上街商業(yè)市場定位報告2021年11月目錄一、工程分析二、工程定位三、價格定位四、銷售模式定位五、營銷推廣一、工程周邊商業(yè)市場現(xiàn)狀金華路亞星廣場商業(yè)專業(yè)家具市場一、工程周邊商業(yè)市場現(xiàn)狀一、工程周邊商業(yè)市場現(xiàn)狀淮陽路商業(yè)一、工程周邊商業(yè)市場現(xiàn)狀登封路商業(yè)一、工程周邊商業(yè)市場現(xiàn)狀本案周邊其他工程現(xiàn)狀本工程目前現(xiàn)狀二、工程周邊商業(yè)調(diào)研項目名稱地理位置經(jīng)營范圍經(jīng)營面積經(jīng)營情況丹尼斯百貨

濟(jì)源路1F：超市、生鮮、飲料、化妝品、藥店等2F：飾品、通訊、鞋、服裝、電器等9000余平米

良好正道思達(dá)百貨

許昌路-1F：服裝、超市1F:服裝、煙酒、藥店、洗衣、美甲2F：百貨、家居、家電、針織、洗化3F：生鮮、低溫日配、糧油、食品6000平米

良好

金好來購物廣場南山北路1F：手機(jī)、通訊、電腦、家電、數(shù)碼2F：冰箱、洗衣機(jī)、電視機(jī)、小家電、音響、空調(diào)、微波爐、煙灶3F:酒店4F：健身12000平米1F

2F良好3F4F一般二、工程周邊商業(yè)調(diào)研名稱位置

業(yè)態(tài)分布

經(jīng)營面積

租金水平玉發(fā)家具廣場玉發(fā)路南段平價家具、家居7000平米13-16元／平米五洲家具批發(fā)商場中心路淮陽路五金、家具、沙發(fā)5000平米16-20元／平米陽天家具商場峽窩鎮(zhèn)左照服飾、五金、文具、飲食、藥店2000平米15-18元／平米亞星建材市場中心路登封路餐飲、汽配、五金、藥店、培訓(xùn)、印刷等10000平米20-40元／平米聶寨建材市場中心路淮陽路家具、家居、配套5000平米20-30元／平米丹尼斯百貨濟(jì)源路與登封路服裝、超市、化妝品、珠寶等9000平米40-80元／平米金好來購物廣場許昌路登封路電器、通訊、家電、12000平米20-40元／平米工程周邊市場示意圖本案五洲家具聶寨建材亞星廣場金好來玉發(fā)、中方園、四海、鴻遠(yuǎn)家具廣場德寶城墅藍(lán)水岸理想名城明珠公館亞星·盛世新城理想名家明珠公館亞星江南小鎮(zhèn)溫馨家園華宸上院康暉新天地2007-2021年工程推售情況項目名稱銷售時間推出面積地址備注溫馨家園2007年7.0萬㎡金屏路與新安路西北角尾盤華宸上院2008年10萬㎡金屏路與新安路東北角尾盤明珠公館2009年11.5萬㎡金屏路與濟(jì)源路交叉口路北兩側(cè)1期售罄理想名家2009年3.1萬㎡新建街與中心路交叉口西北角尾盤理想名城2010年8.7萬㎡金華路與許昌路交叉口西南角康暉新天地2008年4.6萬㎡金華路與新鄉(xiāng)路交叉口西南角匯澤國際城2009年6.5萬㎡金屏路與許昌路交叉口西北角樂福國際2010年3.8萬㎡金華路與中心路交叉口路南50米西側(cè)建業(yè)森林半島2008年11.2萬㎡金屏路與許昌路交叉口東北角亞星江南小鎮(zhèn)2009年14萬㎡金屏路與許昌路交叉口西南角亞星盛世新城2009年4.5萬㎡——匯澤逸湖名居2007年6.5萬㎡孟津路與丹江北路交叉口東南角——中宇羅馬假日2008年2.2萬㎡登封路與許昌路交叉口東南角尾盤德寶國際花園2007年5.3萬㎡金華路與中心路交叉口東北角尾盤工程周邊商業(yè)市場總結(jié)工程周邊商業(yè)形態(tài)主要以社區(qū)配套為主，在業(yè)態(tài)表現(xiàn)形式上以社區(qū)超市、建材、家居、五金、中小型餐飲為主流且分布零散；餐飲業(yè)經(jīng)營狀況良好，人流暢旺，中檔及中高檔餐飲存在一定市場空白點；商業(yè)租金水平相對較低，多集中于20-40元/㎡之間；商業(yè)經(jīng)營環(huán)境較差，缺乏品牌商家，整體規(guī)模、檔次有待提升；周邊居民以私營業(yè)主和中等級別鋁廠職工為主，消費(fèi)需求以日程生活采購、餐飲、娛樂休閑和家庭教育為主，消費(fèi)力中檔。項目單位數(shù)值備注商業(yè)區(qū)規(guī)劃總用地㎡43126.73其中1.商業(yè)區(qū)用地㎡38328.642.其他用地㎡4798.09總建筑面積㎡168145其中地上建筑面積㎡134132寫字樓約43818㎡地下建筑面積㎡34013容積率萬㎡/h㎡3.49建筑密度％49.8綠地率％10.5停車位1130輛，其中地面停車118輛；地下停車1012輛。項目單位數(shù)值備注西側(cè)一二層商鋪建筑面積㎡11952.82商業(yè)建筑面積㎡18528.18影院建筑面積㎡2360.62小計㎡30839.62主力店一二層商鋪建筑面積㎡10469.92主力店建筑面積㎡49004.84小計㎡59474.76地下超市建筑面積㎡13948.82車庫建筑面積㎡20064.18小計㎡34013合計一二層商鋪建筑面積㎡22422.7主力店建筑面積㎡49004.84西側(cè)敞開商業(yè)建筑面積㎡16526.16影院建筑面積㎡2360.62地上商業(yè)總建筑面積㎡90314.4總建筑面積（不含辦公樓）㎡124327.4工程分析

2、工程地理位置工程位于上街東城區(qū)，東邊緊鄰滎陽，地處濟(jì)源路與金華路交匯處東北角。地塊是由南側(cè)的濟(jì)源路，西側(cè)的金華路以及東側(cè)的街坊路所圍合成的梯形。工程南側(cè)目前有少量低矮建筑；西側(cè)為已建住宅小區(qū)和濟(jì)源街辦事處；北側(cè)新鄉(xiāng)路，再向北臨近隴海路大動脈和連霍高速公路；東側(cè)為規(guī)劃中居住用地。工程分析

