寫字樓物業(yè)租賃經(jīng)營階段性管理研究摘要：隨著世界經(jīng)濟的快速發(fā)展，寫字樓的成長亦愈加成熟。從第一代普通型商務(wù)寫字樓逐步發(fā)展到綜合型仿國際標準寫字樓，在此基礎(chǔ)上再跨越到智能型商務(wù)寫字樓。此過程是經(jīng)濟全球化以及人工智能時代到來的體現(xiàn)。物業(yè)管理，八十年代的新興行業(yè)，在房地產(chǎn)的發(fā)展和人們生活水平逐步提高狀態(tài)的推動下，其工作范圍已不僅只是對房屋和設(shè)施設(shè)備的管理，而且還要依據(jù)客戶要求對其房屋資產(chǎn)的經(jīng)營管理。依靠物業(yè)的經(jīng)營管理，在保證寫字樓設(shè)施設(shè)備及整體處于良好的狀態(tài)下，再綜合利用市場資源進行經(jīng)營和管理，可實現(xiàn)寫字樓宇的保值增值。尤其是現(xiàn)代寫字樓需求量大且客戶要求高，智能型寫字樓也正逐漸融入人們的生活中，樓宇的高效管理和資源的合理利用顯得十分重要。當然，在這個過程中，既存在機遇又要勇于接受挑戰(zhàn)。為順應(yīng)市場變化，物業(yè)工作者既要不斷內(nèi)在提升自己又要多方面的學習，思考如何在管理的基礎(chǔ)上將資源最大化地利用，以幫業(yè)主實現(xiàn)最大的利潤。在問題出現(xiàn)的基礎(chǔ)上吸取教訓并多思考，以便采取合適的策略和方案。本文將從物業(yè)管理的角度，分析寫字樓租賃經(jīng)營管理階段。關(guān)鍵詞：寫字樓物業(yè)管理經(jīng)營管理AnalysisofofficeleasemanagementstageAbstract:Withtherapiddevelopmentoftheworldeconomy,thegrowthofofficebuildingshasbecomemoremature.Fromthefirstgenerationofordinarybusinessofficebuildingstoaingraduallydevelopedtoacomprehensiveimitationofinternationalstandardofficebuildings,onthisbasis,andthenacrosstointelligentbusinessofficebuildings.Thisprocessistheembodimentofeconomicglobalizationandtheadventoftheeraofartificialintelligence.Propertymanagement,thenewindustryinthe1980s,inthedevelopmentofrealestateandpeople'slivingstandardsgraduallyimprovethestateofthepromotionofitsworkisnolongeronlythemanagementofhousingandfacilitiesandequipment,butalsoaccordingtocustomerrequirementsforthemanagementoftheirhousingassets.Relyingonthemanagementofproperty,inensuringofficefacilitiesandequipmentandtheoverallinagoodstate,andthenthecomprehensiveuseofmarketresourcesforoperationandmanagement,canachievethepreservationandappreciationofofficespace.Inparticular,thedemandformodernofficebuildingsandhighcustomerrequirements,intelligentofficebuildingsaregraduallyintegratedintopeople'slives,theefficientmanagementofbuildingsandtherationaluseofresourcesisveryimportant.Ofcourse,intheprocess,thereareopportunitiesandchallenges.Inordertocomplywithmarketchanges,propertyworkersshouldnotonlyconstantlyimprovetheirownandmulti-facetedlearning,thinkingabouthowtomaximizetheuseofresourcesonthebasisofmanagement,inordertohelpownerstoachievemaximumprofits.Learnlessonsandthinkmoreonthebasisofproblemsthatariseinordertoadoptappropriatestrategiesandprogrammes.Thispaperwillanalyzetheofficerentalmanagementstagefromtheperspectiveofpropertymanagement.Keywords:office;propertymanagement;management

目錄一、寫字樓物業(yè)發(fā)展歷程 -1-一、寫字樓物業(yè)發(fā)展歷程我國最初的寫字樓，只是一群因商務(wù)活動需要而集聚的群體，他們集中在一個小房子里互相討論。隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，出了些基本辦公需要外，人們?nèi)粘Ｉ畋憷男枨笠仓饾u融入其中，這一時期的寫字樓雛形已出現(xiàn)。改革開放后，寫字樓無論在設(shè)施設(shè)備還是整體環(huán)境上發(fā)展越來越規(guī)范化，國際化和現(xiàn)代化。為順應(yīng)這一趨勢，物業(yè)參與寫字樓的管理當中，并隨著其成長而不斷進步，其職能已不再僅限于設(shè)施設(shè)備的管理，更多的是通過良好的經(jīng)營使資產(chǎn)保值增值。（一）、寫字樓發(fā)展經(jīng)歷了四個階段。就寫字樓發(fā)展經(jīng)歷，本文將在論述第一代商務(wù)型寫字樓的基礎(chǔ)上，深入論述第二代綜合性仿國際標準寫字樓；再層層遞進，跟隨時代步伐，討論第三代智能型商務(wù)寫字樓是如何發(fā)展為國際型頂級商務(wù)寫字樓。1、第一代普通商務(wù)型寫字樓。是在計劃經(jīng)濟體制下發(fā)展起來的為滿足基本辦公需要的行政樓或小辦公樓。其樓層少且面積小。配套上自成體系，為滿足生活的方便，其周邊附有小禮堂、食堂、車鍋爐、醫(yī)務(wù)室等機構(gòu)，形成生活自給自足的局面?？梢钥闯觯瑢懽謽堑恼w模式已經(jīng)出現(xiàn)。2、第二代綜合型仿國際標準寫字樓。是指改革開放后外企陸續(xù)進入而引發(fā)的出租型寫字樓。與酒店分布相似，樓層較多、較高，但單層面積依然較小。設(shè)施設(shè)備上比較現(xiàn)代化，例如:配有消防、空調(diào)、給水排水、中控、避雷、通訊等系統(tǒng)。此類樓宇除了滿足客戶基本辦公需求外，還側(cè)重于營造輕松、舒適的生活和交流的氛圍。與第一代相比，其在整體配套和管理上更加標準化。3、第三代智能型商務(wù)寫字樓。在第二代的基礎(chǔ)上以滿足客戶需求為主。其樓層高、單層面積大。結(jié)構(gòu)上多采用核心筒和柱網(wǎng)結(jié)構(gòu)，樓層有許多大開間，可根據(jù)客戶的需求自由分配。硬件配套上除之前的安防、消防等系統(tǒng)和會議、餐飲等基本的配套服務(wù)，還有符合國際標準的5A智能化系統(tǒng)。此時寫字樓的管理或經(jīng)營模式上智能化水平高，并且開始出現(xiàn)人性化服務(wù)，例如：商務(wù)中心、票務(wù)、問詢、郵政等服務(wù)內(nèi)容。4、第四代國際型頂級商務(wù)寫字樓。是指21世紀至今一直使用的寫字樓，其在第三代的基礎(chǔ)上，為客戶的工作提供一個低成本、高效率的平臺，其更側(cè)重于倡導人性化的交流與溝通。除此，第四代寫字樓在辦公空間上，努力提高人性化、舒適度和環(huán)保性，使企業(yè)文化和員工素質(zhì)都能得到很好的提升。其目標客戶明確、景觀要求更高、提倡綠色環(huán)保和智能化高。（二）、物業(yè)管理的發(fā)展。