1、項目名稱：超市項目2、項目名稱：新建3、項目背景超市的連鎖經(jīng)營方式被稱為繼百貨店之后零售業(yè)的又一次重大革命，也是流通企業(yè)組織上和功能上的又一次創(chuàng)新。自1859年美國創(chuàng)立第一家連鎖店以來，連鎖經(jīng)營方式已經(jīng)過了一百多年的發(fā)展，成為了世界上商業(yè)發(fā)達(dá)國家零售和服務(wù)業(yè)的主要經(jīng)營形式，在零售業(yè)中居主導(dǎo)地位。1993年美國社會消費品零售額為10795億美元，其中連鎖經(jīng)營所帶來的銷售額占6355億美元，占總零售額的60%左右，而到1999年已占近75%。在日本，連鎖商業(yè)雖然起步較晚，但發(fā)展速度非?？臁?975年連鎖銷售額僅為4兆日元，而到1996年為16兆日元，增長了4倍。在法國，首都巴黎擁有各類大型連鎖綜合性超市約180家，銷售額占全市銷售額的75%。國外發(fā)達(dá)國家的商業(yè)發(fā)展歷程表明，由于連鎖經(jīng)營充分應(yīng)用了社會化大生產(chǎn)和專業(yè)分工的原理，使商品零售業(yè)適應(yīng)了社會經(jīng)濟發(fā)展的需要，因而在現(xiàn)代市場經(jīng)濟中具有強大的生命力和巨大的發(fā)展?jié)摿?，是實現(xiàn)流通產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的有效途徑之一。國外在連鎖經(jīng)營上積累的寶貴經(jīng)驗，是值得改革開放以來，我國經(jīng)濟迅速發(fā)展，生產(chǎn)的社會化程度逐步提高，市場規(guī)模不斷擴大。1999年的社會消費零售總額已近31140億元，僅次于日本，在亞洲居第二，社會購買力基本達(dá)到發(fā)達(dá)國家在發(fā)展連鎖經(jīng)營初期所具備的水平。根據(jù)社會消費零售總額今后10年年均經(jīng)濟增長7%的預(yù)測，我國商品零售市場潛力將非常巨大。同時，現(xiàn)代技術(shù)也開始在我國流通領(lǐng)域得到了應(yīng)用，通訊、運輸?shù)葪l件有了改善，特別是大型商業(yè)企業(yè)的經(jīng)營水平有了相當(dāng)大的提高，經(jīng)濟實力也有了較大的增強，計算機管理日益廣泛地運用到經(jīng)營活動中，商用軟件和配套設(shè)施正在積極研制和生產(chǎn)。近幾年我國商業(yè)連鎖業(yè)的快速發(fā)展，也充分說明我國已具備了加快連鎖商業(yè)發(fā)展的條件。目前，外資零售業(yè)的銷售額僅占全國商品零售總額的1.2%。根據(jù)我國進(jìn)一步擴大對外開放、促進(jìn)商業(yè)企業(yè)的改革和發(fā)展、擴大商業(yè)領(lǐng)域利用外資試點的政策，這將更加吸引外資在我國商業(yè)領(lǐng)域的投資，有利于我國經(jīng)濟與世界接軌。中國實行改革開放20多年來，哈爾濱市的國民經(jīng)濟發(fā)展連續(xù)躍上幾個新臺階。2000年，全市國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到了1002.7億元，比上年增長12.4%,人均國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)10359元，比1999年增長12.2%。哈爾濱市通過發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，形成了新的經(jīng)濟發(fā)展格局，從而快速地提高了市內(nèi)整體經(jīng)濟的素質(zhì)，積極帶動了經(jīng)濟的飛速發(fā)展。在全市的經(jīng)濟總量中，各產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生調(diào)整轉(zhuǎn)變，第一19.9:31.3:48.8轉(zhuǎn)變?yōu)?000年的17.6:33.9:48.5。第三產(chǎn)業(yè)明顯突起，步伐也加快，第三產(chǎn)業(yè)平均增長12.4%。根據(jù)哈爾濱市統(tǒng)計局資料顯示：第三產(chǎn)業(yè)在2000年對經(jīng)濟增長的貢獻(xiàn)率已達(dá)到44.0%。近幾年來，第三產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展成為帶動經(jīng)濟增長雖然哈爾濱市第三產(chǎn)業(yè)得到了快速發(fā)展，但是和發(fā)達(dá)國家和部分發(fā)展中國家相比，第三產(chǎn)業(yè)還沒有真正意義上的崛起，國家支持和鼓勵更多的外商企業(yè)進(jìn)哈爾濱市投資，并出臺了一系列的優(yōu)惠政策，這將更加有利于第三產(chǎn)業(yè)作為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，推動哈爾濱市經(jīng)濟的迅速發(fā)展。為加強國際經(jīng)貿(mào)合作和技術(shù)交流，響應(yīng)黑龍江省政府提出的發(fā)展要求，加速哈爾濱市零售商業(yè)現(xiàn)代化的進(jìn)程，···●●●設(shè)備股份有限公司、遼寧·●股份有限公司、及(荷蘭)**中國控股有限公司經(jīng)過友好協(xié)商，擬在哈爾濱市共同投資興辦現(xiàn)代化的綜合性大型超級市場，并為此成立一家中外合資經(jīng)營企業(yè)(以下簡稱“合資公司”),以充分發(fā)揮各方的優(yōu)勢，為哈爾濱市及黑龍江省乃至東北地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展做出貢獻(xiàn)，并因此遼寧·●股份有限公司和**三方各自的優(yōu)勢，即哈爾濱·●●股份有限公司對哈爾濱市場的透徹了解，廣泛的社會支持網(wǎng)絡(luò)及良好的當(dāng)?shù)厣虡I(yè)資源，以及**作為國際上著名的商業(yè)集團(tuán)在經(jīng)營綜合性大型連鎖超市方面的經(jīng)驗及能力，在哈爾濱建立大型連鎖超市，以便在大范圍的食品和生活用品方面增加中國供貨廠商，特別是哈爾濱市的供應(yīng)商的供應(yīng)能力并使其受益，降低商業(yè)的銷售成本，以最好的質(zhì)量和價格條件向顧客提供商品，同時推動中國產(chǎn)品的出口，從而達(dá)到開拓市場，繁榮市場雙方同意業(yè)態(tài)選擇為大型綜合連鎖超級市場；市場定位以工薪階層、中等收入消費群體為核心；商品定位以中低檔日用消費品為主，合資公司的最大特點是發(fā)揮合資雙方各自的優(yōu)勢，以人民生活每天必需的生活用品為主，尤其是肉蛋禽菜等鮮活商品占經(jīng)營商品的40%,通過集中采購、減少流通環(huán)節(jié)等先進(jìn)有效的管理，把安全、衛(wèi)生、新鮮、質(zhì)優(yōu)、價低的商品提供給哈爾濱市民，豐富哈爾濱市民的“菜籃子”,提高哈爾濱市民的生活質(zhì)量。超市采取自選購物形式，注重完善一次性購物功能。2.2合資公司概況三方擬成立的合資企業(yè)為一家根據(jù)中國法律組建的有限責(zé)任公司。三方對合資公司承擔(dān)的風(fēng)險與責(zé)任應(yīng)以其在合資公司注冊資本中的出資額為限。合資公司的利潤與虧損應(yīng)由三方按其各自在合資公司注冊資本中所認(rèn)繳的出資比例分享或分擔(dān)。2.2.1合資公司的名稱暫定為：中文名稱：哈爾濱**超市有限公2.2.2合資公司的法定地址擬定為：中國哈爾濱市南通大街永平小區(qū)五街區(qū)2.2.3投資總額：預(yù)計為貳仟玖佰萬美元(US$29,000,000.00)2.2.4注冊資本：依據(jù)上述預(yù)計的總投資，合資公司的注冊資本將為壹仟貳佰萬美元(US$12,000,000.00)2.2.5依據(jù)上述預(yù)計的注冊資本，各方出資比例及出資方式：-哈爾濱動力設(shè)備股份有限公司在合資公司注冊資本中的出資為216萬美元(US$2,160,000.00),出資形式為人民幣現(xiàn)金，占合資公司注冊資本的百分之十八(18%)。