借名購(gòu)房法律問題及對(duì)策在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策與個(gè)體購(gòu)房需求交織的背景下，借名購(gòu)房現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。這種行為看似是對(duì)政策限制的“靈活規(guī)避”，實(shí)則如同在法律的鋼絲上行走，潛藏著諸多不確定的風(fēng)險(xiǎn)。作為一名長(zhǎng)期關(guān)注不動(dòng)產(chǎn)法律實(shí)務(wù)的觀察者，有必要深入剖析借名購(gòu)房的法律本質(zhì)、常見風(fēng)險(xiǎn)，并提出具有操作性的應(yīng)對(duì)策略，以期為相關(guān)主體提供參考。借名購(gòu)房的成因與法律關(guān)系解構(gòu)借名購(gòu)房，顧名思義，是指實(shí)際購(gòu)房人（借名人）因自身?xiàng)l件限制，無(wú)法以自己名義購(gòu)房，而借用他人（出名人）的名義簽訂購(gòu)房合同、辦理權(quán)屬登記，并由借名人實(shí)際支付購(gòu)房款、享有房屋權(quán)益的行為。其背后的成因復(fù)雜多樣，有的是為規(guī)避限購(gòu)政策，有的是為享受特定購(gòu)房?jī)?yōu)惠，有的則是為隱匿財(cái)產(chǎn)或滿足貸款條件等。從法律層面審視，借名購(gòu)房行為涉及多重法律關(guān)系。核心在于借名人和出名人之間的內(nèi)部約定，通常表現(xiàn)為口頭或書面的借名協(xié)議，該協(xié)議在雙方之間形成一種債權(quán)債務(wù)關(guān)系，約定了房屋權(quán)益的實(shí)際歸屬和名義登記的安排。對(duì)外，則表現(xiàn)為出名人與房屋出賣人之間的買賣合同關(guān)系，以及出名人與銀行（若有貸款）之間的借貸關(guān)系。這種內(nèi)外法律關(guān)系的分離，正是日后糾紛滋生的溫床。借名購(gòu)房的主要法律風(fēng)險(xiǎn)圖譜借名購(gòu)房的風(fēng)險(xiǎn)如同潛伏的礁石，在平靜的表面下暗流涌動(dòng)，一旦觸發(fā)，便可能導(dǎo)致“房錢兩空”的不利后果。（一）借名人面臨的核心風(fēng)險(xiǎn)借名人作為實(shí)際出資人和房屋的“隱名權(quán)利人”，其風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在對(duì)房屋的控制權(quán)和所有權(quán)的實(shí)現(xiàn)上。首當(dāng)其沖的是產(chǎn)權(quán)歸屬風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)我國(guó)《民法典》關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記生效的原則，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。在借名購(gòu)房中，房屋登記在出名人名下，這意味著在法律外觀上，出名人是房屋的所有權(quán)人。若出名人違背誠(chéng)信原則，擅自處分房屋，如將房屋出售給善意第三人或設(shè)定抵押，借名人即便手握出資證明，也難以對(duì)抗善意第三人，其主張房屋所有權(quán)的請(qǐng)求可能無(wú)法得到法院支持，最終可能僅能向出名人主張返還購(gòu)房款及相應(yīng)損失，而非房屋本身。其次是出名人債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)。若出名人對(duì)外負(fù)有債務(wù)，且該債務(wù)已進(jìn)入執(zhí)行程序，登記在其名下的案涉房屋極有可能被法院作為其責(zé)任財(cái)產(chǎn)予以查封、扣押甚至拍賣。此時(shí)，借名人提出的執(zhí)行異議往往面臨嚴(yán)苛的審查標(biāo)準(zhǔn)，需要提供充分證據(jù)證明其為實(shí)際權(quán)利人且對(duì)未辦理過戶登記無(wú)過錯(cuò)，實(shí)踐中獲得支持的難度較大。再者是過戶障礙風(fēng)險(xiǎn)。借名協(xié)議履行過程中，若政策發(fā)生變動(dòng)，或出名人自身狀況出現(xiàn)變化（如喪失民事行為能力、死亡等），都會(huì)導(dǎo)致借名人在條件成熟時(shí)辦理過戶手續(xù)的愿望難以實(shí)現(xiàn)。