房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)理考試題庫(kù)及答案

一、填空題（每題1分，共10分）1.房地產(chǎn)估價(jià)的三大基本方法是比較法、收益法和（）。2.房地產(chǎn)的實(shí)物通常是指房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分，具體包括有形的實(shí)體、該實(shí)體的質(zhì)量以及（）。3.市場(chǎng)法適用的條件是在同一供求范圍內(nèi)存在較多的（）的房地產(chǎn)。4.收益法中，凈收益是從潛在毛收入中扣除空置和收租損失以及（）后得到的歸因于房地產(chǎn)的收入。5.成本法中的“開發(fā)利潤(rùn)”是該類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在正常條件下房地產(chǎn)開發(fā)商所能獲得的（）利潤(rùn)。6.房地產(chǎn)的權(quán)益包括權(quán)利、利益和（）。7.長(zhǎng)期趨勢(shì)法主要有數(shù)學(xué)曲線擬合法、平均增減量法、平均發(fā)展速度法、（）等。8.房地產(chǎn)狀況調(diào)整可分為區(qū)位狀況調(diào)整、實(shí)物狀況調(diào)整和（）狀況調(diào)整。9.基準(zhǔn)地價(jià)是在某個(gè)城鎮(zhèn)的一定區(qū)域范圍內(nèi)，對(duì)現(xiàn)狀利用條件下不同級(jí)別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評(píng)估確定的一定使用期限的建設(shè)用地使用權(quán)在某一時(shí)點(diǎn)的（）價(jià)格。10.假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)完成后的價(jià)值是指開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況所對(duì)應(yīng)的（）價(jià)格。二、單項(xiàng)選擇題（每題2分，共20分）1.房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)（）的價(jià)格。A.開發(fā)成本B.權(quán)益C.物質(zhì)實(shí)體D.區(qū)位2.某套住宅建筑面積為100m2，可使用面積為80m2，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e系數(shù)為10%，套內(nèi)建筑面積下的價(jià)格為2600元/m2，該套住宅建筑面積下的價(jià)格為（）元/m2。A.2080B.2288C.2340D.24203.有甲、乙兩宗權(quán)益、區(qū)位、面積、規(guī)劃條件等相當(dāng)?shù)耐恋?，甲土地為空地，乙土地上有一陳舊建筑物，但估價(jià)結(jié)果顯示乙土地連同地上建筑物的價(jià)值低于甲土地的價(jià)值，這是由于（）。A.該建筑物的存在降低了乙土地的價(jià)值B.該估價(jià)結(jié)果肯定有誤C.甲土地的價(jià)值高于乙土地的價(jià)值D.不可能出現(xiàn)這種情況4.某宗房地產(chǎn)的土地面積為1000m2，建筑面積為1400m2，現(xiàn)需拆除重建估計(jì)建筑面積的拆遷費(fèi)用和殘值分別為300元/m2和50元/m2，則該宗土地的減價(jià)修正額為（）元/m2。A.50B.250C.300D.3505.收益法適用的條件是房地產(chǎn)的（）。A.收益能夠量化B.風(fēng)險(xiǎn)能夠量化C.收益或風(fēng)險(xiǎn)其一可以量化D.收益和風(fēng)險(xiǎn)均能量化6.某宗房地產(chǎn)的收益期限為38年，通過(guò)預(yù)測(cè)得到其未來(lái)5年的凈收益分別為20萬(wàn)元、22萬(wàn)元、25萬(wàn)元、28萬(wàn)元、30萬(wàn)元，從未來(lái)第6年到第38年每年的凈收益將穩(wěn)定在35萬(wàn)元左右，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%。則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（）萬(wàn)元。A.267.35B.287.86C.298.84D.300.867.成本法中一般不計(jì)息的項(xiàng)目是（）。A.土地成本B.銷售費(fèi)用C.建設(shè)成本D.銷售稅費(fèi)8.運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估某待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值時(shí)，若采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法計(jì)算，則該待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)應(yīng)是（）。A.待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)開始時(shí)的具體日期B.