房地產(chǎn)銷售合同樣本及風(fēng)險(xiǎn)控制措施一、引言房地產(chǎn)銷售合同是商品房買賣雙方權(quán)利義務(wù)的核心載體，涉及房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移、價(jià)款支付、質(zhì)量保證等重大事項(xiàng)，其條款的嚴(yán)謹(jǐn)性直接影響交易安全。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》（以下簡(jiǎn)稱《民法典》）、《商品房銷售管理辦法》等法律法規(guī)，本文提供規(guī)范的房地產(chǎn)銷售合同樣本，并結(jié)合司法實(shí)踐與交易痛點(diǎn)，梳理關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)控制措施，旨在為買賣雙方提供實(shí)用的法律指引。二、房地產(chǎn)銷售合同樣本（示范文本）商品房銷售合同甲方（出賣人）：_______________________統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：_____________________法定代表人：___________________________住所地：_________________________________聯(lián)系方式：_____________________________乙方（買受人）：_______________________身份證號(hào)：_____________________________住所地：_________________________________聯(lián)系方式：_____________________________根據(jù)《民法典》《商品房銷售管理辦法》等法律法規(guī)，甲乙雙方在平等、自愿、公平的基礎(chǔ)上，就乙方購(gòu)買甲方開發(fā)的商品房事宜，達(dá)成如下協(xié)議：（一）當(dāng)事人基本信息1.甲方應(yīng)具備商品房銷售資質(zhì)（已取得《商品房預(yù)售許可證》，證號(hào)：__________；或《商品房現(xiàn)售備案證明》，證號(hào)：__________）。2.乙方應(yīng)提供真實(shí)有效的身份信息，若為共同購(gòu)買，需注明共有人及份額。（二）房屋基本情況1.房屋坐落：__________市__________區(qū)__________路__________號(hào)__________小區(qū)__________棟__________單元__________層__________號(hào)。2.房屋規(guī)劃用途：__________（住宅/商業(yè)/辦公等）。3.房屋面積：預(yù)測(cè)建筑面積：__________平方米（其中套內(nèi)建筑面積__________平方米，公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e__________平方米）；最終以不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)實(shí)測(cè)面積為準(zhǔn)，面積誤差比絕對(duì)值超過(guò)3%的，乙方有權(quán)解除合同。4.房屋權(quán)利狀況：甲方承諾該房屋未設(shè)定抵押、未被司法機(jī)關(guān)查封、未辦理預(yù)告登記（如有例外，需明確告知乙方并取得同意）。（三）價(jià)款及支付方式1.總價(jià)款：人民幣_(tái)_________元（大寫：____________________），計(jì)價(jià)方式為__________（按建筑面積/套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)）。2.支付方式：定金：本合同簽訂之日起__________日內(nèi)，乙方向甲方支付定金人民幣_(tái)_________元（不超過(guò)總價(jià)款的20%）；首付款：__________年__________月__________日前，乙方向甲方支付首付款人民幣_(tái)_________元（含定金）；貸款：剩余價(jià)款人民幣_(tái)_________元，由乙方通過(guò)銀行貸款支付，甲方應(yīng)配合乙方辦理貸款手續(xù)（若貸款未獲批，雙方可協(xié)商變更支付方式或解除合同）。3.資金監(jiān)管：所有房款應(yīng)存入甲方在__________銀行開設(shè)的商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶（賬戶名：__________，賬號(hào)：__________），不得轉(zhuǎn)入個(gè)人賬戶。（四）房屋交付及驗(yàn)收1.交付時(shí)間：甲方應(yīng)于__________年__________月__________日前，將符合下列條件的房屋交付乙方：取得《竣工驗(yàn)收備案表》；取得房屋測(cè)繪報(bào)告；提供《住宅質(zhì)量保證書》《住宅使用說(shuō)明書》（住宅項(xiàng)目）；房屋已通水、通電、通氣（符合當(dāng)?shù)鼗旧钚枨螅?.交付程序：甲方應(yīng)提前__________日書面通知乙方辦理交付手續(xù)；乙方應(yīng)在通知發(fā)出后__________日內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收，驗(yàn)收時(shí)需檢查房屋質(zhì)量、設(shè)施設(shè)備等；若房屋存在質(zhì)量問(wèn)題（如墻面裂縫、地面空鼓、水電不通），乙方應(yīng)在驗(yàn)收當(dāng)日提出書面異議，甲方應(yīng)在__________日內(nèi)修復(fù)，修復(fù)后重新驗(yàn)收；乙方無(wú)正當(dāng)理由拒絕接收的，視為甲方已交付；甲方未達(dá)到交付條件的，乙方有權(quán)拒絕接收，且逾期交付責(zé)任由甲方承擔(dān)。（五）產(chǎn)權(quán)登記1.初始登記：甲方應(yīng)于__________年__________月__________日前，辦理完畢房屋初始登記（大證）。2.