房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理制度模板1.總則1.1目的為規(guī)范房地產(chǎn)公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“公司”）財(cái)務(wù)行為，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理與監(jiān)督，保障資金安全，提高經(jīng)濟(jì)效益，根據(jù)國(guó)家法律法規(guī)及行業(yè)規(guī)范，結(jié)合公司實(shí)際情況，制定本制度。1.2依據(jù)本制度依據(jù)《中華人民共和國(guó)會(huì)計(jì)法》《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》等法律法規(guī)，以及公司《章程》制定。1.3適用范圍本制度適用于公司及所屬各項(xiàng)目公司、分公司的財(cái)務(wù)活動(dòng)，包括資金管理、成本核算、收入確認(rèn)、稅務(wù)處理、財(cái)務(wù)報(bào)告等環(huán)節(jié)。1.4基本原則1.合法性原則：嚴(yán)格遵守國(guó)家法律法規(guī)及監(jiān)管要求，杜絕違法違規(guī)行為。2.穩(wěn)健性原則：充分考慮房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)（如市場(chǎng)波動(dòng)、政策調(diào)整），合理計(jì)提減值準(zhǔn)備，避免虛增利潤(rùn)。3.權(quán)責(zé)分明原則：明確財(cái)務(wù)崗位職責(zé)，實(shí)行不相容崗位分離（如出納與會(huì)計(jì)檔案管理分離）。4.效益優(yōu)先原則：優(yōu)化資金配置，降低融資成本，強(qiáng)化成本控制，提高項(xiàng)目盈利水平。2.組織架構(gòu)與職責(zé)2.1財(cái)務(wù)部門(mén)組織架構(gòu)公司設(shè)財(cái)務(wù)總監(jiān)1名，直屬總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)；財(cái)務(wù)部門(mén)下設(shè)會(huì)計(jì)主管、成本會(huì)計(jì)、資金會(huì)計(jì)、稅務(wù)會(huì)計(jì)、出納等崗位，崗位設(shè)置需符合不相容職責(zé)分離要求（如出納不得兼任會(huì)計(jì)憑證審核）。2.2關(guān)鍵崗位職責(zé)2.2.1財(cái)務(wù)總監(jiān)負(fù)責(zé)制定公司財(cái)務(wù)戰(zhàn)略，審核年度財(cái)務(wù)預(yù)算與決算；監(jiān)督資金籌集與使用，審批大額資金支付；領(lǐng)導(dǎo)成本管理與稅務(wù)籌劃，防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；向總經(jīng)理及董事會(huì)匯報(bào)財(cái)務(wù)狀況與經(jīng)營(yíng)成果。2.2.2會(huì)計(jì)主管審核記賬憑證、會(huì)計(jì)賬簿，確保會(huì)計(jì)信息真實(shí)準(zhǔn)確；組織編制財(cái)務(wù)報(bào)告，配合外部審計(jì)；指導(dǎo)下屬崗位工作，規(guī)范會(huì)計(jì)核算流程。2.2.3成本會(huì)計(jì)負(fù)責(zé)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本核算（土地成本、建安成本等）；編制成本報(bào)表，分析實(shí)際成本與目標(biāo)成本差異；審核工程款項(xiàng)支付，核對(duì)工程量與合同條款。2.2.4資金會(huì)計(jì)編制資金計(jì)劃，監(jiān)控資金存量與流量；辦理融資業(yè)務(wù)（銀行貸款、信托等），跟蹤融資資金到賬；核對(duì)銀行賬戶，編制銀行存款余額調(diào)節(jié)表。2.2.5稅務(wù)會(huì)計(jì)申報(bào)繳納增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等稅種；整理稅務(wù)資料，配合稅務(wù)稽查；研究稅收優(yōu)惠政策，提出稅務(wù)籌劃建議。