融創(chuàng)區(qū)位圖講解演講人：日期:CATALOGUE目錄02核心區(qū)域展示01區(qū)位圖概述03周邊設(shè)施分析04交通系統(tǒng)詳解05發(fā)展?jié)摿υu(píng)估06總結(jié)與應(yīng)用建議01PART區(qū)位圖概述區(qū)位圖定義與作用空間定位功能區(qū)位圖通過(guò)地理坐標(biāo)系統(tǒng)精確標(biāo)注目標(biāo)區(qū)域位置，直觀(guān)展示其與周邊城市、交通樞紐、自然資源的空間關(guān)系，為投資者或購(gòu)房者提供空間認(rèn)知基礎(chǔ)。01經(jīng)濟(jì)聯(lián)動(dòng)分析整合區(qū)域產(chǎn)業(yè)分布、商業(yè)配套及人口密度數(shù)據(jù)，揭示目標(biāo)地塊與周邊經(jīng)濟(jì)圈的協(xié)同效應(yīng)，輔助評(píng)估項(xiàng)目潛在發(fā)展價(jià)值。交通可達(dá)性評(píng)估疊加高速公路、地鐵線(xiàn)路、公交站點(diǎn)等交通要素，量化分析通勤效率，成為項(xiàng)目選址和營(yíng)銷(xiāo)策略制定的關(guān)鍵依據(jù)。規(guī)劃決策支持通過(guò)可視化呈現(xiàn)土地用途規(guī)劃、生態(tài)保護(hù)區(qū)等政策信息，幫助開(kāi)發(fā)商規(guī)避合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)并優(yōu)化項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案。020304融創(chuàng)項(xiàng)目背景簡(jiǎn)介1234品牌戰(zhàn)略布局融創(chuàng)中國(guó)作為T(mén)OP10房企，聚焦核心城市群的高端住宅及文旅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，區(qū)位圖常用于展示其"深耕一線(xiàn)、輻射強(qiáng)二線(xiàn)"的土地儲(chǔ)備戰(zhàn)略。以上海融創(chuàng)外灘壹號(hào)院為例，區(qū)位圖需突出黃浦江濱水區(qū)位、陸家嘴金融圈輻射及歷史風(fēng)貌保護(hù)區(qū)三重價(jià)值標(biāo)簽。標(biāo)桿項(xiàng)目案例土地獲取邏輯通過(guò)區(qū)位圖解析土拍地塊的容積率限制、周邊競(jìng)品分布及基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃，體現(xiàn)融創(chuàng)"擇址-溢價(jià)-去化"閉環(huán)開(kāi)發(fā)模式。多業(yè)態(tài)協(xié)同針對(duì)文旅城等綜合體項(xiàng)目，需在區(qū)位圖中標(biāo)注主題樂(lè)園、商業(yè)MALL、酒店群的空間聯(lián)動(dòng)關(guān)系，強(qiáng)化"產(chǎn)城融合"概念。講解核心目標(biāo)設(shè)定客戶(hù)價(jià)值傳遞通過(guò)三維動(dòng)態(tài)區(qū)位圖演示項(xiàng)目15分鐘生活圈覆蓋的三甲醫(yī)院、國(guó)際學(xué)校等配套，解決高端客群對(duì)生活品質(zhì)的核心訴求。投資邏輯可視化用熱力圖疊加GDP增速、人口流入數(shù)據(jù)，直觀(guān)論證項(xiàng)目所在板塊的資產(chǎn)保值能力，降低投資決策門(mén)檻。競(jìng)品差異定位在區(qū)位圖中標(biāo)定3公里范圍內(nèi)競(jìng)品項(xiàng)目的價(jià)格梯度與產(chǎn)品類(lèi)型，突出融創(chuàng)項(xiàng)目在戶(hù)型設(shè)計(jì)或精裝標(biāo)準(zhǔn)上的比較優(yōu)勢(shì)。政策紅利解讀結(jié)合最新國(guó)土空間規(guī)劃綱要，在區(qū)位圖中用特殊圖例標(biāo)注項(xiàng)目所屬的城市重點(diǎn)發(fā)展片區(qū)，強(qiáng)化政策導(dǎo)向帶來(lái)的升值預(yù)期。