廈門港務發(fā)展股份有限公司擬發(fā)行股份及支付現金購買資產所涉及的廈門集裝箱碼頭集團有限公司【本資產評估報告依據中國資產評估準則編制】閩中興評字(2025)第AKL12029號福建中興資產評估房地產土地估價有限責任公司閩中興評合(2025)第12018號法定評估業(yè)務資產評估報告閩中興評字(2025)第AKL12029號廈門港務發(fā)展股份有限公司擬發(fā)行股份及支付現金購買資產所涉2025年07月11日福建中興資產評估房地產土地估價有限責任公司韓超(資產評估師)正式會員編號：35180021陳飛(資產評估師)正式會員編號：35020003(可掃描二維碼查詢備案業(yè)務信息)說明：報告?zhèn)浒富貓?zhí)僅證明此報告已在業(yè)務報備管理系統進行了備案，不作為協會對該報告認證、認可的依據，也不作為資產評估機構及其簽字資產評估專業(yè)人員免除相關法律責任的依據。備案回執(zhí)生成日期：2025年07月11日ICP備案號京ICP備2020034749號廈門港務發(fā)展股份有限公司擬發(fā)行股份及支付現金購買資產所涉福建中興資產評估房地產土地估價有限責任公司一、本資產評估報告依據財政部發(fā)布的資產評估基本準則和中國資產評估協會發(fā)布的資產評估執(zhí)業(yè)準則和職業(yè)道德準則編制。二、委托人或者其他資產評估報告使用人應當按照法律、行政法規(guī)規(guī)定和本資產評估報告載明的使用范圍使用資產評估報告；委托人或者其他資產評估報告使用人違反前述規(guī)定使用資產評估報告的，本資產評估機構及資產評估專業(yè)人員不承擔責任。本資產評估報告僅供委托人、資產評估委托合同中約定的其他資產評估報告使用人和法律、行政法規(guī)規(guī)定的資產評估報告使用人使用；除此之外，其他任何機構和個人不能成為資產評估報告的使用人。本資產評估機構及資產評估師提示資產評估報告使用人應當正確理解評估結論，評估結論不等同于評估對象可實現價格，評估結論不應當被認為是對評估對象可實現價格的保證。三、本資產評估機構及資產評估專業(yè)人員遵守法律、行政法規(guī)和資產評估準則，堅持獨立、客觀和公正的原則，并對所出具的資產評估報告依法承擔責任。四、評估對象涉及的資產、負債清單由委托人、被評估單位申報并經其采用簽名、蓋章或法律允許的其他方式確認；委托人和其他相關當事人依法對其提供資料的真實性、完整性、合法性負責。五、本資產評估機構及資產評估專業(yè)人員與資產評估報告中的評估對象沒有現存或者預期的利益關系；與相關當事人沒有現存或者預期的利益關系，對相關當事人不存在偏見。六、資產評估專業(yè)人員已經對資產評估報告中的評估對象及其所涉及資產進行了現場調查，已經對評估對象及其所涉及資產的法律權屬狀況給予必要的關注，對評估對象及其所涉及資產的法律權屬資料進行了查驗，對已經發(fā)現的問題進行了如實披露，并且已提請委托人及其相關當事人完善產權以滿足出具資產評估報告的要求。但我們僅對評估對象及其所涉及資產的價值發(fā)表意見，我們無權對它們的法律權屬作出任何形式的保證。本資產評估報告亦不得作為任何形式的產權證明文件使用。七、本資產評估機構出具的資產評估報告中的分析、判斷和結果受資產評估報告中的假設和限制條件的限制，資產評估報告使用人應當充分考慮資產評估報告中載明的假設、限制條件、特別事項說明及其對評估結論的影響。廈門港務發(fā)展股份有限公司擬發(fā)行股份及支付現金購買資產所涉購買資產所涉及的廈門集裝箱碼頭集團有限公司資產評估報告摘要 1資產評估報告 7一、委托人、被評估單位和資產評估委托合同約定的其他資產評估報告使用人概 7二、評估目的 三、評估對象和評估范圍 五、評估基準日 七、評估方法 八、評估程序實施過程和情況 九、評估假設 十、評估結論 十二、資產評估報告使用限制說明 十三、資產評估報告日 43資產評估報告附件 資產評估報告附件清單 廈門港務發(fā)展股份有限公司擬發(fā)行股份及支付現金購買資產所涉及的廈門集裝箱碼頭集團有限公司股東全部權益價值委托人：廈門國際港務有限公司、廈門港務發(fā)展股份有限公司被評估單位：廈門集裝箱碼頭集團有限公司資產評估委托合同約定的其他資產評估報告使用人：根本報告僅供委托人和國家法律、法規(guī)規(guī)定的資產評估報告使報告使用人。二、評估目的：根據《福建省港口集團有限責任公司黨委會議紀要[2025]13號》、務控股集團有限公司文件董事會決議(2025)12號》,廈門港務發(fā)展股份有限公司擬發(fā)行股份及支付現金購買廈門國際港務有限公司持有的廈門集裝箱碼頭集團70%股權。本次評估是為廈門港務發(fā)展股份有限公司擬發(fā)行股份及支付現金購買資產所涉及的廈門集裝箱碼頭集團有限公司股東全部權益提供價值參考。權益價值。評估范圍為經容誠會計師事務所(特殊普通合伙)審計頭集團有限公司申報的2025年3月31日的資產和負債。五、評估基準日：本次資產評估基準日為2025年3月31日。七、評估結論及其使用有效期：本次以資產基礎法評估結果作為最終評估結論。在評估基準日2025年3月31日，廈門集裝箱碼頭集團有限公司經容誠會計師事務所(特殊普通合伙)審計后股東全部權益(凈資產)賬面值為人民幣749,307.60萬元，經采用資產基礎法評估后，在滿足報告中所述的全部假設和限制條件下評估值為人民幣882,566.21萬元(大寫人民幣捌拾捌億貳仟伍佰陸拾陸萬貳仟壹佰元整),評估增值資產評估匯總表如下：帳面價值12非流動資產3一一一45678固定資產凈額9一一固定資產清理一一一一一一長期待攤費用一資產總計-負債總計凈資產(所有者權益)評估結論詳細情況見評估明細表。本資產評估報告使用有效期為一年，即自2025年3月31日至2026年3月30日。八、特別事項說明：誠審字[2025]361Z0442號審計報告。1.固定資產房屋建筑物海滄4-5#泊位閘口辦公樓B段(不動產權號：閩(2020)廈門市不動產權第0016572號)、海滄4-5#泊位閘口辦公樓C段(海潤大廈)(不動產權號：閩(2020)廈門市不動產權第0016570號)、土地使用權海滄4-5#泊位后方輔助區(qū)土地(產權證號：閩(2020)廈門市不動產權第0016572號)均系廈門國際港務有限公司2025年3月出資資產，截至評估基準日權屬尚未變更登記至廈門集裝箱碼頭集團有記。