中國物業(yè)管理是在政治、經(jīng)濟、科技、人為等因素的夾雜下生長并緩慢成長起來的。早在二十世紀八十年代，隨著深圳經(jīng)濟特區(qū)的開發(fā)和建立，深圳市第一個住宅小區(qū)—東湖麗苑出現(xiàn)。隨后，中國內(nèi)地第一家物業(yè)管理企業(yè)—深圳市物業(yè)管理公司成立。自此，物業(yè)管理作為一門新興行業(yè)開始進入人們的生活，并逐步影響著人們的生活質(zhì)量。在改革開放的浪潮下，住房制度不斷被改革，人們對住房需求也在增長，這一時期，物業(yè)管理如星星之火在深圳和廣州點燃。而后，政府指導時代的到來，在政策、經(jīng)濟的影響下，物業(yè)管理不斷自我生長、突破、掙扎、擴張和成熟。最終，在市場上站穩(wěn)腳跟。據(jù)悉，中國物業(yè)管理公司已遍布各個城市，其在資產(chǎn)的有效管理、良好的生活質(zhì)量以及維護社會穩(wěn)定上舉足輕重。（三）、寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理。寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理，是指為滿足業(yè)主要求，在維護房屋及配套設(shè)施設(shè)備基本良好的狀態(tài)下，利用資產(chǎn)管理的手段和技巧使房屋資產(chǎn)達到保值和增值并給業(yè)主帶來一定的利潤，為業(yè)主提供的貫穿于整個物業(yè)的綜合性服務(wù)。它包含了物業(yè)管理、設(shè)施管理和寫字樓資產(chǎn)管理三個層次。主要內(nèi)容有：物業(yè)發(fā)展目標、物業(yè)管理目標、租戶管理、租務(wù)市場管理、租賃期間管理、人事管理、建筑物管理、財務(wù)管理和經(jīng)營狀況評析。本文主要講物業(yè)租賃經(jīng)營管理。二、物業(yè)租賃經(jīng)營階段。相對于居住類小區(qū)，寫字樓檔次高，設(shè)施設(shè)備更齊全，智能化高。尤其在租賃期間，如何在做好前期工作，穩(wěn)定客戶的基礎(chǔ)上通過適當?shù)臓I銷推廣業(yè)務(wù)，補足房屋空置率；如何在中期和后期的發(fā)展中，讓物業(yè)服務(wù)很好地融入整個過程并因此使得資產(chǎn)保值增值，至關(guān)重要。可以說寫字樓物業(yè)租賃經(jīng)營是一項長期且十分具有挑戰(zhàn)性的工作。根據(jù)不同時期內(nèi)工作內(nèi)容的不同可將租賃經(jīng)營活動分為三個階段：租約簽訂前、租約執(zhí)行過程中和租約期滿。此三階段管理上彼此獨立又緊密聯(lián)系，唯有做好租賃與物業(yè)的協(xié)調(diào)工作，寫字樓價值才被最大化利用。且其主要是以滿足多數(shù)企業(yè)或小型經(jīng)濟機構(gòu)的辦公需求為主，在現(xiàn)代客戶對其內(nèi)外的要求都很高。因此，如何將物業(yè)服務(wù)很好地融入工作的整個過程在十分重要。寫字樓物業(yè)前期準備工作內(nèi)容多，涉及面廣。不僅租賃活動要做好充足準備，物業(yè)在前期項目的選擇時也要十分謹慎。唯有寫字樓前期將在前期中打好工作基礎(chǔ)，穩(wěn)定客戶，物業(yè)在對其進行詳盡的調(diào)查和分析的基礎(chǔ)上，才能夠物業(yè)的服務(wù)很好地融入整個過程，并達成良好的合作，使資產(chǎn)價值最大化利用。（一）、不同的管理模式：物業(yè)歷經(jīng)近三四十年的發(fā)展，其管理模式已自成體系?，F(xiàn)如今運用最廣、最適用的管理模式有包租轉(zhuǎn)租、出租代理、委托管理。本文將主要研究其內(nèi)涵，以及市場應(yīng)用風險。包租轉(zhuǎn)租模式。是指物業(yè)公司在接受業(yè)主委托時，以全部或部分租金將物業(yè)包租下來，再進行轉(zhuǎn)租的經(jīng)營模式。在此模式下，物業(yè)公司除負責基本的管理和服務(wù)工作還要承擔寫字樓的租賃經(jīng)營工作，而業(yè)主只需收每月的固定租金。在租賃市場不景氣的狀況下，業(yè)主一般會選擇包租轉(zhuǎn)租來轉(zhuǎn)移風險。出租代理模式。是指物業(yè)公司只需負責寫字樓租賃活動和租賃中的管理和服務(wù)工作，其收入也只來源于租金收入的一定比例。