3、工程商圈分析市場名字地址市場名字地址上街區(qū)玉發(fā)家具廣場上街區(qū)玉發(fā)大道上街區(qū)五洲家俱批發(fā)商場中心路淮陽路口南側(cè)新家園建材超市文化路與北環(huán)路交叉口上街陽天家具商場上街區(qū)峽窩鎮(zhèn)左照鄭州東建材大世界鄭汴路老107國道交叉口鄭州西建材大世界嵩山路與淮河路交叉口西南角天榮國際建港鄭花路與北環(huán)路向北4000米沙口路建材市場沙口路與二環(huán)支路交叉口上街區(qū)四海家具中心上街區(qū)玉發(fā)大道南段上街四海家具玉發(fā)大道與三一零國道交叉口往北100米上街區(qū)鴻遠(yuǎn)家具城上街區(qū)玉發(fā)大道南段中博家具市場鄭汴路與未來路交叉口的東南角,玉發(fā)大道目前有幾個家具市場面臨拆遷建業(yè)和亞星合作要建幸和群島；其中玉發(fā)家具廣場，中方園家具裝飾廣場，四海家具市場。歐凱龍正道思達(dá)鋁城公園上街建業(yè)森林半島人民廣場上街區(qū)人民政府上街汽車站左照商務(wù)休閑區(qū)濟(jì)源路金融購物區(qū)聶寨商務(wù)中心夏侯商務(wù)中心丹尼斯亞星奧特萊斯上街商業(yè)分布示意圖聶寨建材市場中心建材市場五洲家具市場任莊商貿(mào)片區(qū)金好來購物廣場工程分析

3、工程商圈分析上街區(qū)已按照“一區(qū)、一園、一基地〞的開展布局；逐步規(guī)劃形成“一個核心圈、兩條集聚帶、三大市場群、四大精品區(qū)、五大特色街、六大商業(yè)片區(qū)〞的效勞業(yè)開展格局。隨著上街政府對工程所在區(qū)域商業(yè)規(guī)劃的大力實施，人文居住氣氛越來越濃。目前區(qū)域內(nèi)缺少大中型的購物中心，無法滿足區(qū)域內(nèi)人群的便捷生活購物需求。根據(jù)市場調(diào)研的分析數(shù)據(jù)顯示，購物中心、休閑娛樂場所和餐飲等商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成消費(fèi)者和經(jīng)營者一致的需求意愿；工程商圈存在的幾方面特征如下：1〕交通便利：城市功能不斷完善，城市品位逐漸提高。已形成“七縱七橫〞的道路網(wǎng)路；2〕源源不斷的消費(fèi)需求是工程定位最有力的支撐，形成了強(qiáng)大的消費(fèi)潛力；3〕專業(yè)批發(fā)市場成為了工程區(qū)域范圍的唯一主力業(yè)態(tài)，整體來看，業(yè)態(tài)較單一，布點集中，沒有一個集中式、上檔次的購物中心。工程分析

4、工程SWOT分析工程分析

4、工程SWOT分析『W-劣勢』房地產(chǎn)大環(huán)境不利、市場觀望情緒重；居民整體收入水平較低，單個消費(fèi)能力不強(qiáng)工程區(qū)不屬于市級商圈范圍、區(qū)位整體商業(yè)氣氛差；開發(fā)商，缺乏本地市場的知名度和品牌形象。工程分析

4、工程SWOT分析『O-時機(jī)』城市向東、向南開展，區(qū)域開展?jié)摿薮?。三面環(huán)路、高標(biāo)準(zhǔn)修繕，提升工程出行便力度，商業(yè)價值被挖掘和進(jìn)一步釋放。改造價值觀，通過提升工程品牌價值，到達(dá)提升市場的認(rèn)知價值的目的。專業(yè)地產(chǎn)籌劃公司介入，有利于工程資源的整合和市場把控。工程分析

4、工程SWOT分析『T-威脅』工程可能會影響到后期局部業(yè)主的起居生活。城市新區(qū)的進(jìn)一步開展，會有更多新工程推向市場，對工程構(gòu)成潛在去化壓力。地塊周邊商業(yè)缺乏夠繁榮，商鋪租金較低，預(yù)計后期對商鋪銷售和其利潤空間的最大化提升存在一定的難度。工程分析

4、工程SWOT分析小結(jié)結(jié)合市場調(diào)研以及對本工程的研判來看，時機(jī)與風(fēng)險并存。唯一的方法就是：尊重市場、適應(yīng)市場、順應(yīng)消費(fèi)者需求，整合與工程有關(guān)的各種要素，運(yùn)用智慧營造出具有超前性、引導(dǎo)性、適用性的產(chǎn)品，以合理的本錢、利潤，到達(dá)科學(xué)的“投入產(chǎn)出比〞，追求產(chǎn)品供給和市場需求的完美平衡，使工程到達(dá)合理的市場預(yù)期。上街的經(jīng)濟(jì)連年高速開展、居民消費(fèi)意識的轉(zhuǎn)變、區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有商業(yè)的零亂、區(qū)域市場的空白等都為本工程提供了一個開展時機(jī)與大市環(huán)境；本工程功能集中，多業(yè)態(tài)的組合、先進(jìn)的管理模式能解決現(xiàn)在市場存在的問題，優(yōu)勢明顯；目錄一、工程分析二、工程定位三、價格定位四、銷售模式定位五、營銷推廣總體戰(zhàn)略思考對本工程而言，我們有兩種競爭戰(zhàn)略可選擇：以差異化戰(zhàn)略占領(lǐng)市場；以低風(fēng)險跟隨戰(zhàn)略占領(lǐng)市場。易致認(rèn)為:本工程的規(guī)模小，商圈較為不成熟，走跟隨競爭策略幾乎毫無競爭優(yōu)勢，不能解決可持續(xù)開展的問題，因此，走差異化競爭戰(zhàn)略是本工程的最正確出路。關(guān)鍵是要找出本工程的核心競爭力。核心競爭力的設(shè)想易致認(rèn)為：品牌差異化、主題化、餐飲娛樂特色化是本工程可以打造的核心競爭優(yōu)勢。競爭放棄：高人流競爭低租金競爭競爭弱化：品牌檔次上的競爭環(huán)境檔次上的競爭建筑特色及規(guī)模上的競爭競爭維持：服務(wù)經(jīng)營管理創(chuàng)造優(yōu)勢：打造業(yè)態(tài)主題化品牌差異化定位強(qiáng)化休閑娛樂餐飲功能總體戰(zhàn)略設(shè)想通過放棄、弱化或維持先天難以改變的，同質(zhì)化的，以及目標(biāo)消費(fèi)者敏感度低的競爭因素，降低競爭本錢；強(qiáng)化市場需要的而且競爭者缺乏的競爭因素，創(chuàng)造競爭差異化，提升消費(fèi)者和經(jīng)營者價值?？傮w戰(zhàn)略思想以特色化、主題化、集中化業(yè)態(tài)定位，增強(qiáng)目的性消費(fèi)，擴(kuò)大商圈幅射范圍；無論工程本身還是進(jìn)駐的商家都要表達(dá)品牌化；充分挖掘消費(fèi)者潛在需求，填補(bǔ)市場空白；從競爭角度出發(fā)，力求“人無我有，人有我全〞；一切以經(jīng)營為核心，確?？沙掷m(xù)開展。核心價值表達(dá)1核心價值表達(dá)2核心價值表達(dá)3核心價值表達(dá)4核心價值表達(dá)5核心價值表達(dá)6工程定位

