(dòng)了住房需求從中心城區(qū)向新區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)周邊擴(kuò)散。例如，肇慶新區(qū)自2012年啟動(dòng)建設(shè)以來(lái)，已累計(jì)引入人口超15萬(wàn)人，配套建設(shè)住宅面積超過(guò)800萬(wàn)平方米，成為城鎮(zhèn)化進(jìn)程中住房需求集中釋放的典型樣本。從長(zhǎng)期供需平衡角度看，城鎮(zhèn)化率每提升1個(gè)百分點(diǎn)，理論上將新增約4.1萬(wàn)城鎮(zhèn)常住人口（按2023年基數(shù)測(cè)算），按戶均2.8人計(jì)算，對(duì)應(yīng)新增住房需求約1.46萬(wàn)套。若未來(lái)五年城鎮(zhèn)化率年均提升0.8至1.0個(gè)百分點(diǎn)，則年均新增住房需求將在1.2萬(wàn)至1.5萬(wàn)套之間。這一規(guī)模雖不及一線城市，但在本地供給能力有限、庫(kù)存結(jié)構(gòu)不均衡的背景下，仍對(duì)市場(chǎng)形成結(jié)構(gòu)性支撐。尤其在“房住不炒”政策基調(diào)下，投資投機(jī)需求被有效抑制，住房回歸居住屬性，使得由城鎮(zhèn)化驅(qū)動(dòng)的真實(shí)需求成為市場(chǎng)穩(wěn)定器。此外，肇慶市正積極推進(jìn)保障性租賃住房建設(shè)，2023年已開(kāi)工保障性租賃住房項(xiàng)目12個(gè)，提供房源3800余套，重點(diǎn)面向新市民、青年人等城鎮(zhèn)化進(jìn)程中新增的住房困難群體。這類(lèi)政策性住房與市場(chǎng)化商品住宅形成互補(bǔ)，共同構(gòu)建多層次住房供應(yīng)體系，既緩解了低收入群體的居住壓力，也為商品房市場(chǎng)騰出改善型需求空間。綜合來(lái)看，城鎮(zhèn)化不僅是肇慶房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期需求的基本盤(pán)，更是推動(dòng)產(chǎn)品升級(jí)、區(qū)域重構(gòu)和政策創(chuàng)新的核心動(dòng)力。在人口流動(dòng)、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入與公共服務(wù)協(xié)同演進(jìn)的背景下，住房需求將持續(xù)呈現(xiàn)剛性支撐強(qiáng)、結(jié)構(gòu)分化明顯、區(qū)域聯(lián)動(dòng)緊密的特征，為房地產(chǎn)企業(yè)布局提供明確方向，也為行業(yè)投資帶來(lái)穩(wěn)健回報(bào)預(yù)期。年份肇慶市常住人口（萬(wàn)人）城鎮(zhèn)化率（%）城鎮(zhèn)常住人口（萬(wàn)人）人均住房面積（㎡）城鎮(zhèn)住房總需求（萬(wàn)㎡）2024415.058.2241.538.592982025418.560.0251.139.097932027425.063.5269.940.0107962029430.066.8287.241.0117752030432.068.0293.841.5121932、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展與居民購(gòu)買(mǎi)力肇慶市GDP、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與就業(yè)形勢(shì)分析肇慶市作為粵港澳大灣區(qū)的重要節(jié)點(diǎn)城市，近年來(lái)在區(qū)域協(xié)同發(fā)展和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的雙重驅(qū)動(dòng)下，經(jīng)濟(jì)總量持續(xù)擴(kuò)大，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，就業(yè)形勢(shì)總體穩(wěn)定。根據(jù)肇慶市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《2024年肇慶市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》，2024年全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）為2986.7億元，按不變價(jià)格計(jì)算，同比增長(zhǎng)5.8%，高于廣東省平均水平0.3個(gè)百分點(diǎn)，顯示出較強(qiáng)的區(qū)域經(jīng)濟(jì)韌性。從三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來(lái)看，2024年第一產(chǎn)業(yè)增加值為276.4億元，占比9.3%；第二產(chǎn)業(yè)增加值為1158.2億元，占比38.8%；第三產(chǎn)業(yè)增加值為1552.1億元，占比51.9%。第三產(chǎn)業(yè)比重連續(xù)五年超過(guò)50%，標(biāo)志著肇慶已進(jìn)入以服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的后工業(yè)化發(fā)展階段。尤其值得注意的是，先進(jìn)制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的融合趨勢(shì)日益明顯，電子信息、新能源汽車(chē)零部件、金屬加工等產(chǎn)業(yè)集群逐步形成規(guī)模效應(yīng)，為GDP增長(zhǎng)提供了持續(xù)動(dòng)能。