-遼寧·●股份有限公司在合資公司注冊資本中的出資為204萬美元(US$2,040,000.00),出資形式為人民幣現(xiàn)金，占合資公司注冊資本的百分之十七(17%)。(US$7,800,000.00),出資形式為美元現(xiàn)金，占合資公司注冊資本的百分之六十五(65%)。以人民幣形式出資，**將以美元現(xiàn)匯形式出資，并根據(jù)出資當(dāng)日國家公布的美元與人民幣牌價中間價計算出資額。各方根據(jù)合資公司業(yè)務(wù)發(fā)展的需要，根據(jù)中國法律的規(guī)定及審批機關(guān)的同意按比例分期繳付。-追加資金的籌集：至于公司的投資總額與公司注冊資本之間的差額，屆時由合作三方根據(jù)合資合同約定的辦法，向公司提供(包括融資在內(nèi)的)其它合作條件。2.2.6商業(yè)類型：商業(yè)零售2.2.7商業(yè)業(yè)態(tài)：綜合性大型連鎖超市2.2.8經(jīng)營范圍1.從事各類商品的零售業(yè)務(wù)及其相關(guān)配套服務(wù)，包括代銷和寄售(涉及許可證等專項商品的零售須另行報批);2.從事自營產(chǎn)品的進(jìn)出口業(yè)務(wù)；3.商品加工處理、商品分級及包裝；4.配套餐飲服務(wù)及其相關(guān)服務(wù)設(shè)施的經(jīng)營；5.商業(yè)店面、商鋪的出租；6.提供與之相關(guān)的附屬服務(wù)及相關(guān)業(yè)務(wù)咨詢等配套服務(wù)。2.2.9合資期限：根據(jù)目前的法律和政策以及雙方協(xié)定，雙方同意合營期限為40年。2.2.10連鎖分店數(shù)量：合資公司擬在3年內(nèi)在哈爾濱市建成3家大型連鎖超市，以期年度經(jīng)營規(guī)模達(dá)到10億元人民幣。此后(估計在隨后的三至五年),根據(jù)國家規(guī)定和城市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃，將適時地在哈爾濱市及周邊地區(qū)繼續(xù)發(fā)展多家大型超市。2.2.11風(fēng)險承擔(dān)和利潤分配：合資公司經(jīng)營所得利潤，按中國法律的規(guī)定及政府給予的其他優(yōu)惠條件，在繳納利潤所得稅后，合資公司每年應(yīng)提取的企業(yè)儲備基金、企業(yè)發(fā)展基金及職工獎勵與福利基金(簡稱“三項基金”)的比例，由董事會根據(jù)合資公司的經(jīng)營狀況討論決定。三項基金的每年提取數(shù)額不應(yīng)低于法律規(guī)定的最低數(shù)額。合資公司在納稅并提取了三項基金以后的可分配利潤按甲方18%、乙方17%、丙方65%的比例進(jìn)行分配，利潤分配方案由董事會決定。2.3主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)序號指標(biāo)名稱數(shù)量單位一工程建設(shè)方案L總用地面積平方米2總建筑面積平方米3停車場面積平方米4供電5供水噸/日6人員編制人二工程投資和資金來源1項目總投資萬美元建設(shè)投資萬美元A固定資產(chǎn)萬美元B遞延資產(chǎn)萬美元C開辦費萬美元建設(shè)期利息萬美元流動資金萬美元2資金來源(項目總資萬美元注冊資金萬美元萬美元乙方(遼寧成萬美元丙方(**)萬美元銀行貸款萬美元其中：長期貸款萬美元流動資金貸款萬美元萬美元三財務(wù)評價指標(biāo)(依據(jù)2004年至2010年預(yù)測)1年均銷售收入萬元人民幣2年均總成本萬元人民幣3年均利潤總額萬元人民幣4年均所得稅萬元人民幣5投資利潤率%6資本金利潤率%7銷售收入利潤率%8后，i=12.2%)萬元人民幣9動態(tài)投資回收期(稅年貸款償還期(含建設(shè)年2.4本可行性研究報告編制的依據(jù)1、國家經(jīng)貿(mào)委、外經(jīng)貿(mào)部《外商投資商業(yè)企業(yè)試點辦法》;2、國家《中外合資經(jīng)營企業(yè)法》及其實施條例；3、合資三方簽署的《合資意向書》;4、《經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》第二版；5、《中華人民共和國外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅法》;6、《中華人民共和國增值稅暫行條例》:7、《中華人民共和國勞動法》;8、國家國內(nèi)貿(mào)易局《零售業(yè)態(tài)分類規(guī)范意見(試行)》;9、《中國統(tǒng)計年鑒》(1990—2000);10、《哈爾濱市統(tǒng)計年鑒》(1999,2000);11、國家有關(guān)設(shè)計規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)定額；12、國家經(jīng)貿(mào)委辦公廳《關(guān)于編制外商投資商業(yè)項目可行性研究報告(代項目建議書)有關(guān)問題的通知》第三章項目建設(shè)的必要性3.1本項目符合哈爾濱市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃，預(yù)計能產(chǎn)生良好的經(jīng)濟效益和社會效益，本項目所在地哈爾濱市是黑龍江省省會城市，是全省政治、文化、經(jīng)濟金融中心，是中國內(nèi)陸的開放城市，具有良好的商業(yè)經(jīng)營環(huán)境；日益興旺發(fā)達(dá)的商品零售市場在深度、廣度和容量方面都呈現(xiàn)出前所未有的增長態(tài)勢。本項目的中方是黑龍江省和遼寧省的著名企業(yè)，在當(dāng)?shù)負(fù)碛休^高的知名度，且十分熟悉當(dāng)?shù)厥袌?。合資外方是一家世界著名的跨國公司，其信譽和資金實力較雄厚；通過引進(jìn)外方在該行業(yè)國際先進(jìn)的營銷理念和管理機制，使本項目對比目前國內(nèi)業(yè)已存在的同類市場模式，在管理體制和經(jīng)營方式上可優(yōu)勢互補，有利于完善哈爾濱地區(qū)的商業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)。3.2能夠引進(jìn)國際上先進(jìn)的營銷技術(shù)和管理經(jīng)驗，促進(jìn)國內(nèi)商業(yè)現(xiàn)代化。法國**是歐洲第一和全世界第二位的大型跨國零售企業(yè)集團(tuán)，在經(jīng)營大型綜合性超市方面在世界上處于領(lǐng)先地位。本項目不僅能引進(jìn)外資，而且員工培訓(xùn)計劃的實施將培養(yǎng)一批當(dāng)?shù)厣虡I(yè)管理人才。**憑借其先進(jìn)的現(xiàn)代管理經(jīng)驗和技術(shù)，豐富多樣化的業(yè)態(tài)經(jīng)營方式，對于提高中方管理水平、促進(jìn)我國商業(yè)企業(yè)管理的科學(xué)化和現(xiàn)代化將產(chǎn)生積極的示范和推動作用。特別是在中國即將加入世界貿(mào)易組織的形勢下，在哈爾濱市以合資的方式引進(jìn)**,將加速國有商業(yè)引進(jìn)國外先進(jìn)的管理、營銷技術(shù)和經(jīng)驗的步伐，大大提高國有企業(yè)的競爭力。同時，對于加快我市商業(yè)設(shè)施的建設(shè)和改造，帶動我市高檔商業(yè)設(shè)施的發(fā)展，增強城市的綜合服務(wù)功能和進(jìn)一步改善投資環(huán)境，將起到3.3合資超市的成立將起到活躍哈爾濱市經(jīng)濟、帶動市內(nèi)其他行業(yè)發(fā)展的作用。外資的進(jìn)入，帶來雄厚的資金，總投資的增加將使總需求增加，外資進(jìn)入哈爾濱市，將增加哈爾濱市投資規(guī)模，使總需求增加，使民族經(jīng)濟的多個領(lǐng)域和行業(yè)得以實現(xiàn)新(1)合資超市完全是以市場需求作為選擇商品的唯一標(biāo)準(zhǔn)。