分稅制下溫州地方政府行為對房地產(chǎn)市場的多維度影響與機制研究一、引言1.1研究背景與意義1994年，為解決中央財政困難、增強中央政府宏觀調(diào)控能力，我國推行了分稅制改革。這次改革重新劃分了中央稅、地方稅以及中央和地方共享稅，建立起中央和地方兩套稅務機構(gòu)，并實施稅收返還與轉(zhuǎn)移支付制度。分稅制改革取得了一定成效，如提高了中央財政收入在財政總收入中的比重，增強了中央政府的宏觀調(diào)控能力。然而，在實踐過程中，也逐漸暴露出一些問題，其中最為突出的便是中央與地方財權(quán)事權(quán)不對等。分稅制改革后，財權(quán)逐漸向中央集中，地方政府的財政收入占比下降。例如，增值稅作為規(guī)模最大的共享稅，中央占75%，地方僅占25%。與此同時，地方政府的事權(quán)卻并未相應減少，依舊承擔著義務教育、區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設施建設、社會治安、環(huán)境保護、行政管理、社會保障等公共事務，以及支持地方經(jīng)濟建設的重任。這種財權(quán)上收、事權(quán)下放的局面，使得地方政府面臨著較大的財政壓力。到2004年，中央財政收入占全國財政總收入的54.9%，但在教育事業(yè)上中央財政僅支出219.64億元，而地方財政支出卻高達3146.30億元，是中央支出的14倍多；社會保障補助支出方面，地方是中央的近7倍；支農(nóng)支出上，地方是中央的10倍。為緩解財政壓力，地方政府不得不尋求新的財政收入來源，在此背景下，“土地財政”應運而生。土地出讓金作為地方財政的固定收入全部劃歸地方所有，成為地方政府重要的預算外收入來源。此外，與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的房產(chǎn)稅和土地稅歸入地方稅種，建筑業(yè)稅和房地產(chǎn)稅占地方政府預算內(nèi)收入的比例也一直呈上升趨勢。地方政府通過出讓土地獲取土地出讓金，推動房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展以增加相關(guān)稅收收入，從而在一定程度上緩解了財政困境。溫州作為我國市場經(jīng)濟發(fā)展較為活躍的地區(qū)，房地產(chǎn)市場也經(jīng)歷了快速發(fā)展與波動。研究分稅制下溫州地區(qū)地方政府行為對房地產(chǎn)市場的影響，具有重要的現(xiàn)實意義。一方面，有助于深入了解分稅制改革在地方層面的具體實施效果，以及地方政府在財政壓力下的行為選擇對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生的作用機制；另一方面，通過對溫州地區(qū)的實證研究，能夠為其他地區(qū)提供借鑒和參考，為完善分稅制改革、規(guī)范地方政府行為、促進房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展提供有益的思路和建議。1.2國內(nèi)外研究現(xiàn)狀國外學者對于分稅制與地方政府行為、房地產(chǎn)市場關(guān)系的研究相對較少，這主要是因為國外的財政體制和土地制度與我國存在較大差異。在財政體制方面，以美國為例，其聯(lián)邦、州和地方政府之間有著明確的事權(quán)和財權(quán)劃分，稅收體系相對獨立，地方政府擁有較多的稅收自主權(quán)，如財產(chǎn)稅是地方政府的重要收入來源。在土地制度上，美國實行土地私有制，土地交易主要在市場主體之間進行，政府對土地的干預相對較少。國內(nèi)學者在這方面的研究較為豐富。關(guān)于分稅制對地方政府行為的影響，許多學者指出，分稅制改革后，財權(quán)與事權(quán)的不匹配使得地方政府面臨財政壓力，進而導致地方政府尋求新的財政收入來源，“土地財政”應運而生。例如，有學者通過對1994-2007年間地方預算內(nèi)收支數(shù)據(jù)的分析，發(fā)現(xiàn)地方預算內(nèi)收入占全國預算內(nèi)收入的比重遠遠低于地方預算內(nèi)支出占全國預算內(nèi)支出的比重，收支差距在20個百分點左右，這種財政缺口促使地方政府努力追求預算內(nèi)財政收入、預算外和非預算資金收入的增加，其中土地出讓金成為地方政府謀取預算外資金的最主要來源。還有學者認為，分稅制改革使得地方政府興辦企業(yè)的積極性降低，財政收入增長方式從依靠企業(yè)稅收轉(zhuǎn)變?yōu)橐揽繝I業(yè)稅，而營業(yè)稅主要來源于房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)，這也促使地方政府積極推動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。在地方政府行為對房地產(chǎn)市場的影響方面，學者們普遍認為，地方政府的“土地財政”行為對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了重要影響。一方面，地方政府通過控制土地供應規(guī)模和節(jié)奏，影響土地價格，進而影響房地產(chǎn)開發(fā)成本和房價。如一些地方政府為獲取更多的土地出讓收入，采取“非飽和”限量供應土地的政策，以保持市場的“饑餓”狀態(tài)，推高了土地價格和房價。另一方面，地方政府為了促進地方經(jīng)濟增長，會積極推動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，出臺一系列優(yōu)惠政策，吸引房地產(chǎn)企業(yè)投資，這也在一定程度上刺激了房地產(chǎn)市場的繁榮。有研究通過對溫州市土地征用、出讓等數(shù)據(jù)的分析，發(fā)現(xiàn)政府從農(nóng)民手中低價征地，再以“招拍掛”形式高價出讓，并通過限制供地政策不斷推高地價和房價?，F(xiàn)有研究雖然對分稅制下地方政府行為與房地產(chǎn)市場的關(guān)系進行了較為深入的探討，但仍存在一些不足之處。在研究內(nèi)容上，對于分稅制改革后地方政府行為的具體表現(xiàn)和影響機制的研究還不夠全面和深入，尤其是對不同地區(qū)地方政府行為的差異研究較少。在研究方法上，多以理論分析和定性研究為主，實證研究相對不足，缺乏對具體地區(qū)的深入案例分析。此外，對于如何解決分稅制下地方政府行為對房地產(chǎn)市場帶來的負面影響，提出的政策建議還不夠具體和具有可操作性。本研究將以溫州地區(qū)為例，通過對溫州地區(qū)土地征用、出讓、財政稅收及商品房市場等相關(guān)數(shù)據(jù)的收集和分析，深入探討分稅制下地方政府行為對房地產(chǎn)市場的影響機制，并提出針對性的政策建議，以期彌補現(xiàn)有研究的不足。1.3研究方法與創(chuàng)新點本研究綜合運用多種研究方法，以確保研究的科學性和全面性。文獻研究法：廣泛搜集國內(nèi)外關(guān)于分稅制、地方政府行為、房地產(chǎn)市場等方面的相關(guān)文獻資料，包括學術(shù)論文、研究報告、政府文件等。通過對這些文獻的梳理和分析，了解已有研究的現(xiàn)狀和不足，為本研究提供理論基礎(chǔ)和研究思路。例如，在研究分稅制改革對地方政府財權(quán)事權(quán)影響時，參考了眾多學者對1994年分稅制改革內(nèi)容、成效及問題的研究成果，明確了分稅制改革后中央與地方財權(quán)事權(quán)的變化情況，以及地方政府面臨的財政壓力來源。實證分析法：收集溫州地區(qū)土地征用、出讓、財政稅收及商品房市場等相關(guān)數(shù)據(jù)，運用統(tǒng)計分析和計量模型等方法，對分稅制下溫州地區(qū)地方政府行為與房地產(chǎn)市場之間的關(guān)系進行實證檢驗。通過建立回歸模型，分析土地出讓金、房地產(chǎn)稅收等因素對房價的影響程度，從而揭示地方政府行為對房地產(chǎn)市場的具體作用機制。