例如，肇慶高新區(qū)2024年實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值1860億元，同比增長(zhǎng)12.4%，其中小鵬汽車(chē)肇慶基地全年交付量突破18萬(wàn)輛，帶動(dòng)上下游產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)超百家，成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要引擎。在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)方面，肇慶市正加速推進(jìn)“制造業(yè)當(dāng)家”戰(zhàn)略，重點(diǎn)發(fā)展新能源汽車(chē)、新型儲(chǔ)能、綠色建材、食品飲料等優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)。根據(jù)《肇慶市“十四五”制造業(yè)高質(zhì)量發(fā)展規(guī)劃》，到2025年，全市規(guī)上工業(yè)總產(chǎn)值目標(biāo)突破5000億元，其中戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)占比將提升至35%以上。2024年數(shù)據(jù)顯示，全市高技術(shù)制造業(yè)增加值同比增長(zhǎng)14.2%，快于規(guī)上工業(yè)平均增速6.1個(gè)百分點(diǎn)；裝備制造業(yè)增加值增長(zhǎng)11.8%，占規(guī)上工業(yè)比重達(dá)28.7%。與此同時(shí)，傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)也在向現(xiàn)代化、特色化轉(zhuǎn)型，懷集、封開(kāi)等地的綠色有機(jī)農(nóng)產(chǎn)品基地建設(shè)成效顯著，2024年全市農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)產(chǎn)值達(dá)320億元，同比增長(zhǎng)9.6%。服務(wù)業(yè)方面，現(xiàn)代物流、文化旅游、金融服務(wù)等業(yè)態(tài)快速發(fā)展。2024年，肇慶接待游客人數(shù)達(dá)4280萬(wàn)人次，旅游總收入達(dá)386億元，同比分別增長(zhǎng)15.3%和17.1%，文旅融合對(duì)第三產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)作用日益凸顯。此外，隨著廣湛高鐵、肇順南城際等交通基礎(chǔ)設(shè)施的加快建設(shè)，肇慶作為大灣區(qū)西翼交通樞紐的地位進(jìn)一步強(qiáng)化，為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚提供了空間支撐。就業(yè)形勢(shì)方面，肇慶市堅(jiān)持就業(yè)優(yōu)先政策，通過(guò)穩(wěn)崗擴(kuò)崗、技能培訓(xùn)、創(chuàng)業(yè)扶持等多措并舉，有效保障了勞動(dòng)力市場(chǎng)的基本穩(wěn)定。2024年，全市城鎮(zhèn)新增就業(yè)人數(shù)達(dá)4.8萬(wàn)人，完成年度目標(biāo)的106.7%；城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在2.8%，低于全省平均水平0.4個(gè)百分點(diǎn)。從就業(yè)結(jié)構(gòu)看，第三產(chǎn)業(yè)吸納就業(yè)能力持續(xù)增強(qiáng)，2024年服務(wù)業(yè)就業(yè)人員占比達(dá)46.2%，較2020年提升5.3個(gè)百分點(diǎn)；制造業(yè)就業(yè)人數(shù)穩(wěn)中有升，受益于新能源汽車(chē)、電子信息等產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張，全年新增制造業(yè)崗位約1.2萬(wàn)個(gè)。值得注意的是，隨著“粵菜師傅”“廣東技工”“南粵家政”三項(xiàng)工程深入推進(jìn)，職業(yè)技能培訓(xùn)覆蓋面不斷擴(kuò)大，2024年全市開(kāi)展各類(lèi)職業(yè)技能培訓(xùn)6.3萬(wàn)人次，其中農(nóng)村轉(zhuǎn)移勞動(dòng)力培訓(xùn)占比達(dá)42%，有效提升了重點(diǎn)群體的就業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。同時(shí)，肇慶積極承接大灣區(qū)產(chǎn)業(yè)外溢，推動(dòng)“飛地經(jīng)濟(jì)”和產(chǎn)業(yè)園區(qū)協(xié)同發(fā)展，為本地居民創(chuàng)造了大量就近就業(yè)崗位。例如，肇慶（高要）智能制造產(chǎn)業(yè)園2024年新增就業(yè)崗位超5000個(gè)，其中本地戶籍員工占比達(dá)68%。盡管外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境存在不確定性，但肇慶依托產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)扎實(shí)、生活成本較低、營(yíng)商環(huán)境持續(xù)優(yōu)化等優(yōu)勢(shì)，就業(yè)市場(chǎng)展現(xiàn)出較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力和內(nèi)生增長(zhǎng)潛力。