物業(yè)公共設(shè)施維修管理實(shí)施細(xì)則第一章總則第一條目的與依據(jù)為規(guī)范本物業(yè)項(xiàng)目公共設(shè)施的維修管理工作，確保設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行、使用安全和使用壽命，為業(yè)主（或使用人）提供安全、舒適、便捷的居住和工作環(huán)境，依據(jù)國(guó)家及地方相關(guān)法律法規(guī)、《物業(yè)管理?xiàng)l例》以及本小區(qū)（或大廈）《業(yè)主管理規(guī)約》等相關(guān)規(guī)定，結(jié)合本物業(yè)實(shí)際情況，特制定本細(xì)則。第二條適用范圍本細(xì)則適用于本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)所有公共設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)、更新和管理。公共設(shè)施具體包括但不限于：房屋主體結(jié)構(gòu)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂、樓梯間、走廊通道、門(mén)廳、公共門(mén)窗；共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、消防設(shè)施、安防監(jiān)控系統(tǒng)、避雷裝置、中央空調(diào)系統(tǒng)（如適用）、供暖系統(tǒng)（如適用）、燃?xì)夤艿溃ü膊糠郑?、溝渠、池、井、道路、路燈、停車?chǎng)、公共綠地、水景、健身娛樂(lè)設(shè)施等。第三條基本原則公共設(shè)施維修管理遵循以下原則：1.預(yù)防為主，防治結(jié)合：加強(qiáng)日常巡檢和預(yù)防性維護(hù)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并處理隱患，減少故障發(fā)生。2.安全第一，質(zhì)量為本：維修過(guò)程中嚴(yán)格遵守安全操作規(guī)程，確保人身和財(cái)產(chǎn)安全，保證維修工程質(zhì)量。3.及時(shí)高效，便民利民：接到報(bào)修或發(fā)現(xiàn)問(wèn)題后，迅速響應(yīng)，及時(shí)處理，盡可能減少對(duì)業(yè)主（或使用人）正常生活和工作的影響。4.公開(kāi)透明，規(guī)范運(yùn)作：維修流程、費(fèi)用預(yù)算、使用情況等應(yīng)按規(guī)定向業(yè)主公開(kāi)，接受業(yè)主監(jiān)督。5.經(jīng)濟(jì)合理，節(jié)能環(huán)保：在保證維修質(zhì)量的前提下，力求經(jīng)濟(jì)合理，優(yōu)先采用節(jié)能環(huán)保的材料和技術(shù)。第二章職責(zé)分工第四條物業(yè)服務(wù)中心職責(zé)物業(yè)服務(wù)中心是公共設(shè)施維修管理的具體實(shí)施部門(mén)，主要職責(zé)包括：1.制定和完善本物業(yè)公共設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，并組織實(shí)施。2.負(fù)責(zé)公共設(shè)施的日常巡檢、定期檢查和專項(xiàng)檢查，建立設(shè)施設(shè)備臺(tái)賬和維修檔案。3.受理業(yè)主（或使用人）關(guān)于公共設(shè)施的報(bào)修，并組織查勘、維修。4.根據(jù)維修項(xiàng)目的性質(zhì)、規(guī)模和金額，按照規(guī)定程序組織維修單位或人員進(jìn)行維修。5.對(duì)維修過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督、檢查，確保維修質(zhì)量和安全。6.負(fù)責(zé)維修費(fèi)用的核算、申報(bào)和支付（按資金來(lái)源渠道不同分別處理）。7.組織或參與維修工程的竣工驗(yàn)收。8.建立健全公共設(shè)施應(yīng)急維修預(yù)案，并組織演練。9.向業(yè)主委員會(huì)（或業(yè)主大會(huì)）報(bào)告公共設(shè)施維修管理情況和維修資金使用情況。10.配合政府相關(guān)部門(mén)對(duì)公共設(shè)施的檢查和管理工作。第五條工程維修部（或相關(guān)專業(yè)班組）職責(zé)工程維修部（或相關(guān)專業(yè)班組）是維修工作的具體執(zhí)行單位，主要職責(zé)包括：1.執(zhí)行物業(yè)服務(wù)中心制定的維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃。2.