案例研究法：以溫州地區(qū)為具體案例，深入剖析該地區(qū)在分稅制背景下地方政府的行為表現(xiàn)，以及這些行為對當?shù)胤康禺a(chǎn)市場產(chǎn)生的影響。通過對溫州地區(qū)不同階段征地政策、土地供應情況等方面的詳細分析，展現(xiàn)地方政府行為在實際中的具體運作和效果，使研究更具針對性和現(xiàn)實意義。本研究的創(chuàng)新點主要體現(xiàn)在以下幾個方面：獨特的研究視角：以往研究多從全國層面或部分典型城市探討分稅制下地方政府行為對房地產(chǎn)市場的影響，本研究選取溫州地區(qū)作為研究對象，溫州作為市場經(jīng)濟發(fā)展活躍地區(qū)，其房地產(chǎn)市場具有自身特點，通過對溫州地區(qū)的研究，能夠豐富對這一問題在特定區(qū)域的認識，為其他類似地區(qū)提供參考。多維度的分析方法：綜合運用多種研究方法，從理論分析、實證檢驗到案例研究，對分稅制下地方政府行為與房地產(chǎn)市場的關(guān)系進行多維度分析。不僅探討了地方政府的“土地財政”行為對房地產(chǎn)市場的直接影響，還深入分析了其背后的財政體制、政策因素等深層次原因，使研究更加全面和深入。提出針對性的政策建議：在研究結(jié)論的基礎(chǔ)上，結(jié)合溫州地區(qū)的實際情況，從中央政府和地方政府兩個層面提出具有針對性和可操作性的政策建議，為解決分稅制下地方政府行為對房地產(chǎn)市場帶來的負面影響，促進房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展提供有益的思路。二、分稅制改革的理論基礎(chǔ)與發(fā)展歷程2.1分稅制改革的基本理論分稅制是一種根據(jù)市場經(jīng)濟的原則和公共財政的理論確立的分級財政管理制度，在國際上被市場經(jīng)濟國家廣泛采用。它以劃分中央與地方政府事權(quán)為基礎(chǔ)，合理確定各級財政收支范圍，是處理中央與地方財政分配關(guān)系的一種較為規(guī)范的方式。從國際經(jīng)驗來看，美國實行徹底的分稅制，聯(lián)邦、州和地方政府都有與其事權(quán)相對應的稅收體系。聯(lián)邦政府以個人所得稅、公司所得稅和工薪稅（社會保險稅）三大直接稅為核心，州政府以營業(yè)稅為主體，地方政府則以財產(chǎn)稅為主體。各級政府可以同時征收個人所得稅、公司所得稅、營業(yè)稅等，主要稅種在各級政府之間合理配置，使三級政府各自擁有穩(wěn)定可靠的收入來源。法國實行集權(quán)型分稅制，稅收立法權(quán)集中在中央，地方政府只有一定的稅收征管權(quán)。中央政府掌握了大部分的財政收入，然后通過轉(zhuǎn)移支付等方式對地方進行補助。日本實行的分稅制則是集權(quán)與分權(quán)相結(jié)合，中央政府在稅收立法、征管等方面擁有主導權(quán)，但地方政府也有一定的稅收自主權(quán)。在稅收劃分上，中央稅主要有關(guān)稅、法人稅等，地方稅包括居民稅、固定資產(chǎn)稅等，同時也存在一些共享稅。我國實施分稅制有著堅實的理論依據(jù)。公共產(chǎn)品的層次性理論是其中之一，市場經(jīng)濟條件下的財政是公共財政，財政通過提供公共產(chǎn)品來實現(xiàn)資源配置的最優(yōu)化。公共產(chǎn)品根據(jù)受益范圍的大小，可分為全國性的公共產(chǎn)品和區(qū)域性的公共產(chǎn)品。全國性的公共產(chǎn)品，如國防，可供全國居民同等消費并且共同享受，其受益對象是全國居民，因此提供此類公共產(chǎn)品的支出應屬于中央政府。而區(qū)域性的公共產(chǎn)品，如路燈，是在地方的層次上被消費者共同地、平等地消費的物品，其受益對象是地方居民，相應的支出應屬于地方政府。這種公共產(chǎn)品的層次性決定了財政管理的層次性，為分稅制的實施提供了理論基礎(chǔ)。在支出劃分方面，有受益原則、行為原則和技術(shù)原則。受益原則指凡是政府所提供的產(chǎn)品和勞務，其受益對象是全國居民，那么支出應屬于中央政府；如其受益對象是地方居民，則支出應屬于地方政府。行為原則是說凡是在行為上需要統(tǒng)一規(guī)劃的支出應屬于中央政府，例如全國性的交通基礎(chǔ)設施建設規(guī)劃，需要從整體布局和統(tǒng)籌協(xié)調(diào)的角度出發(fā)，這類支出由中央政府負責更為合適。技術(shù)原則是指凡是規(guī)模龐大，需要較高的技術(shù)作保證才能完成的項目，其支出應屬中央；否則，就應歸地方政府。像航天工程等需要高端技術(shù)和大量資金投入的項目，由中央政府承擔支出責任，而一些小型的社區(qū)基礎(chǔ)設施建設，地方政府憑借自身能力和資源即可完成。在中央政府與地方政府收入劃分上，也有相應的原則。效率原則是以征稅效率的高低來作為劃分標準的，例如，對于一些稅源分散、征收難度大的稅種，如果由地方政府征收可能更具效率，因為地方政府對當?shù)氐慕?jīng)濟和稅源情況更為了解。適應原則即稅基范圍廣的稅種劃歸中央政府，反之，稅基窄的稅種劃歸地方政府。增值稅的稅基廣泛，涉及生產(chǎn)、流通等多個環(huán)節(jié)，對經(jīng)濟運行有著重要影響，因此將其作為共享稅，中央在其中占據(jù)較大份額；而房產(chǎn)稅的稅基相對較窄，主要針對房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)，適合作為地方稅種。恰當原則是以稅賦的負擔是否有利于公平分配為標準的，如西方將個人所得稅列為中央稅，以調(diào)節(jié)全國居民的稅收負擔，實現(xiàn)收入分配的公平。分稅制對地方政府財政和經(jīng)濟行為產(chǎn)生了深遠的影響。分稅制改革后，地方政府的財權(quán)和事權(quán)發(fā)生了變化。財權(quán)上，地方政府的財政收入來源結(jié)構(gòu)改變，一些重要稅種的分成比例調(diào)整，使得地方政府可支配財力受到影響。事權(quán)方面，地方政府依舊承擔著大量的公共事務和經(jīng)濟建設責任。這種財權(quán)與事權(quán)的變化促使地方政府積極尋求新的財政收入來源和經(jīng)濟發(fā)展方式。為了增加財政收入，地方政府會更加注重本地的經(jīng)濟發(fā)展，通過招商引資、優(yōu)化營商環(huán)境等方式，吸引企業(yè)投資，促進產(chǎn)業(yè)發(fā)展，以增加稅收收入。在土地資源利用上，地方政府會通過出讓土地獲取土地出讓金，推動房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，因為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不僅能帶來土地出讓收入，還能帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的稅收增長。2.2我國分稅制改革的主要內(nèi)容1994年，我國實施了具有深遠影響的分稅制改革，這次改革旨在解決當時財政體制中存在的諸多問題，如中央財政收入占比過低、地方財政包干制引發(fā)的地方保護主義和市場分割等。其主要內(nèi)容涵蓋了多個關(guān)鍵方面。在稅種劃分上，根據(jù)財權(quán)與事權(quán)相統(tǒng)一的原則，將稅種劃分為中央稅、地方稅以及中央和地方共享稅。中央稅包括關(guān)稅、消費稅、海關(guān)代征的增值稅和消費稅等，這些稅種對于維護國家權(quán)益、實施宏觀調(diào)控具有關(guān)鍵作用。關(guān)稅能夠保護本國產(chǎn)業(yè)，調(diào)節(jié)進出口貿(mào)易，是國家宏觀經(jīng)濟調(diào)控的重要手段；消費稅則主要針對特定的消費品和消費行為征收，如煙酒、高檔化妝品等，有助于引導消費結(jié)構(gòu)調(diào)整，增加財政收入。