本次評估未考慮截至評估基準日權屬尚未變更登記至廈門集2.截至評估基準日，廈門集裝箱碼頭集團有限公司及其子公記的房屋建筑物如下：資產類別結構位建筑面積1廈門集裝箱碼頭集團有限公司固定資產-2廈門集裝箱碼頭集團有限公司固定資產-程3廈門集裝箱碼頭集團有限公司固定資產一4廈門集裝箱碼頭集團有限公司固定資產-12-16#泊位前沿侯工室建設5廈門集裝箱碼頭集團有限公司固定資產一維修車間一6廈門集裝箱碼頭集團有限公司固定資產一7廈門集裝箱碼頭集團有限公司固定資產一東渡關區(qū)新增H986砼8廈門集裝箱碼頭集團有限公司固定資產-屬(C1、E1場)9廈門集裝箱碼頭集團有限公司固定資產一屬(C1、E1場)廈門海潤集裝司固定資產一廈門海潤集裝司固定資產一廈門港務發(fā)展股份有限公司擬發(fā)行股份及支付現金購買資產所涉廈門海潤集裝司固定資產一375.52m2,地上部分94.32m2,地下部分廈門嵩嶼集裝司固定資產-廈門嵩嶼集裝司固定資產-廈門嵩嶼集裝司固定資產-廈門嵩嶼集裝司固定資產-廈門嵩嶼集裝司固定資產-進出閘口工程(含進出港閘口、海關閘口)廈門嵩嶼集裝司固定資產一維修庫鋼廈門嵩嶼集裝司固定資產一1#變電所廈門嵩嶼集裝司固定資產一廈門嵩嶼集裝司固定資產-前沿侯工樓建設項目1廈門嵩嶼集裝司固定資產一前沿侯工樓建設項目2廈門嵩嶼集裝司固定資產-污水池工程)廈門嵩嶼集裝司固定資產一構上述未辦證的房屋建筑物均屬于廈門集裝箱碼頭集團有限公司及其子公司所有，廈3.根據《廈門港海滄港區(qū)14#-19#泊位調頭區(qū)與港池海域使用金繳交協議》、《廈門港海滄港區(qū)14#-19#泊位調頭區(qū)與港池海域使用金繳交補充協議》(XHD-2020-及海域使用權證書(國海證073550013號),廈門海滄新海達集裝箱碼頭有限公司(以下簡稱新海達)使用面積6.79公頃的海滄港區(qū)18-19號泊位海域，該海域的使用權證書證載權利人為海滄區(qū)國有企業(yè)廈門海投工程建設有限公司(以下簡稱海投建設);該海域實際使用人及海域使用金繳納人均為新海達，其中海域使用金由新海達實際承海投建設代繳。根據新海達(甲方)、廈門海滄投資集團有限公司(乙方)及海投建設(丙方)三方于2025年1月24日共同簽署的《備忘錄》:18-19號多用途泊位港池海域使用權具有經濟價值，甲方同意該海域使用權的變更原則上采取有償雙方共同委托的本地評估公司出具的評估報告，并經海滄區(qū)國費用由甲、丙雙方各承擔50%。截至評估基準日，海域使用權尚未完成轉讓。(三)擔保、租賃及其或有負債(或有資產)等事項的性質、金額及與評估對象的關系截至2025年3月31日，廈門集裝箱碼頭集團有限公司內部單位擔保情況如下：金額單位：人民幣萬元廈門集裝箱碼頭集團有限公司(四)其他事項法性由廈門集裝箱碼頭集團有限公司負責，資產評估師均假來源合法，本次資產評估的結果在一定程度上依賴于這些資合法性。2.本次評估中限于客觀條件，資產評估專業(yè)人員未對被僅作部分抽查，評估師假定被估設備的物理狀態(tài)、技術經濟指標均家行業(yè)規(guī)范要求，并可以在剩余評估耐用年限正常使用。筑物結構進行檢測，資產評估師假定被評估建筑物的物理計建造和國家行業(yè)有關規(guī)定要求，并在本次資產評估剩余耐用年限內可以正常使用。權利為基礎，同時未考慮由于被評估單位截至基準日的賬面未體5.本次簽名資產評估師執(zhí)行本次資產評估業(yè)務的目的是對評估對象價值進行估算并發(fā)表專業(yè)意見，資產評估師及其所在資產評估機構并不承擔6.本資產評估報告中未考慮控股權及少數股權產生的溢折價和流動性因素對評估結果的影響。論，應當閱讀資產評估報告正文。廈門港務發(fā)展股份有限公司擬發(fā)行股份及支付現金購買資產所涉及的廈門集裝箱碼頭集團有限公司閩中興評字(2025)第AKL12029號福建中興資產評估房地產土地估價有限責任公司(以下簡稱“本資產評估機構”)接受貴公司的共同委托，按照法律、行政法規(guī)和資產評估準則的團有限公司股東全部權益在2025年3月31日進行了評估。現將資產評估情況報告如下：(一)委托人一：廈門國際港務有限公司(以下簡稱“國際港務”)公司類型：有限責任公司(非自然人投資或控股的法人獨資)住所：廈門市海滄區(qū)港南路439號法定代表人：蔡立群注冊資本：272,620.00萬人民幣營業(yè)期限：1998-05-25至2048-05-244.船舶港口服務：為船舶提供岸電；5.港口設施、設備和(二)委托人二：廈門港務發(fā)展股份有限公司(以下簡稱“港務發(fā)展”)廈門港務發(fā)展股份有限公司擬發(fā)行股份及支付現金購買資產所涉及的廈門集裝箱碼頭集團有限公司住所：廈門市湖里區(qū)東港北路31號港務大廈20樓、21樓注冊資本：74180.9597萬人民幣營業(yè)期限：1999-04-21至2049-04-20經營范圍：許可項目：港口經營；技術進出口；貨物進出口。(依法須經批準的項件為準)。一般項目；裝卸搬運；供應鏈管理服務；國內貨物運輸代理；運輸貨物打包服務；打撈服務；普通貨物倉儲服務(不含危險化學品等需許可審批的項目);糧油倉儲高性能有色金屬及合金材料銷售；煤炭及制品銷售：化工產品銷售(不含許可類化工產品);建筑材料銷售；水泥制品銷售；非金屬礦及制品銷售；機械設備銷售；電子產品發(fā)；文具用品批發(fā)；體育用品及器材批發(fā)；工藝美術外);農副產品銷售；非居住房地產租賃；住房租賃。(除依法須經批準的項目外，憑營業(yè)執(zhí)照依法自主開展經營活動)(三)被評估單位：廈門集裝箱碼頭集團有限公司(以下簡稱“企業(yè)”、“公司”)公司類型：有限責任公司(非自然人投資或控股的法人獨資)住所：中國(福建)自由貿易試驗區(qū)廈門片區(qū)象嶼路8號注冊資本：250,000.00萬人民幣營業(yè)期限：2013-12-13至2063-12-12廈門港務發(fā)展股份有限公司擬發(fā)行股份及支付現金購買資產所涉2.