對(duì)公共設(shè)施進(jìn)行日常巡檢和預(yù)防性維護(hù)保養(yǎng)。3.負(fù)責(zé)小型維修項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)施工和修復(fù)工作。4.協(xié)助專業(yè)技術(shù)人員或外包單位進(jìn)行中大型維修項(xiàng)目的施工。5.記錄維修工作內(nèi)容、過(guò)程、結(jié)果及相關(guān)數(shù)據(jù)，提交維修報(bào)告。6.負(fù)責(zé)維修工具、設(shè)備和材料的管理。7.及時(shí)向物業(yè)服務(wù)中心反饋設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行狀況和潛在問(wèn)題。第六條業(yè)主委員會(huì)（或業(yè)主大會(huì)）職責(zé)1.審議并批準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)中心制定的年度公共設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和預(yù)算。2.監(jiān)督物業(yè)服務(wù)中心關(guān)于公共設(shè)施維修管理工作的實(shí)施情況。3.負(fù)責(zé)維修資金（如專項(xiàng)維修資金）的籌集、管理和使用審批（按規(guī)定程序）。4.組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，對(duì)涉及全體業(yè)主利益的重大維修事項(xiàng)進(jìn)行表決。5.協(xié)調(diào)處理公共設(shè)施維修管理中出現(xiàn)的重大爭(zhēng)議。第七條業(yè)主（或使用人）權(quán)利與義務(wù)1.有權(quán)對(duì)公共設(shè)施的狀況進(jìn)行監(jiān)督，并就維修管理提出意見(jiàn)和建議。2.發(fā)現(xiàn)公共設(shè)施損壞或存在安全隱患時(shí)，有義務(wù)及時(shí)向物業(yè)服務(wù)中心報(bào)修。3.不得擅自占用、損壞、改動(dòng)或拆除公共設(shè)施。4.積極配合物業(yè)服務(wù)中心進(jìn)行公共設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)工作，提供必要的便利條件。5.按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定和《業(yè)主管理規(guī)約》繳納專項(xiàng)維修資金或相關(guān)分?jǐn)傎M(fèi)用。第三章維修流程管理第八條報(bào)修與受理1.報(bào)修渠道：業(yè)主（或使用人）可通過(guò)電話、微信公眾號(hào)、APP、書(shū)面報(bào)修單、前臺(tái)登記等多種方式向物業(yè)服務(wù)中心報(bào)修。2.報(bào)修內(nèi)容：應(yīng)包括報(bào)修人姓名、聯(lián)系方式、報(bào)修地點(diǎn)、設(shè)施名稱、故障現(xiàn)象或損壞情況等。3.受理登記：物業(yè)服務(wù)中心接到報(bào)修后，應(yīng)立即進(jìn)行登記，形成《公共設(shè)施報(bào)修登記表》，并向報(bào)修人確認(rèn)報(bào)修信息。對(duì)于緊急情況，應(yīng)立即啟動(dòng)應(yīng)急響應(yīng)程序。第九條現(xiàn)場(chǎng)查勘與評(píng)估1.物業(yè)服務(wù)中心受理報(bào)修后，應(yīng)根據(jù)報(bào)修事項(xiàng)的緊急程度，及時(shí)安排工程維修人員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘。*緊急維修：如造成停水停電、嚴(yán)重漏水、影響通行安全等情況，應(yīng)在接到報(bào)修后立即或在短時(shí)間內(nèi)（如半小時(shí)內(nèi)）到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。*一般維修：應(yīng)在一個(gè)工作日內(nèi)安排查勘。2.查勘人員應(yīng)仔細(xì)檢查設(shè)施損壞情況，分析故障原因，評(píng)估維修的必要性、緊急程度、大致維修范圍、所需材料、預(yù)估費(fèi)用及工期。3.查勘后應(yīng)填寫(xiě)《公共設(shè)施維修查勘評(píng)估表》，明確維修方案建議。第十條維修方案制定與審批1.