物業(yè)安全巡查標(biāo)準(zhǔn)及執(zhí)行手冊(cè)前言物業(yè)安全是物業(yè)管理工作的生命線，直接關(guān)系到業(yè)主與使用人的生命財(cái)產(chǎn)安全、生活品質(zhì)及物業(yè)的保值增值。為規(guī)范物業(yè)安全巡查工作，明確巡查職責(zé)、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)與流程，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并消除安全隱患，特制定本手冊(cè)。本手冊(cè)旨在為各物業(yè)服務(wù)中心提供一套系統(tǒng)、實(shí)用、可操作的安全巡查指導(dǎo)方案，確保安全巡查工作落到實(shí)處，為廣大業(yè)主與使用人營(yíng)造一個(gè)安全、舒適、和諧的居住和工作環(huán)境。第一章巡查組織與職責(zé)1.1組織架構(gòu)各物業(yè)服務(wù)中心應(yīng)成立安全巡查工作小組，由物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)人任組長(zhǎng)，秩序維護(hù)部主管任副組長(zhǎng)，成員包括秩序維護(hù)員、工程技術(shù)員、環(huán)境保潔員及各片區(qū)管理員。形成“中心統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，部門分工負(fù)責(zé)，全員共同參與”的巡查網(wǎng)絡(luò)。1.2巡查人員職責(zé)1.組長(zhǎng)（物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)人）：全面負(fù)責(zé)安全巡查工作的統(tǒng)籌、部署、監(jiān)督與考核，審批重大安全隱患整改方案。2.副組長(zhǎng)（秩序維護(hù)部主管）：協(xié)助組長(zhǎng)開展工作，具體負(fù)責(zé)日常巡查計(jì)劃的制定、巡查人員的排班與培訓(xùn)、巡查過程的監(jiān)督、隱患匯總與上報(bào)，以及整改工作的協(xié)調(diào)。3.巡查員（秩序維護(hù)員、技術(shù)員、保潔員、管理員等）：嚴(yán)格按照本手冊(cè)規(guī)定的巡查內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和頻次進(jìn)行巡查，認(rèn)真做好巡查記錄，及時(shí)發(fā)現(xiàn)、上報(bào)并跟蹤處理安全隱患。對(duì)巡查中發(fā)現(xiàn)的緊急情況，有權(quán)采取臨時(shí)應(yīng)急措施。第二章巡查內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)2.1公共區(qū)域安全巡查2.1.1樓宇內(nèi)外公共區(qū)域1.通道與出入口：保持暢通，無堆物堆料、無障礙物、無違規(guī)占用；防火門完好，閉門器、順序器功能正常，常閉式防火門處于關(guān)閉狀態(tài)；安全出口標(biāo)識(shí)清晰、完好、醒目，應(yīng)急照明設(shè)施正常。2.樓梯間與電梯廳：地面、墻面、天花整潔，無滲漏水；扶手、欄桿牢固無松動(dòng)；照明燈具完好，亮度充足；消防栓、滅火器等設(shè)施器材完好有效，無遮擋。3.天臺(tái)/露臺(tái)：門鎖完好，非巡查人員不得隨意進(jìn)入；無雜物堆放，排水口暢通；避雷設(shè)施完好，連接牢固；女兒墻、防護(hù)欄無松動(dòng)、損壞。4.門窗玻璃：玻璃完好，無碎裂、無松動(dòng)；窗框、窗扇無變形、損壞；閉門器、地彈簧等五金件功能正常。2.1.2公共設(shè)施設(shè)備1.