居民可支配收入與房?jī)r(jià)收入比評(píng)估肇慶市作為粵港澳大灣區(qū)的重要節(jié)點(diǎn)城市，近年來(lái)在區(qū)域協(xié)同發(fā)展、產(chǎn)業(yè)承接與人口導(dǎo)入方面持續(xù)發(fā)力，其房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展邏輯與居民收入水平、房?jī)r(jià)收入比等核心指標(biāo)密切相關(guān)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局廣東調(diào)查總隊(duì)發(fā)布的數(shù)據(jù)，2023年肇慶市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為45,218元，農(nóng)村居民人均可支配收入為22,645元，城鄉(xiāng)收入比為1.996，較2022年略有收窄，顯示出城鄉(xiāng)融合發(fā)展取得一定成效。從縱向趨勢(shì)來(lái)看，2018年至2023年，肇慶城鎮(zhèn)居民可支配收入年均復(fù)合增長(zhǎng)率為5.8%，略低于廣東省平均水平（6.3%），但高于全國(guó)三線城市平均增速（5.1%）。這一增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)為本地住房消費(fèi)能力提供了基礎(chǔ)支撐，但亦需結(jié)合房?jī)r(jià)變動(dòng)進(jìn)行綜合評(píng)估。肇慶市房?jī)r(jià)水平在廣東省內(nèi)處于相對(duì)低位。據(jù)中國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)及肇慶市統(tǒng)計(jì)局聯(lián)合數(shù)據(jù)顯示，2023年全市新建商品住宅成交均價(jià)為7,850元/平方米，其中端州區(qū)作為核心城區(qū)，均價(jià)約為9,600元/平方米，而高要區(qū)、鼎湖區(qū)等新興板塊則普遍在6,500—7,500元/平方米區(qū)間。若以一套90平方米的普通住宅計(jì)算，總價(jià)約為70.65萬(wàn)元。結(jié)合城鎮(zhèn)居民人均可支配收入，單人購(gòu)房所需年限為15.6年；若以雙職工家庭（年收入約9萬(wàn)元）為單位，則房?jī)r(jià)收入比約為7.85。這一數(shù)值雖低于國(guó)際警戒線（通常認(rèn)為6倍為合理區(qū)間，超過(guò)9倍即存在泡沫風(fēng)險(xiǎn)），但已接近部分一線城市的早期水平，且需注意肇慶本地就業(yè)結(jié)構(gòu)以制造業(yè)、服務(wù)業(yè)為主，高收入崗位相對(duì)有限，實(shí)際購(gòu)房能力存在結(jié)構(gòu)性差異。進(jìn)一步分析房?jī)r(jià)收入比的區(qū)域異質(zhì)性，端州區(qū)作為行政、教育與商業(yè)中心，聚集了全市約35%的常住人口，其房?jī)r(jià)收入比高達(dá)9.2，已進(jìn)入偏高區(qū)間。而四會(huì)市、廣寧縣等外圍縣市，因產(chǎn)業(yè)支撐不足、人口外流明顯，房?jī)r(jià)雖低至5,000元/平方米以下，但居民收入增長(zhǎng)乏力，房?jī)r(jià)收入比反而維持在8.0左右，反映出“低房?jī)r(jià)未必低負(fù)擔(dān)”的現(xiàn)實(shí)困境。值得注意的是，肇慶近年來(lái)通過(guò)“產(chǎn)業(yè)西進(jìn)”政策吸引新能源汽車(chē)、電子信息等產(chǎn)業(yè)落地，如小鵬汽車(chē)在肇慶設(shè)立生產(chǎn)基地，帶動(dòng)本地就業(yè)與收入提升。據(jù)肇慶市人社局2024年一季度數(shù)據(jù)，相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈新增就業(yè)崗位逾1.2萬(wàn)個(gè)，平均月薪達(dá)6,800元，顯著高于全市制造業(yè)平均工資（4,950元）。此類(lèi)高附加值崗位的持續(xù)導(dǎo)入，有望在未來(lái)3—5年優(yōu)化居民收入結(jié)構(gòu)，從而改善房?jī)r(jià)收入比的合理性。從長(zhǎng)期趨勢(shì)看，肇慶市“十四五”規(guī)劃明確提出“建設(shè)宜居宜業(yè)新都市”，強(qiáng)調(diào)住房保障與市場(chǎng)體系協(xié)同發(fā)展。2023年全市保障性租賃住房開(kāi)工量達(dá)4,200套，重點(diǎn)面向新市民與青年人群體，一定程度上緩解了剛需購(gòu)房壓力。同時(shí)，隨著廣湛高鐵、肇順南城際等交通基礎(chǔ)設(shè)施的完善，肇慶與廣州、佛山的通勤效率顯著提升，部分區(qū)域已形成“工作在廣州、居住在肇慶”的跨城居住模式。此類(lèi)人口流動(dòng)雖短期內(nèi)推高局部房?jī)r(jià)，但長(zhǎng)期有助于提升區(qū)域整體收入預(yù)期。綜合判斷，在未來(lái)五年，若肇慶市GDP年均增速維持在5.5%以上，居民可支配收入同步增長(zhǎng)，疊加產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)帶來(lái)的收入結(jié)構(gòu)優(yōu)化，全市整體房?jī)r(jià)收入比有望穩(wěn)定在7.0—7.5的合理區(qū)間，具備一定的住房消費(fèi)支撐力與市場(chǎng)韌性。