待開發(fā)房地產(chǎn)建設(shè)發(fā)包日期C.取得待開發(fā)房地產(chǎn)的日期D.房地產(chǎn)開發(fā)完成并投入使用的日期9.某建筑物的建筑面積為200m2，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為12年，重置價(jià)格為800元/m2，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為40年，殘值率為2%，則運(yùn)用直線法計(jì)算該建筑物的現(xiàn)值為（）元。A.102240B.110240C.113520D.11520010.下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)原則的表述中，錯(cuò)誤的是（）。A.獨(dú)立、客觀、公正原則屬于普適性原則B.合法原則只適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)C.最高最佳利用原則要求評(píng)估價(jià)值應(yīng)是在合法前提下房地產(chǎn)最高最佳利用時(shí)的價(jià)值D.謹(jǐn)慎原則是評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值時(shí)應(yīng)遵循的原則三、多項(xiàng)選擇題（每題2分，共20分）1.房地產(chǎn)的特性主要有（）。A.不可移動(dòng)B.獨(dú)一無(wú)二C.壽命長(zhǎng)久D.供給有限E.價(jià)值量大2.對(duì)房地產(chǎn)區(qū)位因素進(jìn)行分解，可分為（）等方面。A.交通條件B.外部配套設(shè)施C.位置D.房地產(chǎn)狀況E.環(huán)境狀況3.下列房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中，屬于外部因素的有（）。A.經(jīng)濟(jì)因素B.區(qū)位因素C.權(quán)益因素D.人口因素E.心理因素4.市場(chǎng)法中選取可比實(shí)例時(shí)，應(yīng)符合的要求有（）。A.可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象所處的地區(qū)必須相同B.可比實(shí)例的交易類型應(yīng)與估價(jià)目的吻合C.可比實(shí)例的規(guī)模應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)D.可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)是正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格E.可比實(shí)例大類用途應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的大類用途相同5.收益法中確定報(bào)酬率的基本方法有（）。A.市場(chǎng)提取法B.累加法C.指數(shù)調(diào)整法D.投資報(bào)酬率排序插入法E.收益乘數(shù)法6.成本法中的“開發(fā)利潤(rùn)”是指（）。A.開發(fā)商所期望獲得的利潤(rùn)B.開發(fā)商所能獲得的最終利潤(rùn)C(jī).開發(fā)商所能獲得的平均利潤(rùn)D.開發(fā)商所能獲得的稅前利潤(rùn)E.開發(fā)商所能獲得的稅后利潤(rùn)7.假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值可采用（）求取。A.市場(chǎng)法B.成本法C.收益法D.長(zhǎng)期趨勢(shì)法E.基準(zhǔn)地價(jià)修正法8.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告通常由（）等組成。A.估價(jià)委托書B.估價(jià)師聲明C.估價(jià)結(jié)果報(bào)告D.估價(jià)技術(shù)報(bào)告E.附件9.下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)本質(zhì)的說(shuō)法中，正確的有（）。A.房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格B.房地產(chǎn)估價(jià)是替相關(guān)當(dāng)事人為房地產(chǎn)定價(jià)C.房地產(chǎn)估價(jià)是為委托人提供價(jià)格保證D.房地產(chǎn)估價(jià)會(huì)有誤差，但誤差應(yīng)在合理范圍內(nèi)E.房地產(chǎn)估價(jià)既是一門科學(xué)也是一門藝術(shù)10.房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)遵守的職業(yè)道德包括（）。A.為委托人爭(zhēng)取最大的合法權(quán)益B.誠(chéng)實(shí)守信C.公平競(jìng)爭(zhēng)D.承擔(dān)社會(huì)責(zé)任E.保守秘密四、判斷題（每題1分，共10分）1.房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值，而價(jià)值是客觀存在的，所以房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)際上是客觀的，不存在誤差。