此類模式中，業(yè)主需自行承擔市場風險。相比包租包轉(zhuǎn)模式，物業(yè)的收入有所降低，承擔的市場風險較小。尤其是面對房屋空置率高、租賃市場不景氣，物業(yè)不會受到很大的影響。但若在管理和服務(wù)或租賃活動的過程中出現(xiàn)失誤而給業(yè)主帶來損失，就會受到相應(yīng)的懲罰。委托管理模式。是指在租賃工作中業(yè)主全權(quán)負責，物業(yè)公司只需要管理平常的物業(yè)工作。這種模式一般在市場比較活躍的狀態(tài)下會被運用，租金全部歸為業(yè)主，市場風險也完全由業(yè)主來承擔，物業(yè)只需做好本職和收取服務(wù)費。(二)、租賃經(jīng)營管理內(nèi)容。樓宇的租賃經(jīng)營是一個簽約合同和履行承若的過程，因此寫字樓的租賃經(jīng)營管理分為三大階段，分別是租約簽訂前、租約執(zhí)行過程中和租約期滿。1、租約簽訂前。租約簽訂的前期工作比較復(fù)雜，但又十分重要。其主要包括租賃準備工作、租賃方案制定、承租人選擇、租金確定、合同談判及簽約等內(nèi)容。首先要做好租約簽訂前的準備工作，包括組件物業(yè)租賃管理機構(gòu)、對從業(yè)人員有關(guān)租賃知識方面的培訓、制定租賃管理制度、明確物業(yè)租賃基本程序以及退租的基本程序。（1）、組建機構(gòu)。一個強大且專業(yè)性強的隊伍無論是在工作的前期推廣還是后期的開展都十分重要。因此，物業(yè)公司有必要在前期工作中組建自己的隊伍。但是基于企業(yè)層面還是項目層面來管理項目，還是要依據(jù)企業(yè)自身狀況來確定。物業(yè)租賃管理機構(gòu)包括管理人員和業(yè)務(wù)人員。（2）、對工作人員進行相關(guān)專業(yè)知識的培訓。由于物業(yè)租賃工作的整個過程難度大、對人的要求高，因此有必要對從業(yè)人員進行培訓。通過培訓，物業(yè)從業(yè)人員可以掌握一定的技巧，熟悉有關(guān)物業(yè)租賃的制度和法律，以及懂得如何靈活來處理出現(xiàn)的問題。（3）、制定制度。物業(yè)租賃制度是物業(yè)租賃管理工作有效開展的基本保證。它涵蓋內(nèi)容廣泛，主要涉及物業(yè)租賃管理，對承租人的管理和物業(yè)租賃租金的制度，房屋使用、維修、轉(zhuǎn)租和退租管理規(guī)定以及租賃合同管理、突發(fā)事件應(yīng)急處理的辦法，承租人投訴處理規(guī)定等。所以物業(yè)租賃管理制度的制定對后期工作的開展起到一定的約束作用。（4）、物業(yè)租賃基本程序的確定。由于資產(chǎn)價值較高，如何有效合理地將其交到業(yè)主手中十分必要。為此，物業(yè)公司一般會確定物業(yè)租賃的基本程序。其步驟如下：準備租賃房屋制定租金標準 選擇承租人 簽署租賃合同 承租人入住行政主管備案（5）、物業(yè)退租基本程序。出租人一般會在合同到期前15日以書面形式提醒承租人，并且互相討論是續(xù)簽還是直接退租。如果承租人不再續(xù)簽的話，那么就被視為退租。退租的步驟少且比較簡易，但需注意的事項有很多，具體有:檢查所租物業(yè)設(shè)施是否有損壞，結(jié)清租金、管理費用等其他所有費用，清理水、電、氣等能源費用還有合同終止時間的確認。但也有特殊情況，比如承租人要求提前退租，那么出租人需要就賠償事件進行商討。具體內(nèi)容有：提前退租租金不會退還，并且還要負責物業(yè)空置期間的損失。物業(yè)一般地退租程序如下：到期 通知 確認 終止在上一步的基礎(chǔ)上就要進行租賃方案的制定工作。租賃方案可以說是整個租賃過程的行動綱領(lǐng)，它涵蓋了整個內(nèi)容又不乏突出重點，針對具體問題做具體分析，可以有效解決出現(xiàn)的問題。它具體包括：（1）.確定租賃類型、租賃房屋面積和租賃方式。一般在房屋被租出之前，物業(yè)公司需要搜集業(yè)主可允許出租資產(chǎn)的類型，是住宅用房還是商業(yè)用房，其中住宅用房又分為普通住宅、公寓和別墅等，商業(yè)用房分為辦公或生產(chǎn)用房，除此還要分析其戶型以及周邊環(huán)境狀況。在租賃面積上，要分清其整體上自營和自用面積的分布，或整體未處于出租的狀。唯有明確了房屋類型以及面積分布的具體情況，才能夠?qū)Τ凶馊说臄?shù)量和類型確定下來。