嚴(yán)格規(guī)范與供貨商的合作關(guān)系，制定明確的付款制度，從而打破國內(nèi)零售業(yè)在買方條件下長期形成的代銷賒購體系，有利于降低供貨商的經(jīng)營風(fēng)險和商品價格。一方面可以以最好的質(zhì)量和價格條件向顧客提供商品，極大地方便我省人民的生活；另一方面，作為商業(yè)企業(yè)的零售業(yè)，其商品絕大多數(shù)來源于國內(nèi)的農(nóng)業(yè)和工業(yè)企業(yè)。由于大型綜合超市在大范圍的食品和生活用品上的迅速流通，更多的訂貨將給國內(nèi)的農(nóng)業(yè)和工業(yè)企業(yè)帶來好利，從而加大黑龍江省食品加工業(yè)、種植業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)、畜牧業(yè)、輕工業(yè)等行業(yè)的發(fā)展步伐，房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)、旅游業(yè)可以通過**公司龐大的銷售網(wǎng)絡(luò)，把黑龍江特色產(chǎn)品帶到全國乃至全世界，這不僅可以推動黑龍江綠色產(chǎn)業(yè)的較快發(fā)展、改善流通環(huán)節(jié)，而且對宣傳黑龍江，讓黑龍江更多的企業(yè)跨出國門、走向國際市場都起到了積極作用。另外，通過引進(jìn)先進(jìn)技術(shù)和現(xiàn)代化的消費理念，可以增強人民環(huán)保意識，例如：蔬菜生產(chǎn)現(xiàn)代化程度的提高，將徹底改變傳統(tǒng)蔬菜消費模式，減少蔬菜的黃葉、雜桿等城市垃圾，并將之作為肥料循環(huán)利用，對合作雙方不僅會帶來良好的經(jīng)濟效益，而且能促進(jìn)哈爾濱旅游城市的市容整潔。黑龍江是邊境省份，地處平原地帶，雖有得天獨厚的資源優(yōu)勢，但也存在經(jīng)濟發(fā)展不平衡的情況，我們可以通過**公司這個世界先進(jìn)的大企業(yè)的帶動，從而達(dá)到開拓市場，繁榮民族經(jīng)濟的目的。(3)從對居民消費的影響看，可以起到刺激居民消費的作用。在目前買方市場已經(jīng)形成，消費者變得較為理智的今天，零售企業(yè)如不采取適應(yīng)性的銷售策略將難以推動消費，擴大市場。而外資零售企業(yè)所興起的低價風(fēng)潮和全新的銷售風(fēng)格使消費者增強購買欲望，加大消費。(4)從就業(yè)看，可以提供更多的就業(yè)機會，使部分下崗工人得以再就業(yè)(如哈爾濱市肉聯(lián)廠大量工人下崗，廠房閑置，冷凍設(shè)備大量擱置，哈爾濱**超市有限公司的成立將推動采購、冷凍、加工副食品等行業(yè)的發(fā)展，給下崗工人更多的就業(yè)機會),同時培養(yǎng)鍛煉出一批素質(zhì)較高的管理人才。(5)可以增加稅收，增加財政收入。3.4能夠帶動當(dāng)?shù)仄髽I(yè)產(chǎn)品的出口，增加相關(guān)企業(yè)的外匯收入。據(jù)估計，**集團(tuán)現(xiàn)在每年從中國采購的出口商品總額達(dá)10億美元，并已在香港和上海設(shè)立出口采購中心，還將在全國各中心城市設(shè)立出口采購辦事處，協(xié)調(diào)商品出口。第四章市場分析和預(yù)測4.1哈爾濱市概況和發(fā)展規(guī)劃4.1.1哈爾濱市概況及優(yōu)勢哈爾濱市是黑龍江省的政治、經(jīng)濟、文化中心，是中國優(yōu)秀旅游城市，也是中國內(nèi)陸的開放城市。哈爾濱市總面積為53068平方公里，市區(qū)面積1660平方公里，分為7個行政區(qū)和12個縣市，總?cè)丝?41萬人，市區(qū)人口348萬人。自中國實行改革開放政策以來，哈爾濱市經(jīng)濟與社會各方面均得到迅猛發(fā)展。截止2000年，哈爾濱市國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)為1003億元，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)為10359元。全市固定資產(chǎn)投資254億元。財政總收入85.3億元。全市社會消費品零售總額455億元。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入5632元人民幣，城鎮(zhèn)居民人均消費支出4508元人民幣。農(nóng)民人均純收入2477元人民幣。2000年，哈爾濱市接待海外旅游者15.5萬人次，旅游創(chuàng)匯5772萬美元。2000年，農(nóng)林牧漁業(yè)增長3.8%,工業(yè)總產(chǎn)值年增長率20.2%,全市實現(xiàn)社會消費零售總額累計為455億元，比1995年增長改革開放以來，哈爾濱市加快了商貿(mào)、金融、交通、運輸、郵電，房地產(chǎn)、旅游等第三產(chǎn)業(yè)建設(shè)，哈爾濱市國民經(jīng)濟持續(xù)快速健康地發(fā)展，綜合實力不斷躍上新臺階。我們具有的優(yōu)勢：(1)生產(chǎn)資料和消費者的市場優(yōu)勢：哈爾濱是省會城市，人口眾多，人口流動性大，市場購買力較大。哈爾濱市區(qū)每平方公里人口密度為2096人。2000年全市實現(xiàn)社會消費零售總額455億元，比上年增長10.4%。(2)政策優(yōu)勢：哈爾濱是內(nèi)陸開放城市，在政策上，中央政府給予了大力支持-比如放寬市場準(zhǔn)入，鼓勵非公有制經(jīng)濟興辦服務(wù)業(yè)，鼓勵生產(chǎn)企業(yè)、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)基地與內(nèi)外貿(mào)易流通企業(yè)(3)科研優(yōu)勢：全市有各類專業(yè)技術(shù)人員達(dá)37.6萬人，2000年科技投入經(jīng)費13.9億元，組織實施各類科技計劃項目共262項，取得各類科技成果917項。(4)相對區(qū)位優(yōu)勢：商貿(mào)輻射周邊各國，是中國連接俄羅斯及東北亞國際大通道的重要樞紐，成為資源和信息交換的中(5)金融中心優(yōu)勢：2000年金融機構(gòu)存款余額1257億元，各項貸款余額為1050億元。(6)交通便利優(yōu)勢：2000年哈爾濱市的交通狀況大為改觀，全年城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完成投資35億元，比上年增長98.7%。全長30.5公里的機場高速公路全線通車，連接全市六個區(qū)的二環(huán)快速干道西線、南線、東線23.4公里一期工程竣工投入使用，二期工程將于2001年10月全線通車。(7)通信優(yōu)勢：哈爾濱市郵電快速發(fā)展，2000年完成郵電業(yè)務(wù)總量52.5億元，比上年增長24.8%。全市本地局用程控交換機容量達(dá)194.7萬門，市話機普及率達(dá)81.3%。哈爾濱郵電通訊形成了以程控交換機、數(shù)字微波、光纖傳輸為主，設(shè)備技術(shù)先進(jìn)的電信網(wǎng)和以郵運自辦，郵件計算機處理為主的現(xiàn)代郵政網(wǎng)。全市郵電系統(tǒng)移動通訊用戶達(dá)101萬戶。全省實現(xiàn)了省地縣通信程控化，全部鄉(xiāng)鎮(zhèn)和86%的行政村通了電話。以哈爾濱為中心，四通八達(dá)的現(xiàn)代交通運輸網(wǎng)和多種通信手段相結(jié)合的郵(8)旅游資源優(yōu)勢：哈爾濱市以冰雪旅游和人文景觀為主的旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。2000年推出的冰雪大世界等景區(qū)、景點，以及生態(tài)游、金源文化游等特色旅游產(chǎn)品吸引了國內(nèi)外游客。得天獨厚的資源優(yōu)勢和區(qū)位優(yōu)勢為旅游業(yè)的發(fā)展提供了良好的條件。