2.2.6出納辦理現(xiàn)金收付與銀行結(jié)算業(yè)務(wù)，保管庫(kù)存現(xiàn)金與有價(jià)證券；登記現(xiàn)金日記賬與銀行存款日記賬，做到日清月結(jié)；核對(duì)收款憑證與銀行回單，確保資金到賬無(wú)誤。3.資金管理3.1資金計(jì)劃管理年度資金計(jì)劃：每年12月前，由財(cái)務(wù)部門(mén)會(huì)同各部門(mén)編制下一年度資金計(jì)劃，包括資金收入（銷(xiāo)售回款、融資）、資金支出（土地款、建安款、費(fèi)用），經(jīng)總經(jīng)理辦公會(huì)審批后執(zhí)行。月度資金計(jì)劃：每月25日前，各部門(mén)提交下月資金需求，財(cái)務(wù)部門(mén)匯總編制月度資金計(jì)劃，明確資金支付優(yōu)先級(jí)（如工程進(jìn)度款優(yōu)先于一般費(fèi)用）。項(xiàng)目全周期資金預(yù)算：每個(gè)項(xiàng)目啟動(dòng)前，編制項(xiàng)目全周期資金預(yù)算（從拿地到交房），預(yù)測(cè)資金缺口，提前制定融資方案。3.2資金籌集管理融資渠道：優(yōu)先選擇低成本融資方式（如銀行開(kāi)發(fā)貸），合理搭配債務(wù)融資與股權(quán)融資；嚴(yán)禁非法融資（如民間高利貸）。融資流程：由資金會(huì)計(jì)提出融資方案（包括金額、期限、利率），經(jīng)財(cái)務(wù)總監(jiān)審核后，報(bào)總經(jīng)理辦公會(huì)或董事會(huì)審批；融資合同簽訂后，及時(shí)辦理抵押、擔(dān)保等手續(xù)。融資監(jiān)控：定期跟蹤融資資金使用情況，確保資金用于約定用途（如開(kāi)發(fā)貸需用于項(xiàng)目建設(shè)）；監(jiān)測(cè)融資成本，及時(shí)調(diào)整融資結(jié)構(gòu)。3.3資金使用管理支付審批流程：1.申請(qǐng)人填寫(xiě)《資金支付申請(qǐng)表》，附合同、發(fā)票、驗(yàn)收?qǐng)?bào)告等原始資料；2.部門(mén)負(fù)責(zé)人審核申請(qǐng)的合理性（如工程款項(xiàng)是否符合進(jìn)度）；3.成本會(huì)計(jì)/會(huì)計(jì)主管核對(duì)金額與合同條款（如材料款是否與訂單一致）；4.財(cái)務(wù)總監(jiān)審批（大額資金需提交總經(jīng)理辦公會(huì)審議，如超過(guò)500萬(wàn)元的土地款）；5.出納根據(jù)審批后的申請(qǐng)表辦理支付，登記日記賬。審核要點(diǎn)：合同是否合法有效，是否經(jīng)過(guò)審批；發(fā)票是否為正規(guī)增值稅發(fā)票，內(nèi)容與合同一致；驗(yàn)收?qǐng)?bào)告是否由相關(guān)部門(mén)簽字確認(rèn)（如工程驗(yàn)收由工程部簽字）。3.4資金監(jiān)控與分析財(cái)務(wù)部門(mén)每月編制《資金收支情況表》，分析資金流入流出情況，重點(diǎn)關(guān)注：銷(xiāo)售回款是否達(dá)到計(jì)劃目標(biāo)；資金存量是否滿足下月支付需求；融資資金是否按時(shí)到賬。建立資金預(yù)警機(jī)制：當(dāng)資金存量低于月度計(jì)劃支出的30%時(shí)，財(cái)務(wù)總監(jiān)需向總經(jīng)理匯報(bào)，及時(shí)采取措施（如加快銷(xiāo)售回款、調(diào)整融資計(jì)劃）。4.成本管理4.1成本核算范圍與方法核算范圍：開(kāi)發(fā)成本包括土地成本（土地出讓金、契稅、拆遷補(bǔ)償費(fèi)）、建安工程成本（建筑工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)）、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（道路、綠化、水電）、公共配套設(shè)施費(fèi)（幼兒園、會(huì)所）、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用（項(xiàng)目管理人員工資、辦公費(fèi)）。核算方法：采用項(xiàng)目分批法，按項(xiàng)目設(shè)置“開(kāi)發(fā)成本”明細(xì)賬，分別核算各項(xiàng)目的成本；開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用按建筑面積比例分?jǐn)傊粮黜?xiàng)目（如某項(xiàng)目建筑面積占總建筑面積的20%，則分?jǐn)?0%的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用）。