（2）、預(yù)算的編制。預(yù)算是一種財務(wù)計算、總結(jié)的工具。對物業(yè)租賃經(jīng)營管理來說，一個完整的租賃預(yù)算是公司發(fā)展的重要前提，它是對去年工作的總結(jié)同時也是對未來的工作的指導。物業(yè)租賃經(jīng)營預(yù)算是在對上年度經(jīng)營狀況分析和參考同類物業(yè)公司收支情況，是在充分計算運營成本基礎(chǔ)上而做出的量化目標。它有利于業(yè)主了解物業(yè)財務(wù)的經(jīng)營狀況和對物業(yè)工作的檢查。其內(nèi)容包括：預(yù)期收入、運營成本費用、相應(yīng)稅費、預(yù)計房屋空置和損失。（3）、市場定位。物業(yè)的發(fā)展受房地產(chǎn)的影響，歸根到底還是受市場供求關(guān)系的影響，但同時物業(yè)自身的價值也會在一定程度上反射到市場的分布狀態(tài)。例如：物業(yè)本身屬于甲、乙或丙級商務(wù)型寫字樓，這已決定了其在市場的地位。受資產(chǎn)檔次影響，物業(yè)的區(qū)域市場已被限定，其擴展范圍被縮小。除檔次還有物業(yè)類型、位置、業(yè)主要求、承租人以及潛在承租人等因素都會影響其市場定位。比如業(yè)主希望該物業(yè)能夠成為知名度或美譽度較高的寫字樓，那么就要引入較有名的企業(yè)入駐。（4）、租金方案的確定。租金方案是物業(yè)租賃管理的內(nèi)容之一，且十分重要。一般來說，租金由物業(yè)租賃的經(jīng)營成本和業(yè)主所希望的回報率來決定。但受市場經(jīng)濟的影響，物業(yè)的租金水平還是取決于市場的供求關(guān)系，物業(yè)類型、檔次和承租人的消費水平、租期的長短等因素則會確定租金的類型、租金的支付方式。但由于租金涉及到業(yè)主和承租人的利益，因此在確定物業(yè)租金時需要考慮其他因素。比如：同類型物業(yè)的價格水平、通過將已出租物業(yè)與未出租物業(yè)進行比較來判斷市場價格、物業(yè)租賃策略的干擾等。將租金方案確定后就需要考慮承租人的選擇了。通常物業(yè)公司會借助營銷的手段來引起消費者的注意力。在選擇承租人時，物業(yè)服務(wù)公司或業(yè)主需對其信息進行詳細的調(diào)查、收集、歸納、分析再判斷。承租人是否能按時繳納物業(yè)費、是否可以自覺使用并維護物業(yè)對兩者間能否長期合作至關(guān)重要。因此，了解承租人的信譽、財務(wù)能力十分有必要。最后是租金的確定。以價格原理為基礎(chǔ)，租金分為理論租金和實際租金；但從內(nèi)容方面來看，其又分為成本、商品和市場租金。這里就范談下理論租金和實際租金。(1)、理論租金，是指是在充分考慮物業(yè)開發(fā)建設(shè)中的投入、時間價值、無形和有形磨損等因素后，確定的比較中性的價格。其也是一次銷售與多次銷售的時間價格比率。（2）、實際租金，是指在理論租金的基礎(chǔ)上，還要考慮當?shù)氐淖饨鹚健⑾M水平、供求狀況等因素而確定的具體租金。以上兩種形式在生活中比較常見。租金的確定除受表現(xiàn)形式的影響還受其他內(nèi)、外在因素的干擾。比如：房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備配套、裝修以及樓層高低、朝向采光等。至此可以得出租金確定的基本程序：組成調(diào)研機構(gòu)運營成本運算確定租賃房屋組成調(diào)研機構(gòu)運營成本運算確定租賃房屋 確定房屋租金研討論證評估租賃市場調(diào)研確定房屋租金研討論證評估租賃市場調(diào)研合同談判及簽約：這是租賃管理前期工作的最后流程，是物業(yè)租金確定以及合同簽訂的時刻。合同談判設(shè)計的內(nèi)容很多，比如：租金的調(diào)整、物業(yè)服務(wù)標準及服務(wù)費、設(shè)施設(shè)備使用情況、能源費用分擔、租金優(yōu)惠等。談判是門藝術(shù)，如何讓顧客能滿意地接受條件并且雙方都能從中受益十分重要。在寫字樓租賃經(jīng)營合同談判中，談判者與業(yè)主大多就租金及租金調(diào)整的內(nèi)容進行商討。在此過程中，雙方應(yīng)在平等、互利的原則上避免發(fā)生沖突，應(yīng)就事論事。