1、定位原那么通過前述對本工程市調(diào)報告及工程分析來綜合推介本工程的開展定位：商業(yè)定位原那么一般是所有商業(yè)物業(yè)在進(jìn)行市場定位時普遍遵循的原那么，結(jié)合工程特征和區(qū)位商圈特征所符合的原那么，具體如下：1.一般原那么定位要符合時代和區(qū)域特征定位應(yīng)具備稀缺差異性和互補(bǔ)互動性的特點定位要表達(dá)不同因素的贏利性和總體的平衡性定位要在足夠的市場接納力之內(nèi)工程定位2.個例原那么與區(qū)域商業(yè)開展趨勢同向與區(qū)域商業(yè)有效缺口相吻合以輻射區(qū)域消費(fèi)者需求特征為導(dǎo)向并考慮其實際購置力確保該工程前期營銷推廣的成功及后期的經(jīng)營開展和增值空間3、針對性定位由于工程臨近大型家具建材物流中心，針對的目標(biāo)消費(fèi)群及購置客戶的特點進(jìn)行針對性的市場定位，不同的商業(yè)組合、不同的市場定位與工程周邊形成互補(bǔ)、借勢。依托大市場，展示差異化、形成競爭力。4、策略思想：經(jīng)營差異、躲避趨同、模式創(chuàng)新、時尚潮流工程定位

2、定位細(xì)分商業(yè)定位科學(xué)理性地判定商業(yè)定位會直接影響到對目標(biāo)消費(fèi)群的定位、檔次定位、商戶定位、業(yè)態(tài)比例定位，以及日后的宣傳推廣策略。結(jié)合國際上對商業(yè)中心的劃分標(biāo)準(zhǔn)，易致根據(jù)目前商業(yè)的特點作出符合商業(yè)規(guī)律的商圈劃分標(biāo)準(zhǔn)：工程定位從地理位置、交通條件、經(jīng)營模式來看，隨著工程周邊商業(yè)的日漸成熟，應(yīng)該逐步向城市級商業(yè)中心過渡，工程輻射滎陽片區(qū)，定位區(qū)域型商業(yè)中心，因此，易致認(rèn)為本工程：依托周邊成熟的商業(yè)，以品牌差異化,提高工程檔次和定位一、市場定位區(qū)域性商業(yè)中心——在滿足工程自身及周邊社區(qū)需求的前提下，增設(shè)目的性消費(fèi)業(yè)態(tài)，積極拓展工程輻射力。商業(yè)形式總體規(guī)模建筑形式交通條件輻射范圍業(yè)態(tài)形式城市級商業(yè)中心20萬m2以上多個獨體商業(yè)樓組成的商業(yè)依托城市中心主干道的交通樞紐，充裕停車場地外向吸引力極強(qiáng)，商圈100萬人以上大型綜合類商業(yè)，以百貨、專營店、超市、專業(yè)市場為主，輔以餐飲、娛樂、休閑、旅游區(qū)域級商業(yè)中心10萬m2左右2—3個獨體商業(yè)樓組合，租戶150-200戶。3-5家核心點依托城市主要干道的交通樞紐，充裕停車場地外向吸引為主，周邊服務(wù)為輔，商圈50萬人以上大型綜合類商業(yè)，以百貨、專營店、超市、專業(yè)市場為主，輔以餐飲、娛樂、休閑、旅游次區(qū)域級商業(yè)中心5萬m2左右獨體商業(yè)樓輔以底商；或低密度商業(yè)街，100家以上租店戶，核心店為大型百貨公司。依托城市輔路或靠近主干道，周邊人口密集，擁有相應(yīng)停車位外向吸引與周邊服務(wù)并舉，商圈15萬人以上綜合商業(yè)，以百貨、大型超市、特色餐飲為主，輔以娛樂、社區(qū)便利商業(yè)社區(qū)級商業(yè)中心2萬m2左右獨體商業(yè)樓或社區(qū)底商，20-40家租店戶依托城市輔路，周邊社區(qū)較多，有停車位，10-15分鐘以內(nèi)車程周邊服務(wù)為主，外向吸引為輔，商圈人口5-10萬人社區(qū)便利商業(yè)，以超市、餐飲、特色專營店為主社區(qū)商業(yè)6000平方米租店戶平均10-15家依托社區(qū)道路，5分鐘以內(nèi)車程主要為日用食品及周邊服務(wù)社區(qū)便利商業(yè)，以超市、便利店、特色專營店為主二、檔次定位中檔高檔中高檔中低檔低檔業(yè)態(tài)定位中高檔

形象推廣定位高檔解析：

形象推廣高檔有利于充分引發(fā)市場關(guān)注度，提升工程品牌；

業(yè)態(tài)定位以中檔為主，主要是與片區(qū)居民消費(fèi)力特征相吻合。1、形象高度考慮本工程以滿足人們購物、休閑、娛樂、餐飲等需求，包含多種業(yè)態(tài)，來滿足不同目的性消費(fèi)群；所以在整體形象上需要表達(dá)現(xiàn)代化形象與檔次，以專業(yè)的商業(yè)定位、良好的商業(yè)形象及齊全的配套設(shè)施為客戶提供一個優(yōu)雅的購物環(huán)境，以提升工程的整體形象。2、全面升級上街商圈片區(qū)現(xiàn)有商業(yè)本工程立足上街，面向滎陽、鞏義，集購物、餐飲、休閑、娛樂等業(yè)態(tài)為一體的時尚購物街區(qū)。從市調(diào)結(jié)論得出：工程周邊家居建材物流相當(dāng)成熟，已具有一定的規(guī)模，隨著工程周邊繼續(xù)擴(kuò)大和開展，工程所處位置的優(yōu)越，周邊住戶居民數(shù)量的日益增多，形成了一定的消費(fèi)力，優(yōu)越的地理位置和日益增加消費(fèi)群體為工程定位提供了依據(jù)，考慮到工程周邊的整體消費(fèi)力及局部業(yè)態(tài)的產(chǎn)品特殊性和工程未來開展趨勢，所以本工程總體定位中高檔、形象定位中高檔，超市群眾化、餐飲娛樂中高檔；以順應(yīng)市場開展的趨勢，能最大程度上滿足消費(fèi)者日益增長的消費(fèi)需求。〔三〕形象定位