歷史沿革(1)成立廈門集裝箱碼頭集團有限公司成立于2013年12月，由廈門國際港務股份有限公司(2022年10月更名為“廈門國際港務有限公司”)、廈門港務控股集團有限公司、新世界(廈門)港口投資有限公司、廈門象嶼物流集團有限責任公司、廈門國貿集團股份有限公司、寶達投資(香港)有限公司和廈門港務物流有限公司共同出資設立。具體持股比例如下：金額單位：人民幣萬元股東持股比例1廈門國際港務股份有限公司2廈門港務控股集團有限公司3新世界(廈門)港口投資有限公司4廈門象嶼物流集團有限責任公司5廈門國貿集團股份有限公司6寶達投資(香港)有限公司7廈門港務物流有限公司(2)股權轉讓1)2014年01月17日，廈門港務控股集團有限公司將其所持有的8.59%股權，分別轉讓給廈門國貿集團股份有限公司、廈門國際港務股份有限金額單位：人民幣萬元股東變更前股權比例變更后股權比例1廈門港務控股集團有限公司2廈門國貿集團股份有限公司3廈門國際港務股份有限公司4廈門象嶼物流集團有限責任公司股權轉讓后，公司的股權結構如下：金額單位：人民幣萬元股東持股比例1廈門國際港務股份有限公司2新世界(廈門)港口投資有限公司3廈門象嶼物流集團有限責任公司4廈門國貿集團股份有限公司5廈門港務控股集團有限公司6寶達投資(香港)有限公司7廈門港務物流有限公司2)2015年9月15日，廈門港務控股集團有限公司將其所持6.20%股權，轉讓給新世界(廈門)港口投資有限公司。轉讓情況如下：股東變更前股權比例變更后股權比例1新世界(廈門)港口投資有限公司2廈門港務控股集團有限公司金額單位：人民幣萬元股東持股比例1廈門國際港務股份有限公司2新世界(廈門)港口投資有限公司3廈門象嶼物流集團有限責任公司4廈門國貿集團股份有限公司5寶達投資(香港)有限公司6廈門港務物流有限公司3)2021年9月23日，新世界(廈門)港口投資有限公司將其所持的20%股權轉讓給廈門國際港務股份有限公司。轉讓后，公司股權結構如下：金額單位：人民幣萬元股東持股比例1廈門國際港務股份有限公司2廈門象嶼物流集團有限責任公司3廈門國貿集團股份有限公司4寶達投資(香港)有限公司5廈門港務物流有限公司4)2021年12月17日，廈門國貿集團股份有限公司、廈門象嶼物流集團有限責任公司和寶達投資(香港)有限公司退出，均將其所持股權轉讓于廈門國際港務股份有限公司，轉讓情況如下：股東變更前股權比例變更后股權比例1廈門國際港務股份有限公司2廈門國貿集團股份有限公司3廈門象嶼物流集團有限責任公司4寶達投資(香港)有限公司金額單位：人民幣萬元股東持股比例1廈門國際港務股份有限公司2廈門港務物流有限公司5)2023年12月22日，廈門港務物流有限公司將其所持0.55%股權轉讓給廈門國際港務有限公司。股權轉讓后，公司的股權結構如下：股東持股比例1廈門國際港務有限公司(3)增資2025年3月31日，廈門國際港務有限公司以海滄港區(qū)4#-6#泊位閘口辦公樓B、C段等相關資產向公司增資，公司注冊資本增加至250,000萬元。增資后，公司的股權結構如下：股東持股比例1廈門國際港務有限公司3.基準日股權結構股東持股比例1廈門國際港務有限公司4.被評估單位的業(yè)務及管理架構情況介紹(1)企業(yè)簡介廈門集裝箱碼頭集團有限公司(以下簡稱“公司”)是廈門港務控股集團有限公司旗下專業(yè)從事集裝箱碼頭運營的子集團成員企業(yè)，是福建省港口的龍頭企業(yè)。真踐行廈門“高素質高顏值、現代化國際化”城市建設智慧港口”,不斷提升企業(yè)核心能力，致力于成為對接經濟腹地網絡與全球航運體系的公司下屬成員企業(yè)包括海天碼頭、海潤碼頭、海通碼頭、嵩嶼碼頭、國際貨柜碼頭、新海達碼頭、海滄查驗公司、智圖思公司、海翔碼頭、海順碼頭等。截至2025年3月31日，公司總資產為141.42億元。目前岸線總長8915.99米，橋吊71臺，龍門吊(含軌道吊)187臺，可同時接泊多艘20萬噸級超大型集裝箱船舶，年通過能力超過1000萬標箱，占廈門全港能力的3/4以上。公司擁有完善的全球集裝箱班輪及沿海支線網絡、完備的口岸通關和港口綜合物流作關系，為廣大航商、貨主提供專業(yè)、安全、高效的集裝箱前廈門港集裝箱班輪航線超過180條，通達全球49個國家和地區(qū)的151個港口。之家”等榮譽。在培育發(fā)展新質生產力、傳統集裝箱碼頭績效導向”的管理理念，加強企業(yè)文化建設，推進港(2)管理架構(5)對外投資情況金額單位：人民幣元序號投資日期持股比例1廈門海潤集裝箱碼頭有限公司2廈門港務海順碼頭有限公司3廈門港務海通碼頭有限公司4廈門港務海翔碼頭有限公司5廈門海新國際物流發(fā)展有限公司6廈門智圖思科技有限公司7廈門港海滄集裝箱查驗服務有限公司8廈門海滄國際貨柜碼頭有限公司9廈門嵩嶼集裝箱碼頭有限公司廈門國際貨柜碼頭有限公司廈門海滄新海達集裝箱碼頭有限公司紀成投資有限公司廈門泛海聯國際綜合物流有限公司5.近幾期資產、財務、經營狀況(1)廈門集裝箱碼頭集團有限公司(合并口徑)近幾期資產、財務、經營狀況如2022年12月31日2023年12月31日2024年12月31日2025年3月31日非流動資產資產總計非流動負債負債總計2025年1-3月營業(yè)收入營業(yè)利潤凈利潤(2)廈門集裝箱碼頭集團有限公司(母公司口徑)近幾期資產、財務、經營狀況金額單位：人民幣萬元2022年12月31日2023年12月31日2024年12月31日2025年3月31日非流動資產資產總計非流動負債負債總計2025年1-3月營業(yè)收入營業(yè)利潤凈利潤意見為標準無保留意見；2023年度、2024年度及2025年1-3月財務數據經容誠會計師事務所(特殊普通合伙)審計，審計意見為標準無保留意見。6.委托人與被評估單位之間的關系廈門港務發(fā)展股份有限公司擬發(fā)行股份及支付現金購買資產所涉及的廈門集裝箱碼頭集團有限公司委托人一(廈門國際港務有限公司)是被評估單位的控股股東，持有100.00%的股權；委托人二(廈門港務發(fā)展股份有限公司)擬發(fā)行股份及支付現金購買被評估單位股(三)資產評估委托合同約定的其他資產評估報告使用人二、評估目的控股集團有限公司委員會會議紀要黨委會紀要〔2025〕50號》和限公司文件董事會決議(2025)12號》,廈門港務發(fā)展股份有限公司擬發(fā)行股份及支付現金購買廈門國際港務有限公司持有的廈門集裝箱碼頭集團70%股權。