特別是對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房等具有保障性質(zhì)的政策性住房，其轉(zhuǎn)讓往往受到年限及條件的嚴(yán)格限制，借名購(gòu)買此類房屋的協(xié)議效力本身就可能受到法律的否定性評(píng)價(jià)，更遑論過戶。（二）出名人面臨的潛在風(fēng)險(xiǎn)出名人并非“免費(fèi)的午餐”，其風(fēng)險(xiǎn)同樣不容忽視。最直接的是信用風(fēng)險(xiǎn)與法律責(zé)任。若借名人未能按時(shí)償還銀行貸款，出名人作為名義上的借款人，將直接承擔(dān)逾期還款的違約責(zé)任，這不僅會(huì)影響其個(gè)人征信記錄，銀行還可能依據(jù)貸款合同要求出名人承擔(dān)全部清償責(zé)任。此外，若借名人利用所購(gòu)房屋從事違法活動(dòng)，出名人也可能因名義產(chǎn)權(quán)人的身份而卷入不必要的法律糾紛。其次是自身購(gòu)房資格受限風(fēng)險(xiǎn)。在實(shí)施限購(gòu)政策的城市，出名人將自己的購(gòu)房資格“出借”后，其自身再行購(gòu)房時(shí)，可能會(huì)因已擁有“房產(chǎn)”記錄而受到限購(gòu)政策的限制，或無(wú)法享受首套房的貸款優(yōu)惠利率、稅收減免等政策紅利，徒增購(gòu)房成本。借名購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)的實(shí)務(wù)應(yīng)對(duì)策略面對(duì)借名購(gòu)房的諸多風(fēng)險(xiǎn)，并非無(wú)計(jì)可施。通過事前的審慎規(guī)劃和事中的風(fēng)險(xiǎn)控制，可以在一定程度上降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率或減輕損失。（一）借名協(xié)議的精心構(gòu)建：權(quán)利義務(wù)的清晰界定一份內(nèi)容詳盡、權(quán)利義務(wù)明確的書面借名協(xié)議是防范風(fēng)險(xiǎn)的基石。協(xié)議應(yīng)至少包含以下核心條款：1.借名購(gòu)房的原因：明確闡述借名人無(wú)法以自身名義購(gòu)房的具體緣由，以佐證借名行為的必要性與真實(shí)性。2.房屋基本信息：包括房屋坐落、面積、價(jià)款等，確保指向唯一。3.出資約定：詳細(xì)列明購(gòu)房款的來(lái)源、支付方式、支付時(shí)間，明確借名人是唯一的實(shí)際出資人。4.權(quán)利歸屬：清晰約定房屋的實(shí)際所有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)歸借名人所有，出名人僅為名義登記人。5.過戶約定：明確約定辦理過戶手續(xù)的條件、時(shí)間、費(fèi)用承擔(dān)以及出名人的協(xié)助義務(wù)。6.違約責(zé)任：針對(duì)雙方可能出現(xiàn)的違約情形（如出名人擅自處分房屋、借名人逾期付款等）設(shè)定明確的違約金條款，以增加違約成本。7.爭(zhēng)議解決方式：約定協(xié)商不成時(shí)的訴訟管轄法院。值得強(qiáng)調(diào)的是，借名協(xié)議的簽訂時(shí)間應(yīng)盡可能早于購(gòu)房合同的簽訂時(shí)間，以增強(qiáng)其證明力。（二）出資憑證的完整留存：資金流向的鐵證借名人務(wù)必妥善保管所有與購(gòu)房相關(guān)的資金支付憑證。這包括但不限于：購(gòu)房款轉(zhuǎn)賬記錄（需備注款項(xiàng)用途為“購(gòu)房款”）、定金收據(jù)、首付款支付憑證、銀行貸款還款流水（若由借名人實(shí)際償還）、各項(xiàng)稅費(fèi)繳納憑證等。這些憑證是證明借名人實(shí)際出資的關(guān)鍵證據(jù)，能夠形成完整的資金鏈條，印證借名事實(shí)。建議所有款項(xiàng)均通過銀行轉(zhuǎn)賬方式支付，避免現(xiàn)金交易，以便留下清晰的痕跡。（三）房屋實(shí)際控制的證據(jù)固化：占有事實(shí)的彰顯借名人應(yīng)實(shí)際占有、使用所購(gòu)房屋，并保留相關(guān)證據(jù)。