同時，談判者也會適當?shù)耐讌f(xié)，給承租人一些價格上的優(yōu)惠，比如：租價折扣、免租期和擴租權(quán)的贈送等。但無論最后妥協(xié)的是哪一方，都應(yīng)該讓承租人感受到所得的結(jié)果來之不易。意見達成后，就要開始收集承租人的基本信息，比如收取個人身份證、企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、法人證明文件等。2、租約執(zhí)行過程中。電子郵箱、電話、短信等提醒客戶交付租金，以便在確定的時間內(nèi)交付租金。做好前期工作后，就得將房屋交付承租人手中，同時還要再對租金和租金調(diào)整得內(nèi)容進行詳細討論。租約執(zhí)行過程是出租人履行承若并創(chuàng)造利潤的活動。主要內(nèi)容有：（1）、交付房屋。是指出租人和承租人實地交接房屋并驗收，主要對房屋的裝飾裝修（門、頂、窗）的質(zhì)量、設(shè)施設(shè)備（供水、供熱、供暖）數(shù)量和質(zhì)量、家具的數(shù)量和質(zhì)量等方面的查驗。再根據(jù)《房屋租賃合同》，看交接的物業(yè)條件是否符合合同規(guī)定，若雙方都沒有異議，則在查驗單上簽字，出租人將鑰匙交給承租人，表示其已接受租賃物業(yè)。（2）、租金的收取。在租約執(zhí)行過程中，租金的收取至關(guān)重要，這就要求雙方必須建立良好的信任關(guān)系。出租人應(yīng)充分考慮使承租人輕松方便交付租金，制定一套交款程序，運用電子系統(tǒng)如微信、（3）、調(diào)整租金。房屋租金的波動受市場狀況的影響，尤其在租約期內(nèi)，調(diào)整租金比較困難且復(fù)雜。這時，出租人應(yīng)該要考慮到何時調(diào)整以及調(diào)整的幅度等內(nèi)容，一般來說，租期較短的情況，租金不會怎么變化；但如果承租人需要續(xù)租，則需根據(jù)市場狀況來重新確定租金。租期較長的話，則租金在大概2到3年調(diào)整一次。租金的調(diào)整方法主要有三種：漸進調(diào)整、按百分比調(diào)整和按指數(shù)調(diào)整。（4）、根據(jù)政策適當調(diào)整。這主要指因國家政策變動帶來的如員工最低工資水平、稅率、水電費等價格變動。在此情況下，承租人只需承擔預(yù)超部分。(5）、重新定價。在以上工作的基礎(chǔ)上就可以重新確定租金，由雙方同意獨立評估人根據(jù)市場價格來評估價格。3、租約期滿。租約期滿牽涉到租約簽訂的后續(xù)工作，主要內(nèi)容有：租約續(xù)期、租金結(jié)算和房屋空間收回。（1）、租約續(xù)期的管理。續(xù)期階段無論是對承租人還是出租人都有好處，于出租人而言，無需再花時間和費用來尋找新的承租人，并且可以根據(jù)實際情況來提高服務(wù)質(zhì)量。于承租人而言，則無需再費精力重新對房屋設(shè)施設(shè)備進行更換和裝飾裝修。但這一過程可能會有合同條款的變更，這就受市場行情的影響，若行情較好，那么出租人就需要提高出租價格以收回成本和獲取利益，；若市場行情不樂觀，則出租人傾向于簽訂長期合同。一般而言，承租人希望簽訂長期不變的合同來獲取相關(guān)利益。除市場這一敏感因素外，還有延時繳納租金、干擾相鄰承租人、改變經(jīng)營內(nèi)容等初次談判中未考慮的因素。（2）、租金結(jié)算和房屋收回。在承租人搬出房屋后，出租人就要與其按照房屋交付查驗內(nèi)容和標準對出租物業(yè)的設(shè)施設(shè)備進行查驗。根據(jù)損壞與否，從出租人押金中進行具體扣除。查驗完后，出租人就需辦理租金結(jié)算業(yè)務(wù)，也就是實際的退租時間。承租人需交付租金、服務(wù)費、能源費等其他費用并收回押金和收據(jù)。(3）、退租流程。退租通知 核實欠費 物品搬出 工程維修部、業(yè)主共同驗房 確認、簽字 押金退還三、寫字樓租賃管理工作。和廣義的概念不同，將范圍和對象確定后，可將工作內(nèi)容做個具體概括。寫字樓是辦公的大型場合，功能性強，管理要求高。其租賃管理工作包括承租人的選擇、租金的確定和調(diào)整、租賃合同的管理。（一）、承租人的選擇。