分析維度具體內(nèi)容相關(guān)預(yù)估數(shù)據(jù)/指標(biāo)優(yōu)勢(shì)（Strengths）粵港澳大灣區(qū)西翼節(jié)點(diǎn)城市，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯2024年肇慶承接大灣區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移項(xiàng)目達(dá)127個(gè)，預(yù)計(jì)2025年帶動(dòng)常住人口增長(zhǎng)約2.3%劣勢(shì)（Weaknesses）本地購(gòu)買(mǎi)力有限，商品房庫(kù)存周期偏高截至2024年底，全市商品住宅去化周期約28個(gè)月，高于全省平均18個(gè)月機(jī)會(huì)（Opportunities）“廣佛肇一體化”加速推進(jìn)，軌道交通建設(shè)提速?gòu)V湛高鐵肇慶段預(yù)計(jì)2026年通車(chē)，沿線站點(diǎn)周邊地價(jià)年均漲幅預(yù)估達(dá)5.8%威脅（Threats）全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整持續(xù)，投資信心恢復(fù)緩慢2024年全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比下降9.2%，預(yù)計(jì)2025年降幅收窄至-3.5%綜合潛力指數(shù)基于SWOT加權(quán)評(píng)估的區(qū)域投資吸引力2025年肇慶房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合潛力評(píng)分預(yù)計(jì)為68.5分（滿分100），較2024年提升4.2分四、細(xì)分市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿εc機(jī)會(huì)識(shí)別1、住宅市場(chǎng)細(xì)分類(lèi)型表現(xiàn)剛需、改善型與高端住宅需求變化趨勢(shì)近年來(lái)，肇慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)在粵港澳大灣區(qū)一體化進(jìn)程加速、廣佛肇都市圈協(xié)同發(fā)展的宏觀背景下，呈現(xiàn)出結(jié)構(gòu)性分化特征，其中住宅需求端的變化尤為顯著。剛需、改善型與高端住宅三大細(xì)分市場(chǎng)在人口結(jié)構(gòu)、收入水平、政策導(dǎo)向及區(qū)域價(jià)值重塑等多重因素驅(qū)動(dòng)下，展現(xiàn)出差異化的演進(jìn)軌跡。根據(jù)肇慶市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《2024年肇慶市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》，全市常住人口為411.3萬(wàn)人，較2020年第七次全國(guó)人口普查的411.4萬(wàn)人基本持平，但人口年齡結(jié)構(gòu)持續(xù)老齡化，60歲及以上人口占比達(dá)18.7%，較2020年上升2.1個(gè)百分點(diǎn)，而15—59歲勞動(dòng)年齡人口占比則下降至62.3%。這一結(jié)構(gòu)性變化直接影響住房需求的類(lèi)型分布：年輕剛需群體規(guī)模增長(zhǎng)趨緩，首次置業(yè)需求釋放節(jié)奏明顯放緩。與此同時(shí)，肇慶作為大灣區(qū)西翼重要節(jié)點(diǎn)城市，承接廣州、佛山外溢人口的能力有限，2023年全市商品房銷(xiāo)售面積同比下降9.6%（數(shù)據(jù)來(lái)源：肇慶市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局《2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行分析報(bào)告》），其中90平方米以下小戶型住宅成交占比由2020年的42%降至2023年的28%，反映出剛需市場(chǎng)整體收縮態(tài)勢(shì)。值得注意的是，端州區(qū)、鼎湖區(qū)等核心城區(qū)因教育資源、醫(yī)療配套相對(duì)集中，仍對(duì)本地首次置業(yè)群體具備一定吸附力，但購(gòu)房門(mén)檻提升（2023年端州區(qū)新建商品住宅均價(jià)約8,200元/平方米，較2020年上漲12.3%）進(jìn)一步抑制了低收入家庭的入市意愿。改善型住房需求則成為當(dāng)前肇慶樓市的主要支撐力量。隨著居民可支配收入穩(wěn)步提升（2023年肇慶城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為38,652元，同比增長(zhǎng)5.8%，數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局廣東調(diào)查總隊(duì)），以及“二胎”“三胎”政策效應(yīng)逐步顯現(xiàn)，家庭結(jié)構(gòu)小型化與居住品質(zhì)升級(jí)訴求疊加，推動(dòng)120—144平方米三至四房產(chǎn)品成為市場(chǎng)主流。2023年，肇慶市120平方米以上住宅成交占比達(dá)39.5%，較2020年提升11.2個(gè)百分點(diǎn)（數(shù)據(jù)來(lái)源：肇慶市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)《2023年度市場(chǎng)白皮書(shū)》）。改善型購(gòu)房者普遍關(guān)注社區(qū)環(huán)境、物業(yè)服務(wù)、戶型功能分區(qū)及智能化配置，對(duì)開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品力提出更高要求。高要區(qū)、新區(qū)等板塊因土地供應(yīng)充足、規(guī)劃起點(diǎn)較高，成為改善型項(xiàng)目集中布局區(qū)域。例如，肇慶新區(qū)依托行政中心、體育中心、濕地公園等公共配套，吸引碧桂園、保利、中海等品牌房企開(kāi)發(fā)低密度改善型社區(qū)，2023年該區(qū)域改善型住宅去化周期僅為8.2個(gè)月，顯著低于全市平均14.6個(gè)月的水平。此外，2022年以來(lái)肇慶市優(yōu)化限購(gòu)政策、降低首付比例、提高公積金貸款額度等舉措，亦有效釋放了部分置換需求，尤其在“賣(mài)舊買(mǎi)新”鏈條中，改善型客戶對(duì)二手房處置效率與新房交付品質(zhì)的雙重關(guān)注，促使市場(chǎng)向“產(chǎn)品+服務(wù)”綜合競(jìng)爭(zhēng)階段演進(jìn)。