轉(zhuǎn)移登記：甲方應(yīng)自交付之日起__________日內(nèi)，協(xié)助乙方辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記（小證）。乙方應(yīng)配合提供身份證、結(jié)婚證、貸款合同等資料。3.逾期責(zé)任：若甲方逾期辦理產(chǎn)權(quán)登記，每逾期一日，按乙方已付房款的__________（日萬(wàn)分之幾）支付違約金；逾期超過(guò)__________日的，乙方有權(quán)解除合同，甲方應(yīng)退還已付房款并支付利息。（六）房屋質(zhì)量及保修1.質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：房屋質(zhì)量符合國(guó)家及地方現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)（如《建筑工程施工質(zhì)量驗(yàn)收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》），無(wú)主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問(wèn)題。2.保修責(zé)任：地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)：保修期限為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的合理使用年限；屋面防水、墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏：保修期限為__________年；墻面、頂棚抹灰層脫落：保修期限為__________年；門窗翹裂、五金件損壞：保修期限為__________年；供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備：保修期限為__________個(gè)采暖期、供冷期；電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程：保修期限為__________年。保修期自交付之日起計(jì)算，甲方應(yīng)在接到保修通知后__________日內(nèi)修復(fù)，逾期未修復(fù)的，乙方可自行修復(fù)，費(fèi)用由甲方承擔(dān)。（七）違約責(zé)任1.甲方逾期交付：每逾期一日，按乙方已付房款的__________支付違約金；逾期超過(guò)__________日的，乙方有權(quán)解除合同，甲方應(yīng)退還已付房款并支付利息（按LPR計(jì)算）。2.乙方逾期付款：每逾期一日，按未付房款的__________支付違約金；逾期超過(guò)__________日的，甲方有權(quán)解除合同，乙方應(yīng)承擔(dān)總價(jià)款__________%的違約金（不超過(guò)定金數(shù)額）。3.虛假承諾：若甲方未履行本合同中關(guān)于房屋狀況、交付條件、產(chǎn)權(quán)登記的承諾，乙方有權(quán)解除合同，并要求甲方賠償損失（包括已付房款利息、房屋差價(jià)等）。（八）爭(zhēng)議解決本合同履行過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方協(xié)商解決；協(xié)商不成的，向__________（房屋所在地/甲方住所地/乙方住所地）有管轄權(quán)的人民法院起訴。（九）其他條款1.本合同自雙方簽字（或蓋章）并支付定金之日起生效。2.本合同未盡事宜，可由雙方簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。3.本合同一式__________份，甲方執(zhí)__________份，乙方執(zhí)__________份，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)執(zhí)__________份。甲方（蓋章）：_______________________法定代表人（簽字）：_________________日期：__________年__________月__________日乙方（簽字）：_______________________日期：__________年__________月__________日三、房地產(chǎn)銷售合同風(fēng)險(xiǎn)控制措施（一）合同主體風(fēng)險(xiǎn)：核查開發(fā)商資質(zhì)與信用風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：開發(fā)商無(wú)預(yù)售/現(xiàn)售資質(zhì)、經(jīng)營(yíng)異常、負(fù)債過(guò)高，可能導(dǎo)致合同無(wú)效或無(wú)法履行。控制措施：1.核查“五證”：要求開發(fā)商提供《國(guó)有土地使用證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建筑工程施工許可證》《商品房預(yù)售許可證》（現(xiàn)售項(xiàng)目為《商品房現(xiàn)售備案證明》），并通過(guò)當(dāng)?shù)刈〗ú块T官網(wǎng)（如“XX市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)”）驗(yàn)證真實(shí)性。2.查詢企業(yè)信用：通過(guò)“國(guó)家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)”查詢開發(fā)商是否有經(jīng)營(yíng)異常、失信被執(zhí)行人、重大法律糾紛等記錄。3.避免掛靠：若開發(fā)商為項(xiàng)目公司，需確認(rèn)其與母公司的關(guān)系，避免母公司抽逃資金。（二）房屋狀況風(fēng)險(xiǎn)：確認(rèn)權(quán)利與物理狀態(tài)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：房屋被抵押、查封、預(yù)告登記，或存在質(zhì)量問(wèn)題（如主體結(jié)構(gòu)缺陷），可能導(dǎo)致無(wú)法過(guò)戶或居住?？刂拼胧?.