為了給公司帶來利益以及不影響業(yè)主，物業(yè)需要了解對方所經(jīng)營業(yè)務(wù)的類型和聲譽、財務(wù)狀況、長期盈利能力、所需的面積的大小和所需提供的特殊物業(yè)類型。（二）、租金的確定和調(diào)整。租金的確定和調(diào)整是企業(yè)工作的重中之重，我將從價格策略、租金確定三原則、常用寫字樓定價方法、租金調(diào)整策略種類四方面來討論制定租金策略。1、適當?shù)膬r格策略。租金是企業(yè)是否盈利的直觀表現(xiàn)，因此采取適當?shù)膬r格策略很重要。首先寫字樓的租金類型有基礎(chǔ)租金、成本租金、商品租金和市場租金。其中基礎(chǔ)租金是在成本租金的基礎(chǔ)上根據(jù)業(yè)主所需達到的利潤水平所確定的最低租金水平；商品租金反映了寫字樓的商品價值；市場租金在前者的基礎(chǔ)上反映了市場的供求關(guān)系。2、租金確定的三原則。分別是低價原則、高價原則和中價原則。一般來說，企業(yè)傾向于低價和高價相結(jié)合替換的方式來實現(xiàn)利潤。3、常用的寫字樓定價方法。參考競爭價格定價和考慮心理因素定價。其中參考定價是根據(jù)市場同類競爭來制定價格，包括隨行就市定價法、競爭定價法、市場比較定價法。心理因素定價主要受心理方面影響，有尾數(shù)或整數(shù)定價、聲望性定價、習慣定價。4、租金調(diào)整策略的種類。有穩(wěn)定價格、高開低走、低開高走三種。還可采取折扣方式，比如：變相折扣、續(xù)租價格折扣、租金的直接折扣。租金的調(diào)整方式有變相調(diào)價、直接調(diào)價、調(diào)價頻率和調(diào)價幅度。（三）、CRM所涉及的工作內(nèi)容。CRM涉及建筑物租賃的日常工作，例如：建立檔案、如何將租賃工作服務(wù)化、租金的繳納管理以及數(shù)據(jù)的統(tǒng)計分析、制定更符合消費者的個性化服務(wù)。1、建立檔案。包括承租人的姓名、單位名稱、租用面積、租約條款和開始使用日期等信息。這是企業(yè)實施CRM的基礎(chǔ)。2、租賃工作的服務(wù)化。是指承租人需要的個性化服務(wù)可通過CRM系統(tǒng)傳到客服中心。承租人再將服務(wù)的感受反饋到CRM客服中心。3、租金繳納管理。物業(yè)公司可再此系統(tǒng)上知道承租人租金是否按時繳納、是否有未履行義務(wù)和拖欠情況。工作人員可通過CRM進行催繳，將結(jié)果反饋到系統(tǒng)中。4、數(shù)據(jù)統(tǒng)計和分析。比如租賃期間內(nèi)，服務(wù)項目被要求的次數(shù)；承租人具體的繳費情況，可看出其未來的經(jīng)營能力和企業(yè)的發(fā)展前景。5、個性化服務(wù)。像定期舉辦聯(lián)誼活動、走訪承租人和咨詢意見、節(jié)日祝福等。（四）、租賃合同的管理。在寫字樓租賃中，一般都會準備好標準的租賃合同。這里主要講雙方在談判中所涉及的基本條款和特定條款?；緱l款。房屋租賃當事人的姓名和住所、房屋坐落的面積和結(jié)構(gòu)及設(shè)施設(shè)備、租金或押金額度和支付方式、租賃用途和房屋使用方式、租賃期限和維修責任等內(nèi)容。這里重點討論爭議解決的辦法和違約責任。首先要明確雙方責任，違約主要涉及以下方面：租金標準、租金調(diào)漲和租金繳納，租賃房屋的使用和轉(zhuǎn)租，物業(yè)租賃期，房屋維修和租賃合同的變更、續(xù)簽及終止。其次解決爭議的辦法有：協(xié)商、調(diào)解、沖裁或訴訟2、特定條款。因合同的持續(xù)性，一般會在里面會有定期增加租金、代收繳費用所包含的項目名稱，以及每項費用在承租人間按比例分攤計算的方式。寫字樓租賃管理工作程序較多且復(fù)雜性強，其涉及的專業(yè)領(lǐng)域廣泛。因此工作人員除了解相關(guān)物業(yè)知識還應(yīng)學習多方面的知識，以便更好、更靈活地工作。四、寫字樓常規(guī)物業(yè)管理。寫字樓租賃經(jīng)營階段，物業(yè)管理十分重要。這不僅影響承租人對我們的看法，而且在往后的發(fā)展階段是否會招來更多的入主，還是要看日常的物業(yè)管理如何。寫字樓常規(guī)物業(yè)管理內(nèi)容包括：寫字樓本體管理、寫字樓設(shè)施設(shè)備管理、寫字樓用戶的裝飾裝修管理、寫字樓保潔服務(wù)和/綠化服務(wù)、寫字樓秩序管理服務(wù)等。