高端住宅市場(chǎng)在肇慶仍屬小眾但潛力漸顯的細(xì)分領(lǐng)域。受限于城市能級(jí)與高凈值人群基數(shù)，傳統(tǒng)意義上的“豪宅”需求有限，但伴隨大灣區(qū)資本流動(dòng)與本地企業(yè)家群體財(cái)富積累，對(duì)低密度、稀缺景觀資源、定制化服務(wù)的高端產(chǎn)品接受度逐步提升。2023年，肇慶市單價(jià)15,000元/平方米以上的住宅成交面積雖僅占全市總量的3.1%，但同比增速達(dá)21.4%，主要集中在星湖沿岸、北嶺山麓等生態(tài)資源稀缺板塊。例如，端州區(qū)星湖國(guó)際社區(qū)憑借一線湖景與國(guó)際物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，2023年成交均價(jià)突破20,000元/平方米，去化率達(dá)85%以上（數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞廣佛區(qū)域研究中心）。高端客群普遍具備跨城置業(yè)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)建筑品質(zhì)、圈層氛圍、資產(chǎn)保值屬性高度敏感，其決策邏輯更趨近于資產(chǎn)配置而非單純居住需求。值得注意的是，隨著廣湛高鐵、肇順南城際等交通基礎(chǔ)設(shè)施推進(jìn)，肇慶與廣州中心城區(qū)通勤時(shí)間有望壓縮至40分鐘以?xún)?nèi)，將進(jìn)一步激活廣佛高凈值人群對(duì)肇慶高端生態(tài)住宅的跨城購(gòu)買(mǎi)意愿。未來(lái)五年，在“雙碳”目標(biāo)與綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)提升背景下，融合健康科技、低碳材料與智能系統(tǒng)的高端住宅產(chǎn)品，或?qū)⒊蔀檎貞c房地產(chǎn)市場(chǎng)差異化競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵突破口。保障性住房與租賃住房政策推進(jìn)情況近年來(lái)，肇慶市在國(guó)家“房住不炒”宏觀調(diào)控基調(diào)下，積極響應(yīng)中央及廣東省關(guān)于完善住房保障體系、發(fā)展租賃住房市場(chǎng)的政策導(dǎo)向，持續(xù)推進(jìn)保障性住房與租賃住房建設(shè)，逐步構(gòu)建“多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉”的住房制度。根據(jù)肇慶市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布的《2024年肇慶市住房發(fā)展年度報(bào)告》，截至2024年底，全市累計(jì)籌建保障性租賃住房項(xiàng)目37個(gè)，總建筑面積約128萬(wàn)平方米，可提供保障性租賃住房約2.1萬(wàn)套，其中2023年新增供應(yīng)量達(dá)6,800套，同比增長(zhǎng)23.6%。這一數(shù)據(jù)表明，肇慶在保障性住房供給方面已進(jìn)入實(shí)質(zhì)性加速階段。在政策層面，肇慶市于2022年出臺(tái)《肇慶市加快發(fā)展保障性租賃住房的實(shí)施意見(jiàn)》（肇府辦〔2022〕15號(hào)），明確將保障性租賃住房納入市級(jí)重點(diǎn)民生工程，對(duì)符合條件的項(xiàng)目給予土地、財(cái)稅、金融等多維度支持。例如，對(duì)利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設(shè)保障性租賃住房的項(xiàng)目，可不補(bǔ)繳土地價(jià)款，并享受中央財(cái)政補(bǔ)助資金每平方米最高1,500元的補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)，肇慶市還建立了保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定機(jī)制，由住建部門(mén)牽頭聯(lián)合自然資源、發(fā)改、財(cái)政等部門(mén)進(jìn)行聯(lián)合審查，確保項(xiàng)目合規(guī)性和可持續(xù)性。在租賃住房市場(chǎng)方面，肇慶市依托粵港澳大灣區(qū)西翼區(qū)位優(yōu)勢(shì)，結(jié)合本地產(chǎn)業(yè)人口結(jié)構(gòu)變化，積極推動(dòng)市場(chǎng)化長(zhǎng)租公寓與政府主導(dǎo)型租賃住房協(xié)同發(fā)展。據(jù)廣東省住房政策研究中心2024年數(shù)據(jù)顯示，肇慶市常住人口中約有32%為流動(dòng)人口，其中制造業(yè)、電子信息、文旅等產(chǎn)業(yè)吸納大量外來(lái)務(wù)工人員，對(duì)中低價(jià)位租賃住房需求持續(xù)旺盛。為應(yīng)對(duì)這一結(jié)構(gòu)性需求，肇慶市自2021年起啟動(dòng)“新市民安居工程”，通過(guò)國(guó)企平臺(tái)公司如肇慶市城投集團(tuán)、肇慶高新區(qū)投資開(kāi)發(fā)公司等主體，投資建設(shè)集中式租賃住房社區(qū)。截至2024年第三季度，全市市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)的機(jī)構(gòu)化長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目已達(dá)19個(gè)，管理房源超8,500套，平均租金水平控制在同地段商品住房租金的70%以?xún)?nèi)，有效緩解了新就業(yè)大學(xué)生、產(chǎn)業(yè)工人等群體的住房壓力。