照明設(shè)施：公共區(qū)域照明燈具完好率達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，亮度適中，無長(zhǎng)期損壞不亮現(xiàn)象。2.標(biāo)識(shí)標(biāo)牌：各類安全警示標(biāo)識(shí)、引導(dǎo)標(biāo)識(shí)、設(shè)備標(biāo)識(shí)應(yīng)設(shè)置規(guī)范、清晰、完好、醒目。3.兒童游樂設(shè)施/健身器材：結(jié)構(gòu)穩(wěn)固，無松動(dòng)、銹蝕、斷裂等安全隱患，部件齊全，安全防護(hù)措施到位，周邊地面平整、無尖銳物。2.2消防系統(tǒng)巡查2.2.1火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)1.火災(zāi)報(bào)警控制器運(yùn)行正常，指示燈、顯示屏顯示清晰，無故障報(bào)警。2.煙感、溫感探測(cè)器外觀完好，無遮擋，定期進(jìn)行測(cè)試。3.手動(dòng)報(bào)警按鈕外觀完好，玻璃無破損，按下后能正常報(bào)警。2.2.2消防供水與滅火器材1.消防栓箱內(nèi)水帶、水槍、接口齊全完好，閥門開啟靈活，水壓正常。2.滅火器配置符合規(guī)范，壓力在正常范圍，瓶體無銹蝕、變形，噴嘴完好，生產(chǎn)日期及下次維保日期清晰。3.消防水泵接合器接口完好，無損壞、無遮擋。2.2.3防排煙系統(tǒng)1.防火閥、排煙閥外觀完好，標(biāo)識(shí)清晰，手動(dòng)操作靈活。2.送風(fēng)口、排煙口無堵塞、無遮擋。3.應(yīng)急廣播系統(tǒng)設(shè)備完好，能正常播放。2.3電梯安全巡查1.電梯運(yùn)行平穩(wěn)，無異常震動(dòng)、異響、異味。2.轎廂內(nèi)按鈕、照明、通風(fēng)、緊急呼叫裝置、年檢合格標(biāo)識(shí)、乘梯須知完好有效。3.層門、轎門關(guān)閉嚴(yán)密，無卡滯，門鎖裝置正常。4.電梯機(jī)房?jī)?nèi)設(shè)備運(yùn)行正常，環(huán)境整潔，無雜物堆放。5.關(guān)注電梯困人等突發(fā)故障的應(yīng)急處理流程是否暢通。2.4停車場(chǎng)（庫）安全巡查1.交通標(biāo)識(shí)、標(biāo)線清晰、完好，照明充足。2.消防設(shè)施、器材配置到位，完好有效。3.監(jiān)控設(shè)備運(yùn)行正常，覆蓋無死角。4.道閘系統(tǒng)運(yùn)行正常，車輛進(jìn)出有序。5.地面無明顯破損、積水，排水溝暢通。6.無違規(guī)停放車輛，無易燃易爆物品存放。2.5供水、供電、供氣等設(shè)施巡查1.供水設(shè)施：水泵房設(shè)備運(yùn)行正常，無滴漏，壓力穩(wěn)定；水池（箱）周邊環(huán)境整潔，無污染源，蓋板完好加鎖。2.供電設(shè)施：高低壓配電房（柜）運(yùn)行正常，儀表指示正常，無異常聲響、異味、過熱現(xiàn)象；配電箱（柜）門鎖完好，內(nèi)部元器件無松動(dòng)、燒蝕，線路規(guī)整；公共區(qū)域配電箱（井）無違規(guī)接線。3.供氣設(shè)施（如適用）：燃?xì)夤艿兰伴y門外觀完好，無銹蝕、泄漏，周邊無火源，警示標(biāo)識(shí)清晰。2.6安防監(jiān)控系統(tǒng)巡查1.各監(jiān)控?cái)z像頭角度適宜，畫面清晰，錄像功能正常，存儲(chǔ)容量滿足要求。2.監(jiān)控中心設(shè)備運(yùn)行正常，值班人員在崗在位，認(rèn)真值守。3.周界防范系統(tǒng)、紅外對(duì)射等設(shè)備功能正常。2.7二次裝修施工現(xiàn)場(chǎng)巡查1.裝修許可證、負(fù)責(zé)人聯(lián)系方式等信息公示齊全。