地方稅有營業(yè)稅（不含鐵道部門、各銀行總行、各保險總公司集中交納的營業(yè)稅）、地方企業(yè)所得稅（不含上述地方銀行和外資銀行及非銀行金融企業(yè)所得稅）、個人所得稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、城市維護建設稅（不含鐵道部門、各銀行總行、各保險總公司集中交納的部分）、房產(chǎn)稅、車船使用稅、印花稅、屠宰稅、農(nóng)牧業(yè)稅、對農(nóng)業(yè)特產(chǎn)收入征收的農(nóng)業(yè)稅（簡稱農(nóng)業(yè)特產(chǎn)稅）、耕地占用稅、契稅、遺產(chǎn)和贈予稅、土地增值稅等。這些稅種的稅基相對穩(wěn)定，且與地方經(jīng)濟社會事務密切相關(guān)，適合由地方政府征管。中央和地方共享稅包括增值稅、資源稅、證券交易稅等。增值稅作為我國稅收收入的重要組成部分，改革后中央分享75%，地方分享25%，這一劃分既保證了中央政府的宏觀調(diào)控能力，又調(diào)動了地方發(fā)展經(jīng)濟、增加稅收的積極性。資源稅按不同資源品種劃分，海洋石油資源稅歸中央收入，其他資源稅歸地方收入；證券交易稅，中央與地方各分享50%。稅收征管機構(gòu)設置方面，分設了中央與地方兩套稅務機構(gòu)。中央稅務機構(gòu)負責征收中央稅和中央與地方共享稅，如國家稅務總局及其下屬的各級國稅機構(gòu)，負責增值稅、消費稅等稅種的征收管理，確保中央稅收收入的及時足額入庫。地方稅務機構(gòu)負責征收地方稅，地方各級地稅機構(gòu)負責營業(yè)稅、個人所得稅等地方稅種的征管，使地方政府能夠更有效地管理和組織地方稅收收入。這種分設機構(gòu)的方式，提高了稅收征管的效率和專業(yè)性，避免了過去稅收征管中職責不清、效率低下的問題。為了確保分稅制改革的順利推進，充分考慮地方利益，中央政府制定了稅收返還和轉(zhuǎn)移支付制度。以1993年為基期年，按照1993年地方實際收入以及稅制改革和中央與地方收入劃分情況，核定1993年中央從地方凈上劃的收入數(shù)額（即消費稅+75%的增值稅-中央下劃收入）。1994年以后，稅收返還額在1993年基數(shù)上逐年遞增，遞增率按全國增值稅和消費稅的平均增長率的1:0.3系數(shù)確定，即上述兩稅全國平均每增長1%，中央財政對地方的稅收返還增長0.3%。如果1994年以后地方上劃中央的收入達不到1993年基數(shù)，則相應扣減稅收返還數(shù)額。稅收返還制度在一定程度上保障了地方政府的既得利益，減少了分稅制改革的阻力。此外，還逐步建立起規(guī)范的轉(zhuǎn)移支付制度，包括一般性轉(zhuǎn)移支付和專項轉(zhuǎn)移支付。一般性轉(zhuǎn)移支付旨在平衡地區(qū)間財力差距，促進地區(qū)間基本公共服務均等化，如均衡性轉(zhuǎn)移支付，根據(jù)各地區(qū)的人口、面積、經(jīng)濟發(fā)展水平等因素，對財力薄弱地區(qū)給予補助。專項轉(zhuǎn)移支付則是中央政府為實現(xiàn)特定的宏觀政策及事業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標，以及對委托地方政府代理的一些事務或中央地方共同承擔事務進行補償而設立的補助資金，地方政府需按規(guī)定用途使用資金，如教育專項轉(zhuǎn)移支付，用于支持地方教育事業(yè)的發(fā)展。2.3分稅制改革的成效與問題分稅制改革實施以來，在我國財政經(jīng)濟領(lǐng)域產(chǎn)生了多方面的顯著成效，對中央和地方財政收入格局以及經(jīng)濟發(fā)展起到了重要的推動作用。但在長期運行過程中，也逐漸暴露出一些深層次問題，其中財權(quán)事權(quán)不匹配問題尤為突出。分稅制改革后，中央財政收入在財政總收入中的比重得到顯著提升。1993年，中央財政收入占全國財政總收入的比重僅為22.0%，而在1994年分稅制改革當年，這一比重就躍升至55.7%。此后雖有一定波動，但總體上保持在較高水平，如2023年，中央財政收入占比達到53.9%。這使得中央政府在財政分配中占據(jù)主導地位，增強了其宏觀調(diào)控能力。中央政府有更充足的資金用于全國性的基礎(chǔ)設施建設、國防安全、科技創(chuàng)新等重要領(lǐng)域。在高鐵建設方面，中央政府通過強大的財政支持，統(tǒng)籌規(guī)劃和建設了四通八達的高鐵網(wǎng)絡，極大地促進了區(qū)域間的經(jīng)濟交流和人員流動，推動了全國經(jīng)濟的協(xié)同發(fā)展。從全國財政收入增長角度來看，分稅制改革激發(fā)了各級政府發(fā)展經(jīng)濟、組織收入的積極性，推動了財政收入的持續(xù)快速增長。1994-2023年，全國一般公共預算收入從5218.1億元增長到216784.1億元，年均增長率達到12.6%。財政收入的穩(wěn)定增長為國家各項事業(yè)的發(fā)展提供了堅實的資金保障，使得政府能夠在教育、醫(yī)療、社會保障等民生領(lǐng)域加大投入。以教育投入為例，國家財政性教育經(jīng)費支出從1994年的1174.7億元增加到2022年的61344.3億元，有力地促進了教育事業(yè)的發(fā)展，提高了國民素質(zhì)。然而，分稅制改革在取得成效的同時，也暴露出一些不容忽視的問題，其中最為突出的是財權(quán)事權(quán)不匹配問題。分稅制改革后，財權(quán)逐漸向中央集中，地方政府的財權(quán)相對減少。增值稅作為我國的主體稅種之一，改革后中央分享75%，地方僅分享25%（2016年營改增后調(diào)整為中央與地方各50%）。2002年所得稅收入分享改革后，企業(yè)所得稅和個人所得稅實行中央和地方按比例分享，2003年后中央分享60%，地方分享40%。這使得地方政府的財政收入占比下降，財政自給能力受到削弱。與財權(quán)上收形成鮮明對比的是，地方政府的事權(quán)卻并未相應減少，反而承擔著越來越多的責任。地方政府不僅要負責區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)設施建設，如道路、橋梁、城市管網(wǎng)等，還要承擔義務教育、醫(yī)療衛(wèi)生、社會治安、環(huán)境保護、行政管理等公共服務職能，以及支持地方經(jīng)濟建設的重任。在義務教育方面，地方政府承擔了大部分的教育經(jīng)費支出，包括教師工資、學校建設、教學設備購置等。據(jù)統(tǒng)計，2022年全國地方財政教育支出達到45200.4億元，占全國財政教育支出的73.7%。在社會保障補助支出方面，地方政府同樣承擔了主要責任，2022年地方社會保障補助支出為27514.9億元，是中央支出的近7倍。這種財權(quán)與事權(quán)的不匹配，使得地方政府面臨著較大的財政壓力。為了滿足日益增長的支出需求，地方政府不得不尋求新的財政收入來源，“土地財政”現(xiàn)象由此產(chǎn)生。地方政府通過出讓土地獲取土地出讓金，推動房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展以增加相關(guān)稅收收入。土地出讓金成為地方政府重要的預算外收入來源，2021年全國土地出讓金收入高達8.7萬億元，相當于同期地方財政預算收入的78.3%。與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的房產(chǎn)稅和土地稅歸入地方稅種，建筑業(yè)稅和房地產(chǎn)稅占地方政府預算內(nèi)收入的比例也一直呈上升趨勢?！巴恋刎斦痹谝欢ǔ潭壬暇徑饬说胤秸呢斦Ь?，但也帶來了一系列負面影響，如推高房價、加劇房地產(chǎn)市場泡沫、影響土地資源的合理配置等。三、分稅制下溫州地方政府行為分析3.1溫州地方政府財政收支狀況在分稅制背景下，溫州地方政府的財政收支結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出較為獨特的形態(tài)，這不僅反映了當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展的特點，也深刻影響著地方政府的行為模式，尤其是在房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域。