（一）寫字樓本體管理。本體管理主要是對寫字樓的混泥土結(jié)構(gòu)的預(yù)埋、給水排水設(shè)施使用情況、鋼筋混泥土保護層等基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)的養(yǎng)護和巡檢以及樓層地面、門窗、頂棚、裝飾墻（磚）等裝飾工程的養(yǎng)護管理，還有幕墻工程養(yǎng)護管理包括幕墻面積有無污漬、螺絲松動與否、定期檢查排水系統(tǒng)。（二）設(shè)施設(shè)備管理。這是寫字樓運作管理的核心部分，它的基本要求有：完善設(shè)備管理組織結(jié)構(gòu)、做好設(shè)備基礎(chǔ)管理，確保設(shè)備檔案資料的完整、要注重設(shè)備的運行和維修保養(yǎng)管理。在面對寫字樓宇的各大系統(tǒng)如：供水供電、空調(diào)、機電系統(tǒng)，應(yīng)采用節(jié)能裝置，達經(jīng)濟運行的效果。（三）裝飾裝修管理。在用戶進駐之前一般會對物業(yè)進行裝飾裝修，而這個過程又存在很多隱患，因此要有監(jiān)管工作。基本內(nèi)容有：（1）在施工前，物業(yè)公司要明確裝修注意事項、禁止行為、裝修規(guī)定和其他內(nèi)容；還要將裝修相關(guān)資料進行雙重審核。（2）在施工中，要對裝修違規(guī)行為和裝修物品嚴格監(jiān)管，若有違規(guī)行為則要立馬阻止。并且還要配專職人員，管理各階段的裝修行為。（3）施工完畢后，就要通知客戶與施工單位簽署質(zhì)量保證協(xié)議，檢查整體的裝修情況。（四）保潔服務(wù)。包括日常保潔和特殊材質(zhì)的清潔。日常保潔服務(wù)。是指日常生活中的保潔服務(wù)工作，例如：大廈的前后大廳、甬道、空地等公共區(qū)域，大堂、電梯、天臺、外墻等公共部位的清潔，另外還有日常生活垃圾、工作垃圾的清理。特殊材質(zhì)的清潔和保養(yǎng)。一些大廈一般會用到特殊材質(zhì)，針對這種情況就需要進行特殊的保養(yǎng)，比如大理石和鋁合金的清潔保養(yǎng)。綠化服務(wù)。包括內(nèi)綠化服務(wù)和外綠化服務(wù)，外部綠化服務(wù)是指對植物群落、喬木生長、樹木修剪和草坪的管理，它們能夠綠化環(huán)境，保持空氣清新和疏松土壤的作用。內(nèi)綠化服務(wù)指大堂、過道、電梯會議室等地方進行盆景布置達到觀賞效果。（六）秩序管理。現(xiàn)代寫字樓智能化程度高，尤其是一些有名的大廈里面入駐的基本是些大型企業(yè)。這時就要求一流的安防工作。寫字樓的秩序管理工作主要包括：1、安保服務(wù)。根據(jù)寫字樓的實際情況和特點來執(zhí)行相應(yīng)的安保措施。一般而言，需堅持“外松內(nèi)緊，人防、技防相結(jié)合”的原則。在外部設(shè)置人員崗位，像安保固定崗、流動崗和機動應(yīng)急人員來執(zhí)行日常的安保工作；若有特殊情況則，則需進行緊急處理。比如大型的活動中緊急事件、突發(fā)狀況的處理。內(nèi)部需要結(jié)合電子系統(tǒng)來進行監(jiān)管，閉路電視監(jiān)控、消防監(jiān)控等是必不可少的裝置。寫字樓由于其屬于大型辦公類樓宇，進出人員多而復(fù)雜，尤其是快節(jié)奏生活促使更多的人點外賣。這使得安保工作更須謹慎。2、消防管理。消防，是寫字樓常規(guī)物業(yè)管理工作的重中之重。主要包括以下內(nèi)容：（1）前期準備。這需要我們的物業(yè)人員做相關(guān)的培訓，除了解消防方面的知識、懂得各種消防工具的使用方法，還需做好消防安全的宣傳工作、管理維護好消防使用的材質(zhì)。（2）按制度執(zhí)行任務(wù)。做好消防安全制度，工作才能有章可循。包括消防中心值班、防火檔案、崗位責任、安全檢查和定期的演習等制度。（3）強大的消防隊伍。一個強大、團結(jié)的隊伍是消防工作的核心。物業(yè)公司必須明確相關(guān)法律法規(guī)建立一支屬于自己的隊伍，除此還應(yīng)定期做消防安全培訓工作。（4）設(shè)施設(shè)備的管理。在大型的樓宇內(nèi)，物業(yè)公司要維護管理好消防設(shè)備，禁止人員擅自打開或拆除設(shè)備。3、車輛管