2000年，哈爾濱市接待海外旅游者15.5萬人次，旅游創(chuàng)匯5772萬美元；旅游業(yè)已成為哈爾濱市最活躍、最具發(fā)展?jié)摿Φ男屡d產(chǎn)業(yè)。每年舉辦的冰雪節(jié)使哈爾濱市的城市建設(shè)、交通、通訊、旅游和聲譽更上了一個新臺階。旅游發(fā)展情況一覽表年份旅游人止旅游收入4.1.2哈爾濱市發(fā)展規(guī)劃為發(fā)揮哈爾濱省會城市和中心城市的作用，哈爾濱市政府調(diào)整和優(yōu)化了經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，不斷增強城市綜合服務(wù)功能，努力形成具有較強競爭能力和地方特色的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟增長格局，充分發(fā)揮省會城市的帶頭作用，改善全市的軟硬件投資環(huán)境，努力提高對外開放水平，逐步把哈爾濱建設(shè)成為綜合經(jīng)濟實力強，人民生活富裕、社會文明的現(xiàn)代化城市。面以改善投資環(huán)境為重點，招商引資，擴大對外貿(mào)易，加快開發(fā)建設(shè)，提高效益；另一方面通過加強城市地區(qū)及企業(yè)間的聯(lián)合協(xié)作，推動經(jīng)濟發(fā)展。但要實現(xiàn)哈爾濱的遠(yuǎn)景目標(biāo)，就要加快第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，進(jìn)一步規(guī)范流通規(guī)模，加快建設(shè)商業(yè)設(shè)施，建立現(xiàn)代化的商業(yè)經(jīng)營管理模式。4.2哈爾濱市商業(yè)設(shè)施的發(fā)展哈爾濱市經(jīng)濟體制改革和對外開放不斷推進(jìn)，流通領(lǐng)域發(fā)生了歷史性的變化，市場的供求關(guān)系得到根本改善，大市場、大流通的經(jīng)營格局已基本形成；把商業(yè)服務(wù)工作作為發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)的重點以來，促進(jìn)了哈爾濱市商業(yè)設(shè)施的改善和商業(yè)的繁榮，尤其是商業(yè)網(wǎng)點及設(shè)施建設(shè)取得了前所未有的好成績。1990——2000年哈爾濱商業(yè)概況年份2000年哈爾濱市主要百貨零售企業(yè)銷售情況萬元企業(yè)名稱商品銷售凈額比上年增長1.哈爾濱市中央商城集團(tuán)公司2.哈爾濱秋林股份有限公司3.哈爾濱市第一百貨商店股份有限公司4.黑龍江遠(yuǎn)大購物中心有限公司5.黑天鵝冰箱冰柜商場6.黑龍江隆馬特商業(yè)有限公司7.哈爾濱市道里菜市場8.哈爾濱新世界百貨商場9.哈爾濱哈客隆連鎖倉買有限責(zé)任公司10.哈爾濱正陽家電商場哈爾濱是重要發(fā)展城市，商業(yè)近幾年來有很大的發(fā)展，但其經(jīng)營規(guī)模、管理水平等都無法同當(dāng)今世界發(fā)達(dá)國家的大城市相比，就是同國內(nèi)如上海、北京等城市相比仍有很大的差距。哈爾濱的現(xiàn)代化大型超市剛剛開始發(fā)展，然而從哈爾濱市獨特的地理位置、消費需求和資源開發(fā)上，都具有不可忽視的發(fā)展?jié)摿?。從?jié)假日期間，哈爾濱大型綜合購物超市銷售火爆的場景中，反映出大型超市業(yè)態(tài)的迅速發(fā)展是哈爾濱經(jīng)濟發(fā)展的需要，也是市民生活水平提高和消費水平日益增長的必然需求。4.3爾濱市商品消費市場分析改革開放以來，哈爾濱市國民經(jīng)濟快速增長，居民收入顯著提高，商品零售額日益增加，社會購買力增長迅猛。哈爾濱市職工年平均工資水平已由1990年以前2049元以下，提高到2000年的6980元人民幣。哈爾濱市職工總數(shù)到2000年為258萬人，職工工資總額達(dá)149億元，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入5632元；人均消費性支出為4508元；本市居民的消費結(jié)構(gòu)日趨合理，居民生活水平顯著提高。1990——2000年社會消費品零售額及構(gòu)成(按用途、經(jīng)濟類型分)單位：年份合計按用途分按經(jīng)濟類型分食品類衣著類用品類燃燒類國有經(jīng)濟其他經(jīng)濟同時，從居民家庭的基本收支情況反映出商品市場的顯著變1990-2000年哈爾濱市居民家庭基本收支情況年調(diào)查戶數(shù)戶均家庭人口人均實際可支配收入(元)人均實際古出消費支出(元)從表中的城市住戶調(diào)查資料顯示，2000年，哈爾濱市居民家庭人均可支配收入5632元，比1980年增長了12.84倍，在崗職工平均工資總額149億元。2000年，哈爾濱居民人均實際支出5354.4元，同時消費支出的結(jié)構(gòu)也有較大改變。哈爾濱市居民家庭平均每人年消費性支出結(jié)構(gòu)單位：元年人均食品穿著家庭醫(yī)療交通娛樂居住雜項從上表我們可以看出：居民的年消費性支出快速遞增，這充分說明了哈爾濱市消費品零售市場存在巨大的發(fā)展?jié)摿蜔o限的商機。為了更大限度地滿足人民對物質(zhì)生活日益增長的需求，哈爾濱市的零售業(yè)需要改變現(xiàn)狀，擴大流通領(lǐng)域的發(fā)展。所以超市、連鎖企業(yè)的成立和發(fā)展是極具重要性和十分必要的。4.4哈爾濱市商業(yè)發(fā)展前景預(yù)測隨著哈爾濱經(jīng)濟加快發(fā)展，市民生活水平的提高，市民的消費結(jié)構(gòu)也日趨合理，人們需要從追求數(shù)量擴張型向追求質(zhì)量和品牌型轉(zhuǎn)變，而商業(yè)發(fā)展也隨著經(jīng)濟增長實現(xiàn)從粗放型向集約型的轉(zhuǎn)變。人民的消費檔次明顯提高，消費也追求品質(zhì)化、個性化、高檔化和舒適化。因此，在“建設(shè)大市場、發(fā)展大貿(mào)易、搞活大流通”的我國流通產(chǎn)業(yè)發(fā)展總體目標(biāo)指引下，哈爾濱市商業(yè)將向多格局、多層次的商業(yè)服務(wù)體系和形式多樣的商業(yè)經(jīng)營方式的方向發(fā)展。哈爾濱市已具備發(fā)展超市連鎖店企業(yè)的經(jīng)濟條件。同時，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，零售業(yè)所面對的是日益成熟的，具有較高松散性和流動性的消費群體，市場消費正在發(fā)生巨變，消費內(nèi)容的多元化、消費層次的復(fù)雜化和購買行為的理性化，需要零售企業(yè)樹立科學(xué)、整體的營銷觀念，而超級市場這種新興的商業(yè)業(yè)態(tài)采用現(xiàn)代化的組織管理和合理的物流分配，使?fàn)I業(yè)工作快捷準(zhǔn)確，減少了中間環(huán)節(jié)，降低了商品價格，加快了購物的快捷性、便利性，市民可一次性購買到所需的生活用品，適應(yīng)了社會的快節(jié)奏發(fā)展，大大方便了人們的生活，使人們在追求生活情趣，追求精神享受的同時，在購物和消費中獲得全方位消費體會與感受。所以，哈爾濱市的超市潛力巨大，前景樂觀，并將越來越受到人們的歡迎。此外，根據(jù)國際經(jīng)驗，超級市場取代百貨商店成為零售業(yè)的主導(dǎo)業(yè)態(tài)是必然的規(guī)律。超級市場進(jìn)入高成長期的主要條件是：(1)人均國民收入達(dá)到1000-1500美元；(2)恩格爾系數(shù)降低到50%以下；(3)電冰箱已經(jīng)普及、汽車進(jìn)入家庭使居民家庭有可能定期外出大量購物；(4)食品工業(yè)、日用品工業(yè)、包裝工業(yè)達(dá)到一定規(guī)模與水平。上述條件哈爾濱基本都達(dá)到了，盡管汽車普及率還較發(fā)達(dá)國家為低，但私家車的絕對量已達(dá)到一定規(guī)模，加上公共交通工具，可為居民外出購物提供便捷的交通服務(wù)。所有這些，都預(yù)示哈爾濱正在進(jìn)入超級市場、特別是大型超市的高成長期。