工程緊扣購物中心主題業(yè)態(tài)的定位，將休閑與購物完美的結(jié)合起來，使消費(fèi)者以輕松的心態(tài)完成消費(fèi)過程，以便利、舒適的購物環(huán)境滿足消費(fèi)者，使其真正感受購物樂趣和溫馨的效勞。從以上綜合分析，本工程的檔次定位：整體檔次中高檔、形象中高檔餐飲娛樂中高檔、超市群眾化〔四〕經(jīng)營業(yè)態(tài)定位

根據(jù)不同業(yè)態(tài)的租金承受力、形象展示功能、對鋪位的需求面積等因素進(jìn)行合理的業(yè)態(tài)組合是工程經(jīng)營收益、物業(yè)品牌形象的重要保障。我司通過深入的市場調(diào)研，結(jié)合考慮經(jīng)營商家的經(jīng)營實力及客戶的消費(fèi)習(xí)慣制定了以下的業(yè)態(tài)組合建議：1、組合原那么符合工程整體功能利于提升賣場形象業(yè)態(tài)租金承受能力強(qiáng)弱對整體租金收益的影響面積需求、人流支撐要求及展示性要求品牌經(jīng)營能力上下、輻射區(qū)域大小行業(yè)消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)市場需求大小〔四〕經(jīng)營業(yè)態(tài)定位2.工程業(yè)態(tài)定位工程主題定位歐凱龍所涵蓋業(yè)態(tài)需滿足周邊日益增加的消費(fèi)群體和購置力，并輔以休閑娛樂功能。壓縮調(diào)整傳統(tǒng)品類，和競爭對手形成錯位經(jīng)營，也是防止同質(zhì)競爭，形成自己特色的一種途徑。通過工程的合理規(guī)劃，結(jié)合工程周邊，賦予本工程的特色化主題和文化內(nèi)涵，增強(qiáng)工程商圈輻射力。集購物、休閑、餐飲、娛樂等多功能于一體的體驗式特色商業(yè)，配套齊全、品味高雅，為人們創(chuàng)造一種休閑、舒適、輕松的購物氣氛，實現(xiàn)在休閑中購物的樂趣?！菜摹辰?jīng)營業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)功能構(gòu)成分析商業(yè)通行做法：以預(yù)設(shè)工程商業(yè)承載量為根底，根據(jù)市場需求業(yè)態(tài)配比和工程自身特點來進(jìn)行商業(yè)功能、業(yè)態(tài)組合劃分。為了便于分析出的業(yè)態(tài)功能構(gòu)成符合當(dāng)?shù)厥袌龈?，我們在本次測算中參加現(xiàn)有消費(fèi)者消費(fèi)構(gòu)成的分析進(jìn)行綜合考慮。本工程的商業(yè)定位為區(qū)域級商業(yè)中心，以滿足周邊社區(qū)消費(fèi)群體的日常生活需求和都市品位追求為出發(fā)點?，F(xiàn)有消費(fèi)者消費(fèi)市場構(gòu)成：購物：餐飲：休閑＝30：40：301、業(yè)態(tài)功能構(gòu)成分析：4、業(yè)種組合我司在市場調(diào)查和周邊商業(yè)情況的分析，確定了以下業(yè)態(tài)組合。樓層業(yè)態(tài)面積比例包涵業(yè)種及品牌5F歐美新古典實木家居館7032.18㎡20%天鵝城堡套房家具、漢諾威歐美式家具、美邦美家、奈米、提香居品、格爾塔、上藝、信和4F全球家居體驗館4769.76㎡20%頂尚真皮沙發(fā)、時尚家居、愛夢床墊軟床、斯帕爾床具等3F國際體驗館7183.06㎡20%家居樂、意風(fēng)、賴氏、億佳、新宏基、島之寶、香麗榭等2F現(xiàn)代板式家居館7032.18㎡20%奈特利爾現(xiàn)代板式、時尚美居、喜得來、皇朝、紅蘋果、艾琳娜、得意豪等1F精品生活館4769.76㎡20%大型中式餐飲、家居配套/特色美食、婚紗攝影/瑜伽健身/香熏美甲/美容美發(fā)/SPA/纖體/咖啡屋等-1F4769.76㎡地下車庫/超市業(yè)態(tài)規(guī)劃定位(方案一)

1F：便利店+自助銀行+花藝坊+美食廣場業(yè)態(tài)規(guī)劃定位(方案一)

2F：美容美發(fā)、美甲、足浴、咖啡

SPA生活館、健身中心地下車庫出入口

餐飲易致建議:西面臨街一、二層統(tǒng)一用作餐飲效勞功能中間紅色區(qū)域一二層用作娛樂休閑功能布局規(guī)劃建議一二樓業(yè)態(tài)規(guī)劃方案娛樂休閑、娛樂、休閑各行業(yè)經(jīng)營面積及配套設(shè)施之基本要求業(yè)種使用面積（㎡）技術(shù)需求其它餐飲大型餐飲800-2000以上上下水、電力、天然氣、排煙、排風(fēng)、隔電池、新風(fēng)、廣告位營業(yè)時間較長，停車位20-25個咖啡廳100-1000上下水、電力、廣告位店鋪外面有環(huán)境幽雅的庭院，可將座位散出來，增加氣氛和吸引人流西餐吧300-1500上下水、電力、天然氣、排煙、排風(fēng)、隔電池、新風(fēng)、廣告位

酒吧200-800上下水、電力24小時營業(yè)服務(wù)配套行業(yè)美容美發(fā)150-1000上下水（冷、熱水）、電力營業(yè)時間到晚10點美體500-1000上下水（冷、熱水）、電力營業(yè)時間到晚10點最好提供停車位洗衣店50-100上下水、電力、房屋進(jìn)深

