2025年前三季度，土地市場(chǎng)延續(xù)縮量提質(zhì)趨勢(shì)，全國(guó)300城經(jīng)下2019年以來(lái)前三季度新低，各能級(jí)城市平均樓板價(jià)均實(shí)現(xiàn)同比上漲。溢價(jià)率雖在三季度回落1.3個(gè)百分點(diǎn)至7.7%，但優(yōu)質(zhì)地塊點(diǎn)狀高熱依舊延續(xù)，上海徐匯衡復(fù)、深圳前海等地塊城市地價(jià)紀(jì)錄。不過(guò)整體來(lái)看，隨著三季度優(yōu)質(zhì)宅地出讓頻次減少，以及棚改、舊改類(lèi)低溢占比上升，土地市場(chǎng)熱度較上半年略有降溫，企業(yè)投資雖延續(xù)回暖之勢(shì)，但整體態(tài)度更趨展望后續(xù)，地方政府將進(jìn)一步落實(shí)“控量提質(zhì)”要求，并結(jié)合土地收儲(chǔ)工作全面推地要素使用效率等要求，多措并舉促進(jìn)房地產(chǎn)庫(kù)存下降，而中央財(cái)政對(duì)地方債務(wù)指標(biāo)的寬松為地方縮減供地規(guī)模、優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)提供支撐。企業(yè)層面，央國(guó)企主導(dǎo)、核心城市聚焦的特續(xù)強(qiáng)化，具備資金優(yōu)勢(shì)的央國(guó)企仍將是土地市場(chǎng)主力，重點(diǎn)爭(zhēng)奪一二線(xiàn)城市核心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊前三季度，全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地成交建筑面積4.6億平方米，同比下降9%，再?gòu)南掳肽晔袌?chǎng)走勢(shì)來(lái)看，全國(guó)土地成交規(guī)模進(jìn)一步收縮，7月份以來(lái)各能級(jí)城市土地成成交金額均現(xiàn)同比回落。2025年以來(lái)，全國(guó)土地招拍掛成交規(guī)模已經(jīng)小于同期新房交易面積1分能級(jí)來(lái)看，各能級(jí)城市表現(xiàn)明顯分化，一線(xiàn)城市量縮價(jià)漲，前三季度土地成交建筑面下降21%，成交金額同比增長(zhǎng)19%，上海、深圳大量?jī)?yōu)質(zhì)宅地高溢價(jià)成交，北京棚改項(xiàng)目展，也帶來(lái)了大量高總價(jià)重點(diǎn)地塊的成交。對(duì)于外來(lái)人口充沛、高端購(gòu)買(mǎi)力充裕的一線(xiàn)城市城市更新發(fā)展已然大有可為，高品質(zhì)新房項(xiàng)目需求也保持旺盛，土地市場(chǎng)的進(jìn)一步縮量提質(zhì)二線(xiàn)城市方面量平價(jià)漲，前三季度土地成交建筑面積同比微增2%，成交金額三四線(xiàn)城市方面，前三季度土地成交建筑面積同比下降11%，成交金額同比市場(chǎng)形勢(shì)下，三四線(xiàn)城市只有少數(shù)優(yōu)質(zhì)地塊能夠保持較好的出讓前景，在止跌回穩(wěn)目標(biāo)之一線(xiàn)城市平均漲幅達(dá)到51%，二線(xiàn)城市同比增長(zhǎng)20%，三四線(xiàn)也有6%的增幅。說(shuō)具體來(lái)看，一線(xiàn)城市中上海、深圳均在年內(nèi)刷新了地價(jià)紀(jì)錄，平均樓板價(jià)也大幅上升至3平方米左右；二線(xiàn)城市中杭州、成都、蘇州也在年內(nèi)屢屢拍出高單價(jià)地塊，平均樓三四線(xiàn)城市雖然整體土拍熱度不高，但隨著優(yōu)質(zhì)宅地出讓比例增加，平均樓2025年三季度，熱點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)宅地出讓頻次有所下降，京、成都、西安、南京等地出讓了較多舊改、棚改、城更類(lèi)地塊，均為高總價(jià)低溢價(jià)成不過(guò)從個(gè)體地塊表現(xiàn)來(lái)看，部分稀缺優(yōu)質(zhì)地塊還是拍出了理想的價(jià)格和熱度，譬如7月上衡復(fù)地塊則是以20萬(wàn)元/平方米的單價(jià)刷新了全國(guó)樓板價(jià)紀(jì)錄。該地塊經(jīng)過(guò)28輪競(jìng)價(jià)后，由祺祥旺宇以12.25億元競(jìng)得，溢價(jià)率22.38%。而深圳前海地塊在158輪競(jìng)價(jià)后，由招商蛇價(jià)率高達(dá)86.1%，成交總價(jià)21.55億元，樓面價(jià)84180元/平方米，同樣刷新了深圳土拍錄，也創(chuàng)下了2024年深圳取消15%溢價(jià)上限后的溢價(jià)率新高。對(duì)于大多數(shù)城市而言，缺地塊的條件難以復(fù)制，但健康庫(kù)存指標(biāo)和優(yōu)秀利潤(rùn)預(yù)期下的土拍熱度，還是為行業(yè)止三四線(xiàn)城市也有部分確定性較強(qiáng)的地塊拍出了較高熱度，譬如溫州、東莞、高溢價(jià)回購(gòu)地塊。佛山、金華、三亞等地優(yōu)質(zhì)稀缺地塊也屢次拍出高溢價(jià)。