第五章合資公司的組織管理和經(jīng)營方式5.1組織管理構(gòu)架鑒于**在經(jīng)營超市領(lǐng)域以及在管理方式上處于世界領(lǐng)先地位，并具有多年豐富的經(jīng)驗，本項目選擇的主營業(yè)態(tài)是大型綜合連鎖超級市場(Hypermarket),其具有以下經(jīng)營特征：1、商品定位以中低檔消費品為主，面向工薪階層、中等收2、全部采用自選購物形式，環(huán)境寬敞舒適；3、經(jīng)營商品品種眾多(大約20000-30000種商品),內(nèi)容豐富，注重一次性購物的功能；4、食品類商品在商品結(jié)構(gòu)中所占比重大，流通速度快；5、營業(yè)面積大，每一大型超市營業(yè)面積為9000平方米左右。合資公司將根據(jù)市場情況和自身發(fā)展?fàn)顩r，在法律和政策允許的前提下，適當(dāng)開發(fā)便利店、超級市場、小型廉價超市、會員式超市等其它業(yè)態(tài)，力求形成較為完善的連鎖經(jīng)營體系，滿足各階層消費者多層次的需求。我們期盼：業(yè)態(tài)豐富、管理較有經(jīng)驗的**進(jìn)入哈爾濱市場，對促進(jìn)本市商業(yè)企業(yè)管理的科學(xué)化、現(xiàn)代化、高效化進(jìn)程將起到積極的推動作用。5.2經(jīng)營方式合資公司的經(jīng)營方式是以較低的價格和較大的批量、銷售優(yōu)質(zhì)的食品及其它消費品。這種經(jīng)營方式的主要特點在于規(guī)?；B鎖經(jīng)營、電腦化管理及集中物流配送。5.2.1規(guī)?；?jīng)營合資公司大型超市的店址將選在哈爾濱市人口密集的地區(qū)，每個店的營業(yè)面積在9000平方米左右，為節(jié)省開支，降低商品成本，店內(nèi)不注重裝飾，為便于經(jīng)營管理，根據(jù)項目的經(jīng)營范圍，力求商場布局合理，商品宜專業(yè)化、系列化陳列，以方便顧客自選購物，每個店均設(shè)有免費停車場。由于實行廠家進(jìn)貨且商品流轉(zhuǎn)迅速，可實現(xiàn)每天向顧客提供品質(zhì)優(yōu)異、保證新鮮的商品。由于采取從產(chǎn)地大批量進(jìn)貨的經(jīng)營方式，加上科學(xué)化的大型超市管理手段，可保證合資公司經(jīng)銷的商品價格低廉，經(jīng)營上萬種商品，可使顧客在短時間內(nèi)一次性采購到價格便宜的所有日常家居用品。5.2.2電腦化管理合資公司所有的大型超市均實行電腦化管理，總部與各分店之間電腦聯(lián)網(wǎng)，以保持最新信息。以此擴大銷售規(guī)模，提高管理效率，增加市場占有率。每家分店一般設(shè)有約40-50個收款臺，配以電腦網(wǎng)絡(luò)，縮短顧客交款、結(jié)帳的時間，加快人流周轉(zhuǎn)。店方根據(jù)電腦提供的銷售和庫存信息，在經(jīng)科學(xué)分析后，可在最短的時間內(nèi)及時調(diào)整商品布局和商品種類，掌握暢銷、平銷、滯銷商品的各種信息，以此擴大銷售規(guī)模，提高管理效率。5.3銷售方式：連鎖經(jīng)營體制從1961年以來，**始創(chuàng)大型綜合連鎖超市，其獨特的經(jīng)營特點，至少帶來兩方面的積極效果：一方面，對公司本身來說，能有效突破資金、土地等要素資源上的限制，使連鎖超市的增加更加迅速；另一方面，合作伙伴可從一開始就分享公司的經(jīng)營成果，這大幅度的節(jié)省了各自摸索的耗費。正是這種相互促進(jìn)、優(yōu)勢互補效應(yīng)的作用，使整個連鎖經(jīng)營體系形成了良性循5.4商品定價策略大型綜合連鎖超市將采用競爭導(dǎo)向的定價策略，絕大部分商品的價格以低于競爭者2-3個百分點定價。這是由于大型連鎖超市的商品進(jìn)價較低并嚴(yán)格控制了開支。此外，在租賃場地時，合資公司將爭取獲得較低廉的租金，而租金占其它零售企業(yè)的費用比例很大；合資公司抱著長期經(jīng)營的指導(dǎo)思想，不求短期的高回報，希望能培養(yǎng)顧客的忠誠，實現(xiàn)長期穩(wěn)定發(fā)展。所有這些，都能造成大型超市的價格優(yōu)勢。5.5商品的服務(wù)和營銷策略大型超市除熟食、化妝品、珠寶、手表、高級筆、攝影器材等少量商品實行柜臺服務(wù)以外，其他商品都實行開架銷售，顧客自我服務(wù)。大型超市將在入口處的顯眼位置設(shè)置大面積的顧客服務(wù)中心，集中處理顧客的投訴、疑難咨詢和退貨；在各商品部顯眼位置，張貼各部門主管、員工的照片和姓名等告示牌供咨詢；為方便顧客尋找到商品，除主通道、樓梯口有明顯指示牌外，次通道也有分類的指示牌、標(biāo)示牌，指引顧客。商品是大型超市最重要的裝飾，促銷也主要集中在賣場內(nèi)。除充分利用賣場和商品與顧客交流外，合資公司還將采取一些措施，如：**“無障礙退款”的承諾，經(jīng)常推出促銷產(chǎn)品在顯眼的貨位，場內(nèi)叫賣、新品品嘗、廠家促銷、拍賣促銷等活躍5.6商品配送合資公司初步規(guī)劃，待連鎖經(jīng)營達(dá)到一定的規(guī)模時，將利用哈爾濱現(xiàn)有的合適設(shè)施建立大型超市內(nèi)部的配送中心，以滿足大型連鎖超市的日常業(yè)務(wù)需要。5.7進(jìn)出口商品體系合資公司將依存**集團(tuán)十分強大的(CARREFOURGLOBALSOURCING)全球采購系統(tǒng)，擴大黑龍江及周邊地區(qū)的產(chǎn)品出口：一積極配合**全球采購中心上海及其它9個辦事處，組織有價格優(yōu)勢，質(zhì)量上乘，有生產(chǎn)能力，反應(yīng)迅速，并能積極學(xué)習(xí)先進(jìn)經(jīng)營和能準(zhǔn)時交貨的產(chǎn)品供應(yīng)商，做好供應(yīng)工作，-積極響應(yīng)**的全球采購中心提出的措施，爭取在2003年將中國的出口商品額翻一倍。5.8未來業(yè)務(wù)發(fā)展計劃未來幾年，合資公司發(fā)展計劃的指導(dǎo)思想是：認(rèn)識和適應(yīng)中國國情，遵守中國政府的法律、法規(guī)和政策要求，把大型超市的發(fā)展與對黑龍江經(jīng)濟和哈爾濱經(jīng)濟的貢獻(xiàn)結(jié)合起來；充分利用國際和國內(nèi)市場，實行長期經(jīng)營的方針，不斷滿足顧客的要求，形成穩(wěn)定的顧客群，使合資公司獲得滿意的效益。發(fā)展的主要目標(biāo)是：于3年內(nèi)在哈爾濱市和黑龍江省的其他地方建成3家大型綜合連鎖超市，以期年度經(jīng)營規(guī)模達(dá)到10億元人民幣。合資公司將充分利用已有的建筑設(shè)施和通過對商業(yè)設(shè)施的租賃、改造，以大型超市的形式，不斷擴大經(jīng)營規(guī)模，計劃在隨后的三至五年內(nèi)，根據(jù)國家規(guī)定和城市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃，再在哈爾濱市、黑龍江省及周邊地區(qū)繼續(xù)發(fā)展多家大型超市，以期在中國商品零售市場上爭得一席之位。第六章合資公司對營銷技術(shù)及管理經(jīng)驗的引進(jìn)6.1經(jīng)營管理系統(tǒng)電腦化商業(yè)管理系統(tǒng)將應(yīng)用于合資公司運作的各個環(huán)節(jié)，目前**亞洲地區(qū)所有的國家所使用的整套商業(yè)管理系統(tǒng)是根據(jù)**集團(tuán)多年零售業(yè)經(jīng)驗，由泰國軟件公司開發(fā)，并根據(jù)中國實際國情和各分店在實際使用過程中的反饋，以及集團(tuán)管理的新概念不斷的進(jìn)行完善升級，力求以更高的效率和精確的管理來完成**計算機商業(yè)管理系統(tǒng)可以劃分為商品管理系統(tǒng)，分店管理系統(tǒng)，人事管理系統(tǒng)，財務(wù)管理系統(tǒng)和商品配送系統(tǒng)。(一)商品管理系統(tǒng).