本次評估是為廈門港務發(fā)展股份有限公司擬發(fā)行股份及支付現金購買資產所涉及的廈門集裝箱碼頭集團有限公司股東全部權益提供價值參考。三、評估對象和評估范圍本次評估對象為廈門集裝箱碼頭集團有限公司股東全部計師事務所(特殊普通合伙)審計的基礎上廈門集裝箱碼頭集團有限公司申報的2025年3月31日的資產和負債。其具體類型和賬面金額如下：金額單位：人民幣元貨幣資金預收款項預付款項存貨一年內到期的非流動資產應付股利一年內到期的非流動負債長期股權投資投資性房地產固定資產廈門港務發(fā)展股份有限公司擬發(fā)行股份及支付現金購買資產所涉及的廈門集裝箱碼頭集團有限公司長期待攤費用上述賬面金額經容誠會計師事務所(特殊普通合伙)審計并出具容誠審字(二)納入本次評估范圍的主要實物資產情況本次申報評估的投資性房地產主要位于廈門市湖里區(qū)象嶼路18號的加油站、湖里區(qū)石湖山東渡港區(qū)20#、21#泊位、堆場及土地使用權、廈門市湖里區(qū)象興四路22號1A單元的象嶼大廈二層營業(yè)廳。主要用途包括營業(yè)廳、泊位括鋼混結構、鋼結構、磚混結構、簡易鋼結構等等。以上投資性房地產大多數于1996年-2022年建成投入使用。2.固定資產(1)房屋建筑物房屋建筑類固定資產為位于湖里區(qū)象嶼路8號海天港區(qū)的泊位、堆場、倉庫、辦公樓以及海滄4-5#泊位閘口辦公樓等。其中房屋建筑物共67項，建筑面積合計61,959.58(2)構筑物構筑物及其他輔助設施共201項，主要為5#至16#泊位、1000噸小輪泊位、5000(3)設備類等其他附屬配套設備，包括岸邊集裝箱裝卸橋、門式起重機、廈門港務發(fā)展股份有限公司擬發(fā)行股份及支付現金購買資產所涉上述設備購置并啟用于1993年至2025年間。經現場查看，設備運行平穩(wěn)無異常，3.存貨本次申報評估的存貨系原材料，共計.5746項，系接觸器、調節(jié)旋鈕及熔斷器等。經資產評估專業(yè)人員現場勘查，部分已計提存貨跌價準備(1)土建工程土建工程共5項，主要為東渡港區(qū)14#-16#泊位前沿場地異常沉降改造(2023)、海天智能化改造二期-IKU堆場提升改造工程(2024)及海天船舶高壓岸電三期(2024)等改造項目。截至評估基準日，除8#路硬化改造(2023)項目已完工建設，現處于結算(2)設備安裝工程設備安裝共25項，主要包括智慧集裝箱碼頭元宇宙堆場建設研發(fā)項目、海天智能化改造(二期)-龍門吊智能化改造(2024)、和海天iTOS系統采購(2023)等，上述5.使用權資產本次申報評估的使用權資產是租入的上海市延安東路55號(35-55號)房屋資產。(三)企業(yè)申報的賬面記錄或者未記錄的無形資產情況廈門集裝箱碼頭集團有限公司及其并表子公司本次申報評估的賬面無記錄的無形的商標共31項，具體情況如下表所示：廈門港務發(fā)展股份有限公司擬發(fā)行股份及支付現金購買資產所涉注冊公告日到期日1廈門集裝箱碼頭集團有限公司2廈門集裝箱碼頭集團有限公司3廈門集裝箱碼頭集團有限公司4廈門集裝箱碼頭集團有限公司5廈門集裝箱碼頭集團有限公司6廈門集裝箱碼頭集團有限公司7廈門集裝箱碼頭集團有限公司8廈門集裝箱碼頭集團有限公司9廈門集裝箱碼頭集團有限公司廈門集裝箱碼頭集團有限公司回廈門集裝箱碼頭集團有限公司廈門集裝箱碼頭集團有限公司廈門集裝箱碼頭集團有限公司廈門集裝箱碼頭集團有限公司廈集廈門集裝箱碼頭集團有限公司廈門集裝箱碼頭集團有限公司廈門集裝箱碼頭集團有限公司廈門集裝箱碼頭集團有限公司廈集廈門集裝箱碼頭集團有限公司廈門集裝箱碼頭集團有限公司廈門集裝箱碼頭集團有限公司圍廈門集裝箱碼頭集團有限公司廈門集裝箱碼頭集團有限公司廈門集裝箱碼頭集團有限公司愿廈門嵩嶼集裝箱碼頭有限公司金廈門國際貨柜碼頭有限公司廈門國際貨柜碼頭有限公司X廈門海滄新海達集裝箱碼頭有限公司廈門海滄新海達集裝箱碼頭有限公司廈門港務發(fā)展股份有限公司擬發(fā)行股份及支付現金購買資產所涉廈門港海滄集裝箱查驗服務有限公司廈門港海滄集裝箱查驗服務有限公司2.專利的專利共21項，具體情況如下表所示：序號類別申請日授權日1廈門集裝箱碼頭集團有限公司糾偏定位方法、系統、設備、介質發(fā)明授權2廈門集裝箱碼頭集團有限公司臺和裝卸方法3廈門集裝箱碼頭集團有限公司、司岸橋智能對箱系統4廈門集裝箱碼頭集團有限公司、公司、上海振華重工電氣有限公司5廈門集裝箱碼頭集團有限公司、公司、上海振華重工電氣有限公司基于機器視覺的碼頭岸橋吊具自6廈門集裝箱碼頭集團有限公司、一種岸電變頻電7廈門集裝箱碼頭集團有限公司、一種岸電變頻電源變壓器勵磁智能控制系統8廈門嵩嶼集裝箱碼頭有限公司一種取電小車的維修平臺9廈門國際貨柜碼頭有限公司廈門國際貨柜碼頭有限公司廈門國際貨柜碼頭有限公司、長沙三占慣性制動有限公司一種便攜式制動置實用新廈門港務發(fā)展股份有限公司擬發(fā)行股份及支付現金購買資產所涉型廈門國際貨柜碼頭有限公司動式施工平臺廈門國際貨柜碼頭有限公司實用新型廈門國際貨柜碼頭有限公司廈門國際貨柜碼頭有限公司一種吊具導板固定架廈門國際貨柜碼頭有限公司箱起重機吊具的廈門海滄新海達集裝箱碼頭有限公司廈門海滄新海達集裝箱碼頭有限公司一種用于矯正岸橋大車夾輪器制廈門海滄新海達集裝箱碼頭有限公司一種適用于堆場龍門吊的電纜溝槽廈門海滄新海達集裝箱碼頭有限公司廈門海滄新海達集裝箱碼頭有限公司的軟件著作權共25項，具體情況如下表所示：登記日1廈門集裝箱碼頭集團有限公司、上海為國港口設備有限公司2廈門集裝箱碼頭集團有限公司發(fā)票管理平臺廈門港務發(fā)展股份有限公司擬發(fā)行股份及支付現金購買資產所涉3廈門集裝箱碼頭集團有限公司廈門集裝箱碼頭多式聯運港4廈門集裝箱碼頭集團有限公司結算直通車系統5廈門集裝箱碼頭集團有限公司、漢納森(廈門)數據股份有限公司廈門港岸橋設備駕駛室智能6廈門集裝箱碼頭集團有限公司、廈門自貿試驗