4.2目標(biāo)成本管理目標(biāo)成本制定：項(xiàng)目啟動(dòng)前，由成本部門(mén)會(huì)同財(cái)務(wù)、工程、設(shè)計(jì)部門(mén)制定目標(biāo)成本（如某住宅項(xiàng)目的目標(biāo)成本為8000元/平方米），包括土地成本、建安成本、費(fèi)用等，經(jīng)總經(jīng)理辦公會(huì)審批后作為成本控制的依據(jù)。目標(biāo)成本調(diào)整：若因設(shè)計(jì)變更、材料價(jià)格上漲等原因需調(diào)整目標(biāo)成本，需由成本部門(mén)提出申請(qǐng)，附變更資料，經(jīng)財(cái)務(wù)總監(jiān)審核后，報(bào)總經(jīng)理辦公會(huì)審批（調(diào)整幅度超過(guò)10%的需報(bào)董事會(huì)審議）。4.3成本控制與分析財(cái)務(wù)部門(mén)每月編制《項(xiàng)目成本明細(xì)表》，對(duì)比實(shí)際成本與目標(biāo)成本的差異，分析原因（如材料價(jià)格上漲導(dǎo)致建安成本超支10%），提出整改措施（如與供應(yīng)商協(xié)商降價(jià)、優(yōu)化設(shè)計(jì)減少材料使用）。重點(diǎn)控制環(huán)節(jié)：土地成本：通過(guò)招拍掛合理競(jìng)價(jià)，避免高價(jià)拿地；建安成本：通過(guò)招標(biāo)選擇優(yōu)質(zhì)承包商，簽訂固定總價(jià)合同，減少變更簽證；開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用：嚴(yán)格控制項(xiàng)目管理人員數(shù)量，降低辦公費(fèi)支出。4.4成本審批流程工程款項(xiàng)支付：需附《工程進(jìn)度確認(rèn)單》（由工程部簽字）、《工程結(jié)算單》（由成本部門(mén)審核），按資金支付審批流程執(zhí)行；材料款項(xiàng)支付：需附《材料驗(yàn)收單》（由倉(cāng)庫(kù)簽字）、《材料采購(gòu)合同》，核對(duì)數(shù)量與單價(jià)后支付；設(shè)計(jì)變更費(fèi)用：需附《設(shè)計(jì)變更審批單》（由設(shè)計(jì)部門(mén)、工程部門(mén)簽字），確認(rèn)變更的必要性后支付。5.收入與費(fèi)用管理5.1收入確認(rèn)與計(jì)量確認(rèn)條件：根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)——收入》，當(dāng)客戶取得商品房控制權(quán)時(shí)確認(rèn)收入，通常為商品房交付之日。需滿足以下條件：1.合同已簽訂并生效；2.商品房已交付給客戶；3.價(jià)款已收取或有權(quán)收取（如按揭貸款已獲批）；4.成本能夠可靠計(jì)量。計(jì)量方法：按合同約定的價(jià)款確認(rèn)收入（如某套房屋合同價(jià)為100萬(wàn)元，交付時(shí)確認(rèn)100萬(wàn)元收入）；若存在折扣（如老客戶優(yōu)惠1%），按折扣后金額確認(rèn)收入。5.2銷(xiāo)售收款管理定金管理：客戶簽訂購(gòu)房合同時(shí)支付的定金，計(jì)入“預(yù)收賬款”，待交房時(shí)轉(zhuǎn)入收入；首付款管理：客戶支付首付款后，財(cái)務(wù)部門(mén)需開(kāi)具收款收據(jù)，核對(duì)銀行回單，確保資金到賬；按揭貸款管理：配合銀行辦理按揭貸款手續(xù)，跟蹤貸款發(fā)放情況，貸款到賬后計(jì)入“預(yù)收賬款”。5.3費(fèi)用分類(lèi)與核算管理費(fèi)用：包括總部管理人員工資、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、咨詢費(fèi)等，按部門(mén)設(shè)置明細(xì)賬；銷(xiāo)售費(fèi)用：包括廣告費(fèi)、銷(xiāo)售傭金、售樓處費(fèi)用等，按項(xiàng)目設(shè)置明細(xì)賬（如某項(xiàng)目的廣告費(fèi)計(jì)入該項(xiàng)目的銷(xiāo)售費(fèi)用）；財(cái)務(wù)費(fèi)用：包括利息支出（融資利息）、手續(xù)費(fèi)（銀行轉(zhuǎn)賬手續(xù)費(fèi)）等，按費(fèi)用類(lèi)型設(shè)置明細(xì)賬。