商品管理系統(tǒng)負(fù)責(zé)分配各分店所銷售商品的種類，價格，向供應(yīng)商訂貨，同時負(fù)責(zé)進(jìn)行各分店銷售狀況的匯總和分析。(二)分店管理系統(tǒng)這里的分店指的是**在世界各地投資開發(fā)的連鎖店。分店管理系統(tǒng)是電腦化商業(yè)管理系統(tǒng)的具體操作層面，由于每個超市本身是一個自主經(jīng)營的實體，所以該系統(tǒng)主要是由一個功能涵蓋廣泛的軟件來完成，該軟件包括下列模塊：1.商品和供應(yīng)商基本數(shù)據(jù)維護(hù)2.促銷資料維護(hù)3.訂貨系統(tǒng)4.條碼，貨架標(biāo)簽打印5.收貨系統(tǒng)6.盤點及庫存管理7.供應(yīng)商對帳系統(tǒng)8.報表系統(tǒng)所有與商品流通有關(guān)的流程全部都圍繞著**內(nèi)部的商品編號及條碼，由該系統(tǒng)自動進(jìn)行控制。由于該系統(tǒng)基于商品條碼化的設(shè)計，對于供應(yīng)商未提供商品條碼的所有產(chǎn)品，將由系統(tǒng)自動生成店內(nèi)條碼，同時商品部將敦促供應(yīng)商盡快對未提供條碼的商品使用條碼，這對于我國建立行業(yè)商品條碼的普及能起到示范、引導(dǎo)及促進(jìn)作用，有助于提高全行業(yè)的效率，促進(jìn)經(jīng)營模式的改變。條碼的使用不但大大提高了分店人員的工作效率，還能使分店能夠及時的對所有產(chǎn)品進(jìn)行詳細(xì)到單品包裝級(三)人事管理系統(tǒng)合資公司將對各分店進(jìn)行人事管理。(四)財務(wù)管理系統(tǒng)由**集團(tuán)開發(fā)，配合現(xiàn)有的商業(yè)管理系統(tǒng)對合資公司的財務(wù)各項指標(biāo)進(jìn)行管理。(五)商品配送系統(tǒng)由**集團(tuán)開發(fā)，配合現(xiàn)有商業(yè)管理系統(tǒng)對商品物流進(jìn)行更合理的配送及管6.2引進(jìn)設(shè)備本項目建設(shè)的三家超市所需大部份設(shè)備由合資公司在國內(nèi)采購，部份電腦和生鮮設(shè)備擬通過供應(yīng)商從歐美采購。第七章合資公司的組織機構(gòu)與人力資源管理7.1合資公司的組織機構(gòu)合資公司按照《中外合資經(jīng)營企業(yè)法》的規(guī)定，實行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。董事會是合資公司的最高權(quán)力機構(gòu)，決定合資公司的一切重大問題。董事會將由五(5)名董事組成，包括一(1)名董事長在內(nèi)。董事長由董事會根據(jù)**提名任命。董事會成員應(yīng)由各方參照其各自在合資公司注冊資本中的出資份額予以任命。董事會下設(shè)經(jīng)營管理機構(gòu)，設(shè)總經(jīng)理1名。總經(jīng)理由董事會任命?？偨?jīng)理執(zhí)行董事會的各項決議，組織、領(lǐng)導(dǎo)公司的日公司經(jīng)營管理機構(gòu)根據(jù)合資公司以其下設(shè)的三個大型超市為實體依托的特點，僅在公司層次設(shè)一個職能部門即行政與公共事務(wù)部，并設(shè)置經(jīng)理或主管1名，負(fù)責(zé)合資公司的經(jīng)營管理工作，對總經(jīng)理負(fù)責(zé)。該部負(fù)責(zé)統(tǒng)籌下轄兩個分店的勞動人事、對外聯(lián)絡(luò)、處理與各企事業(yè)單位與政府部門的關(guān)系、辦理各項政府手續(xù)等。而公司層次的財務(wù)職能將由下屬第一家店的財務(wù)會計部執(zhí)行。其他籌建前期的職能如發(fā)展、工程等將由**根據(jù)其發(fā)展計劃統(tǒng)籌。合資公司經(jīng)營管理機構(gòu)具體組織形式見下(總經(jīng)理)生鮮配送中大型超市1大型超市27.2大型超市的組織結(jié)構(gòu)店店人事部資訊部維修部-干包裝-收款線會計部-用品肉-嬰兒用品保安部保安部-工具-小家電-家居-女士用品-兒童用品酒類-服務(wù)臺器材-日用化妝品-收款線-蔬菜水果-家居-玩具-男士用一佩飾用品冷藏品-禮品-光盤-自動化用品-園藝用品-空白磁帶-音響根據(jù)大型超市的經(jīng)營特點，每一連鎖超市設(shè)店長和十一個部門，包括：人事部、資訊部、維修部、會計部、保安部、美工部、收銀部、干雜食品部、生鮮食品部、日用及家電部、紡織品部。各職能部門設(shè)置主管1名。每個大型超市的具體結(jié)構(gòu)如上圖。7.3人力資源計劃7.3.1勞動定員合資公司的每家超市的定員約450-500人，按照崗位職責(zé)的不同，分為高級管理人員(總經(jīng)理、店長和公司部門經(jīng)理等)、中級管理人員(店部門主管等)、一般管理人員三個管理層次，其中高級管理人員中外方有5人。合資公司定員中，除各方配備的管理人員外，其他人員將按照國家和哈爾濱市有關(guān)勞動管理政策，在哈爾濱市城區(qū)面向社會公開招聘，幫助解決就業(yè)問題。合資雙方聯(lián)合組成考評委員會負(fù)責(zé)考評工作，擇優(yōu)錄用。所有招聘人員與合資公司簽訂勞動合同，并報哈爾濱市勞動局備案。7.3.2工資福利根據(jù)目前中國政府關(guān)于外商投資企業(yè)勞動人事的有關(guān)法規(guī)，除工資之外，合資公司將按照員工工資總額的48%支付員工的福利保險費用(其中：福利14%,保險34%)。福利保險包括養(yǎng)老保險、醫(yī)療保險、失業(yè)保險、生育保險、工傷保險、教育經(jīng)費、住房公積金、工會基金。幾項工資福利將根據(jù)中國法律的法定要求的變化而變化。7.4員工培訓(xùn)合資公司的經(jīng)營管理將引進(jìn)**先進(jìn)的經(jīng)營管理技術(shù)和經(jīng)驗，為使員工盡快適應(yīng)工作需要，合資公司將通過多種形式和途徑對員工進(jìn)行職業(yè)培訓(xùn)，提高其工作能力和素質(zhì)。所有員工都需要就有關(guān)中國外資企業(yè)法規(guī)和商業(yè)管理政策等方面進(jìn)行系統(tǒng)地學(xué)習(xí)與培訓(xùn)，重點為職業(yè)道德教育和技術(shù)業(yè)務(wù)教育。必要時，合資公司會自行決定選派有關(guān)人員前往法國**集團(tuán)接受培訓(xùn)，重要崗位的管理人員和技術(shù)人員將安排在國內(nèi)或國外**大型超市進(jìn)行實習(xí)培訓(xùn)。對高級、中級管理人員及一般員工的培訓(xùn)內(nèi)容包括商品知識、商業(yè)文化、商業(yè)道德、營銷策略、大型超市服務(wù)規(guī)范、文明禮貌、消防、外語等各項專門課程。員工上崗后，也將結(jié)合工作實際，定期進(jìn)行道德和業(yè)務(wù)培訓(xùn)，使員工逐步達(dá)到一流的服務(wù)第八章項目選址、各店物業(yè)狀況及基本條件8.1開設(shè)地點合資公司計劃在哈爾濱市和黑龍江省其他地方開設(shè)、經(jīng)營三家大型綜合連鎖超市。依據(jù)合資各方幾年來的前期準(zhǔn)備工作，確定近期將分別在哈爾濱市區(qū)北部、哈爾濱市區(qū)南部以及西部各開設(shè)一家大型綜合超市。合資公司擬建的第一家超市，將定位于哈爾濱市，此店作為合資公司的第一家店。8.1.1第一家店——永平小區(qū)店永平小區(qū)位于哈爾濱市南通大街，地處哈爾濱市南崗、太平、道外三區(qū)交匯處，交通十分便利。永平小區(qū)店將是哈爾濱市最具特色的購物中心，該地區(qū)為哈爾濱市繁華的商業(yè)區(qū)。商圈覆蓋人數(shù)達(dá)80余萬人，是設(shè)立大型超市的理想之地。該地符合第一家店的店址的基本要求。8.1.2第二家店一動力廣場店該店位于哈爾濱市和平路、哈平路與和興路、大慶路交叉路口，處于動力區(qū)的中心位置，交通十分便利，四周居住人口密集，是哈爾濱城市發(fā)展的重點，發(fā)展前景十分廣闊。該地符合第二家店的店址的基本要求。