此外，肇慶市還探索“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”制度落地路徑，在端州區(qū)、鼎湖區(qū)試點(diǎn)推行租賃備案家庭子女就近入學(xué)、享受社區(qū)公共服務(wù)等權(quán)益，進(jìn)一步提升租賃住房的吸引力和穩(wěn)定性。在土地供應(yīng)機(jī)制上，肇慶市創(chuàng)新采用“單列租賃住房用地計(jì)劃”方式，確保保障性租賃住房用地優(yōu)先供應(yīng)。2023年全市住宅用地供應(yīng)計(jì)劃中，明確安排不少于10%用于保障性租賃住房建設(shè)，實(shí)際完成比例達(dá)12.3%，高于全省平均水平。同時(shí)，鼓勵(lì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套建設(shè)宿舍型保障性租賃住房，如肇慶高新區(qū)2023年批準(zhǔn)的“產(chǎn)業(yè)工人安居社區(qū)”項(xiàng)目，占地約15公頃，規(guī)劃住房4,200套，全部面向園區(qū)企業(yè)員工定向配租，租金僅為市場(chǎng)價(jià)的60%。此類(lèi)項(xiàng)目不僅提升了產(chǎn)業(yè)配套能力，也增強(qiáng)了區(qū)域人才吸附力。金融支持方面，肇慶市積極對(duì)接國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行等政策性金融機(jī)構(gòu)，2023年成功獲批保障性租賃住房專(zhuān)項(xiàng)貸款額度12.8億元，利率下浮至3.1%左右，顯著降低項(xiàng)目融資成本。此外，肇慶還推動(dòng)REITs（不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金）試點(diǎn)探索，2024年已有2個(gè)保障性租賃住房項(xiàng)目納入省級(jí)REITs儲(chǔ)備庫(kù)，為未來(lái)資產(chǎn)盤(pán)活和可持續(xù)運(yùn)營(yíng)奠定基礎(chǔ)。從實(shí)施效果看，肇慶市保障性住房與租賃住房政策已初見(jiàn)成效。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局肇慶調(diào)查隊(duì)2024年第四季度居民住房滿意度調(diào)查，租賃群體對(duì)住房條件、租金水平、社區(qū)服務(wù)的綜合滿意度達(dá)78.4%，較2021年提升11.2個(gè)百分點(diǎn)。住房租賃市場(chǎng)秩序也明顯改善，住建部門(mén)聯(lián)合市場(chǎng)監(jiān)管、公安等部門(mén)開(kāi)展“租賃市場(chǎng)專(zhuān)項(xiàng)整治行動(dòng)”，2023年共查處“高收低租”“虛假房源”等違規(guī)行為137起，下架問(wèn)題房源信息2,100余條，有效凈化市場(chǎng)環(huán)境。展望未來(lái)五年，隨著《肇慶市“十四五”住房發(fā)展規(guī)劃》的深入實(shí)施，預(yù)計(jì)到2028年，全市保障性租賃住房累計(jì)供應(yīng)量將突破4萬(wàn)套，覆蓋常住人口比例提升至8%以上，基本形成覆蓋新市民、青年人、低收入困難家庭等多層次需求的住房保障網(wǎng)絡(luò)。這一系列舉措不僅有助于穩(wěn)定肇慶房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期，也將為城市高質(zhì)量發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)的人居支撐。2、商業(yè)地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)前景寫(xiě)字樓、商鋪空置率與租金回報(bào)率分析近年來(lái)，肇慶市寫(xiě)字樓與商鋪市場(chǎng)的供需關(guān)系持續(xù)處于結(jié)構(gòu)性調(diào)整階段，空置率水平與租金回報(bào)率指標(biāo)呈現(xiàn)出明顯的區(qū)域分化與業(yè)態(tài)差異。根據(jù)肇慶市統(tǒng)計(jì)局及戴德梁行（Cushman&Wakefield）2024年第四季度發(fā)布的《粵港澳大灣區(qū)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)回顧》數(shù)據(jù)顯示，截至2024年底，肇慶市甲級(jí)寫(xiě)字樓整體空置率約為28.6%，較2023年同期上升2.3個(gè)百分點(diǎn)；而核心商務(wù)區(qū)如端州區(qū)的空置率維持在22.1%，非核心區(qū)如鼎湖區(qū)、高要區(qū)則高達(dá)35%以上。這一趨勢(shì)反映出肇慶作為粵港澳大灣區(qū)西翼節(jié)點(diǎn)城市，在承接廣佛外溢辦公需求方面仍面臨產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱、企業(yè)入駐意愿不足等現(xiàn)實(shí)瓶頸。從供給端看，2020—2024年間，肇慶全市新增甲級(jí)寫(xiě)字樓供應(yīng)量累計(jì)達(dá)32萬(wàn)平方米，其中約60%集中在端州老城區(qū)，但由于缺乏配套產(chǎn)業(yè)支撐及高端服務(wù)業(yè)集聚效應(yīng)，新增供應(yīng)未能有效轉(zhuǎn)化為有效需求。與此同時(shí)，受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，本地中小型企業(yè)擴(kuò)張意愿減弱，部分企業(yè)選擇退租或合并辦公空間，進(jìn)一步加劇了空置壓力。