5.4費(fèi)用預(yù)算與審批預(yù)算制定：每年12月前，各部門(mén)編制下一年度費(fèi)用預(yù)算，財(cái)務(wù)部門(mén)匯總后報(bào)總經(jīng)理辦公會(huì)審批；審批流程：1.申請(qǐng)人填寫(xiě)《費(fèi)用報(bào)銷(xiāo)單》，附發(fā)票、費(fèi)用明細(xì)等資料；2.部門(mén)負(fù)責(zé)人審核費(fèi)用的合理性（如差旅費(fèi)是否符合公司標(biāo)準(zhǔn)）；3.會(huì)計(jì)主管核對(duì)發(fā)票的真實(shí)性與金額；4.財(cái)務(wù)總監(jiān)審批（大額費(fèi)用如超過(guò)10萬(wàn)元的廣告費(fèi)需報(bào)總經(jīng)理辦公會(huì)審議）；5.出納根據(jù)審批后的報(bào)銷(xiāo)單支付款項(xiàng)。6.稅務(wù)管理6.1稅種申報(bào)與繳納增值稅：按一般計(jì)稅方法計(jì)算（銷(xiāo)項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額），每月15日前申報(bào)繳納；銷(xiāo)售商品房的增值稅稅率為9%（2023年政策）。土地增值稅：按項(xiàng)目清算，待項(xiàng)目竣工驗(yàn)收、銷(xiāo)售完畢后，向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)清算；普通住宅增值率不超過(guò)20%的，免征土地增值稅。企業(yè)所得稅：按季度預(yù)繳，年度匯算清繳；開(kāi)發(fā)成本需按完工進(jìn)度確認(rèn)（如項(xiàng)目完工率為50%，則確認(rèn)50%的收入與成本）。契稅：取得土地使用權(quán)時(shí)繳納，稅率為3%-5%（具體按當(dāng)?shù)卣撸环慨a(chǎn)稅：自有房產(chǎn)用于經(jīng)營(yíng)的，按房產(chǎn)原值的70%-90%乘以1.2%繳納，每年4月、10月申報(bào)。6.2稅務(wù)籌劃合法籌劃：利用稅收優(yōu)惠政策，如：普通住宅增值率不超過(guò)20%免土地增值稅；研發(fā)費(fèi)用加計(jì)扣除（如公司發(fā)生的設(shè)計(jì)研發(fā)費(fèi)用，可加計(jì)75%扣除）；殘疾人工資加計(jì)扣除（如雇傭殘疾人，工資可加計(jì)100%扣除）?；I劃流程：稅務(wù)會(huì)計(jì)提出籌劃方案（如調(diào)整項(xiàng)目產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，增加普通住宅比例），經(jīng)財(cái)務(wù)總監(jiān)審核后，報(bào)總經(jīng)理辦公會(huì)審批；實(shí)施后，跟蹤籌劃效果（如土地增值稅減免金額）。6.3稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控定期檢查：財(cái)務(wù)部門(mén)每月檢查稅務(wù)申報(bào)情況，確保申報(bào)及時(shí)、金額準(zhǔn)確；資料保管：妥善保管稅務(wù)資料（如發(fā)票、完稅憑證、土地增值稅清算資料），保存期限不少于10年；風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警：當(dāng)稅務(wù)政策發(fā)生變化（如稅率調(diào)整）時(shí)，稅務(wù)會(huì)計(jì)需及時(shí)向財(cái)務(wù)總監(jiān)匯報(bào)，調(diào)整稅務(wù)策略。7.財(cái)務(wù)報(bào)告與分析7.1財(cái)務(wù)報(bào)告編制報(bào)表種類(lèi)：包括資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表、現(xiàn)金流量表、所有者權(quán)益變動(dòng)表及附注；編制流程：1.會(huì)計(jì)主管審核記賬憑證，確保會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)準(zhǔn)確；2.財(cái)務(wù)人員根據(jù)記賬憑證登記賬簿，編制試算平衡表；3.會(huì)計(jì)主管編制財(cái)務(wù)報(bào)表，核對(duì)報(bào)表數(shù)據(jù)與賬簿數(shù)據(jù)；4.財(cái)務(wù)總監(jiān)審核報(bào)表，簽字確認(rèn)后提交總經(jīng)理；5.