根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)查勘結(jié)果，對(duì)于簡(jiǎn)單的維修項(xiàng)目，由工程維修部直接確定維修方案；對(duì)于復(fù)雜或費(fèi)用較高的維修項(xiàng)目，由物業(yè)服務(wù)中心組織專業(yè)人員或咨詢外部專家制定詳細(xì)的維修方案。2.維修方案應(yīng)包括：維修內(nèi)容、維修方法、采用材料、施工組織、安全措施、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、工期安排、預(yù)算費(fèi)用等。3.維修方案按以下權(quán)限進(jìn)行審批：*小額維修費(fèi)用（具體金額標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)本物業(yè)情況確定）由物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)人審批。*中大額維修費(fèi)用或重大維修項(xiàng)目，須報(bào)業(yè)主委員會(huì)（或業(yè)主大會(huì)）審批同意后方可實(shí)施。涉及使用專項(xiàng)維修資金的，按專項(xiàng)維修資金管理規(guī)定執(zhí)行。第十一條維修單位（或人員）的選擇與委托1.對(duì)于物業(yè)工程維修部能夠承擔(dān)的小型維修項(xiàng)目，由其自行組織維修。2.對(duì)于超出物業(yè)工程維修部能力范圍或需要專業(yè)資質(zhì)的維修項(xiàng)目，應(yīng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)和良好信譽(yù)的專業(yè)維修單位進(jìn)行。3.選擇維修單位時(shí)，應(yīng)遵循公平、公正、公開(kāi)的原則，可采用詢價(jià)、比價(jià)、競(jìng)爭(zhēng)性談判或招標(biāo)等方式（根據(jù)項(xiàng)目金額和規(guī)定）。4.確定維修單位后，應(yīng)簽訂書(shū)面維修合同（或協(xié)議），明確維修內(nèi)容、質(zhì)量要求、工期、費(fèi)用、雙方權(quán)利義務(wù)及違約責(zé)任等。第十二條維修過(guò)程監(jiān)督與質(zhì)量控制1.物業(yè)服務(wù)中心應(yīng)指定專人負(fù)責(zé)維修項(xiàng)目的全過(guò)程監(jiān)督，工程維修部予以配合。2.監(jiān)督內(nèi)容包括：維修人員是否按方案施工、是否遵守安全操作規(guī)程、使用材料是否符合要求、施工工藝是否規(guī)范、工程進(jìn)度是否符合計(jì)劃等。3.對(duì)于隱蔽工程或關(guān)鍵工序，應(yīng)進(jìn)行旁站監(jiān)督和中間驗(yàn)收。4.維修過(guò)程中如發(fā)現(xiàn)與原方案不符或出現(xiàn)新的問(wèn)題，應(yīng)及時(shí)與相關(guān)方溝通，必要時(shí)調(diào)整維修方案并按原審批程序報(bào)批。第十三條竣工驗(yàn)收與資料歸檔1.維修項(xiàng)目完工后，由物業(yè)服務(wù)中心組織工程維修部、維修單位（如有）及相關(guān)業(yè)主代表（必要時(shí)）共同進(jìn)行竣工驗(yàn)收。2.驗(yàn)收依據(jù)為維修方案、合同約定及國(guó)家相關(guān)工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。驗(yàn)收合格的，簽署《維修工程竣工驗(yàn)收單》。3.驗(yàn)收不合格的，應(yīng)要求維修單位限期整改，直至驗(yàn)收合格。4.維修項(xiàng)目驗(yàn)收合格后，物業(yè)服務(wù)中心應(yīng)及時(shí)整理維修合同、報(bào)修單、查勘評(píng)估表、施工圖紙、材料清單、驗(yàn)收單、費(fèi)用票據(jù)等相關(guān)資料，歸檔保存，建立健全維修檔案。第十四條維修費(fèi)用核算與支付1.維修費(fèi)用核算應(yīng)以維修合同、驗(yàn)收單、實(shí)際發(fā)生的工程量和約定的計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)。2.小額維修費(fèi)用，由物業(yè)服務(wù)中心審核后按規(guī)定程序支付。3.中大額維修費(fèi)用，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)（或業(yè)主大會(huì)）審核確認(rèn)（如涉及）后，按合同約定支付。使用專項(xiàng)維修資金的，按專項(xiàng)維修資金使用流程辦理支付手續(xù)。4.維修費(fèi)用支付應(yīng)嚴(yán)格遵守財(cái)務(wù)制度，票據(jù)齊全，手續(xù)完備。