8.1.3第三家店具體位置待定8.2第一家店的商圈調(diào)查8.2.1場地-此商業(yè)建筑位于哈爾濱市南通大街，交通便利，人口密集一利用該建筑物的一層、二層作為10000m2的賣場及其他商鋪一租賃此建筑物建筑面積36000m2,其中地下一層停車場可提供車位250個一此商業(yè)建筑四周臨街：南通大街、東直路一此項目周邊沒有大型超市8.2.2路徑-永平小區(qū)位于東直路與南通大街交匯處的西南角-這兩條大街可以帶來周圍地區(qū)的顧客-大幅的指示標(biāo)牌可以引來圈定區(qū)域外的顧客-交通便利，易于吸引非本地區(qū)的大量客流到此購物8.2.3人口-本地區(qū)集中了約170萬人-第一商圈有32萬余人-第二商圈居民人數(shù)達(dá)到50萬人-60%的銷售收入將由鄰近地區(qū)的顧客實現(xiàn)(第一和第二商圈8.2.4市場潛力-10000m2的大型綜合超市在開業(yè)的第二年將計劃實現(xiàn)3億8千萬元的銷售額(按一般水平估算)-顧客購買力(每年上漲7%)及人口增長的預(yù)測將保證銷售收入的穩(wěn)步提高8.2.5策略-依據(jù)工程進(jìn)度情況，現(xiàn)已完成95%的工作量，可以考慮在合資公司成立時即開業(yè)一此項目將作為進(jìn)入哈爾濱市場的重要一步，推動以后的更大發(fā)展-國際性的大型商業(yè)配銷的成功顯示出在一個現(xiàn)存市場中全面發(fā)展的實力8.3第一家店簡介綜合考慮到本項目的經(jīng)營特點、規(guī)劃條件、項目投資等因素，合資公司第一家店可使用的建筑面積為36000平方米，建設(shè)內(nèi)容為賣場、加工場、存貨區(qū)、停車場和辦公室等，其中地下一層停車場12000平方米。8.3.1賣場賣場位于地上一、二層，主要經(jīng)營食品和非食品兩大類商品，經(jīng)營的主要產(chǎn)品有：百貨、包裝及副食品、飲料、煙酒、輕工產(chǎn)品、服裝、鞋帽、農(nóng)副土特產(chǎn)品、文體產(chǎn)品、勞保產(chǎn)品、工藝美術(shù)產(chǎn)品、電器、辦公設(shè)備、計算機及外圍設(shè)備、建筑及裝飾材料、家具、電訊材料、照相器材、聲像器材、五金交電、汽車配件、日用化工產(chǎn)品、機械設(shè)備等。根據(jù)不同商品的特點及便于不同需求的消費者選購商品，品種齊全，一次購足。8.3.2加工場及存貨區(qū)加工場及存貨區(qū)位于地上一層和二層一部分，主要功能是將運至大型超市的商品進(jìn)行加工分類后進(jìn)行必要的儲備或包裝以便隨時上架。8.3.3辦公室及內(nèi)部服務(wù)區(qū)該區(qū)包括合資公司經(jīng)營管理機構(gòu)辦公用房、員工休息廳、更衣室、洗手間等項功能。8.3.4停車場停車場是大型超市重要的組成部分。該部分位于地下一層，可提供250輛停車位。8.3.5具體分布總建筑面積36000平方米，其中：-賣場10000平方米；-加工區(qū)2000平方米；-辦公室1000平方米；-其它5000平方米；-另附停車場地12000平方米。8.4第一家店的市政配套條件該店周圍為已建成的哈爾濱市較為密集的住宅小區(qū)，具有較好的市政配套設(shè)施(上下水、供電、供暖及制冷、通訊等都提供了較好的條件)。8.5第二家店的籌備情況第二家店將設(shè)在哈爾濱市南區(qū)：其籌備尚處在洽談之中，其規(guī)模和內(nèi)容尚不能確定，但由于大型超市的規(guī)范性，其使用規(guī)模和內(nèi)容與第一和第一家店大致相同。8.6第三家店的籌備情況第三家店將設(shè)在哈爾濱市西區(qū)：其籌備尚處在洽談之中，其規(guī)模和內(nèi)容尚不能確定，但由于大型超市的規(guī)范性，其使用規(guī)模和內(nèi)容與第一和第一家店大致相同。第九章裝修改造、基礎(chǔ)設(shè)施配套和環(huán)境措施(以永平小區(qū)店為例)9.1場地現(xiàn)狀永平小區(qū)地處南通大街，位于哈爾濱市太平、南崗、道外三區(qū)交匯處，與東直路、太平橋相連，組成以太平橋為中心向四周輻射的商貿(mào)金融中心，濃郁的商業(yè)氛圍與都市氣息密切聯(lián)系，周邊具有良好的社區(qū)環(huán)境，商業(yè)氣息濃厚。9.2建設(shè)方案9.2.1總平面布置永平小區(qū)五街區(qū)占地面積12000平方米，總建筑面積72000平方米。永平小區(qū)五街區(qū)安全配套設(shè)施一應(yīng)俱全。永平小區(qū)店位于永平小區(qū)五街區(qū)的一層及二層內(nèi)，地下一層為室內(nèi)停車場。9.2.2建筑結(jié)構(gòu)(1)建筑平面布局(見附圖)(2)物流導(dǎo)向：人流從商場正面進(jìn)入，商品由商場地下一層進(jìn)入。(3)結(jié)構(gòu)形式為框架結(jié)構(gòu)9.3公用工程：9.3.1給排水超市的給排水為生活、營業(yè)用水與消防用水兩部分，排水為雨水和生活污水分別排放。超市所需4000KVA負(fù)載用電，直接并入市供電開閉所，并提供備用發(fā)電機組。9.4預(yù)計裝修、改造工程所需增裝設(shè)備應(yīng)急發(fā)電機、消防、照明系統(tǒng)各一套由業(yè)主提供并負(fù)責(zé)維護(hù)。改造中央空調(diào)自動監(jiān)控系統(tǒng)通訊系統(tǒng)自動扶梯貨梯一套一套一套計算機系統(tǒng)照明系統(tǒng)廣播、電話系統(tǒng)若干套一套工程所需原材料盡量選用國產(chǎn)材料，設(shè)備優(yōu)先選擇國內(nèi)同類產(chǎn)品，部分機電設(shè)備可考慮國外進(jìn)口。據(jù)國內(nèi)外市場供應(yīng)情況分析，本項目物料及設(shè)備供應(yīng)完全有保障。9.5城市基礎(chǔ)設(shè)施配套據(jù)初步測算，超市水、電、氣、熱、冷等能源消耗量：用電容量4000千伏安給水量100噸/日排水量冷負(fù)荷130噸/日200大卡以上所需能源消耗量已同有關(guān)部門協(xié)調(diào)解決。9.6環(huán)保、節(jié)能、消防及衛(wèi)生防疫措施9.6.1環(huán)保本項目沒有嚴(yán)重污染源，唯一的污染為生活垃圾及一些加工的廢棄物，計劃采用經(jīng)初步處理使垃圾達(dá)到環(huán)保和環(huán)衛(wèi)部門要求后妥善處理的垃圾處理方式，以保護(hù)環(huán)境。超市設(shè)有室外隔油池及地下化糞池，商業(yè)廢水通過隔油池進(jìn)入市污水處理系統(tǒng)，生活廢水通過化糞池進(jìn)入市政管道。9.6.2節(jié)能本項目的耗能設(shè)備將全部按國家電力主管部門最新發(fā)布的標(biāo)準(zhǔn)，選擇低能、節(jié)能的機電產(chǎn)品，提高能源使用效率，節(jié)約能源消耗量。根據(jù)消防部門有關(guān)規(guī)定，本項目總圖布局中設(shè)置消防環(huán)行道路，以保證消防車輛安全行駛和作業(yè)要求。根據(jù)消防疏散要求，每層設(shè)置多個防火通道直接對外，以保證人員疏散的需求。另外項目內(nèi)設(shè)有消防控制中心、防排煙系統(tǒng)、溫感、煙感探測報警系統(tǒng)、自動噴淋系統(tǒng)，以保證火災(zāi)報警以及自救的需要，在各層均設(shè)置安全出口、疏散導(dǎo)向指示標(biāo)志和應(yīng)急疏散照明裝置。設(shè)置消防水泵，分別設(shè)置消火栓和自動噴淋加壓泵，以保證消火栓和噴淋網(wǎng)最不利點的噴頭壓力。因為本項目在規(guī)劃設(shè)計中采用有力的消防措施，將使項目的安全運作得到可靠的保證。9.6.4衛(wèi)生防疫根據(jù)中國政府的有關(guān)法律、規(guī)定，參考**的標(biāo)準(zhǔn)，對食品的購、銷、檢驗、制作制定嚴(yán)格的規(guī)章和操作程序。熟食加工間按規(guī)定設(shè)計。添置有關(guān)食品的檢驗、冷凍、消毒對從事食品購銷、制作的員工按照規(guī)定定期體檢，對不合格者禁止上崗。