02PART核心區(qū)域展示地理位置坐標(biāo)詳解京津冀核心區(qū)布局融創(chuàng)在北京市朝陽(yáng)區(qū)東壩、海淀區(qū)西北旺等核心板塊布局高端住宅項(xiàng)目，地理坐標(biāo)覆蓋北緯39°26'-40°23'，東經(jīng)115°25'-117°30'，毗鄰第三使館區(qū)及中關(guān)村科技園。長(zhǎng)三角戰(zhàn)略支點(diǎn)成渝城市群縱深上海前灘21號(hào)地塊（北緯31°11'，東經(jīng)121°47'）打造國(guó)際商務(wù)綜合體，聯(lián)動(dòng)陸家嘴金融城與迪士尼度假區(qū)，形成黃金三角輻射圈。重慶江北嘴CBD項(xiàng)目（北緯29°34'，東經(jīng)106°33'）占據(jù)兩江交匯處，與解放碑商圈、洪崖洞景區(qū)構(gòu)成半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈。123區(qū)域邊界與范圍劃分三亞海棠灣國(guó)際IP帶南起蜈支洲島碼頭（北緯18°18'），北至椰子洲島濕地（北緯18°24'），規(guī)劃面積約23平方公里，涵蓋主題樂(lè)園、免稅購(gòu)物、濱海酒店三大功能分區(qū)。杭州未來(lái)科技城板塊以文一西路為軸線(xiàn)（東經(jīng)120°02'），西至南湖科學(xué)中心，東接西溪濕地，形成"一核兩翼"的TOD開(kāi)發(fā)模式，總控規(guī)面積達(dá)39平方公里。武漢長(zhǎng)江主軸項(xiàng)目沿長(zhǎng)江右岸（武昌段）劃定3.5公里濱江帶，北起月亮灣碼頭，南至鸚鵡洲大橋，涵蓋超高層地標(biāo)、文化博覽區(qū)等六大功能單元。關(guān)鍵地標(biāo)標(biāo)注說(shuō)明北京融創(chuàng)壹號(hào)院毗鄰朝陽(yáng)公園（坐標(biāo)40°00'N,116°28'E），項(xiàng)目500米半徑內(nèi)分布燕莎商圈、798藝術(shù)區(qū)等7個(gè)城市級(jí)配套，采用"垂直院落"設(shè)計(jì)獲CTBUH高層建筑創(chuàng)新獎(jiǎng)。廣州融創(chuàng)文旅城位于花都區(qū)鳳凰北路（23°24'N,113°12'E），集合雪世界、水世界等8大業(yè)態(tài)，配套廣清城際軌道樞紐，年客流量突破800萬(wàn)人次。上海外灘金融帶項(xiàng)目與浦東美術(shù)館隔江相望（31°14'N,121°29'E），整合BFC外灘金融中心等3個(gè)超甲級(jí)寫(xiě)字樓，形成總建面68萬(wàn)方的國(guó)際金融集聚區(qū)。03PART周邊設(shè)施分析高端商業(yè)綜合體布局項(xiàng)目1公里半徑內(nèi)配置便利店、生鮮超市、銀行網(wǎng)點(diǎn)等基礎(chǔ)商業(yè)設(shè)施，形成“15分鐘生活圈”，部分高端社區(qū)嵌入會(huì)所式商業(yè)，提供私人定制服務(wù)。社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密度商務(wù)配套成熟度核心城市項(xiàng)目（如上海董家渡）周邊集聚甲級(jí)寫(xiě)字樓群，配套星級(jí)酒店、會(huì)議中心，形成商務(wù)-居住聯(lián)動(dòng)生態(tài)，提升資產(chǎn)溢價(jià)空間。融創(chuàng)項(xiàng)目周邊通常規(guī)劃大型購(gòu)物中心（如融創(chuàng)茂、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等），涵蓋國(guó)際奢侈品牌、快時(shí)尚零售、精品超市及特色餐飲，滿(mǎn)足高凈值客群消費(fèi)需求。例如三亞項(xiàng)目引入免稅業(yè)態(tài)，結(jié)合旅游消費(fèi)打造“商業(yè)+文旅”綜合體。