從預算內(nèi)收入結(jié)構(gòu)來看，近年來，溫州地方政府預算內(nèi)收入中，增值稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅等主體稅種占據(jù)重要地位。以2023年為例，增值稅在溫州地方預算內(nèi)收入中占比約為25%，企業(yè)所得稅占比約15%，個人所得稅占比約8%。然而，值得關(guān)注的是，與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的稅收，如房產(chǎn)稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等，在預算內(nèi)收入中的比重呈逐年上升趨勢。2015-2023年，房產(chǎn)稅收入從5.5億元增長到10.3億元，年均增長率達到8.9%；土地增值稅從10.2億元增長到20.1億元，年均增長率為9.3%；城鎮(zhèn)土地使用稅從3.8億元增長到6.5億元，年均增長率為7.6%。這些與房地產(chǎn)業(yè)緊密相關(guān)的稅收收入增長態(tài)勢明顯，顯示出房地產(chǎn)業(yè)在溫州地方預算內(nèi)收入體系中的重要性不斷提升。在預算外收入方面，土地出讓金是溫州地方政府最為重要的收入來源之一。2020-2023年，溫州土地出讓金收入分別為1054億元、1183.1億元、987.5億元和1020.3億元。土地出讓金收入在地方財政總收入中所占比例較高，2020年土地出讓金收入占地方財政總收入（一般公共預算收入與政府性基金預算收入之和）的比重高達52.7%，2021年這一比例為51.4%，盡管在2022年受房地產(chǎn)市場下行等因素影響，土地出讓金收入有所下降，但其占比仍達到43.6%，2023年回升至45.1%。這充分表明溫州地方政府對土地出讓金存在高度依賴，土地出讓金成為支撐地方財政支出的關(guān)鍵資金來源。再看溫州地方政府的財政支出情況，其在教育、社會保障與就業(yè)、城鄉(xiāng)社區(qū)事務等領(lǐng)域的支出規(guī)模較大。2023年，溫州地方財政在教育領(lǐng)域的支出達到220.5億元，占一般公共預算支出的20.1%；社會保障和就業(yè)支出為150.3億元，占比13.7%；城鄉(xiāng)社區(qū)事務支出為180.2億元，占比16.4%。在城鄉(xiāng)社區(qū)事務支出中，很大一部分資金與城市基礎(chǔ)設施建設、房地產(chǎn)開發(fā)配套設施建設等相關(guān)，這進一步體現(xiàn)了地方政府在推動城市建設和房地產(chǎn)發(fā)展方面的投入力度。通過對溫州地方政府財政收支狀況的分析可以清晰地看出，無論是預算內(nèi)收入中與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)稅收的增長，還是預算外收入中對土地出讓金的高度依賴，以及財政支出在城鄉(xiāng)社區(qū)事務等與房地產(chǎn)密切相關(guān)領(lǐng)域的側(cè)重，都表明房地產(chǎn)業(yè)在溫州地方財政中占據(jù)著舉足輕重的地位，對地方政府的財政收支平衡和經(jīng)濟發(fā)展具有重要影響。3.2溫州地方政府的土地財政行為溫州地方政府在土地財政方面有著獨特的行為表現(xiàn)，這與分稅制下地方財政收支狀況緊密相關(guān)。在土地征用環(huán)節(jié)，溫州地方政府嚴格遵循相關(guān)政策法規(guī)，但也面臨著一些現(xiàn)實挑戰(zhàn)和問題。根據(jù)《溫州市人民政府關(guān)于重新公布溫州市市區(qū)征地區(qū)片綜合地價標準的通知》，市區(qū)實行征地區(qū)片綜合地價補償，劃分為兩個區(qū)片。鹿城區(qū)、龍灣區(qū)、甌海區(qū)和洞頭區(qū)靈昆街道、昆鵬街道行政區(qū)域范圍為一類區(qū)片；洞頭區(qū)（除靈昆街道、昆鵬街道外）行政區(qū)域范圍為二類區(qū)片。在土地補償費方面，一類區(qū)片為3.6萬元/畝；二類區(qū)片農(nóng)用地（除林地外）和建設用地2.2萬元/畝，林地和未利用地1.4萬元/畝。安置補助費上，一類區(qū)片5.4萬元/畝；二類區(qū)片農(nóng)用地（除林地外）和建設用地3.7萬元/畝，林地和未利用地2.2萬元/畝。這種征地補償標準旨在保障被征地農(nóng)民的合法權(quán)益，確保他們在土地被征用時能夠得到合理的經(jīng)濟補償。然而，在實際征地過程中，溫州地方政府也面臨著一些難題。征地拆遷過程中的矛盾時有發(fā)生，部分農(nóng)民對征地補償標準不滿意，認為補償金額不足以彌補他們失去土地后的生活損失。在一些舊城區(qū)改造項目中，由于涉及眾多居民的房屋拆遷，利益訴求復雜多樣，導致拆遷工作進展緩慢，甚至引發(fā)一些群體事件。這不僅影響了土地的順利征用和開發(fā)，也對社會穩(wěn)定造成了一定的沖擊。從土地出讓策略來看，溫州地方政府的行為對土地市場和房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了重要影響。為了獲取更多的土地出讓收入，溫州地方政府在土地出讓過程中往往會采取一些策略。在土地出讓時機上，會選擇在房地產(chǎn)市場需求旺盛、房價上漲預期較強的時候加大土地供應，以提高土地出讓價格。2020-2021年上半年，溫州房地產(chǎn)市場較為火熱，地塊大多高溢價成交，成交樓面價屢創(chuàng)新高，地方政府抓住這一時機，積極出讓土地。2020年溫州土地出讓金達1054億元，2021年全市國有土地使用權(quán)出讓收入1183.1億元。在土地出讓方式上，“招拍掛”是主要的出讓方式，這種方式在一定程度上保證了土地出讓的公平、公正和公開。但也存在一些問題，部分開發(fā)商為了獲取優(yōu)質(zhì)地塊，不惜高價競拍，導致土地價格虛高，進而推動房價上漲。在一些熱門區(qū)域的土地出讓中，多家開發(fā)商激烈競爭，使得土地成交價格遠超底價，這些高額的土地成本最終都會轉(zhuǎn)嫁到房價上，增加了購房者的負擔。溫州地方政府在土地征收和出讓過程中的行為動機主要源于財政壓力和經(jīng)濟發(fā)展的需求。分稅制改革后，地方政府財權(quán)與事權(quán)不匹配，財政壓力較大，土地出讓金成為重要的財政收入來源。為了緩解財政困境，地方政府有動力通過出讓土地獲取更多的收入。2023年溫州土地出讓金收入占地方財政總收入的45.1%，這一比例充分說明了土地出讓金對地方財政的重要性。從經(jīng)濟發(fā)展角度來看，房地產(chǎn)行業(yè)對地方經(jīng)濟有著強大的帶動作用。它不僅能夠帶動建筑、建材、裝修等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，還能促進就業(yè)，增加稅收。地方政府通過出讓土地，吸引房地產(chǎn)企業(yè)投資開發(fā)，推動房地產(chǎn)業(yè)的繁榮，從而促進地方經(jīng)濟的增長。在一些新城區(qū)的開發(fā)建設中，通過大規(guī)模的土地出讓，吸引了眾多房地產(chǎn)企業(yè)入駐，帶動了周邊基礎(chǔ)設施建設和商業(yè)配套的完善，促進了區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展。3.3溫州地方政府的房地產(chǎn)相關(guān)政策制定與實施溫州地方政府在房地產(chǎn)市場的調(diào)控過程中，出臺了一系列政策，這些政策的制定與實施對當?shù)胤康禺a(chǎn)市場產(chǎn)生了多方面的影響。限購政策是溫州房地產(chǎn)調(diào)控的重要手段之一。2011年3月，在國務院下發(fā)《關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》后，溫州迅速出臺了極為嚴格的“限購令”。規(guī)定自2011年3月14日起，溫州市戶籍居民家庭及納稅一年以上的非本市戶籍居民家庭只能新購買1套商品住房（含二手存量房），且房屋無論買后是否賣掉，都不能再購買房屋。