查詢不動(dòng)產(chǎn)登記：買受人可持身份證到房屋所在地不動(dòng)產(chǎn)登記中心查詢《不動(dòng)產(chǎn)登記信息查詢結(jié)果》，確認(rèn)房屋是否存在抵押、查封、預(yù)告登記等限制。2.要求書面承諾：在合同中約定“甲方保證房屋未設(shè)定抵押、未被司法機(jī)關(guān)查封、未辦理預(yù)告登記，若有隱瞞，乙方有權(quán)解除合同并要求賠償損失”。3.實(shí)地查驗(yàn)：簽訂合同前實(shí)地查看房屋，檢查墻面、地面、水電線路等，若為期房，可要求開發(fā)商提供施工進(jìn)度表和質(zhì)量檢測(cè)報(bào)告。（三）價(jià)款支付風(fēng)險(xiǎn)：保障資金安全風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：房款轉(zhuǎn)入非監(jiān)管賬戶，可能被開發(fā)商挪用，導(dǎo)致項(xiàng)目爛尾。控制措施：1.確認(rèn)監(jiān)管賬戶：要求開發(fā)商提供《商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議》，核實(shí)監(jiān)管銀行和賬戶信息，所有房款必須轉(zhuǎn)入該賬戶。2.保留支付憑證：支付房款時(shí)，要求開發(fā)商出具加蓋公章的收據(jù)或發(fā)票，注明“預(yù)售資金監(jiān)管賬戶”。3.約定資金用途：在合同中約定“監(jiān)管資金僅用于項(xiàng)目建設(shè)，不得挪作他用”，若開發(fā)商違反，買受人有權(quán)要求停止支付并追究責(zé)任。（四）交付風(fēng)險(xiǎn)：明確交付條件與驗(yàn)收程序風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：開發(fā)商未達(dá)到法定交付條件（如未取得竣工驗(yàn)收備案表）就強(qiáng)制交付，或交付后質(zhì)量問(wèn)題無(wú)法解決?？刂拼胧?.約定法定交付條件：在合同中明確“交付需取得《竣工驗(yàn)收備案表》《房屋測(cè)繪報(bào)告》《住宅質(zhì)量保證書》《住宅使用說(shuō)明書》”，缺一不可。2.規(guī)范驗(yàn)收流程：收到交付通知后，務(wù)必現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收，不要委托他人代簽；檢查房屋質(zhì)量，若有問(wèn)題（如墻面裂縫、地面空鼓），立即填寫《房屋驗(yàn)收異議書》，要求開發(fā)商簽字確認(rèn)并在約定期限內(nèi)修復(fù)；若開發(fā)商未達(dá)到交付條件，堅(jiān)決拒絕接收，避免“視為交付”的陷阱。3.約定逾期交付責(zé)任：明確逾期交付的違約金計(jì)算方式（如日萬(wàn)分之二），并約定超過(guò)一定期限（如180日）可解除合同。（五）產(chǎn)權(quán)登記風(fēng)險(xiǎn)：強(qiáng)化逾期辦證責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：開發(fā)商拖延辦理產(chǎn)權(quán)登記，導(dǎo)致買受人無(wú)法取得房產(chǎn)證，影響房屋轉(zhuǎn)讓、抵押等權(quán)利?？刂拼胧?.明確辦理期限：根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第三十四條，約定“自交付之日起90日內(nèi)辦理產(chǎn)權(quán)登記”，若開發(fā)商逾期，按已付房款的日萬(wàn)分之幾支付違約金（如日萬(wàn)分之一點(diǎn)五）。2.約定解除權(quán)：若逾期超過(guò)180日，買受人有權(quán)解除合同，要求開發(fā)商退還已付房款并支付利息（按LPR計(jì)算）。3.明確配合義務(wù)：開發(fā)商不能以買受人未提供資料（如身份證復(fù)印件）為由拒絕辦理，需在合同中約定“買受人應(yīng)在收到通知后__________日內(nèi)提供資料，逾期未提供的，承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任”。（六）格式條款風(fēng)險(xiǎn)：排除不公平約定風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：開發(fā)商提供的格式合同中可能有排除買受人主要權(quán)利、減輕自己責(zé)任的條款（如“開發(fā)商不承擔(dān)逾期交付責(zé)任”“房屋質(zhì)量問(wèn)題由買受人自行承擔(dān)”）?？刂拼胧?.審查格式條款：根據(jù)《民法典》第四百九十七條，下列格式條款無(wú)效：排除買受人主要權(quán)利（如“買受人不得解除合同”）；減輕開發(fā)商主要責(zé)任（如“開發(fā)商對(duì)房屋質(zhì)量問(wèn)題不承擔(dān)責(zé)任”）；加重買受人責(zé)任（如“買受人逾期付款需支付高額違約金，而開發(fā)商逾期交付無(wú)需承擔(dān)責(zé)任”）。2.要求修改：若發(fā)現(xiàn)無(wú)效格式條款，買受人可要求開發(fā)商刪除或修改，如開發(fā)商拒絕，可向法院起訴確認(rèn)條款無(wú)效。3.增加補(bǔ)充條款：對(duì)格式合同未約定的事項(xiàng)（如小區(qū)公共配套設(shè)施的交付時(shí)間），可簽訂補(bǔ)充協(xié)議，明確雙方權(quán)利義務(wù)。（七）其他風(fēng)險(xiǎn)：防范虛假宣傳與物業(yè)糾紛風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：開發(fā)商宣傳的小區(qū)配套（如學(xué)校、醫(yī)院、公園）未兌現(xiàn)，或物業(yè)合同與銷售合同沖突。控制措施：1.固定宣傳內(nèi)容：將開發(fā)商的宣傳資料（如樓書、沙盤、廣告）作為合同附件，約定“若宣傳內(nèi)容與實(shí)際不符，開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任”。2.審查物業(yè)合同：若銷售合同中包含物業(yè)條款，需確認(rèn)物業(yè)公司的資質(zhì)、物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容等，避免后期物業(yè)