2.施工人員佩戴出入證，按規(guī)定時(shí)間施工，無噪音、粉塵擾民。3.施工現(xiàn)場(chǎng)材料堆放有序，無堵塞消防通道、占用公共區(qū)域現(xiàn)象。4.動(dòng)火作業(yè)是否辦理審批手續(xù)，有無采取防火措施，配備滅火器材。5.電氣線路敷設(shè)規(guī)范，無私拉亂接，使用合格電器產(chǎn)品。6.有無違規(guī)拆改承重結(jié)構(gòu)、破壞防水層、改變房屋使用功能等行為。2.8環(huán)境與綠化安全巡查1.綠化帶內(nèi)無枯枝敗葉堆積，無易燃易爆物品。2.樹木生長(zhǎng)良好，無枯枝、危枝，對(duì)建筑物、線路無影響，臺(tái)風(fēng)、暴雨等惡劣天氣前應(yīng)進(jìn)行加固或修剪。3.垃圾桶（站）分類設(shè)置，及時(shí)清運(yùn)，周邊無散落垃圾、無明顯異味，定期消毒。4.公共衛(wèi)生間清潔衛(wèi)生，無堵塞、無積水、無明顯異味，通風(fēng)良好。2.9其他專項(xiàng)安全巡查根據(jù)季節(jié)特點(diǎn)、節(jié)假日及政府部門要求，開展針對(duì)性的專項(xiàng)安全巡查，如防汛防臺(tái)、防暑降溫、節(jié)前安全大檢查等。第三章巡查頻次與方法3.1巡查頻次1.日常巡查：秩序維護(hù)員對(duì)公共區(qū)域、消防設(shè)施、停車場(chǎng)等每班次至少巡查一次；工程技術(shù)員對(duì)設(shè)備機(jī)房、重點(diǎn)設(shè)備每周至少巡查兩次；保潔員在日常保潔工作中同步進(jìn)行環(huán)境安全巡查。2.專項(xiàng)巡查：消防系統(tǒng)、電梯、供水供電等重要設(shè)施設(shè)備，應(yīng)根據(jù)其特性及相關(guān)規(guī)定，由專業(yè)人員進(jìn)行定期專項(xiàng)檢查。3.夜間巡查：各物業(yè)服務(wù)中心應(yīng)安排夜間巡查，重點(diǎn)關(guān)注安全防范薄弱環(huán)節(jié)。4.不定期巡查：物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)人、主管應(yīng)對(duì)巡查工作進(jìn)行不定期抽查。3.2巡查方法1.眼看：觀察設(shè)施設(shè)備有無異常、損壞、移位，標(biāo)識(shí)是否清晰，有無安全隱患。2.耳聽：聽設(shè)備運(yùn)行有無異常聲響，有無異常水流聲、漏氣聲。3.鼻聞：聞?dòng)袩o異常氣味，如焦糊味、燃?xì)庑孤┪兜取?.手摸：在確保安全的前提下，觸摸設(shè)備外殼有無過熱，部件有無松動(dòng)。5.工具輔助：必要時(shí)使用手電筒、測(cè)溫儀、測(cè)電筆等工具進(jìn)行檢查。第四章巡查記錄與報(bào)告4.1巡查記錄1.巡查人員必須使用統(tǒng)一格式的《安全巡查記錄表》，逐項(xiàng)填寫巡查時(shí)間、地點(diǎn)、內(nèi)容、發(fā)現(xiàn)問題、處理情況及巡查人簽名。2.記錄應(yīng)真實(shí)、準(zhǔn)確、清晰、完整，不得漏項(xiàng)、涂改。對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)詳細(xì)描述其位置、性質(zhì)、程度。3.巡查表格應(yīng)隨身攜帶，及時(shí)填寫。4.2問題報(bào)告1.一般隱患：巡查人員發(fā)現(xiàn)一般安全隱患，應(yīng)立即向直接上級(jí)（如秩序維護(hù)部主管、片區(qū)管理員）報(bào)告，并在《安全巡查記錄表》中詳細(xì)記錄。2.