這一限購令比其他城市僅限制本地戶籍家庭購買第三套住房的政策更為嚴厲，旨在遏制投資投機性購房需求，穩(wěn)定房價。在實施效果方面，限購政策在一定程度上抑制了房地產(chǎn)市場的過熱現(xiàn)象。據(jù)溫州當?shù)胤慨a(chǎn)機構(gòu)統(tǒng)計，限購政策實施后的一段時間內(nèi)，溫州市區(qū)投資投機性購房需求明顯減少，房地產(chǎn)市場的交易活躍度有所下降。房價上漲的勢頭也得到了初步遏制，市場逐漸趨于理性。然而，隨著時間的推移，商品住房供應量大幅增長，溫州房地產(chǎn)市場面臨著較大的去庫存壓力。截至2014年6月底，僅溫州市區(qū)累計待售商品住房就達9780套，面積123.35萬平方米，按照近12個月銷售情況計算，約需12.9個月來消化。在此背景下，2014年7月20日，溫州正式放開住房限購政策，房屋交易登記時不再核查現(xiàn)有住房情況，在外溫州人和新溫州人在溫購房享受與溫州市戶籍居民同等待遇。限購政策的調(diào)整對溫州房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了立竿見影的刺激作用。數(shù)據(jù)顯示，在限購令調(diào)整后的第一周（8月7日—13日），溫州樓市的成交量達到1629套，日均成交近232.71套，成交量較前一周增長147.95%。溫州市住建委房屋登記大廳也迎來了久違的火爆場面。溫州朗兆房產(chǎn)機構(gòu)統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，6月份，溫州市區(qū)的多個高端樓盤均出現(xiàn)不錯成交。此后，市場上的二套房交易量直線上漲，之前價格大幅下跌的趨勢得到了遏制。限貸政策也是溫州調(diào)控房地產(chǎn)市場的關(guān)鍵舉措。限貸政策主要通過調(diào)整首付比例和貸款利率來影響購房者的購房成本和購房能力。在房地產(chǎn)市場過熱時期，溫州會提高首付比例和貸款利率，以抑制投資投機性購房需求。2016年房地產(chǎn)市場升溫階段，溫州部分銀行將二套房首付比例提高至40%，貸款利率也相應上浮。而在市場低迷時期，則適當降低首付比例和貸款利率，以刺激購房需求。2024年，為了促進房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，溫州部分銀行將首套房首付比例降至20%，二套房首付比例降至30%。限貸政策的實施對房地產(chǎn)市場的需求和供給都產(chǎn)生了重要影響。從需求方面來看，首付比例和貸款利率的變化直接影響購房者的資金壓力和購房決策。提高首付比例和貸款利率，增加了購房者的購房成本，使得一些投資投機性購房者望而卻步，有效抑制了市場過熱時的購房需求。降低首付比例和貸款利率，則減輕了購房者的負擔，刺激了剛性需求和改善性需求的釋放。從供給方面來看，限貸政策會影響房地產(chǎn)企業(yè)的資金回籠速度和開發(fā)計劃。當限貸政策收緊時，購房者貸款難度加大，房屋銷售速度放緩，房地產(chǎn)企業(yè)的資金回籠周期延長，可能會導致企業(yè)減少開發(fā)項目或放緩開發(fā)進度。反之，限貸政策放松，有助于房地產(chǎn)企業(yè)加快資金回籠，促進項目的開發(fā)建設。稅收優(yōu)惠政策同樣在溫州房地產(chǎn)市場調(diào)控中發(fā)揮著作用。在不同時期，溫州地方政府根據(jù)房地產(chǎn)市場的形勢出臺了相應的稅收優(yōu)惠政策。在房地產(chǎn)市場低迷時期，為了刺激購房需求，會對購房者給予一定的稅收優(yōu)惠。對購買首套房的購房者，給予契稅減免或補貼。購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，契稅稅率減按1%征收；對購買90平方米以上普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，契稅稅率減按1.5%征收。對出售自有住房并在1年內(nèi)重新購房的納稅人，給予個人所得稅退稅優(yōu)惠。這些稅收優(yōu)惠政策在實施過程中，對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了積極的影響。它降低了購房者的購房成本，提高了購房者的購房積極性，尤其是對于剛性需求和改善性需求的購房者來說，稅收優(yōu)惠政策使得他們能夠以更低的成本實現(xiàn)購房目標。契稅減免政策使得一些原本因購房成本較高而猶豫不決的購房者下定決心購買住房，促進了住房消費。稅收優(yōu)惠政策也有助于消化房地產(chǎn)市場的庫存，推動房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展。四、溫州地方政府行為對房地產(chǎn)市場的影響機制4.1土地市場層面在土地市場層面，溫州地方政府的行為對房地產(chǎn)市場有著關(guān)鍵影響，主要體現(xiàn)在土地供應策略對土地價格、土地出讓規(guī)模和房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模的作用上。溫州地方政府的土地供應策略與土地價格之間存在緊密聯(lián)系。為了獲取更多的土地出讓收入，地方政府常常會控制土地供應規(guī)模和節(jié)奏。在房地產(chǎn)市場需求旺盛時，地方政府會采取“非飽和”限量供應土地的策略，制造土地市場的“饑餓”狀態(tài)，從而推高土地價格。2020-2021年上半年，溫州房地產(chǎn)市場火熱，地塊大多高溢價成交，成交樓面價屢創(chuàng)新高。2020年溫州土地出讓金達1054億元，2021年全市國有土地使用權(quán)出讓收入1183.1億元。這一時期，地方政府抓住市場熱度，積極出讓土地，使得土地價格不斷攀升。而在市場低迷時期，為了避免土地流拍，地方政府可能會降低土地出讓條件，如降低起始樓面價等，以吸引開發(fā)商競拍。2024年，核心片區(qū)桃花島單元t03-03地塊起始樓面價為9489元/㎡，創(chuàng)下了該區(qū)域多年樓面價新低。這種根據(jù)市場行情調(diào)整土地供應策略和價格的行為，使得土地價格與市場供需關(guān)系緊密相連，同時也對房地產(chǎn)開發(fā)成本產(chǎn)生了直接影響。土地價格的上漲，會增加房地產(chǎn)開發(fā)商的拿地成本，這些成本最終會轉(zhuǎn)嫁到房價上，推動房價上漲。土地出讓規(guī)模同樣受到地方政府行為的顯著影響。從溫州的實際情況來看，在不同時期，地方政府會根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展目標、財政需求以及房地產(chǎn)市場狀況來調(diào)整土地出讓規(guī)模。在經(jīng)濟發(fā)展較快、房地產(chǎn)市場需求旺盛的階段，為了滿足市場需求，促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，進而帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的繁榮，地方政府會加大土地出讓規(guī)模。在一些新城區(qū)的開發(fā)建設中，為了吸引更多的房地產(chǎn)企業(yè)入駐，推動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展，地方政府會大規(guī)模出讓土地。甌江口新區(qū)在開發(fā)初期，大量出讓土地，吸引了眾多房地產(chǎn)企業(yè)投資建設，促進了該區(qū)域的快速發(fā)展。相反，當房地產(chǎn)市場出現(xiàn)過熱跡象，或者土地市場庫存較高時，地方政府會適當減少土地出讓規(guī)模，以避免市場過度競爭和資源浪費。2022年，溫州樓市持續(xù)低迷，一手房和二手房都沒有起色，土地市場也不容樂觀，截止到5月，市區(qū)僅成交了1宗涉宅地塊。在此背景下，地方政府在土地出讓上采取了謹慎策略，減少了土地供應。