商業(yè)配套資源分布教育醫(yī)療設(shè)施覆蓋國(guó)際化教育資源導(dǎo)入康養(yǎng)配套專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃三甲醫(yī)療資源可達(dá)性重點(diǎn)布局雙語(yǔ)學(xué)校（如惠靈頓公學(xué)）、國(guó)際幼兒園，部分項(xiàng)目與知名教育機(jī)構(gòu)（如伊頓）合作辦學(xué)，提供K12全齡教育解決方案。例如杭州融創(chuàng)城配建公立重點(diǎn)中小學(xué)，同步引入STEAM教育中心。項(xiàng)目5公里范圍內(nèi)通常覆蓋三甲醫(yī)院（如北京協(xié)和醫(yī)院分院），部分高端社區(qū)配備24小時(shí)醫(yī)療站，引入海外醫(yī)療機(jī)構(gòu)（如和睦家）提供VIP診療服務(wù)。針對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，配套老年大學(xué)、康復(fù)護(hù)理中心，與保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)合作開(kāi)發(fā)“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”產(chǎn)品線(xiàn)，如天津融創(chuàng)云潮府嵌入智慧健康監(jiān)測(cè)系統(tǒng)。休閑娛樂(lè)場(chǎng)所布局公共綠地系統(tǒng)設(shè)計(jì)通過(guò)代建市政公園（如無(wú)錫融創(chuàng)錫惠公園）、濱水綠道等提升環(huán)境價(jià)值，部分項(xiàng)目獲LEED-ND認(rèn)證，綠化率超40%，配套夜光跑道、親子農(nóng)場(chǎng)等場(chǎng)景。高端休閑設(shè)施配置社區(qū)內(nèi)普遍規(guī)劃無(wú)邊際泳池、高爾夫練習(xí)場(chǎng)、馬術(shù)俱樂(lè)部等，重慶長(zhǎng)樂(lè)雅頌項(xiàng)目還原宋代園林，植入茶道、香道等文化體驗(yàn)空間。文旅IP深度整合依托融創(chuàng)文旅集團(tuán)資源，項(xiàng)目周邊布局主題樂(lè)園（如廣州融創(chuàng)文旅城）、水世界、雪世界等業(yè)態(tài)，三亞項(xiàng)目引入亞特蘭蒂斯級(jí)海洋公園，形成“住假一體”模式。04PART交通系統(tǒng)詳解融創(chuàng)項(xiàng)目通常選址于城市核心發(fā)展區(qū)或新興潛力板塊，周邊主干道路網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，例如北京京承高速、上海中環(huán)高架等快速路系統(tǒng)，確保與城市各功能區(qū)的快速連通。項(xiàng)目?jī)?nèi)部道路規(guī)劃采用分級(jí)設(shè)計(jì)，主入口連接城市主干道，次干道分流社區(qū)內(nèi)部車(chē)流，實(shí)現(xiàn)高效通行。主干道路網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)城市快速路與主干道布局重點(diǎn)區(qū)域項(xiàng)目（如杭州未來(lái)科技城）依托高鐵站、機(jī)場(chǎng)高速等立體交通節(jié)點(diǎn)，形成“15分鐘輻射圈”，例如重慶融創(chuàng)文旅城通過(guò)渝蓉高速與沙坪壩高鐵站無(wú)縫銜接，強(qiáng)化跨區(qū)域交通優(yōu)勢(shì)。立體交通樞紐銜接高端項(xiàng)目配備智能車(chē)牌識(shí)別、潮汐車(chē)道調(diào)節(jié)等智慧化設(shè)施，如天津融創(chuàng)梅江項(xiàng)目通過(guò)實(shí)時(shí)車(chē)流監(jiān)測(cè)優(yōu)化信號(hào)燈配時(shí)，高峰期通行效率提升30%。智慧交通管理系統(tǒng)公共交通線(xiàn)路分布軌道交通覆蓋密度核心城市項(xiàng)目1公里內(nèi)至少覆蓋2條地鐵線(xiàn)路（如上海融創(chuàng)靜安映毗鄰1號(hào)線(xiàn)與7號(hào)線(xiàn)），部分TOD項(xiàng)目（如杭州融創(chuàng)云帆社區(qū)）實(shí)現(xiàn)地鐵上蓋，站點(diǎn)與商業(yè)綜合體地下直連，日均客流承載量超5萬(wàn)人次。