第四章預(yù)防性維護(hù)與保養(yǎng)第十五條制定維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃物業(yè)服務(wù)中心應(yīng)根據(jù)各類公共設(shè)施的性質(zhì)、使用年限、技術(shù)參數(shù)及manufacturer建議，結(jié)合本物業(yè)實(shí)際情況，制定詳細(xì)的年度、季度、月度預(yù)防性維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃，明確維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目、周期、內(nèi)容、責(zé)任人及所需資源。第十六條日常巡檢與記錄工程維修人員應(yīng)按照巡檢制度，對(duì)公共設(shè)施進(jìn)行每日或定期巡檢，重點(diǎn)檢查設(shè)施運(yùn)行狀況、有無(wú)損壞、有無(wú)安全隱患等，并認(rèn)真填寫(xiě)《公共設(shè)施巡檢記錄表》。第十七條定期維護(hù)與保養(yǎng)根據(jù)維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃，對(duì)公共設(shè)施進(jìn)行定期的清潔、潤(rùn)滑、緊固、調(diào)整、防腐、防銹等保養(yǎng)工作，及時(shí)更換老化或即將失效的零部件，確保設(shè)施處于良好運(yùn)行狀態(tài)。第十八條專項(xiàng)檢查與評(píng)估針對(duì)特定季節(jié)（如雨季、冬季）或特定設(shè)施（如消防系統(tǒng)、電梯），應(yīng)組織進(jìn)行專項(xiàng)檢查和性能評(píng)估，及時(shí)發(fā)現(xiàn)潛在問(wèn)題，采取預(yù)防措施。第五章應(yīng)急維修處理第十九條應(yīng)急維修范圍凡屬下列情況之一的，視為應(yīng)急維修：1.造成大面積停水、停電，嚴(yán)重影響業(yè)主正常生活的。2.給排水管道破裂、堵塞，造成污水外溢或影響正常供水的。3.電梯發(fā)生故障，影響安全運(yùn)行或困人的。4.消防設(shè)施出現(xiàn)故障，影響消防安全的。5.屋面、外墻嚴(yán)重滲漏，影響業(yè)主居住或公共區(qū)域使用的。6.道路、圍墻、護(hù)欄等損壞，存在嚴(yán)重安全隱患的。7.其他可能危及人身安全或造成重大財(cái)產(chǎn)損失的緊急情況。第二十條應(yīng)急響應(yīng)程序1.接報(bào)與啟動(dòng)：接到應(yīng)急報(bào)修或發(fā)現(xiàn)緊急情況后，物業(yè)服務(wù)中心應(yīng)立即啟動(dòng)應(yīng)急預(yù)案，通知相關(guān)人員趕赴現(xiàn)場(chǎng)。2.現(xiàn)場(chǎng)處置：迅速采取有效措施，控制事態(tài)發(fā)展，防止險(xiǎn)情擴(kuò)大，疏散受影響人員，保障人身安全。3.組織搶修：立即組織工程維修人員或聯(lián)系應(yīng)急維修單位進(jìn)行緊急搶修?？上葘?shí)施必要的應(yīng)急措施，再補(bǔ)辦相關(guān)審批手續(xù)。4.報(bào)告與溝通：及時(shí)向業(yè)主委員會(huì)（或業(yè)主大會(huì)）和相關(guān)政府部門(mén)報(bào)告情況（如需要），并向受影響的業(yè)主通報(bào)搶修進(jìn)展。5.事后處理：險(xiǎn)情排除后，組織清理現(xiàn)場(chǎng)，評(píng)估損失，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，并按規(guī)定完善相關(guān)手續(xù)和資料。第六章考核與責(zé)任追究第二十一條考核機(jī)制物業(yè)服務(wù)中心應(yīng)建立公共設(shè)施維修管理工作的考核機(jī)制，定期對(duì)工程維修部及相關(guān)人員的工作績(jī)效進(jìn)行考核，考核結(jié)果與績(jī)效獎(jiǎng)懲掛鉤。第二十二條責(zé)任追究1.因物業(yè)服務(wù)中心或其工作人員未履行或未正確履行職責(zé)，導(dǎo)致公共設(shè)施損壞、故障未及時(shí)修復(fù)或引發(fā)安全事故的，應(yīng)追究相關(guān)責(zé)任人的責(zé)任。2.維修單位因施工質(zhì)量不合格、延誤工期或違規(guī)操作造成損失的，應(yīng)按合同約定承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。3.業(yè)主（或使用人）因不當(dāng)使用、故意或過(guò)失損壞公共設(shè)施的，應(yīng)承擔(dān)修復(fù)費(fèi)用或