如邯鄲永年縣8的建安街以南宅地，地塊位于縣城各項(xiàng)配套集中的核心區(qū)域，容積率2.0，由河北飛宇以7價(jià)率競(jìng)得，成交總價(jià)5.3億元，平均樓板價(jià)4395元/平方米，地塊緊鄰河北飛宇地產(chǎn)2025“地王”地塊（樓板價(jià)4472元/平方米），在“企業(yè)深耕+優(yōu)質(zhì)配套”多重因素的推動(dòng)下從重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市來(lái)看，2025年前三季度TOP3城市土地成交京分別達(dá)到1959、1406和1194億元。TOP10成交總金額737前三季度已有3市超過(guò)千億；上海、北京、杭州土地成交金額分別達(dá)到1273、11元。TOP3城市總成交金額達(dá)3451億元，占全國(guó)土地成交總具體到城市來(lái)看，一線(xiàn)城市均進(jìn)入成交金額TOP20榜，上市場(chǎng)熱度方面，核心熱點(diǎn)城市表現(xiàn)突出，上海、杭州、成都、深圳、蘇州平成以上。2025年深圳明顯加快了宅地供應(yīng)節(jié)奏，2025年以來(lái)成交土地金額已經(jīng)達(dá)到375億增長(zhǎng)超過(guò)60%，且優(yōu)質(zhì)宅地出讓比例顯著攀升，前海、龍崗、民治、寶安中心等板塊拍出總價(jià)高溢價(jià)地塊（總價(jià)＞10億元，溢價(jià)率＞30%）。其中杭州得益于新房限價(jià)的解除，202拍出50%以上的高溢價(jià)率，典型如錢(qián)江世紀(jì)城、城東新城等熱點(diǎn)板塊，2025年出讓的所有率均在40%以上。北京在底價(jià)成交了大量舊改和商辦地塊的情況下，溢價(jià)率也達(dá)到了6%。2025年第三季度，企業(yè)拿地?zé)崆槁燥@降溫。在優(yōu)質(zhì)地塊推況下，企業(yè)拿地態(tài)度依然謹(jǐn)慎，主要集中于熱點(diǎn)城市競(jìng)拍優(yōu)質(zhì)地塊。從拿地企業(yè)類(lèi)型來(lái)看，依舊是主力，拿地金額占比超六成，民企也在市場(chǎng)筑底過(guò)程中投資逐漸弱復(fù)蘇，相較之下，2025年房企投資持續(xù)低位，但個(gè)別優(yōu)質(zhì)地塊走出獨(dú)立行情截至9月末，新增土儲(chǔ)貨值百?gòu)?qiáng)門(mén)檻值為38.6億元，同比增長(zhǎng)2%，同比由負(fù)轉(zhuǎn)正；新截至2025年三季度末，銷(xiāo)售百?gòu)?qiáng)房企的拿地銷(xiāo)售比為0.31，較2024年有較明顯提升分梯隊(duì)來(lái)看，拿地銷(xiāo)售比的上升主要依靠頭部房企的帶動(dòng)，截至92025年新增貨值集中度持續(xù)走高，截至9月末10強(qiáng)房企新增同期增加12pts，在集中度已經(jīng)處于高位的情況31-50強(qiáng)占比12%，同比微增4pts，后50強(qiáng)占比為7%，但4、央國(guó)企投資金額占67%，城投拿地金額占比下降9按不同企業(yè)類(lèi)型來(lái)看，截至9月末投資金額百?gòu)?qiáng)房企中有41家為城投平臺(tái)公司，仍然中不可忽視的重要力量，但較去年相比，減少了12結(jié)合拿地金額的分布看，央國(guó)企雖然數(shù)量不多但金額占比達(dá)67%，較同期增長(zhǎng)5個(gè)百土地市場(chǎng)中的核心優(yōu)質(zhì)、高價(jià)地塊的主要競(jìng)得人都是國(guó)央企；城投平臺(tái)公司雖然數(shù)量較以托底為主，拿地金額普遍較小，占比僅有16%；民企則表現(xiàn)為弱復(fù)蘇，數(shù)量和金額占從具體房企的角度看，截至9月末仍有近五成銷(xiāo)售百?gòu)?qiáng)房企尚未拿地，僅16家房企拿地聚焦到已拿地的企業(yè)來(lái)看，有近六成企業(yè)拿地金額較去年同期上漲，主要為央國(guó)企連貫投資能力的民企。尤其是頭部的央國(guó)企，在核心城市積極補(bǔ)倉(cāng)，同比漲幅均較大TOP5（全口徑）保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、招商蛇銷(xiāo)售比遠(yuǎn)超行業(yè)平均，維持0.3以上。民企中，濱江保持穩(wěn)定，前9月拿地金額353三季度以來(lái)，土地市場(chǎng)明顯降溫，土地成交金額同比、溢價(jià)率等核心指標(biāo)一方面源于高能級(jí)城市優(yōu)質(zhì)宅地出讓頻次下降。2024年下半年地市熱度回升后，城市核心板塊已積累相對(duì)充足的潛在庫(kù)存，出于控制庫(kù)存規(guī)模的考量，相關(guān)板塊土地出讓需另一方面則因棚改、舊改及城中村改造類(lèi)地塊多以低溢價(jià)成交。隨著城市高質(zhì)量進(jìn)，以北京為代表的一二線(xiàn)城市土地出讓重心轉(zhuǎn)向城市更新類(lèi)地塊，此類(lèi)地塊多數(shù)以底價(jià)此外，2025年以來(lái)地方政府雖重啟土地儲(chǔ)備類(lèi)專(zhuān)項(xiàng)債融資，但在專(zhuān)項(xiàng)債投資收入我們認(rèn)為，在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，房