區(qū)電子口岸有限公司集裝箱碼頭智能裝卸平臺7廈門集裝箱碼頭集團有限公司廈門集裝箱碼頭集團有限公司網上營業(yè)廳二期系統8廈門集裝箱碼頭集團有限公司9廈門集裝箱碼頭集團有限公司、廈門自貿試驗區(qū)電子口岸有限公司廈門集裝箱碼頭集團有限公司安全管理系統廈門集裝箱碼頭集團有限公司廈門集裝箱碼頭集團有限公司XCTG輪胎管理系統(IOS版)廈門集裝箱碼頭集團有限公司、福建電子口岸股份有限公司、廈門外輪理貨有限公司廈門海潤集裝箱碼頭有限公司廈門海潤集裝箱碼頭有限公司廈門海潤集裝箱碼頭有限公司廈門海潤集裝箱碼頭有限公司岸橋、場橋司機安全規(guī)范操作廈門智圖思科技有限公司智能導引系統軟件廈門智圖思科技有限公司廈門智圖思科技有限公司廈門港務發(fā)展股份有限公司擬發(fā)行股份及支付現金購買資產所涉廈門智圖思科技有限公司廈門智圖思科技有限公司廈門智圖思科技有限公司碼頭EDI報文處理平臺廈門智圖思科技有限公司廈門智圖思科技有限公司碼頭龍門吊半自動化作業(yè)系統廈門智圖思科技有限公司4.域名截至評估基準日，廈門集裝箱碼頭集團有限公司及其并表子的域名共10項，具體情況如下表所示：域名到期時間1廈門集裝箱碼頭集團有限公司2廈門集裝箱碼頭集團有限公司3廈門集裝箱碼頭集團有限公司4廈門集裝箱碼頭集團有限公司5廈門嵩嶼集裝箱碼頭有限公司6廈門國際貨柜碼頭有限公司7廈門海滄新海達集裝箱碼頭有限公司8廈門海滄新海達集裝箱碼頭有限公司9廈門港務海通碼頭有限公司廈門港海滄集裝箱查驗服務有限公司(四)引用其他機構出具的報告結論所涉及的資產類型、數量和賬面金額(或評估本次資產評估資產的賬面價值來源于容誠會計師事務所(特殊普通合伙)出具的容廈門港務發(fā)展股份有限公司擬發(fā)行股份及支付現金購買資產所涉及的廈門集裝箱碼頭集團有限公司(一)本次資產評估所選取的價值類型為：市場價值類型。(二)價值定義表述：所謂市場價值，是指評估對象在評估基準日公開市場條件下進行正常、公平交易可以實現的價值的估計數額。(三)價值類型選取的理由及依據：根據本次資產評估目的、特定市場條件及評估本項目評估基準日是2025年3月31日。(一)本項目評估基準日確定的理由：該日期與評估目的實現的日期接近，經委托人書面確認，確定本項目資產評估基準日為2025年3月31日。(二)本次評估中采用的計價標準均為評估基準日有效的價格標準。六、評估依據(一)經濟行為依據1.《福建省港口集團有限責任公司黨委會議紀要[2025]13號》;3.《廈門港務控股集團有限公司文件董事會決(二)法律法規(guī)依據1.《中華人民共和國民法典》(中華人民共和國主席令第45號，2020年5月28日第十三屆全國人民代表大會第三次會議通過，自2021年1月1日起施行);2.《中華人民共和國資產評估法》(中華人民共和國主席令第46號);3.《中華人民共和國公司法》(2023年12月29日第十四屆全國人民代表大會常務委員會第七次會議第二次修訂);4.《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》(2018年12月29日第十三屆全國人民代表大會常務委員會第七次會議修正);5.《中華人民共和國證券法》(2019年12月28日第十三屆全國人民代表大會常務委員會第十五次會議第二次修訂);6.《中華人民共和國企業(yè)國有資產法》(2008年10月28日第十一屆全國人民代表大會常務委員會第五次會議通過);7.《中華人民共和國商標法》(2019年修正)及其實施條例；8.《中華人民共和國專利法》(2020年修正)及其實施細則；廈門港務發(fā)展股份有限公司擬發(fā)行股份及支付現金購買資產所涉9.《中華人民共和國著作權法》(2020年修正)及其實施條例。10.《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》(2007年11月28日國務院第197次常務會議通過，2019年修訂);11.《中華人民共和國增值稅暫行條例》(國務院令第691號，2017年修訂);12.《企業(yè)國有資產監(jiān)督管理暫行條例》(國務院2003年第378號令);13.《國有資產評估管理若干問題的規(guī)定》(財政部第14號令，2001年);14.《資產評估行業(yè)財政監(jiān)督管理辦法》(中華人民共和國財政部令第97號，2019年1月2日修改);15.《國有資產評估管理辦法》(1991年11月16日國務院第91號公布，根據2020年11月29日<國務院關于修改和廢止部分行政法規(guī)的決定>修訂);16.《上市公司國有股權監(jiān)督管理辦法》(國務院國有資部、中國證券監(jiān)督管理委員會令第36號);17.《企業(yè)國有資產交易監(jiān)督管理辦法》(國務院國資委、財政部2016年第32號18.《企業(yè)國有資產評估管理暫行辦法》(國務院國有資產監(jiān)督管理委員會第12號19.《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》(2011年財政部、國家稅務總局令第65號修訂);20.《國有資產評估管理辦法實施細則》(國資辦發(fā)[1992]21.《關于深化增值稅改革有關事項的公告》(國家稅務總局公告2019年第14號);22.《關于深化增值稅改革有關政策的公告》(財政部稅務總局海關總署公告2019第39號);23.《關于加強企業(yè)國有資產評估管理工作有關問題的通知》(國資委產權(2006)274號);24.《關于調整增值稅稅率的通知》(財稅[2018]32號);綜〔2018〕15號);26.《企業(yè)會計準則——基本準則》(財政部令第33號，2014年7月23日修訂)。(三)評估準則依據1.《資產評估基本準則》(財資〔2017〕43號);2.《資產評估職業(yè)道德準則》(中評協〔2017〕30號);3.《資產評估執(zhí)業(yè)準則——資產評估程序》(中評協〔2018〕36號);4.《資產評估執(zhí)業(yè)準則——資產評估報告》(中評協〔2018〕35號);5.