（）2.一般來(lái)說(shuō)，提高房地產(chǎn)的獨(dú)立使用性，會(huì)提高其變現(xiàn)能力。（）3.某套公寓目前尚未出租而空置著，無(wú)經(jīng)濟(jì)收益，所以屬于非收益性房地產(chǎn)。（）4.市場(chǎng)法中進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，是把可比實(shí)例在其成交日期的自身狀況下的價(jià)格，調(diào)整為在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格。（）5.收益法中的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是從估價(jià)角度出發(fā)的，與會(huì)計(jì)上的成本費(fèi)用有所不同。（）6.成本法中的土地成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用，無(wú)論它們是來(lái)自借貸資金還是自有資金，都應(yīng)計(jì)算利息。（）7.假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值所對(duì)應(yīng)的時(shí)間不一定是開發(fā)完成之時(shí)。（）8.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的有效期是從估價(jià)報(bào)告出具之日起計(jì)算，而不是從估價(jià)時(shí)點(diǎn)開始計(jì)算。（）9.房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以允許其他個(gè)人和單位以自己的名義從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。（）10.估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)狀價(jià)值是其在某一特定時(shí)間的實(shí)際狀況下的價(jià)值，可能低于或高于市場(chǎng)價(jià)值。（）五、簡(jiǎn)答題（每題5分，共20分）1.簡(jiǎn)述房地產(chǎn)估價(jià)的本質(zhì)。2.市場(chǎng)法適用的條件和對(duì)象分別是什么？3.收益法中凈收益測(cè)算應(yīng)注意哪些問(wèn)題？4.成本法中重新購(gòu)建價(jià)格的含義及求取思路是什么？六、討論題（每題5分，共20分）1.討論不同估價(jià)目的對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果的影響。2.談?wù)勀銓?duì)房地產(chǎn)估價(jià)中最高最佳利用原則的理解。3.分析房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。4.討論在房地產(chǎn)估價(jià)中如何保證估價(jià)結(jié)果的客觀公正？答案一、填空題1.成本法2.該實(shí)體組合完成的功能3.類似4.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用5.平均6.受約束的條件7.移動(dòng)平均法8.權(quán)益9.平均10.市場(chǎng)二、單項(xiàng)選擇題1.B2.C3.A4.B5.D6.D7.D8.C9.B10.B三、多項(xiàng)選擇題1.ABCDE2.ABCE3.ADE4.BCDE5.ABD6.CD7.ACD8.BCDE9.ADE10.BCDE四、判斷題1.×2.√3.×4.√5.√6.√7.√8.√9.×10.√五、簡(jiǎn)答題1.房地產(chǎn)估價(jià)本質(zhì)是評(píng)估價(jià)值而非價(jià)格；是模擬市場(chǎng)定價(jià)而非替當(dāng)事人定價(jià)；提供價(jià)值意見而非價(jià)格保證；會(huì)有誤差但應(yīng)在合理范圍；既是科學(xué)也是藝術(shù)。2.適用條件是同一供求范圍內(nèi)存在較多類似房地產(chǎn)且交易活躍。適用對(duì)象是同類房地產(chǎn)數(shù)量較多、經(jīng)常發(fā)生交易且具有一定可比性的房地產(chǎn)，如住宅、寫字樓等。3.注意潛在毛收入、空置和收租損失、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的準(zhǔn)確測(cè)算；考慮實(shí)際收益和客觀收益；關(guān)注收益的穩(wěn)定性和風(fēng)險(xiǎn)性。4.重新購(gòu)建價(jià)格是指假設(shè)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)重新取得全新狀況的估價(jià)對(duì)象的必要支出。求取思路分房地合估、土地與建筑物分別估算再相加兩種。六、討論題1.不同估價(jià)目的如買賣、抵押、征收等，對(duì)價(jià)值類型、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、考慮因素等要求不同，從而影響估價(jià)結(jié)果。如抵押估價(jià)更保守，征收估價(jià)要考慮公平補(bǔ)償。2.