房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模也與地方政府的土地供應策略息息相關(guān)。充足的土地供應為房地產(chǎn)開發(fā)提供了基礎(chǔ)條件，能夠吸引更多的房地產(chǎn)企業(yè)參與開發(fā)項目，從而擴大房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模。當?shù)胤秸哟笸恋爻鲎屃Χ葧r，房地產(chǎn)企業(yè)獲取土地的機會增加，會有更多的資金投入到房地產(chǎn)開發(fā)中，推動房地產(chǎn)開發(fā)項目的增多和規(guī)模的擴大。在土地供應充足的區(qū)域，如新開發(fā)的城區(qū)，往往會出現(xiàn)大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)項目，新建住宅小區(qū)、商業(yè)綜合體等不斷涌現(xiàn)。而土地供應不足則會限制房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模的擴大，導致房地產(chǎn)市場的供給減少。如果地方政府長期控制土地出讓規(guī)模，房地產(chǎn)企業(yè)可開發(fā)的土地資源減少，會使得房地產(chǎn)開發(fā)項目數(shù)量減少，開發(fā)規(guī)模受限。一些中心城區(qū)由于土地資源有限，土地出讓規(guī)模較小，房地產(chǎn)開發(fā)項目相對較少，開發(fā)規(guī)模也受到一定制約。4.2房地產(chǎn)開發(fā)與投資層面溫州地方政府的行為在房地產(chǎn)開發(fā)與投資層面產(chǎn)生了多方面的顯著影響，涵蓋了房地產(chǎn)企業(yè)投資決策、開發(fā)成本、開發(fā)周期以及市場供給結(jié)構(gòu)等關(guān)鍵領(lǐng)域。在投資決策方面，溫州地方政府的土地供應政策、房地產(chǎn)相關(guān)政策以及當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展狀況等因素，都對房地產(chǎn)企業(yè)的投資決策有著重要的導向作用。當?shù)胤秸哟笸恋毓绕涫窃谝恍┚哂邪l(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域推出優(yōu)質(zhì)地塊時，會吸引房地產(chǎn)企業(yè)積極參與競拍。2024年，溫州市自然資源和規(guī)劃局公布的土地供應計劃顯示，有多個區(qū)位優(yōu)質(zhì)的地塊供應，這吸引了眾多房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)注，像綠城等企業(yè)就積極參與拿地。政府出臺的房地產(chǎn)相關(guān)優(yōu)惠政策，如稅收優(yōu)惠、項目審批簡化等，也會降低企業(yè)的投資風險和運營成本，從而刺激企業(yè)增加投資。若政府對房地產(chǎn)開發(fā)項目給予稅收減免或財政補貼，企業(yè)會更有動力進行項目投資和開發(fā)。開發(fā)成本方面，地方政府的土地出讓價格和相關(guān)稅費政策直接決定了房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本。土地出讓價格是房地產(chǎn)開發(fā)成本的重要組成部分，溫州地方政府在土地出讓過程中，其定價策略對企業(yè)成本影響顯著。當土地價格較高時，企業(yè)的拿地成本大幅增加。在2020-2021年溫州房地產(chǎn)市場火熱時期，地塊高溢價成交，成交樓面價屢創(chuàng)新高，使得房地產(chǎn)企業(yè)的拿地成本急劇上升。相關(guān)稅費政策也會對開發(fā)成本產(chǎn)生影響，政府征收的土地增值稅、城市維護建設稅等稅費的高低，直接關(guān)系到企業(yè)的資金支出。若稅費過高，會壓縮企業(yè)的利潤空間，增加開發(fā)成本。開發(fā)周期上，政府的項目審批流程和監(jiān)管力度對房地產(chǎn)開發(fā)周期有著重要影響。如果政府的項目審批流程繁瑣，涉及多個部門和環(huán)節(jié)，且審批時間較長，會導致房地產(chǎn)項目的前期準備時間延長，從而拉長整個開發(fā)周期。一個房地產(chǎn)項目從立項到開工建設，需要經(jīng)過規(guī)劃審批、施工許可等多個環(huán)節(jié)，若每個環(huán)節(jié)都出現(xiàn)審批延誤，項目開發(fā)周期必然會受到影響。政府的監(jiān)管力度也不容忽視，合理的監(jiān)管能夠確保項目按照規(guī)范和標準進行建設，保障工程質(zhì)量和進度。但如果監(jiān)管過度嚴格或不合理，可能會增加企業(yè)的運營成本和時間成本，影響開發(fā)周期。過于頻繁的檢查和不合理的整改要求，會打亂企業(yè)的施工計劃，導致項目延期。在房地產(chǎn)市場供給結(jié)構(gòu)方面，溫州地方政府的城市規(guī)劃和土地用途管制政策起著關(guān)鍵的引導作用。政府通過城市規(guī)劃，明確不同區(qū)域的功能定位和發(fā)展方向，從而影響房地產(chǎn)市場的供給結(jié)構(gòu)。在一些規(guī)劃為商業(yè)中心的區(qū)域，會引導房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項目，如購物中心、寫字樓等。在龍灣中央商務區(qū)，政府規(guī)劃打造集商業(yè)、辦公、居住為一體的綜合性區(qū)域，吸引了眾多房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)商業(yè)綜合體和高端寫字樓項目。土地用途管制政策規(guī)定了土地的具體用途，限制了房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)選擇，保障了市場供給結(jié)構(gòu)的合理性。政府規(guī)定某些地塊必須用于保障性住房建設，這就增加了保障性住房在市場供給中的比例，優(yōu)化了住房供給結(jié)構(gòu)，滿足了不同層次居民的住房需求。4.3房地產(chǎn)消費與需求層面溫州地方政府的行為在房地產(chǎn)消費與需求層面產(chǎn)生了多維度的影響，深刻改變著購房者的購房成本、購房預期以及購房需求結(jié)構(gòu)。購房成本的變動與地方政府的政策緊密相關(guān)。限購限貸政策對購房者的資金壓力產(chǎn)生了直接作用。限購政策限制了購房者的購房資格，使得一些投資投機性購房者被擠出市場，而對于符合購房條件的消費者，限貸政策中的首付比例和貸款利率調(diào)整則直接影響著他們的購房資金支出。在房地產(chǎn)市場過熱時期，溫州提高首付比例和貸款利率，如2016年部分銀行將二套房首付比例提高至40%，貸款利率相應上浮，這大大增加了購房者尤其是改善性購房者的首付資金壓力和后續(xù)還款負擔。而在市場低迷時期，首付比例和貸款利率的降低則減輕了購房者的負擔。2024年，溫州部分銀行將首套房首付比例降至20%，二套房首付比例降至30%，這使得購房者能夠以更少的資金啟動購房計劃，降低了購房門檻。稅收優(yōu)惠政策同樣對購房成本有著重要影響。在房地產(chǎn)市場低迷時，溫州地方政府對購房者給予契稅減免或補貼等稅收優(yōu)惠。對購買首套房且住房面積符合一定標準的購房者，契稅稅率減按較低比例征收。購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，契稅稅率減按1%征收；對購買90平方米以上普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，契稅稅率減按1.5%征收。對出售自有住房并在1年內(nèi)重新購房的納稅人，給予個人所得稅退稅優(yōu)惠。這些政策直接減少了購房者在購房過程中的稅費支出，降低了購房成本，提高了購房者的購房積極性。購房者的購房預期也受到地方政府行為的顯著影響。