便利店150-500電力小儲藏室，24小時營業(yè)藥店100-200電力、與同業(yè)相隔必須超過300米24小時營業(yè)花店10-30上下水

銀行100-1000電力、獨立出入口、前面柜臺的營業(yè)面積在100平方米以上租買并舉，租賃年限需10年以上彩擴(kuò)店60上下水、電力

彩擴(kuò)店60上下水、電力

精品店服裝服飾、鞋帽、鐘表100-200電力

休閑娛樂健身場所300-1000樓板荷載不小于500公斤/平方米；層高凈高不低于3.5米；中央空調(diào)、冷熱水供應(yīng)以及水壓的行業(yè)要求；獨立用電KTV3000-4000層高不小于2.8米，承重350公斤；上下水、中央空調(diào)洗浴中心8000以上，浴區(qū)大池設(shè)為一樓。樓板樓板荷載不小于500公斤/平方米；層高凈高不低于3.5米；水、電等租賃期要求十年以上目標(biāo)商家提示

酒樓湘江老廚、小肥羊、陶源居、海港、天天漁港、勝記、稻香酒樓、明香燕鮑翅、天天海鮮酒樓、富華海鮮、海上皇、山天、巴蜀風(fēng)、迎海漁港、稻谷香酒樓、湘鄂情、老院子、湘滿樓、洞庭水鄉(xiāng)、湘廚、客家城、萬福樓海鮮、匯福樓海鮮酒樓、龍騰海鮮、半島海鮮、南興海鮮、食通天、名桂園、金港海鮮、廣源海鮮、友誼永春樓、譚魚頭、潮泰牛肉店目標(biāo)商家提示

特色餐飲/休閑小食：嘉旺快餐、西湖小吃、一番拉面、云南過橋米線、荔灣村腸粉王、一品腸粉王、一品軒、麥路嘉、金蝶軒、質(zhì)的主張、牛廚便利店/水果坊/：七十一、百里臣、萬店通、百果園

24小時自助銀行：民生銀行、農(nóng)業(yè)銀行、光大銀行、工商銀行、建設(shè)銀行等

解析說明一從工程周邊市場情況來看，樓盤底商均以社區(qū)配套型業(yè)態(tài)為主，中低檔餐飲占據(jù)市場主流且經(jīng)營狀況良好。

從競爭角度看，本工程規(guī)模小，難以形成集聚效應(yīng)，但通過打造餐飲、休閑主題業(yè)態(tài)，能有效填補(bǔ)片區(qū)市場空白點，搶占市場先機(jī)，并與周邊樓盤底商實現(xiàn)差異化競爭；同時增設(shè)少部份社區(qū)配套型業(yè)態(tài)，為本社區(qū)居民提供便利性配套效勞。規(guī)劃定位解析

解析說明二規(guī)劃定位解析

從餐飲、休閑類商家租金承受力來看，由于前期投入本錢較高必然導(dǎo)致前期租金水平偏低，一旦片區(qū)市場做旺、聚集一定人氣后，租金遞增率將會逐年上漲，有利于保證開展商長期租金收益。

從休閑娛樂的競爭上看，我們建議以小資化、個性化和專業(yè)化的美甲、足浴和健身、效勞為主，與專業(yè)家具賣場會形成經(jīng)營上的差異化。

解析說明三規(guī)劃定位解析考慮到本工程商業(yè)長期可持續(xù)開展性及開展商品牌開展戰(zhàn)略，我司建議在招商執(zhí)行過程中，先對大中型酒樓商家進(jìn)行初步意向溝通，如有大型酒樓整體租賃一、二層鋪位，一層散鋪那么以配套功能為主。

一方面，中高檔酒樓的進(jìn)駐有利于提升工程整體形象檔次以及開展商“新活力〞品牌打造；另一方面，由于工程所在片區(qū)商圈幅射力有限且居住客戶消費(fèi)特征多以家庭型、群眾型為主，將缺乏以支撐大型酒樓經(jīng)營的持續(xù)性和長久性，且前期租金水平較低且免租期較長，不利于開展商租金收益。此外，本工程規(guī)模較小，只能容納一家中高檔餐飲，這樣將影響特色化和主題化的定位。

解析說明三規(guī)劃定位解析如大型商家進(jìn)駐意向不明確，我司建議在餐飲、休閑娛樂類目標(biāo)商戶引進(jìn)上，以面積在200—300平米的品牌商家為主〔配套型業(yè)態(tài)除外〕。一方面，此類商家經(jīng)營穩(wěn)定性較強(qiáng)，能有效帶開工程人氣的提升；另一方面，此類商家租金水平相對較強(qiáng)，能有效增加開展商租金收益；多家特色餐飲進(jìn)駐有利于形成特色化和主題化的競爭優(yōu)勢。

在檔次控制上，餐飲類商家以中檔為主，用以滿足片區(qū)家庭型、群眾型消費(fèi)；休閑娛樂類，以中高檔品牌商家為主，與亞星建材市場從檔次上形成差異化并增設(shè)健身中心功能，彌補(bǔ)其市場空白點。業(yè)態(tài)規(guī)劃定位(方案二)美容/纖體/休閑/SPA特色美食餐飲巴西燒烤、日式料理、意大利PIZZA、法式大餐……中西方美食文化在這里薈粹。布局規(guī)劃建議一二樓業(yè)態(tài)規(guī)劃方案易致建議:西面臨街一、二層統(tǒng)一用作餐飲、配套功能中間綠色一二層用作娛樂休閑、效勞功能圖中粉色區(qū)域外圍一周用作休閑健身、培訓(xùn)等功能五金、窗簾、衛(wèi)浴等美容美發(fā)

特色餐飲

家居配套

娛樂休閑

特色餐飲目標(biāo)商家提示

解析說明規(guī)劃定位解析考慮到工程緊臨北面住宅及周邊住宅小區(qū)擁有一定量的居民，方案二主要從文化休閑角度出發(fā)，以此實現(xiàn)市場競爭突破口。

為保證銷售進(jìn)度的順利推進(jìn)以及商戶經(jīng)營持久性與穩(wěn)定性，我司建議在銷售前期采取方案一、方案二同步進(jìn)行的策略，通過市場摸底后在確定業(yè)態(tài)組合，以提高招商成功率。形象推廣定位新活力休閑娛樂城

城市精英“加油站〞新活力突出品牌差異化休閑娛樂表達(dá)業(yè)態(tài)主題化“精英加油站〞能鎖定目標(biāo)消費(fèi)者，并實現(xiàn)價值共鳴4、消費(fèi)客戶定位

區(qū)域來源選擇原因項目周邊唯一性、特色性上街環(huán)境優(yōu)雅、賣場特色、品牌保證滎陽、鞏義環(huán)境優(yōu)雅、賣場特色、品牌保證歐凱龍會員賣場特色、品牌保證性別男性投資者遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于女性投資者年齡結(jié)構(gòu)35—45歲的投資者，是主要購買人群。職業(yè)特征私營企業(yè)主和個體經(jīng)營者占購買主要比例。投資熱點區(qū)域主城區(qū)和城東區(qū)為主要的投資購買熱點區(qū)域經(jīng)濟(jì)狀況月收入在2萬—4萬者為主要投資購買者大眾接受商鋪平方單價平方米單價在5000—1萬之間大眾接受商鋪總價50—160萬之間最受歡迎鋪面大小15—60平方米選擇鋪位主考慮因素地理位置選擇經(jīng)營點主因素交通便利、人流量大、客源多購置“商鋪〞客戶特性分析購置臨街商鋪的客戶有以下特性：三、功能組合定位