《資產評估執(zhí)業(yè)準則——資產評估委托合同》(中評協〔2017〕33號);6.《資產評估執(zhí)業(yè)準則——資產評估檔案》(中評協〔2018〕37號);7.《資產評估執(zhí)業(yè)準則——資產評估方法》(中評協〔2019〕35號);8.《資產評估執(zhí)業(yè)準則——企業(yè)價值》(中評協〔2018〕38號);9.《資產評估執(zhí)業(yè)準則——利用專家工作及相關報告》(中評協[2017]35號);10.《資產評估執(zhí)業(yè)準則——不動產》(中評協〔2017〕38號);11.《資產評估執(zhí)業(yè)準則——機器設備》(中評協〔2017〕39號);12.《資產評估執(zhí)業(yè)準則——無形資產》(中評協〔2017〕37號);13.《資產評估機構業(yè)務質量控制指南》(中評協〔2017〕46號);14.《知識產權資產評估指南》(中評協[2017]44號15.《專利資產評估指導意見》(中評協[2017]49號16.《著作權資產評估指導意見》(中評協[2017]50號);17.《商標資產評估指導意見》(中評協[2017]51號)。18.《資產評估價值類型指導意見》(中評協〔2017〕47號);19.《資產評估對象法律權屬指導意見》(中評協〔2017〕48號);20.《企業(yè)國有資產評估報告指南》(中評協〔2017〕42號);21.《資產評估準則術語2020》(中評協〔2020〕31號);(四)權屬依據2.房屋所有權證、國有土地使用證、不動產權證、海域使用權證、機動車行駛證及登記證等；(五)取價依據1.國家有關部門發(fā)布的統計資料、技術標準、規(guī)范文件等方面的資料；廈門港務發(fā)展股份有限公司擬發(fā)行股份及支付現金購買資產所涉5.《資產評估常用數據與參數手冊》(機械工業(yè)出版社2011年版);6.《2025機電產品價格信息查詢系統》(機械工業(yè)信息研究院7.《中華人民共和國車輛購置稅法》(2018年12月29日第十三屆全國人民代表大會常務委員會第七次會議通過);8.《福建省房屋建筑與裝飾工程預算定額》(FJYD-101-2017)、《福建省構筑物《福建省建筑安裝工程費用定額》(2017版);9.《交通運輸部關于發(fā)布<水運建設工程概算預算編制規(guī)定>及配套定額的公告》(2019年第57號);10.原國家計委、財政部計價格(1995)2404號文件；有關問題的通知》(發(fā)改價格〔2017〕270號);(六)其他參考依據七、評估方法(一)資產評估基本方法介紹依據《資產評估執(zhí)業(yè)準則—企業(yè)價值》(中評協[2018]38號)和《資產評估執(zhí)業(yè)準則—資產評估方法》(中評協[2019]35號)的規(guī)定，執(zhí)行企業(yè)價值評估業(yè)務，應當根據方法。企業(yè)價值評估中的資產基礎法，是指以被評估單位評估基準日的資產負債表為基礎，合理評估企業(yè)表內及可識別的表外各項資產、負債價值，確定評估對象價值的評估方法。評估方法。選擇和使用收益法時應當考慮收益法應用的前提條件：交易案例比較法。選擇和使用市場法時應當考慮市場法應用的前提條件：(二)評估方法的選用數據和信息來源較廣，資產重置有關的成本數據和信息可以獲得，表外資產負債可識別、可計量，因此可選用資產基礎法進行評估。選用收益法進行評估。被評估單位是主要從事港區(qū)內提供貨物裝卸與堆存服務的公司，在股權交易市場上廈門港務發(fā)展股份有限公司擬發(fā)行股份及支付現金購買資產所涉及的廈門集裝箱碼頭集團有限公司(三)評估測算思路資產評估專業(yè)人員在對企業(yè)申報的各個單項資產和負債進在評估過程中，資產評估專業(yè)人員根據各項資產及負債的具體情況，分別采用不同(1)貨幣資金的評估銀行存款的存在真實性和數據的準確性。抽查有關會計憑證，核實業(yè)務事項的真實(2)各種應收款項的評估(包括應收賬款和其他應收款)(3)預付賬款的評估本次申報評估的預付賬款主要為預付保險費、油款及設備年檢費用等。資產評估廈門港務發(fā)展股份有限公司擬發(fā)行股份及支付現金購買資產所涉(4)存貨的評估速度快，本次以基準日市場價格作為評估單價，以實際數量乘以(5)一年內到期的非流動資產的評估本次申報評估的一年內到期的非流動資產系寧德時代新能源科技股份有限公司集裝箱裝卸與堆存服務款。資產評估專業(yè)人員將資產評估申報明評估單位的財務及審計資料進行核對。收集核對了相關對賬資料(6)其他流動資產的評估本次申報評估的其他流動資產系增值稅留抵稅額。資產評估專業(yè)人員將資產評估申報明細表中的數據及信息與被評估單位的財務及審計資料進行核對賬資料、納稅申報資料和相關業(yè)務發(fā)生時的會計憑證(7)長期應收款的評估本次申報評估的長期應收款系寧德時代新能源科技股份有限公司冷危箱庫場使用財務及審計資料進行核對；查閱會計賬簿、抽查會計憑證及(8)長期股權投資本次評估對控股及參股子公司以評估基準日財務報表為產基礎法和收益法進行評估，綜合分析后以資產基礎法評估的(9)投資性房地產1)房屋建筑物根據《資產評估準則-不動產》,評估方法通常有市場法、收益法和成本法。市場法適用于同類房產交易實例較多的評估；收益法適用于有收益或有潛在收益的房產評廈門港務發(fā)展股份有限公司擬發(fā)行股份及支付現金購買資產所涉本法進行評估；外購商品房為象嶼大廈(二樓),當地房地產市場發(fā)育較充分，其同類房①市場法評估對象房地產價格=可比實例交易叫個×交易情況修正系數×市場狀況調整系數重置成本=建設成本+管理費用+銷售費用+資金成本+開發(fā)利潤-可抵扣增值稅+銷售稅費2)土地輸用地(港口碼頭用地),根據評估對象土地的有關資料和評估目的，結合市場調查情基本公式：土地價格=(土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+投資利息+投資利潤+土地增值收益)×地價修正廈門港務發(fā)展股份有限公司擬發(fā)行股份及支付現金購買資產所涉(10)固定資產的評估1)房屋建筑物根據《資產評估執(zhí)業(yè)準則-不動產》和《資產評估執(zhí)業(yè)準則-資產評估方法》,房屋房屋建筑物評估中的成本法是指求取估價對象在評估基準日的重置價格或重建價重置成本=建設成本+管理費用+銷售費用+資金成本+開發(fā)利潤-可抵扣增值稅+銷售稅費2)設備的評估：(11)在建工程的評估本次申報評估的在建工程包括土建工程和設備。