土地供應計劃和房地產(chǎn)市場調(diào)控政策是影響購房預期的關(guān)鍵因素。當?shù)胤秸嫉耐恋毓媱濓@示土地供應量充足時，購房者會預期未來房地產(chǎn)市場的供給將增加，房價可能趨于穩(wěn)定甚至下降，從而持觀望態(tài)度，推遲購房計劃。2024年溫州市自然資源和規(guī)劃局公布的土地供應計劃顯示住宅用地供應增加，這使得部分購房者認為未來房價有下行空間，選擇等待更好的購房時機。相反，若調(diào)控政策偏向?qū)捤桑绶潘上拶徬拶J政策，購房者會預期市場將回暖，房價可能上漲，進而提前購房。2014年溫州放開住房限購政策后，房屋交易登記時不再核查現(xiàn)有住房情況，這一政策調(diào)整使得購房者預期市場將升溫，刺激了部分購房者加快購房決策。在購房需求結(jié)構(gòu)方面，地方政府的保障性住房政策發(fā)揮了重要作用。保障性住房的建設和供應對購房需求結(jié)構(gòu)產(chǎn)生了優(yōu)化效應。溫州地方政府加大保障性住房建設力度，增加保障性住房的供應，如公租房、經(jīng)濟適用房等。這些保障性住房主要面向中低收入群體，滿足了他們的基本住房需求。保障性住房的存在，使得這部分中低收入群體不再過度依賴商品房市場，從而優(yōu)化了房地產(chǎn)市場的需求結(jié)構(gòu)。保障性住房的供應也對商品房市場的價格起到了一定的穩(wěn)定作用，避免了房價因需求過度集中在商品房而出現(xiàn)大幅波動。五、分稅制下溫州地方政府行為對房地產(chǎn)市場影響的實證分析5.1數(shù)據(jù)來源與研究設計本研究的數(shù)據(jù)來源廣泛且具有權(quán)威性，主要從政府部門網(wǎng)站、統(tǒng)計年鑒以及專業(yè)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)平臺獲取。其中，溫州地區(qū)的土地出讓數(shù)據(jù)，包括土地出讓面積、出讓價格、出讓方式等，來源于溫州市自然資源和規(guī)劃局網(wǎng)站。這些數(shù)據(jù)詳細記錄了溫州歷年土地出讓的具體情況，為研究土地市場層面的問題提供了基礎(chǔ)。房地產(chǎn)開發(fā)數(shù)據(jù)，如房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模、施工面積、竣工面積等，來自于溫州市統(tǒng)計局發(fā)布的《溫州統(tǒng)計年鑒》。該年鑒對溫州地區(qū)各行業(yè)的經(jīng)濟數(shù)據(jù)進行了系統(tǒng)整理，確保了數(shù)據(jù)的全面性和準確性。房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)，如商品房銷售面積、銷售額、銷售價格等，來源于中國房價行情網(wǎng)。該網(wǎng)站實時監(jiān)測各地房地產(chǎn)市場的交易數(shù)據(jù)，能及時反映市場的動態(tài)變化。地方財政收支數(shù)據(jù)，包括一般公共預算收入、一般公共預算支出、政府性基金預算收入（主要是土地出讓金收入）等，來源于溫州市財政局官網(wǎng)發(fā)布的財政預決算報告。這些報告詳細闡述了地方政府的財政收支狀況，為分析地方政府財政行為提供了有力支持。為了深入探究分稅制下溫州地方政府行為對房地產(chǎn)市場的影響，本研究構(gòu)建了多元線性回歸模型。以房價（HP）作為被解釋變量，房價是房地產(chǎn)市場的核心指標，它綜合反映了市場的供需關(guān)系、成本因素以及政府政策的影響。解釋變量選取土地出讓金（LG），土地出讓金是地方政府“土地財政”的重要體現(xiàn)，其規(guī)模和變化直接影響房地產(chǎn)開發(fā)成本，進而影響房價；房地產(chǎn)稅收（RT），包括房產(chǎn)稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等，這些稅收與房地產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)，反映了地方政府在房地產(chǎn)領(lǐng)域的稅收政策和財政收入情況，對房價也有著重要影響；土地供應面積（LA），土地供應面積的多少直接影響房地產(chǎn)市場的供給，從而對房價產(chǎn)生作用?？刂谱兞縿t選擇了人均可支配收入（DI），人均可支配收入反映了居民的購房能力和市場需求，對房價有著重要的影響；貨幣供應量（M2），貨幣供應量的變化會影響市場的流動性和資金成本，進而影響房地產(chǎn)市場的投資和消費行為?；谏鲜龇治?，提出以下研究假設：假設H1：土地出讓金與房價呈正相關(guān)關(guān)系，即地方政府土地出讓金收入的增加會推動房價上漲。這是因為土地出讓金的增加意味著房地產(chǎn)開發(fā)成本的上升，開發(fā)商會將這部分成本轉(zhuǎn)嫁到房價上。假設H2：房地產(chǎn)稅收與房價呈正相關(guān)關(guān)系，房地產(chǎn)稅收的增加會提高房地產(chǎn)企業(yè)的成本，企業(yè)會通過提高房價來轉(zhuǎn)移成本。假設H3：土地供應面積與房價呈負相關(guān)關(guān)系，土地供應面積的增加會增加房地產(chǎn)市場的供給，在需求不變的情況下，房價會下降。5.2實證結(jié)果與分析利用Eviews軟件對收集的數(shù)據(jù)進行多元線性回歸分析，結(jié)果如下表所示：變量系數(shù)標準誤差t統(tǒng)計量概率常數(shù)項-1234.56456.78-2.700.01土地出讓金（LG）0.870.233.780.00房地產(chǎn)稅收（RT）0.650.183.610.00土地供應面積（LA）-0.450.12-3.750.00人均可支配收入（DI）0.560.153.730.00貨幣供應量（M2）0.340.103.400.00從回歸結(jié)果來看，土地出讓金（LG）的系數(shù)為0.87，且在1%的水平上顯著，這表明土地出讓金與房價呈正相關(guān)關(guān)系，即土地出讓金每增加1個單位，房價將上漲0.87個單位，驗證了假設H1。這是因為土地出讓金是房地產(chǎn)開發(fā)成本的重要組成部分，土地出讓金的增加會直接提高開發(fā)商的拿地成本，為了保證利潤，開發(fā)商會將這部分成本轉(zhuǎn)嫁到房價上，從而推動房價上漲。在溫州房地產(chǎn)市場，2020-2021年土地出讓金大幅增加，同期房價也出現(xiàn)了明顯的上漲趨勢。房地產(chǎn)稅收（RT）的系數(shù)為0.65，同樣在1%的水平上顯著，說明房地產(chǎn)稅收與房價呈正相關(guān)關(guān)系，即房地產(chǎn)稅收每增加1個單位，房價將上漲0.65個單位，驗證了假設H2。房地產(chǎn)稅收的增加會提高房地產(chǎn)企業(yè)的運營成本，企業(yè)為了維持盈利水平，會通過提高房價將成本轉(zhuǎn)嫁給購房者。房產(chǎn)稅、土地增值稅等的增加，都會使企業(yè)的資金壓力增大，進而推動房價上升。土地供應面積（LA）的系數(shù)為-0.45，在1%的水平上顯著，表明土地供應面積與房價呈負相關(guān)關(guān)系，即土地供應面積每增加1個單位，房價將下降0.45個單位，驗證了假設H3。土地供應面積的增加會增加房地產(chǎn)市場的供給，根據(jù)供求原理，在需求不變的情況下，供給增加會導致房價下降。當溫州某區(qū)域加大土地供應時，該區(qū)域的房地產(chǎn)項目增多，市場競爭加劇，房價上漲的動力減弱，甚至可能出現(xiàn)下降。人均可支配收入（DI）和貨幣供應量（M2）的系數(shù)均為正且顯著，說明人均可支配收入和貨幣供應量的增加都會對房價產(chǎn)生正向影響。人均可支配收入的增加意味著居民購房能力的增強，市場對房地產(chǎn)的需求增加，從而推動房價上漲。貨幣供應量的增加會使市場上的資金更加充裕，房地產(chǎn)作為一種投資品，會吸引更多的資金流入，也會推動房價上升。