1、消費(fèi)區(qū)功能消費(fèi)區(qū)功能主要是拉動人氣，按照商業(yè)主題定位引入的業(yè)態(tài)，必須符合工程整體定位，必須和周邊的相關(guān)業(yè)態(tài)形成互補(bǔ)，同時凸現(xiàn)自身的品牌和經(jīng)營優(yōu)勢，帶動消費(fèi)，迅速提升工程的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。操作要點：引入專業(yè)時尚的專營店和商家，與周邊的商業(yè)形成互補(bǔ)，錯位經(jīng)營，擴(kuò)大工程整體的輻射能力；會聚消費(fèi)人流，增加本工程的出售面積，盡快的回籠資金，增加工程的成功率。2、經(jīng)營管理功能管理是保證經(jīng)營正常化的根本保障，強(qiáng)化管理功能凸現(xiàn)本工程的差異化優(yōu)勢。操作要點：制定標(biāo)準(zhǔn)的市場管理制度；解決市場糾紛和分歧；檢查、監(jiān)督產(chǎn)品的質(zhì)量；確定商品包裝的標(biāo)準(zhǔn)；三、功能組合定位四、

經(jīng)營模式定位

1、管理模式定位統(tǒng)一管理由甲方委托或自己成立的管理公司進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營管理。包含統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一效勞監(jiān)督、統(tǒng)一物業(yè)管理、統(tǒng)一營業(yè)執(zhí)照、統(tǒng)一開票等，反映在租賃合同中所有經(jīng)營商戶必須服從管理公司的統(tǒng)一管理規(guī)定。〔1〕“統(tǒng)一招商管理〞要求招商中的品牌審核管理和完善的租約管理。“品牌審核管理〞是指招商對象須經(jīng)品牌審核后才能按進(jìn)駐。審核租戶的營業(yè)執(zhí)照、生產(chǎn)許可證、注冊商標(biāo)、產(chǎn)品合格證、稅務(wù)登記證書、代理證書、法人授權(quán)書等?！巴晟频淖饧s管理〞包括約定的租金、租期、支付方式、費(fèi)用的收取等，還有一些較關(guān)鍵的租約條款管理，例如：經(jīng)營工程的限制規(guī)定、營業(yè)時間確實定、承租戶的促銷申報、整體促銷的承擔(dān)義務(wù)、停車場地使用等。招商調(diào)整租賃商家組合是長期的持續(xù)性的工作，增加對經(jīng)營商戶的調(diào)控、最終到達(dá)品牌優(yōu)化組合、增加租金收益的目的?！?〕“統(tǒng)一營銷管理〞有助于維護(hù)和提高經(jīng)營者的共同利益，讓消費(fèi)者感到實惠。由于市場競爭劇烈，打折降價的促銷競爭手段已經(jīng)過時，為吸引顧客光臨，管理公司必須絞盡腦汁為商場籌劃好營銷推廣方案并負(fù)責(zé)組織實施。而相關(guān)的促銷活動通常分為三種：1．為工程整體的形象宣傳活動，以提高工程的整體形象及知名度，費(fèi)用由開展商自行承擔(dān)。2．為商家輔助進(jìn)行的產(chǎn)品促銷活動，營造集結(jié)客流的環(huán)境，通過活動吸引顧客，以主題行銷推廣手段而非價格行銷手段吸引客流。其所發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)事先與開展商和商家協(xié)調(diào)溝通好，經(jīng)雙方同意后對實際發(fā)生的費(fèi)用按照承租戶數(shù)量比例/銷售額比例/面積大小比例進(jìn)行分?jǐn)偂?．商家為了提高商品銷量自行采取的促銷方式?！?〕“統(tǒng)一的效勞監(jiān)督〞有助于經(jīng)營者的協(xié)調(diào)與合作。開展商委托的管理公司必須對商家的日常經(jīng)營活動進(jìn)行指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、效勞與監(jiān)督，保證日常經(jīng)營的高效運(yùn)轉(zhuǎn)。其中包括：指導(dǎo)工程：商家的賣場布置、柜臺陳列、櫥窗展示、效勞設(shè)施安排、廣告宣傳推廣、促銷活動安排、裝修管理等；協(xié)調(diào)工程：營業(yè)人員管理、商品進(jìn)出、經(jīng)營者之間緊張關(guān)系、增進(jìn)相互合作；效勞工程：日常行政事務(wù)管理，效勞于商戶，效勞于顧客；監(jiān)督工程：維護(hù)專業(yè)市場的紀(jì)律、信譽(yù)，協(xié)助工商、稅務(wù)、衛(wèi)生、消防等部門的管理。〔4〕“統(tǒng)一的物業(yè)管理〞有助于建筑空間的維護(hù)和保養(yǎng)。物業(yè)管理內(nèi)容包括：建筑養(yǎng)護(hù)、設(shè)備維護(hù)、保證水電氣正常供給、消防、公用面積的保潔、保安防盜、車輛管理、綠化維護(hù)、意外事故處理等。另外，管理費(fèi)用、物業(yè)費(fèi)用、財務(wù)控制等也是管理公司工作中的重要內(nèi)容，最終目的：為工程提供良好的后勤效勞，為工程的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，為工程的整體收益，增加商業(yè)價值、獲取升值空間和最大回報。2.經(jīng)營管理創(chuàng)新〔1〕成立專業(yè)管理團(tuán)隊或引入知名的物業(yè)管理品牌，為經(jīng)營引入先進(jìn)的物業(yè)管理理念，為工程自身管理打下良好的根底，同時成為同行業(yè)領(lǐng)先者。誠意聘請知名物業(yè)管理公司，以參謀的形式指導(dǎo)市場管理運(yùn)作；加大經(jīng)營管理投入，嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)營管理，提高管理質(zhì)量；實現(xiàn)經(jīng)營管理承諾，豎立誠信經(jīng)營形象?！?〕將經(jīng)營管理創(chuàng)新作為工程的一個重要賣點優(yōu)勢大力宣傳，為工程前期營銷、后續(xù)經(jīng)營實現(xiàn)價值創(chuàng)造空間。高調(diào)宣傳知名物管品牌的加盟，增加經(jīng)營者對市場運(yùn)營的信心；大力推廣先進(jìn)的管理理念，以行業(yè)“領(lǐng)跑者〞的姿態(tài)引領(lǐng)市場；自營型客戶投資型客戶所占比例17%83%〔2〕客戶特征分析