第九章項目實施計劃10.1項目實施方式本項目裝修改造工程由合資公司項目籌備組負(fù)責(zé)策劃與統(tǒng)籌實施。為使項目滿足大型超市的經(jīng)營需要并體現(xiàn)出21世紀(jì)國際先進(jìn)商業(yè)設(shè)施的建筑水平，本項目將聘請甲級設(shè)計院進(jìn)行裝修方案設(shè)計。工程施工按照哈爾濱市有關(guān)工程招投標(biāo)的有關(guān)規(guī)定，采用國內(nèi)競爭性招標(biāo)的方式選擇承包方組織工程施工。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，由合資公司聘用具備資質(zhì)的監(jiān)理公司負(fù)責(zé)工程項目監(jiān)理。10.2項目實施時間表根據(jù)本項目特點，項目實施工作可分為三個階段，即合資公司有關(guān)注冊成立工作以及三家大型超市的籌辦及改造。根據(jù)初步項目實施時間表，計劃在2002年6月前完成合資公司的注冊成立手續(xù)，2002年8月第一家大型超市開業(yè)，2003年6月第二家大型超市開業(yè)，2004年6月第三家超市開業(yè).10.2.1合資公司注冊編制項目可行性研究報告；項目可行性研究審批前期準(zhǔn)備工作；2.2002年3月申報項目可行性研究報告；編制合資合同與章程；合資合同與章程簽訂并報批。4.2002年6月合資公司正式成立。10.2.2第一家大型綜合超市(永平小區(qū)店)1.2001年10月前1)落實店址，簽定租賃意向書；2)委托裝修改造規(guī)劃設(shè)計；3)征詢有關(guān)政府職能部門的設(shè)計意見；4)評審設(shè)計及進(jìn)行有關(guān)修改；5)編制施工圖。2.2002年5月1)委托監(jiān)理公司進(jìn)行監(jiān)理；2)申領(lǐng)開工證；3)招投標(biāo)確立施工隊。4)落實市政設(shè)施配套方案，并委托設(shè)計；5)訂購各項機電設(shè)備。6)裝修改造工程竣工驗收；3.2002年8月第一家店開始試營業(yè)。10.2.3第二家大型綜合超市1.2002年10月前1)落實店址，簽定承租協(xié)議；2)委托裝修改造規(guī)劃設(shè)計；3)征詢有關(guān)政府職能部門的設(shè)計意見；4)評審設(shè)計及進(jìn)行有關(guān)修改；5)繪制施工圖。2.2002年12月1)委托監(jiān)理公司進(jìn)行監(jiān)理；3)招投標(biāo)確立施工隊3.2003年1月1)落實市政設(shè)施配套方案，并委托設(shè)計；2)訂購各項機電設(shè)備；3)簽定施工承包合同，改造工程開工。4.2003年51)裝改造工程竣工驗收；2)進(jìn)行開業(yè)前準(zhǔn)備工作。5.2003年6月第二家店開始試營業(yè)10.2.4第三家大型綜合超市1.2003年9月前1)落實店址，簽定承租協(xié)議；2)委托裝修改造規(guī)劃設(shè)計；3)征詢有關(guān)政府職能部門的設(shè)計意見；4)評審設(shè)計及進(jìn)行有關(guān)修改；5)繪制施工圖。2.2003年11月1)委托監(jiān)理公司進(jìn)行監(jiān)理；2)申領(lǐng)開工證；3)招投標(biāo)確立施工隊3.2003年12月1)落實市政設(shè)施配套方案，并委托設(shè)計；2)訂購各項機電設(shè)備；3)簽定施工承包合同，改造工程開工。4.2004年4月1)裝改造工程竣工驗收；2)進(jìn)行開業(yè)前準(zhǔn)備工作。5.2004年6月第三家店開始試營業(yè)第十一章投資估算及資金來源11.1投資估算合資公司預(yù)計的投資總額為2900萬美元，,注冊資本1200萬美元，以及各項目都是租賃建成的商業(yè)設(shè)施并對其進(jìn)行改造，故涉及到固定資產(chǎn)方面的投資所需的資金相對較少，而流動資金的需要相對較大。投資分項說明如下：11.1.1固定資產(chǎn)估算1)設(shè)施改造費第一家超市改造預(yù)算為3300萬元人民幣，其工程包括：-地面加固、墻拆除、加設(shè)隔斷墻-增設(shè)空調(diào)及排風(fēng)系統(tǒng)、改造消防系統(tǒng)等-電力(低壓)、給排水及通訊系統(tǒng)-增設(shè)商用設(shè)施另兩家店改建費預(yù)計各為3300和3400萬元人民幣。2)店內(nèi)布置及設(shè)備費第一家超市店內(nèi)布置及設(shè)備費用預(yù)算為2450萬元人民幣，包括：店內(nèi)布置：-建筑物上鐵柵欄等-鉛管工程一地面處理一購物車一面包店一搬運、裝卸材料-貨物升降梯及步行梯其它兩家店預(yù)計費用各為2500和2600萬元人民幣。設(shè)計費用各為100萬人民幣。3)收款機組及信息系統(tǒng)費：三家店各為300萬元人民幣。4)不可預(yù)見費：按上述三項合計的6%計。11.1.7項目投資估算表投資分項永平小區(qū)店人民幣百萬元第二家店人民幣百萬元第三家店人民幣百萬元合計人民幣百萬元1設(shè)施改造2布置及設(shè)備費3設(shè)計費用1113息系統(tǒng)5不可預(yù)見費6流動資金總投資合計此投資估算表是按開辦三家大型綜合超市所需的資金(包括固定資產(chǎn)投資及流動資金的需要)而做的。且后面所附的各項財務(wù)分析表格均是在此基礎(chǔ)上編寫的。11.2資金來源開設(shè)第一家大型綜合超市，資金方面的需求將可由各方實際投入到公司注冊資本中的出資(1200萬美元)來滿足，至于開設(shè)第二家店和第三家店的資金方面的需求，屆時將通過籌資方式的途徑來解決(包括根據(jù)董事會審批的條款和條件，向國內(nèi)銀行借取除注冊資本金以外的必需資金)。第十二章項目財務(wù)分析12.1計算期為方便計算，設(shè)定合資公司第一家大型綜合超市在2002年4月開業(yè)，第二家在2002年11月開業(yè)和第三家店在2003年5月開業(yè)，項目計算期為10年，經(jīng)營期40年。12.2基礎(chǔ)數(shù)據(jù)設(shè)定12.2.1毛利率根據(jù)哈爾濱市大型零售商場經(jīng)濟效益統(tǒng)計顯示，一般零售商業(yè)平均毛利率為15%至30%左右。鑒于本項目的經(jīng)營特點，即采用廠家直接進(jìn)貨，集中統(tǒng)一配送的進(jìn)貨原則，加上規(guī)模經(jīng)濟及科學(xué)管理等多種因素的綜合作用，使項目不僅能夠獲得較佳的經(jīng)營利潤，且能夠具有很強的價格競爭優(yōu)勢。因此在本報告的預(yù)測中，該項目的三家店，商品平均銷售毛利率按18.2%12.2.2銷售收入年增長率根據(jù)對哈爾濱市未來經(jīng)濟增長、商業(yè)市場發(fā)展趨勢以及物價上漲等因素的綜合分析與預(yù)測，并結(jié)合本項目的特點，設(shè)定本項目年銷售額在經(jīng)營期前五年增長率預(yù)計約為5%,之后保持2-3%的增長速度(考慮通貨膨脹率因素)。12.3銷售收入預(yù)測以第一家店為基礎(chǔ)進(jìn)行此項目的初始銷售預(yù)測，預(yù)計在開業(yè)的第二年該店實現(xiàn)三億八千萬元的銷售額(按一般水平估算)。另外兩家賣場為9000m的大型綜合超市的年銷售收入預(yù)測方式與第一家店一致。銷售預(yù)測的方式大致如下：預(yù)測的食品銷售額(平均水平)=商圈內(nèi)潛在顧客的人口×每人每年的食品消費金額×系數(shù)(平均水平)預(yù)測的食品銷售額(較高水平)=商圈內(nèi)潛在顧客的人口×每人每年的食品消費金額×系數(shù)(較高水平)預(yù)測的總銷售額=藥劑、化妝品及衛(wèi)生保健品的銷售額(總銷售額的12%)+食品銷售額+非食品類銷售額(總銷售額的34%)12.4費用分析以2002年4月起的十年期計劃為標(biāo)準(zhǔn)12.4.1營業(yè)費用，總的營業(yè)費用約占銷售收入的10.8%,具體構(gòu)成如下：1.工資費用，取銷售收入(不含稅)的5.4%2.廣告費用，取銷售收入的1%3