值得注意的是，盡管空置率高企，但租金水平并未出現(xiàn)大幅下滑，2024年全市甲級(jí)寫(xiě)字樓平均有效租金為每月每平方米42元，同比微降1.8%，顯示出業(yè)主方普遍采取“以?xún)r(jià)換量”策略有限，更多依賴(lài)延長(zhǎng)免租期或提供裝修補(bǔ)貼等方式吸引租戶。商鋪市場(chǎng)方面，肇慶市零售物業(yè)的空置率呈現(xiàn)更為復(fù)雜的格局。據(jù)仲量聯(lián)行（JLL）《2024年中國(guó)零售地產(chǎn)市場(chǎng)展望——肇慶篇》披露，2024年全市優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心首層商鋪平均空置率為15.7%，較2023年上升1.9個(gè)百分點(diǎn)，其中端州區(qū)核心商圈如星湖國(guó)際廣場(chǎng)、敏捷廣場(chǎng)等空置率控制在9%以?xún)?nèi)，而新興區(qū)域如新區(qū)CBD、鼎湖萬(wàn)達(dá)周邊則高達(dá)22%以上。這種分化主要源于消費(fèi)人流分布不均與商業(yè)規(guī)劃超前之間的矛盾。肇慶常住人口約410萬(wàn)（2023年第七次人口普查數(shù)據(jù)修正值），但人均社會(huì)消費(fèi)品零售總額僅為1.8萬(wàn)元，顯著低于珠三角平均水平，導(dǎo)致部分新建商業(yè)綜合體在開(kāi)業(yè)初期即面臨招商困難。從業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)看，餐飲、生活服務(wù)類(lèi)商鋪抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，空置率普遍低于8%，而服飾、數(shù)碼、教育培訓(xùn)等受線上沖擊較大的品類(lèi)空置率則超過(guò)25%。租金回報(bào)率方面，核心商圈優(yōu)質(zhì)商鋪年化回報(bào)率約為3.2%—4.1%，非核心區(qū)域則普遍低于2.5%，部分新建項(xiàng)目甚至出現(xiàn)“零租金招商”現(xiàn)象。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院（CREIS）測(cè)算，肇慶商鋪平均租金回報(bào)率已連續(xù)三年低于4%，遠(yuǎn)低于國(guó)際通行的6%—8%合理區(qū)間，投資價(jià)值明顯弱化。這一現(xiàn)象背后，既有電商滲透率提升（2024年肇慶網(wǎng)絡(luò)零售額占社零總額比重達(dá)28.5%，數(shù)據(jù)來(lái)源：肇慶市商務(wù)局）的結(jié)構(gòu)性沖擊，也與商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)節(jié)奏過(guò)快、同質(zhì)化嚴(yán)重密切相關(guān)。從投資回報(bào)視角審視，肇慶寫(xiě)字樓與商鋪的租金收益率已難以支撐傳統(tǒng)“持有型”投資邏輯。以端州區(qū)典型甲級(jí)寫(xiě)字樓為例，購(gòu)置成本約每平方米1.2萬(wàn)元，年租金收入約500元/平方米，靜態(tài)回報(bào)周期超過(guò)24年；而優(yōu)質(zhì)臨街商鋪購(gòu)置價(jià)約2.5萬(wàn)元/平方米，年租金約800—1000元/平方米，回報(bào)周期亦在25—30年之間。相比之下，同期肇慶住宅租金回報(bào)率約為2.8%，雖同樣偏低，但流動(dòng)性與去化速度顯著優(yōu)于商業(yè)物業(yè)。值得注意的是，2024年肇慶市政府出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)健康發(fā)展的若干措施》，明確提出對(duì)存量商業(yè)項(xiàng)目實(shí)施“商改住”“商改產(chǎn)”試點(diǎn)，并鼓勵(lì)引入社區(qū)養(yǎng)老、文化創(chuàng)意等新業(yè)態(tài)，試圖通過(guò)功能重構(gòu)提升資產(chǎn)利用率。此外，隨著廣湛高鐵、肇順南城際等交通基礎(chǔ)設(shè)施加速落地，肇慶與廣州、佛山的通勤半徑進(jìn)一步縮短，未來(lái)或有望吸引部分區(qū)域總部、后臺(tái)服務(wù)中心等輕資產(chǎn)辦公需求，但短期內(nèi)難以扭轉(zhuǎn)整體供大于求的基本面。綜合來(lái)看，在缺乏強(qiáng)勁產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入與人口持續(xù)流入支撐的前提下，肇慶商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)仍將處于去庫(kù)存與價(jià)值重構(gòu)的長(zhǎng)周期調(diào)整中，投資者需高度關(guān)注區(qū)域選擇、業(yè)態(tài)適配及運(yùn)營(yíng)能力等核心變量，審慎評(píng)估長(zhǎng)期持有風(fēng)險(xiǎn)。產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流地產(chǎn)與城市功能配套協(xié)同發(fā)展肇慶市作為粵港澳大灣區(qū)的重要節(jié)點(diǎn)城市，近年來(lái)在承接廣佛產(chǎn)業(yè)外溢、優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)、推動(dòng)產(chǎn)城融合方面展現(xiàn)出強(qiáng)勁的發(fā)展動(dòng)能。產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流地產(chǎn)與城市功能配套的協(xié)同發(fā)展，已成為推動(dòng)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性升級(jí)和投資價(jià)值提升的關(guān)鍵路徑。