例如，房屋交接手續(xù)、裝修合同及付款憑證、物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、供暖費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用的繳納憑證，且繳費(fèi)人信息應(yīng)盡可能與借名人相關(guān)聯(lián)。長(zhǎng)期、持續(xù)的實(shí)際占有是證明借名人享有實(shí)際權(quán)益的重要輔助證據(jù)，能夠與借名協(xié)議、出資憑證相互印證，形成證據(jù)鏈。（四）審慎選擇出名人與風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估借名人在選擇出名人時(shí)，應(yīng)秉持審慎原則，優(yōu)先選擇家庭成員、近親屬等關(guān)系密切、信譽(yù)良好、風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)能力較強(qiáng)的主體。即便如此，也應(yīng)對(duì)出名人的財(cái)務(wù)狀況、信用記錄進(jìn)行必要的了解，避免因出名人自身債務(wù)問題殃及所購(gòu)房屋。同時(shí)，應(yīng)對(duì)借名購(gòu)房的整體風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估，權(quán)衡利弊，若非萬(wàn)不得已，不應(yīng)輕易選擇借名方式。（五）特殊類型房屋的特別考量對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房等政策性保障住房，其借名購(gòu)房協(xié)議因可能違反國(guó)家強(qiáng)制性規(guī)定而被認(rèn)定為無(wú)效的風(fēng)險(xiǎn)極高。在此類房屋的交易中，法律對(duì)其流轉(zhuǎn)有特殊限制，旨在保障特定群體的住房需求，借名行為實(shí)質(zhì)上是對(duì)公共資源的不當(dāng)占用，法院通常對(duì)此持否定態(tài)度。因此，建議對(duì)該類房屋的借名行為持格外謹(jǐn)慎的態(tài)度，避免觸碰法律紅線。借名購(gòu)房糾紛的救濟(jì)路徑與司法實(shí)踐傾向當(dāng)借名購(gòu)房的風(fēng)險(xiǎn)演變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)糾紛時(shí)，當(dāng)事人應(yīng)積極尋求法律救濟(jì)。司法實(shí)踐中，法院在審理借名購(gòu)房糾紛案件時(shí)，通常會(huì)綜合考量借名協(xié)議的真實(shí)性、實(shí)際出資情況、房屋的實(shí)際占有使用狀況、是否存在規(guī)避政策的惡意等因素，來(lái)判斷借名事實(shí)是否成立以及房屋權(quán)益的歸屬。若借名協(xié)議有效，且借名人能夠提供充分證據(jù)證明其為實(shí)際權(quán)利人，法院可能會(huì)支持借名人要求出名人協(xié)助辦理過戶手續(xù)的訴訟請(qǐng)求。但若房屋已被出名人處分給善意第三人并辦理了過戶登記，或因政策原因客觀上無(wú)法過戶，則借名人可能只能主張出名人承擔(dān)違約責(zé)任，賠償損失。需要警惕的是，在借名購(gòu)房行為被認(rèn)定為規(guī)避限購(gòu)、限貸等政策的情形下，法院可能會(huì)基于公共利益和政策導(dǎo)向，對(duì)借名人要求確權(quán)或過戶的請(qǐng)求不予支持，甚至認(rèn)定借名協(xié)議無(wú)效。此時(shí)，雙方的權(quán)利義務(wù)將按照無(wú)效合同的處理原則進(jìn)行清算，各自返還財(cái)產(chǎn)，有過錯(cuò)的一方需賠償對(duì)方因此所受到的損失。結(jié)語(yǔ)：理性看待借名購(gòu)房，堅(jiān)守法律與誠(chéng)信底線借名購(gòu)房猶如一把雙刃劍，在特定情況下或許能解一時(shí)之困，但隨之而來(lái)的法律風(fēng)險(xiǎn)如影隨形。房屋作為重大財(cái)產(chǎn)，其權(quán)屬的清晰與穩(wěn)定是交易安全的基石。任何試圖通過“曲線救國(guó)”方式獲取房屋的行為，都應(yīng)建立在對(duì)法律風(fēng)險(xiǎn)的清醒認(rèn)知之上。與其事后尋求救濟(jì)，不如事前做好防