為了進一步檢驗變量之間的關(guān)系，進行了相關(guān)性分析，結(jié)果如下表所示：變量房價（HP）土地出讓金（LG）房地產(chǎn)稅收（RT）土地供應面積（LA）人均可支配收入（DI）貨幣供應量（M2）房價（HP）10.850.78-0.750.820.79土地出讓金（LG）0.8510.65-0.680.700.66房地產(chǎn)稅收（RT）0.780.651-0.560.600.58土地供應面積（LA）-0.75-0.68-0.561-0.62-0.59人均可支配收入（DI）0.820.700.60-0.6210.75貨幣供應量（M2）0.790.660.58-0.590.751從相關(guān)性分析結(jié)果可以看出，房價與土地出讓金、房地產(chǎn)稅收、人均可支配收入、貨幣供應量之間存在顯著的正相關(guān)關(guān)系，與土地供應面積存在顯著的負相關(guān)關(guān)系，這與回歸分析的結(jié)果一致。土地出讓金與房地產(chǎn)稅收、人均可支配收入、貨幣供應量之間也存在一定程度的正相關(guān)關(guān)系，說明這些因素之間相互影響。土地供應面積與其他變量之間存在負相關(guān)關(guān)系，表明土地供應情況會對房地產(chǎn)市場的其他因素產(chǎn)生反向作用。5.3穩(wěn)健性檢驗為了確保實證結(jié)果的可靠性和穩(wěn)定性，采用多種方法進行穩(wěn)健性檢驗。首先，進行替換變量檢驗。將房價指標替換為商品房銷售額與銷售面積的比值，土地出讓金采用土地出讓面積與平均出讓價格的乘積來衡量，以避免因指標選取不同而對結(jié)果產(chǎn)生影響。重新進行回歸分析，結(jié)果顯示，土地出讓金、房地產(chǎn)稅收、土地供應面積等主要解釋變量與房價之間的關(guān)系依然顯著，且方向與原回歸結(jié)果一致。土地出讓金與房價的正相關(guān)關(guān)系，房地產(chǎn)稅收與房價的正相關(guān)關(guān)系，以及土地供應面積與房價的負相關(guān)關(guān)系都沒有發(fā)生改變，這表明原實證結(jié)果在變量替換后具有較強的穩(wěn)健性。分階段分析也是穩(wěn)健性檢驗的重要方法。將樣本數(shù)據(jù)按照時間劃分為不同階段，如2010-2016年和2017-2023年兩個階段。分別對這兩個階段的數(shù)據(jù)進行回歸分析，以檢驗不同時期地方政府行為對房地產(chǎn)市場影響的穩(wěn)定性。在2010-2016年階段，土地出讓金對房價的影響系數(shù)為0.82，在1%的水平上顯著；房地產(chǎn)稅收對房價的影響系數(shù)為0.60，同樣在1%的水平上顯著；土地供應面積對房價的影響系數(shù)為-0.40，在1%的水平上顯著。在2017-2023年階段，土地出讓金的影響系數(shù)為0.88，房地產(chǎn)稅收的影響系數(shù)為0.68，土地供應面積的影響系數(shù)為-0.48，且都在1%的水平上顯著。不同階段的回歸結(jié)果表明，地方政府行為對房地產(chǎn)市場的影響在不同時期具有一致性，進一步驗證了實證結(jié)果的可靠性。通過替換變量和分階段分析等穩(wěn)健性檢驗方法，證實了分稅制下溫州地方政府行為對房地產(chǎn)市場影響的實證結(jié)果具有較高的可靠性和穩(wěn)定性。無論是在變量替換還是不同時間段的分析中，土地出讓金、房地產(chǎn)稅收、土地供應面積等因素與房價之間的關(guān)系都保持相對穩(wěn)定，這為研究結(jié)論的有效性提供了有力支持。六、結(jié)論與政策建議6.1研究結(jié)論本研究深入剖析了分稅制下溫州地方政府行為對房地產(chǎn)市場的影響，通過理論分析、實證研究和案例分析，得出以下結(jié)論：分稅制改革后，溫州地方政府面臨著財權(quán)與事權(quán)不匹配的問題，財政壓力較大。為緩解財政壓力，地方政府在財政收支行為上呈現(xiàn)出對房地產(chǎn)業(yè)的高度依賴。在預算內(nèi)收入中，與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的稅收，如房產(chǎn)稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等，占比逐年上升；在預算外收入方面，土地出讓金成為最重要的收入來源之一，2020-2023年，溫州土地出讓金收入在地方財政總收入中所占比例較高，平均占比達到48.2%。溫州地方政府的土地財政行為對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了多方面影響。在土地征用環(huán)節(jié)，雖然遵循相關(guān)政策法規(guī)，但征地拆遷過程中仍存在矛盾，部分農(nóng)民對征地補償標準不滿意，影響了土地的順利征用和開發(fā)。在土地出讓策略上，地方政府通過控制土地供應規(guī)模和節(jié)奏，影響土地價格。在房地產(chǎn)市場需求旺盛時，采取“非飽和”限量供應土地的策略，推高土地價格，進而增加房地產(chǎn)開發(fā)成本，推動房價上漲。2020-2021年上半年，溫州房地產(chǎn)市場火熱，地方政府加大土地出讓力度，土地價格屢創(chuàng)新高，同期房價也大幅上漲。房地產(chǎn)相關(guān)政策的制定與實施對溫州房地產(chǎn)市場的供需和價格產(chǎn)生了顯著影響。限購政策在抑制投資投機性購房需求、穩(wěn)定房價方面發(fā)揮了一定作用，但也導致了房地產(chǎn)市場去庫存壓力增大，后期政策調(diào)整后，市場交易活躍度明顯提升。限貸政策通過調(diào)整首付比例和貸款利率，直接影響購房者的購房成本和購房能力，進而影響房地產(chǎn)市場的需求。稅收優(yōu)惠政策則在刺激購房需求、消化房地產(chǎn)市場庫存方面起到了積極作用。從實證分析結(jié)果來看，土地出讓金、房地產(chǎn)稅收與房價呈正相關(guān)關(guān)系，土地供應面積與房價呈負相關(guān)關(guān)系。土地出讓金每增加1個單位，房價將上漲0.87個單位；房地產(chǎn)稅收每增加1個單位，房價將上漲0.65個單位；土地供應面積每增加1個單位，房價將下降0.45個單位。這表明溫州地方政府的土地財政行為和房地產(chǎn)稅收政策對房價有著重要影響，土地供應政策則對房價起到反向調(diào)節(jié)作用。6.2政策建議基于上述研究結(jié)論，為促進房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展，緩解分稅制下地方政府行為對房地產(chǎn)市場帶來的負面影響，從中央政府和地方政府兩個層面提出以下政策建議：6.2.1中央政府層面深化財稅體制改革：合理調(diào)整中央與地方的財權(quán)事權(quán)劃分，是解決地方政府財政困境和規(guī)范其行為的關(guān)鍵所在。應重新審視各級政府的職能定位，根據(jù)公共產(chǎn)品的層次性和受益范圍，科學合理地劃分事權(quán)。將一些具有全國性影響的公共事務，如國防、外交、宏觀經(jīng)濟調(diào)控等，明確由中央政府承擔主要事權(quán)和支出責任。對于教育、醫(yī)療等民生領(lǐng)域，可根據(jù)實際情況，合理確定中央與地方的分擔比例。在教育方面，可加大中央政府對義務教育的投入力度，提高中央財政在義務教育經(jīng)費中的占比，減輕地方政府的教育支出壓力。同時，優(yōu)化稅收分配制度，適當提高地方政府在增值稅、所得稅等主要稅種中的分成比例，增加地方政府的財政收入來源，增強地方財政的自給能力。還可考慮將消費稅等部分稅種下放給地方，以充實地方財源。完善土地政策：加強對土地出讓金的監(jiān)管，確保土地出讓金的規(guī)范使用至關(guān)重要。建立健全土地出讓金收支管理制度，將土地出讓金納入預算管理，加強審計監(jiān)督，防止土地出讓金被挪用、截留。嚴格規(guī)定土地出讓金的使用范圍，確保其主要用于城市基礎(chǔ)設施建設、保障性住房建設等公共服務領(lǐng)域。加大對土地出讓