年度報(bào)表需經(jīng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)，出具審計(jì)報(bào)告。審核要求：資產(chǎn)負(fù)債表：資產(chǎn)總額與負(fù)債及所有者權(quán)益總額相等；利潤(rùn)表：收入與成本匹配（如某項(xiàng)目的收入需對(duì)應(yīng)該項(xiàng)目的成本）；現(xiàn)金流量表：經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~與利潤(rùn)表中的凈利潤(rùn)差異合理（如房地產(chǎn)企業(yè)因預(yù)售房款較多，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量可能大于凈利潤(rùn)）。7.2財(cái)務(wù)分析分析周期：月度、季度、年度分析；分析內(nèi)容：財(cái)務(wù)指標(biāo)：資產(chǎn)負(fù)債率（反映償債能力）、毛利率（反映項(xiàng)目盈利水平）、凈利率（反映最終盈利）、存貨周轉(zhuǎn)率（反映項(xiàng)目去化速度）；項(xiàng)目成本：實(shí)際成本與目標(biāo)成本的差異，分析原因（如材料價(jià)格上漲、設(shè)計(jì)變更）；資金狀況：資金存量、銷(xiāo)售回款進(jìn)度、融資資金到賬情況；分析方法：采用比較分析法（與上月、上年同期比較）、比率分析法（計(jì)算財(cái)務(wù)指標(biāo)）、趨勢(shì)分析法（分析指標(biāo)變化趨勢(shì)）。報(bào)告提交：財(cái)務(wù)部門(mén)每月向總經(jīng)理提交《月度財(cái)務(wù)分析報(bào)告》，年度提交《年度財(cái)務(wù)總結(jié)報(bào)告》，為管理層決策提供依據(jù)（如是否增加項(xiàng)目投資、調(diào)整銷(xiāo)售策略）。8.內(nèi)部控制與審計(jì)8.1內(nèi)部控制制度不相容崗位分離：出納不得兼任會(huì)計(jì)憑證審核、會(huì)計(jì)檔案管理、收入費(fèi)用核算；成本會(huì)計(jì)不得兼任工程驗(yàn)收；授權(quán)審批控制：明確各崗位的審批權(quán)限（如財(cái)務(wù)總監(jiān)審批大額資金，部門(mén)負(fù)責(zé)人審批日常費(fèi)用）；會(huì)計(jì)系統(tǒng)控制：使用正規(guī)會(huì)計(jì)軟件（如用友、金蝶），設(shè)置權(quán)限（如出納只能登錄日記賬模塊）；財(cái)產(chǎn)保護(hù)控制：定期盤(pán)點(diǎn)庫(kù)存現(xiàn)金（每日盤(pán)點(diǎn)）、固定資產(chǎn)（每年盤(pán)點(diǎn)），確保賬實(shí)相符。8.2內(nèi)部審計(jì)審計(jì)頻率：每年至少進(jìn)行1次全面內(nèi)部審計(jì)，季度進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)審計(jì)（如資金支付審計(jì)、成本核算審計(jì)）；審計(jì)內(nèi)容：財(cái)務(wù)制度的執(zhí)行情況（如資金支付是否符合審批流程）；會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性（如收入確認(rèn)是否符合準(zhǔn)則）；內(nèi)部控制的有效性（如不相容崗位是否分離）；整改要求：內(nèi)部審計(jì)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題后，向被審計(jì)部門(mén)出具《整改通知書(shū)》，要求在規(guī)定期限內(nèi)整改（如1個(gè)月內(nèi)糾正資金支付流程中的漏洞）；財(cái)務(wù)部門(mén)跟蹤整改情況，向總經(jīng)理匯報(bào)。8.3外部審計(jì)配合會(huì)計(jì)師事務(wù)所進(jìn)行年度審計(jì)，提供真實(shí)、完整的會(huì)計(jì)資料；審計(jì)報(bào)告出具后，財(cái)務(wù)部門(mén)需對(duì)審計(jì)意見(jiàn)（如無(wú)保留意見(jiàn)、保留意見(jiàn)）進(jìn)行分析，針對(duì)問(wèn)題采取整改措施（如調(diào)整會(huì)計(jì)核算方法）；年度審計(jì)報(bào)告需提交董事會(huì)審