物業(yè)電梯維護(hù)保養(yǎng)操作手冊前言電梯作為現(xiàn)代建筑中不可或缺的垂直運輸工具，其安全、穩(wěn)定、高效運行直接關(guān)系到業(yè)主與使用人的生命財產(chǎn)安全及日常生活秩序。本手冊旨在為物業(yè)管理團(tuán)隊提供一套系統(tǒng)、規(guī)范且具有實操性的電梯維護(hù)保養(yǎng)指導(dǎo)方案，以期通過科學(xué)的管理與細(xì)致的養(yǎng)護(hù)，最大限度地保障電梯設(shè)備的良好工況，延長其使用壽命，降低故障發(fā)生率，為全體業(yè)主營造一個安全、便捷、舒適的居住與工作環(huán)境。本手冊內(nèi)容基于國家相關(guān)法律法規(guī)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及實踐經(jīng)驗編制，適用于物業(yè)管理范圍內(nèi)各類乘客電梯、載貨電梯的日常維護(hù)保養(yǎng)工作。物業(yè)相關(guān)管理人員及電梯維保協(xié)作單位均應(yīng)熟悉并嚴(yán)格遵照執(zhí)行。第一章總則1.1目的與意義明確電梯維護(hù)保養(yǎng)工作的核心目標(biāo)是確保電梯安全運行，預(yù)防事故發(fā)生，提升設(shè)備運行品質(zhì)，滿足使用需求。通過規(guī)范化的保養(yǎng)流程，及時發(fā)現(xiàn)并排除潛在故障，保障乘客人身安全，減少因電梯停運帶來的不便。1.2適用范圍本手冊適用于本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)所有投入使用的電梯設(shè)備及其附屬設(shè)施的日常巡檢、定期保養(yǎng)、故障處理及相關(guān)記錄管理工作。物業(yè)工程部電梯管理人員、維保單位現(xiàn)場作業(yè)人員均需依據(jù)本手冊開展工作。1.3職責(zé)分工1.3.1物業(yè)公司（或管理處）職責(zé)負(fù)責(zé)監(jiān)督電梯維保單位的日常工作質(zhì)量與服務(wù)履約情況。組織或協(xié)調(diào)電梯的定期檢驗、年檢工作，確保檢驗合格。負(fù)責(zé)電梯運行狀況的日常巡查，及時發(fā)現(xiàn)并向維保單位反饋異常情況。建立健全電梯設(shè)備檔案，包括設(shè)備資料、維保記錄、檢驗報告等。負(fù)責(zé)與業(yè)主、使用人就電梯運行情況進(jìn)行溝通，處理相關(guān)投訴與建議。組織電梯突發(fā)事件的應(yīng)急救援協(xié)調(diào)工作。1.3.2電梯維保單位職責(zé)嚴(yán)格按照國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)規(guī)范及雙方合同約定，提供專業(yè)的電梯維護(hù)保養(yǎng)服務(wù)。制定詳細(xì)的保養(yǎng)計劃，并按計劃實施，確保保養(yǎng)質(zhì)量。負(fù)責(zé)保養(yǎng)過程中發(fā)現(xiàn)的故障及隱患的及時處理與排除。建立規(guī)范的保養(yǎng)記錄，每次保養(yǎng)后向物業(yè)公司提交相關(guān)報告。配合物業(yè)公司進(jìn)行電梯年檢及其他檢查工作。提供電梯安全使用知識培訓(xùn)及技術(shù)支持，參與應(yīng)急救援。1.3.3電梯安全管理員（物業(yè)指定）職責(zé)每日對電梯運行狀況進(jìn)行巡查，記錄運行日志。監(jiān)督維保單位的保養(yǎng)作業(yè)過程，核查保養(yǎng)項目的完成情況。負(fù)責(zé)電梯鑰匙、機房鑰匙的管理。發(fā)現(xiàn)電梯異常情況或接到故障報告后，立即通知維保單位，并協(xié)助做好應(yīng)急處理。定期檢查電梯內(nèi)的安全警示標(biāo)識、緊急呼叫裝置等是否完好有效。第二章基本要求與安全規(guī)范2.1人員資質(zhì)與培訓(xùn)維保人員必須持有效《特種設(shè)備作業(yè)人員證》上崗，并定期參加專業(yè)技能培訓(xùn)與安全教育。