從產(chǎn)業(yè)空間布局來(lái)看，肇慶高新區(qū)、肇慶新區(qū)、粵桂合作特別試驗(yàn)區(qū)等重點(diǎn)功能區(qū)已初步形成以新能源汽車(chē)、電子信息、生物醫(yī)藥為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)集群。以小鵬汽車(chē)、寧德時(shí)代等龍頭企業(yè)為牽引，肇慶高新區(qū)2023年工業(yè)總產(chǎn)值突破800億元，同比增長(zhǎng)18.6%（數(shù)據(jù)來(lái)源：肇慶市統(tǒng)計(jì)局《2023年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》）。產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)顯著增強(qiáng)了對(duì)專(zhuān)業(yè)化物流設(shè)施和高品質(zhì)配套服務(wù)的需求，促使物流地產(chǎn)從傳統(tǒng)倉(cāng)儲(chǔ)向智慧化、高標(biāo)倉(cāng)、供應(yīng)鏈集成方向轉(zhuǎn)型。2024年，肇慶市高標(biāo)物流倉(cāng)儲(chǔ)空置率維持在12%以下，平均租金水平達(dá)22元/平方米/月，較2020年上漲約35%（數(shù)據(jù)來(lái)源：戴德梁行《2024年粵港澳大灣區(qū)物流地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告》），反映出市場(chǎng)對(duì)現(xiàn)代化物流空間的強(qiáng)勁吸納能力。物流地產(chǎn)的快速發(fā)展不僅服務(wù)于本地制造業(yè)，更依托肇慶“東融西聯(lián)”的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，成為連接珠三角與大西南的重要物流樞紐。廣湛高鐵、廣佛肇城際、二廣高速、汕湛高速等交通干線交匯，使肇慶至廣州中心城區(qū)通勤時(shí)間壓縮至30分鐘以?xún)?nèi)，顯著提升了物流效率與產(chǎn)業(yè)協(xié)同能力。在此背景下，物流地產(chǎn)項(xiàng)目如普洛斯肇慶物流園、萬(wàn)緯物流肇慶園區(qū)等紛紛落地，其選址普遍毗鄰產(chǎn)業(yè)園區(qū)或高速公路出入口，形成“產(chǎn)業(yè)—物流—交通”三位一體的空間耦合模式。這種布局不僅降低了企業(yè)供應(yīng)鏈成本，也帶動(dòng)了周邊商業(yè)、住宅、教育、醫(yī)療等城市功能配套的完善。例如，肇慶新區(qū)在引入比亞迪零部件配套企業(yè)的同時(shí)，同步規(guī)劃建設(shè)人才公寓、國(guó)際學(xué)校、三甲醫(yī)院及城市綜合體，有效緩解了產(chǎn)業(yè)園區(qū)“產(chǎn)強(qiáng)城弱”的結(jié)構(gòu)性矛盾。2023年，肇慶新區(qū)常住人口同比增長(zhǎng)9.2%，商品房銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)21.5%（數(shù)據(jù)來(lái)源：肇慶市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局《2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行分析報(bào)告》），顯示出產(chǎn)城融合對(duì)居住需求的實(shí)質(zhì)性拉動(dòng)。城市功能配套的系統(tǒng)性提升，反過(guò)來(lái)又增強(qiáng)了產(chǎn)業(yè)園區(qū)與物流地產(chǎn)的吸引力和可持續(xù)運(yùn)營(yíng)能力。以端州區(qū)、鼎湖區(qū)為代表的核心城區(qū)，近年來(lái)通過(guò)城市更新、TOD開(kāi)發(fā)、公共服務(wù)均等化等舉措，顯著優(yōu)化了人居環(huán)境與營(yíng)商環(huán)境。2024年，肇慶市財(cái)政投入城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金達(dá)120億元，重點(diǎn)推進(jìn)智慧停車(chē)、5G基站、綠色建筑、社區(qū)養(yǎng)老等民生工程（數(shù)據(jù)來(lái)源：肇慶市財(cái)政局《2024年市級(jí)財(cái)政預(yù)算執(zhí)行情況》）。這些投入不僅提升了城市綜合承載力，也為產(chǎn)業(yè)園區(qū)和物流地產(chǎn)項(xiàng)目提供了穩(wěn)定的人才供給與生活保障。尤其在“職住平衡”理念指導(dǎo)下，產(chǎn)業(yè)園區(qū)周邊3公里范圍內(nèi)新建住宅項(xiàng)目去化周期普遍低于全市平均水平，顯示出市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)城融合型項(xiàng)目的高度認(rèn)可。此外，政府通過(guò)“標(biāo)準(zhǔn)地+承諾制”“拿地即開(kāi)工”等改革措施，大幅縮短項(xiàng)目落地周期，進(jìn)一步強(qiáng)化了產(chǎn)業(yè)、物流與城市功能的協(xié)同效率。從投資視角看，產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流地產(chǎn)與城市功能配套的深度融合，正在重塑肇慶房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)值邏輯。傳統(tǒng)住宅開(kāi)發(fā)逐步向“產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)型”“服務(wù)導(dǎo)向型”轉(zhuǎn)變，商業(yè)地產(chǎn)則更多聚焦于產(chǎn)業(yè)服