客戶類型購買特征經(jīng)營型商戶注重運(yùn)營成本，對價格較為敏感；出于資金周轉(zhuǎn)的考慮，不愿支付過多資金用于購買鋪位；現(xiàn)實性強(qiáng)、隨大流，喜歡跟風(fēng)；容易受到廣告宣傳和現(xiàn)場氛圍的引導(dǎo)。投資型客戶1、注重未來的前景，關(guān)注租金回報和物業(yè)的升值；2、沒有時間管理，喜歡靈活的銷售模式，購買面積較??；3、容易受到廣告宣傳和現(xiàn)場氛圍的引導(dǎo)。目錄一、工程分析二、工程定位三、價格定位四、銷售模式定位五、營銷推廣一、租金價格定位

〔1〕租金價格厘定參考因素同類物業(yè)租金狀況：鄭州市同類商業(yè)物業(yè)租金水平；地理位置：即地段，指的是工程所在地的商業(yè)氣氛和開展前景，地段也是決定商業(yè)物業(yè)價格的重要要素之一；交通便利性：與交通主干道的距離，人員、車輛進(jìn)出的便利性和可選擇之交通工具的多元性，人員出入的快捷度；昭示性：即工程的臨街面，是否易于尋找、識別；配套：市場配套能否滿足商戶功能需求；商鋪形式及面積：對商家而言是商鋪是否合用，有無浪費(fèi)、無效面積經(jīng)營環(huán)境：市場內(nèi)部的經(jīng)營環(huán)境和市場外部的環(huán)境，客戶到達(dá)市場購物是否感覺舒適；停車位：車位是否充足、車輛出入方便性；經(jīng)營管理：經(jīng)營管理公司是否專業(yè)，能否使市場在劇烈的市場競爭環(huán)境中立于不敗之地；開發(fā)商品牌：開發(fā)商是否有足夠?qū)嵙Γ欠裼虚_發(fā)或經(jīng)營同類物業(yè)的經(jīng)；知名度：物業(yè)的經(jīng)營年限，在消費(fèi)者心中的認(rèn)知度，能否成為消費(fèi)購物的首選。〔2〕同比工程租金價格分析從本工程市調(diào)的結(jié)果中可以看出，目前鄭州市的街鋪租賃價格一般在30－200元/平米.月左右，靠近二七商圈鋪租金價格在50－600元/平米.月左右，而上街的街鋪租賃價格一般在13－100元/平米.月左右〔3〕價格厘定指導(dǎo)根據(jù)鄭州市商業(yè)市場情況我們選取市場上運(yùn)作較成熟的幾個工程作為價格參考對象，利用市場比較法測算出合理租金價格。A：地段因素本項目金好來購物廣場奧特萊斯丹尼斯地區(qū)級差20163040交通便利性20182434商業(yè)氛圍20305565公共設(shè)施20253045臨街狀況20244548周邊居住氛圍20203320配套設(shè)施20192845合計140152245297差異率0.920.570．47B：管理因素

本項目丹尼斯百貨金好來購物廣場亞星盛世廣場規(guī)模20173041管理模式20191830營運(yùn)推廣20161340經(jīng)營檔次20181538合計807076149差異率1．141．050．54C：個別因素

本項目金好來購物廣場亞星盛世廣場丹尼斯百貨差異化程度20223845市場接受度20224565新舊程度20181818經(jīng)營年限20223543合計8084136171差異率0．950．590．46D：各因素修正租金價格比較物名稱租金價格地段因素修正管理因素修正個別因素修正修正價格丹尼斯百貨10-380.921．140.9569.74金好來購物廣場10-350.571．050.5952.97亞星盛世廣場10-650.470．540.4693.39E：參考工程比較權(quán)重

經(jīng)以上分析，依據(jù)房地產(chǎn)價格估價理論和方法，本工程評估后可實現(xiàn)的理論實收均價為：∑比較標(biāo)的物評估價格＝∑〔各比較物業(yè)修正價格×比較權(quán)重〕；

得：＝30×55％＋40×25％＋30×20％

＝32.5元/平方米.月≈33元/平方米.月；

依據(jù)房地產(chǎn)價格估價理論和我司多年商業(yè)工程銷售\招商經(jīng)驗，本工程入市之初，租金預(yù)期實收均價約為(其中負(fù)一層的預(yù)期租金按大型超市進(jìn)駐常規(guī)情況下所支付的租金水平)：

一層租金預(yù)期實收均價：50元/平方米.月〔±5％〕

二層租金預(yù)期實收均價：30元/平方米.月〔±5％〕

比較物名稱參考定價項目權(quán)重比較權(quán)重聶寨建材市場55%亞星盛世廣場25%金好來購物廣場20%二、商鋪銷售價格定位

〔1〕市場比較法

本工程與目前鄭州市場上同類型、不同區(qū)域的在售工程，在地段、交通、環(huán)境、規(guī)模、裝修檔次、配套、使用率、周邊居住氣氛、周邊商業(yè)氣氛、促銷策略、開展商實力等方面，進(jìn)行比照分析，推導(dǎo)銷售價格。A.本工程與上街建材家居城的比照分析影響因素權(quán)重相比值得分地段10%-0.8-8%交通10%————環(huán)境10%0.11%規(guī)模10%-1.0-10%裝修檔次5%————配套10%-0.5-5%使用率10%————周邊居住氛圍10%0.55%周邊商業(yè)氛圍10%-0.5-5%促銷策略5%0.52.5%發(fā)展商10%————總計100%-19.5%A.1聶寨建材市場價格定位(市場調(diào)研數(shù)據(jù))

一層均價：5250元/㎡二層均價：4500元/㎡A.2工程可比均價 一層可比均價=5250×〔1-19.5%〕=4226元/㎡ 二層可比均價=4500×〔1-19.5%〕=3623元/㎡

B.本工程與亞星盛世廣場的比照分析

B.1時代華庭價格定位(市場調(diào)研數(shù)據(jù))

影響因素權(quán)重相比值得分地段10%-0.2-2%交通10%-0.3-3%環(huán)境10%-0.5-5%規(guī)模10%0.22%裝修檔次5%0.52.5%配套10%-0.5-5%使用率10%-0.5-5%周邊居住氛圍10%0.55%周邊商業(yè)氛圍10%-.3-3%促銷策略5%0.10.5%發(fā)展商10%————總計100%-8%B.1亞星盛世廣場價格定位(市場調(diào)研數(shù)據(jù))