物業(yè)電梯安全管理員需熟悉電梯基本原理、操作規(guī)程及應(yīng)急處置流程。2.2作業(yè)安全防護(hù)維保作業(yè)前，必須在電梯層門出入口設(shè)置醒目的安全警示標(biāo)識（如“正在維修，請勿使用”），必要時安排專人值守。作業(yè)人員必須按規(guī)定佩戴和使用勞動防護(hù)用品，如安全帽、安全帶、絕緣鞋、防護(hù)手套等。進(jìn)入機房、井道、底坑等區(qū)域作業(yè)時，務(wù)必確認(rèn)電梯已處于安全?？繝顟B(tài)，并切斷相關(guān)電源，掛設(shè)“禁止合閘，有人工作”警示牌。2.3工具與備件管理維保單位應(yīng)配備齊全、合格的專用工具、檢測儀器及常用備件。工具與備件應(yīng)妥善保管，定期檢查維護(hù)，確保其完好可用。使用前應(yīng)對工具的安全性和適用性進(jìn)行確認(rèn)。2.4作業(yè)溝通與監(jiān)護(hù)多人協(xié)同作業(yè)時，必須明確指揮人員和監(jiān)護(hù)人員，確保信息溝通順暢，行動協(xié)調(diào)一致。進(jìn)行可能影響電梯正常運行的作業(yè)時，必須提前與物業(yè)管理人員溝通，獲得許可后方可進(jìn)行。第三章日常巡檢3.1巡檢周期與頻次物業(yè)電梯安全管理員應(yīng)每日對電梯進(jìn)行至少一次日常巡檢。高峰期（如早晚出行時段）可適當(dāng)增加巡檢頻次。3.2巡檢內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)3.2.1機房（如有）環(huán)境：保持機房清潔干燥，通風(fēng)良好，無雜物堆放，照明充足。曳引機：運行平穩(wěn)，無異響、漏油現(xiàn)象，油溫在正常范圍?？刂乒瘢焊髟骷o松動、過熱、燒灼痕跡，指示燈顯示正常。限速器：運轉(zhuǎn)靈活，鉛封完好，清潔無油污。3.2.2井道與轎廂層門與轎門：門機運行平穩(wěn)，開關(guān)門順暢，無異常聲響；門鎖裝置完好，嚙合深度符合要求；門間隙在規(guī)定范圍內(nèi)。轎廂內(nèi)：照明、通風(fēng)良好；操縱盤按鈕、樓層顯示清晰有效；警鈴、對講裝置工作正常；轎廂內(nèi)壁、地板清潔，無明顯劃痕、變形。平層精度：轎廂地坎與層門地坎之間的水平偏差應(yīng)在允許范圍內(nèi)。導(dǎo)軌：運行平穩(wěn)，無異響，導(dǎo)靴磨損正常。3.2.3層站區(qū)域?qū)娱T：外觀完好，無變形、損壞；層門指示燈、召喚按鈕工作正常。候梯廳：地面清潔，照明良好，無障礙物影響候梯和進(jìn)出。3.3巡檢記錄與處理巡檢結(jié)果應(yīng)詳細(xì)記錄于《電梯日常巡檢記錄表》，對發(fā)現(xiàn)的異常情況（如異響、異味、運行不平穩(wěn)、平層不準(zhǔn)等），應(yīng)立即停機（若情況緊急）并通知維保單位進(jìn)行處理，同時跟蹤處理結(jié)果。第四章定期保養(yǎng)4.1保養(yǎng)周期劃分根據(jù)電梯使用頻率、使用環(huán)境及設(shè)備狀況，定期保養(yǎng)通常分為月度保養(yǎng)、季度保養(yǎng)、半年保養(yǎng)和年度保養(yǎng)。具體周期應(yīng)參照電梯制造商推薦及相關(guān)法規(guī)要求，并在維保合同中明確。4.2月度保養(yǎng)主要項目清潔：對轎廂、層門地坎、轎門地坎進(jìn)行清潔，去除異物。檢查：層門、轎門門鎖觸點清潔與檢查，確保接觸良好。導(dǎo)靴（或滾輪）磨損情況檢查，必要時調(diào)整間隙。曳引鋼絲繩張力檢查，有無斷絲、銹蝕。各安全裝置（如安全觸板、光幕、急停開關(guān)）功能有效性測試。制動系統(tǒng)工作性能檢查。潤滑：對門機導(dǎo)軌、導(dǎo)靴等需要潤滑的部位按規(guī)定加注潤滑油/脂。4.3季度保養(yǎng)主要項目（在月度保養(yǎng)基礎(chǔ)上增加）檢查與調(diào)整：限速器鋼絲繩張緊度檢查與調(diào)整。