重大隱患：發(fā)現(xiàn)可能危及人身安全或造成重大財(cái)產(chǎn)損失的緊急、重大安全隱患，巡查人員應(yīng)立即采取可能的應(yīng)急措施，并第一時(shí)間向物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)人報(bào)告。報(bào)告內(nèi)容包括：事發(fā)時(shí)間、地點(diǎn)、隱患情況、已采取措施、需要支援等。3.報(bào)告形式：一般隱患可口頭或書面報(bào)告；重大隱患必須立即電話報(bào)告，并隨后提交書面報(bào)告。4.3記錄歸檔每日巡查結(jié)束后，巡查記錄表應(yīng)及時(shí)交秩序維護(hù)部主管（或指定人員）匯總、審核。審核后的記錄應(yīng)統(tǒng)一編號(hào)、存檔，保存期限不少于規(guī)定年限。第五章問題整改與跟蹤5.1隱患分類根據(jù)隱患的嚴(yán)重程度和整改難度，將安全隱患分為：1.輕微隱患：可立即整改或短時(shí)間內(nèi)整改，不涉及復(fù)雜流程和較大費(fèi)用。2.一般隱患：需一定時(shí)間、協(xié)調(diào)相關(guān)資源進(jìn)行整改。3.重大隱患：整改難度大，需制定專項(xiàng)方案，投入較多資源，或需上報(bào)業(yè)委會(huì)、相關(guān)政府部門協(xié)調(diào)解決。5.2整改流程1.輕微隱患：巡查人員或當(dāng)班主管可直接安排整改，并記錄整改結(jié)果。2.一般隱患：由秩序維護(hù)部主管匯總后，填寫《安全隱患整改通知單》，明確整改責(zé)任部門、責(zé)任人、整改措施、完成時(shí)限。3.重大隱患：物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)人組織評(píng)估，制定專項(xiàng)整改方案，必要時(shí)上報(bào)業(yè)委會(huì)及相關(guān)政府主管部門，協(xié)調(diào)資源落實(shí)整改。5.3跟蹤與復(fù)查1.整改責(zé)任人應(yīng)按期完成隱患整改，并將整改情況反饋至秩序維護(hù)部或物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)人。2.秩序維護(hù)部主管（或指定人員）對(duì)整改情況進(jìn)行跟蹤檢查，整改完成后進(jìn)行復(fù)查驗(yàn)收，確保隱患徹底消除。復(fù)查合格后，在相關(guān)記錄上簽字確認(rèn)。3.對(duì)未按期整改或整改不合格的，應(yīng)及時(shí)上報(bào)物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)人，督促其限期完成。形成“發(fā)現(xiàn)-上報(bào)-整改-復(fù)查-銷案”的閉環(huán)管理。第六章監(jiān)督與考核6.1監(jiān)督檢查物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)人及相關(guān)主管應(yīng)定期或不定期對(duì)安全巡查工作的落實(shí)情況進(jìn)行監(jiān)督檢查，包括巡查記錄的真實(shí)性、隱患上報(bào)的及時(shí)性、整改措施的有效性等。6.2考核評(píng)估將安全巡查工作納入各部門及相關(guān)人員的績(jī)效考核體系。對(duì)認(rèn)真履行職責(zé)、及時(shí)發(fā)現(xiàn)重大隱患并避免損失的巡查人員給予表揚(yáng)或獎(jiǎng)勵(lì)；對(duì)巡查工作不認(rèn)真、漏檢、瞞報(bào)、遲報(bào)或整改不力導(dǎo)致安全事故的，按相關(guān)規(guī)定追究責(zé)任。第七章附則7.1培訓(xùn)各物業(yè)服務(wù)中心應(yīng)定期組織巡查人員進(jìn)行本手冊(cè)及相