一層均價：10000元/㎡二層均價：8000元/㎡

B.2工程可比均價 一層可比均價=10000×〔1-8%〕=9200元/㎡

二層可比均價=8000×〔1-8%〕=7360元/㎡本工程與理想名城的比照分析

影響因素權(quán)重相比值得分地段10%-0.5-5%交通10%————環(huán)境10%-0.2-2%規(guī)模10%0.33%裝修檔次5%0.42%配套10%-1.0-10%使用率10%————周邊居住氛圍10%————周邊商業(yè)氛圍10%-0.5-5%促銷策略5%0.52.5%發(fā)展商10%0.55%總計100%-9.5%C.1理想名城價格定位(市場調(diào)研數(shù)據(jù))

一層均價：9000元/㎡二層均價：7000元/㎡

C.2工程可比均價 一層可比均價=9000×〔1-9.5%〕=8145元/㎡ 二層可比均價=7000×〔1-9.5%〕=6335元/㎡通過以上三個可比工程的分析，根據(jù)可比性大小及銷售情況分配相應(yīng)的權(quán)數(shù)：聶寨建材市場30%；理想名城30%；亞星盛世廣場40%；再進(jìn)行加權(quán)平均值求和，得出的本工程銷售價格指導(dǎo)均價如下：一層指導(dǎo)均價=4226×30%+8145×30%+9200×40%=1268+2444+3680=7392元/㎡〔±5％〕；二層指導(dǎo)均價=3623×30%+6335×30%+7360×40%=1087+1901+2944=5932元/㎡〔±5％〕；〔2〕租金復(fù)原法本工程一層以租賃均價50元/月/㎡為基數(shù)，按8%的年回報推算，一樓銷售實收均價為:一層售價=50÷8%×12=7500元/㎡〔±5％〕本工程二層以租賃均價50元/月/㎡為基數(shù)，按8%的年回報推算，一樓銷售實收均價為:二層售價=30÷8%×12=4500元/㎡〔±5％〕〔3〕兩種方法綜合推導(dǎo)分別分配給市場比較法、租金復(fù)原法各70和30的權(quán)重，最終推算得出工程一層/二層的指導(dǎo)實收均價如下一層指導(dǎo)實收均價=7392×70%+7500×30%=7424元/㎡≈7500元/㎡〔±5％〕二層指導(dǎo)實收均價=5932×70%+4500×30%=5502元/㎡≈5500元/㎡〔±5％〕目錄一、工程分析二、工程定位三、價格定位四、銷售模式定位五、營銷推廣銷售模式定位1、商鋪銷售模式定位1.1模式設(shè)定〔1〕產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營權(quán)統(tǒng)一操作——直接銷售直接銷售,這種方式是以經(jīng)營性實鋪形式規(guī)劃分割，與產(chǎn)權(quán)式鋪位性質(zhì)不同，可實現(xiàn)資金快速回籠，沒有回報返租壓力，實現(xiàn)鋪位價值最大化?！?〕產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營權(quán)別離操作——固定返租回報銷售和帶租約銷售這種操作模式使采用產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營權(quán)別離的方式，躲避了內(nèi)鋪商鋪價值低、資金回籠慢的弱點，實現(xiàn)快速銷售目標(biāo)的方式。1.2銷售模式比照

直接銷售將商業(yè)物業(yè)劃分成小型獨立商鋪直接銷售，業(yè)主購買后擁有產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營權(quán)，既可以投資出租收益又可以自己經(jīng)營，產(chǎn)權(quán)明晰容易變現(xiàn)。無返租、招商壓力無經(jīng)營風(fēng)險、長遠(yuǎn)隱患臨街鋪位容易實現(xiàn)銷售符合投資者習(xí)慣心理不適合較高樓層和商場鋪位銷售不利于統(tǒng)一規(guī)劃的商鋪經(jīng)營和銷售一次性返租一次性將X年總銷售額的Y%租金（大多為3年、每年8%）作為發(fā)展基金以首期款的形式返還給投資者，降低了投資門檻，增大投資客戶的范圍，使鋪位得以快速銷售，統(tǒng)一招商和管理，避免經(jīng)營混亂，提升物業(yè)檔次客戶資源更為豐富利于統(tǒng)一規(guī)劃商鋪經(jīng)營能實現(xiàn)更高的收益更容易實現(xiàn)銷售提升商業(yè)物業(yè)價值有招商壓力有短期培育市場的經(jīng)營壓力操作相對直接銷售復(fù)雜帶租約銷售銷售過程中，招商先行、銷售在后，招商鎖定經(jīng)營商戶，再銷售，明確鋪位的經(jīng)營范圍、功能檔次、租金價格短期回籠資金，利潤較高控制業(yè)態(tài)布局檔次品種無后期經(jīng)營管理壓力招商壓力無法降低投資門檻和增加投資客戶的范圍產(chǎn)權(quán)式長期返租將封閉式大商場劃分為小面積鋪位銷售，返租的獲得經(jīng)營權(quán)，委托專業(yè)公司進(jìn)行管理和經(jīng)營，獲取租金，回報投資者。是高收益高風(fēng)險的運(yùn)作模式，鋪位是一種虛鋪形式而非經(jīng)營實鋪。短期回籠資金、利潤高客戶資源豐富鋪位容易實現(xiàn)銷售返租財務(wù)資金壓力主力商家招商壓力商家經(jīng)營風(fēng)險后期管理復(fù)雜1.3銷售模式建議

商鋪銷售模式建議1.4租售設(shè)定鋪位銷售模式實施內(nèi)容一、二層商鋪產(chǎn)權(quán)經(jīng)營權(quán)分離——固定返租銷售提高售價，簽訂3年年8%固定回報協(xié)議；交首期時一次性返還3年年8％共計24％回報，降低投資門檻；3、承諾3年后客戶可選擇收回經(jīng)營權(quán)規(guī)定業(yè)態(tài)范圍內(nèi)自主經(jīng)營或出租。樓層租售情況1F產(chǎn)權(quán)式銷售+統(tǒng)一招租2F產(chǎn)權(quán)式銷售+統(tǒng)一招租1.5返租模式銷售價格推導(dǎo)

在價格定位中我們已推算出實收均價：一層：7500元/平方米〔±5％〕二層：5500元/平方米〔±5％〕依據(jù)一次性三年8%返租模式銷售策略推算出返租銷售價格：一層：7500÷〔1-24%〕=9868元/平方米≈10000元/㎡〔±5％〕二層：5500÷〔1-24%〕=7236元/平方米≈7500元/㎡〔±5％〕