補償鏈（或補償纜）有無異響、磨損，連接是否牢固?？刂乒駜?nèi)各接觸器、繼電器觸點檢查，緊固接線端子。曳引機潤滑油油位、油質(zhì)檢查，按需補充。轎廂稱重裝置準(zhǔn)確性檢查。功能測試：進(jìn)行電梯慢速運行、檢修運行功能測試。4.4半年保養(yǎng)與年度保養(yǎng)半年保養(yǎng)和年度保養(yǎng)內(nèi)容更為全面深入，除包含上述保養(yǎng)項目外，還應(yīng)包括對曳引機、控制柜、限速器-安全鉗聯(lián)動裝置、緩沖器等關(guān)鍵部件的詳細(xì)檢查、調(diào)整、潤滑和必要的性能測試。年度保養(yǎng)報告需作為電梯年檢資料的重要組成部分。4.5保養(yǎng)記錄與確認(rèn)維保單位每次保養(yǎng)完成后，必須填寫《電梯定期保養(yǎng)記錄表》，詳細(xì)記錄保養(yǎng)項目、發(fā)現(xiàn)問題、處理措施及結(jié)果。記錄表需經(jīng)維保人員簽字后，由物業(yè)電梯安全管理員現(xiàn)場核查確認(rèn)并簽字存檔。第五章故障應(yīng)急處理與報修流程5.1應(yīng)急處理原則安全第一：任何情況下，優(yōu)先保障人員安全?？焖夙憫?yīng)：接到故障通知后，物業(yè)管理人員應(yīng)立即趕赴現(xiàn)場，判斷情況，采取初步應(yīng)急措施，并通知維保單位。有效溝通：及時向被困人員（如有）傳遞信息，安撫情緒，告知救援進(jìn)展。5.2常見故障應(yīng)急處置5.2.1困人故障立即通過對講或電話安撫被困人員，說明情況，告知不要驚慌，切勿自行撬門。立即通知維保單位，明確告知電梯編號、停梯位置、被困人數(shù)等信息，要求其盡快趕到現(xiàn)場救援。維保單位到達(dá)前，物業(yè)人員應(yīng)在現(xiàn)場維護(hù)秩序，引導(dǎo)其他乘客使用其他電梯（如有）。5.2.2異常聲響、震動或異味立即按下電梯急停按鈕，使電梯停止運行。通知維保單位進(jìn)行檢查維修，未排除故障前不得投入使用。5.2.3門無法正常開關(guān)若門未完全關(guān)閉導(dǎo)致電梯無法運行，嘗試按壓關(guān)門按鈕；若無效，通知維保。若門關(guān)閉后電梯不運行或運行中門異常開啟，立即按下急停按鈕，通知維保。5.3報修流程物業(yè)人員發(fā)現(xiàn)故障或接到故障報告→初步判斷故障類型及嚴(yán)重程度→若困人或嚴(yán)重安全隱患，立即啟動應(yīng)急響應(yīng)并通知維保單位→記錄報修時間、故障現(xiàn)象、報修人聯(lián)系方式→跟蹤維保單位處理進(jìn)度→故障排除后，現(xiàn)場確認(rèn)電梯恢復(fù)正常→記錄修復(fù)時間、處理結(jié)果，更新設(shè)備檔案。第六章記錄與檔案管理6.1記錄種類《電梯日常巡檢記錄表》《電梯定期保養(yǎng)記錄表》（月度、季度、半年、年度）《電梯故障報修及處理記錄表》《電梯應(yīng)急演練記錄表》（如有）《電梯年檢報告》及相關(guān)檢驗資料電梯設(shè)備技術(shù)資料（如安裝說明書、使用維護(hù)說明書、電路圖等）維保合同、維保單位資質(zhì)證明、維保人員作業(yè)證復(fù)印件等。6.2記錄要求所有記錄必須真實、準(zhǔn)確、完整、清晰，不得隨意涂改。記錄應(yīng)及時填寫，簽字齊全。采用統(tǒng)一的表格格式，便于查閱和統(tǒng)計。6.3檔案保管電梯相關(guān)檔案應(yīng)集中存放，專人負(fù)責(zé)管理。紙質(zhì)檔案應(yīng)分類整理，裝訂成冊，存放于干燥、通風(fēng)、防火、防潮的地方。鼓勵建立電子檔案，便于長期保存和快速檢索。檔案保存期限應(yīng)符合相關(guān)法規(guī)要求，至少保存至電梯報廢后若干年。第七章附則7.1手冊修訂本手冊根據(jù)國家法規(guī)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)更新及實際運行情況變化，應(yīng)定期組織評審和修