1)對于土建工程，經賬實核對后，以核實無誤的在建工程的賬面金額，作為評估值。2)對于設備安裝工程，①開工時間(12)無形資產的評估本次評估申報的無形資產系土地使用權和其他無形資產。1)土地使用權根據土地評估相關技術規(guī)定，通行的評估方法有市場比較法、收益還原法、剩余法、成本逼近法、基準地價系數修正法等。本次評估根據評估對象當地地產市場發(fā)育情況并結合評估對象的具體特點及評估目的等，選擇適當的評估方法。A.5~16#泊位用地、20#泊位增補用地估對象土地的有關資料和評估目的，結合市場調查情況，本次基本公式：土地價格=(土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+投資利息+投資利潤+土地增值收益)×地價修正B.海滄4-5#泊位后方輔助區(qū)土地海滄4-5#泊位后方輔助區(qū)土地為道路、倉儲用地，根據評估對象土地的有關資料2)其他無形資產其他無形資產主要為海域使用權、企業(yè)外購的軟件和系對于外購的軟件和系統，根據被評估單位提供的資料及評估本次申報評估的賬面無記錄無形資產為企業(yè)在業(yè)務開展過程中產品沉淀，根據現場了解，賬面未記錄無形資產并未給企業(yè)帶來經營性收益，且市面難以找尋與賬面未記錄無形資產相類似的案例。故本次評估采用重置成本法評估。(13)商譽的評估廈門港務發(fā)展股份有限公司擬發(fā)行股份及支付現金購買資產所涉商譽核算內容為2013年非同一控制下合并評估增值產生的商譽。資產評估專業(yè)人(14)使用權資產的評估(15)長期待攤費用的評估設備評估中已包含的改造費用評估為0,其余以核實無誤后的價值確認評估值。(16)遞延所得稅資產的評估(17)負債的評估負債評估值根據評估目的實現后的被評估單位實際需要承擔的負債項目及金額確2.收益法(1)測算思路及評估模型1)測算思路根據資產評估專業(yè)人員調查的情況以及被評估單位的資產構成和主營業(yè)務特點，本次以被評估單位的財務合并報表(合并口徑)為基礎估算其股東權益價值?；舅悸啡鐝B門港務發(fā)展股份有限公司擬發(fā)行股份及支付現金購買資產所涉①對納入合并合并報表范圍的資產和主營業(yè)務進行分析與調及未來變化趨勢估算其未來預期收益(凈現金流量),通過折現得到經營性資產的價值。②對納入合并合并報表范圍，但在預期收益(凈現金流量)估算中未予考慮的非經營性資產(負債),單獨測算其價值；③由上述各項資產評估值加和，得出被評估單位的企業(yè)整體價2)評估模型股東權益價值=企業(yè)整體價值-付息債務式中：P——企業(yè)自由現金流折現值t——預測年度n——預測期年限r——折現系數①收益期限的確定本次設定收益期為無限年期且采用兩階段模型，第一階段為詳細預測期即2025年4-12月至2030年，以后期間為穩(wěn)定期即永續(xù)期。②詳細預測期企業(yè)自由現金流的測算企業(yè)自由現金流=凈利潤+折舊及攤銷+稅后付息債務利息-追加資本-營運資金增加額廈門港務發(fā)展股份有限公司擬發(fā)行股份及支付現金購買資產所涉股東全部權益價值資產評報告③穩(wěn)定期現金流的測算穩(wěn)定期現金流是指將穩(wěn)定期的現金凈流折算至詳細預測期末年的價值。P=R+1×年金現值系數其中詳細預測期以后年度的現金流根據預測期末年度現金流調整確定。④折現率的測算本次資產評估收益額口徑為企業(yè)自由現金流，按照收益額與折現率口徑一致的原則，折現率采用加權平均資本成本模型(WACC)確定。計算式如下：K,——債務資本成本；D/E——取行業(yè)平均值；T——所得稅率。其中，權益資本成本K。采用資本資產定價模型(CAPM)確定，計算式如下：K.=R,+β×MRP+R。式中：R,——無風險報酬率；β——企業(yè)風險系數；MRP——市場風險溢價；R.——企業(yè)特定風險調整系數。⑤溢余資產溢余資產是指超出了企業(yè)日?；顒颖貍湟?guī)模的資產，與企業(yè)收益無直接關系，主要指多余的貨幣資金，根據公司的經營及收付款情況分析確定。⑥非經營性資產及負債非經營性資產負債是指與被評估單位正常經營收益無直接關系的資產及負債，根據資產的性質及特點，采用相應方法進行評估。付息債務是指評估基準日賬面上需要付息的債務，以核實后的賬面值或企業(yè)實際應承擔的負債額確定評估值。八、評估程序實施過程和情況評估范圍內的資產進行了評估。先后經過接受委托、資產核實(一)接受委托階段1.項目調查與風險評估，明確評估業(yè)務基本事項，確定評估目的、評估對象和范圍、評估基準日；2.接受委托人委托，簽訂資產評估委托合同；3.編制資產評估計劃；4.組成項目小組，并對項目組成員進行培訓。(二)資產核實階段1.評估機構根據資產評估工作的需要，向被評估單位提供資產評估申報表表樣，并協助其進行資產清查工作；2.了解被評估單位基本情況及委估資產狀況，并收集相關資料；3.審查核對被評估單位提供的資產評估申報表和有關測算資料；4.根據資產評估申報表的內容進行現場調查，收集整理資產購建、運行、維修等相關資料，并對資產狀況進行勘查、記錄；5.收集整理委估資產的產權證、合同、發(fā)票等產權證明資料，核實資產權屬情況；6.收集相關行業(yè)資料，了解被評估單位的競爭優(yōu)勢和風險；7.收集并查驗資產評估所需的其他相關資料。(三)評定估算階段1.根據委估資產的實際情況和特點，制定各類資產的具體評估方法；2.收集市場信息；3.對委估資產進行評估，測算其評估價值。(四)結果匯總階段廈門港務發(fā)展股份有限公司擬發(fā)行股份及支付現金購買資產所涉及的廈門集裝箱碼頭集團有限公司3.編制初步資產評估報告；(五)出具報告階段征求意見后，正式出具資產評估報告。九、評估假設(一)一般假設1.