公交微循環(huán)系統(tǒng)社區(qū)周邊設(shè)置定制公交專(zhuān)線(xiàn)（如北京融創(chuàng)學(xué)府壹號(hào)院開(kāi)通至中關(guān)村的通勤快巴），結(jié)合共享單車(chē)停放點(diǎn)，解決“最后一公里”接駁問(wèn)題。三亞融創(chuàng)海棠灣項(xiàng)目引入旅游觀(guān)光巴士專(zhuān)線(xiàn)，串聯(lián)亞特蘭蒂斯等IP景點(diǎn)。多元化出行服務(wù)高端項(xiàng)目配套社區(qū)穿梭巴士（如重慶融創(chuàng)壹號(hào)院提供機(jī)場(chǎng)/高鐵站預(yù)約接送），并與滴滴等平臺(tái)合作開(kāi)通專(zhuān)屬叫車(chē)通道，夜間服務(wù)延長(zhǎng)至24點(diǎn)。時(shí)空圈層分析模型采用GIS技術(shù)測(cè)算，90%的融創(chuàng)項(xiàng)目30分鐘車(chē)程可抵達(dá)城市CBD（如天津融創(chuàng)中心至濱江道商圈僅18分鐘），醫(yī)療、教育等關(guān)鍵POI的覆蓋率達(dá)85%以上。三亞項(xiàng)目通過(guò)環(huán)島高速實(shí)現(xiàn)海棠灣與機(jī)場(chǎng)45分鐘直達(dá)。可達(dá)性與便利性評(píng)估動(dòng)態(tài)交通指數(shù)監(jiān)測(cè)接入高德地圖實(shí)時(shí)數(shù)據(jù)，顯示早晚高峰主要路徑擁堵率低于城區(qū)平均值15%（如上海融創(chuàng)領(lǐng)館壹號(hào)院周邊路網(wǎng)高峰車(chē)速達(dá)35km/h），部分項(xiàng)目提供錯(cuò)峰出行建議系統(tǒng)。商業(yè)配套交通協(xié)同大型綜合體項(xiàng)目（如無(wú)錫融創(chuàng)茂）配置8000+停車(chē)位，通過(guò)反向?qū)ぼ?chē)導(dǎo)航和會(huì)員積分抵扣停車(chē)費(fèi)等措施，提升客流轉(zhuǎn)換率。寫(xiě)字樓項(xiàng)目設(shè)置網(wǎng)約車(chē)專(zhuān)用上下客區(qū)，工作日平均候車(chē)時(shí)間＜3分鐘。05PART發(fā)展?jié)摿υu(píng)估城市規(guī)劃藍(lán)圖解讀融創(chuàng)重點(diǎn)布局的京津冀、長(zhǎng)三角、粵港澳大灣區(qū)等區(qū)域，均被納入國(guó)家“十四五”規(guī)劃核心城市群，政策紅利持續(xù)釋放。例如，三亞項(xiàng)目依托海南自貿(mào)港“零關(guān)稅、低稅率”政策，未來(lái)將承接國(guó)際旅游消費(fèi)中心的核心資源導(dǎo)入。國(guó)家級(jí)戰(zhàn)略布局支撐融創(chuàng)在核心城市的地鐵上蓋項(xiàng)目（如上海董家渡金融城）與政府TOD（公共交通導(dǎo)向開(kāi)發(fā)）規(guī)劃高度契合，通過(guò)“軌道+商業(yè)+住宅”立體開(kāi)發(fā)模式，提升土地集約利用率及區(qū)域價(jià)值。TOD模式深度整合以三亞戰(zhàn)略合作為例，融創(chuàng)引入國(guó)際IP（如環(huán)球影城合作資源），規(guī)劃主題樂(lè)園、免稅購(gòu)物、高端酒店集群，與政府“全域旅游”規(guī)劃形成互補(bǔ)，驅(qū)動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)升級(jí)。文旅產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈構(gòu)建融創(chuàng)高端住宅項(xiàng)目（如北京壹號(hào)院、上海濱江壹號(hào)院）占據(jù)一線(xiàn)城市濱江、公園等不可再生景觀(guān)資源，土地稀缺性支撐資產(chǎn)抗跌性，歷史項(xiàng)目年均增值率達(dá)12%-15%。投資升值亮點(diǎn)分析稀缺資源占有商業(yè)綜合體項(xiàng)目（如重慶融創(chuàng)文旅城）通過(guò)“住宅+文旅+商業(yè)”多業(yè)態(tài)聯(lián)動(dòng)，吸引人口導(dǎo)入與消費(fèi)升級(jí)，周邊住宅溢價(jià)能力較同類(lèi)區(qū)域高出20%-30%。產(chǎn)業(yè)協(xié)同效應(yīng)海南自貿(mào)港政策下，三亞項(xiàng)目享受企業(yè)所得稅減免（降至15%）、跨境資金自由流動(dòng)等優(yōu)勢(shì)，吸引外資企業(yè)區(qū)域總部入駐，帶動(dòng)配套物業(yè)價(jià)值躍升。政策紅利窗口期未來(lái)社區(qū)建設(shè)展望融創(chuàng)計(jì)劃在杭州、蘇州等新項(xiàng)目中嵌入5G物聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)智能安防、能源管理、無(wú)人配送等場(chǎng)景應(yīng)用，打造“未來(lái)社區(qū)”省級(jí)試點(diǎn)樣板。智慧社區(qū)全覆蓋低碳技術(shù)規(guī)?；瘧?yīng)用全齡化配套升級(jí)通過(guò)裝配式建筑（預(yù)制率超30%）、光伏屋頂、雨水回收系統(tǒng)等綠色技術(shù)，滿(mǎn)足政府“雙碳”目標(biāo)要求，降低業(yè)主長(zhǎng)期居住成本。規(guī)劃代際融合社區(qū)，嵌入托育中心、適老化改造住宅、社區(qū)醫(yī)療驛站等設(shè)施，響應(yīng)住建部“完整社區(qū)”建設(shè)指南，提升產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力與社會(huì)口碑。06PART總結(jié)與應(yīng)用建議區(qū)位優(yōu)勢(shì)核心總結(jié)融創(chuàng)中國(guó)聚焦京、津、滬、渝、杭等一線(xiàn)及新一線(xiàn)城市，依托城市經(jīng)濟(jì)高增長(zhǎng)潛力，打造高端住宅及商業(yè)綜合體，形成區(qū)域協(xié)同效應(yīng)。例如，上海項(xiàng)目承接長(zhǎng)三角一體化紅利，北京項(xiàng)目受益于京津冀協(xié)同發(fā)展政策。核心城市戰(zhàn)略布局在三亞等旅游城市與國(guó)際IP合作，開(kāi)發(fā)文旅地產(chǎn)項(xiàng)目，結(jié)合當(dāng)?shù)刈匀毁Y源（如濱海景觀(guān)）與全球頂級(jí)娛樂(lè)IP，提升項(xiàng)目溢價(jià)空間與投資吸引力。稀缺資源整合能力項(xiàng)目多選址城市核心區(qū)或新興發(fā)展軸帶，臨近地鐵樞紐、商業(yè)中心及優(yōu)質(zhì)教育資源，例如杭州項(xiàng)目毗鄰亞運(yùn)村板塊，享受賽事經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的基建升級(jí)紅利。交通與配套成熟度針對(duì)一線(xiàn)城市中產(chǎn)及以上家庭，提供大平層、別墅等高端住宅產(chǎn)品，強(qiáng)調(diào)私密性、智能化設(shè)計(jì)及定制化服務(wù)（如私人會(huì)所、國(guó)際學(xué)區(qū)資源）。高凈值家庭與改善型需求商業(yè)地產(chǎn)及旅游地產(chǎn)項(xiàng)目吸引長(zhǎng)期投資者，突出租金回報(bào)率與資產(chǎn)保值屬性，例如三亞文旅項(xiàng)目捆綁酒店管理協(xié)議，保障穩(wěn)定收益。投資型客戶(hù)與機(jī)構(gòu)買(mǎi)家在核心城市開(kāi)發(fā)小型精品公寓（如上海陸家嘴項(xiàng)目），主打“城市核心+低總價(jià)+輕奢裝修”，滿(mǎn)足年輕群體通勤便利與品質(zhì)生活雙重需求。年輕精英客群010203目標(biāo)客戶(hù)群定位分析營(yíng)銷(xiāo)推廣策略