企業(yè)持續(xù)經營假設企業(yè)持續(xù)經營假設是假定被評估企業(yè)的經營業(yè)務合法、穩(wěn)定，不會出現不可預見的2.交易假設交易假設是假定評估對象已經處在交易的過程中，資產評估專業(yè)人員根據評估對象的交易條件模擬市場進行估價。交易假設是資產評估得以進行的一個最基本的前提假3.公開市場假設公開市場假設是假定在市場上交易的資產，或擬在市場上交易的資產，資產交易雙方彼此地位平等，彼此都有獲取足夠市場信息的機會和時間途及其交易價格等做出理智的判斷。公開市場假設以資產在市場上可以公開買賣為基(二)具體假設5.被評估單位未來將采取的會計政策和編寫此份報告時所采用的會計政策在重要廈門港務發(fā)展股份有限公司擬發(fā)行股份及支付現金購買資產所涉十、評估結論(一)資產基礎法評估結論在評估基準日2025年3月31日，廈門集裝箱碼頭集團有限公司經容誠會計師事務所(特殊普通合伙)審計后股東全部權益(凈資產)賬面值為人民幣749,307.60萬元，經采用資產基礎法評估后，在滿足報告中所述的全部假設882,566.21萬元(大寫人民幣捌拾捌億貳仟伍佰陸拾陸萬貳仟壹佰元整),評估增值133,258.61萬元，增值率17.78%。帳面價值12非流動資產3一一4一-5--678固定資產凈額9-一一廈門港務發(fā)展股份有限公司擬發(fā)行股份及支付現金購買資產所涉固定資產清理一一一一一一一一一長期待攤費用一一資產總計一負債總計凈資產(所有者權益)(1)其他應收款評估增值3,698,221.84元，增值原因：資金歸集款無回收風險，不預計風險損失，并將壞賬準備評估為0所致。(2)存貨評估增值86,422.76元。增值原因：對于報廢已計提跌價準備的原材料(3)長期股權投資評估增值762,929,336.66元。具體原因如下：1)對紀成投資有限公司和廈門海新國際物流發(fā)展有限公司，賬面價值為以成本法有限公司和廈門海新國際物流發(fā)展有限公司長期股權投資是以成本法核算的子公司投司評估減值。2)對于廈門港海滄集裝箱查驗服務有限公司，賬面價值為以成本法核算被投資企業(yè)至基準日已經實現的損失，導致評估減值。3)對于其他子公司，賬面價值(4)投資性房地產評估增值138,867,775.39元，增值原因：評估對象取得時間較(5)固定資產評估增值151,561,998.98元。增值原因：1)房屋建筑物取得時間較早，建筑材料、人工等價格上漲導致評估增值。2)對于設備類資產設備的重置成本考慮前期費及其他費用、資金成本等以及部分設備的價格上漲(6)在建工程評估增值193,515.06元，增值原因為部分工期較長的項目考慮了資(7)無形資產評估增值488,794,754.30元。其中，1)土地使用權評估增值488,747,578.05元，增值原因：評估對象宗地開發(fā)增值收益造成土地增值。2)其他無形資產評估增值47,176.25元，增值原因：賬面無記錄的無形資產納入評估范圍造成。(8)商譽評估減值216,333,449.50元，減值原因：考慮相關資產均已納入本次評(9)長期待攤費用評估減值5,096,268.57元，減值原因：將固定資產構筑物、機器設備評估中已包含的改造費用評估為0。(10)遞延所得稅資產評估減值2,780,905.59元。減值原因：其他應收款中資金估減值以及遞延收益評估為0,相應的遞延所得稅資產評估為0等綜合所致。(11)遞延收益評估減值10,664,726.03元，減值原因：該政府補助無退回風險。(二)收益法評估結論在評估基準日2025年3月31日，廈門集裝箱碼頭集團有限公司經容誠會計師事務所(特殊普通合伙)審計后股東全部權益(凈資產)賬面值為人民幣749,307.60萬元，在滿足報告中所述的全部假設和限制條件下的評估值為人民幣878,050.79萬元(大寫人民幣捌拾柒億捌仟零伍拾萬柒仟玖佰元整),增值128,743.19萬元，增值率17.18%。(三)評估結論的確定資產基礎法評估后股東全部權益價值為882,566.21萬元，收益法評估后股東全部權益價值為878,050.79萬元，收益法比資產基礎法低4,515.42萬元。面資產的再取得途徑考慮的；收益法是從企業(yè)未來獲利能力經過對被評估單位財務狀況的調查及經營狀況分析，結合本次資產評估對象、評估目的，適用的價值類型，經過比較分析，由于被評估單位的主要業(yè)務為碼頭裝卸及堆存，屬于傳統行業(yè)且為重資產企業(yè)，生產經營依賴于較多固定資產、設備、土地使用權等。資產基礎法中從重置成本的角度更能反映該等資產當前市場價值。估結論。即廈門集裝箱碼頭集團有限公司股東全部權益(凈資產)賬面值為人民幣749,307.60萬元，經采用資產基礎法評估后，在下的評估值為人民幣882,566.21萬元(大寫人民幣捌拾捌億貳仟伍佰陸拾陸萬貳仟壹佰元整),評估增值133,258.61萬元，增值率17.78%。十一、特別事項說明(一)引用其他機構出具報告結論的情況：本次資產評估資產的賬面價值來源于容誠會計師事務所(特殊普通合伙)出具的容誠審字[2025]361Z0442號審計報告。(二)權屬資料不全面或者存在瑕疵的情形1.固定資產房屋建筑物海滄4-5#泊位閘口辦公樓B段(不動產權號：閩(2020)廈門市不動產權第0016572號)、海滄4-5#泊位閘口辦公樓C段(海潤大廈)(不動產權號：閩(2020)廈門市不動產權第0016570號)、土地使用權海滄4-5#泊位后方輔助區(qū)土地(產權證號：閩(2020)廈門市不動產權第0016572號)均系廈門國際港務有限公司2025年3月出資資產，截至評估基準日權屬尚未變更登記至廈門集裝箱碼頭集團有記。本次評估未考慮截至評估基準日權屬尚未變更登記至廈門集的影響。2.截至評估基準日，廈門集裝箱碼頭集團有限公司及其子公司尚未辦理不動產權登記的房屋建筑物如下：資產類別結構建筑面積1廈門集裝箱碼頭集團有限公司固定資產一2廈門集裝箱碼頭集團有限公司固定資產一3廈門集裝箱碼頭集團有限公司固定資產-4廈門集裝箱碼頭集團有限公司固定資產一12-16#泊位前沿侯工室建設廈門港務發(fā)展股份有限公司擬發(fā)行股份及支付現金購買資產所涉5廈門集裝箱碼頭集團有限公司固定資產一維修車間一6廈門